企业自有房屋出租上的法律问题

第一篇：企业自有房屋出租上的法律问题

企业自有房屋出租上的法律问题

【摘要】：企业房屋承租人的优先购买权性质也就是形成权。承租人在行使优先购买的权利的时候，出租人负有强制缔约的义务，在出租人与承租的人间成出卖人与第三人间订立的合同款项为内容的合同，形成类似一物双卖的两重买卖的关系。在房屋的租赁关系已被记录备案或第三人知道租赁关系的时候，承租人的优先购买权利享有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买的权利不得对抗已完成记录备案的善意第三人。出租人向第三人或承租人是否应该承担债务，并不履行责任，仍应以优先购买的权利是否具有对抗效力为基本给予判断。基于立优先购买的权利制度为法的目的，共有人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。

【关键词】：企业自有房屋房屋出租 优先购买权 法律手续 登记

房屋出租：是指房屋所有人作为出租人并将房屋出租给使用，承租人向出租人的支付行为。出租人是房屋租赁关系当中提供房屋给他人使用一方。出租人既可以是人，也可是单位；也可是房屋的所有人，也可是国家授权行使房屋所有权的单位。承租人是房屋租赁关系中使用房。

一、企业自有房屋出租应具备哪些合法条件

为规范企业房屋出租市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，我国法律要求出租公司出租房屋必须具备一定条件，主要有：（1）有合法的房屋产权证件；（2）房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明；（3）将住宅或者其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（4）将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；（5）住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；（6）房屋能正常使用。

二、企业自有房屋承租人的优先购买权

优先购买权，又称优先承买权，是指特定人按照法律的规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人的时候，可以以同等条件的优越于该第三人购买权。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法律规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买的权利。但是，优先购买权一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有三种观点：

①：附条件的形成权。该说认为优先权对性质来说，属形成权。优先购买的权利无论是在法定上还是约定上，性质上均属形成权，权利人可依单方的意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以相同条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)承诺。但此项形成权附有停止条件，也就是说只有在义务人出卖租赁房屋于第三人的时候，权利人才能行使。

[1]我国理论上有很多学者赞同这个说法。

②：期待权。他们认为，在出租人还没出卖租赁房屋的时候，优先购买权人的权利还没达到现实化，只是处在期待权的状态。但若出租人出卖出租房产于第三人时，优先购买权人可行使相应的权利，期待权也就获得实现。

③：请求权。该说认为优先购买的权利就是权利人对出卖人所应有的买卖合同订立的请求权。在权利人行使优先购买权的时候，若要成立买卖合同须经出卖人承诺。有的观点更先进一步的将请求权说总结为附强制缔约义务的请求权。此说法认为，当出卖人做出违反义务并且将租赁房屋出卖给第三人的事情的时候，承租人可诉请公权力介入，强迫出卖人对其

作出承诺的意思表示。也就是说，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求有强制承诺的义务。

三、企业出租房屋需要办理哪些法律手续

《城市房地产管理法》第五十三条规定：企业房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁的用途、租赁的价格、修缮责任等条款，及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。据此，企业房屋如果作为商事主体出租，双方当事人应当办理一下法律手续：

（1）出租人与承租人签订书面租赁的合同；

（2）双方在合同签订后30日之内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交一些相关文件：如书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、及城市人民政府规定的其他文件；

（3）在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。

注：如果企业自有房屋出租时不改变房屋的所有权，就可以不用办理营业登记

四、企业将自有房屋出租给员工居住，是否要征收营业税和房产税？

根据现有关政策的规定：如果按政府规定的价格出租的，取得的租金收入将免征营业税和房产税。

1、企业和自支自收事业有关单位向员工出租的单位自有房屋。

2、房管部门向居民出租的公有住房。

3、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定的租金标准向居民出租的私有房屋。政策所谓的“政府自定的价格”意思是低于政府规定的成本价价格，标准是以每年的市国土房管局和物价局的联合发文。

如果企业把自有房屋出租给员工们居住，取得收入，即租金，无论是否低于政府自定的价格，都应该算入企业当期所得，并应该按规定缴纳企业所得税；并且房屋的土地使用税必须照章征收。

五、关于企业房屋出租后遇到的事项，我们可采取如下措施：

租赁合同到期后未续签合同的，属无固定期限的租赁，若要解除合同，则需提前通知对方，给对方一定的时间，若对方在此期间仍不搬出，可委托律师到法院起诉对方，并要求对方承担赔偿责任；法律规定“买卖不破租赁”，在合同未到期之前，租赁者有权要求继续居住或要求房主按照合同支付一定量的违约金。

若企业房屋租赁合同期满，但对方拒绝搬出的，可到法院起诉对方，并要求对方承逾期腾房占有使用费；对于租赁期间的房租问题，可按照合同约定处理。若未约定的，可协商解决。若在合同期内未经协商单方涨价的，则属违约行为，对于可要求房主承担违约赔偿责任，包括继续履行合同。

承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复其原状。承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理无约定的，人民法院可按照下列情形处理：①因出租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予支持；②因承租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，在利用价值范围之内予以适当补偿；③因双方违约导致合同的解除，剩余租赁期内的装修装

饰残值损失，由双方根据各自的责任承担相应的赔偿责任；④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的除外。

承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，承租人请要求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外；承租人未经出租人同意装修装饰所花的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当把超过部分的约定视为无效。另有约定的除外。

出租人已知或应当知道承租人转租，但在六个月内并未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同是无效的，法院不予支持。出租人履行通知义务后，承租人在半月内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。租赁期内，房主收回，可要求赔偿。有约定的按照合同约定处置，无约定的可协商解决，要求对方退还已缴纳的租金并赔偿损失。

六、企业房屋出租登记时应注意的事项

①企业房屋租赁登记证明材料，租赁双方当事人在办理房屋租赁登记时，除应提交签定的租赁合同之外,还应交验有关证件，包括出租房屋的房地产权证，房屋所有权证，土地使用证。

②出租人的身份证明;共有房屋，须有共有人同意出租的书面证明或委托，代理人受委托出租房屋，须有房屋所有人委托的书面证件。

③承租人应交验的有关证件，境内个人须提交居民身份证或户籍证明;，本市职工、居民须有所在工作单位或房屋**单位的证明和居民身份证，外地民工、临时工，及其他外地人员，应有本市雇用单位证明或当地乡以上人民政府或工商行政管理部门的证明和居民身份证。

参考资料：

[1] 参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》(1)，北京大学出版社2009

[2] 参见史浩明、张鹏：《优先购买权制度的法律技术分析》，载《法学》2008年第8期

[3]《中华人民共和国合同法》

[4]《房屋租赁合同法》

第二篇：企业自有物业租赁经营法律问题

开发企业自有物业租赁经营的法律问题

随着近几年国家对房地产市场调控力度的加大，房地产市场转冷，很多开发商手中积攒了一批自由物业。为了解决这些闲置物业，很多开发企业成立资产运营部门，通过将这些物业租赁来盘活资产。但是在租赁过程中却有许多法律问题需要注意，否则不仅不能获得有效收入，反而给企业带来不必要的纠纷。

一、经营范围及税务问题。如果开发企业在之前的经营范围中没有房屋租赁项目，那么在出租自有物业前一定要先到工商行政管理部门进行营业范围的变更登记，对经营范围进行加项。对于这一点在理论界存在争议，虽然有人认为，任何企业都有可能涉及到现值房产的出租，因此无需办理相应的工商登记。但在实践操作中，存在工商行政机关以超范围经营而进行行政处罚的案例发生。作为企业，从避免纠纷角度考虑，提前进行营业范围变更是更为合适的选择。在变更后，同时也应当到税务机关作相应变更，增加开具发票的项目，以便于税款缴纳和给客户开具相应发票。

二、物业的配套问题。在物业出租尤其是大型整体物业的租赁，一般承租方都会根据自己的使用方式提出特殊的配套设施问题。如特殊的电力、给排水、供暖、网络及通行、停车等需要。这些配套措施在合同谈判时应让承租方尽可能全面的提出，并及早做好和相应部门的沟通，防止双方在合作过程中因为配套设施导致合同无法实际履行，给双方造成不必要的麻烦和损失。

三、装修设施处分问题。在承租人承租使用房产时，都会跟根据自己的使用需求对房产进行装修，有的装修费用非常高昂，在合同到期后经常会发生因装修使房屋增值而产生利益纠纷。在这里我们建议在签订合同时对装修进行明确，可以采取下列方式：

1、约定承租方在合同到期后恢复原状；

2、约定承租方在租赁到期后所有装修无条件或设置一定条件的归出租方所有；

3、区分不方便拆除的大型装修项目和可方便拆除的项目分别进行处置。当然，具体的处置方式应当应双方按照实际装修来确定。还需注意的就是，不仅要约定到期后的处置，而且要约定提前解除合同时装修的处置方式，以便于在产生纠纷后有处理的合同依据。

四、租金的递增问题。现在我市的商业地产出租已经基本全面的开始使用每年或阶段性的租金增长。而增长的数额和时间点不仅需要市场分析来确定，也需要在合同中设置保障。过高的租金增长可能会导致客户流失，而过低的租金增长则会降低公司收益。每年的经济形势尤其是房地产市场经济形势走向都是不确定的。这时设置一个官方的统计数据作为核算增长的比例有时更符合双方的利益需求。

五、转租权问题。按照合同法规定承租人是否有权转租涉及到租赁合同中出租人是否同意，未经出租人同意的转租往往会导致出租人利益受损。因此，在租赁合同中应当对此进行明确，也可以给承租人转租设置一定的条件，如转租的范围、转租的时间等。

六、提前解约的赔偿问题。租赁合同一般是长期的，多达几年或十几年，而在这过程中承租人可能会因为经营方面的需要提前解除租赁合同。而这时必然会对出租人造成一定的损失。在合同中约定该损失如何计算和赔偿有利于出租人权益的保护。而通常使用的计算方式是，出租人再次寻找到下一家租户的合理期限的房租损失。

七、租赁期间的出卖和优先购买权问题。开发企业出租自有物业有时只是特殊形式下的无奈之举，将物业卖出才是开发企业的最终利益诉求。在租赁期间一般并不影响开发企业将租赁物业变卖，但是却有两点需要注意。一个是承租人的优先购买权，合同法要求在合理期限内通知承租人，承租人以同等条件购买的，具有优先购买权。在合同中可以设置通知时间和方式及答复时间和方式，拒绝答复的后果。也可以在签订租赁合同时，让承租人放弃优先购买权。第二个是物业出卖后不应影响到租赁合同的履行，“买卖不破租赁”是租赁合同的基本法律规则，在签订买卖合同时一定要和购房人及承租人沟通协调好。

租赁合同看似简单，但是在实际签订时尤其是在商业地产的合同签订，必须做更深层次的考虑和利益衡量，与承租人做细致的了解和分析，签订一份稳定的租赁合同有助于开发企业获得长期稳定的收益，决不能轻易地、想当然的拿格式合同一签了之。

第三篇：企业房屋出租合同

企业房屋出租合同范本1

甲方（出租房）

身份证号码：

乙方（承租方）

身份证号码：

今甲方有房屋坐落在，建筑面积内附属 ，愿租乙方使用。

一、租房期限：自年月日至年月日。

二、付款方式：租房价每月为：元，先付后住，乙方按支付给甲方租金，第一次首付元，设施开支及附属押金元，共计元，应提前天给甲方，即年月日，以此类推。

三、违约责任：自合同签订立即产生法律效力，任何一方不得无辜终止协议，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金元，并按实际结算房租。

四、租赁期间的其他约定事项：

1、甲方提供完善的房屋及设施，并按照国家规定办理好相关租赁手续。乙方未经甲方同意不得改变房屋结构及设施，若损坏附属物及装潢则按市场价赔偿给甲方。

2、乙方未经甲方同意，不得将房屋转租或供非法用途，外来人员必须办理暂住手续，若发生非法事件，乙方自负后果，并承担违约责任。

3、甲方无正当理由终止协议（正当理由解释权查“民法通则”）应承担违约责任。

4、按照有关部门规定的`试听费、物业管理费、水电费等一切费用在租房期间由乙方承付，其中水表吨，电表度。租房期间费用超过押金应按时交给甲方，否则甲方有权解除协议，收回房屋，并有权向乙方索取违约金。

5、此协议中的未尽事宜，甲乙双方协商补充，补充事宜与本协议有同等法律效力。甲乙双方如果出现纠纷，先协商，协商不成，由当地人民法院裁决。

6、补充事宜：

五、租房终止时，乙方应主动交付门锁钥匙给甲方结清押金。

六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。

甲方签字：

乙方签字：

联系电话：

联系电话：

产权号码：

地址：

年 月 日

企业房屋出租合同范本2

合同编号：

甲方（出租房）身份证号码：

乙方（承租方）身份证号码：

今甲方有房屋坐落在，建筑面积内附属，愿租乙方使用。

一、租房期限：自 年 月 日至 年 月 日。

二、付款方式：租房价每月为：元，先付后住，乙方按支付给甲方租金，第一次首付元，设施开支及附属押金元，共计元，应提前天给甲方，即 年 月 日，以此类推。

三、违约责任：自合同签订立即产生法律效力，任何一方不得无辜终止协议，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金元，并按实际结算房租。

四、租赁期间的其他约定事项：

1、甲方提供完善的房屋及设施，并按照国家规定办理好相关租赁手续。乙方未经甲方同意不得改变房屋结构及设施，若损坏附属物及装潢则按市场价赔偿给甲方。

2、乙方未经甲方同意，不得将房屋转租或供非法用途，外来人员必须办理暂住手续，若发生非法事件，乙方自负后果，并承担违约责任。

3、甲方无正当理由终止协议（正当理由解释权查“民法通则”）应承担违约责任。

4、按照有关部门规定的'试听费、物业管理费、水电费等一切费用在租房期间由乙方承付，其中水表 吨，电表 度。租房期间费用超过押金应按时交给甲方，否则甲方有权解除协议，收回房屋，并有权向乙方索取违约金。

5、此协议中的未尽事宜，甲乙双方协商补充，补充事宜与本协议有同等法律效力。甲乙双方如果出现纠纷，先协商，协商不成，由当地人民法院裁决。

6、补充事宜：

五、租房终止时，乙方应主动交付门锁钥匙给甲方结清押金。

六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。

甲方签字：乙方签字：

联系电话：联系电话：

产权号码：地址：

年 月 日

第四篇：企业英文名称的法律问题

企业英文名称的法律问题 在我国，企业的中文名称需要登记使用同时也受到法律保护，但是对企业的英文名称的使用以及法律保护一直没有明确。在国际贸易中以及在互联网业务上，企业经常要使用一个固定的英文名称或其缩写，但是又极容易同国外的商号或商标构成相同或近似。对于一个主要经营范围是国际贸易及贸易代理的企业，对企业的英文名称享有什么权利？是否能以其英文名称的缩写注册域名并受到保护？在其英文名称的缩写与他人的相关权利相冲突时可否以享有在先的民事权利进行抗辩？这是出现在域名纠纷中的比较普遍的问题。

1． 企业英文名称是否应该注册： 《民法通则》中提到：“法人、个体工商户、个人合伙享有名称权。企业法人、个体工商户、个人合伙有权使用、依法转让自己的名称。”相关的解释并没有对此作进一步的说明，如企业名称权取得的要件、企业名称权的内容和使用等。国务院发布的《企业法人登记管理条例》第十条规定：“企业法人只准使用一个名称。企业法人申请登记注册的名称由登记主管机关核定，经核准登记注册后在规定的范围内享有专用权。”这一规定似乎并没有强制性要求企业名称必须要登记，只是明确了登记后享有专用权。但事实上企业名称是不可能不进行登记的，因为企业开展经营活动的必经程序之一就是进行申请营业的登记，其中的主要事项就包括企业名称。没有企业名称的登记，企业就没有进行经营活动的资格，也无法去行使名称权。这看起来有些矛盾，但法律如此规定也是为与现代企业制度相适应，企业名称登记成为规范企业成立的手段之一。在此提请注意的是上述规定都是对企业的中文名称在我国范围内的规范和约束，并没有涉及到企业的英文名称，更忽略了企业英文名称在更加广阔的范围内（国际范围）的作用以及国内企业参与国际贸易时对企业英文名称合法使用的需求。

起初国务院在1991年颁布的《企业名称登记管理规定》第八条第二款中规定：“企业使用外文名称的，其外文名称应当与中文名称相一致，并报登记主管机关登记注册。”这本是规范企业外文名称、特别是对企业英文名称进行规范的应有之举，却没有在经济发展越来越需要企业英文名称时继续发挥作用，反而国家工商行政管理局在1999年颁布的《企业名称登记管理实施办法》中免去了对企业外文名称的登记，而规定企业名称需译成外文使用的，由企业依据文字翻译原则自行翻译使用，不需报工商行政管理机关核准登记。没有登记注册就直接翻译使用，对在我国范围内的使用自然不会产生很大的混乱，因为绝大多数人还是以中文的企业名称作为认知的主要依据。但一出国门，在与其他国家进行贸易往来时就需要企业的英文名称。作为企业，在国际贸易中仅有中文名称既难以表明自己的身份，也无从令他人信任。企业根据文字翻译原则自行翻译使用英文名称，没有工商行政管理机关的核准登记，必将造成混乱和对外贸易往来时的不便，甚至误会、争议都由此产生。

上面提到国家工商行政管理局1999年颁布的《企业名称登记管理实施办法》免去了对企业外文名称的登记，但这一实施办法的第一条明确指出这一办法是“根据《企业名称登记管理规定》和有关法律、行政法规”制定的。既然《企业名称登记管理规定》第八条第二款中规定：“企业使用外文名称的，其外文名称应当与中文名称相一致，并报登记主管机关登记注册”，实施办法就不应改变规定的原意，自行减少企业名称登记中的外文名称登记的程序。

所以根据以上的规定，工商机关应该对企业的英文名称进行登记备案。经过登记备案的企业英文名称应受到法律的保护。

2． 企业英文名称和域名的冲突 在SOCIETE BIC公司（一家外国公司）与上海巴士弘轩工业贸易有限公司域名争议案中，突出的反映出这一问题。

域名争议的投诉人SOCIETE BIC在中国注册了商标BIC，主要用于文具、剃须刀和打火机等产品上。被投诉人上海巴士弘轩工业贸易有限公司英文名称为SHANGHAI BASHI HONGXUNG INDUSTRIAL RESOURCES CO．，LTD．，其英文缩写为BIC，主要从事国际贸易及贸易代理。被投诉人将自己企业的英文名称的缩写注册了域名“bic.cn”,投诉人认为被投诉人对已注册的 “bic.cn”不享有任何权利和合法的利益，而 “bic.cn”中的主体部分“bic”与投诉人的商标“BIC”完全一致，应由投诉人拥有这一域名，故提起域名争议投诉。

按照《中文域名争议解决办法》第八条的规定，投诉得到支持必须同时满足以下三个条件：

1、被投诉的域名与投诉人享有民事权益的名称或者标志相同，具有足以导致混淆的近似性；

2、被投诉的域名持有人对域名或者其主要部分不享有合法权益；

3、被投诉的域名持有人对域名的注册或者使用具有恶意。

本案争议的焦点集中在第二个条件上，即被投诉人的企业英文名称及简写是否构成在先的民事权利。

2001年就曾出现过相关的案例。中国化工网与澳大利亚ORICA公司的一场跨国域名官司中，ORICA公司提出，中化网公司注册域名时所用名称“Hangzhou Hi2000 Info Tech Co.，Ltd.”在中国的工商部门查无凭据，这个公司并不存在，应该认定他们没有与域名相应的经营实体[4]。后来杭州市工商局为中化网公司出具了一份措辞几经推敲的“身份证明”，证明了他们一直在使用“Hangzhou Hi2000 Info Tech Co.，Ltd.”的英文名称。如果这样与国外企业的争议不断出现，我们的工商管理部门针对每个个案出具证明，恐怕会应接不暇了。好在世界知识产权组织仲裁中心取信了杭州市工商局为中化网公司出具的证明，使中国化工网的跨国域名官司最终取胜。但这样的证明在多大程度范围内能够被承认其效力，并没有确定的答案。

回到本文开始提到的案例，其中被投诉人的英文企业名称是按照其中文企业名称翻译而来，并且其英文名称的合同章有在工商部门备案，在多年的国际贸易的文件中也一直使用这一名称。在域名争议解决中，只要域名持有人对所注册的域名或域名的主要部分享有正当的民事权益（比如姓名权、企业名称权、商标权等），就是主张对域名享有持有权的有利证据，在这个案件中，对被投诉人上海巴士弘轩工业贸易有限公司来说，证明其英文名称SHANGHAI BASHI HONGXUNG INDUSTRIAL RESOURCES CO．，LTD．及其缩写BIC是属于自己应当享有的民事权益非常重要。笔者认为，根据企业的合法中文名称翻译的英文名称，并且在国际贸易交往中已实际使用，应当认为企业的英文名称是其企业名称中不可分割的一部分，即使企业的英文名称无法在工商行政部门正式注册，在中文名称合法的前提下，基于英文名称及缩写产生企业的名称权，仍然认为按照实际使用已经自然取得了相关权益，应当视为在先的民事权益，无论这一在先的权益是强还是弱，只要存在就可以主张对域名的持有权，故投诉人的请求不能得到支持。

值得注意是，在企业的英文名称与商标权的直接冲突中似乎无法做出上面的推断。原因主要是，一方面工商行政管理部门不要求、实际上是不受理企业英文名称的登记；另一方面，国家工商行政管理局1999年颁布的《关于解决商标与企业名称中若干问题的意见》中规定，处理商标与企业名称混淆的案件，应当符合的条件之一是商标已注册或企业名称已登记。商标通常是已注册的，但企业的英文名称却是无处登记的。如此一来，企业的英文名称因永远不可能有登记的证明在与商标权出现冲突时必然处于不利的地位。

3． 外国法律对企业名称的法律规定：

很多国家在法律中都规定了企业名称的相关权利，如美国1946年商标法规定，如果他人在美国已经在先使用并且尚未放弃某一标志或商号，一旦申请注册的商标在申请人的物品上使用有可能引起混淆、误解或欺骗，则不予注册；但如果专利与商标局局长认为，假如对标志或这些标志所适用的物品的使用方式或地点加以一定的条件或限制，从而一个以上的人对相同或相似标志的继续使用不可能引起混淆、误解或欺骗，当这些人在特定的时间之前已在商业上共同合法使用因而成为其标志的合法使用人时，则可颁发给他们共同注册。法国、德国等国家也明确指出了企业名称权的法律地位，如法国知识产权法典规定，侵犯在先权利的标记不得作为商标，在先权范围就包括公司名称或字号；德国商标法也规定商标不能与在先商业标志冲突。西班牙最高法院在一个判例中也认为注册在先的商号可以对抗在后的企业名称作为商号使用。另外，我国参加的《保护工业产权巴黎公约》第八条规定，厂商名称应在本联盟一切国家内受到保护，没有申请或注册的义务，也不论其是否为商标的一部分。对此的适用有可能会导致我国对外国的企业名称进行保护，却不能对中国企业的外文名称进行同等程度的保护，而这很大程度上是因为我国缺少登记确认的程序。当务之急，工商行政管理部门应尽快恢复对企业外文名称特别是英文名称的登记并予以公告，以便我国的企业在对外贸易中能证实自己的身份，使相关的权益得到保障。

国家工商行政管理局在《关于解决商标与企业名称中若干问题的意见》中是以不正当竞争对商标和企业名称的冲突进行规制的。但仅以不正当竞争规范也有一些问题。依照《企业名称登记管理规定》，我国实行企业名称分级登记管理制度；又规定企业只准使用一个名称，在登记主管机关辖区内不得与已登记注册的同行业企业名称相同或者近似；也就是说，不在同一登记主管机关辖区内的两个同行业企业名称，可以相同或者近似。中文名称尚且如此，英文名称及其缩写就更是容易相同了。在国内的不同区域可能相安无事的多个企业，在国际上就有可能出现混淆的问题。此时以不正当竞争并不能够很好的解决，因为法律并没有明确规定对此类冲突的解决方法。这就需要工商部门在企业登记时对企业的英文名称进行比较详细的规范。另外，也可考虑参照驰名商标，对某些著名企业的英文名称加强保护。

企业的英文名称与域名发生冲突，不仅仅简单涉及到争议域名的归属，更关系到在对外贸易中我国企业的生存、竞争和发展。在市场经济迅速发展的今天，特别是在入世以后，我国的各类企业与国外的贸易往来日益频繁，企业名称也是企业的重要无形资产之一，对企业的英文名称进行规范和保护是市场的需要，也是中国企业参与国际贸易竞争的需要，所以，建议有关部门尽早制定企业外文名称、尤其是企业的英文名称的法律规范。

第五篇：企业并购裁员法律问题小议

企业并购裁员法律问题小议

来源:胡律师网作者:上海律师 胡燕来 所属栏目:企业裁员安置

企业在并购劳动关系处理中应注意加强劳动关系的调查和梳理,确定劳动关系的现状、历史债务、预期变化等信息。

企业并购裁员法律问题小议

我国《劳动合同法》对劳动合同在整体上做出了“继续履行”的规定。《劳动合同法》第33条规定,“用人单位变更名称、法定代表人、主要负责人或者投资人等事项,不影响劳动合同的履行。”第34条规定,“用人单位发生合并或者分立等情况,原劳动合同继续有效,劳动合同由承继其权利和义务的用人单位继续履行。”因此,并购导致用人单位名称、法定代表人、主要负责人或者投资人变更,并不能借故解除或者变更劳动合同,原劳动合同应当继续履行;常见的企业合并,劳动合同也需继续履行,无论原劳动合同是与合并前的哪一家企业签订,也无论合并后原企业是否存续还是解散。此外,《劳动合同法》第42条增加规定,“劳动者在本单位连续工作满十五年,且距法定退休年龄不足五年的,用人单位不得依照本法第四十条、第四十一条的规定解除劳动合同。”还有经济性裁员中对于优先留用人员以及劳务派遣人员、试用期人员的特殊保护,使“继续履行”成为《劳动合同法》下并购操作的首要原则。

胡燕来律师提醒按照《劳动合同法》第4条的规定,不仅规章制度,还有“重大事项”,都需要经过法定的民主程序和公示。这对于并购中劳动关系处理的程序公正提出了全新的要求。随着劳动者主体意识、集体意识的增强,劳动者对于主张并购中劳动关系处理方案乃至并购整体方案的知情权和民主参与权的积极性将大大提高。这种变化对于并购而言是ˉ把锋利的“双刃剑”。如果处理不当,由此引发的群体性纠纷乃至冲突将成为并购中的硬伤,从而导致整个并购的失败;如果处理得当,劳动者的知情权和民主参与权都将成为并购中积极的推动力,并为交易完成后更长时期的管理整合开创良好的局面。

劳动关系越来越成为企业管理经营中的重要支柱,也越来越成为并购成败的关键。企业在并购劳动关系处理中应注意加强劳动关系的调查和梳理,确定劳动关系的现状、历史债务、预期变化等信息。同时,企业应设计灵活而又合理的程序,实现职工民主程序与企业管理的结合,保证劳动关系处理稳妥推进：

胡燕来律师认为劳动关系是一个法律规制非常深人和复杂的社会生活领域,虽然属于经济生活的一部分,但是基于民生的基本保障,国家规定了纷繁复杂的制度来保障劳动者的利益,因此,劳动关系处理方案的合法性是首要的;而人的复杂性决定了其需求的复杂性,因此合法的方案不可能满足所有人的需求,这就需要对劳动者实施有效的分层管理,令法律方案更具有实用性与针对性。文章来源：胡律师网上海地区邮箱：hulvshi119@163.com）