某高档小区项目工程工作总结-1

第一篇：某高档小区项目工程工作总结-1

随着瑞景花都项目主体封顶，也就接近年终，在这一年里，在项目上对自己来说，各方面都有较大收获，使自己对项目管理有了真正了解和认识。增长了自己的组织管理协调能力。同时也发现自身存在不足和欠缺。

一、工程技术管理

按照自己的工作职责，根据工程项目技术管理的范围，按照工程进度计划组织图纸会审，做好施工图的熟悉，对不合理和错漏部分给设计提出，首先和施工、监理商量，取得一致意见，然后提出核定或要求设计出变更。如在A栋自动扶梯底坑预留洞尺寸错误、C栋L列外地下车道入口调整、100空心砖墙改120实心墙体、空调板上竖向线条下挑梁取消、B栋大平台入口处结构调整、B栋车道入口及标高及调整等设计变更、补充。

在施工中出现严重质量缺陷或者施工错误等时候，主动组织各相关单位和部门进行商讨，提出建议性处理措施，并要求施工单位报出处理措施、方案，在需技术核定时，及时联系设计，通过网上或者电话进行交流，达成一致后，完善相关手续，达到处理措施更经济合理。如基础A栋1-6线基础移位技术处理、D栋一层柱子偏位、转换层钢筋节点锚固、地下室楼梯方向反向等。转换层施工时，由于原施工单位编制施工方案未考虑成本一项，在模板支撑上未进行详细计算，支撑层数过多，周转材料造成积压，而且材料租赁也比较困难，施工单位提出修改，在这中间协助施工单位咨询设计，取得楼板承载力参数，提出建议性措施，最后经过专家的重新评审和各方的反复讨论后，决定混凝土一次性浇筑，下部留一层不拆除，再往下一层进行反撑，经过D栋转换层混凝土浇筑，证明此种支撑方式完全能满足支撑安全性。在外悬挑架施工方案未上报前也给施工单位提出建议措施，使其更经济合理，并得到采纳。

在技术管理上，逐渐认识到自己或多或少仍然停留在施工单位的技术管理的层面上，作为业主委托的项目管理，在技术上必须从整个项目全局考虑技术问题，应更全面的了解设计意图，熟悉各种从设计方案到施工图的所有批复，熟悉新的规范和文件，从而才能给业主提供更及时合理的建议和意见。另外就是在土建和专业之间的技术配合上，显得较为滞后，造成一些地方即成事实之后才要求设计进行修改。

二、项目的进度、质量、安全等管理

本项目在进度上，根据工程实际和业主销售要求，编制了项目网络进度计划，并按要求提出5个节点，制定了专门的奖惩措施，原计划主体断水是在2008年10月中旬，但是由于各方面原因，整整推迟两个月完成。虽然这之中有资金、地震等因素影响，但其中感觉到我们在进度控制上显得极度的尴尬。

在工程的质量、安全管理方面，由于监理的薄弱，使我们就靠前了一步，在质量上对主要工序采用了旁站、跟踪平行检查的方式，在安全上采用了天天巡查的方式，完全站在了监理的角度进行质量、安全管理，使工程质量得到了有效控制，安全无大的安全事故发生。但是这里值得我们思考的是施工单位因此而疏于管理，虽然这跟项目的实际情况有关，但更多的是应改变一些方式，一开始就要求

施工单位不仅要有健全的管理班子，还必须有健全的管理制度和合理分工，按程序办理，但这些也必须让业主给予必要的授权，否则均会流于形式。

三、项目管理的组织协调工作

工程项目管理的组织协调工作作为项目负责人，这是非常重要的因素，该项目平时由我和刘勇负责，对内对外的沟通协调必不可少，特别是工程进度上不去时，协调沟通就非常多，有些事感觉我们自己可能也起不到什么作用，往往懈怠沟通协调，在与领导沟通后，逐渐认识到问题的根本，慢慢增长了自己的沟通协调能力，学会处理一些工程纠纷，使事情得到解决。在必要的时候，组织召开工程例会或则督促监理召开监理例会，使各单位增加沟通协调机会。在处理施工单位与业主的经济签证方面，根据合同协议相关原则，及时给业主提供相关意见和建议，同时也给施工单位把不合理的地方提出来，使其达成共识。做到每月向业主提供工程月报，在月报中提出相关建议。除月报外，还根据工程实际进度，催促业主确定相关专业施工单位。在处理设计院进行后期服务时，由于业主在资金支付不及时，造成设计有一定的意见，在给设计院做好必要的解释工作，取得必要的理解外，就是平时在工作中加强联系，主动和设计探讨工程中的一些技术问题，寻求最合理的解决方式，逐渐建立一种情感沟通模式。

在内部组织管理上，最大问题是在某一阶段，或者某一技术、质量缺陷发生后没有及时组织内部进行必要的技术总结。加强公司内部各相关职能部门的协调。

四、自身的学习和业务素质的提高，自身与项目管理团队的协作

经过一年的项目技术管理工作，认识到自身的不足和业务能力的欠缺，在今后应加强学习，提高业务素质，是自己能够逐渐成为一个沉着、自信、有控制局面能力的项目管理者。在自身方面一定克服个人英雄主义，坚决要把自身融入团体，加强协作、能力互补，特别是做好专业和土建之间的协调配合，建立相应的工作程序。

五、09年的工作计划

2009年瑞景花都项目计划在8月底竣工验收，2-3月份进行主体工程验收。督促施工单位提前做好相关验收准备工作，协助业主完善外装设计和方案报批，室外总平的优化和施工协调，做好专业施工与土建施工单位的协调，继续督促施工单位对分户验收相关标准的学习和贯彻，加强技术总结。

第二篇：高档小区物业管理方案

高档小区物业管理方案【参考】

一、管理服务思路

现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

二、物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务，提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。

6、开通渠道，保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通，保障专业服务。

S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位；特别承诺：

S物业管理公司承诺一年内将GM花园创建成J市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准，以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准，同时提升GM花园的社会知名度。如未达到服务标准，S物业管理公司将GM花园小区的管理酬金的30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。

1公共场所设施保洁率98％安排、实践保洁的公共场所、设施／公共场所、设施总计×100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；

2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成GM花园重要特色之一。

2清洁保洁率99％100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1．保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2．保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示住户热爱环境卫生；3．保洁监督机制健全。3绿化完好率95％98％完好绿地／总绿化面积×100％1．绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度；2．治安管理员负责环境保护、日常监督工作，静态措施提示住户爱护环境；3．主管人员及时发现绿化问题；4．发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。

4火灾发生率1‰(年)0.5‰(年)发生火灾户数／住宅区总户数×100%1．多种途径宣传消防安全；2．培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患；3．管理到位，合理使用设施、设备等；

4． 分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。

5小区内治安案件发生率1‰以下0以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。

6管理人员专业岗位合格率90％100%培训格人员／培训员总计×100%1．管理（值班服务）人员英语对话水平。2．人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实； 3．培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。

7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)／总建筑面积×100％1.建立经常性检查制度；2.每半年进行一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。8房屋零修急修及时率98％100%及时维修次数／应计报维修次数×100％1．人力配备充足；2．岗位培训、服务意识培训到位；3．技术人员有过硬的技术水平；4．强化回访制度、考核制度和奖罚制度。9道路完好率及使用率95％100%完好道路总面积／规划道路总面积×100％1．严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导；2．向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路；3．及时整改修补损坏路面；

10化粪池、雨、污水井、完好率95％100%完好化粪池、雨、污水井数量／化粪池、雨、污水井总数量×100％1．每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2．化粪池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面检修一次。

11排 水管、明暗沟完好率95％100%完好排水管、明暗沟长度／排水管、明暗沟总长度×100％1．每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2．每半年进行一次全面检修。

12照明灯及疏散灯完好率95％99％完好照明灯疏散灯数量／照明灯、疏散灯总数量×100％1．每日记录检查情况及时更换检修；2．每月全面检查检修一次；3．保洁员保持照明洁净。

13停车场、单车棚完好率95％99%完好的设备设施／停车场设施设备总计×100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无阻碍交通。14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率95％99％完好公共文体、休息设施／公共文体、休息设施总计×100%1．有详细管理养护计划；2．保洁员每日保洁3．社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护；4．开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用；5．部分设施实行有偿服务，以弥补管养经费不足，及时修缮。15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备／小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。

16大型及重要机电设备完好率99％完好的大型及重要机电设备／大型及重要机电设备总计×100%1．建立严格的设备管理及日常运行操作规程；2．重要设备责任到人；3．认真进行日运行记录和检查；4．每月进行一次二保；5．每半年进行一次大保；6．加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。

17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次／维修工程项次×100％1．建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2．拥有一批有较高技术水准的维修队伍。

18住户有效投诉率2‰(年)1‰年以下有效投诉／投诉总计×100%1．做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2．提高员工素质，强化服务意识；3．发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4．做好解释工作，与回访制度落实。处理率95%100%处理的有效投诉／有效投诉×100% 19维修服务回访率95％98％维修回访次数／维修服务次数×100%1．建立健全回访制度；2．做好维修、回访记录；3．加强维修队伍服务意识。

20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积／房屋外观总面积×100%1．严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2．加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工项目，及时整改；3．竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全；4．屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理； 21违章发生率1‰0.5‰违章项目／发生项目总计×100%1．建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2．强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。违章处理率95%100%处理违章项目／违章目总计×100% 22管理费收缴率98％以上99％以上管理费实际收缴额／管理费应计收缴额×100％1．100％办理各种费用银行托收；2．及时提示住户欠款；3．屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费

23居民对物业管理满意率95％99％(对管理满意户数＋基本满意户数)／参加业主评议户数×100%1．科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的管理网络；2．加强重点业主的走访，重点解决问题；3．以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理层和操作层人员比例缩小(比例为1∶1)，管理人员；人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人。

第三篇：高档小区物业管理方案

马少野项目物业管理方案

一、管理服务的整体设想与策划

针对马少野项目物业管理可以概括为：“一种模式、三大重点、一个整体、三个措施”。1.一种模式：

1）根据本项目房屋建筑特与购买人群特性（综合素质较高、生活私密性强，个性服务需求突出等）全方面综合考虑，最终将项目管理模式定位为：贴心管家式服务

２）贴心管家式服务管理模式的5大重点： a)一对一专人服务

b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小细节的服务方式 d)高素质+职能多面手

e)打造便捷、舒适的贵族生活 2.三大重点：

重点一：管家式服务项目的多样化

马少野项目所承诺提供的物业服务（管家式服务）不能与单纯一对一的管家服务相提并论。从成本、人力资源、业主认可程度，给物业公司承诺的管家式服务定位于和限制在具有管家特色、融入管家服务方式内容的物业管理服务。重点二：酒店式礼仪带来尊贵的享受

从物业服务管理角度看，要把管家特征容入到管家式服务中去，其首要的是在基本服务（如保安、前台接待、“管家”、保洁、维修）中体现管家服务的特点，应达到管家应具备的基本素质――礼仪。

重点三：营造一种“便捷、和谐、优越”的社区人文环境。

作为物业管理的管家“式”服务，要把贴心容入到公众服务当中去，就能得到很大程度上业主的认可。从最小的细节做起，使业主在小区还是户内都能感受到生活是如此的简单。3.一个整体：

一个整体，多个独体，宏观把控管理：个体互相协作，优势互补，形成小规模管理优势。宏观管理把控，各小规模管理优势完成整体管理完善。4.三个措施：

措施一：24小时不间断全方位、一站式“管家”服务。

与一般项目不同，从物业接管期起，既要求专属“管家”与业主建立良好的沟通，介绍物业的服务项目，使业主在入住前既感到“管家”的作用，体会到和扬独特超前的“管家”服务。

利用办理入住的良好时机，充分体现和扬物业特有的便捷、细致，通过准时、高效的办理入住流程；“管家”详尽、专业的介绍；简洁、精致的入住材料（含《“管家”服务卡》，对管家情况、范围进行介绍）；及为办理入住业主各项细致工作，将为居住马少野项目业主留下完美的第一印象。

设立临时“管家”，24小时不间断电话，所有服务人员随叫随到。

所有“管家”必须能准确、清晰回答业主的各类问题，所有工作都讲求时效性（各类投诉回复不超过24小时，生活咨询回复不超过12小时），在业主心中树立重承诺、讲信誉的规范形象，使业主产生信赖感。措施二：高素质+职能多面手=强有力的业仆队伍。a)利用高素质的个体，展现高标准的人文环境。b)职能多面手，形成优势互补，利用有限的人力资源，100%完成管家下派的任务。

措施三：完善服务信息协调网，提供全方位服务项目支撑。a)通过各种途径，联络各服务公司提供有效的服务项目支撑。

b)协调各服务公司，提供快速高效便捷的服务质量，满足业主的需求。c)寻求广泛有效便捷的信息来源，为业主提供全方位信息服务。d)全方位储备人力服务资源，第一时间满足业主人力需求。

二、管家式服务内部管理模式设想

把马少野项目分为两种管理形式，由物业经理宏观把控。两种管理形式，把整个小区的管理分为两个区域，第一区域为别墅、花园洋房的管家式服务管理，第二区域为小区的高层住宅的普通管家式服务管理。第三区域为小区的整体公共服务。第一、二区域：

由管家进行服务管理，并配有一定数量的业仆（保安、保洁、维修、个性化服务人员、外务总管、司机等），由管家负责管理调度。由于管家在管理协调所居的特殊职位和其身肩各种职能的重要性，对管家要求的素质和生活常识，知识的广泛性和对物业服务观念的深刻认知度要相对管理员甚至项目经理有质的飞跃。同时管家在为业主服务能做到想业主所想，先业主所想，急剧贴心的服务观念。

业仆由管家直接管理调度，鉴于每个服务区域基础服务工作量具有伸缩性，和成本的考虑，为了使人力资源职能互补，便于管家调度，和及时满足业主的需

求，我们将把专职的服务人员变更为可承担多种服务项目的“高素质＋职能多面手”人才。例如一人身肩维修保安、保洁家政等这样可以避免人力的浪费和人力不足等状况的发生。第三区域：

马少野项目虽分为三个区域，但物业工作的开展需以一个整体规划为导向。小区整体的安全防范，消防，工程维修和办公性的工作，由物业中心统一安排管理，为各个区的管家式服务打下一个坚实的基础，为管家式服务提供一个良好的发展环境和支撑。

物业中心直接负责小区保安保洁绿化，档案管理，前台接待，信息协调的管理。

三、物业管理方案的实施 马少野物业处筹备

（一）、马少野人员素质及要求：

物业项目经理：1人，专科以上学历，年龄40岁以下，有3-5年以上高档别墅区物业管理经验，有亲和力及应变能力，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业和创新精神。

管家：人数待定，专科以上学历，年龄24――30岁熟知物业管理并有酒店管理服务经验，具有一定生活经验，善于沟通，协调能力强。具有强烈的服务意识，和吃苦耐劳甘做业仆的思想。

财务人员：人数待定，专科以上学历，年龄35岁以下，有物业或房地产行业会计操作经验，有会计师职称。

保安主管：1人，中专以上学历，年龄35岁以下，二年以上高端物业工作经验，退伍军人优先，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

公共保安员： 人数待定，男性，年龄30岁以下，退伍军人优先，具备游泳技能，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

维修员（水、电、智能化）：人数待定，具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。

公共保洁员：人数待定，男女不限，年龄50岁以下，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。

保洁员：人数待定，女，年龄45岁以下，有一年以上家政服务，保姆工作经验，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。

公众服务员：2人，中专以上学历，30岁以下，一年以上物业管理员工作经验，熟悉各种家电使用，电脑软硬件操作熟练，熟悉花卉、观赏鱼、康乐活动等方面的知识。

前台接待：2人，大专以上学历，30岁以下，一年以上物业管理、星级酒店或高端会所前台接待经验，熟悉物业管理，熟练使用电脑及上网查询能力，沟通能力强，工作细致。口出众，有良好的形象和气质。

司机： 1人，中专以上学历，5年以上驾龄，熟悉本市各区及周边地图道路，具备规范的行车意识，善于沟通，有承担其他工作的能力。

（二）上岗人员技能培训：

1.管家：酒店管理服务培训； 礼仪培训； 管家服务思想教育；维修培训； 电器使用培训； 电脑软硬件维护培训物业管理知识培训； 医疗知识培训； 消防知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

2.公众服务员：酒店管理服务培训； 礼仪培训； 管家服务思想教育； 维修培训；电器使用维护培训； 电脑软硬件维护培训；医疗知识培训； 消防知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

3.维修员：水暖操作培训； 消防知识培训； 智能化设备培训； 电器使用维护培训；礼仪培训； 物业管理知识培训；

4.保安员：水暖操作培训； 消防知识培训；礼仪培训； 物业管理知识培训；小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；智能化设备培训； 电器使用维护培训；

5.保洁员：礼仪培训； 物业管理知识培训；智能化设备培训； 电器使用维护培训；消防知识培训； 宠物知识培训

6.前台接待：小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；消防培训； 礼仪培训； 物业管理知识培训；计算机使用维护培训；

7.司机： 小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；消防培训； 礼仪培训； 物业管理知识培训；电器使用维护培训； 医疗知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

（三）物资整备 a)管理用房

物业管理用房（服务中心）应计提200平方米以上；员工用房（员工宿舍、休息室）。

b）工具、设施的配备（存车库、备品库）

四、马少野项目物业管理服务项目分类 1.常规性公共服务

为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。2.委托性特约服务

我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。3.经营性多种服务

通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成和谐的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。4.常规性公共服务管理

治安、消防、车辆管理工作是马少野项目重点管理工作之一。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面的管理。5.安全管理服务

安全管理是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。1）.安全管理内容

a)负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。b)维护区域内车辆及来往人员的管理。

c)实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。2）.治安管理实施措施

a)实施“半军事化”管理，实施住宿和24小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。b)落实保安各岗岗位职责、管理制度。

c)明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。

d)实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整。

e)利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。

f)根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。g)制定突发时间处理程序，具备处理能力。

第四篇：某小区项目工程质量管理实施方案

某小区项目工程质量管理实施方案

为进一步提高公司工程项目安全生产文明施工的管理水平，全面贯彻和落实《云南省工程建设行业（领域）实施质量兴企省战略工作方案的通知》的要求，结合项目部生产实际，特制订本小区项目工程质量管理实施方案：

一、工作目标：

1、工程质量验收合格率100%，达到合同规定的质量要求和法律、法规的要求，建造出顾客满意的工程；

2、积极推广新技术、新工艺、新材料的应用；

3、加强施工工艺的总结和研究；

4、建设施工节能减排全面达标；

5、建立健全的质量安全管理体系。

二、实施方案

结合总公司管理体系，在质量管理方面项目部加强了施工过程监管，项目部为实现质量管理目标，实施方案如下：

1、项目部在管理过程中，始终做到用程序文件操作要点来指导和控制施工质量。文件控制方面做到受控文件100%受控，确保质量管理体系有效运行的各个作业场所能得到和使用有效文件，防止无用已失效的、作废的文件，并多次对该过程进行检查、整改，指导满足程序文件的要求为止。

2、记录控制方面做到及时、准确、内容完整，真是。内部沟通控制上我部每月定期将纠正措施和预防措施执行效果、不合格品，有关报表

等信息用电邮的方式传至公司相关部门。

3、项目综合部组织了对合同的重新评审工作，严格按合同要求办事，杜绝因合同签订不严谨不规范给项目部带来不良影响后果。

4、项目工程技术部对分包工程的产品质量施工过程进行监控，对分包工程的施工技术方案进行审批，并作技术交底工作。项目部每月对工程分包方完成工程进度和工程量进行考核。

5、采购控制方面。项目材料部进行了对供方的评价、选择，再评价，材料的请检、标识、不合格材料的处罚工作。项目施工部按部颁检验、试验规程对检验材料进行了及时取样并送相关检验、试验单位进行了检验，将试验结果反馈项目材料部，并报项目工程部。

6、我部在施工前期就按相关规范及规定编制了《施工组织计划》，严格按程序文件要求去做并将该程序文件贯穿于施工策划、施工准备全过程。并确保对工程质量形成的全过程实现可追溯性。

7、对地下室、挖孔桩开挖等特殊工程由项目总工组织作专题技术交底并作好记录。在特殊过程和隐蔽工程施工中，视现场检查情况和施工原始记录反馈信息的需要，及时组织召开专题质量例会，专题研究工程质量情况和改正措施。

8、项目部每月按砼等级对已完成工程的混凝土强度进行了分析，对进场材料（例如水泥、钢筋等）检验和试验进行了统计分析，对已完工分项工程的合格率和优良率进行了分析。通过对数据的科学分析，项目部及时召开质量会议，要求各部门负责人及主要技术人员、质量人员参加。首先分述存在质量问题及可能出现得质量隐患，然后针对各种问题进行讨论，研究相应预防和处理措施方案。这样一方面提高了全体人员的质量意识，另一方面采用合理技术措施，对可能出现得质量问题起到了防范作用。

三、建立组织，健全制度，落实岗位责任制

1、项目部成立创优领导小组，切实加强创优的组织领导和协调工作，争创省级以上优质工程，为实施名牌战略提供组织和技术保障，把创优工作纳入制度化、规范化的轨道。

2、项目部成立以项目经理为组长的创优领导小组，明确小组各成员的职责，定期组织小组人员进行质量检查，制度纠正和预防措施，并进行总结交流。根据公司下达的质量目标，建立各岗位责任制，施工计划、施工准备、现场管理、材料采购、设备检测等质量、安全标准和责任人，使质量、安全管理得以落实。

四、严格工序操作程序，强化质量控制、实现创优目标

1、用于建筑工程的主要材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备的进场和重要建筑材料必须按规定进行复检。涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，按规定进行见证取样检测。对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程进行抽样检测。

2、每道工序除了自检、专职质量检查员检查外，强调工序检查，上道工序必须满足下道工序的施工条件和要求。

3、隐蔽工程在隐蔽前必须通知有关单位进行验收，并形成文件。

**总公司

**小区项目经理部

2011年12月13日

第五篇：高档银镜生产线项目简介

高档银镜生产线项目简介

一、项目背景市场前景

（一）市场分析

1、产品品质分析：随着人们生活水平的提高，现代家居生活、商场以及娱乐场所等室内装修日趋高档化，对平面镜子的要求也越来越严格，既要有很好的清晰度，又要能在各种场合下经久耐用，如卫生间或浴室使用的镜面。普通铝镜有使用寿命短，清晰度较差，易受潮湿腐蚀变黑，二次加工更易腐蚀变质的缺点，已不适应人们的要求。高档银镜则具有良好的清晰度，二次加工（磨边、雕刻、钻孔等）镜面膜不损坏脱落，长久使用不会发黑或产生其他变质现象，所以高档银镜具有广阔的市场发展前景。

2、国内生产产量和市场占有率分析：据有关资料统计和实地调查，目前国内银镜和铝镜的年生产量在1亿平方米以上，银镜从总体上占有四成左右的市场，在我国东部沿海地区和一些发达城市银镜市场占有率已达70%，银镜的需求量还在不断增加，每年有4000多万平方米的市场，而铝镜将逐步被市场淘汰。据对国内最大的镜面深加工基地浙江省萧山市党山镇进行实地调查，该镇每天深加工约需玻璃镜2万平方米，而其中铝镜只占4000平方米左右，仅占20%。

3、出口市场分析：我国每年将有近2000万平方米的玻璃镜出口，其中70%是银镜，在发达国家，银镜生产是限制项目，世界银镜供应商主要是亚洲国家，我国玻璃产量世界第一，有充足的低价位高品质的原片供应，银镜产品质优价廉，随着我国加入WTO，银镜的出口市场必将有广阔的前景。

4、国内消费水平分析：银镜与普通铝镜比较，品质优异，两年前，银镜市场零售价较高，约为70～80元/㎡，而到2001年底，市场零售价已降为40～50元/㎡。银镜已从奢侈品变为正常商品，价格弹性大，随着人们收入和生活水平的提高，银镜的市场需求量会不断增加。

5、国内现有生产厂家分析：国内银镜生产线有30多条，大部分为进口，其中进口线运作较好的有广东省5条，青岛台玻集团2条，昆山1条，北京1条，江苏2条，秦皇岛1条，浙江2条，上海1条，洛阳1条等等。特别是青岛台玻集团和昆山这3条线基本是24小时生产，产品供不应求。值得一提的是，青岛、昆山3条线都紧紧依靠其浮法玻璃生产线提供优质原片，利用现有营销网络搞好生产经营。

（二）项目提出的必要性

安徽华光玻璃集团拥有一条350t/d级浮法线，并且500t/d级信息显示基片生产线将于2002年8月投产，因此，每年约有380万重箱优质浮法玻璃投放市场。该集团公司下属兴华镜业公司现有一条年产30万平方米的铝镜生产线，形成了遍布全国的销售网，年出口额在不断增加。上高档银镜项目，提高产品档次，满足顾客需要，是必要而又可行的。

二、建设内容及规模

年产200万平方米的高档银镜生产线，采用国际一流的工艺技术和装备，生产高技术含量、高附加值的高科技产品，符合国家产业政策。

可镀最大尺寸：2440×3300mm

可镀最小尺寸：400×600mm

镀膜速度：2米/分

镀层结构：锡/银/铜/漆/漆

质量标准：欧洲CE标准

三、投资、效益估算与筹资方案

该项目总投资为1470万元，其中固定资产投资1370万元（含外汇120万美元），流动资金100万元。资金拟申请银行贷款、引进外资及上市募集等多种筹资方式。年均销售收入6000 万元，年均利润总额 532万元，年均税后利润356万元，回收期为4.5 年，项目具有较强的盈利能力。

四、建设条件及项目进展

项目拟建在蚌埠高新技术开发区内，新征用地10000平方米，充分利用高新区的水电气、便利交通、优美环境和高科技氛围等。项目已经省经贸委审批立项目，正在编制项目的可行研究报告。