浅谈旧城改造与可持续发展

第一篇：浅谈旧城改造与可持续发展

浅析中小城市旧城改造的可持续发展

摘要： 本文从旧城改造与房地产开发的关系，揭示了我国中小城市旧城改造面临的问题和矛盾，通过分析现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵，提出符合中小城市实际的可持续发展旧城改造之路。

关键词： 中小城市；旧城改造；房地产开发；城市规划

旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。改革开放以后，虽然我国中小城市旧城区普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、环境污染、市政公用设施短缺、名胜古迹与绿地遭受破坏等严重问题已经得到不同程度的改善，但由于城市原有结构总有保持稳定性的去向和难以改变的惰性，以及问题的面广量大，一些历史上积累的旧问题积重难返，且不断地在新水平上再现和演化。主要表现在土地配置低效率日益突出、住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重、基础设施滞后和不足与日俱增、历史风貌和景观特色丧失有所加重等。同时，在中小城市进行整体结构转变过程和原有城市土地进行大规模转换的过程中，又出现了新情况和新问题。

一、中小城市旧城改造面临的主要问题和矛盾

(一)超强度的房地产开发带来环境的恶化。

在市场经济中，房地产开发只有在房地产出售或出租所得的收入超过土地征用、土地出让金、拆迁费用和安置补偿费、建造成本才有可能。基于这一利益动机，目前我国的旧城改造都趋向超强度开发，这样才能使房地产开发公司在建设并出售商品房中获取利润。在我国中小城市旧城改造中这种现象是十分普遍，也是十分严重的。为了维护开发收支平衡，适当增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求经济效益，人口密度、建筑密度和容积率过高，就会导致城市环境的恶化。(二)超强度的房地产开发带来基础设施的超负荷运转。

城市中心取得土地利用转换，势必带来土地使用性质改变和使用强度提高，这已成为我国城市旧城改造的现实必然。与之相伴随的是要加强和提高基础设施的负荷能力，供电、供水、排水、供气、供暖、通讯等都要彻底改造，交通也将进行根本改善，必须是交通通畅，并配以足够停车场地，做好城市规划和设计，既有体现现代城市的标志性建筑，又要有一定的广场、绿地，供人们散步、游玩、休息，不以高楼林立取胜。世界银行的调查发现，目前我国的旧城改造，在改造土地利用的同时，容积率也在初步提高，已从很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相当高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地产开发商盲目地追求经济效益，政府管理失调，片面提高容积率和建筑密度，导致现有基础设施容量和交通容量难以适应高强度的开发，使基础设施超负荷运转，产生了负效应

(三)工厂迁移不当带来新的环境污染和生活不便。

土地的有偿使用，促使工厂从不适合他们存在的、高地价的中心区迁出，从而环境得到改善，并促进工厂进行技术改造或发展新生产线。工厂搬迁之后，其他有能力更好地使用这些繁华地段土地的使用者，就可以占据这些旧城并加速我国城市功能的转化，使城市在土地使用和产业结构调整方面更合理。但是，企业迁移不当也会带来许多问题。企业迁移到生态系统脆弱或灌溉地区附近，会造成高度污染，其危害会大大超过在城市地区所能避免的程度；另外企业迁移郊区，会迫使工人不得不加长了他们的“旧城”居住地到新工作地点的上下班距离，在生活上造成诸多不便。这些问题在我国的中小城市都普遍存在。

(四)旧城改造中的房地产开发没有实现统一规划和统一开发。

目前我国的中小城市旧城改造主要是对城市中心区的旧厂区进行二次开发，很多只是零星的开发，上不了规模，原有的职工生活区没有得到改善。比较大的厂区也被不同的开发商“瓜分”，各自为政的开发，远没有达到房地产综合开发的目的。(五)居住搬迁不当带来社区解体。

产业结构调整、用地结构转换、人口结构变迁，城市面临着物质空间和人文空间的大变动和重新建构。社区作为聚集在一定地域范围内的社会群体、社会组织和社会生活共同体，具有亲密相连的社群，相对完备的生活服务设施，和与之相连的社区成员对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。传统的居住文化圈被冲破，而新的居住文化环境和文化氛围又很难在短时间建立起来，由此而来的便是文化心理失衡，社区结构衰落。在我国许多中小城市旧城改造过程中已经出现了类似问题，须引起政府部门的注意。居民的愿望是就地改善城市基础设施，改善居住环境，这也成为社会稳定的重要问题，从另一侧面反映了目前旧城改造存在的问题和矛盾。

(六)中小城市旧城改造的历史保护意识淡薄，造成“建设性”破坏，导致城市历史风貌丧失。

在经济发展的高速起步阶段，由于仍有一部分人片面认为保护历史文化妨碍城市经济发展，常常急于改变物质生活条件和发展经济，无视历史文化遗产的保护，以至由此演化成破坏性建设行为。

(七)中小城市中的“城中村”是旧城改造的重要难题。

在目前市场经济条件下，中小城市的房地产开发商为追求企业利益最大化，他们不愿选择“城中村”这样的土地进行开发，因为存在着“城中村”的土地比较成本高，比较利益低，花费精力多，建设周期长，工程量大，投资巨大等诸多问题。政府在编制城市规划时“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵

我国中小城城市产业结构将顺应世界趋向，逐步由原来的“二、三、一”模式转向“三、二、一”模式。这一变化促进城市布局和空间结构发生变化，处于城市中心区的旧城区，作为黄金地段，必然成为第三产业集中地区，真正成为城市的核心。相应地，我国中小城市土地出现的大规模的转换，也促进原来土地用途结构和空间分布结构不合理的现象发生改变，需要更多地遵循城市土地区位价值规律，按其所在位置的最高租金进行最优化配置。城市发展中就业门路、就业人员构成突变，暂住和流动人口就业比例大幅度上升，对城市的规模、容量和结构产生巨大影响和压力，要求城市进一步提高人口承载能力和聚集能力。城市的现代化要求以高效合理的城市结构、完善的城市功能设施和高质量的城市环境作为它的物质基础。这些发展要求无疑是中小城市旧城改造的强大动因。因此，现阶段的中小城市改造的实质就是基于工业化进程开始加速、经济结构发生明显变化、社会进行全方位深刻变革这一宏观背景下的物质空间和人文空间的大变动和重新建构。

旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。'其规划建设的目的和主要内容包括改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；更新、调整城市工业布局；更新或完善城市道路系统；改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区；保护城市历史文脉和风貌特色，以提高人居环境质量，增强旧城区活力。全面认识和明确旧城改造的整体目标，有助于避免将它简单理解为拆旧建新和单纯为了旧城区土地增值的再开发。

三、走符合中小城市特点的可持续发展旧城改造之路旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业发展，拉动经济增长的目的。

(一)坚持走旧城改造与房地产开发栩结合之路，是中小城市的必然选择。确定实施旧城改造与房地产开发相结合思路，主要基于以下三个因素：

一是资金因素。完成旧城旧村改造任务，搞好基础设施配套，投资巨大。这样大的投入，只能适应市场经济需求，实行土地置换，以地生财，以地聚财，走综合开发、滚动发展的路子。

二是需求因素。搞好旧城改造拆迁安置，需要大批安置房源。此外，住房潜在需求和实际需求也都很大。这样大的拆迁安置需求和住房需求，只有加大开发步伐，才有可能加以解决。

三是实力因素。房地产开发实力明显增强。开发内容已由简单的住宅建设发展到融住宅、非住宅、道路、重要基础设施为一体的综合开发。

实践证明，坚持旧城改造与房地产开发相结合，是符合中小城市的实际的，既找到了实现城市面貌大变样的切人点和突破口，又实现旧城改造与房地产开发互相促进、共同发展的目的。

(二)运用市场手段来推进旧城改造与房地产开发。

要求运用市场手段，将城市可以用来经营的部分存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，把长期以来的城市不变资本转化为可变资本，通过经营获得一定收益，并将这些收益投入到城市建设的新领域，走以城养城的市场化路子。(三)统一规划、统一管理，努力提高房地产综合开发水平。

一是坚持统一规划，就是全方位的综合开发。搞好综合开发，关键是超前编制详细规划。对核准认定的待改造区片，规划部门本着优化用地结构和较好地体现“三个效益”的原则，逐一提前编制出详细规划，为引进外资和招标确定开发单位创造条件。编制规划，强调本着节约用地、合理用地的原则，适当建设一些高层和小高层住宅，提高旧城区建筑容积率，以最大限度地发挥城市土地存量在城市建设与发展中的功能。全面放开技术性规划设计市场，引入竞争机制，提高规划设计质量。对完成详细规划的旧城改造项目，凡具备条件的，原则上由房地产开发服务中心统一组织前期开发，变生地为熟地，实行招标或拍卖，把“非经营性环境差价”全部集中到政府手里，专门用于基础设施建设。二是对旧城改造项目和房地产开发项目实行统一管理。三是建立严格的市场约束机制，把好土地供应源头，防止出现土地非法交易、违法占地现象，保证国有资产不流失。四是实行集中收费制度，规范减免办法。旧城区改造项目需要减免有关费用的，要统一论证，提出意见，批准后执行。凡属于土地出让金和城市配套费等应收费用，房地产开发商必须无条件缴纳，确有困难的，可分期缴纳或记录在案，作为政府的股份或投入。

(四)采取各种优惠政策，促进旧城改造与房地产开发顺利推进。

经过前些年的开发改造，市区现有旧城改造区片大多是一些居民密集、拆迁成本高、改造难度大的项目，经济效益低下，很难引起开发商的浓厚兴趣。针对这种状况，采取各种办法予以解决。一是政策扶持，按货币安置和实物安置相结合的原则对原有拆迁安置法规进行了修改，使各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保证开发商有利可图。二是资金倾斜，资金问题是制约旧城区改造的瓶颈和关键。解决资金问题，主要通过以下途径：(1)由市财政垫资，作为旧城区改造的启动资

金；(2)与银行联系，让银行参与旧城区改造。(3)企业自筹资金。三是强化招商引资工作。调整招商引资格局，变开发企业分散招商为政府主管部门统一招商。(五)阳光操作，妥善安置被拆迁群众。

旧城改造涉及拆迁安置，合理妥善安置被拆迁群众是城市政府进行旧城改造的重要工作，关系到社会稳定。旧城改造要全面落实科学发展观，按照政府主导、市场化运作的思路，坚持法治和人本并存、保护与改造并举、公平与效率并重的原则，以化零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作的方式实施的大规模旧城改造，形成了以“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”的改造模式。在旧城改造过程中，按照以人为本和公开、公平、公正原则大力推行以“阳光拆迁政策”、“阳光补偿安置标准”“阳光拆迁评估”、“阳光拆迁裁决”为主要内容的“阳光拆迁”工程。(六)保护与开发并举，保护旧城区原有的历史文化特色。

首先需要全面认识旧城的特点和要求，按照分类分区的原则，对所在旧城区及地段实行开发定位；其次调整土地利用与布局和完善功能，解决旧城区人口密度、建筑密度过大的问题，改善环境，增强活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接着要改善交通和市政设施条件，提高环境质量，道路的拓宽与否要认真研究采取合适的办法；最后要重视旧城区的传统风貌和特色，控制旧城区的建筑高度、体量、色彩和风格，是旧城区历史保护的重要方面。

(七)加强社区文化建设，构建新的和谐社区。

旧城改造以后原有的社区邻里可能被打破，需要加强社区文化建设，营造新的居住文化环境和文化氛围，使社区居民对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。

第二篇：旧城改造与城市可持续发展

旧城改造与城市可持续发展

【摘要】下文从旧城改造与可持续发展的关系，分析我国中小城市旧城改造面临的问题，通过研究现阶段我国中小城市旧城改造的本质，提出符合中小城市旧城改造实际可行的可持续发展之路。

【关键词】 旧城改造可持续发展城市规划

【Abstract】this article reveals the small and medium-sized urban old city transformation problems in our country from the old city transformation and sustainable development relations, through the analysis of present stage our country medium and small urban old city transformation essence and connotation, puts forward the sustainable development old city transformation road in accord with the small and medium-sized city actual.【Key words】Urban renewal;sustainable development;city planning

旧城说的是对市区中的一些老旧小区或者厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年久失修,好多已经成为危房,所以必须实行改建。旧城区蕴含的历史文化丰富，历史格局和传统风貌比较完整，不过也存在城市格局尺度比较小、人口密度高其中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较匮乏、房屋质量比较差等问题。

城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。我国旧城区具有以下特点：

第一,旧城区数量多面积大。在建设初期,地方官员为了贪大贪全,为了提高政绩,建设大规模的建筑群,只是规划不当.第二,旧城区是商业、金融、贸易、服务中心,也是人们最稠密的地区。旧城区房屋混杂,不仅有大量住宅,而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等。

第三，旧观念旧思维方式难以转变，环境意识不强。旧城区环境问题突出，环保力度不够。

【研究问题】 我国在旧城改造过程中存在的问题呢。

1.重视城市再开发, 忽视旧城原有设施的保护

旧城改造是改善人的居住环境、实现土地利用率最大化, 是激发城市生机与活力的重要手段, 是集开发、修复、保护、再创造于一体的综合性城市建设。在我国现阶段流行对

旧城区实施整体拆迁重新建设。的确, 采取此种方法对于提高城市的基础设施覆盖率及改变地区的整体风格有很大的优势, 但采取这种方法的同时也会造成人力、物力的极大浪费和历史文化古迹遭到毁灭性打击等。

2.改造后新城的园林绿化问题

旧城区通常位于城市的中心地带, 随着城市面积的扩大, 这些地区成了寸土寸金的黄金地带, 造成地价飞涨, 旧城改造成本大幅提高。成本增加直接意味着开发商的利润减少, 甚至意味着有亏本的风险。所以旧城改造项目的实施者不愿意大量资金和人力投入在费力不讨好的园林绿化上, 这样就造成新城建成后的园林绿化率急剧降低, 改建成一个“ 大杂院”

第三篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。

第四篇：旧城改造

改造原因

城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。

编辑本段改造效果

通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾

旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：

一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

二、传统改造手段的成本居高不下；

三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

四、改造手段的单一和体制的不完善；

五、公众参与仍然薄弱。

编辑本段发展趋势

目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：

一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

二、公众参与程度不断提升；

三、趋向法制化、民主化和多元化。

第五篇：旧城改造

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

旧城改造的创新理念

在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。