对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究[范文模版]

第一篇：对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究[范文模版]

对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究

余 华

近年来，随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口大量增加，直接带动了城市个人房屋出租业的发展。但同时也出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前我们亟待解决的问题。

一、个人房屋出租税收征管存在的问题

个人房屋出租税收一直是税收征管中的难点。究其原因既有房主纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。具体表现在以下几个方面：

1、纳税意识不强。以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，认为，税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，谁也不愿主动申报纳税，导致纳 1

税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。此外，个人房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，地税部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

2、税源信息不明。由于个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。一是租房协议不真实或业主不提供。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。

3、税源控管乏力。将个人房屋从事租赁，既不需要在工商

局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。要对个人房屋出租实施有效征管必将花费大量的人力物力，由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对个人房屋出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对个人房屋出租进行突击性、清查式的管理，一则加重了基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。

4、征税依据难定。按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不

一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。

5、税收负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉

及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65%以上（其中房产税12%，租赁业营业税、城建税及教育费附加

5.55%，印花税0.1%，个人所得税20%），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高的税负不但增加该项税收征管工作的难度，同时也使一部分纳税人想方设法偷逃税款。

二、加强个人房屋出租税收征管的对策

1、加大税法宣传力度。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。因此，要广泛开展宣传工作。通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到房产租赁管理部门办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

2、改革现有税制，促进税收征管。按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税，从根本上解决现行房产税两种计税依据

并存所产生的税负不公的问题。

3、加强部门之间配合，健全协税护税机制。建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。比如加强与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位臵优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性。加强与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源。加强与公安、社区密切配合，为税务部门掌握私有住房出租情况提供可靠的依据。此外，为了弥补税务机关征管力量的不足，还可以在居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成协税员队伍，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，减少税收流失。

4、完善登记管理制度，健全税收监控机制。建立健全以《房屋租赁合同》为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，出租方凭《房屋租赁合同》向有关部门申领《房屋租赁许可证》，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开《房屋出租专用发票》。租赁双方须在《房屋租赁合同》签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印

花税票。同时，积极探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

5、实行房屋租赁业举报奖励制度。地税部门要定期对个人房屋出租税收的征管情况予以公告，提高个人房屋出租税收征管的透明度，促使个人房屋出租者相互监督。要建立个人房屋出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对个人房屋出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。

6、加大惩处力度，提高纳税人偷逃税款成本。对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。对查出和被举报存在偷逃税行为的纳税户，按高税率进行补税和罚款；对不履行代扣代缴义务的单位和个人，按新《征管法》及其实施细则有关规定处理，增加偷税的风险成本，降低偷逃税的预期收益。同时，强化地税人员自身素质建设，提高征管和检查水平，防止税收执法中的不规范行为。

第二篇：私房出租税收征管现状及对策研究

私房出租税收征管现状及对策研究

周长春

近年来，随着经济社会的迅速发展和城市化进程的加快，城市流动人口大量增加，带动了房屋出租业的发展。但在房屋出租业日益繁荣的背后，却出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强房屋出租税收征管，促进房屋出租税收规范化，已成为地税部门一项重要而紧迫的课题。

一、我县房屋出租税收征管现状

为了比较全面地掌握我县房屋出租税收的征管情况，我们选择了县城内的建设路、生智路、舜皇路等7条主要街道和建材大市场作为对象，对房屋出租情况进行了深入的调查。通过调查发现，7条街道和市场出租房屋总数达2000户，其中属于单位出租的占46%，其它为个人出租；房屋租金按地理位臵和商业繁荣程度的不同，从400元/月至4000元/月不等，如果按照平均租金800/月计算，2000户出租房屋每年应缴地方各税超过20万元，此外还有经营性用房应缴纳的土地使用税30余万，加上我县其他15个乡镇的房屋出租税收收入，全县每年房屋出租税收收入应在100万左右。而从税收征管的情况来看，主要有两个特点：1

（一）单位房屋出租纳税情况较好。调查涉及的大部分单位都就其房屋出租业务进行了纳税申报，少部分单位存在未申报或者申报不足的现象。

（二）私房出租税收征管亟待加强。按照•湖南省地方税务局关于印发†私有房产出租税收管理暂行办法‡的通知‣（湘地税发„2004‟48号）第四条规定：出租人将房产出租给他人用于生产经营的，应当自租赁关系确定之日起30日内，向房产所在地的主管税务机关申报办理税务登记。但从调查的情况看，无一户按照规定办理税务登记，主动申报纳税的不到10％。由此可见，加强房屋出租业的税收管理重点是加强私房出租业的税收征管。

二、目前私房出租税收征管存在的主要问题

（一）税源信息不明。私房出租行业具有涉及面广、税源分散、变动性大、隐蔽性强等特点，地税部门难以掌握真实、准确的税源信息，税源监管难度较大。一是产权所有人或实际出租人难以寻找。在房屋租赁方式中，有直接出租、中介出租、转租等多种方式，有的产权人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友看管，代收房租。在实际征管中，查找产权所有人是地税机关的首要难题。二是租赁关系难以确认。为了达到不缴或少缴税的目的，有的房屋业主说是自用，有的说是合伙经营，共同承担风险，业主不提供租房协议或者租赁双方相互串通提供虚假的租房协议，致使租赁关

系无法确认。三是租金收入难以核实。私房出租大多采用现金收付，不开具正式税务发票，也没有账簿可查，税务机关对租金收入的取证、核实相当困难，导致计税依据常常难以确定，税款征收无从下手。

（二）自行申报率低。私房出租纳税人纳税意识淡薄、税法遵从度低是一个比较普遍的现象。从调查的情况来看，私房出租业主自行申报纳税的微乎其微，除非是单位租赁需要发票入账，业主不得已才来税务部门开具发票。少数纳税人对私房出租相关税法知识一无所知，一部分纳税人虽然对税收政策有一定的了解，但存在观望、盲目攀比的心态，他们抱着“法不责众”的侥幸心理，看到别人没有缴税，自己也不去主动申报，能逃则逃，能偷则偷，致使税务机关难以开展工作,执法难度相当大。

（三）征管措施不力。私房出租税收是一项繁琐、艰辛、连续性和综合性很强的工作，要对其实施有效征管必将花费大量的人力物力，而由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对私房出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对私房出租进行突击性、清查式的管理，一则加重基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。

三、加强私房出租税收征管的对策

去年以来，为进一步整顿和规范地方税收秩序，我局积极创新工作思路，成立“五私”税收办公室，对私房出租税收实行行业化管理，取得了明显的成效。笔者认为，加强私房出租税收征管，破解私房出租税收难题，可以从以下六个方面入手。

（一）建立信息共享机制。地税部门要依托综合治税网络，积极争取公安、房管、房屋中介机构和社区居委会等相关部门的配合与支持，及时获取税源信息，充分利用计算机网络等高科技手段，以房屋管理为基础，建立私房出租资料数据库系统，实现私房出租税收实时、动态、全面管理。

（二）完善登记管理制度。建立健全以•房屋租赁合同‣为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的•房屋租赁合同‣，出租方凭•房屋租赁合同‣向有关部门申领•房屋租赁许可证‣，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开•房屋出租专用发票‣。租赁双方须在•房屋租赁合同‣签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印花税票。

（三）健全监督制约机制。建立健全以•房屋出租专用发票‣为载体的纳税监督制约机制，个人出租私房必须统一使用由税务机关监制的•房屋出租专用发票‣。•房屋出租专用发票‣由税务机关统一填开，私房出租人应当在•房屋租赁合同‣签订后一个月内凭•房屋租赁合同‣向税务机关申报纳税的同时，申请开具•房屋出租专用发票‣，并据以向承租人收取租金。承租人缴付租金应当向出租人索取•房屋出租专用发票‣。出租方不得以任何理由拒绝或者以其他凭证代替•房屋出租专用发票‣使用，否则，按照•中华人民共和国发票管理办法‣的有关规定予以处罚。在当前各地税务机关普遍征管力量不足、征管手段滞后的条件下，集中力量推行凭•房屋出租专用发票‣支付房租的办法，不失为一种省时省力高效的税源监控办法，必将收到事半功倍的效果。

（四）推行定额征收方式。从调查的情况来看，同一地段的房屋租金价格相对接近，为了简化征收方式，方便纳税人申报纳税，可以按区域划分不同的税率等级，合并各税按每平方米定额征收的方式进行管理，税款计算一目了然。如：把县城生智路划为1级，定额每月11元/㎡，则一户30㎡的门面每月应申报缴纳税款330元。这样可以大大简化繁琐的税款计算过程，方便纳税人自行申报，也减轻了地税干部的工作量，缓和了征纳矛盾。

（五）建立代扣代缴机制。探索建立由承租方代扣代缴私房出租税款的税收征管新机制。由于承租的经营户一般都纳入了征管体系，因此由承租人代扣代缴私房出租税款将有效解决个人门面出租自行申报率低，房屋实际产权人难以寻找等问题，大大节省征管成本。

（六）实行举报奖励制度。地税部门要定期对私房出租税收的征管情况予以公告，提高私房出租税收征管的透明度，促使私房出租者相互监督。要建立私房出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对私房出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。

第三篇：对轧钢企业税收征管的现状及对策

近年来，随着市场经济的不断发展，私营经济在整个国民经济中所占比重不断提高，以轧钢企业为代表的小型私营经济不仅成为**经济的重要支持，还成为财政收入的主要来源、扩大再就业的主要渠道。最近，我们对**市轧钢企业的经营情况及税收征管中存在问题进行了全面调查，提出了进一步强化轧钢企业税收征管的具体措施。

一、**市轧钢企业在日常

征管中存在的主要问题

**市的轧钢企业大多为一些简单加工企业，主要生产各种型号的扁钢和螺纹钢，产品附加值不高。这些企业基本都属于一分局辖管，通过对一分局所辖16户轧钢企业的调研、剖析，找出了轧钢企业日常征管中存在的主要问题，主要表现在以下几个方面：

1、采用预收账款方式销售货物，不及时确认销售。轧钢企业管理水平普遍低下，相当一部分轧钢企业，仍停留在“老公管厂，老婆管账”的家族制管理模式上，加上这些轧钢企业基本上是个人独资企业，经营不正常，财务管理也较混乱。从这次评估情况来看轧钢企业大多存在预收货款销售方式，大多数企业在收到预收款后，挂预收账款科目，在货物发出时，不作账务处理，待到购货方货款全部付清后，再开具增值税专用发票确认销售。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十二条之规定：采取预收货款方式销售货物，纳税义务的发生时间为货物发出的当天，即当企业货物离开企业之时即应确认销售，而不是收到全部货款时才确认销售。但从实际情况来看，大多数轧钢企业在实际操作中都是以收到全部货款后才作销售处理，使得税款入库明显滞后。由于企业是家族式管理，企业财务核算不健全，没有建立相应的仓库出入库台账，有的则是记录在老板个人手中，其隐蔽性较强，不易被发现。

2、轧钢企业账面反映存货占销售收入的比重过大，其真实性难以确认。从这次调查情况看，轧钢企业的账面存货普遍较大，平均约占全年销售收入的30%以上，有的企业账面存货甚至占全年销售收入的50%以上，存货周转率相应偏低。存货的账面数是一个时点上的数字，是一个静态的事物，而企业的经营是一个动态的过程，因此对存货的问题，较难鉴定。从财务管理的角度看，存货周转率过低，说明企业资金占用过多，资金周转慢，财务成本相应也高，从另一个侧面说明企业经营不好，货物销路不畅。但事实上却并非如此。如何鉴定企业存货账面数是否真实，这也是轧钢行业税收征管的一大难点。

3、缺少一套行之有效的指标体系，投入产出难以确认。在调查的过程中，发现了一个较为奇怪的现象：轧钢企业在对扁钢、螺纹钢的生产过程中产生了很多废钢、氧化铁等废料，成材率大约在85%左右，废料率基本在15%左右，好一点的控制在10%以内，差的废料竞达25%，在这些废料中，氧化铁占的比重普遍在40%左右，而废钢占的比重仅在60%上下。通过进一步了解，废钢的价格大约在3500元/吨，氧化铁大约在750元/吨，二者相差2750元/吨。而轧钢企业在生产扁钢过程中所产生的废料一般为10%左右，生产螺纹钢所产生的废料一般控制在5%以内，废料中氧化铁所占的比重一般约占整个废料的10%，因此，轧钢过程中产生的下脚料所占比重较大，氧化铁所占比重过高，如果按照企业账面所反映的这些下脚料销售，将严重影响企业财务核算的真实性。进一步调查后，某轧钢企业透露了一个行业秘密：由于没有一套相关的行之有效的指标体系，投入产出难以确认，几乎所有轧钢企业的产品（扁钢、螺纹钢等）都有不开票销售，都存在不计账、少记账现象，为了使账面数更合理，便人为降低成材率，提高氧化铁在废料中的比率，致使每个轧钢企业的下脚废料都占到企业总投入的15%左右。

4、轧钢企业能耗过大，各期间能耗波动异常。从这次调查的情况横向比较来看：轧钢企业投入与产出的单位产品，每吨耗电大约在80度，每吨耗煤0.12吨，比全省同行业的产品能耗高出许多。全省平均煤耗0.1吨，电耗60度。从这次调查的情况纵向比较来看：轧钢企业各期投入与产出的单位产品能耗相差较大，且波动异常，大多数轧钢企业波动在20%左右，甚至有的轧钢企业上下两期之间的能耗相差竟达一倍。

5、轧钢企业不按规定核算成本，人为控制成本结转，以本期销售的一定比例确定成本的现象时有发生。

二、分析原因 寻找对策 完善轧钢企业的税收征管

从以上调查的情况来看，轧钢企业的税收征管存在问题的原因大多集中在以下几个方面：

一是没有建立一套行之有效的税源监控体系。二是轧钢企业各项成本没有参数指标可以参考。三是税收管理员对轧钢企业的管理，仅停留在申报资料的审核上，对企业的生产经营情况不太了解。从目前情况看，真正对企业工艺流程、成本核算了解透彻的税收管理员很少，有些税收管理员甚至根本不知道所辖企业的工艺流程，对企业生产经营情况的认知停留在报表阶段。四是税收管理员知识更新欠缺，不能完全适应新的税收征管形势，有些税收管理员对企业的经营异常有所察觉，但对于这一新型的避税方式无从下手。为确保税收征管的质量，笔者建议在日常征管过程中应采取以下措施，来提高税收征管工作的质量：

1、内外结合。从统计、工商、地税等部门采集第三方信息，从综合征管软件中提取企业征管信息，内外结合进行比对分析，寻找提高税收征管工作的切入点，发

挥多渠道数据信息的重要作用，对行业特点、企业资本结构、生产工艺流程、财务核算过程全面深入的了解，为提高税收征管工作质量打下一定的基础。

2、账实结合。税收管理员在查阅会计账薄、了解经营概况的基础上，要深入纳税人生产经营实地，调查采集物耗、能耗等基础信息，依据各项折旧、费用、利润，货物出入库速率、规模，货物平均售价等基础指标，分析测算销售收入和增加值，测算实际纳税与应纳税额的差距，科学评判纳税申报的真实性。

3、纵横结合。在日常征管过程中，税收管理员要调阅企业不同的会计核算和申报资料，梳理生产经营和税收实现的基本特征，对存货变动率、应收账款变动率、预付账款变动率、采购或销售成本变化率、单位能耗等关键指标进行系统分析，掌握生产经营的异常波动情况；同时，综合分析行业总体税收状况和纳税人个体纳税情况，在关键指标上加强与同类纳税人的横向比较，为税收征管质量的提高提供参数指标。

4、管查互动。税收征管质量的提高需要与纳税评估和税务稽查进行有机的结合，我们在日常征管过程中发现纳税人生产经营方面存在的各种问题，有的可以通过纳税评估对纳税人进行约谈及实地调查，一般在纳税人自查后就可以得到初步的解决。但对于约谈和实地调查都无法解决的问题，要及时移交稽查部门严肃处理，发挥税务稽查的威慑作用。评估岗位和稽查部门在评估、稽查中发现的管理漏洞和薄弱环节，应及时向管理部门反馈。通过内管、外查互为促进的方式，切实提高征管质量。

5、不断创新。不断丰富和改进工作方法，灵活运用，把日常征管和实地调查结合起来，根据不同企业的特点有针对性的实施征管。不断实践从单一企业的管理向行业管理的转变，避免孤立管理的弊端。结合税负分析、税源监控、金税工程调查，实行多层次、多角度有效监管，建立行业监管模型，堵塞行业漏洞，规范行业管理。

第四篇：个人房屋出租税收负担研究

个人房屋出租税收负担研究

摘要：个人房屋出租行为涉及到的相关税收主要是由地方税务局征收的，但长期以来由于其税收总量小、征管又比较繁杂，并没有引起地方政府、地税局等的重视。随着个人房屋出租市场的繁荣，对相应的税收制度设计也提出更高的要求。本文通过对我国目前的个人出租房屋的税收现状分析，发现其税收负担较重、重复征税、缺少税收立法等问题。针对这些问题笔者从税收法定的原则出发并借鉴发达国家的先进经验的基础上提出了改革个人房屋出租税收制度的方案。

关键词：房屋出租；重复征税；税收法定；改革方案我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关的具体税种的征管法中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。而且对同一项收入依照不同的税种多次征税，必然存在重复征税的问题。目前个人房屋出租的税收制度的种种问题会影响我国房屋租赁市场的健康发展，而且实际的税收负担通过租金转嫁到承租方，给承租方带来更大的生活负担，这也不符合税收公平的原则。因此有必要从我国的国情出发，改革目前个人房屋出租的税收制度。

一、我国个人房屋出租税收负担综述

个人房屋出租根据其用途的不同虽然涉及的税种大致相同但承担的税负有所不同，主要分为住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）个人出租非住房的税收负担

若是用于生产经营等非住房用途，则要按照不动产租赁11%的税率纳增值税，同期按照7%（5%或1%）的税率缴纳城建税和3%的税率缴纳教育税费及附加。依据个人所得税（以下简称个税）法，个人房屋出租收入属于财产租赁所得，在扣除必要的税费、修缮费用和标准扣除项目后适用20%的税率纳税。转租者向出租方支付的租金可作为个税的扣除项目。纳税人自交付出租房产的次月起依照房产税从租征税的的规定按照12%的税率纳税。此外还要按照所处地区的具体纳税标准缴纳城镇土地使用税，按照财产租赁金额的0.1%贴花税额。这总的涉及七个税种，名义税负最少也可达到43.54%。

（二）个人出租住房的税收负担

对于出租住房的纳税人，国家给予了很多税收优惠，营改增后按5%的征收率减按1.5%计算征收，个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也大幅降低，由12%减为4%。免征城镇土地使用税和印花税。如此算来名义税负最低已经降到15.65%，但仍然占据了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不会主动申报还要想方设法的逃税，不利于发挥税收的杠杆作用。

二、个人房屋出租征税制度的问题

（一）税种过多，重复征税问题严重

重复征税主要有三类，本文谈及的主要是经济性重复征税。我国目前有关个人房屋出租的税收涉及七个税种，也就是要针对同一项收入多次征税。这既给纳税人造成沉重的负担，加大其偷逃税款的动机，又给税务机关造成征税的困难，因而也就形成了各个地方的综合征收制。尤其是营业税、房产税和印花税的征税依据都是全额的租金收入，重复征收的问题更为明显。针对收入全额征税本身就存在重复征税的隐患。我国房产税目前改革的呼声很高，作为财产税确实不应同时设置从价计征和从租计征两种征税办法，对租金收入征收房产税具有很大的不合理性，完全可以由个税替代从租计征这部分。个税在征收时虽然可以扣除一定的费用，计税依据要小一些，但在实质上这几个税种的征税对象是一致的，尤其是房产税的税率和个人所得税的税率都比较高，综合起来给纳税人带来很大的税收压力，名义税负过高形成纳税人的逆反心理，反而不利于发挥税收的调节作用。

（二）各地方的综合征收制混乱，不符合税收法定原则

各个地方并没有严格按照各项税收的征管法来征收个人房屋出租的相关税收，而普遍是由当地的税务局或是地方政府以通知、公告、办法等形式来确定本地区的综合征收制度。各类形式的文件均可看作是地方性法规，法律效力较低，对纳税人的约束力也就较低，不利于提高纳税人的遵从度。而且地方的自主权较大相应的制定政策的随意性也就较大，有些地方详细规定了不同情况下的租金最低限额以及对不同用途的房屋出租行为设定不同的征收率，而有些地方则缺少这方面的规定，虽然是本着符合当地实际的角度才出发，但实则造成了各地政策的混乱。经济事项的复杂性、多变性使把所有的税收事项都通过法律的形式确定下来不具有可行性，人大授权地方行政机关立法是从我国实际出发的，地方性法规是对税收基本法的重要补充。但“如果在授权法中没有规定任何标准制约委任立法，行政机关等于拿到了一张空白支票，它可以在授权的领域里任意制造法律”。①从法律优位原则出发，凡是违反了税收法律或是与现行税收法律有冲突的地方性法规应视为丧失法律效力。我国各地方有关个人房屋出租的税收政策文件擅自规定本地区适用的综合征收率及纳税档次，架空了更高层次的《个人所得税法》、《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等，与其具体规定有所冲突，也就使这类地方性法规本身的法律效力还有待商榷。

三、国外个人房屋出租税制安排

（一）美国个人房屋出租税收负担

美国把个人所得分为勤劳所得、非勤劳所得、由他人处转移而来构成的所得和推定所得，来自租赁的所得即属于非勤劳所得。个人房屋出租的收入按照租赁所得缴纳个税。同时美国税法中还规定了不予计列项目，其中与投资有关的不予计列项目包含房客对房屋的改进。但是房客对房屋的改进被用来抵顶租金时，这类改进的所得就要按现金等价的方法计入所得纳税。无论房屋作何用途，美国都将对不动产征收财产税，也就是个人用于出租的房屋也要交纳财产税。财产税的税基为房屋真实值的30%-70%，税率由各地方政府自行确定，税率参照地方支出扣除非财产税收入后的余额与可征税的财产的估价之比来确定，名义税率在3%-10%之间。

（二）英国个人房屋出租税收负担

英国将个人所得大致分为五类，A类就是来自英国国内土地和建筑物的收入，以本纳税应取得的租金减去已支付的费用作为估税依据（应取得租金是指土地或建筑物所有人有权去的的那部分所得，不管该部分收入是否实际收到）。对于房屋租金的纳税办法，英国比较灵活，纳税人可以根据自己的利益自行选择按照A类或是D类的其他所得纳税，而且有关租赁的合理支出（水电费、物业费、维修费、广告费、房屋折旧等）可以在税前扣除。英国的房屋税分为住房财产税和营业房屋税。住房财产税也对出租的房屋征税，以房屋估价机构的评估价格作为计税依据，但纳税人是承租方。营业房屋税的纳税人为非住宅用房屋所有人，按照租金计税，租金是由专门的评估机构对其进行估定。即若个人将房屋出租用于住宅用途由承租方缴纳住房财产税，出租用于非住宅用途就要缴纳营业房屋税。房屋或土地的租赁书据按照从价定律的方式计征印花税。

（三）新加坡个人房屋出租税收负担

房屋租赁的租金要按照个人所得计征个税，租金在付款日计入，即按照实际支付租金的日期纳税，而不是依赖租赁合同规定的日期。应税租金的租赁盈余与亏损应分别核算，仅对生产性财产租赁实行大宗优惠，可以将所有租赁的盈余和亏损合计以计算净盈余和净亏损。②对新加坡境内的不动产的所有者还要征收财产税，财产税的计税依据为财产的年价值（相关不动产被出租时可能取得的估算的年租金收入），通过比较同类财产的租金收入确定财产的年价值。对于出租、自用、闲置的财产都依照年价值计征财产税，个人将房屋用于出租可直接依据其取得年租金收入缴纳财产税，税率为10%。

四、改革我国个人房屋出租税收制度的两种方案

（一）对个人房屋出租仅征收个税和印花税

取消目前其他的五个税种，而仅对其按照财产租赁所得征收个税和印花税，这样精简税种纳税自然避免了重复征税的问题，也降低了税务机关征税的难度。本文列举的三个国家有关房屋出租的税收政策，都涉及个税和财产税，但是要注意国外财产税与我国房产税的差别。首先美国和新加坡规定不区分房屋用途都要按照房地产评估价值或是租金估值纳税，财产税并不是针对房屋出租单设的一个税种。其次英国的财产税规定出租用于住宅用途的房屋所有人则不用缴纳，纳税负担转移给承租方，只有当房屋用于非住宅用途时才需承担财产税。而我国的房产税则区分从价计征和从租计征，从租计征是专门针对用于出租的房产设立的。我国可以批判性的借鉴国外的先进经验，取消房产税中从租计征的部分，减轻出租方的纳税负担。这几个发达国家的税制中均没有设立营业税，而我国还要对租赁收入征收营业税并相应征收城建税和教育税费及附加，相比之下又比国外多出三个税种，因而建议房屋出租不再征收营业税。取消其他税种后主要征收的就是个税，需要对个税制度进行适当的调整，可以设定累进税率，重新划定月租金收入的纳税档次、规定相应的扣除项目和金额上限。印花税与其他税种的性质差别较大而且本身税率很低，可不做改变。这样一来可大幅降低房屋出租的税收负担，有效提高纳税人主动申报的积极性降低其逃税动机，同时方便了税务机关的征管工作。

（二）以法律形式确定房屋租赁税

既然目前的针对个人房屋出租的多税种征税的繁杂性已经迫使地方征税机关采用综合征收制，那么国家就应该考虑设立房屋租赁税这样一个综合性的税种以规范各个地方的税收征管。把综合征收制以法律的形式确立下来，才能为征税机关提供可靠的法律依据，也可以简化征收工作。我国目前由人大制定的税收法律只有《个人所得税法》和《企业所得税法》两部，另外一部层次较高的是由人大常委会制定的《税收征管法》，可见我国税收征收体系更多的是依赖部门规章、行政法规、地方性法规等低层次的法规。而我国要逐渐走向法制化，更要坚持税收法定的原则，这一原则从本质上就是要求征税应经过纳税人的同意。③通过人大立法确立房屋租赁税的法律地位即是最好的实现税收法定的途径，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高纳税人的遵从度各地方征税的规范性。对这一新税种的各项税制要素都要以法律的形式明确，遵守法律保留原则④。征税机关在征税时不可滥用职权，减少对税收征管的随意性，纳税人也可以通过了解法律规定来预先计算其税收负担，既方便其安排自己的收支也有利于发现征税机关的税款征纳上的错误。

综上所述，我国目前个人房屋出租的税收负担过高，重复征税问题严重，地方征管混乱缺少统一的法律依据。因而必须积极采取措施对房屋租赁市场的税收制度进行改革，推动我国的税收立法工作，规范房屋租赁市场的征、纳税行为。本文提出的改革方案还只是初步的探索，有待其他学者和税务界工作人员的进一步研究。

参考文献：

[1]项怀城，高强.美国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[2]项怀城，高强.英国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[3]项怀城，高强.英国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[4]陈永良.外国税制[M].暨南大学出版社，2004.[5]王鸿貌，陈寿灿.税法问题研究[M].浙江大学出版社，2004.[6]葛克昌.所得税与宪法[M].北京大学出版社，2004

[7]美国国内税法典[M].翟继光译，经济管理出版社，2010.[8]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社2015.[9]吴燕平.房屋租赁法律制度研究.2009 年西南政法大学硕士学位论文

[10]杨璐.房屋租赁税收征管法律制度研究.2010年山西财经大学硕士学位论文

[11]黄永忠.谈私人房屋租赁税收征管现状及其对策.[J]经济与管理.2009（3）

[12]韦小虹.征收个人房屋租赁税需谨慎-关于我国部分地区征收个人房屋租赁税的相关研究[J].会计与审计.2011（2）

[13]尹华康，徐兵，范美玲.浅议个人房屋出租税收征管的难点与对策[J].中国西部科技.2011（30）

[14]苏如飞.博弈视角下的个人放过屋出租税收征管[J].税收经济研究.2011（2）

[15]哈政发法字〔2010〕12 号.哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法

[16]杭地税征〔2007〕23号.杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法

[17]广州市地方税务局公告2014年第16号.

第五篇：小煤矿税收征管现状及对策思考

一、××地区小煤矿的现状

在××旗的××、××屯一带，煤炭资源较丰富，随着我国矿产资源的日渐匮乏，引来了大量的外来投资商来此开发煤炭资源，在××从事煤炭开采的小煤矿现有8户，其中××1户、××屯地区3户、××地区4户。小煤矿的开采方式为竖井开采和斜井开采，斜井开采比竖井开采安全，但成本较高，因此小煤矿多采用竖井方式开采，但竖井开采受条件限制，每个矿井年开采量最多在3万吨左右。现有小煤矿开采的均为以前国有煤炭企业的废弃矿，而国有煤矿是1958年建矿，1998年停产，开采历史长达40年，所以造成现在的小煤矿开采的均为剩余的废弃边角料，不是原始煤层，因此出煤量较少，而且随着开采历史的不断延续，使得煤炭这种不可再生资源日益遭到致命性的破坏。[]随着我旗小煤矿的日益兴起，这在增加了本地经济收入的同时，也给税务部门的管理带来了一定的难度。

二、小煤矿管理中存在的问题

（一）税务机关较难掌握其真实采掘量

小煤矿采取蜂窝式采掘，没有详实的地质资料供参考，所以枯井较多，矿主大多是能开采到煤炭就采，采不到煤就放弃，这样就导致煤矿更换法人较快，而且采掘量不稳定，税务机关不能准确的掌握企业的采掘量。

（二）税务机关较难掌握其具体销售量

一方面，受地质资源的限制，当地的煤炭资源都是类石墨，热量高而且燃烧会产生有毒气体一氧化硫，所以不能被民用，大都销往外地的钢铁厂、水泥厂等小规模工业企业，这就导致税务机关无法根据有效凭证来核定企业的销售量。另一方面，由于受地理环境和经济条件的制约，每逢春夏翻浆季节，是煤炭生产企业的经营淡季，即使有煤但因路况不好而运不出去，也造成了企业销售量的不稳定。

（三）税务机关较难核实帐务

由于小煤矿外来投资者的特殊性，小煤矿主只是以赢利为目的，纳税意识淡薄，精通财会知识的人员比较匮乏，致使小煤矿的财务核算混乱，税务机关难以查帐。

三、正在采取的措施

（一）加大税收执法力度和宣传力度

近几年来税收政策变动比较频繁，尤其是在采掘业税收政策方面涉及因素较多，因此必须加大对小煤矿的税法宣传力度，使企业更加及时地了解税收政策动态。税务机关要切实履行其职责，发挥其职能，才能为纳税人提供更加优质、快捷、高效的服务，也才能调动纳税人主动纳税、自觉纳税的积极性。

（二）依法健全小煤矿帐务管理，加强法制监督

一方面，要求企业严格按财务制度的有关规定建帐，对于确无建帐能力的，税务机关可以按《征管法》第二十三条的有关规定，批准企业可以聘请经税务机关认可的财会人员代为建帐。另一方面，对于建帐确实有困难的，税务机关应派驻税务人员进行实地蹲坑，每天从下井采掘的井长手中获取工人工资分配表，因为小煤矿工人工资是计件工资，出煤按罐（一般每罐的重量不同，需实地了解而定）记提工资，打夯道按掘进距离（单位为米）计算工资，并且采煤和掘进的工资额度不同，老板是不可能每天跟工人下井的，这就需要每组下井的井长手中有份工资表，记录工人的井下工作进度和工作量，老板则根据这份工资表给工人开工资，因为涉及的是工人的切身利益，所以井长手中的工资表是最真实的，也是经过工人认可的。税务机关可以据此核对出企业每日的实际出煤量，通过对企业的每日出煤量测算出该企业一个月的出煤量。

（三）加强同企业开户银行的联系，通过帐户控制税源

由于当地的小煤矿受煤质限制，多是销往外地，每户小煤矿都有固定的销售商。所以他们之间的交易都是从帐户上往来。这样税务机关就可以每月通过定期检查企业开户银行帐户上的资金往来，从而确定企业的销售量。

（四）加强小煤矿户籍资料管理等基础征管工作

税务机关应严格核对从事煤炭采掘的企业户数，认真检查企业手中的《煤炭资源采掘证》与企业实际经营的法人姓名和采掘范围是否相符，对不符的，责令企业立即变更。并定期与工商部门、国土资源部门交换户籍信息，建立信息共享制度。

（五）严格一般纳税人管理，对达到一般纳税人标准的一律按相应标准进行管理

对小煤矿销售额达到一般纳税人标准的，按《增值税征收管理暂行条例及实施细则》的有关规定，责令企业加入增值税一般纳税人管理，对不申请纳入一般纳税人管理的小煤矿，按不含税销售额乘以13的税率计算征税，并不得抵扣进项税额。

(六)加强税收征管，严格核定定额

为了更好的组织税收收入，今年我局根据国土资源局核定的每个小煤矿的生产能力和规模，对所辖的核定征收的小煤矿的税款进行了认真核定，核定的定额在去年的基础上，有大幅度的提高。

根据××小煤矿的现状，为了便于对小煤矿的日常管理，长期以来，全旗除对××煤矿纳入了一般纳税人管理，采取查帐征收方式外，其余的