如何进行旅游房地产规划

第一篇：如何进行旅游房地产规划

如何进行旅游房地产规划?红商网认为，旅游和房地产是两个不同的行业，两者要完美的结合，就需要相互理念的渗透、根据两者的特点进行结合。

旅游房地产规划第一点：房地产和景观设计

旅游房地产的基础是景观资源，在旅游业内，景观设计已经是相当成熟了，并且形成了一套自己的设计体系。其中包括大地艺术、生态造景、艺术造景、科技造景等。房地产中的建筑景观体系也是相当完善的，但是在景观的理念上，还有所欠缺，在规划时，可以借用旅游业内比较成熟的理念来设计旅游地产的景观。

旅游房地产规划第二点：房地产和旅游休憩方式

旅游休憩方式有游览过程时间的把控、娱乐的内容和方式、吃住行、体验设置、生理节点设置、心里设置等等。

房地产游憩方式和旅游休憩方式有很多互通的地方。包括情景的设计、体验的设计、娱乐的设计等等。

此外，在规划时，要尽量延长游客的停留时间，增加客流量，提高游客的消费欲望和水平。

旅游房地产规划第三点：房地产和主题定位

旅游房地产规划很重要的一点就是主题的定位。旅游项目和房产项目的定位不同，旅游地产要更具独特吸引力，提升附加价值的功效。

最后红商网根据几年的探索了，可以讲旅游房地产规划的类型大致分为一下几点：森林旅游和养生地产结合、海滨度假和度假地产结合、温泉泡浴和温泉地产结合、文化旅游和文化地产结合、休闲旅游和商业休闲地产结合。根据以上几点，力求把旅游和地产有效结合，良性互动发展。

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第二篇：旅游房地产规划2

题目：以某一个旅游区域为背景，根据旅游房地产策略基本原则。步骤、设计一个旅游房地产策略方案。

此方案有如下要求：

1、策划项目以重庆及周边景区为主及面向全国各地的旅游区域。

2、策略简单明了，关键要点齐全，内容要有特色。

3、字数1500-2000字。

策略主要内容;

1、项目基本情况介绍

2、项目市场分析

3、项目定位

4、项目产品规划建议

5、项目整合推广

6、项目营销执行

松既古镇旅游房地产项目规划

（1）项目基本情况

1、项目名称介绍

近年来中国经济不断增长，但总体仍处于社会主义初级阶段。在允许一部分人先富起来的方针下，我国旅游业以及旅游房地产得到了长足的发展空间。各种和旅游相关的产业不断兴盛。而人们对旅游房地产也越来越关注。在内外因的共同作用下松既古镇旅游房地产应运而生.二、项目市场分析

1、项目投资环境分析

（1）固定资产投资

固定资产投资主要针对基础设施进行投资。2005年，该镇紧紧围绕市委、市政府“基础设施建设年”主题，突出了基础设施建设这个重点，总投资2800万元、年吞吐量130万吨的松溉散货码头开建；投资200万元、连通朱沱公路的滨江公路大桥立起了桥墩；5公里长的移民公路（油化公路）建起来了；渡口改造正在进行，石梯直向江边深处延伸；筹资展开了古镇保护；投入数十万元进一步完善了古镇旅游开发规划。而在08年该镇又投入一千多万元，对该镇六大主要旅游景点进行大规模的改造。所以松既古镇的基础建设的发展速度是非常之快。

（2）社会消费

重庆市在2011年第一季度居民消费价格同比上涨5.3%，比全国平均涨幅5.0%高0.3

个百分点。居民消费价格涨幅位次前移趋势较明显，在31个省（区、市）价格指数水平排序中，由去年的第17位升至第14位，在西部12个省（区、市）价格指数水平排序中，由去年的第9位升至第8位，在全国4个直辖市价格指数水平排序中，由去年的第2位升至第1位。所以社会消费能力比较强。

（2）项目政策环境分析

项目政策分析主要分析了重庆市永川区的土地政策。重庆市永川区以农业用地为主，占81.80%‘而建设用地仅14.56%。说明建设用地的市场还没有饱和，土地政策也会比较宽松，具有可进入性。

（3）产业环境分析

就目前中国的发展趋势，第二产业还具有不可替代的优势，而第三产业又作为一匹黑马，成为国家的支柱产业。作为第二产业和第三产业结合体的旅游房地产就具有很好的发展潜力，并且未来的市场会非常广阔。

现在社会发展速度过快，人们的生活压力不断加大，据不完全统计，中国十三亿人口中有99.9%的人处于亚健康状态。所以旅游产业的发展更是迫在眉睫。

2、项目自身情况分析

松既古镇旅游房地产是依靠松既古镇旅游发展为背景，其优势比较突出，松既古镇旅游资源丰富，比如明清建筑、祠堂和庙宇、石板路、夫子坟、古县衙等等。环境也十分优美，生态良好，对发展旅游房地产具有重大作用与优势。

3、项目客户群分析

松既古镇旅游房地产的客户群分析，主要包括潜在客户群总体特征分析和潜在客户群的细化特征分析。应该将项目本身与松既古镇旅游资源以及重庆经济的发展等方面相结合。

4、项目竞争对手分析

要从竞争对手的实力、交通要素、环境因素、价格因素等方面进行分析，制定出适合的项目建设和营销策略

5、项目竞争SWOT分析

松既古镇旅游房地产面临的优势与机遇，永川经济的快速发展，居民消费水平的提高，政府对旅游投入加大，居民素质提高及需求观念发生变化，对休闲旅游产生极大兴趣、并且自身旅游资源也十分具有优势。威胁及不利因素有资金不倒位，缺乏相应的技术人才，没有整体规划书，自身地理位置比较偏僻等隐形因素

都对其发展阻碍。

（3）项目定位

1、项目形象定位

松既古镇旅游房地产的形象应该定位在远离城市压力的世外桃源。寄身于长江岸边，坐享江上清风，品茗永川秀芽的悠然意境。

2、项目开发功能

主要功能是观光、休闲、度假、会议、体验农家文化、乡村风情、瓜果文化等。

3、项目名称定位

“农家风情”“农业体验之都““陶渊明文化体验”

4、项目客户群分析

此项目客户群来源主要来源与永川及重庆市区及周边区域，其次是周边省区及全国其他地方，旅游者以青年、中年、老年为主。

5、项目形象定位

中国西南地区的农业体验之都

6、项目产品定位

项目产品定位主要以当地农家文化、旅游特色设计相应的旅游商品，使之向特色性、文化性、环保性、绿色性发展。

7、项目价格定位

项目价格的设计的价格以中低等水平为主，满足广大旅游这需求。

（4）项目产品规划建议

1、项目总体规划介绍

本项目地处永川区，距城区主城区较近，本项目范围是以黄瓜山现有农业旅游资源为基础，选择黄瓜山环境比较优美，地理位置比较优越的地方进行修建。项目规划以黄瓜山农业旅游基础上进行修建，因地制宜，遵循自然规律，到达与自然相协调的目的，使其建筑充满农家文化与农家风情，本项目共分为三个阶段，工程一期主要是基础设施建设，修建位置进行选择，做好建筑总体规划设计，工程二阶段主要是对房屋进行修建，及相关设施设备，工程三阶段主要是对项目文化等方面的改建。

2、项目主体功能区规划建议

根据黄瓜山的特色及地貌特征等相关因素，把黄瓜山旅游房地产分为观光游乐区、保健养生区、度假居住区、体育运动区、农家风情区、瓜果文化去等8大区域，规划区建设必须因地制宜，保护环境，合理规划，争取与自然相协调等相关原则进行规划建设。

3、项目辅助设施规划建议

黄瓜山旅游房地产的修建，首先必须完善黄瓜山基础设计建设，如供电系统、排水系统、交通、通讯、商店等基础设施，修建此类基础设施必须在建设过程中因地制宜，与环境自然现协调，不能破坏现有的自身环境，设计必须体现农家文化、农家风情、瓜果特色等，使之形成一种亮点。

（5）项目整合推广策划

1、项目广告策划

黄瓜山旅游房地产可以进行相应的广告宣传，扩大知名度与声誉，项目广告的制作必须精美、突出农家风情、瓜山文化、功能与特色方面进行设计。

2、项目媒体选择

我们在对黄瓜山旅游房地产进行宣传时，可以选择公共传播、户外媒介、以印刷宣传册等方式进行宣传。

3、项目活动策划

在对黄瓜山进行整合推广是可以策划相应的活动，使之提高知名度，策划必须围绕瓜山文化、农家风情、瓜果文化特色方面进行策划相应活动，如梨花节、采摘节、瓜山农家文化风情节、陶渊明文化节等形式。

4、项目推广策划

项目的推广可以分为几个步骤进行，每次推广必须明确主体目的及区域，选择合理的方式进行推广。

（6）项目营销执行策划

我们在对黄瓜山农业旅游房地产进行营销执行策划时，可以把营销执行分为相应的阶段，根据相关因素制定出合理可行的销售策划，在进行项目营销执行时，必须制定出合理的价格，进行这对性营销，使之提高可行性，也要考虑营销费用的估算等相关费用。

（7）项目投资分析

黄瓜山农业旅游房地产在进行投资分析时，必须进行相应的投资分析，制定出合理的融资方式，进行相应的市场考场，制定出工程建设进度、建设成本、经营成本、资金融资等方面的合理方案，并进行相应的财务评价、社会评价、自我评价、风险分析，提出合理的投资经营建议，使之切实可行。

以上就是对黄瓜山农业旅游房地产的大体策划框架，并结合实际与社会变化及相应的动态因素进行改进与完善。

第三篇：如何进行房地产营销策划

一、房地产营销策划的含义

房地产营销策划是指运用整合营销概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。当代房地产营销策划的合理内涵包括如下几层意思:一是房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动;二是房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的;三是房地产营销策划活动的灵魂是创意;四是房地产营销策划要综合运用各种策划手段;五是房地产营销策划要具有明确的目的性;六是房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。

总的来讲,房地产营销策划不是简单的促销策划或推广策划,而是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个了解市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是对顾客需求的清醒认识和准确把握,使房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵,不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及时代发展要求。

二、房地产营销策划存在的主要问题

随着我国房地产业的迅猛发展,房地产市场的竞争也日趋“白热化”。房地产营销策划逐渐受到房地产开发商的重视。纵观中国房地产营销理论和实践史,房地产营销策划组建转向追求内涵与规范化,但在策划中存在的一些典型问题,值得重视与深思。

1.市场调研不足

凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的,而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研,据此帮助企业进行市场定位,进一步了解同行业状况,分析竞争对手,窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云:“知己知彼,方能百战不殆。”正是对此最好的诠释。然而,纵观现今房地产业,许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场调研,脱离实际,使得营销策划成为空中楼阁,经不起时间的推敲和市场的考验。如调查方式单

一、缺乏相互印证、不论楼盘大小,取样总是一个常数;调查数据针对性不足,对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握;样本数量不足,以偏概全,导致结果与实际差距很大。

2.目标市场不明,市场定位模糊

调查显示,在大多数的房地产营销策划报告中,对消费者的描述必然充斥着这样的字眼:“中高收入的成功人士”、“注重生活品质”、“自住和投资兼有”等等千篇一律的套话。不少的房地产开发商、策划者将自己的目标消费群笼统定位高档消费者,盲目兴建高档产品。随着人民生活水平的提高,消费者对高档住宅的需求虽在逐步增长,但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异,不顾当地经济及实力和居民的承受能力,甚至毫不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房,最终导致诸多楼盘滞销,而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。

3.产品卖点把握不准,痴迷炒作

一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。然而,许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列,以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究,更对产品的细分不够,因而达不到预期的目标。比如房型,仅仅粗浅地按房间数分类,不过是“自立一房”、“温馨两房”、“满巢三房”之类。实际上,不同的目标客户群要求的居住功能不同,对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样。如对卖点把握不准,很难满足消费者的要求。与此同时,当前,房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作,以概念制造“卖点”。从市场营销的角度来看,“概念”可以作为与竞争者相区别的符号系统,在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。很遗憾,不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求。在房地产市场竞争日益激烈的今天,入座房地产企业仅仅追求炒作,那么很难长远发展。

4.迷恋广告攻势

房地产商是媒体的最爱,因为开发商最爱做广告,似乎广告做得越多,声势造得越大,楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势”“强大的空中优势”,偏爱采用的发行量的大众媒体进行宣传。事实上,这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。最极端的案例是深圳某公司代理的一个项目,700万广告费只收回了3000万销售款。其实广告不一定要做那么多,如果项目能获得大家的好评,有时不做广告也能达到传播效果。

5.脱离市场需求创新

房地产是“创新制胜”的行业,一般情况下,在一个新项目推出后的3-6个月时间,就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮之后,市场开始在内涵上深入挖掘,在创新中谋发展,从设计到销售,从用材到用人,房地产的创新,使其产品价值含量增长,即所谓“创新创造财富”。然而现在一提到“创新”,许多房地产开发商就叫苦连天:“现在的房地产市场已经很成熟了,哪有那么多的创新?”就像手机、服装的不断更新换代一样,住宅也是可以永远创新的。而如今的房地产开发商在创新方面,似乎都有一种“缺氧”的感觉,似乎每前进一步都非常困难,所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了,而离真正的消费需求却相去甚远。

三、提升房地产营销策划的对策

上述房地产营销策划中存在的问题的症结在于我国房地产营销策划理论与实践尚处在启蒙、摸索阶段,科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。鉴于上述问题,提出以下解决意见与方法,以此来提高房地产营销策划的科学性,增强企业的竞争力。

1.加强房地产市场调研与预测

市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。

2.明确目标市场,科学市场定位

目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节,也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代,消费者需求层次的多样化,房产开发商更应明确其目标市场,进行科学的市场定位。可以说每一个地产项目、乃至每一套房子都是绝不同的,面积、格局、楼层、景观以及针对细分市场都存在与生俱来的差异性。因此,房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发,企业自身特点出发。

3.实事求是,避免故意炒作

策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划,不讲大话、空话,另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意“炒作”之嫌。

4.注重广告品质,重视广告创意

广告是把“双刃剑”。广告做得很好,消费者会有很高的预期,而一旦产品出了一点问题,也很容易遭到集体抗议,产生许多负面后果。广告最重要是要有针对性,广告媒介的选择不能陷入套路,更不能误以为广告是万能的。事实上,有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目,价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点,客户便会蜂拥而来,口碑的传播效果决不输给广告,而成本可能会比广告低[5]。在高端产品的营销策划中,口碑同样可以作为重要的传播渠道,取得理想的传播效应。

5.加强专业培训,提高责任感

加强对策划人员专业知识的培训,可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸取众家之长,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感,认真负责的做好策划项目。

总的来讲,目前房地产市场的一个显著特点是:营销策划能力在企业竞争中的作用越来越重要,房地产企业越来越重视对楼盘的包装和宣传策划,言必称“营销”;而从房地产营销策划的实践看,各种营销理念粉墨登场,如品牌营销、生态住宅等,各种营销手法层出不穷,例如“形象代言人”、“集束广告投放”等,虽然种种营销战略、企划方案往往初看新颖、富有创意,在市场上也确实营造了浩大的声势,但结果是除少数热销楼盘切准市场的脉搏,一时独领风骚外,众多房产商是吃力不讨好,巨额的广告投入和迅猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求,开发商、代理商策划商都只能对曾被视为“救命稻草”的营销策划感到莫名的困惑。目前情况来说,“整合营销”与“全程营销”已是我国房地产营销策划的大势所趋。有鉴于此,房地产营销策划应具备全局性的营销观念,进行“整合营销”、“全程营销”,使企业在竞争中脱颖而出,成为商战中的佼佼者。

第四篇：如何进行房地产策划

2011上半年总结

常规性工作：内刊的编写及公司网站的定期新闻动态更新

阶段性工作：中客会会刊整理、折页（中客时代简介、三屏联）丁香园展板、短信、户外、大屏、网络文案项目短信

奥龙湾楼书

晋阳湖、时代广场阶段性推广方案

代县案名释义及LOGO释义

浦东经典家园DM单

佳合美地DM单

时代中心、时代名邸简介

红歌活动方案、篝火晚会方案

四个阶段：公司内刊采写

短信到展板、户外、大屏、网络到楼书

折页、阶段性推广方案、案名释义及LOGO释义、项目简介、DM单

公司活动方案

两个“转化”：从企业文化向项目基础文案编写的转化

从仿写、编写向活动预算及执行的转化

目标：合格策划人（完成两个转变：编辑→文案，文案→策划）

2011年下半年计划

在目标“合格策划人”不动摇的基础上，实行“三步走”方略以达到自身能力与物质生活水准的双提高。

主攻步调规划：一步调：紧抓写活动方案及执行红歌大赛活动的机会，加强活动费用预算与执行能力。

二步调：更多方面参与项目工作，三步调：汇集各大项目项目推广方案，一方面收集比较精美且常用的PPT模板，另一方面认真阅读且总结项目推广制作PPT的顺序脉络，构思模式。尝试性进行项目推广PPT制作，为以后进行项目提报做铺垫。

亲贤北街，财富领秀

连横贯纵，城市枢纽

鼎级配套，传承尊崇

卓越品质，接轨国际

高性价比，升值无限

红柳培训系列之五

如何进行房地产广告策划

房地产开发企业要加强广告意识，不仅使广告发布内容和行为符合有关法律、法规要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告起到有效促销作用。现在，随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司深层介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。房地产广告策划

房地产广告策划是在广泛调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能进一步明确开发商目标市场和产品定位，而且能细化开发商营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

房地产广告策划内容

大体可分成五部分，即广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。

1、广告目标。主要确立广告类型；广告欲达到的目标和有关建议。

2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻准确，则可将重点放在其他几项分析上。客户分析主要分析客户来源和购买动机以及客户可能拒绝的原因。个案分析主要分析开发商实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、价位等方面情况。进行竞争对手分析时，除要分析竞争对手实力和竞争楼盘情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。

3、广告策略。其制定可从5个方面着手：

①目标市场策略。开发企业通常针对整个目标市场中某个细分市场需要广告配合，广告就以细分市场为目标并采取相应广告策略。

②市场定位策略。根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使项目在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。

③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域特点，房产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲，达到最佳的广告效果。

④广告表现策略。要解决的是广告中信息如何通过创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现主题则具有更深层的内涵。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计风格和形式。⑤广告媒介策略。据统计，80％广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房产广告可选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也较常用，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、海报等。广告媒介策略要求合理选择媒介组合，并安排广告发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等。

4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面广告计划书时要注意提案技巧、文字风格和格式的赏心悦目。

5、广告效果测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告内容和媒介选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士建议，反复调整，方可使广告计划日臻完善。

第五篇：旅游规划

它也常包括某些专题规划（或称部门规划）的内容，如旅游资源调查、评价和开发；客源市场调查、分析和规划；旅游线路设计和规划；旅游商品设计规划；旅游环境保护；旅游管理和人才培训计划等。旅游业发展总体规划是与旅游部门规划对应而言，它具有全局战略性，对景区内各景点及具体建筑项目不作详细规划。

旅游业发展总体规划需要专门的具备旅游业发展总体规划资质的单位来编写。

具体流程如下：

一、某区域概况。包括：自然地理环境特征、历史人文特征、社会经济条件。

二、旅游业发展的SWOT分析。

三、旅游资源调查与分析。包括：资源总体特色评价、旅游资源定量评价、旅游资源开发条件评价、客源条件评价、经济与社会环境评价。

四、旅游产业定位及战略目标、综合产出规划。包括：旅游业发展总体定位和总体指导思想、旅游业发展的战略目标、旅游产业综合产出效应。

五、旅游客源市场规划。包括：旅游客源市场特征分析、客源市场开发规划（客源市场总体定位、客源市场细分、开发空间战略）、旅游客源市场预测。

六、旅游产品规划与线路设计。

七、旅游形象设计及市场营销规划。

八、旅游生产配套体系规划。包括：旅游交通规划（景区道路规划、景区停车场建设规划）、旅游宾馆饭店规划、娱乐业规划、购物规划、会展旅游发展与会展设施建设、旅行社发展规划、电信及旅游信息服务发展规划。

九、旅游开发投融资规划。

十、旅游生态环境资源保护与可持续发展规划。

十一、建立健全旅游行业管理体系。

简介： 灵渠风景区位于兴安县城内，是现存世界上最完整的古代水利工程之一，与四川都江堰、陕西的郑国渠齐名，是最古老的运河之一。灵渠长37公里，建成于秦始皇33年(公元前214年)。灵渠设计科学，建筑精巧。沟通了长江、珠江两大水系，成为秦代以来中原与岭南的交通枢纽，为秦始皇统一中国起了重要作用。1988年1月13日，国务院公布灵渠为全国重点文物保护单位。灵渠风景区现有灵源寺、灵源阁、铧嘴、大小天平、四贤祠、飞来石、秦堤等景点。但是，随着旅游业的发展及人民生活水平的提高，景区内的功能已不能满足游客的需求，并且一些景点急需修缮。我在调查研究了景区原有的资源后，列出了该总体规划，为灵渠以后的发展规划提供参考。

关键字：灵渠风景区 发展 旅游规划

Summary : The scenic spot of efficacious canal lies in the county town of Xingan, is an extant one of the most intact ancient irrigation works in the world, enjoys equal fame with canal of Sichuan Dujiang Weir , the Zheng 's of Shaanxi, it is one of the oldest canals.The efficacious canal is 37-km-long, build up it in 33 years(214 B.C.)of Qin Shihuang.Designing science in the efficacious canal, the building is exquisite.Have linked up two major river systems of the Changjiang River , the Zhu Jiang River, the hubs of communications of Central Plains and south of the Five Ridges since Qin Dynasty that became, have unified China for Qin Shihuang and played an important role.On January 13 , 1988, the State Council announced

the fairy canal was a Key Cultural Relic Unit under State Protection.Efficacious canal scenic spot have fairy source temple , clever beauty spot , pavilion of source and mouth , all kinds of balance , four virtuous shrine , sudden stone , dyke Qin ,etc.of ploughshare now.But with the development of tourist industry and improvement of living standards of the people, function of scenic spot can meet visitor's demands already, and some beauty spots need repairing badly.I after making investigations already existing resources in the scenic spot , list this master plan, offer reference for development plan after the efficacious canal.Keyword: The scenic spot of efficacious canal , develop , travel and plan

一、安的自然社会状况

兴安, 位于广西壮族自治区东北部, 北距桂林市六十公里, 是大桂林旅游区的组成部分之一。

兴安, 古为百越之地。战国属楚国。公元前214年泰始皇在兴安境内凿通灵渠, 兴安成为“南连海域, 北达中原”的重镇。两汉属始安。唐高祖武德四年(公元六二一年)在今兴安设临源县。宋大历三年(公元七六八年)称全义县。宗太平兴国二年(公元九七七年)始称兴安。

兴安位于东经110°14’-110°56'之间, 北纬25°17'-25°55'之间, 与全州县、资源县、灵川县、龙胜县相邻。总面积2348平方公里。辖11个乡镇, 全县人口37万, 以汉族为主。境内土地肥沃, 物产丰富, 是全国白果、粮食、毛竹生产基地县, 全国农业生态县之一。

兴安属亚热带季风气候。年降雨量在1600—2200mm之间, 年平均气温17.8℃, 气候宜人,四季可游。境内以丘陵、平原为主, 分布着谷地、高山等地形。地势由西北越城岭山脉与西南都庞岭山脉相对倾斜, 形成两山之间的狭长地带, 称“湘桂走廊”。境内最高峰猫儿山顶峰海拔2142米, 为华南第一峰。

二、周围的旅游业及有关方面的状况

兴安旅游资源丰富, 1982年经国务院批准为对外开放县。1987年3月兴安县旅游局成立。兴安旅游以文物古迹和高山风光为主要内容。现规划有猫儿山风景区、灵渠、红军碑园风景区、乐满地休闲度假区、古严关、秦城遗址风景区、五里峡风景区。

猫儿山风景区：距兴安县城五十六公里的猫儿山风景区占地四百八十平方公里, 是以越城岭主峰猫儿山为中心的高山风景区, 最高峰海拔2142米, 为华南最高峰, 猫儿山春天杜鹃花争艳, 夏天气候凉爽宜人, 秋天红叶烂漫, 冬天银装素裹，是揽胜、探险、猎奇、度假、避暑的好去处。

红军碑园风景区:位于兴安县城西南部, 碑园占地一百二十亩, 气势恢宏, 800立方米的红军群雕堪称全国纪念性群雕之最。

乐满地休闲度假区:占地面积335公顷，是目前中国规模最大的游乐项目之一, 园区内的高尔夫俱乐部是具有国际标准的18洞美式丘陵球场。乐满地主题乐园占地60公顷，是度假世界第一期工程投资最大的项目，在2002被国家旅游局评为“AAAA”景区，同时通过了ISO9001及ISO14001两项国际权威机构的质量标准体系认证，后又被评为“2002中国旅游报.中国旅游知名品牌”以及“全国十佳主题乐园”。

三、规划范围

灵渠景区规划包括分水塘、铧嘴、大天平、小天平、南北二渠、三将军墓、秦堤、飞来石、四贤祠及一条伴着古灵渠长约一公里长的水街；景区原面积73.3公顷，规划后加上一公里长的水街，面积为105公顷。

四、规划依据和原则

景区将严格依据《旅游规划通则》、《旅游资源分类、调查与评价》、《广西旅游产业发展总体规划》、《桂林市旅游总体规划》等规则及兴安的具体情况规划，坚持保护环境和可持续发展的原则。

五、旅游资源状况与评价

灵渠是我国古代最伟大的三大水利工程之一，在其建成后的两千多年里一直是沟通长江与珠江两大水系的交通枢纽。它是我国古代劳动人民集体智慧和力量的结晶，具有极高的历史价值和科考价值。灵渠周边林木苍翠，绿水潺潺，风景秀丽并分布有多处文物古迹，是我国少有的集历史人文景观与优美自然景观于一体的旅游胜地。

六、客源市场分析

兴安旅游客源市场总的定位是以国内旅游客源市场为主，国际客源市场为辅，国内客源市场则以广西区内，特别是桂林市各县以及兴安周边省各县市为目标客源市场，这些地区由于距离近、花费在交通上的时间不多，游客利用节假日到兴安旅游的可能性很大，以广东、上海、福建、浙江、江苏等沿海省市为潜在客源市场，这些地区人口众多、经济发达，居民收入水平高，每年的出游率高，其中有不少是到桂林旅游，兴安悠久的历史文化、美丽的山水风光、良好的生态环境，无疑将成为这些久居闹市，渴望逃避城市喧嚣，回归大自然、探索历史文化的游客偏爱的地方，另外充分依托桂林市客源枢纽中心的优势，挖掘其他区域的旅游市场。便利的航空设施缩短了全国各地旅游者与桂林市的距离，畅通的公路交通使游客出入桂林更加方便自由，兴安可以更好地接受桂林中心城市的辐射，从桂林分流或截流更多的国内外游客到兴安县来游览。而只要到兴安旅游，灵渠是必到的景点之一，所以灵渠景区的客源基本与到兴安游览的客源一致。

七、旅游规划开发方向和旅游项目创意

景区开发主题化、整体化、生态化，将充分挖掘灵渠的水利文化内涵，完善景区建设；加强文物古迹实体及其环境的保护，尊重历史，修复完善景点外观与内容；修建灵渠博物馆，做好文物的异地保护及其文物内涵的保护与体现工作。配合灵渠及兴安地方文化，设立文物陈列室、展览厅、展映厅、模型室、报告会议厅等；协调景区与周围农村社区的关系，建立农业生态旅游区。做到民俗游、访古游、生态游的统一。

八、景区和功能区划分

灵源寺、灵源阁：位于分水塘南岸的松树林里，灵源寺建在半山腰，灵源阁建于山顶。规划对目前现存宫院予以整修、复原，恢复塑像、壁画，形成一组建造精美、结构完整、功能齐全的庙宇建筑群。同时作为一个集中的游客共享空间，应设立石桌、石凳等休息设施，不设商业服务摊点。

水上表演区：规划在分水塘水域，主要有赛龙舟表演、鸬鹚捕鱼表演及开展竞技运动项目活动，如摩托艇、皮艇、滑艇、飞伞等刺激性项目，供青年游客参与游乐。该区水域较深，建护栏、扶手等安全设施及提示警告语录。

铧嘴：南斗铧口，这里便是湘漓分派。湘水由南向北而来到铧口，经大小天平，泄水天平，在这里三七分派，三湘水过南渠流入漓江，七分湘水继续经北渠汇入湘江。秦堤汉水，流经千年；铧嘴天平，承载历史。规划在铧嘴岛上修建铧嘴古亭，看水涨水落，听浪花欢畅。到铧嘴必须乘游船，不可经天平涉水直到，以防发生意外。

大小天平：与灵渠铧嘴相连，是建在湘江上的一座拦江滚水坝。由于具有既可提高水位，又可排洪滚水，以保持渠水平衡的作用，故称“天平”。大小天平呈“人”字形，北侧一段称大天平，长344米。南侧一段称小天平，长130米。二者的比例大体为3：1。内堤均用条石平铺筑成，外堤均为大石排插成鱼鳞状。内堤的条石，两块之间，凿有石槽，灌人铁水作楔子，把块条石连为一体，避免洪水冲毁。在两千多年以前就应用如此高超的技术，在科技发达的今天仍具有参考价值。

四贤祠：四贤祠位于南渠北岸，祠内因祀奉历代修凿灵渠有过重大贡献的秦监史禄、汉伏波将军马援、唐桂管观察使李渤、唐桂管防御使鱼孟威四公而得名。祠内保存着历代各种碑刻30多块，竖立在进门醒目处，可谓修灵渠的纪念碑。规划在四贤祠里建一博物馆，收藏有关灵渠方面的文物；在大堂摆放整个灵渠风景区的模型，以方便游客了解景区的大致情况及灵渠的一些历史。

飞来石：在灵渠的秦堤之上，距南陡500米。石高4米，周长20米，近正方形。石的上方，平坦如台，有级可登。平台上有两株桂花树裂石而出，亭亭如盖。飞来石无倚无根，独耸于湘江故道与南渠的二水之间，给人无限遐思。或说来自峨眉，或说飞从天外。宋以来，历代诗文题刻有“砥柱石”、“虬如”、“夜月潭辉”、《重修灵渠记》等。飞来石实为灵渠一大奇赏。

秦堤： 筑于秦，用以防止南渠渠水泄入湘江故道，保护南渠不受洪水冲击。堤高2～7米，宽4．5米，最宽10余米，全长3．15公里。堤下1米多处开了“渠眼”，丰水期可排洪，枯水季节则溢出细流以灌溉农田。堤上古木成荫，构成七里长堤风景道。规划在堤上种植有本地特色的树种（如兴安楠），并修建人行步道，以创造良好的漫步环境。

水街：水街景区包括灵渠县城段两岸的街区，长约1公里，由秦汉建筑文化、古桥文化、古雕塑文化、灵渠历史文化、岭南市井风俗文化五部分组成。水街在恢复建设上十分重视历史文化的挖掘和展现，其重要景点秦文流觞景区以一品居、三槐第、九井坊三条古街，充分体现秦代建筑风韵；其古戏台为徽派建筑风格，是水街城中城的中轴线；其湖广会馆建于清朝初年，具有典型的荆楚文化风格；其水街民居青瓦白墙、雕花门窗，“小桥流水人家”情趣盎然……此外，水街景区还从民间收集了大量文物，形成了百米雕塑长廊、古石雕群等景点。流水潺潺、杨柳依依、曲径幽幽，中国古典审美情趣跃然而生。规划中在水街设立一定数量的旅馆、艺术品专卖店及饭店；渠两岸的垂柳下设立石桌、石凳等休息设施。

九、旅游资源和环境保护

景区开发要以不破坏资源为前提，具体景点景物周围不得进行随意性建设，对其开发应有科学合理的规划论证，针对特殊的景观资源，要建立详细系统的资源档案。

规划应以高标准严格要求。根据《旅游区(点)质量等级的划分与评定》中AAAA级旅游区(点)的标准：本区空气质量应达到GB3095-1996中规定的一级标准；噪声质量达到GB3096-1993中规定的相应标准；地面水环境质量达到GHB1的规定。区内各项设施设备符合国家关于环保要求，不造成环境污染和其它公害，不破坏游览气氛。

十、基础设施和旅游接待设施规划

景区内已配套有给水系统、排水系统、电力工程系统，可满足景区水源、电源及排污处理的需求，建有一家三星级的宾馆。导游及相应的工作人员都经过专业的培训，工艺品店及一些与旅游开发相关的店铺都将通过招标的形式从严准入，所开展的活动不得有损景区形象。

十一、交通规划

兴安灵渠位于湘桂走廊腹部，距离世界旅游名城桂林市57公里，是北上华中，南下两广的咽喉要道。湘桂铁路和国道322线纵贯全县，每天有9对列车在兴安站停靠。中心城市桂林市通往全国各地的旅游交通已形成，每年经桂林两江国际机场、桂林火车站、北海——南宁——柳州——桂林高速公路以及321、322国道来桂林旅游的国内外游客达800余万人。桂林至兴安的一级公路已经开通使用，车程不足1小时，交通极为方便。

景区内规划以步游路连结各个景点，以利于游客安全行走及观赏为原则，路面处理以天然石块、石板为主，尽量保持自然野趣。路宽以1.5-2米为宜。对于江边驳岸及上下陡坡路段，应设护栏、扶手等防护措施，材料也以天然材料为主。未开放区域应有明显警示，防止游客误入，出现危险。

十二、绿化规划

景区里古树参天，沿渠两岸树荫浓密。在保护现有树木的前提下，种植一些彩叶树种，以增加色彩的丰富度，充分体现季象变化，但以适地适树为原则，尽显自然之本色。

十三、服务项目规划

严格按照《旅游规划通则》的要求建立基本的服务设施，服务设施主要指住宿设施、餐饮设施、购物设施及其它娱乐、摄影、医务、银行、邮电等等。为体现地方特色，将成立专业的艺术表演团，体现水上舞台表演的魅力及建设文物陈列室、展览厅、展映厅、模型室。

十四、管理人员和机构设置

景区成立了专门的管理委员会。管委会成员由公安、卫生、工商、环保、文化、城建、旅游等部门的主要领导组成，并成立相应的工作小组。管委会的成立，在很大程度上为景区的旅游环境打下了坚实的组织基础，从而使景区的发展步入正轨。

十五、其它

景区里除常规的表演节目外，每到传统节日或庆典、重要会议的召开都会临时安排文艺表演和游园活动；与附近的学校合作，为其提供见习基地；不定期开展市民素质拓展活动，以培养良好的旅游大环境。

十六、效益分析

以灵渠与乐满地旅游区为主的兴安是桂北旅游区的一个次中心，是湘桂走廊文化和旅游带中的中心旅游区。客源市场将随着大桂林旅游圈的发展而不断扩大。依托乐满地休闲世界、猫儿山等主要旅游景区，建成多层次、综合性的观光度假、休闲娱乐、康体健身旅游目的地；同时利用交通优势，充分发挥区域次中心的辐射作用，带动北部各县的旅游发展，获得大旅游的整体效应。随着旅游市场的发展及品牌效应，将会带动其他产业的发展，从而提高人民的生活水平。

参考文献：

[1]李天元.旅游学概论.天津：南开大学出版社，2003.12

[2]吴人韦.旅游规划原理[M].旅游教育出版社，1999

[3]李海瑞.旅游开发与市场导向.旅游学刊，1995，10（1）

[4]广西旅游产业发展总体规划

[5]桂林市旅游总体规划