合同与物权效力,善意取得案例

第一篇：合同与物权效力,善意取得案例

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合同与物权效力，善意取得案例

一、关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题

点评律师：鼎立所首席合伙人施杰律师

案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。

本案涉及的问题：

1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?

2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?

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3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?

该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题。

立法背景：

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。

分析本案：

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明

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确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。

同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。

本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，法律咨询s.yingle.com

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若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

二、涉及善意取得的案例

点评律师：鼎立所主任江敏律师

案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。

物权法实施之前可能的处理后果：

合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。

《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：

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《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：

1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。

2、受让人支付了合理的价款。

3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。

本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。

当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其

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有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。

 财产继承的财产包含哪些内容

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 夫妻如何办理协议离婚手续

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  儿媳具有继承权吗 http://s.yingle.com/l/ms/764469.html 夫妻债务协议能否对抗善意第三人 http://s.yingle.com/l/ms/764468.html

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 代位继承与转继承有什么不同吗

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   代位继承的特征 http://s.yingle.com/l/ms/764460.html 法院如何调解离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764459.html 离婚协议的性质以及具有哪些法律效力 http://s.yingle.com/l/ms/764458.html

 彩礼返还需要满足哪些条件呢

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 被监护人如果死亡,监护人需要处理哪些法律问题 http://s.yingle.com/l/ms/764456.html

 处理在国外的中国公民的离婚纠纷方式有哪些 http://s.yingle.com/l/ms/764455.html

 怎样进行婚外情取证方法

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 第二次起诉离婚要注意哪些问题

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 什么是执行遗嘱信托，执行遗嘱信托的有关原则是什么 http://s.yingle.com/l/ms/764449.html

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 涉外离婚时房产应该如何分割

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 代位继承仅限于有血缘关系的亲属吗 http://s.yingle.com/l/ms/764406.html

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 第二次起诉离婚一定能离成吗

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 什么是重婚罪，重婚行为主要有哪几种种类 http://s.yingle.com/l/ms/764403.html

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 无效婚姻可以申请财产分割吗

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 什么法律责任是重婚罪需要承担的 http://s.yingle.com/l/ms/764399.html

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 如何与服刑人员离婚

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 取消继承权与放弃继承权有哪些区别 http://s.yingle.com/l/ms/764395.html

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 重婚罪的概念及其构成是什么

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 一方出轨导致离婚可以要求精神赔偿吗 http://s.yingle.com/l/ms/764393.html

 律师代写遗嘱需要公证吗

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 一方不同意离婚怎么办

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 哪些行为不应认定为彩礼

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 婚前协议是否需要公证

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 夫妻双方均在国外居住怎样起诉离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764386.html

 亲子鉴定应该注意的事项有哪些

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 借父母名买房到底归谁,借名买的房其他兄妹能继承吗 http://s.yingle.com/l/ms/764384.html

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 什么情况下可强制离婚

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 丧偶儿媳是否有赡养公婆的义务

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 婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋是否属于共同财产 http://s.yingle.com/l/ms/764379.html

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 如果犯了重婚罪有哪些判刑

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 夫妻买房,房子究竟应登记在谁的名下 http://s.yingle.com/l/ms/764376.html

 婚后个人财产应怎么判定

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 离婚后抚养权变更需要准备的材料有哪些 http://s.yingle.com/l/ms/764374.html

 法律法规规定(2018)2018最新的子女抚养费的给付标准(2018年)是怎么样的 http://s.yingle.com/l/ms/764373.html

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 夫妻一方在国外如何办理协议离婚 http://s.yingle.com/l/ms/764372.html

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第二篇：善意取得制度中合同效力问题研究

善意取得制度中合同效力问题研究

善意取得是指出让人和受让人之间,以转移标的物所有权为目的而为不动产移转登记或者动产交付,即使出让人无转移所有权的权利,在受让人善意时仍可由其取得标的物所有权的制度。2007年我国出台并实施的《物权法》首次对善意取得制度作出了系统规定,条文将受让人受让时的善意、受让价格的合理和不动产已为登记或动产已为交付作为善意取得的构成要件。

实际上,2005年7月公布的《物权法(草案)》在第111条中曾将“转让合同有效”一并纳入善意取得构成要件的范畴,但是与《合同法》第51条关于无处分权人处分时合同“效力待定”的一般条款发生了文义上的冲突,引发了学者们就此问题展开的一系列讨论。尽管《物权法》在最终颁行时删除了“转让合同有效”这一要件,但善意取得制度中的合同效力问题并未因立法的回避得以解决,本文拟对《物权法》第106条规定下的“转让合同”效力问题进行分析。

债权形式主义下“转让合同”效力的分析

依据债权形式主义理论,如果转让行为的当事人在转让行为时欠缺相应的行为能力,或者意思表示存在瑕疵,存在欺诈、胁迫或者发生重大误解的事实,其所订立的转让合同需接受合同法之一般规则的调整,善意取得也因转让行为的效力瑕疵不能自然成立和适用。如在买卖合同中,买受人发现自己被欺诈,但放弃撤销或变更合同的权利时,善意取得制度可以适用,此时的转让合同,首先作为适用善意取得制度的前提,用以满足善意取得制度的基本要件,在善意取得构成以后,基于公示公信原则的适用,转让合同在法律拟制之下变为有权转让合同,从而实现从无权到有权的过渡。

如果买受人未发现自己受欺诈的事实,首先就构成了善意取得,但后来发现被欺诈并基于买卖之瑕疵提出主张,此时转让合同因不符合善意取得制度的基本逻辑要求,善意取得变为自始无效,应恢复原状；若买卖合同的标的物为法律所禁止流通之物,则转让合同本身无效,此时也便不存在对善意取得制度的适用。

物权行为理论下“转让合同”效力的分析

在债权形式主义模式的逻辑推理之下,存在一个难以解决的问题,即如果所转让的物品存在质量上的严重瑕疵,或者受让人方面迟延给付价金,无权处分人能否获得权利上的救济?区分负担行为和处分行为的物权行为理论此时表现出其在立法技术层面相较其他理论所具备的与生俱来的优越性。

作为物权法上的一项制度,善意取得本身的法律效果仅体现在所有权的取得方面,属于物权合同的组成部分,与成立在前的涉及价金的给付、物的瑕疵担保、风险承担等一系列基础交易关系的可留待《合同法》调整的债权合同有着本质上的区别。在买卖合同符合包括当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定和公序良俗等合同生效的各项要件被确定发生法律上效果的时候,我们并不能直接推导出物权合同的生效,这好比一物两卖情形下的解决方案和应对措施,在我国已被大众所普遍接受,《合同法解释(一)》第9条第1款和《物权法》第15条更是将其上升到立法的层面做出了明确的规定,已无异议。同理,基于负担行为提出各种主张,并不以构成处分行为一部分的善意取得为前提。正是基于买卖合同已经生效的前提之下,我们进入处分行为的分析阶段,尽管此时的处分行为属于无权处分,但是依据针对处分行为而适用的公示公信原则,法律通过拟制的方式使处分行为实现了从无权到有权的过渡,善意取得也只得在处分行为阶段实现其在适用的上的可能性。而此时,如果再发现在处分行为成立之前的负担行为存在瑕疵,其合同效力也并不受当事人无处分权的影响,即使出卖人是无权处分,且无论是否构成善意取得,买受人皆可基于买卖提出各种主张,适用不当得利制度加以调整和救济。

解决善意取得中合同效力难题之路径

基于上述,在界定善意取得制度中合同效力问题时我们不难得出,遵循德国和我国台湾地区的现行法律框架,区分处分行为和负担行为,并将善意取得作为处分行为意义上的对无权处分的效力弥补制度,将《物权法》第106条中的“转让”的针对对象界定为物权合同,而非产生债之效果的买卖合同,能够更好得体现民法的精神,其法律技术也存在明显优势。

然而,基于我国采取债权形式主义的立法现实,尽管德国法中的物权行为理论存在解释上的优越性,但若将其直接适用到我国的实践中来,将导致《合同法》第51条和《物权法》第106的文义上的对立和内容上的矛盾。

笔者认为,可以通过解释的途径寻求对现行法局限性的突破。基于对我国立法现实的认知和实践意义的考量,我们仍可以在进一步贯彻《物权法》第15条对物权行为和债权行为加以区分的立法精神的基础上,考虑通过司法解释将《合同法》第51条的相关规定解释为处分行为,并认可善意取得制度中作为债权性的转让合同的效力,从而为负担行为的有效性留出解释的空间,从立法层面解决善意取得制度中合同效力这一由来已久的问题,并促成法学体系的日趋完善。

第三篇：物权之效力问题再议（范文）

文章来源：中顾法律网

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物权之效力问题再议 董学立 山东大学法学院 副教授

关键词: 物权/物权的效力/自由

内容提要: 物权的效力由物权的性质所决定，而物权是在法律限制范围内权利人所享有的一种自由。由此可以得出：在抽象意义上，物权的效力可表达为自由;在规范层面上则表现为物权相互间的排他效力和物权对债权间的优先效力;所谓物权的支配效力和物权的追击效力以及物权请求权效力，实际上并不能算作物权的一种效力。

探讨物权的效力问题需要涉及物权的概念、性质和权能等理论。对于这个似乎已有定论的问题，需要有新的思路并期能得出新的结论，方有意义。本文试作出努力，权当抛砖引玉。

一、抽象意义上的物权效力是什么

权利，乃享受特定利益的法律上之力。[1](84)物权，作为权利的属概念，当然也表现为一种法律上之力。如果对其中的作为构成要素之一的“利益”不做划分，而仅对“法律上之力”进行区别的话，文章来源：中顾法律网

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物权的“法律上之力”与债权的“法律上之力”有何区别呢?这个问题的回答就涉及物权的效力是什么。

一般认为，物权的效力，是指法律赋予物权的强制性作用力与保障力。[2](65)至此，尚不能明确什么是物权的效力。解决问题的循环前提则又换成了何谓“物权”。只有在明了“物权”概念之后，方可为认识物权的效力并与债权的效力相区别提供理论支撑。所以，物权的效力问题与物权的内容和性质密切相关。[2](65)什么是物权?在近现代大陆法系国家民事立法，只有《奥地利民法典》在其立法上采用了物权的概念，该法第307条规定：“物权，是属于个人财产上的权利，可以对抗任何人。”在大陆几个已完毕的《中国物权法草案建议稿》中，也都以明文方式对物权的概念规定为：“物权，是指直接支配特定物并排出他人干涉的权利。” [3](5)[4](2)对此物权之概念，学界似乎没有异议。笔者认为，这些关于物权的概念突出强调了两点：一是人与物之间的支配或归属关系，二是物的归属者对于他人之干涉的排斥或对抗关系。与此相关联的是关于所有权的概念。比较各国立法，所有权的概念也有两种定义：一是《法国民法典》与《日本民法典》对所有权概念的规定：《法国民法典》第544条规定：“所有权是对于物有绝对无限制的使用、收益及处分的权利，但法令所禁止的使用不在此限。”《日本民法典》第206条规定：“所有人于法令限制内，有自由使用、收益及处分其所有物的权利”。与此项比较，文章来源：中顾法律网

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《德国民法典》第903条规定：“以不违反法律和第三人的利益为限，物的所有人的随意处分其物，并排除他人的任何干涉。” 《奥地利民法典》第354条规定：“所有权即权利人自由地处分标的物既排除他人干预的权利。”台湾地区《民法典》第765条规定：“所有权人，于法令限制范围内，有自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人的干涉。”暂且搁置所有权概念的“具体列举式”与“抽象概括式”之别，仅就概念所要阐述的内容而言，前后两者之不同则是明显的：在共同强调“自由”或“无限制”或“随意”之外，后者较前者多出了“排除他人的任何干涉”或“排除他人的干涉”或“排除他人干预”等大体一致的规定。

一般认为：物权概念中的“支配特定物”与所有权概念中的“自由”或“无限制”或“随意”，所指同一;而前后两者的“排除干涉”，则更是完全一致。那么，问题在于：物权的概念是这样吗?

按照王涌博士关于所有权的研究，所有权人与任何其他人之间可能具有的法律关系形式，即所有权人可能具有的权利之形式，以霍菲尔德的术语表达，应当概括为以下四种：一是(狭义)权利——义务之法律关系;二是自由——无权利之法律关系;三是权力——责任之法律关系;四是豁免——无权力之法律关系。[5](401、402)笔者认为：分析法学将所有权人所可能具有的权利之形式穷尽列举为上述四种，对于研究和理解所有权的概念具有重要意义。但是，在一个关于所有

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权(物权)的概念中要说将上述所有法律关系反映出来则是不必要的，甚而是不可能。概念需要精炼和高度概括。那么，如何在上述关于所有权的各种法律关系中，总结出所有权(物权)的概念哪?

就笔者的理解，所有权(物权)，就其效力(法律上之力)而言，它是绝对权，它是所有权人与其他一切人之间的关系。为了解权利的意义及功能，宜将之纳入法律关系中加以观察。[1](80)按照所涉及法律关系主体的范围对法律关系进行分类，法律关系可以被划分为两类：特定的一个人与特定的另一个人之间的关系(简称为A)以及特定的一个人与不特定的另一些人之间的关(简称为B)。物权之法律关系属于后者，它是一个人对其他所有的人主张的权利，其他所有的人负有尊重或不干涉的义务，这是一种不作为的义务。任何违反此义务的“蠢蠢欲动之举”都会使B变为A。唯当此时，以逻辑性和体系化的法典编纂和思考方法，物权之法律关系已蜕变为债权之法律关系。(笔者认为法律关系可以抽象地类型化为“两个人之间的关系”和“三个人之间的关系”。此种表述在拙作《论物权变动中的善意、恶意》一文中已有所反映。载《中国法学》2004年第二期。这种划分既是一种抽象也是一种方法。笔者认为，以此方法建构的中国民法典的体系应为：总则、人身权法、物权法、知识产权法、债权总则法、合同债权法、侵权请求权法和附则共八编。其中的人身权法、物权法和知识产权法属于三个人之间的关系法;债权总则法、合同债权法和侵权

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请求权法属于两个人之间的关系法——这也就是笔者对王利明教授在“海峡两岸民法典问题研讨会”上所言的“以法律关系为中心构建中国民法典”的理解。再者，依权利之作用为标准，权利可分为支配权、请求权和变动权三者。笔者认为，变动权依其效力方面的考察，也可类型化的分属于绝对权和相对权两类：形成权属于相对权，可能权属于绝对权。再者，请求权系由基础权利而发生，必先有基础权利之存在，而后始有请求权之可言。相对权与绝对权上的请求权的区别在于：在原则上，债权上的请求权系于债权成立时当然随之发生，其余之请求权，则多于其基础权利受侵害时，始告发生。所以，把相对权或债权直接说成就是请求权是不对的。参见郑玉波《民法总则》第67页，中国政法大学出版社，2003年版。)所以，不能把“排除他人的干涉”之法律关系纳入物权或所有权的概念之中，这就像法典没有将侵害所有权所导致的侵权损害赔偿规范纳入物权法编一样。因为，尽管两者间有着密切的联系，但是，逻辑性和体系化的法典编纂和思考方法，已将之割裂开来，并将因为对物权人或所有权人负有尊重或不干涉义务之人的所有“蠢蠢欲动之举”所导致的法律关系，纳入进了债法编的范围来调整。(基于法律适用的便利，物权请求权制度一般被安排在物权编，侵权损害赔偿制度则被安排在了债权编。但是，物权请求权性质上为债权的结论值得赞同。)言及此，我们的结论是：“排除他人的干涉”之法律关系不是物权法律关系，当然亦即不是(所有权)物权概念所应包含的内容。

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就物权法律关系的内容而言，尽管有上述四种权利形式，但能够独立承担得起定义物权概念的只有“自由——无权利”一种形式。关于分析法学给出的所有权的其它形式，则可由“自由——无权利”关系形式推导而出。(这种推倒当然不是在分析法学的安愁内解决，只有在法律解释中，方可由其他三种方式的推导可言。)自由，在物权可表达为一个人可以做他想做的任何事情——相对于他所拥有的物而言。当然，每一个其他人都无权利要求所有权人不进行对其财物的任意行为——“无权利”。由此关系可以推导出其他三种法律关系：在“(狭义)权利——义务”关系，由于“物”在时、空上的唯一且特定，当某个人对此物有完全的自由时，其他人就不会有相同的自由，它仅负有尊重和不冒犯所有权人对于物的自由的义务，此即是“(狭义)权利——义务”关系;既然为自由，则他人须接受“自由”所致的结果，此即是“权力——责任”法律关系;同样，既然为自由，则他人也就无权力要求物权人做什么活不做什么，此即是“豁免——无权力”法律关系。所以，我们在定义物权的概念时，无需将物权所可能具有的法律关系均具现于物权概念的文字表述之中。基于“自由——无权利”法律关系所具有的涵盖和衍生能力，将物权的概念表达为一种自由即可。(所有权是物权概念项下的完全物权，具有典型性，所以，本文有时是将两者在相互替代中论述的。)

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就其关系客体而言，物权法律关系非是人与物的关系(支配)，而是人与人之间的关系。所有的法律关系都是人与人之间的纳入法律调整领域的社会关系，物权法律关系也不例外。与此相关的是法律关系的客体问题。尽管我国学者对这一问题的回答采取了“兼容并蓄”的中庸之道，但西方法学对这一问题的回答却是大相径庭的两种答案：一是物论，二是行为论。[5](408)从逻辑的角度考虑，我们认为奥斯丁的“行为是权利的客体”的观点值得赞同。笔者认为：人与物的关系不是法律学研究的问题，它应是经济学关注的对象。试想：鲁槟逊一人在荒岛上生活定然也有人与物间的支配关系，但这不表现为法律。马克思说过：“对于法律来说，除了我的行为之外，我是根本部存在的。我根本不是法律的对象。”法律是针对行为而设立的，因而他首先对行为其作用，首先调整人的行为。对于法律来说，不通过行为控制就无法调整和控制社会关系。这是法区别于其他社会规范的重要特征之一。[6]我们在界定一种行为时，首先应当界定这一权利所指向所规范的行为。界定行为的方式方式往往有三种：一是以行为的客体来界定，如使用某物的行为，强调某物;二是以行为的方式来界定，如按某种专利的方法来生产产品的行为，强调专利方式;三是以行为的结果来界定，如致人损伤的行为，强调损伤的结果。[5](410)那么，关于“物是权利的客体”的观点作何理解?原因在于：当界定所有权的所规范的行为时，我们往往突出的运用第一种方式，通过界定行为之客体来界定行为，最终界定某一所有权的特定含义。

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[5](412)物的概念之所以重要，因为它在权利的建构中起着“支点”的作用。这个“支点”作用可以简单的表述为：一种法律所建构的权利，其内容取决于他所指向的行为，而它所指向的行为其内容是什么，则取决于与此行为相关联的物。反过来表述就是：物决定行为的内容，行为的内容则决定权利的内容 [5](412)。将物视为权利的客体，是法律史上的“儿童思维”方式。[5](414)既然人对物的支配关系不是物权法律关系的内容，那么，将“直接支配特定物”写入物权的概念就是不严谨的了。结论是：“直接支配特定物”这一内容应从物权概念和所有权概念中删除。

至此，是本文应给出物权定义的时候了。

笔者认为，我们可以这样来界定物权：物权，是指物权人于法令限制之内，有自由而全面地或有限制地(按照王涌博士对所有权这一权利的分析，所有权是一个可以被推定的权利，所有权人的自由度可以被推定，在所有权人的权利没有受到明确的法律和他人的限制下，它可以享有其他任何的权利;相比之下，定限物权人的自由度是一个定量。不如此，所有权人在设定定限物权予他人后，就会出现空壳之失控现象。)使用、收益、处分物的权利。

关于所有权的概念可定义为：所有权，是指所有人在法律规定的范围内自由支配标的物的权利。

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关于用益物权的概念可定义为：用益物权，是指对他人之物，于法令的限制范围内，对于物的使用价值有自由地使用、收益的定限物权。

关于担保物权的概念可定义为：担保物权，是指为确保债务之清偿，而就债务人或第三人的物的交换价值为自由处分的定限物权。

由此，我们可推导出如下结论：不同的物权种类具有不同的“自由度”。不同的自由度也就表现为不同物权的不同的效力。

二、规范意义上的物权效力如何表达

以上是以物权的概念为基点，从抽象的角度谈论物权的效力。但是，只有概念或者是抽象的物权效力理论，并不能解决实际问题。因为，在物权法中仅规定物权的概念而不规定表达物权效力的法律原则和法律规则，物权法就不能实现其对行为人所应该产生的指引、评价、预测、教育和强制等规范作用。[7](60)那么，如何规定物权效力的法律原则和法律规则哪?笔者认为，正如谈论一个人的力量如何须在其与他人的力量对比中方可获得认知一样，探讨物权的效力如何也应将物权放置于其与其他权利(其他物权和债权)的比较中。我要论证的前提是这样的：因为物权的抽象效力表达为一种权利人的自由，当这样的一种自由与他人对于该物的自由“相遇”时表达为什么?以及当这样的一种自由与他人对于该物的另一种财产权利形式——

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债权——“相遇”时，他们的“力量对比”又表达为什么?这就是我们要探讨的规范意义上的物权效力问题。

(一)物权相互间的效力表现——物权的排他效力

自由，作为物权效力抽象的表达字眼，是指权利人可以做什么的行为方位。这些行为必有其自己存在的“时、空”，而“时、空”具有一维性和唯一性。所以，首先，由物权的效力所决定，处于同一“时、空”下的同种类物权是不可能存在的;对于同一“时、空”下的同种类物权，有“成立上的排他效力”。[8](41)这是一种不能“共存”的物权效力，以时间之前后决定其命运，时间在后者不能成立。这种物权以完全物权——所有权和以占有为要件的定限物权为限。其次，由于“时”与“空”相结合方式的多样化，某一物权与另一物权身处同一“空”而在不同“时”，或介于同一“时”而身处不同“空”的情况，则是可能的、也是经常的。例如，处于同一“空”而在不同“时”下的物权，如“分期所有权”和重复抵押权，这些权利可共存于同一空间，但在其实现上万不能在同一时间，此种情况被称为“实现上的排他效力” [8](41);再次，介于同一“时”而身处不同“空”下的物权。(其实质，这已非同一个物权，当然可以并存，)由于传统物权时空观念的影响，认为土地之所有权和用益物权之范围上至天空下至地核。所以，不认可在同一土地之上可以成立两个所有权或用益物权(地役权除外)。但是，由于空间物权的出现，这种传统

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物权观念被打破了。在同一时间，在不同的空间层次，现在完全可以成立并存的空间物权(空间完全物权、空间定限物权)。

以上是对同一种物权在不同的“时与空”结合方式下的效力情况分析。不同物权在不同“时、空”结合方式下的效力如何?由于不同物权有不同的效力，加之意思自治原则的适用，其可以在同一“时、空”下并存。也就是说它们之间不存在成立上的排他效力。如，所有权与用益物权以及担保物权可以并存于同一“时空”。但时间因素仍在其中发挥作用：在用益物权和担保物权并存时，按成立之时间先后决定它们在实现上的排他性效力——时间在先成立者在实现上排斥时间在后成立者，如先设定的担保物权在实行时如果受限于后设定的用益物权，则担保物权人可以请求除去用益物权而拍卖一个无任何负担的所有权，以此尽力实现所担保债权之清偿(关于此点，就是被有些学者称之为物权之追击效力的情形，而实际上，它是物权实现上所具有的排他效力的一种情况)。但是，按照意思自治原则，后设定的定限物权能够限制先期完全物权。这些物权间的排他效力都是实现上的排他效力。

(二)物权与债权间的效力表达——物权有优先于债权的效力

这是两种不同权利之间的效力对比。用稍微俏皮一点的话说就是：此两者不在同一个平台上竞争，或曰不可同日而语。由于物权的

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效力表达为一种自由，其实现不依赖于其他任何人的协助，凭靠权利人自己的任意即可。而债权之效力表达为一种请求权，它只有在债务人协助下才可以实现其利益。也就是说，债权人对于债务人或他人所有且承担其债权实现负担的同一物，不具有物权人所具有的那份自由。他只有在债务人“交付”的情况下，才可以获得物权并开始享有自由。所以，就同一个物，如果其既承担着物权又承担着债权的话，物权优先于债权是解决其两者间效力纷争的唯一法律原则或法律规则。例如，在“一物二卖”之场合，因交付或登记而先取得标的物所有权的人，其权利优先于其他未取得标的物所有权的债权人的权利;特定物虽为债权给付之内容，该物上如有用益物权存在，无论其时间之先后，用益物权有优先于债权的效力;债务人破产时，对债务人之特定财产有担保物权的人，就该项财产享有“别处权”。至于“买卖不破租赁”以及物权不能优先于法律赋予优先权的债权，则已非是法律原则或法律规则，而是一项法律政策了——原则的例外。

三、物权的支配效力和追击效力以及物权请求权何以不能为物权效力之一种

在主张物权四效力说者，追击效力是物权效力的一个方面;相当多的学者也主张物权的支配效力是物权效力的当然方面;并且，受物权概念和物权性质学说的影响，多数学者也把物权请求权纳为物权效力的一个方面。本文认为：此三者均不能成为物权的效力之一种。

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所谓物权的支配效力，乃人与物之间的关系。虽可以说物权有此支配效力，但当这样说时，我们所持的标准已是两样：支配效力的分类标准是人对物之间的关系，而前面已阐述的排他效力和优先效力则是人对人之间的关系。况且，人对物的关系亦非法律关系的本质所在，一如前言。将物视为权利的客体，是法律史上的“儿童思维”方式。再者，多数学者认为：“物权具有支配力，意味着物权人的以自己的意志直接对标的物为占有、使用、收益及处分等支配行为，并实现其权利质内容，而无需他人的意思汇行为的介入。” [8](66)因此，所谓物权的支配效力，其实就是本文第一部分所阐述的“物权的效力是什么”，亦即是“以物权的概念为基点，从抽象的角度所谈论的物权的效力”。所以，物权的支配效力，如果非要谈的话，也不是与物权的排他效力和优先效力放置于同一层次来谈的问题。可以得出的结论是：物权的支配效力不是物权法律原则和法律规则所要规范的问题。

所谓物权的追击效力，按照一些教科书的观点，又称物权的“追击效”或“追击权”效力，指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权的权利人均得追击物之所在，而直接支配其物之效力。并且举例道：房屋所有人就其房屋设定抵押后，复将房屋让与第三人。如抵押权人之债权届期未受清偿时，其即可追击抵押物(房屋)并申请法院拍卖，以实现自己之债权。对于物权是否有此追击效力(即是否有为物权的一项独立效力)，学界历来有两种意见：否定者认为物权

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之追击效力“只不过是物权请求权之一侧面”，或“物权之追击效力已为物权的优先效力所包涵”。[9](66)即使是赞成物权之追击效力的学者也认为，否定追击效力为物权之一项独立效力的见解，所持理由不无合理性，且如承认物权之追击效力为一项独立的物权效力，尚有与物权的优先效力和物权请求权效力发生重叠之虞。尽管笔者不赞成否定者的证成理论，但对所得之结论则是赞成的。笔者认为，所谓的物权之追击效力，其实质是物权的排他效力或物权之优先效力的通俗化和描述性法律生活之表达。“追击”更是一种通俗用语而非法言法语。为便于常人理解，我们可以这么说说而已，如果非要使之成为一种抽象化、体系化和逻辑化的物权效力类型，则尤显稚嫩和草率。

所谓排除他人干涉的物权之请求权。物权请求权，是指物权的圆满状态受到妨害或由被妨害之虞时，物权人为恢复其物权的圆满状态，得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。关于物权请求权的性质，主要有债权说、准债权说、物权作用说、物权派生请求权说、以物权为基础的独立请求权说。通说认为，物权请求权是以物权为基础的一种独立请求权，是物权的效力之一。[8](72)但笔者认为：近来关于物权请求权之性质为债权的主张则更具有说服力。(参见王明锁《物权请求权与物权的民法的保护机制》载《中国法学》2003年第一期，第59-66页;尹田《论物权请求权的制度价值》，载《法律科学》2001年第4期，第21-29页。)那种将物权请求权之性质确

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定为物权效力之一的观点，是法律对生活的“直译”。法律虽要反映生活并调处生活，但法律却不能完全复制生活样式。因为，法律是对社会生活的抽象化、体系化和逻辑化的思想。也就是说，法律源于生活却要高于生活。尽管从关联的角度讲，物权请求权来自于物权保护之绝对性，但是，抽象化、体系化和逻辑化的法律在其调处生活时，却可以把这种关联切断——将物权请求权体系化的纳入债权法部分作制度安排。如果我们可以说物权请求权是以物权为基础的一种独立请求权，是物权的效力之一的话，那么，我们当然也可以说侵权损害赔偿是物权的效力之一。但如众所知，侵权损害赔偿是债权编的内容。所以，尽管法律之编纂应当顾及社会生活的联系，但这种联系的顾及一般要受到抽象化、体系化和逻辑化的法典化思考的制约。物权请求权在多数国家的民法典中被安排在物权编，依此并不能说明物权请求权就是物权性质的权利，这正像一些关于物权的法律规范被安排在债权法中，也并不能说明其就是债权性权利一样。在考虑法典的抽象性、体系性和逻辑性的同时，法典之编纂也不是不考虑法律适用之方便的问题。至于一项权利规范被安排在何处，除了以上考虑之外，立法者的偏好甚至是一时之偏好，也不无影响。但权利规范被安置的处所，不应影响对其性质的判断。权利性质之判断有其独立的标准。(物权请求权之概念完全符合民法学关于债权的定义。)所以，物权请求权不是物权的效力。

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结束语：

物权效力的内涵正如物权概念本身，法无明文界定。学说关于物权效力的理论则见仁见智。物权效力的内涵应揭示物权的本质，反映物权的特性，以区别于债权。物权的效力有共同效力和特有效力之分。一般而言，物权的效力特指物权的共同效力，它是对所有权、用益物权、担保物权的所共同具备的效力运用法律技术予以概括地的结果。这种共同效力可以表达为物权人的自由——其他任何人对物权人的无权利。关于各种具体物权类型相互间以及物权与债权间效力的冲突与协调，则表达为物权间的排他效力以及物权与债权间的优先效力。至于所谓的物权支配效力、追击效力和物权请求权，则不是什么物权的效力。

注释:

[1] 王泽鉴著《民法总则》(增订版)，中国政法大学出版社，2001年版，第84页。

[2] 刘保玉，《物权的效力问题之我见》，载《山东大学学报》2000年第2期，第65页

[3] 梁慧星《中国物权法法草案建议稿》第5页，社会科学文献出版社，2000年版

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[4] 王利明主编《中国物权法草案建议稿及说明》第2页，中国法制出版社2001年版。

[5] 王涌《所有权制度研究》，载《物权法专题研究》(上)，王利明主编，吉林人民出版社，2002年版。

[6] 徐显明主编《法理学教程》第17页，中国政法大学出版社。1994年版。

[7] 丁文《物权请求权与我国物权法》，载《法学》2003年第3期，第60页。

[8] 刘保玉 物权效力问题之我见 载《山东大学学报》2000年第2期。

[9] 梁慧星、陈华彬编著《物权法》，法律出版社，1997年版。

第四篇：无权处分效力待定合同与善意取得制度的法律适用

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无权处分效力待定合同与善意取得制度的法律适用 &

案例：甲将其所有的一幅古画寄存于乙处，乙没有经得甲同意而擅自将古画卖给了不知情的丙，小偷丁又从丙处窃取该古画，并将古画卖给戊。之后小偷被公安机关抓获，供认：古画是从丙处盗来的。甲、丙得知消息后，均要求戊返还古画。戊又以古画系他花钱买来的为由，拒绝返还。

问：究竞古画应归谁?

第一种观点认为古画应归丙所有。理由是，乙虽然未经甲同意擅自出让古画，但丙在不知情的情况下受让该古画，也支付了相应的价款，丙是善意第三人，依据善意取得制度的有关规定，丙取得古画的所有权。公安机关在将丁抓获之后，应进行追赃，即将古画返还给丙。

第二种观点认为古画应归甲所有。理由是乙没有经得甲同意擅自处分受托保管的古画，乙是无处分权人。按照《合同法》第51条的法律咨询s.yingle.com

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我认为，这两种观点均有法律依据，第一种观点的法律依据是善意取得制度，第二种观点的法律依据是无处分权效力待定合同制度。自从我国《合同法》出台后，由于《合同法》第51条所确立的无处分权效力待定合同制度不很完善，才导致本案法律适用上的冲突。

我国《合同法》确立的效力待定合同有三种，一是限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力、精神健康状况不相适用而订立的合同，二是无撤销权。

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第五篇：关于善意取得的案例分析

关于善意取得的个案分析

案情：原告A和被告B为兄弟俩，二人之母C有一座住宅，领有改房的产权证，是该房的所有权人。2006年3月，B谎称母亲C去世（事实上2006年6月才去世），骗取派出所出具了证明其母C的死亡证明。5月，B持C的死亡证明，谎称自己是C的独子，到房管部门将C的房产过户到自己名下，并领取了房产证。7月，B持骗到的房产证，与D签订房屋买卖合同一份，将该房屋买给D（D不知道B的房产证是采取欺骗手段获得的），8月，D领取了该房的产权证。2007年1月，原告A以被告B的房产证是骗领的、B事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉，要求确认B与D签订的房屋买卖合同无效。

问：本案是否适用善意取得？

分析：首先，先要明确善意取得的含义。所谓善意取得，是指无处分权的动产占有人将不动产或者动产让与第三人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产的所有权制度。根据物权法第一百零六条规定： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

善意取得必须具备下列要件：

一.标的物为依法可流通的不动产或动产。法律禁止或限制流通的不动产或动产及占有脱离物不适用善意取得。

二，让与人对所让与的不动产或动产无处分权。善意取得以让与人物权让与不动产或动产的所有权为前提条件。

三.受让人以合理价格受让。善意取得旨在保护交易安全，因而要求取得财产的原因行为应当有法律行为的性质，如果受让人非基于法律行为而取得动产的占有，如先占、拾得遗失物、继承，则不发生善意取得。

四.受让人为善意。善意取得以受让人的善意为成立的前提。所谓善意，指受让人不知让与人无处分权。对受让人善意的判断，应以受让时为时点，就动产而言，善意的判断时点应为标的物交付之时；就不动产而言，应以申请登记作为判断善意的时点。

五.已完成登记或交付。交付应通过交付或登记，动产交付应以现实交付为限，观念上的交付虽然具有交付的一般效果，但受让人并未实际占有动产，不应受善意取得制度的保护。

善意取得的法律效果：

一.受让人取得标的物的所有权。

二.二受让动产上原有权利消灭（物权法第第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外）

三.让与人对原所有人负赔偿责任。四.让与人与受让人直接的其他法律关系依其法律行为加以确定。

本案中，原告A认为被告B采取骗取手段取得房屋产权证，该产权证是不合法的，B事实上并不是房屋的唯一所有人，该房屋在C去世后，应由A和B共同继承，在未依法分割前，应确认为A、B的共有财产，B无权单独处分，因此B与D签订房屋买卖合同应确认为无效。

但我认为，该案构成善意取得，B与D之间的交易行为有效。本案符合善意取得的构成要件，D依法取得房屋的所有权。参照前面提到的善意取得构成要件。

1.标的物为依法可流通的动产或不动产。我国物权法将不动产纳入善意取得制度的适用范围，因此本案的中的房屋可以成为善意取得的标的物。

2.让与人对所让与不动产或动产无处分权。被告B采取欺骗手段将房屋过户到自己名下，此时C并未去世，B并不能因此取得所有权；C过世后，原、被告基于对房屋的继承形成共同共有关系，B仍无权单独处分该财产，所以B作为让与人并不享有对房屋的处分权。

3.受让人以合理价格受让。本案中D作为受让人，是房屋交易的主体，为取得房屋所有权支付了相应的对价。

4.受让人行为善意。本案中D根据登记簿中的记载，认定B是房屋的所有权人，享有处分权，其实并不知道房产证是B骗领的，因此D是善意受让人。

5.已完成登记或交付。本案中，D领取了该房的产权证，证明已经进行了所有权的变更登记，所有权已经转归B。

综上所述，虽然B采取欺骗手段单独领取了房屋产权证，事实上并非房屋的唯一所有人，无权单独处分该房屋，但D在与之签订买卖合同时，D是善意的，并不知道房屋并非B一人所独有，凭B出示的房屋产权所有证，D有理由相信B是该房屋的唯一所有人，也有理由相信B有权出卖该房屋，所以从保护善意第三人利益的角度出发，应确认D已取得房屋的所有权。至于B出卖房屋而给A带来的损失，A可另行起诉B给予赔偿。