加强对经营性房屋出租行为税收征管研究[优秀范文五篇]

第一篇：加强对经营性房屋出租行为税收征管研究

加强对经营性房屋出租行为税收征管研究

□ 王华军 穆琛莹

近年来，房屋租赁市场空前活跃，承租群体不断扩大，租赁的形式也趋于多样化，给税收征管工作带来许多困难，针对存在的问题和不足，探索一些解决思路和办法。

一、房屋租赁现状

在房屋租赁经营活动中，出租成份复杂，形式多样。归纳起来大致有以下几种情况：

（一）个人购买门面、写字楼房屋用于营业性出租

随着人们理财观念的提高，社会上不少拥有一定资金积累的个人将持有资金越来越多地向房屋租赁市场投入，其在城区主要投资于主干道临街两侧的写字楼及门面。因房屋投资较大，房主每年收取的租金较高，其应缴纳的税款也较多，造成这部分出租人容易利用各种手段隐匿、偷逃税款。

（二）个人闲臵房屋出租

这种情况大多集中在居民区或个人自建房屋的出租，难以区分出租人是用于个人居住还是用于经营性出租，加之出租者纳税意识淡薄，租赁双方多是口头协议，无租赁合同，计税依据不易确定。

（三）行政事业单位闲臵房屋出租

这些单位将闲臵房屋出租给企业或个人搞经营，实现的房屋租赁收入大多会形成干部职工的福利来源，因此，涉及部门利益，加之这些单位特权思想严重，纳税意识不强，自用房产与出租房屋混在一起，以各种理由少缴或不缴相关税费，加大了税务机关的征管难度。

（四）企业闲臵房屋经营性出租

这种情况主要表现为企业自建或购买的写字楼及厂房用于经营性出租，取得的租金收入成为企业收入的一项来源，一般来说，这种情况下企业基本上都会如实申报，但因为部分企业用于经营性出租的写字楼及厂房和企业的实际经营地并不在同一地，企业存在侥幸心理，也存在瞒报或少报应纳税款的行为。

二、房屋租赁偷逃税款的主要方式

（一）以房屋装修抵顶房租。将新房未装修出租，出租方提出要求，由承租方对房屋进行装修，在规定的期限内使用而不交房租，其实质是装修款抵顶房租。

（二）名为无租或低租使用，实为私下订立租赁协议。部分出租人对出租行为应按照税法规定缴纳税款有一定了解，因此和承租方私下订立协议，以应付税务机关检查。

（三）名为投资，实则出租。如一些承租企业，出租人与承租人签定无租使用合同，名义上是以房屋投资，而实际不管企业是否赢利，每年均收取固定利润，实为租金收入，达到偷逃税款的目的。

（四）名自营，实出租。如某些门面商户承租他人房屋经营，为偷逃税款，租赁双方私下串通，假称自营，因自营所交的税收要比房屋出租所交的税收低得多。

（五）转手出租，把自己的房屋或从别处租用的房屋多次倒手出租，税务机关在对其进行纳税检查时，因涉及检查环节较多，情况复杂，往往难以征收。

（六）名为物业管理，实为房屋出租。部分物业管理公司代业主或自营房屋出租业务，以向承租方收取高额物业管理费的方式分享房屋出租收益。此部分房屋出租收入与物业管理费混为一体，课税对象、计税依据、应税行为不容易查实区分，往往造成税收流失。

（七）名为酒店经营，实为房屋出租。部分酒店经营管理公司批量承租高档写字楼或小户型，统一装修后纳入酒店经营管理，对外提供餐饮或住宿服务，房屋出租人或酒店经营方往往只按服务业中的餐饮业或住宿业缴纳营业税，不缴纳房屋出租应涉及的其他税收，从而达到偷逃税的目的。

三、税收管理中存在的问题及原因分析

对于房屋租赁这一行业，由于房屋租赁者成份复杂，租赁方式多种多样，租赁活动中白条结算，口头交易不少，在实际征管工作中存在“三难”问题，即租金难界定、纳税人难找、税款难征收，并具体表现在以下几个方面：

（一）税法宣传不到位，纳税人纳税意识淡薄 以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主及租赁房屋单位，根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，没有自觉主动申报纳税的习惯。加上房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，有的是单位房屋出租，有的是私有房屋出租，同时还有转租、转让的，税务部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

（二）房屋管理制度不健全，出租房屋产权界定困难，收入难以确定,源泉控管乏力

房屋租赁涉及面广、税源分散、周期短，变动性大的特点，给税源监管带来了很大难度：一是产权所有人难以寻找，有的产权所有人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友帮忙看管，代收房租，查找产权所有人往往给税务机关带来了一定难度，对一些承租又转租的纳税人，要想找到他们更是难上加难。二是租赁关系难以确认。在税务机关征税时，租赁双方相互串通，有的说是借用，有的说是自用，有的说是合伙经营，致使租赁关系无法确认。三是变动频繁难以监控。房屋租赁经常出现转租、停业、短期租赁等情况，人员变动频繁，给税源监控带来了很大难度。四是涉及个人房屋租赁的，其既不需要在工商局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。

（三）执法力度弱，执法措施得不到保障

按现行税法规定，承租人没有代扣代缴义务，而出租人往往都不是经营者。若出租方是办理了税务登记的纳税人，我们一般可以通过税收征管将应收未收的税款征收上来；而当出租方是未办理税务登记的个人时，我们则只能动之以情，晓之以理让其自觉申报纳税，对其没有任何可操作的强制执行措施，碰到采取“软抗税”的方式来对付税务检查的个人时，他们会以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，并与税务人员软磨硬泡，想方设法进行拖延，造成正常的征管工作难以进行下去。

（四）征管难度大，人力不足，控管乏力

由于房屋租赁业面广、分散，承租群体较大，如一些城区的写字楼其承租企业较多，少则几十户，多则上百户。对这些单位的检查虽然可以委托相关的物业管理企业协助，但部分物业管理企业碍于个人业主的利益只提供少量信息或不予提供信息，而出租房屋的租金收入并不在物业管理范围以内，只能一户一户找承租人了解出租人租金的收取情况，给出租房屋检查工作带来相当大的工作量，相应的其人力投入也大。

（五）部门之间难配合，缺乏成熟的协作配合机制 房屋租赁管理工作涉及房管、公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等部门，在实际工作中，各部门的管理体制不健全、管理部门职责不明确、管理行为不规范、综合管理手段不够完善，管理水平相对落后，相关职能部门往往各自为政，信息不沟通，数据不共享，没有共同规范管理房屋租赁市场，各部门之间缺乏行之有效的协作配合机制，未能形成齐抓共管的合力，无法从源头上对房屋租赁业税收进行监控。

（六）税负较重，部分纳税人难以承受

从当前的情况来看，出租房屋税费负担较重，其税种及税率为：营业税3%～5%、房产税4%～12%、城市建设维护税0.7%、教育费附加3%，个人所得税10%～20%，印花税1‰，不计地方性的各种收费，总体税率就近30%，如果加上土地使用税等则更高。出租房屋行业涉及税种之多、总体税率之高，纳税人难以承受，给征管工作加大了难度。

（七）税收政策执行难度大 主要表现在：一是政府职能部门房屋租赁难征收。政府行政管理部门房屋租赁收入大多是单位的“小金库”，或是干部职工福利的主要来源，涉及部门利益，以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务机关的征管难度。二是相互观望，法不责众，使税款入库难。房屋租赁税收涉及点多面广，情况复杂，执行政策要一视同仁，普遍征收，应收尽收，大家都相互观望，或找种种理由推诿，难度确实很大。

四、加强房屋租赁税收征管的对策

（一）加强税收宣传，提高纳税人纳税意识

税务机关要针对纳税人纳税意识淡薄，税收流失严重的情况，不仅要在每年的税收宣传月中宣传，还要坚持长期、有针对性地利用好广播、网站、电视、报纸等渠道进行广泛宣传。要让出租人知道自己是房屋出租的纳税义务人及其应缴纳的税种，还要让承租人知道自己有监督出租人缴纳税款开具发票的权利，更有义务协助和配合税务机关查清产权人或出租人的租赁情况。通过不断宣传深化提升纳税人的纳税意识，使纳税人能自觉主动申报纳税，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。同时，要广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪案件，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度，注重税法宣传的针对性和实效性。

（二）切实搞好税源基础工作，建立有效的控管机制 出租房屋底数不清是税款流失的关键因素。鉴于房屋出租隐蔽性强、涉及面广，尤其是个体房屋出租，假合同、假协议等现象比较普遍，为彻底摸清出租房屋户数，应与社区、派出所等部门沟通，实行划片管理、逐街、逐户进行清查，将出租房屋的详细情况逐户登记，包括企业名称、地点、租赁时间、出租方姓名、工作单位或住址、电话号码、租金收入等，全部录入微机，实行规范化管理。对于清查出的户管要建立档案，登记造册，特别是对临街的门面房及写字楼要及时搞清承租人和出租人，以及该地段同类房屋的每平方米的大致出租单价，做到底数清楚，并将清查的数据及时输机，做到静态分析与动态监控相结合，从源头上堵塞漏征漏管现象，促进纳税申报的规范化。

（三）完善经营性房屋租赁评估制度，合理确定计税依据

根据国家有关经营用房价格管理的规定，会同房地产管理部门和土地管理部门，对经营用房进行评估，或者按照土地等级确定同地段同类型房屋的参考出租单价，从而为加强出租房屋税收管理提供依据，便于在今后的工作中如果纳税人不配合提供租金收入或者提供租金收入不实的，税务机关可以按照此规定合理确定其租金收入，以准确计算征收房屋出租的有关税款。同时，主动联系物业等管理部门协助税务机关进一步做好纳税人的宣传配合工作，定期向税务机关反馈房屋租赁和税收情况，必要时可以探索和尝试由承租方代扣代缴税款的税收征管新渠道，建立房屋租赁行业税收征管的高效、长久的控管机制。

（四）加强部门配合，搞好出租房屋税收管理

因房屋出租涉及面广，成份复杂，涉及公房、私房，税源相对较为分散，特别是作为纳税人的房屋出租人很少能在房屋出租现场找到，单纯由地税部门独立完成征收和管理难度很大，所以应及时取得相关管理部门的配合，充分利用物业、房产、公安、街道等熟悉情况的部门优势，实现信息共享，共同进行清理。更为重要的是要争取政府部门的支持，加强对协税、护税工作的领导，建立或完善由街道办事处代征代缴的控管机制，促使房屋租赁业税收能够得到顺利征收。

（五）加大房屋出租检查力度，建立个体房屋出租偷逃税的举报奖励制度

充分发挥税务稽查打击偷税和抗税违法行为的职能作用。在每条街道或每个社区有目的、有重点选择个别“钉子”户进行查处，起到警示和教育作用。发动社会力量加强对个体房屋出租的监督管理。税务机关要在电台、电视台、报社等新闻媒体以及个体房屋出租相对集中的地段或小区内的显著位臵定期发布个体房屋出租税收的征管信息，并设立举报电话，对于知情者检举揭发个体房屋出租人的偷逃税违法行为，经税务机关查实后，除对出租人按规定补税、加收滞纳金及罚款外，还要对检举人实行奖励。

（六）适当降低税负，营造一个宽松的纳税环境

税率反映了税负的高低，个人房屋出租税负较高也是地税部门征收工作的难点之一。本文建议，可根据当地经济发展情况，建立和试行优惠税率，保障和促进房屋出租税收的稳定增长。针对房屋出租的不同方式，建立和试行优惠税率，有利于促进房屋租赁市场的持续快速健康发展，有利于培养纳税人申报纳税的自觉性，从而有利于在拓展房屋出租税源的基础上，保障和促进房屋出租税收的稳定增长。对于房屋出租和转租、再转租方式应分别规定分档税率，这样不但可以避免重复征税，而且可以有效平衡税负，堵塞征管漏洞。

（七）推进税制改革，完善流转税体系

为使房屋租赁业税制设计更加科学合理的管理办法，可借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，可根据租赁收入的大小建议税率选择在10%至20%之间较为适宜。

第二篇：对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究[范文模版]

对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究

余 华

近年来，随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口大量增加，直接带动了城市个人房屋出租业的发展。但同时也出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前我们亟待解决的问题。

一、个人房屋出租税收征管存在的问题

个人房屋出租税收一直是税收征管中的难点。究其原因既有房主纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。具体表现在以下几个方面：

1、纳税意识不强。以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，认为，税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，谁也不愿主动申报纳税，导致纳 1

税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。此外，个人房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，地税部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

2、税源信息不明。由于个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。一是租房协议不真实或业主不提供。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。

3、税源控管乏力。将个人房屋从事租赁，既不需要在工商

局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。要对个人房屋出租实施有效征管必将花费大量的人力物力，由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对个人房屋出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对个人房屋出租进行突击性、清查式的管理，一则加重了基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。

4、征税依据难定。按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不

一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。

5、税收负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉

及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65%以上（其中房产税12%，租赁业营业税、城建税及教育费附加

5.55%，印花税0.1%，个人所得税20%），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高的税负不但增加该项税收征管工作的难度，同时也使一部分纳税人想方设法偷逃税款。

二、加强个人房屋出租税收征管的对策

1、加大税法宣传力度。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。因此，要广泛开展宣传工作。通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到房产租赁管理部门办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

2、改革现有税制，促进税收征管。按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税，从根本上解决现行房产税两种计税依据

并存所产生的税负不公的问题。

3、加强部门之间配合，健全协税护税机制。建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。比如加强与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位臵优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性。加强与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源。加强与公安、社区密切配合，为税务部门掌握私有住房出租情况提供可靠的依据。此外，为了弥补税务机关征管力量的不足，还可以在居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成协税员队伍，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，减少税收流失。

4、完善登记管理制度，健全税收监控机制。建立健全以《房屋租赁合同》为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，出租方凭《房屋租赁合同》向有关部门申领《房屋租赁许可证》，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开《房屋出租专用发票》。租赁双方须在《房屋租赁合同》签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印

花税票。同时，积极探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

5、实行房屋租赁业举报奖励制度。地税部门要定期对个人房屋出租税收的征管情况予以公告，提高个人房屋出租税收征管的透明度，促使个人房屋出租者相互监督。要建立个人房屋出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对个人房屋出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。

6、加大惩处力度，提高纳税人偷逃税款成本。对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。对查出和被举报存在偷逃税行为的纳税户，按高税率进行补税和罚款；对不履行代扣代缴义务的单位和个人，按新《征管法》及其实施细则有关规定处理，增加偷税的风险成本，降低偷逃税的预期收益。同时，强化地税人员自身素质建设，提高征管和检查水平，防止税收执法中的不规范行为。

第三篇：个人房屋出租税收负担研究

个人房屋出租税收负担研究

摘要：个人房屋出租行为涉及到的相关税收主要是由地方税务局征收的，但长期以来由于其税收总量小、征管又比较繁杂，并没有引起地方政府、地税局等的重视。随着个人房屋出租市场的繁荣，对相应的税收制度设计也提出更高的要求。本文通过对我国目前的个人出租房屋的税收现状分析，发现其税收负担较重、重复征税、缺少税收立法等问题。针对这些问题笔者从税收法定的原则出发并借鉴发达国家的先进经验的基础上提出了改革个人房屋出租税收制度的方案。

关键词：房屋出租；重复征税；税收法定；改革方案我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关的具体税种的征管法中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。而且对同一项收入依照不同的税种多次征税，必然存在重复征税的问题。目前个人房屋出租的税收制度的种种问题会影响我国房屋租赁市场的健康发展，而且实际的税收负担通过租金转嫁到承租方，给承租方带来更大的生活负担，这也不符合税收公平的原则。因此有必要从我国的国情出发，改革目前个人房屋出租的税收制度。

一、我国个人房屋出租税收负担综述

个人房屋出租根据其用途的不同虽然涉及的税种大致相同但承担的税负有所不同，主要分为住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）个人出租非住房的税收负担

若是用于生产经营等非住房用途，则要按照不动产租赁11%的税率纳增值税，同期按照7%（5%或1%）的税率缴纳城建税和3%的税率缴纳教育税费及附加。依据个人所得税（以下简称个税）法，个人房屋出租收入属于财产租赁所得，在扣除必要的税费、修缮费用和标准扣除项目后适用20%的税率纳税。转租者向出租方支付的租金可作为个税的扣除项目。纳税人自交付出租房产的次月起依照房产税从租征税的的规定按照12%的税率纳税。此外还要按照所处地区的具体纳税标准缴纳城镇土地使用税，按照财产租赁金额的0.1%贴花税额。这总的涉及七个税种，名义税负最少也可达到43.54%。

（二）个人出租住房的税收负担

对于出租住房的纳税人，国家给予了很多税收优惠，营改增后按5%的征收率减按1.5%计算征收，个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也大幅降低，由12%减为4%。免征城镇土地使用税和印花税。如此算来名义税负最低已经降到15.65%，但仍然占据了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不会主动申报还要想方设法的逃税，不利于发挥税收的杠杆作用。

二、个人房屋出租征税制度的问题

（一）税种过多，重复征税问题严重

重复征税主要有三类，本文谈及的主要是经济性重复征税。我国目前有关个人房屋出租的税收涉及七个税种，也就是要针对同一项收入多次征税。这既给纳税人造成沉重的负担，加大其偷逃税款的动机，又给税务机关造成征税的困难，因而也就形成了各个地方的综合征收制。尤其是营业税、房产税和印花税的征税依据都是全额的租金收入，重复征收的问题更为明显。针对收入全额征税本身就存在重复征税的隐患。我国房产税目前改革的呼声很高，作为财产税确实不应同时设置从价计征和从租计征两种征税办法，对租金收入征收房产税具有很大的不合理性，完全可以由个税替代从租计征这部分。个税在征收时虽然可以扣除一定的费用，计税依据要小一些，但在实质上这几个税种的征税对象是一致的，尤其是房产税的税率和个人所得税的税率都比较高，综合起来给纳税人带来很大的税收压力，名义税负过高形成纳税人的逆反心理，反而不利于发挥税收的调节作用。

（二）各地方的综合征收制混乱，不符合税收法定原则

各个地方并没有严格按照各项税收的征管法来征收个人房屋出租的相关税收，而普遍是由当地的税务局或是地方政府以通知、公告、办法等形式来确定本地区的综合征收制度。各类形式的文件均可看作是地方性法规，法律效力较低，对纳税人的约束力也就较低，不利于提高纳税人的遵从度。而且地方的自主权较大相应的制定政策的随意性也就较大，有些地方详细规定了不同情况下的租金最低限额以及对不同用途的房屋出租行为设定不同的征收率，而有些地方则缺少这方面的规定，虽然是本着符合当地实际的角度才出发，但实则造成了各地政策的混乱。经济事项的复杂性、多变性使把所有的税收事项都通过法律的形式确定下来不具有可行性，人大授权地方行政机关立法是从我国实际出发的，地方性法规是对税收基本法的重要补充。但“如果在授权法中没有规定任何标准制约委任立法，行政机关等于拿到了一张空白支票，它可以在授权的领域里任意制造法律”。①从法律优位原则出发，凡是违反了税收法律或是与现行税收法律有冲突的地方性法规应视为丧失法律效力。我国各地方有关个人房屋出租的税收政策文件擅自规定本地区适用的综合征收率及纳税档次，架空了更高层次的《个人所得税法》、《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等，与其具体规定有所冲突，也就使这类地方性法规本身的法律效力还有待商榷。

三、国外个人房屋出租税制安排

（一）美国个人房屋出租税收负担

美国把个人所得分为勤劳所得、非勤劳所得、由他人处转移而来构成的所得和推定所得，来自租赁的所得即属于非勤劳所得。个人房屋出租的收入按照租赁所得缴纳个税。同时美国税法中还规定了不予计列项目，其中与投资有关的不予计列项目包含房客对房屋的改进。但是房客对房屋的改进被用来抵顶租金时，这类改进的所得就要按现金等价的方法计入所得纳税。无论房屋作何用途，美国都将对不动产征收财产税，也就是个人用于出租的房屋也要交纳财产税。财产税的税基为房屋真实值的30%-70%，税率由各地方政府自行确定，税率参照地方支出扣除非财产税收入后的余额与可征税的财产的估价之比来确定，名义税率在3%-10%之间。

（二）英国个人房屋出租税收负担

英国将个人所得大致分为五类，A类就是来自英国国内土地和建筑物的收入，以本纳税应取得的租金减去已支付的费用作为估税依据（应取得租金是指土地或建筑物所有人有权去的的那部分所得，不管该部分收入是否实际收到）。对于房屋租金的纳税办法，英国比较灵活，纳税人可以根据自己的利益自行选择按照A类或是D类的其他所得纳税，而且有关租赁的合理支出（水电费、物业费、维修费、广告费、房屋折旧等）可以在税前扣除。英国的房屋税分为住房财产税和营业房屋税。住房财产税也对出租的房屋征税，以房屋估价机构的评估价格作为计税依据，但纳税人是承租方。营业房屋税的纳税人为非住宅用房屋所有人，按照租金计税，租金是由专门的评估机构对其进行估定。即若个人将房屋出租用于住宅用途由承租方缴纳住房财产税，出租用于非住宅用途就要缴纳营业房屋税。房屋或土地的租赁书据按照从价定律的方式计征印花税。

（三）新加坡个人房屋出租税收负担

房屋租赁的租金要按照个人所得计征个税，租金在付款日计入，即按照实际支付租金的日期纳税，而不是依赖租赁合同规定的日期。应税租金的租赁盈余与亏损应分别核算，仅对生产性财产租赁实行大宗优惠，可以将所有租赁的盈余和亏损合计以计算净盈余和净亏损。②对新加坡境内的不动产的所有者还要征收财产税，财产税的计税依据为财产的年价值（相关不动产被出租时可能取得的估算的年租金收入），通过比较同类财产的租金收入确定财产的年价值。对于出租、自用、闲置的财产都依照年价值计征财产税，个人将房屋用于出租可直接依据其取得年租金收入缴纳财产税，税率为10%。

四、改革我国个人房屋出租税收制度的两种方案

（一）对个人房屋出租仅征收个税和印花税

取消目前其他的五个税种，而仅对其按照财产租赁所得征收个税和印花税，这样精简税种纳税自然避免了重复征税的问题，也降低了税务机关征税的难度。本文列举的三个国家有关房屋出租的税收政策，都涉及个税和财产税，但是要注意国外财产税与我国房产税的差别。首先美国和新加坡规定不区分房屋用途都要按照房地产评估价值或是租金估值纳税，财产税并不是针对房屋出租单设的一个税种。其次英国的财产税规定出租用于住宅用途的房屋所有人则不用缴纳，纳税负担转移给承租方，只有当房屋用于非住宅用途时才需承担财产税。而我国的房产税则区分从价计征和从租计征，从租计征是专门针对用于出租的房产设立的。我国可以批判性的借鉴国外的先进经验，取消房产税中从租计征的部分，减轻出租方的纳税负担。这几个发达国家的税制中均没有设立营业税，而我国还要对租赁收入征收营业税并相应征收城建税和教育税费及附加，相比之下又比国外多出三个税种，因而建议房屋出租不再征收营业税。取消其他税种后主要征收的就是个税，需要对个税制度进行适当的调整，可以设定累进税率，重新划定月租金收入的纳税档次、规定相应的扣除项目和金额上限。印花税与其他税种的性质差别较大而且本身税率很低，可不做改变。这样一来可大幅降低房屋出租的税收负担，有效提高纳税人主动申报的积极性降低其逃税动机，同时方便了税务机关的征管工作。

（二）以法律形式确定房屋租赁税

既然目前的针对个人房屋出租的多税种征税的繁杂性已经迫使地方征税机关采用综合征收制，那么国家就应该考虑设立房屋租赁税这样一个综合性的税种以规范各个地方的税收征管。把综合征收制以法律的形式确立下来，才能为征税机关提供可靠的法律依据，也可以简化征收工作。我国目前由人大制定的税收法律只有《个人所得税法》和《企业所得税法》两部，另外一部层次较高的是由人大常委会制定的《税收征管法》，可见我国税收征收体系更多的是依赖部门规章、行政法规、地方性法规等低层次的法规。而我国要逐渐走向法制化，更要坚持税收法定的原则，这一原则从本质上就是要求征税应经过纳税人的同意。③通过人大立法确立房屋租赁税的法律地位即是最好的实现税收法定的途径，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高纳税人的遵从度各地方征税的规范性。对这一新税种的各项税制要素都要以法律的形式明确，遵守法律保留原则④。征税机关在征税时不可滥用职权，减少对税收征管的随意性，纳税人也可以通过了解法律规定来预先计算其税收负担，既方便其安排自己的收支也有利于发现征税机关的税款征纳上的错误。

综上所述，我国目前个人房屋出租的税收负担过高，重复征税问题严重，地方征管混乱缺少统一的法律依据。因而必须积极采取措施对房屋租赁市场的税收制度进行改革，推动我国的税收立法工作，规范房屋租赁市场的征、纳税行为。本文提出的改革方案还只是初步的探索，有待其他学者和税务界工作人员的进一步研究。

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[15]哈政发法字〔2010〕12 号.哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法

[16]杭地税征〔2007〕23号.杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法

[17]广州市地方税务局公告2014年第16号.

第四篇：房屋出租业税收征管中存在的问题及对策

近几年来，随着房地产业的一再升温，房产和土地价格不断攀升，因此大部分个体工商户和少数企事业单位暂时买不起合适的经营或办公用房，致使房产出租业越来越活跃，形式也趋于多样化，这就给我们地税部门的税收征管工作提出了一个新的课题。对我县来说，房屋出租业税收特别是个人应纳的房屋出租业税收的征收管理工作一直是一个难点，也是弱点。具体体现

在以下几个方面：

1、房屋出租业涉及的税种较多，纳税人特别是个体纳税人对此知之甚少。按照现行税收政策规定，纳税人出租房屋应纳以下几种地方税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税或个人所得税。另外，凡在房产税和城镇土地使用税开征范围内出租房屋的还应缴纳房产税和城镇土地使用税，凡签订房屋租赁合同的还应缴纳印花税。据我们调查统计，个人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不从事其他经营活动。税务部门在进行税法宣传时，往往忽视了对这个群体的宣传，他们也根本不关心税收，好象税收与他们无关。正因如此，他们一般不能积极配合税务部门的征税行为，更谈不上主动到税务部门申报纳税。

2、房屋出租双方签订的房屋出租合同税务部门很难掌握，这给税务机关确定计税依据带来了一定的难度。还有几种情况，其一，纳税人拒不提供出租合同；其二，纳税人单方面伪造一份假合同提供给税务机关，故意降低合同载明的房屋租金；其三，出租双方在签订出租合同时首先达成口头协议，在正式合同中故意降低合同中载[本文转载自[xiexiebang.com-http://www.xiexiebang.com/找文章，到xiexiebang.com]明的房屋租金，专门用于欺骗有关部门，而承租方在支付租金时却按双方达成的口头协议约定的金额；其四，有些出租房屋双方根本不签订正式合同，只达成口头协议，这种情况为数不少，约占30，多见于出租双方是熟人或者有中间人担保。不管属于以上哪种情况，虽然税务机关都有权核定其营业额，但因核定的营业额往往会有偏差，致使征纳双方矛盾加剧，给税务部门的征管工作带来了被动。

3、城镇土地使用税的计税依据不好确定。房屋出租双方一般没有在出租合同中单独注明出租房屋占用的土地面积，只注明几间房屋，使得税务机关难以掌握城镇土地使用税的确切计税面积。有房屋出租行为的个人，一般是将自己拥有使用权的、闲置的临街房地产出租出去，往往只是其拥有使用权的土地的一部分。其土地使用证上不可能单独注明这片出租土地的面积，这就使税务机关在征收城镇土地使用税时无据可查，给征收工作造成困难。

4、部分纳税人故意抬高房屋租金收入中的扣除费用以少缴税款。现行税收政策规定，对房屋租金收入中包含的水电费、电话费等，凡单独计价的可予以扣除。部分纳税人正是看准了这一规定，在签订房屋出租合同时，故意抬高这部分费用的金额，想用此方法达到少缴税的目的。但事实上，据我们了解，大约90的承租人的水电费、电话费等都是由其自己直接交到有关部门，与出租人和房屋租金没有关系，出租合同中约定的金额根本不包括这些代垫费用。

5、某些出租人和承租人在结算房屋租金时不采取货币结算方式，这又给税务部门的征税行为设了一道坎。有的承租人对出租人的房屋进行了修理、装修，以修理和装修费用抵顶一部分房屋租金；有的承租人为出租人提供了某种劳务或支付了某种商品，以劳务和商品价值抵顶一部分房屋租金。这些情况，承租人一般不能向税务部门提供准确无误的凭据以证明其支付的劳务、商品的价值或费用的金额。税务部门需要核定房屋出租业的计税营业额，这无形之中就给税务部门增加了工作量。

6、相当一部分个体纳税人采取“软抗税”的方式来对付税务人员。他们不以实施明显的暴力为手段而以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，与税务人员软磨硬泡，或者托关系、找门路向税务人员说情，或者通过社会各个方面向税务人员施加压力，想方设法、千方百计，能拖就拖，能漏就漏。象这样在无明显暴力事实的情况下，公安机关也拿他们没办法，况且我们的日常征税工作也不可能都靠公安机关的配合。不管怎么说，这种“软抗税”现象往往会造成欠税甚至死欠却是不争的事实。

针对目前房屋出租业税收征管过程中存在的问题，在以后的工作中应着重采取以下措施：

1、进一步加大税法宣传力度，全面增强全体公民而不仅仅是纳税人的纳税意识。这是一个老生常谈的问题了，税法宣传我们年年搞，当前，纳税人的纳税意识较过去有了一定的提高，但毕竟还很淡薄，与我国社会主义市场经济法制化的要求还相差甚远，税法宣传工作依然任重道远。在税法宣传方面，在注重对纳税人宣传的同时，还要注重对非纳税人的宣传；在注重于税法宣传月中宣传的同时，还要注重日常工作中的宣传；在注重于电视、报刊等媒体上宣

传的同时，还要注重于各种网络媒体上的宣传；在注重对普通公民宣传的同时，还要注重对各级领导干部的宣传；在注重对成年人宣传的同时，还要注重对少年儿童的宣传。总之，要通过多形式多角度的税法宣传，全面增强全体公民的依法纳税意识，增强税法的威慑力。

2、做好与有关部门的协调工作，使之能积极配合我们税务部门的工作。联合房管部门和工

商部门做好房屋出租合同的管理工作，要求出租双方必须要签订正式的真实的房屋出租合同，从源头上堵住房屋出租业税收流失；联合土地管理部门搞好出租房屋所占用土地面积的认定。在基本掌握了出租房屋的座落地点、租金、出租房屋占用土地面积、出租人等资料后，再逐一进行分析，分类别为其建立档案，建立健全有关明细帐，对房屋所有人进行分类管理。同时要求房屋出租人在有关出租事项变更后及时向税务部门报告，以利于税务部门及时掌握其变动情况。

3、加大集中清理检查力度。结合公安部门和乡镇政府，不定期地对全部工商业户进行检查，凡属租房经营的都要对房屋出租人应纳的各项税收进行清理。凡采取暴力手段抗税的移交公安机关处理。

4、建议有关部门对“软抗税”现象进行法律界定，同时借鉴某些发达国家税收司法保障体系建设的成功经验，尽快建立独立的税收司法保卫体系。

第五篇：对加强车辆税收征管的几点建议

对加强车辆税收征管的几点建议

抓好车辆税收征管是省地税局今年确定的三项增收措施之一，在当前搞好车辆税收征管应以变应变、以动制动，切实抓好五个走向：

一、从松散管理走向源头管理，车辆税收管理必须从头痛医头，脚痛医脚的松散管理中解脱出来，狠抓源头管理，建立健全市、县车辆管理机构，实行一车一档的微机管理。

二、从单一管理走向综合管理。在管理体制上，要建立地税部门为主，其他部门为辅的综合管理体制，要从地税部门单一管理走向相关部门协助管理的体制；在管理范围上，要从单一管理的客、货车辆管理中，走向包括出租车辆在内的全面管理。

三、从静态管理走向动态管理。从车辆户籍管理和营运管理两个环节上加强跟踪管理，并将重点锁定在货运和出租车辆的管理上，真正做到重点税源无论到哪里，都能及时纳入地税部门的视野并对其实施管理。

四、从制约管理走向服务管理。必须实行管理与服务相结合，在服务中加强管理，在管理中优化服务，并以服务为主。一要为流动车辆发放流动车辆办证、验证明白卡和流动车辆纳税须知等宣传材料，使他们人人明白税收政策和管理要求。二要加强对流动车辆的税收法规、税收政策知识和公民应尽的义务，增强他们的纳税意识和自觉性。三要及时提供领票、开票等方面的服务。四要及时宣传税收优惠政策，并落实有关减免税等方面的规定。

五、从账册管理走向网络管理。各级地税部门应加快信息网络的建设步伐，并在技术上与交警、运管、农机等部门的车辆信息网连接起来，同时信息采集应适当收集与车辆费用管理等方面的资料和数据，实行优势互补、资源共享、服务社会的有效管理。