从案例谈联建开发合同的效力

第一篇：从案例谈联建开发合同的效力

从案例谈联建开发合同的效力

苑克群

在房地产开发过程中，开发商一般依据相关的法律法规，结合自身的情况选择合适的合作伙伴，共同开发房地产，一般的做法是签订联建合同，约定一方提供土地使用权另一方提供资金成立项目公司或松散型合作进行房地产开发，但在实际操作中由于实际利益的关系会产生各种纠纷，尤其是联建合同的效力往往成为双方争议的焦点，本文将结合以下案例对联建开发合同的效力进行论述。

一、案例：

北京市朝阳区某农工商总公司（以下简称农工商）与北京民福房地产开发公司（以下简称民福）于1995年11月1日签订《联建开发合同书》，约定就北京市朝阳区左家庄北里5号院，进行合作开发，建综合商业楼和住宅楼，农工商提供建设用地13900平方米，并负责拆迁，提供水、电、通讯、取暖设施条件；办理用地手续；其它全部建设费用、拆迁费用及办理相关立项手续及费用均由民福负责，建成后经营销售及售后均由民福负责，同时约定，民福给予农工商拆迁补偿费人民币1200万元；综合楼和住宅楼建成后农工商分得总建筑面积的50%；计18830.83平方米，同时约定农工商将该部分住宅楼按每平方米6000元转让给民福，价款共计12663.94万元。

合同签订后，农工商依约对合作用地进行拆迁工作，交由民福使用，但是在履行过程中由于原告提供的土地为集体土地，由民福成立的项目公司办理了土地征用手续，取得国有土地使用权，最后项目公司完成相关房产开发建设，并对建成的房产进行销售，并支付了部分款项，后仍拖欠部分款项，2004年10月农工商依法提起诉讼要求民福支付拖欠的欠款及利息。

在案件审理中民福公司以原告方对集体土地进行非法转让，合同无效进行抗辩，并主张应按相应的拆迁、安置等补偿标准支付补偿款；原告方主张合同不违反强制性法律规定，项目公司依法办理了土地出让手续，不存在违法转让之说，合同合法有效，要求其支付欠款及利息。最后，北京市第二中级人民法院依据《合同法》的相关规定，认定联建合同依法成立，不违反法律强制性规定，合同合法有效，关于被告主张本案实为非法转让土地使用权的理由，由于运作本案争议项目的力鸿公司依法取得了国有土地使用权，其主张缺乏法律依据，并依法判决，支持了原告的诉讼请求。

二、联建合同效力

（一）是否依法办理土地出让及其它相关手续是认定联建合同效力关键

房地产开发依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款的规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。也就是说进行房地产开发必须取得国有土地使用权，在此基础上进行的房地产开发才附合法律规定，但在实际房地产开发过程中，房地产开发的形式多样化，在狭义上的房地产开发是指一方提供建设用地，另一方提供资金合作进行房地产开发，也可以是几方合作，从广义处说，合作的形式、主体均无特殊限制，可以成立项目公司进行开发，也可以联营，主体可以是法人、其它经济组织，也可以是自然人，但实际开发房地产方应具备房地产开发的相应资质，进行房地产开发的土地可以是国有土地使用权也可以是集体土地使用权。

本案中原被告双方就集体土上签订房地产开发协议书并不违反法律的规定，只不过如未办理土地出让手续开发的房地产不能进行上市销售，且办理相关的审批手续也不同，被告方立项审批、规划等均按商品房立项，就涉及到集体土地的征用及出让手续的办理，如不办理该手续则联建开发协议无效，只要办理了相关手续，在程序上不存在违反法律规定之处，房地产开发项目符合法律规定，合同自然不存在法律障碍。

（二）转让土地使用权的认定

本案中原告提供集体土地，是否属于转让集体土地，从本质上来说或可存在这种嫌疑，但从法律上来说，不属于集体土地的转让，因为原告除提供房地产开发所需的场地外，还负责了该土地的拆迁安置，三通一平的工作，协助被告方办理相关手续，属实际参与了联建开发，且约定的利润分配是以建成的房地产为分配物，并无保底条款，也就是说原告方在整个联建开发过程中是承担风险的，因此，双方属于松散型的联营，并非集体土地的转让。《中华人民共和国土地管理法》明确规定集体土地使用权不得转让、出租，但可以进行以合作、合资的形式进行开发，本案中原告与被告的合资合作更趋向于房地产开发的前期合作，原告履行的义务主要在房地产开发的前期，但其承担的风险与被告是相同的，这与土地使用权的转让是有明显区别的，简单的说，如果被告进行房地产开发如果产生亏损，对外承担责任的主体除被告外，原告也要承担相应的责任，如果被告能举证证明该房地产开发项目没有利润，则原告方就不能取得相应的利润分配，但在本案中，被告向原告出据的还款承诺书及相关的欠款协议均说明被告对原告具有支付合同约定的价款的义务，证明，被告放弃了该项权利。

《中华人民共和国土地管理法》明确规定集体土地使用权禁止转让，所以，现在我国有关土地使用权的转让的所有法律法规均是适用国有土地使用权转让，只有少数地方法规或地方规章对集体土地使用权的出租、出让进行了相应的规定，但均与《中华人民共和国土地管理法》存在一定的冲突，现各地方在实际开发中大量的存在集体土地使用权出租、出让的情况，北京也制定了相应的法规规定京效集体土地进行流转，且已在局部地区开始试行。因此，从这一点上来看《中华人民共和国土地管理法》的该项规定已落后于社会的发展，应进行相应的修改。并应授权各部门制定相关的法规、规章对集体土地使用权的流转进行约束。在国有土地使用权的转让方面在存在的法律、行政法规、司法解释均有规定，操作起来也可以说是有法可依，如〈中华人民共和国城市房地产管理法〉第三十八条、三十九条，〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉等对国有土地使用权的出让、转让、租赁条件进行了规定。

总之，从以上几点来看，本案中原告与被告方的合作并不附合土地使用权转让的特征，在房地产开发方面的法律法规对国有土地使用权的转让作出了明确的规定，但对房地产开发的合作形式并没有明确的规定，因此，本案中双方的合作合同并不违反房地产开发的强制性法律规定，也不存在土地使用权转让的情况，合同应合法有效。

三、联建、联营合同被确认无效的法律规定

房地产联营、联建合同被确认无效。此种情况应以《城市房地产管理法》施行前后为界线分别作出不同处理。

房地产联建合同是在１９９５年１月１日后签订并履行的，除了按无效合同的处理原则，判令解除联营合同，双方互相返还所取得的对方的财产，并按过错责任赔偿对方实际损失外，还应当按照《城市房地产管理法》第六十四条的规定：“违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”对双方当事人进行处罚，没收双方联营房地产所得的利润。因此，返还给双方当事人的财产，只能是双方的投资本金（即联营土地原始地价和工程造价），房地产的增值部分应依法没收归国家所有。具体处理时，若双方合建的房屋尚未最后竣工或尚未销售出去，可以判决合建房屋的相当于原始地价的一部分归出土地的一方所有，由出土地的一方补偿工程造价给对方，增值部分房屋没收归国家所有。

房地产联建合同是在１９９５年１月１日前签订并履行的，按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，联营建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；房屋已经建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。

从本文所涉案例来看，在司法实践中法院对联建合同的认定，一般从合同是否违反土地管理法、房地产管理法等相关法律的强制性规定，房地产开发项目的合法性成为认定合同效力的关建，联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。对成立项目公司的房地产开发，则应以项目公司的名义办理各种手续，行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。

第二篇：合同效力案例

大四学生签合同后上班途中遇车祸引发合同效力之争

行将毕业的大学生用学校发给学生的双向选择就业推荐表，与聘用的公司签订劳动合同后上班途中遭遇交通事故，大学生在申请工伤待遇的同时，要求公司按照法律规定缴纳工伤保险和各种社会保障。公司以在校大学生不具备劳动者资格为由，宣称劳动合同无效，遂引发了一场劳动合同效力纠纷。

2008年4月3日，江苏省南通市中级人民法院对此案作出终审判决。

学生与企业签约

2006年2月，江苏省海门市一家空调设备公司招聘一名办公室文员。

即将从江苏徐州某学院毕业的陈某得到招聘信息后，便持所在学院发给的《2006届毕业生双向选择就业推荐表》前去招聘会上报名应聘。公司审核完陈某的求职材料、面试，遂约她几天后到公司签约。

2006年2月27日，陈某如约来到空调设备公司，双方签订《劳动合同协议书》约定：陈某担任职务为办公室文员；合同期限为一年，从2006年2月27日至2007年2月27日止；其中试用期三个月，从2006年2月27日至2006年5月27日止；试用期月薪为500元；试用期满后，按陈某技术水平、劳动态度、工作效益评定，根据评定的级别或职务确定月薪。此时陈某尚未毕业属在校生，正在撰写毕业论文期间。合同订立后，陈某便到公司上班，其间利用业余时间完成毕业论文。发生纠纷仲裁

2006年4月21日，陈某去公司上班途中遇交通事故，被送往医院救治。

陈某在治疗、休息期间，经学校同意以邮寄方式完成了毕业论文及答辩，于2006年7月1日拿到毕业证书。

2006年8月，伤愈后的陈某多次向公司交涉，认为双方既然签订了劳动合同，其身份属于公司员工，应该享受工伤待遇，但遭到公司拒绝。

2006年11月8日，陈某向海门市劳动部门提出认定劳动工伤申请。

公司得知陈某提出工伤申请后，也于同日向当地劳动争议仲裁委员会提出仲裁申请，认为陈某在签订劳动合同时仍属在校大学生，不符合就业条件，要求确认双方的劳动合同无效。陈某针对公司的仲裁申请，请求确认双方劳动合同约定试用期为三个月、月薪500元的条款违法，要求其月薪按社会平均工资标准执行，同时要求公司为其办理社会保险，缴纳各种保险金。

2007年4月20日，劳动争议仲裁委员会作出裁决：陈某在签订劳动合同时仍属在校大学生，不符合就业条件，不具备建立劳动关系的主体资格，空调设备公司与陈某于2006年2月27日签订的《劳动合同协议书》无效。

双方争议焦点

2007年5月28日，陈某不服仲裁裁决，向海门市法院提起诉讼。

2007年6月19日，一审法院开庭审理此案。

原告陈某诉称：我已年满18周岁，具有就业的权利和行为能力，学校已经向其发放了就业双向选择推荐表，具有到社会上就业的资格。

推荐表中已载明了原告的情况，包括尚未正式毕业的事实，被告空调设备公司录用时予以了审查，原告不存在隐瞒和欺诈行为，法律也没有禁止在校大学生不得就业的规定。劳动争议仲裁委员会裁决认定原告不具备劳动主体资格不当，请求法院确认双方签订的劳动合同有效。

被告空调设备公司辩称：原告陈某在签订劳动合同时仍是在校大学生，不具有劳动关系的主体资格，陈某作为自然人不能同时拥有职工和学生两种身份，所以双方签订的劳动合同是无效的。

原告陈某要求确认劳动合同有效，其目的是因为发生交通事故后要求认定工伤和办理劳动保险，而根据有关法律规定，劳动部门不可能为学生办理劳动保险。

劳动争议仲裁委员会的裁决正确，双方签订的劳动合同无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审判决

海门市法院认为双方存在的争议焦点是：原告陈某是否具备劳动主体资格，双方签订的劳动合同协议是否有效。

法院认为：原告陈某已年满18周岁，符合《劳动法》规定的就业年龄，其在校大学生的身份也非《劳动法》规定排除适用的对象。

原告陈某已取得学校颁发的《2006届毕业生双向选择就业推荐表》，完全具备面向社会求职、就业的条件。被告公司在与原告陈某签订劳动合同时，对原告陈某的基本情况进行了审查和考核，对陈某2006年6月底方正式毕业的情况也完全知晓。在此基础之上双方就应聘、录用达成一致意见而签订的劳动合同应是双方真实意思的表示，不存在欺诈、隐瞒事实或威胁等情形，双方签订的劳动合同也不违反法律、行政法规的有关规定。因此，该劳动合同应当有效，对双方具有法律约束力。

原劳动部《关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》第十二条规定：“在校生利用业余时间勤工助学，不视为就业，未建立劳动关系，可以不签订劳动合同。”但本案原告陈某作为行将毕业的大学生，持《2006届毕业生双向选择就业推荐表》实施应聘就业活动，并到被告公司工作，此情形不属于利用业余时间勤工助学。因此，劳动争议仲裁委员会据此认定原告不符合就业条件，继而确认《劳动合同协议书》无效不当，应予纠正。

原告持《2006届毕业生双向选择就业推荐表》与被告签订的《劳动合同协议书》不具备法定无效情形，原告陈某的诉讼请求法院予以支持。

2007年11月15日，海门市法院依照《劳动法》有关规定作出一审判决：确认原告陈某与被告空调设备有限公司于2006年2月27日签订的劳动合同有效。

终审判决

空调设备公司不服一审判决，向江苏省南通市中级法院提起上诉。

2008年2月30日，南通市中级人民法院二审开庭审理本案。

空调设备公司诉称：1.陈某在签订劳动合同时系在校大学生，其行为还需受所在学校的管理，完成学校交给的学习任务，与社会上的其他求职者存在差别，其并不具备劳动关系主体资格。2.劳动主管部门也就大学生在校期间，利用课余时间参加社会实践的行为作出了相关认定，认为在校大学生并不是合格的劳动关系主体。一审法院判决认定劳动合同有效明显不当，请求二审法院依法改判双方签订的劳动合同无效。

陈某称：认定一个大学生是否具备毕业生资格，是《高等教育法》赋予高等院校的职权，而非劳动争议仲裁委员会的职权。学院发给《毕业生双向选择就业推荐表》，说明学校已依法确认我具备了毕业生资格，已不再是公司所说的在校大学生。而且，我国的法律法规也没有禁止在校大学生不得就业。

法院另查明，空调设备公司系招录办公室文员，对应聘者的年龄、打字技能提出具体指标，但对学历、年龄并无具体要求。

公司对陈某的身份有全面的了解，知晓其已完成学业，可以正常上班工作，但尚未毕业等情形，双方当事人在订立劳动合同过程中意思表示真实、明确，无欺诈、威胁等情形。案涉劳动合同约定的工作任务、劳动报酬等权利义务内容不违反法律法规，亦不存在显失公平的情形。因此，比照我国劳动法律的规定，案涉劳动合同不存在无效情形，依法应为有效合同。

二审法院认为陈某具备订立劳动合同的主体资格，其与空调设备公司所订劳动合同依法有效。

2008年4月3日，南通市中级法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

以案说法：

实习、勤工助学和就业的区别

法院认为本案争议焦点有三：焦点一，陈某是否具备签订劳动合同的主体资格。

原劳动部《关于贯彻执行〈劳动法〉若干问题的意见》规定：“公务员和比照实行公务员制度的事业组织和社会团体的工作人员，以及农村劳动者（乡镇企业职工和进城务工、经商的农民除外）、现役军人和家庭保姆等不适用《劳动法》。”并未将未毕业的大学生包括

在内。陈某与公司订立《劳动合同协议书》时，已年满21周岁，具备与用工单位建立劳动关系的行为能力和责任能力。作为高等院校的学生，陈某虽尚未从学校毕业，但其亦为劳动力市场的自由劳动者，学生身份并不当然限制其作为普通劳动者加入劳动力团体。只有在教育管理部门及高校本身为履行教育管理职责，督促学生圆满完成学业，明确禁止大学生在学习的同时与用人单位建立劳动关系的情况下，大学生才不得与用人单位订立劳动合同，建立劳动关系。在教育管理部门及高校本身因学生已完成或基本完成学业，从而对学生已不作此要求时，大学生参与劳动关系应不受限制。本案陈某已基本完成学业，并持有学校为促进学生就业而发给的“毕业生双向选择就业推荐表”，其应聘求职的行为受到管理部门与高校本身的鼓励，应认定为适格的劳动合同主体。

焦点二，原劳动部《关于贯彻执行〈劳动法〉若干问题的意见》规定：“在校生利用业余时间勤工助学不视为就业，未建立劳动关系，可以不签订劳动合同。”该规定仅针对利用学习空闲时间打工补贴学费、生活费的在校学生，不仅包括大学生，也包括中学生。所涉情形仅指在校学生不以就业为目的，参加短期或不定期劳务工作以获取一定劳务报酬的情况，这与本案情形迥然不同。本案中，陈某持就业推荐表应聘公司办公室文员职位，就业目的明确，客观上作出了与单位建立劳动关系的意思表示，并已实际订立了劳动合同，其法律行为与大学生未完成学业时的勤工助学行为显然非同一性质。

大学生临近毕业时确实有实习任务，但大学生实习是以学习为目的，到机关、企业、事业单位甚至是农村参加社会实践，巩固、补充课堂知识，没有工资，甚至还要由学校或个人向实习单位交纳实习费，不存在由实习生与单位签订劳动合同、明确岗位、报酬、福利待遇等情形。显而易见，陈某的情形不属于勤工助学或实习，应属于就业行为。

焦点三，空调设备公司作为依法注册登记的有限责任公司，具有当然的用工主体资格，而陈某具有劳动权利能力和劳动行为能力，亦已基本完成学业，不再受限于教育管理，相反却是鼓励就业的对象，其作为劳动合同主体身份适格。在招聘过程中，公司对陈某应聘的办公室文员一职并无学历方面要求，陈某尚未拿到毕业证书不影响合同生效，何况陈某已于2007年7月取得毕业证书。公司对陈某的身份有全面的了解，知晓其已完成学业、可以正常上班工作、但尚未毕业等情形，双方当事人在订立劳动合同过程中意思表示真实、明确，无欺诈、威胁等情形。案涉劳动合同约定的工作任务、劳动报酬等权利义务内容不违反法律法规，亦不存在显失公平的情形。因此，比照我国劳动法律的规定，案涉劳动合同不存在无效情形，依法应为有效合同。

第三篇：案例1(合同的效力)（模版）

案例1：

1996年8月10日，吉祥服装厂（被告）携服装样品到大华商厦（原告）协商签订服装购销合同。双方于当月16日签订了合同。

当时，吉祥服装厂称样品用料为纯棉布料，大华商厦主管人看后也认定是纯棉布料，对此没有异议。双方在合同中约定：吉祥服装厂向大华商厦提供按样品及样品所用同种布料制作的女式裙9000件，总价款为360000元。

之后，双方按约定履行完毕。

9月1日，因顾客反映此裙不是纯棉布料，要求退货。大华商厦请有关部门进行检验，后证实里面含有15％的化纤成分。大华商厦认为吉祥服装厂有欺诈行为，要求或者退货或者每件成品降低价款10元。吉祥服装厂则辩称：业务员去购买此布料时是按纯棉布料的价格购买的，且当时拿样品给商厦看时，商厦也认为是纯棉布料，因而不存在欺诈行为

问题：此合同效力应如何认定？为什么？如何处理较为合适？ 案例2：

2000年10月，恒湘公司股东谢某与西城公司股东刘某分别代表公司签订一份代办协议，约定由恒湘公司为西城公司代办用地和国土手续。西城公司并先期交付50万元代办费。后西城公司自己办好了相关手续，但恒湘公司一直没退还已收的45万元（恒湘公司为办手续已经支出5万元，对此西城公司予以认可）。2001年8月29日，恒湘公司被吊销。谢某与另外二位股东于2003年1月29日成立了三

富公司。2003年6月4日晚，刘某带领20余人胁迫谢某以三富公司的名义签订了《债务抵偿协议书》，内容是：债务方三富公司欠债权方刘某现金45万元，三富公司以自行开发建设的金虹大厦二层门面抵偿45万元债务。后刘某于2004年12月以此协议将三富公司诉至法院，请求判令三富公司偿还欠款。

问题：此债务抵偿协议书效力如何？三富公司是否需要还款？

案例3：

甲是乙的好友，乙对其非常信任，留了家门钥匙给甲。从2010年开始，乙发现自己放在家里的现金经常会减少。但门窗等都是完好的，没有发现被盗窃的痕迹。后来乙在家里装了隐蔽的摄像头，发现是甲偷偷潜入屋内进行盗窃。所以乙要求甲在监控摄像面前，承认自己的盗窃行为，并签下了借款30万元的欠条。后来甲去公安局投案自首，并请求撤销该欠条。

问题：此欠条的效力如何？

第四篇：合同效力

合同效力

（一）效力待定的合同的概念

所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。

（二）效力待定的合同的范围

1、限制行为能力人签订的合同：

（1）限制行为能力人实施与其年龄、智力、健康不相适应的行为；

（2）追认权：形成权，不表示的拒绝，不可附条件，到达生效。

《合同法解释二》第十一条 根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。

2、无权代理

（1）类型：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同

（2）追认权：形成权，不表示的拒绝，不可附条件，到达生效

（3）对相对人的保护：催告权、撤销权

（4）对善意相对人的特殊保护――表见代理

（5）法定代表人的特殊性--代表行为有效

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。法律 敎育网

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第五十条 法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

《合同法解释二》第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认

3、无权处分

（1）含义：无处分权人处分他人财产

（2）无权处分合同的生效方法：权利人追认或处分人取得权利

（3）对善意相对人的特殊保护――善意取得；（合同无效，但可以取得物权）

（三）可变更、可撤销的合同的概念

可变更、可撤销的合同是基于法定原因，当事人有权诉请法院或仲裁机构予以变更、撤销的合同。

（四）可变更、可撤销的合同的范围

欺诈、胁迫、乘人之危--单方才可行使

重大误解、显失公平--双方均可撤销

注意：欺诈--错误源自相对人行为；重大误解--错误源自本人疏忽或缺乏经验

（五）撤销权

（1）性质：形成权

（2）限制：除斥期间，一年；（知道或者应当知道）

（3）行使：诉讼或仲裁

（4）消灭：合同法55条 有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

注意：变更与撤销的关系：如当事人只要求变更，则不得撤销；

当事人要求撤销，则法院可以变更或撤销。

（六）无效合同的范围

1、违反主体要件：

（1）法人：违反国家禁止、特许、限制经营的合同无效；（超经营范围的有效）

（2）自然人：无行为能力人签订的超范围且非获益性合同

2、违反意思表示要件：

（1）欺诈、胁迫，损害国家利益；

（2）恶意串通，且损害国家、集体或第三人的利益；

3、违反合法性要件：

（1）以合法形式掩盖非法目的的；

（2）损害社会公共利益；

（3）违反法律、行政法规强制性规定；

合同法：第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

4、强制性规定的限缩性解释：违反效力性强制性规定才无效（任意性的有效）《合同法解释二》十四 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

5、强制性规定的层级：

《合同法解释一》第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

《合同法解释一》第十条 当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

（七）无效、被撤销的后果

①均有溯及力，自始无效：部分无效的不影响其他效力；可能会产生缔约过失责任；

②返还财产；赔偿损失；恶意串通侵害国家、集体、第三人利益的，所获财产由国家收缴；

③解决争议的条款具有独立性，继续有效。

第五篇：合同效力

关于合同效力

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第2条规定：本法所称合同是平等的主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第85条则规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。对比来看这两个规定并无任何本质的区别，只不过是《合同法》把《民法通则》的“民事关系”具体指明为“民事权利义务”而已。根据《民法通则》中对合同的定义，有的学者认为该“协议”一词应包含双重含义：一为合同，二为合意。（1）所以有的学者也认为：合同本质上是一种合意，而合同的成立就意味着各方当事人的意思表示一致（2）。这种理解应当说是比较正确的。那么，当事人各方通过订立合同的方式来进行交易，怎样才能使合同（也就是当事人之间的合意）被法律认可和保护，不论是在法学理论上还是司法实践中都应着重关注的一个重要课题。由于司法解释与法律规定之间的冲突以及司法实践中对合同的效力在理论认识上的不一致甚至是混乱，使得对其进行研究更具有强烈的实践指导意义。

首先我们必须明确一个基本前提是，《合同法》的一个主要目的保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主

义现代化建设（《合同法》第1条）。因此，《合同法》应当激励交易而并不是加以限制，其显著的表现就是最大限度地使一个已经存在的合同合法有效而不是把大量的合同都认定为无效。同时，作为私法领域的一类重要民事法律行为，法律应充分保护公民的“自愿”而不必进行过多的限制和干涉。《民法通则》第85条规定：依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。都具体规定了对依法成立的合同进行法律保护。因此对合同效力的认定就成了国家对合同的认可、保护与干涉的具体内容之一。根据合同法理论、《合同法》的现行规定及司法实践，我们可以把合同的效力主要分为合同有效、合同无效、效力待定和可撤销的四种效力类型，与此对应产生四种效力类型的合同，本文根据不同的效力状况进行相应的具体研究。

之所以要对合同的成立与生效作出前臵式的讨论，乃是因为其直接构成下文相关论述的基础，具有重要的基础性作用。笔者认为，合同的成立和生效应为两个性质不同的法律概念，尽管其二者具有较强的联系，但是其区别也是显而易见的，不论是在合同法理论上还是司法实践中都有着极其重要的作用。《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。因此有的学者据此认为我国《合同法》主张的是合同成立与生效的统一论（即合同的成立和生效同时发

生），而否认采用“分离论”（即合同的成立与生效不同）的理论。这些学者认为“分离论”存在三个主要缺陷，其一“是把合同自由交给了当事人，而把合同的依法与生效留给了国家去评价，当成合同的外部因素”，其二便是“误导了当事人，它告诉当事人，只要坚持“合同自由”，合同即可成立，而合同是否依法和生效，则是国家的责任。”其三是“逻辑上错误，合同成立，意味着当事人应当依合同行使权利，履行义务，但它又可能无效，又怎么能约束当事人，让当事人履行合同？”（3）笔者认为这种观点的理由并不充分，首先，根据《合同法》第44条来看，主要包含了两个方面的意思，其一是合同应当“依法”，其二便是指出了合同生效的时间。在一般情况下，如果是依法成立的合同，则其生效的时间就是合同成立的时间。该条款尽管规定了大多数合同成立与生效时间的同一性，但并不表示合同成立与生效是完全统一的，在当事人没有约定或者约定不明时也可适用。在现实中，很多合同都分为合同签订或成立的时间，而另定一个具体时间才让合同生效，也得到了法律的承认和认可。《合同法》第45条、第46条就对此作出了具体的规定。同时，该条规定也强调了合同成立的“依法”性，只有“依法”成立的合同，才有可能生效。这样会促使当事人在签订合同时必须“依法”，怎么会误导当事人呢？其次，该书作者对“分离论”的三个缺陷也都无法成立：第一，合同自由与合法并不矛盾，合同的成立本身就是当事人意思自治的结

果，而“生效”则体现出了法律对其认可和保护，这其中包含了法律对其订立合同行为的法律评价。第二个观点的担心也是多余的，因为只有“依法”才有可能“生效”，直接告诉当事人在订立合同时一定要“依法”，怎么会“误导当事人”？至于第三个观点更是有误，合同成立后未生效前，合同中约定的权利义务关系并不能受到法律的支持和保护，所以如果成立后未生效前根本就不必履行，也无法请求予以强制履行或承担违约责任。合同如果因违法而无效，相对方只能依据缔约过失等责任请求法律予以保护。所以，无效合同以及合同成立后生效前合同约定的权利义务根本就无法约束当事人，哪来什么“逻辑错误”呢？相反，该文作者在其随后的论述中不仅列举了“统一论”的例外情形，而且指出：“但即是规定了经批准、登记才能生效的合同，如果未经批准、登记，对该合同也不能都确认为无效，对于其中内容合法的合同，审判机关或仲裁机关应当尽量挽救确认其为未生效，让当事人补办登记，批准手续，补办以后仍应确认为生效。”（4）等等。合同既然未成立，那么让当事人补办登记、批准手续的依据何在？这才是真正的自相矛盾。因此笔者认为合同的成立与生效应当是性质不同但又紧密联系的两个概念。而且《合同法》第45条、第46条等也规定了附条件和附期限合同才生效的情形，也证实了合同成立与生效之间所存在的差异。所以有的学者认为“合同成立的制度主要表现了当事人的意志，体现了合同自由原则，而合同生效

制度则体现了国家对合同关系的肯定或否定的评价，反映了国家对合同的干预”（5）是不无道理的。

至于合同成立的条件，一般认为应具备以下条件：

1、订约主体应为双方或多方当事人；

2、具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程；

3、对主要条款达成一致的意思表示（有些情形还需要某种形式作为载体来进行表现）。此外，对于实践性合同来说还应把实际交付物作为成立要件。（6）如果具备以上条件，合同就能成立。至于成立的合同是否有效，还得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同，都应有效。