当代房屋购买者面对的问题

第一篇：当代房屋购买者面对的问题

5月8日，建设部在其官方网站公布了建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在近日举办的博鳌房地产论坛上的讲话，沈建忠表示，各地要制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。沈建忠说，从总体上看，我国走过了住房严重短缺时代，但住房发展仍面临严峻的挑战，还存在一些突出矛盾和问题。如中低价位、中小户型住房供应不足，部分城市住房价格和租金上涨过快，低价位住房位置偏远、生活成本高等。＂这些矛盾和问题的产生既与我国所处的发展阶段有关，也与部分地方政策落实不到位、制度安排

不完善等有关。＂沈建忠举例说，不少地方住房货币补贴落实不到位；一些地方没有根据政策变化及时调整经济适用住房供应对象的收入线标准，普通商品住房、经济适用住房供应不足；住房保障制度推进不力，地级以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地须大力发展中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房，特别要关注弱势群体和进城务工人员的住房问题，同时须坚决纠正片面追求较高的土地收益，或强调依赖房地产投资拉动当地经济增长的短期行为。各地须结合当地经济发展水平、资源环境条件、群众居住状况和住房需求，制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。

5月8日，建设部在其官方网站公布了建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在近日举办的博鳌房地产论坛上的讲话，沈建忠表示，各地要制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。沈建忠说，从总体上看，我国走过了住房严重短缺时代，但住房发展仍面临严峻的挑战，还存在一些突出矛盾和问题。如中低价位、中小户型住房供应不足，部分城市住房价格和租金上涨过快，低价位住房位置偏远、生活成本高等。＂这些矛盾和问题的产生既与我国所处的发展阶段有关，也与部分地方政策落实不到位、制度安排

不完善等有关。＂沈建忠举例说，不少地方住房货币补贴落实不到位；一些地方没有根据政策变化及时调整经济适用住房供应对象的收入线标准，普通商品住房、经济适用住房供应不足；住房保障制度推进不力，地级以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地须大力发展中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房，特别要关注弱势群体和进城务工人员的住房问题，同时须坚决纠正片面追求较高的土地收益，或强调依赖房地产投资拉动当地经济增长的短期行为。各地须结合当地经济发展水平、资源环境条件、群众居住状况和住房需求，制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。

一、我盟房地产市场的基本情况

（一）房地产开发企业情况。截至目前，在我盟注册的房地产开发企业共130家，其中三级资质企业18家，四级资质企业51家，暂定资质企业61家；物业管理企业42家；拆迁企业4家；房地产评估企业1家。

（二）房地产开发与住宅建设情况。截至10月底，我盟房地产开发项目186个,已施工面积 320.45 万平方米，完成投资36.72 亿元，同比分别增长94%和49 %，其中住宅建设已施工面积202.4 万平方米，完成投资21.09 亿元，同比分别增长92 %和12%，住宅建设占总开发量的63 %。

（三）物业管理工作情况。目前,全盟住宅小区140 个，面积400多万平方米，基本推行了物业管理，9个旗县市（区)建立了物业管理专项维修资金制度，已归集物业管理专项维修资金3493 万元,所有收取交存的住宅专项维修资金都专户存储,核算到户,没有违规挪用物业专项维修资金的行为。

（四）房地产价格评估情况。目前在我盟注册的房地产价格评估机构只有一家，是于2004年经脱钩改制组建的具有二级资质的价格评估机构，几年来主要从事房屋抵押、买卖、拆迁、司法鉴定等价格评估工作。自2007年至2009年6月底估价项目1308个,土地面积155.14万平方米,建筑面积53.99万平方米,评估总价值67810.16万元。所有估价项目都按照自治区的要求通过项目手册管理系统进行了如实申报，不存在虚报、漏报、虚报和重大错报行为。

（五）城镇房屋拆迁工作情况。2009年，我盟城镇房屋计划拆迁11239 户92.38 万平方米。截至10月底，已完成房屋拆迁面积78万平方米，7900户,其中住宅面积57.8万平方米,5500户,市政公用设施建设拆迁20.2 万平方米，2400户。我盟城镇房屋拆迁工作严格按照国务院、自治区《城市房屋拆迁管理条例》进行，并建立了城镇房屋拆迁和同一地段“拆一还一”产权调换或者货币补偿制度。

（六）房地产市场信息系统开通使用情况。按照建设厅《关于在全区各旗县(市)全面开通房地产市场信息系统的通知》要求，我盟各旗县市（区）房产管理部门及所有房地产开发企业已全面开通房地产市场信息系统，目前各系统运转基本正常，截至10月底全盟网上售房3763套，销售面积33.93万平方米,全盟销售每平方米均价1914元。房地产市场信息系统的开通使用，进一步增加了房地产市场的透明度，同时也提高了各级房地产行政主管部门的管理水平和工作效率。

二、主要工作措施

一是加强组织领导，认真安排部署。为切实做好我盟房地产市场秩序专项检查工作，加强房地产市场管理，规范房地产市场行为，盟建设局、盟监察局及时转发了自治区《关于开展全区房地产市场秩序专项检查的通知》（锡署建房［2009］195号）,对房地产市场秩序专项检查工作的目的、重点、范围、内容、步骤作出了明确部署和要求，各部门按照职责范围严格把关，做好房地产市场秩序专项检查工作。

二是按照全盟房地产市场秩序专项检查工作总体安排，我盟各房地产企业于10月20日前，进行自查。各地房管和监察部门于9月21日至10月15日，对本地区房地产企业进行全面检查。根据各地自查和全面检查的情况，盟建设局、监察局和锡市有关部门组成检查组，于10月25日至12月30日，对锡市、多伦、二连等地的12家房地产开发企业，32 家物业企业和 1 家拆迁企业进行了重点检查。对检查中发现的问题，及时提出，当场进行评价，提出整改意见。三是配合建筑市场检查，对我盟房地产开发项目进行了先期摸查。为进一步了解我盟房地产开发项目建设情况，规范房地产市场秩序，于6月份，我局配合全盟建筑市场检查对全盟地产开发项目进行了先期摸查，并对在摸查中发现存在问题的开发企业提出整改要求。

四是认真开展房地产市场信息网络培训工作。为全面贯彻全区房地产工作会议精神，提高我盟房地产市场信息化管理和操作水平，全面实现网络化管理，加强开发企业项目手册网上填报、网上售房等工作。于2009年4月29日和5月9日在锡林浩特市教师进修学校举办了两期房地产市场信息系统操作培训班，各旗县市房管局（所）及房地产开发企业人员共计140多人参加了培训。

三、存在的主要问题

一是部分旗县的招商项目外进企业不能及时到当地房地产主管部门备案,办理有关手续。

二是由于部分企业微机操作人员业务不熟，人员不稳定，致使房地产开发建设项目手册网上填报不及时，不规范。三是个别企业存在未办理预售许可手续，就开始进行房屋预定等销售行为。

四是由于有些旗县土地管理部门办理土地手续滞后，影响了商品房预售许可证办理工作。

五是部分城镇旧区改造拆改项目存在开工手续不全，边施工边补办手续的情况。

六是物业管理滞后。部分地区仍未按规定建立专项维修资金，开发企业在房屋竣工销售后，不能及时落实物业管理，建管之间缺乏有效衔接，造成物业管理先天不足，业主与物业管理企业双向选择的市场机制尚未建立，存在物业管理收费难或收费标准与服务标准不符的现象。

七是房屋拆迁管理市场有待进一步规范。检查发现，一些地区目前还没有成立专门的拆迁管理机构，不能对房屋拆迁市场进行有效监管，还没有建立城镇房屋拆迁重大项目备案制度。

八是近两年外地评估机构不断进入我盟评估市场，这些评估机构多数不是本机构派估价人员进行评估，执业行为不规范。

四、今后工作打算

（一）继续开展房地产秩序整治工作，坚持整顿与规范相结合,进一步巩固已取得的房地产市场秩序整治工作成果，建立房地产市场检查长效机制，加大对房地产市场违法违规行为查处力度，按照房地产市场规范化管理的要求，建立房地产市场规范化管理综合评价体系，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

（二)进一步完善外进企业备案制度。今后凡拟在我盟进行房地产开发建设的外进房地产开发企业，必须由当地房地产部门审核登记后报盟建设局备案方可从事房地产开发建设活动，对不符合条件超越资质等级跨地区进行房地产开发的企业予以清理。

（三)努力培育物业管理市场，规范物业管理行为。要认真贯彻国务院、自治区《物业管理条例》，加大物业管理市场的培育力度，创造良好的物业管理氛围，没有建立专项维修资金的地区,要尽快建立物业管理专项维修资金，不断提高服务质量，彻底改变拖欠物业服务费现象和质价不符现象，提高住宅小区环境质量和综合服务功能，把我盟物业管理市场纳入良性发展轨道。

（四）继续加大城镇房屋拆迁管理力度。要建立健全城镇房屋拆迁管理机构，已成立机构的地区，管理职能还需继续强化，公正地履行管理职责，进一步规范城镇房屋拆迁工作，增加拆迁工作的透明度。对拆迁项目、拆迁公司要建立动态档案，进行跟踪服务和监督指导，一要严格实行拆迁许可证制度，二要严格审核拆迁主体的合法性，三要加强拆迁补偿安置资金的监管，四要严格按照《条例》规定，发布有关拆迁的通知、公示、和公告，五要认真做好拆迁纠纷的调处，六要坚决杜绝滥用行政裁决和申请强制执行的行为。

（五）充分运用房地产市场信息系统。一是认真填报项目手册。项目手册的填报工作为各类房地产企业升级的必要条件和年检的必检内容。二是全面实行网上售房。各级房地产主管部门和各房地产开发企业必须充分利用售房系统，全部实行网上在线售房,网上签订打印售房合同。对于不实行网上售房的项目，房地产主管部门不予办理商品房预售许可证，并对该项目的开发企业诚信等级进行一票否决，不予办理资质升级，年检时也要采取相应的惩处措施。三是房屋权属管理全面实行网络登记发证。通过房屋权属网络登记发证系统的应用，全面实现商品房初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的登记网络化、档案电子化，切实提高办事效率和办件质量，提高工作成果的综合利用价值。

（六）进一步加强对外进评估机构及评估人员资质和执业行为的审查和监督检查，对不符合执业条件的予以清理。

（七）加强对各级房地产行政主管部门及各房地产企业网络操作人员的业务培训工作。

近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房

地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了

房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行

调查分析，并提出应对措施。

一、当前房地产市场存在的主要问题

（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通

过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义

设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使

房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。

（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。

（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有“投资、就业、升学”等禁止性内容，误导消费者。

（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。

（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积“缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。

二、加强建筑房地产市场监管的措施

对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。

作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管

土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。

（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为

一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。

二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理

本文章共2页，当前在第2页上一页[1] [2] 的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为2000万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处“两虚一逃”违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。

三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。

（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处

一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。

二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。

（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制

一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业“经济户口”。同时，建立“黑名单”和“黄牌警告”制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。

二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。

三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。

四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。

五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。

1.中国房地产市场的复苏 2.房地产市场博弈和地产泡沫 3.房地产市场的前景 4.政策建议 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。

第二篇：如何让面对销售问题

如何让面对销售问题

不论你是厂家经理还是经销商经理都不可妄做决定,把此事上报厂方领导及生产技术部门,安抚好客户并积极配合相关部门做好调查取证工作,在有没有结果的情况下都要保持沉默.你能做的仅是安抚工作,多说好话,多打圆场

人员推销作为面对面的销售，哪些问题值得注意？

1.先给自己写出100个消费者可能的拒绝理由。

2.从这些困难点去找出破解之道来应对消费者。

3.如果等到你能养成“越锉越勇”的个性时便是成功了

面对网购崛起挑战销售行业的问题应该怎么解决

充分利用已有平台,整合营运模式.网购为销售行业带来新的一种销售模式.现在网购比率日益上升,商家也应该捉住这一个机遇.因为现在只不过是起步

销售技巧

所有的销售技巧，可以简单地浓缩成一句话，那就是：促使顾客达成交易的关键是满足顾客的欲望，你的产品是什么并不重要，重要的是通过你的产品这个媒介，顾客可以得到某种欲望的满足

如何销售空调

1、销售空调第一步也要了解产品知识(包括其它品牌)，做到问到哪，答到哪。知己知彼，百战不殆，呵呵

2、开发自己的销售渠道。冬天怎么销售空调??

首先你要明白,客户买的不是空调本身而是一种温暖,产品本身的质量不是产品决定的,而是销售人员决定,学会换位思考别人的问题,客户买空调的时候会想什么?会担心什么?比方说:产品质量,产品服务,买你的产品能给他带来的好处,是服务还质量有保证,还是价格有优势!

好了等你分析清楚了你自己也就明白怎么来销售了.希望我的回答能对你有所帮助!

中央空调淡季营销策略

中央空调本来是应该没有旺季和淡季之分，但事实上，进入11月份以后，中央空调市场会进入淡季销售，从三月份到十月连续忙了10个月，大部分人都会休养下来，悄声无息，但淡季空调应该是厉兵秣马，休养生息，调整状态，积蓄力量，蓄时以待。所以在淡季我们要做什么。

1.完善营销网络，开拓市场更好机会

我们在销售旺季，常常把销售摆在第一位，忙于对客户和定单处理，整天处在救火状态之中，常常忽视对营销网络的建设与管理。

我们需要对产品进行整合，国外公司的产品本地化和新产品开发的规划是我们的工作重点，同时对价格进行整合，每年的10月，我们都会对产品价格作调整。

我们需要对营销网络进行完善，把握各级分公司，提高分公司终端销售能力和技术水平，提高应用推广能力，将工厂技术支持能力扩展到分公司，指导和培训经销商营销人员、技术人员，对经销商监管、控制和指导。分公司和经销商是企业产品的第一消费者，他们对企业的忠诚度、满意度是维持产品营销通路流畅的关键，而维持厂商的关系，除了利益分配，还要注重感情培养。

在销售的淡季中，厂家和商家可以有更多的时间投入到市场建设方面，因为在销售旺季中企业忙于生产，无力于搞渠道建设。但是，淡季则正好有时间、有精力去搞市场建设，实施流程再造。

2.调整品牌战略，提升品牌价值

淡季正是厂家品牌战略调整、产品结构优化配置、开拓潜在市场、苦练内功的关键时季。从某种意义上讲，谁能有效地利用市场淡季，调整品牌战略，优化配置产品结构谁就能在即将来临的市场旺季中把握先机，占据主动。

产品品牌效用是厂家决胜市场的“利器”，市场淡季应该成为厂家的品牌推广旺季。企业要组织技术人员、营销人员研究细分市场，根据消费者需求的差异，找出最有利的潜在机会，有针对性地调整和优化配置产品结构，争取在旺季到来时使销售有重大突破。

淡季往往是竞争对手懈怠的时候，我们应该在一些传统的产品上做一些适当的宣传举措，给淡季的用户以深刻的印象，强化客户的品牌记忆。

3.加强培训，寻求利润增长点

淡季相对来讲没那么忙，因此对业务员、技术应用等的培训就非常必要，工厂集中短期培训、局部培训、分区培训、巡回培训推广应该轮回轰炸，同时改变培训方式，避免培训就是度假的想法，提高讲课能力就变得非常重要。经过大半年的销售，我们需要对新旧产品进行分析对比，寻求新的利润增长点。

4.完善内部管理，保持最佳士气

相对于家用空调产品是一个典型的季节性产品，这些厂家到了淡季基本上是停止生产，大幅削减人员成本。但在旺季时人才奇缺、补给不足，仓促招来的新员工因为业务不熟练、不适应公司而使营销队伍出现严重短板现象。

中央空调相对来讲是技术含量较高的行业，淡季将是人才挖角的高蜂期，如何把销售、开发、生产的人才留住，是考验公司HR的时候，个人认为加强培训、提供更好的员工福利、帮助员工增值是人心工程的重点，为了树立榜样、鼓励士气

并防止在淡季的人员流失，商家可以通过组织员工旅游、发放奖金等不同方式维护团队，提高团队战斗力。

另外终端销售人员是绝对不能有强烈的“淡旺季”概念，不能到了销售淡季显得不知所措，无所事事，甚至把销售业绩下降成亏损的责任都推给“淡季”。

5.做好客户服务，提供完善服务体系

10月到次年3月期间，云集了国庆、元旦、春节等多个中国传统的节日，无论商用还是民用客户都是中央空调的使用高峰期，所以也是检验我们设备的最好时机，这样对应急突发事件的反应能力和节前客户的回访就变得尤其重要。全心全意做好服务是企业发展的唯一出路。

6.整合公关资源，使企业轻松上航

做好一个企业，会涉及到方方面面，同当地政府部门、工商管理、海关等进一步打好深层次关系，让企业可以轻松上航。有计划的邀请各级政府领导调研企业、研究企业发展大计、提供领导政绩，可以做到一本万利，社会提供环境给企业，企业回报社会，我认为企业发展好了，可考虑路桥学校等的回报工作，这是一个资深人士总结的。当然如何去做上面事情的话，就仁者见仁了。

另外淡季的客户(直接客户+设计院)通常是产品的忠诚消费者，我们应该和其建立良好的关系，实现双赢或多赢，抓住这些客户，一是得于品牌的维护，另外是为旺季销售打下最坚实的基础

送上《超级空调销售技巧》希望对你的销售业绩提升有所帮助

空调销售日趋激烈化，而现在的消费者也是越来越理性化，抓住客户也就赢得了市场，在这个空调销售过程中，空调销售技巧，发挥了重大的作用，技巧要用心。空调销售市场，因为产品本身的科技含量及价格费用，消费者对其的购买行为也越发的理性化，而不像过去的随风动，一窝蜂，因此，对空调销售人员来，要求就更加严格。

家用空调销售

对于一般家庭选购空调，都是比较谨慎的，一般分四个步骤：系统评估、评估比较、购买承诺、安装实施。

而其中的系统评估，评估比较是比较重要的阶段。这也是客户是不是决定从你家起货的一个先决条件。如何抓住消费者，如何与消费者进行沟通是企业进行对外宣传的重要决定因素。消费者在购买空调这种大家电时，一般会经过慎重考虑、收集信息、进行比较，锁定几个可选择的品牌，然后再有针对性的收集更多的信息，以供更理性的选择，最后把目光定在要选择的品牌上，再次选择机型、价格、款式、功能等等。所以，如何让产品走进消费者第一次筛选后的品牌上，就需要抓住消费者的第一感觉，让消费者在尽可能短的时间内，形成对企业、产品的好感，展台的布置也就要。

展台上的样机太多容易造成主题模糊，为你的样机选一个“队长”，像介绍与会嘉宾一样先介绍有品位、高能效的队长，再介绍主推机型，最后介绍特价机或其他低效率机型。细心的促销员会发现每一个展台上都有一个“黄金点”，大多数

消费者会不约而同地在这一敏感区买东西，也许说不清个中原因。但切记将主推上量的样机放在黄金点上，这样才会发挥最大的作用。

其次，是销售人员。对于这样的大家电商品，客户要的是顾问，他需要你的帮助，才能下定决定去购买商品，而销售人员，就要成为他的顾问，而且是一对一，面对面的顾问，这就考验到销售人员的专业知识的了解程度，而且要灵活的，从实际角度来结合运用，实在的帮客户解决问题，突出个性化。这样，消费者心里就会形 成你给予他的系统设计，自然而然就会跟着你去挑选产品。中央空调销售

中央空调销售，就不仅仅是在做产品了，你卖产品，你就不是唯一的，同质化的产品可以轻易取代你，价格就会被同行打压，最终结果就是要么因为价格被淘汰，要么赔本赚吆喝。中央空调企业的出路只有一条，卖服务，因为服务是唯一的，不可替代。这是余为峰通过经验得出的结论。下面列出其四步法，供大家参考。

概念—标准-服务-产品。

概念就是改变客户的购买误区。告诉客户真正的需求是什么，不是空调设备而是冷和热服务，使客户的目光从产品上转移出来，开始接受购买服务的概念。标准就是让客户知道什么才是最好的空调。很多客户觉得买性价比最好的产品就是对的，实际上这是错误的，余为峰说：“最好的产品组合起来的系统不一定最优的系统，最适合的才是最好的。”

然后告诉客户怎么解决需求，这就是服务。“我会告诉客户，他所要建设的同档次宾馆，国内、外一些着名的大厦、酒店是怎么解决冷和热的问题的，成本是多少，效果怎么样。让他对中央空调系统有很直观的认识与了解”余为峰介绍，这样客户就大致明白了自己需要什么，让客户心中有数。

最后才是产品。“其实这是一个系列的产品，也就是实现客户需要的服务工具”，余为峰表示，如果前三点客户都接受了，这一点客户已经不会再过多地盘问，“因为你卖给客户的是一个完整的系统，而产品只是系统的元素”。

空调销售同其它产品的销售理念都是相通的，最终还得靠销售人员自己去悟，去实践。

第三篇：国土资源面对的问题

面对“民告官”过好五道关

——新《行政诉讼法》中国土地资源管理工作须关注的重点 在党中央提出全面推进依法治国的新形势下，结合此次《行政诉讼法》修改的立法精神，找准结合点严格依法推进国土资源管理工作，意义重大。毛者结合《行政诉讼法》以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》（法释[2015]9号，以下简称“新《行政解释》”）中与国土资源管理密切相关的有关规定，从贯彻落实《行政诉讼法》精神，推动中国国土资源管理法治化的角度提出相关意见及建议，供参考。关卡

1、征收决定可以被起诉

变化：新《行政诉讼法》修改对“可诉行政行为”做了进一步拓展，将征收决定纳入行政诉讼范围。

通关法则：进一步提高土地资源征收、征用等行为的规范化和合法化水平，确保征地行为程序合法，内容适当、补偿合理。

新《行政诉讼法》第十二条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用的决定不服的；对征收、征用决定及其补偿决定不服的；认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。由此可见，以上与国土资源管理工作密切相关的行政行为已被明确纳入行政诉讼受案范围。

土地征收决定能否被提起行政诉讼，一直争议较大，实践中法院也往往出于其他考虑对此类诉讼申请不予受理。有观点认为，征地批复是不予受理。有观点认为，征地批复是针对有关人民政府作出的，属于行政机关内部行为，不属于“具体行政行为”，申请人不服征地批复的，无权申请行政诉讼。笔者认为，行政诉讼受案范围不应局限于“具体行政行为”，尽管从法学理论上看，征地批复行为具有内部性，但该行为的作出已经直接对外产生影响，即直接导致了被征地农民土地权益的丧失，如果不允许被征地农民申请行政误诉讼，被征地农民的权利就无法得到救济。因此，为妥善处理土地纠纷，遵循“有权利必有救济”的法理原则，被征地农民征地批复有异议时，应该允许其申请诉讼。此次新修订的《行政诉讼法》明确规定了人发源地福源当受理“对征收、征用决定及其补偿决定不服”的行政诉讼申请，并将《行政诉讼法》相关条文中的“具体行政行为”修改为“行政行为”，是在实践其础上对传统行政法理论的一次突破。

需要注意的是，国土资源部作出的征地批复是经国务院批准后作出的，依据《最高人民法院关于曾成、龙平安等六人诉中华人民共和国国土资源部征地批复行政行为是否受理的复函》（[2006]行立他字第1号）中最高人民法院的观点，国土资源部作出的征地批复行为系国务院批准征地行为的组成部分，而国务院作出的行为不属《行政诉讼法》调整范围。因此，对被征地农民不服国土资源部作出的征地批复提起的行政诉讼申请，应该不予受理。

随着新《行政诉讼法》的正式实施，法院受理的对土地征收决定不服提起的行政诉讼案件数量将会大增，尽管土地征收决定是经政府批准后作出，但国土资源部门作为负责土地征收组织实施工作的主要部门，势必面临更大的涉诉风险。建议国土资源部门在行使土地征收有关职权时进一步强化法治思维，尤其要注重程序的合法和完备，切实做到尽心尽力的维护群众权益，将因土地征收引起的矛盾风险降到最低。关卡

2、经头文件纳入审查范围

变化：新《行政诉讼法》明确将规范性文件是否合法纳入法院附带性审查范围。

通关法则：进一步加大国土资源管理规范性文件的合法性审查力度，涉及群众权利义务的规范性文件必须存在上位法依据。

实践中，有些具体行政行为侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益，是地方政府及其部门制定的规范性文件中越权错位造成的，人们对于此类违反法律规定的“红头文件”颇有诟病，但过去由于法律没有授权，法院对此难以有效监督。为彻底解决由规范性文件不合法导致的行政行为侵害群众合法权益的矛盾纠纷，新《行政诉讼法》第五十三条规定，公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法，在对行政行为提起诉讼时，可以一并请求对该规范性文件进行审查。前款规定的规范性文件不含规章。第六十四条规定，人民法院在审理行政案件中，经审查认为本法第五十三条规定的规范性文件不合法的，不作为认定行政行为合法的依据，并向制定机关提出处理建议。同时新《行政解释》第二十一条规定，规范性文件不合法的，人民法院不作为认定行政行为合法的依据，并在裁决理由中予以阐明。作出生效裁判的人民法院应当向规范性文件的制定机关提出处理建议，并可以抄送制定机关的同级人民政府或者上一级行政机关。新《行政诉讼法》实施后，为避免承担涉诉、败诉风险，国土资源部门在作出行政行为时，不能仅仅通知、意见等有关规范性文件为依据，而必须有明确的法律、法规或规章依据。这就要求国土资源部门在规范性文件制定过程中首先要做到于法有据，不得在法无规定的情况下，随意增设管理部门权利、增加管理相对人义务、限制管理相对人权利。同时，国土资源部门应对已经制定的规范性文件进行及时清理，主动废除与上位法规定相违北的有关文件，能够上升为规章层面的要及时制定规章。关卡

3、行政诉讼门槛降低

变化：新《行政诉讼法》进一步拓宽了申请行政诉讼的入口，公民、法人和其他组织提起行政诉讼的案件数量将会大增。通关法则：进一步强化行政行为作出前的涉诉风险评估，提升行政应诉能力。

新《行政诉讼法》扩大了原告主体范围。该法第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。以往司法实践中，提起行政诉讼的主体一般都是行为相对人，但一引起行政行为并没有具体特定的行政相对人，或者行政相对人出于各种原因或者其他考虑并未提起诉讼。因此，允许行政行为的利害关于人作为原告起诉，可强化对公众行政诉讼的保护。国土资源管理行政行为涉及的利害关系人较多，可以预见，国土资源部门作出行政行为后面临被诉的可能性将进一步加大。

新《行政诉讼法》进一步强化了法院受理行政诉讼申请的法定职责，提起的行政诉讼申请被受理的可能性提升，大量行政争议将由其他救济途径转入诉讼渠道。根据新《行政诉讼法》第五十一条、第五十二条的规定，法院起诉审查的主要内容为是否符合起诉条件，法院对不能判定的情形，应先接受起诉状并出具书面凭证，对不符合规定情形不予立案的，当事人可投诉提请上级法院监督改正，对逾期不予立案又不作出不予立案裁定的，可向上一级法院起诉，上级法院可以直接立案，新《行政诉讼法》通过进一步强化收到起诉材料后法院的登记、释明等责任，降低原告方起诉门槛、强化司法审判机关责任等，极大地保护了原告方诉权，同时也将极大的激发公众提起行政诉讼的积极性，行政诉讼案件数量可能出现大幅增加，行政机关应诉能力将面临极大挑战。另外，新《行政诉讼法》第四十六条将直接起诉期限由原来的三个月延长至六个月，充分保护了原告方诉权。同时，该法第五十条允许原告口头起诉，使得文化水平，书面能力较弱的公民，在遇到行政机关侵权时，也可以向法院申请救济，降低了进入行政诉讼程序的门槛。行政机关将面临因起诉期限延长、准许口头起诉带来的行政应诉案件数量增长问题。同时，新《行政诉讼法》强化了行政机关出庭应诉义务，倒逼行政机关进一步提高依法行政意识和行政应诉celt.c往司法实践中，行政机关负责人，工作人员因不愿当被告、怕丢面子、不擅长诉讼等多种领导体系出庭应诉，由此导致“告官不见官”问题，原告方对此颇多诟病。新《行政诉讼法》第三条规定，被诉行政机关负责人应当出庭应诉。不能出庭的，应当委托行政机关受益人工作人员出庭。行政机关工作人员作为行政行为作出的决定者或实施者，最清楚行政行为作出时行政机关的考虑和决定因素，行政机关工作人员出庭应诉有得法院查清案件事实，提高案件审判效率。此外，有些行政行为技术性和业务性较强，对案件事实的调查了解需要熟悉相关的行政管理业务情况，只有行政机关工作人员自身最为熟悉，在庭审中单纯依靠律师代替行政机关出庭应诉不利于法院审判人员在庭中迅速了解案件，查明事实。因此，新《行政诉讼法》实施后，行政机关将会面临更大的涉诉风险，行政应诉工作量将会大增。各级国土资源管理部门应主动贯彻此次修法精神，在进一步依法开展日常工作的其础上，加强对应诉工作人员的培训，积极出庭应诉，这既是对法院审判工作的支持和配合，也有得帮助法院审判人员查明案件事实、防止其因不了解行政管理业务情况对合法行政行为发生误判，导致行政机关承担不必要的法律责任。此外，行政机关积极出庭应诉有助于行政决策者了解行政执法实践中存在 的问题，切实解决行政争议，并增强行政机关依法决策的自觉性和主动性，提升国土资源部门依法行政的能力和水平。

关卡

4、复议机关成共同被告

变化：新《行政诉讼法》增加了督促行政复议机关切实履行复议职能、对下级行政机关行政行为进行审查监督的创新性规定。

通关法则：进一步提升行政复议审理和应诉 水平，充分凸显行政复议的内部纠错和监督功能。目前，行政复议制度仍主要定位于行政机关内部上下级之间的层级监督，内部纠错和维护权益的制度价值并未得到充分彰显。从复议程序来看，行政复议机关仍以书面审查为主，缺乏淮质证、证据交换、当庭辩论等程序，尽管有利于提升审查效率，但行政复议审理程序未完全公开，也让其一直面临着官官相护、走过场走形式的质疑。根据原《行政诉讼法》的规定，经复议的案件，复议机关决定维持原具有

第四篇：面对问题担当 读后感

《面对问题主动担当》读后感

当我读了“面对问题主动担当”后，让我想起一位伟人说过：“人生所有的履历都必须排在用于负责的精神之后。”勇于负责的精神是改变一切的力量，它可以改变你平庸的生活状态，使你变得杰出和优秀。

因为在这个商业化的社会里，老板越来越欣赏那些敢于承担责任的员工，因为只有这样的人才能给人以信赖感，才值得去交往。也只有这样的人，才具备开拓精神，才能为公司带来效益。所以，在做事的过程中，我们应该要求自己具备这种勇于负责的精神。

当企业出现问题时，我们应不推诿扯皮，勇于承担责任。出现问题时，我们应先分析问题，查找问题的根源，在解决问题的同时明确职责的所在，以避免问题的再次发生，并且勇于提出问题，面对问题及时上报，这样问题就会越来越少。我们只有具备了勇于负责的精神之后，我们的能力才能够得到充分的发挥，我们的潜能便能不断地得到挖掘，从而才能为公司创造更大的效益，同时也让我们自己的事业不断向前发展！

我们应杜绝遇到问题，把公司的制度，流程挂在嘴边，把事情推给他人，即把问题留给了别人！导致后续经办人苦不堪言，大量的精力用于理顺、协调。勇于负责就要踏踏实实地把事做好，勇于负责的精神说到底就是一种踏踏实实地把事情做好，做到底的态度。

我们作为公司的管理人员，应提高我们的意识和能力，工作按规范去做，使其达到岗位要求。我们应培养自己主动担当和敢于担当的精神；在发现的问题和相关事情未交给职能部门和主责人接受之前，让自己成为发现问题和解决问题的出发点。

只有自己具备了敢于担当的精神和求真务实的态度，个人在海普才会有前途；也只有我们谦逊为人、脚踏实地去面对问题和解决问题，才可以塑造海普优秀的企业文化，才能够实现海普业绩和效益的快速提升。

当一个人想要实现自己内心的梦想，下决心改变自己的生活境况和人生境遇时，首先要改变的是自己的思想和认识，要学会从责任的角度入手，对自己所从事的事业保持清醒的认识，努力培养自己勇于负责的精神，这才是成功的最佳方

法。

自己身为公司的一员，就应该抛弃借口丢掉脑中消极散的思想，全身心投入到自己的工作之中，能勇于负责的精神去对自己的工作，时时处处为公司着想，只有这样，才能成长为一个真正具备勇于负责精神的员工，才会被老坂和公司视为支柱，才会获得全面的信任！

面对问题，勇于承担责任，就能赢得尊严，一个人要想赢得别人的尊重，让自己活科有尊严，就应该勇敢地承担责任，一个人即使没有良好的出身，优越的地位，只要他能够勤奋地工作，认真负责地处理日常要作中的事务，就会赢得别人的敬重的支持，反之，一个人即使高高在上，却不敢承担责任，来失基本的职来道德，仍然会受到他人的鄙视和唾弃！

改变态度，努力培养自己勇于负责 的精神，将会产生无穷的力量，积极地为民的梦想和事业努力奋斗！

刘晓梅

2012.04.07

第五篇：面试时，您将面对哪些问题

面试，是每一个求职者都要面对的过程。有备才能无患。

面试前要做的准备工作有许多，但许多人却忽视可能面对的提问作出必要的“预习”，因为他们不知道主考官将怎样问和问些什么问题。下面这些问题是在面试中经常会被问到的，如果您对它早有准备，就不会临阵慌忙，不妨试一试。

1、您父母的职业是什么？

2、您在业余时间主要干些什么？

3、您为什么要（不再）读书？

4、您主要缺点是什么？准备如何克服？

5、您有哪些职业发展计划？

6、您认为您最适合干什么？

7、您为什么至今没有找到满意的工作？

8、您为什么要离开原单位？

9、这是您辞职的唯一原因吗？

10、您为什么要进我们公司？

11、您最引以为自豪的成就是什么？

12、如果您想招聘人，喜欢怎样的人？

13、您有多少时间可以用来出差？

14、对枯燥单调的工作您也愿意干吗？

15、您希望您的工资是多少？

16、您觉得您与其他求职者有何不同？

17、为什么我们应该首先选择您？

18、有没有别的公司愿意聘用您？

19、如果本公司与另一家公司同时要聘用您，您如何选择？

20、您还有什么想问的？

当您第一次听到这些问题时会感到很棘手，好在您现在已度过了每一次窘境，当您再次面对主考官时，您可能早已“胸有成竹”了。