巨变是2014中国房地产业的主题[优秀范文5篇]

第一篇：巨变是2014中国房地产业的主题

巨变，是2014中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增加，楼盘降价，观望加剧。调控在变，呼和浩特、济南相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。变化、回归、危机、转型，处于发展十字路口的中国房地产业将何去何从？昨天，扬子晚报与世界华人不动产学会、南京大学商学院联合主办了十大经济学家中国房地产业发展论坛，共同聚焦转型时期的中国房地产业，解析危机和出路，指明未来发展方向。扬子晚报记者 张遥 马祚波 王烨

危机

中国楼市四面楚歌

夏天已至，气温不断走高，但房地产业的寒冬却似乎刚刚到来。国家统计局上月公布的数据显示，70个大中城市中，5月半数城市新房和二手房价格下跌。即便是在房价连续上涨24个月的南京，也已出现价格的松动和库存的不断增加，虽然开发商不断使出一成首付、零首付、半价购房等促销手段，但依然无法刺激消费者的购房欲望。房地产市场为何由去年的高峰跌入低谷？楼市危机何在？

楼市凸显重重危机

今年楼市由盛而衰的转变起点发生在杭州，二月当地就有部分楼盘开始大幅降价。来自浙江大学的贾生华教授认为，以杭州为例，正可以折射出中国房地产业的五大危机。

一是土地城市化的危机。地方政府过多依赖土地财产，不仅仅是上海、北京这样的大城市土地资源极其短缺，中小城市的土地也已过度开发，所以出现了高空置率和所谓的鬼城。二是政府主导调控的危机，过去十来年，政府抑制房价的调控新政不断推出，但房价却几乎是越调越涨。三是房地产开发投资膨胀和扩大的危机。四是数量的扩张已经难以为继。五是价格膨胀的危机，过去是全国所有的城市、所有类型的房地产都在快速持续上涨。南京大学高波教授进行了补充，他认为，除此之外，楼市的危机还体现在，城市尤其是三四五线城市严重的产能过剩，供大于求，此外是严重的房价泡沫。

“下降”成为“新常态”

对于中国的房地产市场，中国社会科学院经济研究所所长裴长洪认为，可以用一个新词来形容：新常态，表现都与“下降”有关。首先是房地产投资增长速度在下降，今年1—5月份只有14%左右，国家信息中心预测，今年全年的增长速度大概在11%—12%左右，此外，房地产的销售额、销售面积都在下降。从价格来看，不同类型城市的分化现象也十分明显，三四线城市的房价持续下降，一二线城市房价也出现松动。以北京为例，远郊板块房价逐步下探。房地产投资占整个固定资产投资的比重也在下降，过去最高时竟达60%，如今这一比重已经跌到20%以下，预计今年只能达到16%—17%左右。

而一旦国内房地产市场进入“新常态”，难免会带来一系列新问题，资金链首当其冲。一部分房地产企业将要面临资金链断裂的困境，因为房子不好卖了。

泡沫

三大指标显示：泡沫已超预警线

对于老百姓来说，最关心的莫过于房价的涨跌。而现在，一路下滑的房价已经让越来越多的消费者持币观望，这是否预示着房价的泡沫正在逐步破灭？

泡沫很难预测，但真实存在面对泡沫问题，美国约翰·霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座教授王诃认为泡沫其实很难预测，但它肯定真实存在。预测的难点在你如何确定一个城市房价在理性情况下本来应该是多少钱。但王诃也表示，泡沫归根结底还是跟大家能花费的收入有关。“例如你每月收入，扣除必须的吃饭、穿衣和游玩，还有多少钱可以从容地转到房地产中间去？如果人均可投入的钱与当前房价差距很大，这就是泡沫，因为长期看它不能支持这个房价。”高波曾做过一项调查，结果显示，有近7成的城市房价泡沫超过了20%的预警线。他认为，衡量泡沫有三个主要指标：空置率、房价租金比、房价收入比。“目前有两套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他们住了吗？出租了吗？可能会是空置！国际上，空置率超过了12%就意味着泡沫出现了。然后再看房价租金比，目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比，深圳最高，接近20倍，北京是10倍以上，南京相对低一点，也在8倍左右。由此看来，泡沫已经比较严重了。”

过量的供应导致泡沫显现

英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任Tsur Somerville认为，只要有泡沫，不论你挤或不挤，它一定会自然破裂。中国是否有过多泡沫，从高于销售量25%-30%的房产建设量就能看出来。尤其现在各地销量已经下降了，楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比，当下的房地产金融风险比以前大很多，因此现在的泡沫更加危险。

Tsur举例说道，当时北上广三个城市也有大量空余房屋卖不出去，但当时价格并没降下来，因为当时房价本身就低、经济年增长率又高达15%、城市人口增长也很快；而且当时房企全部是国家级的银行贷款，因而风险很小。但今天这些条件都不同了，楼市的资金来源很多样，可能来自影子银行甚至私人借贷。这些人与银行不同，他们更关注短期市场行情，也更善于转变策略，金融风险比较大。

出路

转型发展，出路就在眼前

虽然危机四伏，虽然泡沫已现，但对楼市是否就该持悲观论调？与会的经济学家们并不赞同。他们纷纷表示，目前国家对房地产业调控方式已经转型，从过多的行政干预转为更加尊重市场规律，而这是一种根本性的改变，这一转型显然对房地产市场的转型大为有利。

五大危机蕴含五大出路

贾生华指出，浙江有一句话，叫做“干在实处，走在前面”。房地产市场也是这样，涨的时候领先全国，跌的时候也是跌在前面。杭州楼市虽然面临危机，但是出路也不远，之前所说的5大危机中，也蕴含5个出路。一是将土地城市化转为人口的城市化，以人为核心的新型城镇化就是这个道理。二是由政府主导调控，转变为市场调节，让市场在资源配置中起决定性作用。三是房地产开发投资的膨胀，转入资产的运营和管理。四是数量的高速扩张转为进入品质的提升阶段。最后，价格膨胀的危机终将走向结构的分化，城市之间、区块之间、项目之间出现分化，而在分化中也会有很多新的机遇出现。

解决土地财政顽疾

南京财经大学校长刘志彪认为，房地产业几乎所有问题根子都与土地财政有关，以前为什么热衷卖地，就是因为地方财力不足。中央和地方分税制的改革将可解决地方财力的问题，就是解决对土地的依赖。“通过财税制度改革，地方收入今后可能更多地来自于消费税、房地产税、环境税，而不是房地产业，政府力挺房地产的可能性就会下降。”

房地产要向精细化发展

房地产行业自身也要转型升级。上海金融学院校长王洪卫谈到，过去的地产黄金十年，是典型的粗放型发展，今后要转为更高端的精细化发展，要从单纯的房产开发向财富和资产管理者的角度转化，类似房地产信托投资基金等证券化方向都值得尝试。王洪卫还表示，这一转型有赖于中央财政制度、金融体系等顶层体制的转变。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，房地产的转型升级可能是两个层面的，一是沿着房地产行业的产业链发展，未来将从开发向房地产服务的方向转变。二是房地产要做很多精细化的管理工作。“今天开会的酒店非常漂亮，但是我们到了外面的马路上走一走，你就发现刚刚建成一两年的路边铺设的地砖很多都已经破旧了。”从房地产产品结构上来看，过去比较习惯的就是住宅、商业中心、写字楼，但是很多建起来以后不适合人去居住，因为教育、医疗这些都不配套，或者从长期的，可持续发展的理念出发，它不是绿色、节能的，品质并不高。“这些实际上都是需要我们花很大的力气去努力转变的。”

南京大学商学院常务副院长范从来也赞同精细化、高品质的转型，“我的感觉房地产作为投资品的地位在中国会下降，买房的目的会回归到居住。所以要从简单的开发转向高品质发展。过去买房反正是为了炒，你盖的怎么样无所谓，现在买了就是住，就是改善，你没有高品质，没有绿化、节能和生态可能就没有吸引力。”创造更多的投资渠道

美国加州大学伯克利分校不动产研究中心主任Robet Edelstein指出，房地产无疑是经济发展的驱动器，但面对下一个关键十年，经济对房地产的依赖度应逐步降低，第一当地政府应退出市场，但同时也需要做好管制工作，要适应房地产的整个税收系统，让市场扮演自然的作用。

第二就是要改变投资渠道不平衡的现状。在中国的金融系统中，房地产扮演着非常重要的作用，但中国需要更多的良好的投资渠道，这样可以让更多人从房地产投资中脱离出来，投资到其他行业中去。第三就是要解决户口问题，解决社会公平问题，这一点对整个中国经济发展而言也很重要。

一句话

谈房地产发展

范从来：房地产且行且辉煌。

刘洪玉：积极转型，为长期可持续发展打下基础。

王洪卫：房地产没到“痛打落水狗”的时候，反而需要各界多多呵护。

刘志彪：复归房地产本身，回归居住属性。

裴长洪：适应中速发展“新常态”，改革求发展。

王诃：房价明年不降就涨。

Tsur Somerville：希望中国房地产发展能缓缓挤出泡沫，避免成为下一个迪拜。

Robert Edelstein：国民经济提档升级不成功，房地产发展也不会好。

贾生华：房子是人民居住的载体，也是中国梦的载体。

高波：行业面临五个转型：房企从开发商向服务商转变；税收从土地财政向不动产税收转变；建设从增量开发向盘活存量改变；功能从实物不动产向金融不动产转变；房价从剧烈波动向小幅波动转变。

调控

取消限购，不代表房价报复性反弹

今年全国两会上确定了房地产市场将实行分类指导、双向调控，调控不能一刀切。同时，去行政化也被认为是房地产调控的主要方向。最近，呼和浩特、济南相继取消限购，这是否意味着，限购等行政化手段将逐步退出？而市场调节后，房价会不会大起大落？

限购早晚会取消

高波肯定地表示，限购令早晚会取消。他认为，中央精神是让房地产调控回归市场，因此长期看限购肯定会取消。总体而言今后的调控政策会更遵循市场规律，以市场为导向。

裴长洪也认为，“政府要采取退出市场的办法，限购包括交易过程中的种种限制性的税收都要取消，要退出。有的居民手里房子多，应通过限购取消让资产配置能够更合理，促使他去交易。”

取消后房价未必涨

有些老百姓担心，限购令取消会让大量被压抑的购买力涌入市场，导致房价报复性反弹。但高波认为，“房价在脱离了行政干预后，还是会有自身的周期性，该怎么走还会怎么走，并不会受到影响。”

王洪卫也认为，取消限购，短期看不一定就标志着房价一定会上涨，长期看更有利于房地产市场发展。因而市场调节还是更靠谱。

南京暂缓取消为好

不过具体到南京是否可以立即放开限购，王洪卫认为还是暂缓放宽为好，“南京要为江苏其他地级市考虑考虑，一旦放松限购了，省内条件好一点的居民都想到省会来买房，那其他城市怎么过日子？为了地区的协调发展，我建议南京明年、后年再去考虑取消。”

不动产登记冲击不大

今年国家加快了不动产登记制度的推进力度，这也让一些地方出现了抛售二手房的现象。虽然不动产登记本不是一条房地产市场的调控政策，却误打误撞地影响了楼市。它会引起二手房的抛房潮吗？又会不会进而带动房价的下跌？

高波认为，不动产统一登记是政府一定会做的事，它本身也是对现行登记体制的一种完善，但并没有大家分析得那么可怕，不少人是过度担忧了。“不动产统一登记出台后，在一定时间内肯定会冲击市场，但这种力度不会很大，可能会一直保持小规模。此外，去年伴随不动产统一登记而来的对房产税的猜测，其实也没那么可怕。先不说不动产统一登记出台后，是否就一定会落实房产税；即便真出台，参照现在发达国家房产税的普遍税率，也不可能高到让购房者不敢持有、恐慌抛售的程度。”

未来

后势发展，依然有信心

对于即将转型的房地产业来说，未来会是一种怎样的格局？经济学家们进行了一番预测，看好未来是他们表达出的共同观点。

房地产仍是潜力行业

刘志彪表示，随着国内城镇化的比例不断提高，房地产行业从长期来看仍是非常有潜力的产业。“即便是在发达国家，房地产也是支柱产业之一，暂时的波动并不会改变长期趋势。”他认为，中国城市化实际上没有完成，就是在经济最发达的地区也没有完成，所以长期来看对房地产市场具有坚定信心。

而范从来也认为，“对于房地产，无论你是爱它还是恨它，你一定会发现，在任何一个国家，它都是国民经济的重要组成部分。”

房价平稳或略高于利息

对于老百姓最关心的房价，裴长洪预测，在由市场调节之后，房价大起大落现象会有所好转。“从价格来讲，今后的趋势大概应当是平稳，就是一二线城市价格保持平稳，不再有大幅度增长。如果说价格能够比利息率略高一点就非常好了，我们可能要适应这样一个‘新常态’。”

房子回归居住属性

范从来指出，房地产作为投资品有很大的局限。首先它的交易单位是一套，而买股票单位是一手，几百块就可以参与了，买房交易金额至少是几十万、上百万，甚至是上千万。再加上房产具有一种不可分割性，“你不能说我现在有300万元的房产，我急需要5万元来解决一个迫切问题，就先把厕所卖了。所以作为投资品，房产本身是有缺陷的。”

在美国的家庭资产结构里面，60%是金融资产。也有研究显示，法国和美国的家庭，一般来说在低收入走向中等收入时，主要投资交通工具和房产，但是从中等收入转向高收入以后，投资趋向会从房产转向证券投资，再到实业投资。

所以范从来表示，未来房地产发展会有两大趋向，一是房地产作为投资品的地位会下降，更多地回归居住。二是房地产仍有投资价值，但投资方式应该从实体的买房转化证券化投资，房地产信托将成为新的选择。

第二篇：中国房地产业浅析

中国房地产业浅析

姓名：王楠燕

班级：10金融1班

学号:1020500110

日期:2012.6.6

中国房地产业浅析

摘要：随着我国经济的发展，房地产业取得了长足进步。工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业逐渐成为城市化进程的重要标志和经济结构调整的重要环节。我国房产企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，这种行业现实阻碍了房地产业做大做强的步伐。怎样才能在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上健康快速的发展，为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础，实现可持续发展，这是本文研究的重点。关键词：房地产现状存在的的问题可持续发展

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的产业，是国民经济中各行业联系的重要枢纽，在经济发展中起着核心作用。

一、房地产定义

关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。

二、我国房地产发展历程

1、住房商品化试点与第一次房地产热。改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。

2、住房分配货币化与住房二级市场的形成。从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

3、土地市场规范化与第二次房地产热。2002年，整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，从此，土地市场走上了规范化发展道路。

4、支柱地位的确定与第三次房地产热。2003年9月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

我国房地产业起步较晚，房地产企业数量多，规模较小，尚处于发展的初级阶段。通过

对房地产业市场集中度的比较，可看出中国房地产业每年都在较大幅度的增长，尽管如此，房地产业市场集中度仍然很低，体现出房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题，这样房地产商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局，导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。

三，我国房地产业目前存在的问题

1.开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费。优势区位的过度竞争：因为土地的供给弹性较小甚至是没有，使得土地的开发受到供给总量的限制，存在着对优势区位的竞争。由于全部的土地需求压力集中指向有限面积的精华土地之上，致使一些可更新资源从一些最适宜的土地上消失，这会给余下的生产可更新资源的土地产生更大的压力；地区优势的片面发挥：由于我国资源和产品价格体系的不完善，导致一些地区重工轻农，以牺牲农业、占用耕地去追求经济发展。此外，地方政府对局部利益的强调造成各地产业经济结构趋同，生产布局并不能发挥地区优势，造成因追求局部土地效益而导致整体经济效益的下降；土地利用的代内公平问题：在当前欠公平的经济秩序中，发达地区有时凭借经济和技术的优势，不仅不承担更大的环境责任、社会责任和未来责任，而且有时通过不平等的资源贸易和企业扩散，将自己的资源危机与环境问题转嫁给贫困地区和社会弱势群体，这既违背了可持续发展的基本原则，同时也使土地的可持续利用难以实现。

2.结构性矛盾突出，空置率比较高。大多数房地产投资者不能根据不同层次的消费者需要来加快结构的调整，既考虑富裕的阶层，也考虑中等收入和低收入阶层等多方面需要。在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期，房地产企业也在迅速扩张，但这种房地产企业的结构性缺陷，尽管可以使投资者获得一些短期利益，但从长期来看，却会给行业带来巨大的风险。

3..房地产企业大量短期行为，对生态资源造成极大破坏。我国房地产业的一个显著特点是开发企业数量多而规模小，企业规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境与节约资源，而且在观念与管理水平上也往往局限于眼前利益。这种经营方式不可避免的导致大量短期行为，从而出现外部不经济现象，具体表现在：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，违章建设；一些开发商为削减成本，往往采用耗能大、质量低劣的产品，甚至是偷工减料。结果是许多建筑物建成后，有害物质超标，建筑质量、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。

四：关于房地产可持续发展的几点建议

合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。

②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化。

④加快制度创新和科技创新。第一，优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。第三,是消费观念的创新。第四,要注意在市场服务领域的创新。

⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规，尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

参考文献：

[1]刘洪.中国房地产企业价格行为的经济学逻辑[J].中央财经大学学报，2010（7）.[2]杨承坤.中国房地产业集中度分析[J].时代经贸，2008（4）.[3]汪浩, 王小龙.通过公共产品的供给调控房地产市场[ D ].北京大学中国经济研究中心内部讨论稿系列, No.C2004012, 8 月.[4]干春晖.产业经济学[M].北京：机械工业出版社，2006.

第三篇：中国房地产业联合会

中国房地产业联合会

简介

中国房地产业联合会（CHINESE REAL ESTATE FEDERATION），简称中房联。是由我国从事房地产开发、工程规划、项目建设、建筑施工、安装装饰、承包、监理、建筑建材等企业机构以及房地产开发领域科研院所等单位自愿参加组成并经有关部门依法登记备案成立的非营利性的、自律性民间社会团体。

本会宗旨

遵守国家宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，以“服务于市场，服务行业，服务于社会”为宗旨，以构建资源共享、信息交流为平台，以坚持市场化导向，不断提升企业核心竞争力为目标，开展行业管理、维护会员单位合法权益活动，沟通企业与政府、企业与企业之间的联系，为企业搭建展示和推介形象的平台，为推动进我国工程建设与企业品牌化发展服务，为促进建筑行业健康有序发展服务。

职能和任务

（一）宣传贯彻国家有关的方针政策和法律法规。

（二）开展调查研究，向政府相关部门提出有关行业发展的政策意见和立法建议；

（三）开展行业统计，收集整理发布行业信息，发布行业标准；

（四）协调本行业与相关产业的关系，加强行业内外的信息交流与合作，保护产业安全；

（五）反映会员的愿望和要求，维护会员的合法权益；

（六）引进和推广先进管理技术和方法，为企业提供各种形式的咨询和服务；

（七）开展多种形式的培训和研讨活动；

（八）举办行业会议、论坛，制定企业诚信评价体系，行业品牌评价体系等为行业树立标竿和企业的发展服务。

（九）通过会刊、网站及相关书籍的编辑出版，为会员提供信息服务；

（十）开展国际交流与合作；

（十一）开展行业和社会公益活动；

（十二）承办政府部门委托的相关工作。

多年来，本会为全国房地产开发行业，为会员企业提供了全方位的卓有成效的服务：认真宣传贯彻国家有关城市建设的方针政策；积极开展房地产开发项目达标建设、行业评优、工程评优活动，得到业界和会员单位的大力支持，促进了工程质量及管理水平的提高；推动会员单位之间开展工程方面的研究和科技的交流与推广，促进了房地产建设领域的科技进步；在团结会员单位开展行业自律、维护会员单位权益、服务房地产开发市场等方面起到了重要的作用，为我国城市建设的可持续发展和全面建设小康社会做出了应有的贡献。

第四篇：中国房地产业-房地产业企业文化比较.

中国房地产业-房地产业企业文化比较

文化概述

企业是一种以经营为手段，论文代写以营利为目的的组织发表论文企业这种经济组织的生存和行为的实施同其他行为一样渗透着文化底蕴。企业文化作为企业组织和员工行为的一种精神显现，更能折射出一个企业综合素质的优劣。成功的企业都具有强势文化，即全体员工都从内心深处认同并自觉遵守公司价值观、制度、行为方式，认可并热爱公司的标志、品牌形象，企业具有强大的内部凝聚力。因而，培育优秀的企业文化，滋养和提升企业的核心竞争力，是企业走可持续发展之路的一种战略选择。

企业文化形成使得企业这个团队中的每个员工已不再是松散的个体，而是对企业的愿景、使命和核心价值有着共同认知的一分子。在企业文化的构成中，“愿景”是企业对未来所想达到的理想状态的描述，是对未来的期望和追求，它能够召唤并驱使人们努力奋斗，鼓舞并激发员工全心全意地投入和奉献；“使命”指出企业努力的重点和方向；“核心价值”则是指导员工日常行为，并且改善对外界环境的适应力和内部协调的一些准则。企业的愿景、使命、价值观不单单是口号，还必须落实到每个员工的行为中去。

在企业文化的建设上，需要企业的领导者将这一系列的理念融入到企业组织的结构设计，组织的系统和程序，组织的各种仪式，组织的、信条，有关重要事件和人物的宣传上，企业标示物的设计等方面，使企业的文化理念深入人心，成为每个团队成员自觉的行为指南。需要强调的是，不同的国情有不同的企业文化，比如中国的企业文化讲究亲情，日本的企业文化要求忠诚，美国的企业文化重视契约；即使同一传统文化背景下，不同的企业也有不同的特点，只有适合本企业境况、能有效增强团队凝聚力，推动企业持续快速发展的企业文化，才可称得上优秀的企业文化。

当一个企业确立了自己的愿景、使命和核心价值之后，企业的组织机构、组织规则和运作方式随之与其趋向一致。共同的言行之中，团队成员之间也会产生共同的感觉，更易于进行开诚布公地交流和沟通，更能赢得相互信任和支持。为了实现团队远景目标，企业领导者更注意建立的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，更能体现管理的公平、公正和心从为本，在企业创业的舞台上，每个人都可以展露才干，在努力奉献企业的过程中，个人的期望和自我实现的需要大多会得到满足。当每个人都充分发挥了个体积极性的时候，企业的工作绩效将产生巨大的增长。由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。

任何一种企业文化在被团队认知的同时，还具有一种外向张力。企业的愿景、使命和核心价值，既要传播，还要每个成员付诸行为。传播的途径和手段是多样的，广告、宣传报道、建筑和物品标符、文字描述、口头宣讲等，而且大多数企业都导入CIS进行系统整合和强化，达到众所周知。企业文化的传播功效越强，在公众心目中的就越大；当一种优秀的企业文化与一个成功的企业模式形神合一时，这个企业的良好公众形象就在市场上确立了。

优秀的企业文化要求员工：在社会层面上，参与社会公益事业，遵守社会公德；在企业层面上，节约保护企业资源，敢于发表意见，积极参加集体活动；在团队层面上，做到人际和谐，帮助同事；在自身层面上，积极，办事主动，保护工作环境清洁。这些方面的集中表现就是团队精神，团队精神的物化就是企业的品牌形象。具有这种团队精神的每个员工，都是企业的化身。

房地产文化比较

我国房地产业是在20世纪80年代市场中催生的新兴行业，由于几十年积淀下来的商品房供应短缺引发了20世纪80年代至90年代市场空前繁荣，因而也使这一新兴行业在当时被视为“暴利”行业，蒙上了一层极强的投机色彩。随着国家1994年～1997年宏观调控政策到位，我国上空前的房地产泡沫中诞生的各类房地产开发企业受到了彻底的洗礼，企业从商品房空置带来的市场压力中寻求生机，从房地产价格下跌寻求自身的竞争优势，在挤压泡沫市场化过程中锤炼了这个新生产业，使业界在痛定思痛后走向成熟。进入21世纪，房地产中比重最大的住宅产业被列为国家新的经济增长点，成为上世纪末经济软着陆后启动内需的重点发展产业，城市居民住宅状况成为我国全面建设小康的重要物质指标，更有上海市等房地产业较发达的城市将房地产列为“九五”规划的支柱产业，一个资金密集型兼负我国城市改造重任的朝阳产业正崛起在中国大地，在改善人们居住环境的房地产经营中获得发展，在产业的发展中赢得社会的尊敬，同时也伴生了具有我国特色的房地产企业文化。

从全国范围来看，以下几类企业具有较典型的代表性：

1、以万科地产为代表的具自我更新特征的学院型企业文化。万科地产是一家从商贸起家，从80年代投资房地产的深圳上市公司，应该说其当时介入房地产时企业基础并不是太好，但由于它们创造了重视企业品牌打造与推广，激励员工并张扬个性的强势企业文化，从而不仅塑造了中国地产的知名品牌——万科地产，同时也造就了一批业界知名人士，使万科地产在全国各大城市的房地产中均享有较高知名度，产品的城市覆盖率与其品牌知名度一样居全国前列，是我国房地产业中的佼佼者。但是由于其过度地激励个性张扬与企业资源有限性的冲突，产生强文化下人员高流动率的奇怪现象，因而也制约了万科地产经营规模的进一步扩大，在所发展的城市的市场份额均不是最大。

2、以中海地产为代表的具有传统公司优化管理缓慢自我更新半学院型企业文化。中海地产是一家从香港承建业(工程总承包)起家的全国性房地产企业，它从90年代初涉足内地房地产，从行业相关性而言是水到渠成，加上其特有的“中国建筑”背景，工程管理具有明显优势，受其在香港从事工程总承包的成功经营模式，形成了强调团队精神，注重产品细节，服务贯彻始终的强势企业文化，并成功地将其注重工作细节的企业文化稼接到中海物业优质服务品牌。这种强势企业文化由于过于强调工作细节，使得其企业资源未得到最大的发挥，加之传统管理企业偏面强调服从精神而限制了员工创造性的发挥的弊端，制约了这类企业的发展，使之产品精细而品牌形象不够鲜明，经营规模也非最大。

3、以合生创展与珠江地产为代表的具有自我更新管理棒球队型的企业文化。合生创展是一家专业从事内地房地产开发的香港上市公司，90年代中期与广东珠江投资战略合作投资珠江三角洲房地产，两公司战略结盟带来了土地开发、市场策划、工程总承包、规划设计、物业管理的资源优化组合，形成了重视工作结果，鼓励员工创新与学习，包容多元亚文化的企业文化，从而使企业在较短的时间内获得迅猛发展。正是这种新型的多元企业文化，造就了全国各地房地产业的一个个巨人，多种资源整合极尽其能。但是这种多元的包容性企业文化如何有效地解决主流文化的支配地位，是其持续健康发展须注重的。

4、以香港新世界地产为代表的具缓慢自我更新能力学院型企业文化。90年代初期，以新世界地产为代表的一批香港、颇具实力的上市公司大举进军中国内地房地产，由于其外资背景，在国内发展房地产受到诸多政策限制，形成了注重规范运作，激励员工学习，注重企业长远利益的企业文化。从而使企业的经营稳健抗风险能力较强。港台及东南亚在内地投资的房地产公司大部分属此类企业文化，它们在跌宕起伏的我国房地产市场投入巨资而回报并不高，但从国际环境看，外资企业在内地发展房地产仍规避并化解了这些企业(集团)系统风险。

从上述四例典型的房地产企业文化比较分析可以看出，我国的房地产企业文化处在传统公司文化，缓慢自我更新企业文化与自我更新企业文化并存的状态，并且各具特征，这一方面说明市场不平衡，各种企业文化均有其存在的合理性，另一方面说明我国房地产企业文化已经影响着企业的发展，从某种意义上讲，企业文化的优良不在于形成时多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企业文化的不断完善或调整机制，只有建立在自觉更新基础上的企业文化才最具生命力，偏面地、不适应外部环境的企业文化都将成为制约企业发展的障碍。适者生存是市场经济永恒的主旋律，正确处理好多元文化包容性与主流文化的关系，是企业适应我国尚欠成熟的房地产市场经济发展的关键所在，偏面的主流文化对多元文化的排斥必将导致企业资源的流失，相反，过于弱势的无主流文化支配的多元文化将导致企业持续发展能力的下降。

第五篇：中国房地产业发展趋势

在日前举办的第三届中国房地产学院派论坛上，到会专家预测了今年下半年到明年初我国房地产市场的整体发展态势，概括出短时间内中国的房地产市场将会出现房价将持续上涨、融资渠道多元化、二手房市场高速发展等八大发展趋势。

趋势一：需求促使房价上涨

专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。

专家做出这样的判断，主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势：第一，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求；第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10％。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持；第三，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。

趋势二：融资渠道多元化

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

趋势三：二手房市场升温

下半年，房地产三级市场将继续升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续等政策将促进二手房市场的发展，已购公房的大量上市将成为不争事实。(而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。)

“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径。很多人将卖掉手中旧房，购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。

发展趋势之四，政府将加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。“我们判断，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场。主要是政府从其利益角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。”

发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程

直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。

发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。很多物业管理依托开发的状况，会受到很大影响。现在，物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。

发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。

发展趋势之八，新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似问题。