自制曹妃甸金海湾项目说辞

第一篇：自制曹妃甸金海湾项目说辞

自制曹妃甸金海湾项目说辞

各位来宾，我是XXX。今天由我来为您（大家）介绍金海湾项目。首先，由我来为您介绍曹妃甸这个地方吧。

第一幅图：请看图，曹妃甸位于渤海经济圈内，距离北京220公

里，距离天津120公里，距离秦皇岛170公里，距离唐山市只有80公里，交通非常的便利。假设说您从北京开车到曹妃甸，只需要2.5小时，而且预计到2013年底，北京到唐山再到曹妃甸的城际列车将会开通，到时从北京到曹妃甸只需90分钟（城铁初期速度慢，往后速度会更快。）。这样的话，即使在路况很差的情况下，也能很快的到达。大家请看接下来这幅图。

第二幅图：大家请看，这时唐山市双核发展规划图，曹妃甸生态

城不仅是是唐山双核发展的一核，也是国家重点建设的区域，曹妃甸拥有得天独厚的自然与地理优势，“面向大海有深槽，背靠陆地有浅滩”是曹妃甸最明显的自然地理特征，在曹妃甸岛前500米水深即达25米，深槽可达36米，是渤海最深点，同时这一区域也是北方唯一一个冬季不结冰的区域，水道和深槽的天然结合，不冻不淤的自然条件，形成了建设大型深水港口无与伦比的优势，使曹妃甸成为“钻石级”港址。，这里将发展成我国的沿海中心城市。胡锦涛总书记将之誉为“国宝之地”。

第三幅图：大家请看，这幅图为曹妃甸新区总体规划图，曹妃甸

区共分两大部分，分别为港口工业区和我们的生态城，生态城位于工业区的东北侧，这里的布局用一句话概括就是一城七园。所谓一城，就是我们项目所在的曹妃甸国际生态城，七园为曹妃甸工业区内的港口物流园区（规划面积36.1平方公里，总投资500亿，这里以后会成为我国北方地区的国际性港口物流中心）、钢铁电力园区（这里将构筑以首钢，京唐钢铁，香港华润电力等企业为龙头的新型工业化园区）、装备制造园区（这里依托于大港口和钢铁基地，未来将会发展成我国北方沿海地区大型临港装备制造基地）、综合保税园区（这里将重点发展高新制造业和现代服务业，最终发展成为东北亚自由贸易示范区）、中日生态园（这里将重点发展节能环保以及其他以低排放为特征的高新技术产业。）、位于生态城中的新兴产业园区（这里将重点发展新能源，新材料，光电子，机电一体化、信息、生物、航天航空等拥有竞争优势的产业）。位于生态城北部还有一个大学城科教园区。

第四幅图：大家跟我来，请看这幅图，这幅为我们金海湾项目的位置图，图上所描绘的就是大学城，目前唐山工业职业技术学院，河北理工大学，对外经贸大学，中国石油大学等11所大学都将入驻在此。大学城东侧为刚才所介绍的新型产业园区，再往东为一片湿地，各位，湿地被称为地球之肾，在蓄洪防旱，调节气候，控制土壤侵蚀，降低环境污染等方面有起着很大作用，而且湿地还拥有丰富的野生动植物资源，目前这里正在开发一个占地约500亩的度假区。湿地西边这条河叫

做青龙河，与其相对的是位于大学城东侧的叫塑河，通过两河水系整理，在两河之间开挖一条人工河，这样就形成了三河环保面向大海的生态景观。

沙盘：下面让我们来看沙盘，这是生态城西区的一部分的规划模

型，是由瑞典的SWECO公司和清华城市规划设计院联合编制，中国与瑞典，意大利，新加坡，荷兰等科技强国共同打造。整个城市全部采用绿色能源可再生循环系统，城市绿化覆盖率高达40%。新城最南端为渤海湾，各位面前的这条大道叫做滨海大道，滨海大道向西连接到天津的滨海新区，向东连接到秦皇岛，滨海大道不仅是一条公路，同时还是一条堤坝，它将淡水围在了月亮湾的人工湖里，打造出内观湖，外观海的独特景观。在它4公里外，我们将修建第二道堤坝，与滨海大道之间围成一块内海，第二道堤坝将风暴，潮汐，海洋垃圾等都挡在内海的外边同时，也保证了内海海水的纯净，这里规划打造多项旅游项目，以后将成为一片热闹的旅游胜地。

目前新城重点打造了三个不同功能的城市海湾，即为西湾，这里为休闲商务湾，中湾主要是居民生活区，像央企服务中心基地，新城中学等项目已经在这一区域开工建设，东湾主要是行政办公区和休闲度假区。而我们的楼盘就位于东湾。大家亲看，沙盘中橘黄色区域就是我们项目所在地。我们的楼盘在此处有三大地理优势。

第一，金海湾花园与曹妃甸第一中学相邻，同时大学城也在城

市的北面，是不折不扣的学区房。而且现在市政府还有优惠政策，即买房就送户口，您的孩子未来的教育就业将不会有任何问题。

第二，金海湾花园正门口即是曹妃甸新区的市政府广场，市政

府广场的南面即是未来的曹妃甸市政府，行政区和金融区。城市核心广场的地产项目地处城市核心，相关设施配套齐全，办理金融、民政业务也很方便，这类地段均属于城市的黄金地段

第三，金海湾花园面向大海的方向只有市政府广场，没有高层

阻挡，视野开阔，在晴朗的天气下，推开窗户就能见到大海，是不折不扣的海景房。而且金海湾花园小区内绿化面积达30%以上，在这里您不会感觉到到市区里的乌烟瘴气，清新的空气会给您带来健康的身体和愉悦的心情。

除了以上三大优势外，我们金海湾花园的建筑风格为北欧现代风

格，整体精装交付，可以马上入住，为您免除了装修的琐碎烦恼和装修时间不同造成的小区噪音。金海湾花园作为集商业、住宅、公寓、办公于一体的综合社区，配套的商业街，酒店，百货超市，餐饮娱乐设施一应俱全，轻松满足您的生活所需。

在金海湾花园内还将重金打造一个五星级温泉会所，里

边会有温泉瀑布、亚热带绿色植物景观休闲、健身、美容、餐饮、娱乐等高尚配套同时我们将引进五星公馆服务，让您享受尊贵，有品质的生活。

金海湾将会是您经历过都市繁忙生活后的温暖港湾，谢

谢！

第二篇：“金海湾”项目整合营销操盘方略

“金海湾〞工程整合营销操盘方略

〔纲

要〕

一、钦州房地产调研分析

〔一〕经济性因素

〔二〕钦州市房地产市场供求状况

〔三〕钦州市房地产市场开展趋势

二、本工程概述

〔一〕本工程SOWT分析

〔二〕本工程综述

三、本工程竞争性楼盘分析

〔一〕本工程竞争性楼盘概述

〔二〕本工程操盘焦点

四、本工程目标客户群分析

〔一〕目标客户群确定

〔二〕目标区域确定

五、本工程定位

〔一〕开发理念

〔二〕楼盘名称提议

〔三〕工程主题

〔四〕本工程市场竞争工程定位：市场主导者

〔五〕楼幢名称提议

六、整合营销策略

（一）操盘整体思路

（二）具体操作

（三）楼盘策略

（四）价格策略

（五）产品策略

（六）尾盘营销策略

七、本工程广告整合推广方案及预算

（一）广告预算确定

（二）广告整合传播总体思路

（三）广告整合推广方案及预算

八、营销组织与调控

（一）组织架构

（二）销售进场

（三）销售培训

“金海湾〞工程整合营销操盘方略

前言

随着“10+1〞框架下中国东盟经济贸易区“桥头堡一泛南宁〞〔北京许多学者、专家又称为“大南宁〞〕概念和中国“9+2〞泛珠江经济圈作用的日益突现，其作为区城经济开展的“火车头〞驱动影响力也正在向周边城市扩散、延伸，这种良好的开展势头在房地产业表现得更加突出，其支柱性产业特征也更明显，尤其对沿海城市〔北海、钦州〕和新兴城市〔贵港、贺州〕的影响更甚。我们全面审视行业性的全国宏观环境，纵观广西环境，乃至钦州市，认为房地产业明显的城性特征是分析的重点，因此，本文将重点阐述钦州和本工程所处的市场环境和营销设想。

一、钦州市房地产调研分析

钦州市位于广西南部沿海，南临北部湾和南中国海，背靠大西南，东临粤港澳，西向东南亚，是一个具有2000多年历史的古城，全市总面积1.08万平方公里，现辖钦南、钦北、钦州港、三个城区和灵山、浦北二个县，下辖61个乡镇。全市总面积10843平方公里，总人口325.5万人，其中市区人口25.23万，是广西著名的侨乡之一，有海外华侨、港澳同胞30多万人。

〔一〕经济性因素

根据钦州市统计局的一份统计资料显示，2000年钦州市城镇居民可支配收入为5192元，2001年城镇居民可支配收入为5872元，2002年城镇居民可支配收入为6014元，2003年城镇居民可支配收入为6742元，尽管近4年收入增长幅度达10%左右，但由于其根底薄弱，基数低，且多以自然性根底资源开发为主，其中从事农业的人口占全市总人口95.2%，非市区人口绝大局部都依托第一产业。

近年来，随着改革开放力度的逐渐深化，市场经济所培育的商品意识得到了极大的释放，政府在施政方面较注重自然资源的开发和利用，较强调产业结构的调整，已逐步形成了以特色农业〔荔枝、香蕉、瓜皮、竹芒纺织、茶叶等〕、海产品、建筑材料、矿业开采、玩具等新兴行业产业链。尽管其GDP总量排在全区十二个地级行政区规划中靠后，开展水平也较低，但开展速度较快，潜力较大。在此开展过程中，已逐渐形成了一个富裕阶层，这个阶层的数量约占总人数5%左右。其购置力和购置欲望经一定时间的聚集和累积，将在市场良好的培育下，形成“井喷〞。在“衣食住行〞消费梯度中，“住〞将成为其消费的首要目标。

〔二〕钦州房地产市场供求状况

据一份资料显示，钦州市2000年全市完成房地产投资4297万元，2001年完成房地产投资5578万元，2002年完成房地产投资10319万元，同比增长185%，与此同时，商品房的销售也持续旺盛开展势头，2002年全市累计销售商品房面积2.95万平方米，同比增长9.5倍，实现商品房销售总额2855万元，同比增长9.8倍。年交易平均价格也从2001年857元/平方米增长至986元/平方米房地产平均交易价格逐年以110元/平方米幅度上涨。据一份统计资料显示，2003年销售均价达1150元/平方米。这种由原材料导致本钱直接上涨而引发的销售均价剧烈上升的趋势值得重视和警惕。当然，居民直接可支配收入的增加和生活条件的改善与提高，从而引发的“需求〞因素拉动也较以往明显。据相关资料分析评估，今年平均交易价格约为：1350元/平方米左右。

在这种良好的开展气氛下，今年钦州房地产业的投资和销售将出现一个新高潮。由此，也意味着今年的房地产业市场竞争更加剧烈，创新将成为竞争制胜的灵魂。

〔三〕钦州市房地产市场开展趋势

理性地审视钦州市的商品房供求市场，我们不难发现其城市化的开展水平和商品化〔房〕概念的深入浸透着无奈。无论是从构成市场因子的城市化人口、人均可支配收入、购置的需求欲望、还是从城市的规模化开展变迁、市场的微观环境、市政当局的相关举措和政策力度等都说明其开展的“粗放〞和“不成熟〞，尚处于初级阶段。因此，在这样的一种市场环境下，尽管其商品房的年成交面积和总金额都缺乏以与南宁的一些楼盘相比，但其城市经济市场经济的熏陶对居住的概念已发生了深刻的变化，其主体的消费意识和需求水平正在逐步形成。因此，重视对市场的培育与引导，将显得相当重要，尤其是这种新兴市场的新工程。

在目前市场上，已有世纪新城、御景华庭、广厦花苑、新澳花园、景湖花园、幸福苑、福宁花园、斯壮世纪金湾广场、华信花园商城、万国广场、广场丽园、广场公寓、荣达荣花园、新隆市场、协盛商业广场、大世界商业广场等数个楼盘在不同时机推出了不同层次、不同规模的产品。按照我们公司对钦州市房地产市场的综合研究，楼盘形象较好且相对成功的有广厦花苑、华信花园商城、新澳花园、世纪新城、御景华庭；其余的楼盘营销整合的力度和水平都较低，其根本表达现在对产品概念的设计、对消费者需求的把握、对楼盘形象的塑造、对营销方式和技巧的运用、对楼盘差异性的定位及整体开发的意识与理念等都没有一个较为完整、清晰的概念，始终表现出一种“被动〞。而根据钦州市政府规划对钦城区的定位和大力开发“一江两岸〞的政策的驱动下，将引发更多的开发商介入。尤其是靠近广场、火车站、高速公路出入口等地段的纷争圈地将更剧烈。因此，在这种市场环境下，如何防止市场同质化，找到市场的空间，以自己独特的运营理念和产品气质〔即产品差异化〕赢得消费者认同，独步市场是解决本工程市场定位的关键所在。市场竞争并不可怕，可怕的是没有应对的方法和策略、不能调动各方面资源，实行差异化营销、充分认识竞争对手、充分挖掘工程潜在价值、充分认识目标客体是赢得这场战争的胜利的关键。因此，从某种意义上可以说，这是一场没有硝烟的战争，关键是看指挥的“将军〞。尤其是，针对“金海湾〞这样一个没有规模优势和区位优势、综合竞争力不明显的楼盘而言，此更为重要。

二、本工程概述

〔一〕本工程SOWT分析

S—优势分析

1、区位优势：地处城边缘、自然条件和人文条

件比拟好，升值潜力；

2、地理优势：靠近在建的三桥和高速公路路口，处于城市前沿。

3、交通便利：位于城市主要交通要道交汇处，5路公交车直线连接；

4、配套优势：周边车站、银行、菜市、学校环绕、市场配套齐全；

5、产品优势：规划设计超前，景观优，户型面积配比合理，适中；

6、规模优势：目前为钦州第一大盘，具有较大的市场号召力、影响力。

7、人文环境：东面近靠刘永福故居，永福公园，英雄气息浓。

W—劣势分析

1、缺乏形象：工程处地城市边沿，周边建筑以民房居多，整体形象较差。

2、配套缺乏：周边根底配套设施不完善，购物场所缺乏；

3、地势较低：由于地势较低，历史上此地块有被洪水淹没过的记载，这阻碍客户购置此工程物业的最大心理障碍。

4、环境不佳：虽然自然元素较多，但周边没有可充分利用的自然景观优势。

5、竞争较大：由于附近的新奥花园开发较早，工程比拟成熟，且工程规模大，配套全，对我工程直接竞争较大。

O—时机分析

1、钦州作为东盟出海大通道，随着钦州大工业、大港口、大旅游进一步形成，商机无限。

2、旧城改造：近年来，钦州市政府加大改造力度，城市化建设速度加快；

3、住房改革：政府废除“批地建房制度〞，改革住房制度；

4、消费提高：局部高收入层对居住环境有了新的需要，开始喜爱有品

牌和品味的住宅。

T—威胁分析

1、思想保守：钦州人喜欢对自建房，且意识对自建房特有感情，购置商品房意识较弱；

2、收入不高：城镇居民普遍收入不高，单位集体购房能力较差；

3、竞争加剧：据调研情况分析，今年投入房地产新推工程多，商品房数量将增多，竞争开始加剧；

4、市场不标准：房地产市场不成熟，市场体系不健全

综上所述：

从以上分析来看，本工程时机点与风险并存，但时机大于风险，具有竞争优势。故，在工程操作过程中应当注重调研、尊重市场、适应市场。根据消费者需求特点和趋势，抓住机遇，并充分整合好各种有效资源，科学操作，以实现本工程的最大综合效益。

〔二〕工程综述

1、工程概述：工程处于人民南路与五马路交汇处，占地30亩，总建筑面积约3万平方米，由八栋6层的多层住宅组成，建筑密度为384%、容积率为1.8、绿地率为30.73%、室外停车场为26个，工程除中央花园和生活市场外，无别的配套设施和规划特色，与其他工程相比、产品质量处于不利的态势，要想工程发挥其最大的综合效益，必需采用非常规的手段和具有差异性的特色定位，才能使工程有效躲避风险、争取工程的推广成功。

2、营销推广的思路设想：

根据工程SWOT分析和钦州竞争楼盘的情况，我司主要采取以下的营销手段：

A、建议调整工程总平规划，在规划设计上有效突出文化和生态的特色；

B、由于工程交通相对不便利，采用与其他工程差异的营销手段，比方说开通看房直通车等；

C、建造符合工程生态主题的售楼部，以突出公司的经济实力

和让客户产生对工程美好的联想，刺激客户的购置欲望；

D、挖掘工程潜力、充分整合有效资源、形成具有特色的核心

竞争力、形成工程营销个性和产品个性、防止同质化竞争；

E、与钦州晚报强强合作，借船出海。

三、本工程竞争性楼盘分析

〔一〕本工程竞争性楼盘概述

工程

名称

位

置

规

模

均价

(元/m2)

主力

户型

面积

范围

(m2)

关键

时间

销售

情况

营销

主题

对

比

分

析

同

档

次

新

澳

花

园

文

峰

南

路

100亩

1400

二~四房

楼中楼

80~

210

一期已

入住

一期

售

完，二期

50套

左右

我的花

园，我的家

工程规划设计具较高水准，建筑群分布合理，小区景观建设较优，在市场上已形成一定的口碑，易于二期售销的推进；户型多样，供选择性大，配有阳台，但周边市政配套缺乏。

协

盛

商

业

广

场

人民路8号

33亩

1350

三~四房

楼中楼

110~

230

今年5

月入伙

30%

中心地标

至尊荣

耀

地处市中心地带，交通便利，周边生活配套齐全，但人流量大且繁杂；工程起点较高，在本地属高档物业，形象较好，但工程商住混杂，居住大受影响，不适合纯居住。

万

国

广

场

钦

州

湾

大道

3万m2

未出台

二~四房

楼中楼

主推

三房

120

今年7

月8号底开

盘

未售

体验式商业广场

工程集购物、休闲、娱乐、居住这一体，规划设计超前、时尚、观感性强，生态景观设计，自有配套齐全、高档，电梯、空中花园、地下停车场一应俱全，位置好，处交通要地，市政设施齐全。

同

地

段

御

景

华

庭

钦州湾广场旁

建筑

面积

2万m2

1300

二~四房

楼中楼

70~

220

3月中

旬开盘

45%

无

工程地处较偏，交通不便，采用半合围形式，建有中庭花园，在规划设计上下了一定的功夫，较前卫，但因规模小，自有配套缺乏。

华

信

花

园

商

城

文

锋

南

路

52亩

1100

二~三房

65~

420

今年底

入伙

80%

临海工

业城市的花园

式商城

工程以商为主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜爱，位置较好，但商住混杂，不利纯居住，周边设施缺乏，交通不是十分便利。

同

类

型

广

厦

花

苑

新华路

66亩

1130

三~四房

楼中楼

三房

210

三期9

月开盘,二期年

底入住

40%

都市丛

林中的一座绿

园

地理位置好，机关单位多，市政配套齐，建筑风格系欧陆派，物业管理采用智能化效劳管理。

景

湖

花

园

银

河

街

24亩

1290

三~四房

楼中楼

110~

280

今年3

月底入

住

35%

蔚蓝湖

畔

景湖家

园

工程现已处于准现房销售状况，户型较好，交通较便利，但缺乏市场配套设施，周边环境较差，多为私宅，治安状况不住，市场接受度不强。

同类型

世

纪

新

城

钦州湾广场

210亩

1320

三~四房

今年九月份开盘

城市形象标徽，现代康居典

范

该工程位置好，规模大，配套全，工程已健康为营销主题，形成鲜明的市场个性，工程形象较好。

同档次

广

场

丽

园

钦州湾广场

30亩

1320

三~四房

今年七月三十日

30%

人居的新典范

该工程区位较好，规划设计有鲜明的特点，中央花园景观成为该楼盘一道靓丽的风景。工程形象较好。

〔二〕本工程操盘焦点

根据以上竞争性楼盘的综合分析，并结合本工程特点，我们提议，本工程在市场定位上一定要找到突破瓶颈，既不要将目标客户群锁定在商端客户〔因为钦州离首府南宁较近，随着“泛南宁〞的影响，许多成功的商端客户纷纷到南宁置业〕，也不要将目标锁定在中低端客户〔因为早期的竞争性楼盘多瞄准的是此类消费群体，且其售价低，利润相对较少〕，而是要将目标客户群锁定在中、高端客户〔又称亚高端客户〕上。即明确表达出本工程是钦州市楼盘中位置相对较偏，自然条件较好，规模不大，其原因为：

1、从竞争市场环境而言，适合此类消费群体的楼盘没有；

2、从数量金字塔构成来说，此类客户相对较多，且购置力和消费欲望相当旺盛；

3、从引导和迎合市场需求理论分析，此类目标群消费潜力巨大；

4、营造“高质高价〞和“一分钱一分货〞气氛，并进行理性诉求，较易培育市场，得到主流消费群认同。

四、本工程目标客户群分析

根据本工程的市场定拉和产品定位，本工程主流消费群应锁定中高端客户〔亚高端客户〕，尤其是次高端客户需求和心理的把握。具体分析为：

〔一〕目标客户群确定

根据对本工程潜在客户群的分析结果，工程的潜在消费者市场细分类型为：

1、特殊行业中、高层管理者

据钦州税务局的一份资料显示，电信、金融、保险、电力、自来水等与政府垄断性资源相关行业性公司的个人所得税交纳是普通行业的3.5倍。因此，这些中、高层管理人员所形成的群体对居住环境的改善反响热烈。其月收入入均约1500—3000元，文化素质较高，非常注重楼盘的形象和小区品位以彰显自身身份。

2、私营企业主

随着市场经济的深化和细化，催生了一批农业开发、海产养殖、林产化工、建筑材料、矿业开采等初具规模的私营企业主，其收入较高。年收入3-5万元，较注重楼盘品牌和社区文化气息，常感慨本地楼盘综合素质差，有去南宁置业的愿望。

3、经商人士

由于近年钦州市政府加快了产业结构调整步伐，又临河近海，其海产品和矿产品丰富，形成了一些产业链，再加前述私营企业的异军突起，造就了许多成功的商人较关心楼盘的综合素质和形象，以符合自身品味和身份。

4、灰色隐形收入者

前些年边贸较旺，钦州市及辖区乡镇、县城有一大批“头脑灵活〞者，从事“蚂蚁搬家〞式走私生意，形成了一个富裕阶层，再那么，在政府转型过程中，也形成了一批隐形收入者。他们都很强调楼盘的档次。

5、家庭置业者

随着收入的增加，局部家庭已有改善原自建房的居住条件和居住环境的欲望。“物以类聚，人以群分〞，许多家庭成员已逐渐愿意搬到本工程所在的新城区，以求过另一种生活，他们注重实用性和楼盘形象，以此彰显与其他家庭的不一样。

〔二〕目标区域确定

根据前述潜在目标群的调研分析，我们认为，目标区域界定为：

1、主目标区域：钦州市、特别是工程周边的方园三公里区域。

2、次目标区域：市所辖县城高收入群体效劳区域/市所辖乡镇私营业主经商人士活动区域。

五、本工程定位

根据对本工程SOWT分析和对竞争性楼盘的充分评估，我们提议：本工程的客户群应锁定在中、高端客户。为迎合目标客户群的潜在需求，我们建议对本工程的开发理念与意识方面要做些调整。在高起点塑造本工程自身品质的同时，要营造高尚社区的楼盘形象，以“领引钦州居住文明时代〞的精英文化社区为主旨进行整体包装，强化卖点。

〔一〕开发理念

开发商对工程操作的经营理念对工程成功与否有至关重要的作用。尤其对消费市场的把握和敏锐反响的灵活性是其关键。对于本工程而言，我们认为，钦州工程绝大多数是湘潭设计院规划设计，楼盘产品很大程度上存在雷同和抄袭，使现在规划出来的楼盘缺乏个性，因此，我们建议开发商多吸收钦州以外城市楼盘的规划和设计特点，力求在产品上与钦州现有楼盘有较大的差异；另外在营销手法和推广理念上采用一些较为先进方法，争取以创先的理念贯穿工程开发和营销的始终。

〔二〕楼盘名称建议

根据工程所处的区域，和周边的环境以及钦州其它楼盘鲜明的特点，我们建议工程名称拟定为“金海湾〞。

创意缘由：

1、工程名称以“金〞字作为工程开头，与贵公司金辉房地产的金字

相照应，以便公司品牌和工程品牌相互促进。

2、“海〞字符合钦州大工业、大港口城市的形象特征，又含有浓郁的生态自然元素，与工程的主题相符。

3、“湾〞字喻义为避风雨，享平安之地，让客户容易联想为幸福生活安居乐业的港湾。

4、钦州市原有“金湾大酒店〞已形成一定的品牌，在市民中树立了

良好的口碑，“金海湾〞与金湾大酒店提名相关，容易让人产生联想、借住酒店的知名度为工程打造名声，起到事半功倍的效果。

5、该楼盘南面刚好是钦州目前最具现代化气息的金海湾大街，此楼

盘将代表金海湾最有品牌的楼盘。

六、整合营销策略：

〔一〕操盘整体思路

根据前述竞争性楼盘的综合分析和本工程的实际运营市场竞争

环境，我们认为，凭借本工程的综合素质，本工程一定是以价格和营销手段取胜，因此楼盘在运营各阶段一定要注重对价格的把握的巧妙运用定价策略吸引客户，实现成交。

正式推出阶段〔10月10日前〕

推出阶段

〔10月10日—元旦〕日〕

推出后分期推广

·建立本工程知名度

·建立本工程总体形象

·造就人际口碑

·创造品牌价值

·营造迫切购置心态

·制造销售焦点

·深化工程知名度

·突出本工程总体形象

·创造轰动效应

·形成热销气氛

·促进销售举措

·维持市场追捧热度

·保持工程知名度

·加深本工程印象

·建立高尚社区概念

·确立人际口碑

·持续市场热度

·增进销售形成良性循环

〔二〕具体操作

1、销售周期：控制在18个月内，3次推盘，形成3次高潮。

（1）

第一次推盘拟定于2004年10月10日，方案推100套，占总量35%；

（2）

第二次推盘拟定于2005年1月1日，方案推100套，占总量35%；

（3）

第三次推盘拟定于2005年5月1日，方案推约100套，占总量30%

〔4〕具体进度为：

2005年10月1日

2005年5月1日

剩余局部

2005年1月1

日

30%

10月10日

35%

35%

2、一期推盘思路演绎：

2004年10月1日

面市推盘

主要任务：利用“十一黄金周〞销售旺季，进场，并进行直销，内部认购，客户积累，公布均价，试探市场反响；

产品：首推3栋多层建筑；

价格：内部认购价1200元/m2起，10月初公布具体市场价格；均价控制1250元/m2；

促销：加强对单位及周边县镇宣传活动；

广告组合：利用户外广告和POP广告及楼盘卖场渲染气

氛，抢占市场先机，营造本工程知名度。

2004年11月10日

正式开盘

主要任务：凭借隆重的开盘，掀起第一次销售高潮；

产品：加推3栋多层建筑；

价格：均价1300元/m2，提升50元/m2；

促销：开盘当日享受额外优惠或赠送礼品并举行盛开开盘。

广告组合：利用报纸、电台、电视台、宣传单页、楼书、户外广告等形式进行“地毯式〞推销，制造热销气氛和市场热度，构筑本工程美誉度。

2005年5月1日

持续销售

主要任务：持续销售力度和强度；

产品：加推全部多层建筑；

价格：均50元/m2，均价控制1320元/m2；

促销：利用“五一黄金周〞销售旺季争取作清盘销售；

广告组合：利用报纸、电台、电视台、宣传单页、楼书、户外广告等形式进行推销，营造热卖现象。

2005年国庆前后

一期尾盘

主要任务：处理尾盘，同时进行二期销售引导和预售登记；

产品：将剩余单元重新包装推出市场；

价格：视市场情况，实行折中拆优惠；

促销：送物业管理费、车位折扣、花园阳台等

广告组合：利用报纸、电台、电视台、宣传单页、楼书、户外广告等。

注：除特别标注外，本案所提到的价格为实际成交价。

3、销售程序

a)

接待流程：

客户

置业参谋

(主动接待)

讲解沙盘

推荐户型

送客户

回售楼部

取资料

参观工地

现场

做置业方案

b)

交易程序：

顾客

置业参谋

置业参谋

销售经理

置业参谋

凭收据签订协议

凭缴款单签订协议

备案、办理按揭

移交开发商

移交开发商

拟购房号

确定拟定房号

推荐新单元

已售

未售

双方确定价格

现金缴款

开发商财务收讫

银行缴款

开发商开立缴款单

整理客户档案资

料签订销售合同

〔三〕楼盘策略：

1、楼盘概念：

工程形象定位：领引钦州居住文明时代

工程产品定位：钦州首席文化生态社区

2、包装规划

〔1〕工地形象

提议修建临时工地围墙，并充分利用工地围墙做形象广告，加深消费者对楼盘的整体

认识和印象。尤其要注意加强小区绿化配套的施工，尽可能在开盘前使绿化有雏形，有水景。工地管理井然有序，施工科学严格，以此增强消费者信心。

〔2〕售楼部形象

销售中心作为顾客集中交易的重要场所，其气氛的营造非常重要，具体表现为：一方面，物化概念的摆设要高雅、舒适，突现本工程的品质特征；另一方面，销售人员接待工作热情、自信、大方，自始至终让顾客有受尊重的感觉，在售楼部的装修上一定要突出文化和生态的两个主要概念。

〔3〕要制作一个本工程的建筑模型，使之形神兼备，深化本工程内涵。外部要营造热销气氛，具体为：

①

在售楼部左右两侧的工地围墙悬挂喷绘广告，强化本工程的形象；

②

在新开工时，“人民南路与五马路〞附近立一大型钢架广告牌〔10m×15m〕;

③

在售楼部前放置一个气拱门，增强喜庆气氛；

④

在售楼部前悬挂三角吊旗，增加热闹气氛；

⑤

售楼部改造装修方案详见装修方案。

〔四〕价格策略

1、定价思路：

根据本工程所属地段，其售价普遍较高，从前面的市场调查与分析中，可以看出主要竞争楼盘[广厦花园]、[世纪新城]、[景湖花园]、[新澳花园]、[华信商城]等均价均在1250—1350元/m2，而根据本工程的市场定位策略，我们应在“低开高走〞的市场培育体系下，率先将价格控制在1250元/m2均价，总体均价控制在1200—1320元/m2之间。

2、价格确定方法：

根据本工程各项素质的评比分析，我们初步拟定本工程起价为：1200元/m2。然后根据楼层、朝向、景观、户型分别采取系数进行定价，最高价控制在1320元/m2。其中一期第一局部均价控制在1250元/m2左右，第二期局部均价控制在1300元/m2左右。

3、价格政策

一次性付款的给予96折优惠，银行按揭付款的98折优惠〔暂定〕。

4、价格促销：

第一次推盘，实行正式开盘后即涨50元/m2进行内部认购逼单；第二次推盘，实行抽奖大行动，即用户进行现场抽奖，设置对个奖项，只要当天落单均可参加抽奖，最低折扣设置为：折后总价减5元/m2，最高折扣设置为：折后总价减5000元，以此调动人气。

〔五〕产品策略

根据通盘销售的策略，以“好〞和“坏〞搭配为原那么，首次推盘可推位置稍差的房号，同时再搭配位置较好的房号，具体推盘方案如下：

〔六〕尾盘营销策略与方法

房地产通常所说的“尾盘〞一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率在八成左右的时段，余下的单位便称作尾盘。尾盘销售一直是开发商和代理商最感头疼的事情之一。因为卖尾盘时已不大可能大量性，轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用非常有限，而尾盘又往往沉淀了开发商的目标利润，如何以少量的宣传费卖出最难卖的单位，这一直是业内人士热衷探讨的话题。根据我们多年来多个工程操盘的经验总结和实战积累，具体举措和方法有：

1、全程介入：通过统第三者全局考虑，将户型较差、极可能剩的局部单位在内部认购或开盘当日进行优惠处理。

2、隐性降价：公开一些户型较差或面积大的单位，采取隐性降价处理。例如，送物业管理费、送家电、送阳台等颇具人情味的降价方式进行阶段促销。

3、制定目标，各个突破：仔细分析尾盘所剩单位滞销的原因，找出优、缺点，然后测定出切实可行的方法进行强销。

4、改良产品，定义新市场：对产品滞销局部进行改良，将产品进行分割处理，寻找新市场。

七、本工程广告整合推广方案及预算

〔一〕广告预算确定

由于竞争性楼盘愈来愈多，在整合营销方面对广告的投入也愈发重视。为了能在广告方面突出本工程的优点，表达开发商的实力，吸引更多的买家到现场参加认购，营造一个良好的楼盘形象，构建一个合理的销售渠道。按照目前普通楼盘常规广告投放规律：按工程总销售金额的1.2%~3%。故提议本工程的广告费用预算比例为总销售金额的1.5%。市场正式推广后，可视具体销售情况再作调整。即具体广告总费用为：

3万平方米×1250元/平方米×1.5%=56万元

〔二〕广告整合传播总体思路

根据本工程营销策略的实施细节和对竞争性楼盘广告投入的综合分析，本工程广告整合传播总体思路如下列图所示：

培养忠诚度

价格上升

培养美誉度

有针对性促销

建立知名度

第二次推广

开盘销售

建立形象

第一次推广〔广告〕

起点：一个全新的品牌〔金海湾〕

〔三〕“金海湾〞广告整合及预算方案〔详见附件五〕

〔四〕“金海湾〞广告整合及预算方案〔详见附件五〕

九、销售组织与调控

〔一〕组织框架

工程协调委员会4名：开发商2名，代理商2名〕

开发商工程组

代理商工程组

财务(1名)

按揭贷款(1名)

销售经理(1名)

销售部长A班(1名)

销售部长B班(1名)

销售员(2名)

销售员(2名)

〔二〕销售进场：2004年10月1日

〔三〕销售培训

阶段

项

目

具体内容

课时

主讲人

销售

根底

知识

销售人员素质

工作守那么、职业道德、礼仪、现场考前须知、心理素质、工作态度

9月1日至15日

待定

销售流程

介绍整个销售过程每一个步骤和各项工作原理

待定

销售技巧

销售工作的考前须知，观察、倾听、推介、洽谈、应变技巧及客户分析

待定

销售控制

销售气氛营造，成交控制成交程序

待定

客户跟踪

沟通方法、售前跟踪方法等

待定

工程

情况

培训

工程介绍

开发理念、工程特色、配套、管理等

9月16日至20日

待定

工程卖点

各方面优势分析

待定

市场分析

市场状况、市场开展趋势、工程的竞争优势等

待定

统一说辞

销售人员向客户解说的统一口径

待定

对手分析

竞争对手的优劣势，成交情况等

待定

阶段

工程

具体内容

课时

主讲人

销售

实战

演练

模型介绍

现场演练模型的介绍的要点和方法

9月20日至25日

待定

洽谈练习

同事之间一对一的解说推介、洽谈

待定

营销实战模拟

〔一〕

待定

待定

营销实战模拟

〔二〕

待定

专业考试：卷面

待定

专业考试：口试

待定

成交练习

签订认购书，收定金、销售控制、签合同，交首期、办理按揭等成交过程中各个程序的工作实习。

待定

说明：以上方案不包括以下内容

1、对工程产品的具体规划和设计建议；

2、工程推广的具体广告方案；

3、工程推广的定价策略和价格体系；

4、工程推广的产品策略；

5、工程推广的卖点方案；

6、工程各区营销主题方案。

第三篇：项目说辞

项目简介：

徽商新光彩（砀山）批发大市场，位于砀城人民东路，毗邻310国道、101省道，连接汽车总站和规划中的济祁高速，交通便利、区位优势明显。该项目由宿州泰福房地产有限公司开发建设，占地241亩，总投资10亿元，建筑面积25万平方米，目前已建成开业10万平方米。预计可容纳商户2500家，年交易额达16亿元，是集“国家电商、家居、建材、五金、家电、餐饮休闲购物”为一体的皖北大型综合电子商务及批发大市场，该项目也是砀山及周边地区最大的一站式国家电商及批发商贸航母。徽商新光彩批发大市场二期150亩土地经县领导特批成立电子商务产业园和大学生创业园，打造全国一流的电子商务服务中心。

项目优势：

中心地段，无可挑剔

所谓地利是徽商新光彩（砀山）批发大市场凭借砀山辐七县、临四省、通高速路口的独特优越地理位置，城区以人民路为主干道，向东延伸至宴嬉路，在砀城的中心地段。项目东边就是汽车总站、沿人民东路向东5公里就是在建的济祁高速出口，项目四周的每一条道路都能沿砀城行驶一圈，可快速通达至砀山县的18个下属乡镇。商贸城十字型设计四通八达，长远规划、无忧托管。

完美设计，旺铺传承

徽商新光彩（砀山）批发大市场是100%纯商铺，容纳多种业态，满足一站式购物需求。市场采用国际领先全首层商业建筑设计理念，内部中央轴线宽达16米，采用开放式全首层连廊设计，设置多部自动扶梯，步行梯，货梯，立体交通动线设计。

业态决定价值

徽商新光彩砀山批发大市场是集“家居、建材、五金、家电、餐饮休闲购物”为一体的皖北大型综合批发大市场。全方位配套设施，无与伦比的业态组合，无否否认是砀城的价值宝地。这种行业财富剧增的时代，徽商新光彩（砀山）批发大市场以无法比拟的优势，高瞻远瞩的服务，致美完善的配套，坐拥商铺升值利润。

专业管理，缔造经典

徽商新光彩（砀山）批发大市场秉承“整体包装、统一运营、稳定收益、多重回报”原则，实行项目返租3年，无忧托管10年，由企业进行统一招商、统一管理、统一监督。这种高标准的运营模式为投资者保驾护航，缔造商业经典。徽商新光彩（砀山）批发大市场，拥有一支经验丰富、专业能力极强的商业管理运营团队，形成了一套成熟商业管理模式，并拥有丰富的战略合作品牌联盟资源。活动一:光彩月月抽车

光彩大市场购铺月月赢车，每月买铺客户抽取海马轿车一辆,月月有奖，月月有惊喜！

针对本次抽车活动由我来做一下说明：

1、参加抽奖活动目标人群：凡是在2015年11月1日至12月16日成功购房、签约并完成所有购房手续的客户；

2、抽奖产生的费用说明：我公司仅提供海马轿车裸车一辆，其它车辆上牌所产生的一切费用（包括购车契税、保险、上牌费用等）由中奖客户本人自理。

3、个人所得税说明：此次中奖客户所产生的个人所得税（购车发票的20%）由中奖客户承担，由举办此次活动的新光彩批发大市场收取。信息二：娶新娘 嫁新郎 商铺要比彩礼强

今年结婚不收彩礼，收彩礼只收光彩铺。光彩铺变彩礼，既安全又保障，收了房租又当老板娘。凡2015年1月1日起领取结婚证的新婚夫妻购铺，可享受现有房价8、8折，另赠送价值12888元大型婚庆演出!

此外,光彩针对二胎政策给出最大购铺优惠，凭二胎出生证也可享受现有房价8.8折！信息三:契税全免

截止至2016年3月14日契税全免，这样的活动力度是全年最低了，千万不要错过这次机会，即买即收益。

信息四：光彩精装公寓11·11限量推出 精装小户型限量低价销售 样板房盛大开放

光彩精装公寓已经推出，41平方精装百变户型总价10万起，家具家电应有尽有，拎包即住，感兴趣的客户可到售楼部以及样板房参观咨询。

第四篇：房地产项目说辞

时代天街项目说辞

您好！欢迎参观时代天街。请问您是第一次来吗？

您好，我好是这次接待您的置业顾问XXX，您可以叫我XXX，请问先生（女士）您贵姓？

XX先生（女士），您好。我现在为您介绍本项目的基本情况。您现在看到的是“时代天街”项目的整体规划模型。时代天街项目是由湖北时代天街投资有限公司开发，致力于打造襄阳首创的主体性商业综合体。项目整体规划以传承襄阳文化、注重节能环保为目的，采用科学合理的人性化设计，体现出现代、简约、时尚的设计风格，塑造出独一无二的体验型商业组团。

时代天街项目属于襄阳市东进、北拓的重要节点，地理位置非常优越。项目东临奔驰大道，南接邓城大道，西至车城广场，北靠锦绣东风汽配城。项目总占地9.5万方，总建设面积是25万方，其中地上建筑20万方，地下建筑5万方。物业类型丰富，地上建筑包含星光主题的商业街区，LOFT公寓，五星级酒店，SOHO办公写字楼以及三栋高端住宅楼。地下建筑包含大型停车场和知名超市。

项目建成后，以“三核两轴”为核心。“三核”即三个大的核心入口广场包括东侧露天广场，中间的核心生活广场，以及与车城广场相连的西侧露天广场，在这里将建设一些独具匠心的园林小景，将景观融入时尚购物与休闲中，充分体现了以人为本的设计理念。“两轴”即地上沿街绿化与屋顶绿化。沿街绿化由东侧的商业露天广场结合变电站绿化区向西沿续，与西侧露天广场相连延伸至车城广场, 30米宽的城市的绿化带充分地与商业户外广场相互结合；此外，在屋顶引入空中花园，屋顶的绿化景观结合建筑灯光设计，营造出半户外的漫游街道。地面的沿街绿化，以及屋顶的空中花园，与高层塔楼遥相呼应，将成为邓城大道上一道靓丽的风景线。

商业街区以星光主题为主，共计6.3万方，分为四层。一楼层高X米，定位时尚零售；二楼层高X米，定位儿童主题；三题层高X米，定位特色餐馆；四楼层高X米，定位影院与主题餐馆。商铺共有300多户，面积从20-150平米不等，根据您自身需要选择。目前已与超过100家知名品牌达成了战略合作意向，其中包括武商量贩，保利影院，台北纯K等国际品牌。

时代天街LOFT公寓，是服务于创意产业的中高端产品。共计13层，LOFT层高5.7米，通过搭建夹层可一层变两层。约40-80㎡百变的创意空间，可满足办公、经商、居住等多重功能，总价低，得房率高。一房多用，创造极致使用率；超大超宽的落地玻璃采光，通透节能，可有效节约办公经营或生活成本；而简洁、大气的外立面，极具时尚美感和时代气息，形象价值突出。

紧临西边广场的这幢是X层的五星级酒店，目前X酒店已经确定入驻。

这幢是SOHO办公写字楼，共计22层，面积从X至X不等，每层X梯四个户型供您选择。SOHO为小型的家居办公，具有低总价、低首付两大特性。SOHO族自由、浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。

而这边三幢则是5.8万方的商端住宅，共计33层，两梯四户，面积为65-130平米，,所有住宅均坐北朝南，通风良好、享有良好的观景平台。住宅区配套有社区办公用房，菜市场，早餐店，垃圾回收站，公侧等1500平方米，方便日常生活。住宅区绿化依托东侧露天广场与变电站绿化带，弱化了街铺的喧闹感。住宅区从空间结构、绿化、小品以至建筑的式样、色彩等居住环境要素出发，营造充满氛围的居住空间，五万多方的地下建筑面积，包含四万平米的机动车停车位，六千平米的非机动车停车位，以及五千平米的地下超市。项目认真分析周边的交通环境,确定合理的车辆出入口。（商业部分的主要车行道路进出口设置于项目的南侧,住宅主要车行道路进出口设置于住宅区域的东侧，就近进入地下车库。）减少对人行动线的干扰并采取人车分流，打造安全舒适的环境。

项目周边环境优越，南边规划有立交桥，有效连接道路两边消费人群；东北毗邻美丽的连山湖公园，未来将建成国家级水平的园林生态观光城郊公园，成为面向省内外的休闲度假及观光胜地。届时将进一步提升项目影响力。

项目周边交通便利，路网发达。目前有多达8条公交线路方便您去其他区域。项目到人民广场、万达广场仅需20分钟车程，项目至火车东站和飞机场仅10分钟车程。全方位交通网络，让您畅享全城。新316通车后，现在的大货车都将改道，城市形象进一步提升。项目周边不光有成熟的地上公共交通，还有便捷的地下交通规划，2020年襄阳政府规划的地铁线路也多达三条途径时代天街，更加方便出行，提升项目价值。项目周边教育资源丰富，管道局幼儿园、红星幼儿园，实验小学、城关小学、东风中学，城关一中，城关二中，田家炳中学，襄州区一中等，从幼儿园到高中，一体化的优质教育体系环绕在社区周边，这些近在咫尺的教育配套资源不仅为我们业主的子女提供最优质的教育，同时也为我们的居住环境创造了深厚的文化底蕴。

项目周边医院有东风医院，京博医院，襄州区医院等，为每一位业主的健康生活提供了完善的保障，而我们星光商业街区入驻的有XX健身房，让您身体健康，远离医院。建设银行、工商银行就在家门口，让您轻松便利理财。

小区在物业管理上引入现代社区管理理念，火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；电梯监视控制系统；应急照明控制系统，不管是投资还是居住，都会让您享受到统一的物业管理和服务，优美的环境，时尚的购物，贴心的服务，不仅提升项目价值，更加提升您的自身品质。

时代天街作为一个具备全国性影响力的项目，坐拥千年贵胄之地，占据襄州区与高新区核心区位，致力于构建城市和区域的时尚生活中心，一站式满足新兴家庭的消费需求，强大的品牌影响力，提升区域价值、人文价值、商业价值与社会价值。全民投资创富时代，时代天街与您共鉴未来。

安苗苗

2014-8-27（改）

第五篇：项目沙盘说辞最新版

美食林·锦绣江南标准作业流程

介绍动线：区位图介绍 → 开发商介绍 → 沙盘模型介绍 → 沙盘模型介绍 来电接听要求：您好，美食林·锦绣江南XXX为您服务 起始语：

先生/女士，您好！你是第一次到我们售楼处吗？之前有来过电话或来看过房子吗？（有/那之前接待您的是哪位您还记得吗，我帮您叫他；无/您是第一次来我们这啊，那我帮您介绍下我们的楼盘吧。）我姓XX，您可以叫我小X，这是我的名片，请问您贵姓？。。。区位说辞：

思路：交通配套→生活配套→文教配套（先介绍现有配套，再介绍将来规划）

X先生/小姐，这边请，下面由我我为您详细介绍一下我们锦绣江南的地理位置及周边概况。

您现在看到的就是我们锦绣江南的区位示意图，它的整体方位为上北下南左西右东，我们项目位于复兴的的核心区域两条主干道联纺路与建设大街的交界处，您看，自己开车的话，项目出门建设大街往南，南接人民西路,10分钟就能到市中心新世纪商业广场，往北未来会和北环连接。项目南侧联纺路，是一条贯穿邯郸东西的主干道，往东途经赵苑公园、市政府幼儿园、市政府、高开区。联纺路往西就是现通车的西环快速路，通往周边各个区域都很方便。项目北面就是砖窑路，沿着砖窑路向西5分钟可以直通北环。所以说，交通真的可以说是四通八达。另外，项目周边公交路线众多，202路、42路、63路、49路、60路、23路、16路等多条公交线路通往新世纪、万达、火车站以及城市的各个重要区域。四通八达的交通带给咱们的是出行的更加便利和快捷。姐咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种交通便利的房子。

除了完善的交通配套以外，项目周边的配套也非常齐全，购物可以去项目仅一条马路之隔的美食林千鹤超市，百花电器城、西南边的集购物、餐饮、建材于一体的综合商贸圈复兴商贸城、东南面电子市场。吃饭娱乐可以去诗美林大酒店、赵王宾馆、樱花商务会所、对面的高尔夫俱乐部。附近文教医疗配套也十分齐全，咱们小孩上学有美食林幼儿园、金贝贝幼儿园、小博士早慧幼儿园、箭岭路小学、建北小学、复兴中学、邯郸市第十中学、省级示范高中（规划中）、邯郸市重点初中（规划中）邯郸第二文化宫。银行有中国建设银行，邯郸商业银行。医院有岭北医院、邯郸市第五医院、政府投资5个亿以及规划河北工程大学附属医院三甲医院（规划中）、都在附近！对面有中国移动营业厅，西面500米是规划中的复兴区政府。咱们项目属于老城区里面的大型成熟社区、交通方便、配套完善。同时我们项目自身的配套也是相当齐全，接下来讲沙盘的时候给您详细介绍。（在区域图上指出）先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种成熟社区。

项目东南面距离赵苑公园200米，赵苑为仿战国赵文化的建筑群。占地 2100亩，是邯郸市最大的生态公园。北门高高耸立的两门柱之间，镶嵌着巨大的“古赵名宝”—和氏璧。鲜明地突出了古赵特色。入大门向里，假山，草坪，彩色喷泉,人工瀑布错觉落有致，点缀其间。东部古名胜遗址区有插箭岭、梳妆楼、照眉池、铸箭炉等古赵遗址，在此基础上面又兴建了气势雄伟的赵王殿、诸子百家殿、历代帝王宫、古代兵器陈列馆和成语典故园等。南部为苑囿区内荟集鸳鸯园、野炊园、家家乐游艺园、植物迷宫园、吉祥园、鲜果园等，六个园中园风景如画，各具情趣，是家庭、集体游玩，情侣、挚友外出漫步的理想去处。西部为现代游乐区主要项目有：九宫城、枪手乐园、水上世界、元辰殿、胡服骑射场、垂钓园等。闲暇时间遛狗、野餐、看书、晒太阳，随时都可以与公园相处愉快。2100亩的赵苑公园是您的天然氧吧，锦绣江南能给您奉献的也不仅仅是便捷，更提倡的是人文、舒适和远离城市喧嚣却不远离人群的“离尘不离城”的生活概念。公园能够带给您不仅是绿化，更是健康的生活，有句话这样讲的：财富、健康、地位、权利，让咱们选哪一个，我想您肯定选择健康。先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种能够保证健康的房子。（要知道，可以跟客户聊）

纵观整个邯郸的城市整体规划，邯郸处于东进西拓南展北优的一个状况，往东高开区已经发展到东环以外，房价都涨到7000元/平米以上，往北丛台区发展已经快到北环以外，离市区比较远，价格在5000元/平米以上，南面邯山区通过这几年的大力开发也基本接近饱和，房价已经涨到4800元/平米以上，目前西部复兴区正在大力开发中，复兴区政府在未来3年内总投资将达到580亿元，重点打造三大板块。南 部板块将主要以经济发展为主，通过邯钢工业区的建设，打造出23.9平方公里的国家级循环经济示范区。中部板块主要推进人民西路两侧的发展，未来将有13个项目的开发，总投资达到85亿元。北部板块将打造成为复兴新城，总投资200亿元的科技生态城。区行政服务中心位于联纺路上(与前进大街交叉口)项目总投资20亿元，占地330亩，建筑面积60万平方米，主要建设区行政服务中心、文化艺术中心、商务楼宇、三级甲等医院等，目前，区行政服务中心已开工建设，文化艺术中心项目已完成外观规划设计，其余项目正在进行推进，就在在我们项目以西500米，而我们项目位于复兴新城的核心区位，区域商住氛围逐渐成熟。未来复兴新城将形成30万人的成熟社区。项目北面的锦玉华庭写字楼，总投资2亿元，总建筑面积5万平米，建成之后将集公寓、酒店、写字楼为一体。加上我们项目30万方商业开发运营，以及后续复兴区政府将搬到我们项目的西面，成型后的复兴新城CBD（中央商务区）将成为邯郸重要的城市副中心。形成了复兴新城未来CBD，而就房价而言这个区域目前是整个邯郸的价值洼地，性价比非常高。而我们锦绣江南刚好处于西部最核心的区域，地段价值十分突出，同时又是超级大盘，达到100万方，（邯郸现在市场有影响力的百万方大盘：赵都新城、美的城成交均价已经超过5000元/平米，另外你象阿尔卡第亚、阳光城的成交均价更高），而且我们房价现在才4300元/平米，与周边楼盘对比价格也不高，所以无论是投资还是自住您现在买肯定划算。先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种集政治、商务、商业、医疗、教育、发展于一身的房子。

模型区说辞

思路：开发商→项目基本情况→景观设计→建筑风格→智能化系统 ——引言：

X先生/小姐，这边请，下面由我为您详细介绍一下我们美食林·锦绣江南的项目概况。

这是我们美食林·锦绣江南的整体规划模型，方位是上北下南左西右东，这里是我们目前所在位置，即售楼处所在处，南侧联纺路，东侧处建设大街（引导客户至模型西侧位置），这边，我要和您介绍一下我们的开发商：

【集团公司简介】

河北美食林集团成立于1992年。经过20年的发展，目前，美食林经营范围涵盖连锁超市、便利店、餐饮、物流配送、食品加工、房地产开发等多种业态，拥有商超门店19家、购物广场7家，便利连锁店360家，总营业面积达90000平方米，员工5000余人，覆盖邯郸市内三区，辐射冀、鲁、豫三省，是邯郸市最大的连锁经营企业和河北省商贸流通重点企业。【地产公司简介】

美食林集团作为本土的领军企业，其规模和品牌优势不言而喻。随着美食林集团的快速发展，集团倾注优势资源进行房地产开发，凸显出美食林集团雄厚的实力。我们开发公司是美食林集团是本土最具实力的企业，作为在邯郸开发的第一个项目，公司在工程以及配套服务方面更是精益求精，着力打造成精品、典范,打响邯郸的第一炮，为未来的项目赚取更多的溢价打下基础。目前美食林房地产公司开发的项目有锦绣江南、盛世名门、翠宫、火车站项目、磁县商业广场等。其中市区邯郸广场对面的美食林翠宫项目，60万方商业综合体，集包括国际、国内品牌旗舰店、国际影城、超市、餐饮，形成一站式的Shoppingmall，将打造成为未来新的市中心。在美食林多年积累的品牌优势影响下，锦绣江南作为复兴区的标杆性大盘，其后续升值潜力巨大。

这是我们美食林·锦绣江南的整体规划模型，方位是上北下南左西右东，这里是我们目前所在位置，即售楼处所在处，南侧联纺路是一条贯穿邯郸东西的主干道，往东途经赵苑公园、10分钟就可以到达市中心万达、新世纪。东侧处建设大街（引导客户至模型西侧位置），可以看出我们楼盘是一个非常大的社区，共分南北三个组团，整个项目占地23万方，建筑面积100万方，住宅部分整个项目占地18万㎡，建筑面积60万㎡，绿化率为36%。住宅形态为高层，高度30层，共有22幢，规划户数约为4400户。住宅分二期开发，一期位于小区西侧，10幢（1,3,8,12,13,17,18，21,22,23），二期位于东侧，共12幢。楼与楼之间达60-80米超大楼间距，采光和通风效果俱佳.小区总共有6个主出入口，次主出入口位于项目北边的商业附近，购物及出行都极其的方便。外立面： 景观设计独具匠心，而咱们项目的建筑风格也是颇具特色，咱们是采用的现代中式建筑风格，该建筑风格强调建筑物的中国文化、中式风格，表达了高端阶层所追求的高贵感。江南园林风格粉墙黛瓦，楼栋外立面主要是采用灰白色调，从气势上可以看出，锦绣江南打造的是一个高品质的、体现一种优越感的居住社区。最著名的现代江南园林风格的建筑是万科第五园、成都置信芙蓉古城等均是现代中式风格代表。建筑物的外墙均采用高级涂料，像某些小区听说有别的楼盘外墙一整块直接脱落了，咱们这里就不会出现这种情况，咱们的涂料都是很有质量和保障的。为了让您的房客感觉到社区的高端品质，咱们还安装了断桥铝合金隔热降噪窗户，窗户中间的密封胶条不但是抗老化、降噪效果极佳，更重要的是持久性能非常好，您听说过三元乙丙胶条吗？这种胶条常规用途是在奔驰和宝马的汽车玻璃上的，现在已经安放在您的窗户上了；而咱们的盼盼防盗门是真正能起到三防作用的门（防火、防盗、防寒），还有UPVC螺旋降噪处理的排水管、隔音板、降噪墙体„„先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种质量有保证的房子。景观介绍：

接下来我来帮您介绍一下我们小区的景观设计。我们小区的景观设计可以说是非常的巧妙，非常的独特。我们景观设计公司聘请专业的江南园林设计公司上海园春环境设计公司设计打造。

景观景观特点是将江南水乡唯美的生活要素引入社区，邯郸首席江南风格园林社区。规划为一轴四点九组团。

一轴为南北方向的中央主轴，贯穿南北两个社区的中心景区；

a.中央主轴区——该区位于全园的核心位置。南社区核心景观取拙政园之湖中有岛、道桥连接布置方式，结合大的半圆形廊架连廊、船舫、平台，观赏亭，下班了晚上溜溜弯，仿佛置身于江南私家游园之境界。北社区核心景观设置小水面，取西湖苏堤之布置方式，结合会所平台，观赏亭，从自己家里面窗户上望出去看到江南水乡（西湖的景观）的景象。这个角度望去（提向沙盘正中心），是一个中心景观广场，广场配有音乐喷泉，草地音箱以及一些休闲的坐椅，您在闲暇之余可以坐在这里欣赏一下水景，听听音乐，感受一下大自然的气息，仿佛置身于公园一样。

b.四点为走廊路两个对称入口，以及南社区的南入口和北社区的北入口；走廊路主入口——该区为南北社区的主要出入，设计时着重体现邯郸市古赵文化及将相和的主题，设计了和氏璧、青铜编钟雕塑、将相和地雕和立体雕塑。南社区入口区设置“将相和”主题水景，取“将相和” 三个经典故事片段，分别以地雕和雕塑形式呈现；结合中式院落式布置、台地式高差使整个入口呈现出气势磅礴、宏伟精致。在主入口处以和氏璧地雕为起点，经过大门、福禄寿地雕，一直到将相和地雕、雕塑结束，使之形成一个序列，既点明了主题，也展示了邯郸市的古赵文化。

c.九组团是指两栋高层与沿街商业围合成的空间，分别为以中国文人“四艺”和“四友”为主题和命名，外加以诗文为主题的设计；文人四艺为“棋、琴、书、画” ；文人四友为“梅、兰、竹、菊”。

高层组团区——鉴于高层住宅人流量比较大的特点，因此遵循人流就近安排合适功能的原则，在南北社区内设置了运动健身、草地观赏、羽毛球场、篮球场、游憩休息、儿童游戏等活动，极大方便和满足人们的各种需求。各个组团以棋、琴、诗、书、画和梅、兰、竹、菊为主题进行更深一层次设计。不同的住宅组成错落布局的“组团”，每个组团景观各不相同，形成春有花，夏有荫，秋有实，冬有雪的奇异效果。除了我们的中心景观广场之外，在社区的各个角落穿插了10个不同主题的园林，您在家依窗观景，从房间的每个角落看到的都是不同的景色。

先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种绿化景观做的特别好的房子。

小区采用人车分流：

1、汽车进大门就是地下车库机入口，人在地上走，车在地下走，人车分流，保证人行的出行安全

2、（用激光笔指出）最短线路直接到达地下车库出入口，最大限度减少了汽车给居住区域所带来的尾气及噪音影响

3、增加了绿化面积，也保证了住区道路的通达以及景观的完整性

先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种人车分流的房子。智能化设计：

为了打造这么高档的社区，社区引进了许多智能化的设计。在安全系统方面设置了有保障安全的可视监控系统、停车场管理系统、周界报警系统，对小区内部各出入口，主要通道和车库出入口进行实时监控，同时在周界围墙设置主动红外线对射探测器，对周界进行合理的分段警戒并录象；电子巡更系统，保安24小时不间断对小区内部各个区域进行巡逻，同时为小区内业主提供必要的日常帮助；楼宇对讲系统，是以物业管理机房为主，实现业主、物业和单元门口主机三方通话，大大的提高了日常的便利性。并设置了住宅紧急报警系统，市内紧急救护，以及背景音乐、紧急广播系统。整个小区在管理上采用组团式的管理模式（住宅、商业分开管理），通过设置多道防线形成层层防范，并通过人防辅助技防，人防、技防相结合，形成一个全方位的、立体的、一体化的综合保安安全防范系统，提高社区的安全性。这一切就是为的就是给业主一个温馨的家园。

咱们物业公司是美食林自己的物业公司，不会发生扯皮的现象，像您家里面热水器、玻璃坏了，一个电话咱们就能给您解决掉。

先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种物业服务好、智能化的物业的房子。

配套：

三期规划了约36.8万方的商业位于联纺路与建设路沿线，从这个模型上您可以看出，我们的商业集多种形态于一身。我们在南面沿着联纺路还规划了3幢酒店式公寓、写字楼，还有一个20万方的超大购物中心，包括国际、国内品牌旗舰店、国际影城、超市、餐饮，形成一站式的Shoppingmall。裙楼部分是时尚购物街。未来建成之后比目前的新世纪配套还要完善，吃穿住用行样样俱全，足不出户就可以享受高档次配套提供给您的是高品质的生活质量。在完善小区居住配套的同时，美食林·锦绣江南打造卓越商圈。大型商业综合体导入大量人流，充足人气及周边旺盛的住宅区密度，加上政府规划，锦绣江南未来将成为复兴区的中心，复兴商圈，升值空间无限。

小区设置多功能会所、九班幼儿园，篮球场、羽毛球场、邮政、银行、书店、酒吧等服务设施与运动休闲场所。配套齐全、生活便利。2300㎡五星级的奢华私家会所，拥有区域内首家桌球室、咖啡室和茶室、棋牌室等设施，让您足不出户就能进行休闲、娱乐以及商务会谈。社区配套3200㎡幼儿园，目前正在和邯郸市政府机会幼儿园接恰，如果能签约将成为邯郸最好的幼儿园，轻松赢在起跑线上。让您小孩足不出户就可以接触到早期教育，您不用担心每天接孩子的安全问题，解决您的后顾之忧让您全身心的投入到工作中。先生咱们买不买没有关系，但是那么咱们买房子一定要买这种配套特别好的房子。（中间可询问客户的喜好和平时娱乐内容，进行互动）

X先生/小姐，不知道您想看多大面积？（给客户确定大体预算，引导到销售桌，利用销平、销海进行针对性的介绍）咱们现在正在热销的是一期XXXXXXX这几层楼。整个户型方正紧凑，动静分区清晰，；全明设计，明厅、明卧、明厨、明卫、外飘窗、落地观景双阳台。附赠观景飘窗，随时沐浴清新阳光，入户花园，宽阔厅堂，；设计师精心布局每一寸面积，设计合理，动线分明，在节省空间与舒适生活间完美平衡。创新的零浪费设计，合理的空间规划不但解决了传统小户型居住功能方面的缺陷，而且提高了空间利用率，有效杜绝空间浪费，实现完美品质的置业理想。另外在产品上，我们的设计也考虑了不同年龄层、不同家庭结构人群的需求，有99-110平米精致三居，也有120-130平米舒适三居，点板结合，两梯四户、南北通透、方正实用，虽然面积和其他楼盘相似，但是我们户型相当有特色，让您的居家布置可以根据自已的需要灵活变动，这也是体现了我们产品的超高附加值。