建材商业项目规划方案、推广思路建议报告 5篇范文

第一篇：建材商业项目规划方案、推广思路建议报告

2011年04月23日建材商业项目规划方案、推广思路建议报告默认分类2011-04-23 18：18：39阅读2评论0字号：大中小订阅规划建议：l规划方案要点：?方案1：1-3层为独立小单元，备有室内连通楼梯；4-6为大开间，备有独立抵达楼梯空间的框架结构的层，建材商业项目规划方案、推广思路建议报告。?方案2：1、2、3、4层均为框架结构，有大量的楼梯在1-2层之间进行连通，3、4、5、6层有共同的楼梯到达。5-6层建设成为小复式结构的住宅。?方案3：只建设1-4层，其中1-3层为独立小单元，备有室内连通楼梯；4层为备有独立抵达楼梯空间的框架结构层。?方案4：1-2层为独立单元，具有室内连通楼梯结构的空间；5-6(或者4-5)层也为独立单元，具有室内连通楼梯结构的空间；大小和1-2层面积一致。

3、4(或者只有3层)层有其他对立楼梯到达。?方案5：1-6层均为框架结构，6层建设成为车库，5层建设成为展示厅，4层建设成为办公区域；1-3层建设成为市场。?方案6：1-6层均为框架结构，引进可以辐射到东营以外其他地区的、仓储式、专业化的批发市场，以及批发市场的配套市场(如餐饮、金融、交通运输、法律、设计等)。备注：(1)无论采用何种方案，沿黄河路的小路都建议保留。理由：无论是对于我们单个市场，还是对于整个园区市场而言，这条小路均可以作为市场的主要的机动车通道。最终，对早期的人流、车流的走向起到引导作用，而且，一般而言，前期的走向习惯将可以延续下来，市场最终成型而不变。(2)1-2层为独立小空间，3层为办公、超市等，4-5层为赠送独立小空间，则3层部分设置3-5层的挑空区域，作为3层办公、超市等空中活动走廊。l建议采用方案：(按先后顺序排列)A、方案4；B、方案3；C、方案1；l建议理由：(1)交通、人流量可达性逐层对半衰减，3层为极限的极限性原则；(2)虽同样或者稍低的销售总收入，但降低建设成本，保持资金可回收性；(3)抗市场认知风险最小和随市场认知建筑可变形最大性。l保守型商业形态建议：(1)40000平方米左右的普通建材个体户市场；(2)5000平方米左右的超市；(如苏果超市)(3)5000平方米左右的配套空间；(餐饮、银行、法律、设计、施工等)营销推广建议

一、企划推广前置思考在对本案进行企划推广前，我们势必要考虑到如下主要问题：1.作为一项政府改造工程，如何树立起客户对本案的信心?或者说如何成功塑造出本案的大市场形象，从而达到辐射范围的最大化?2.如何有效地避开周边同类型个案的竞争?3.在1-3楼成功推广基础上，如何去化其余房源?

二、产品规划方案进一步选定1.方案4优势：通过同面积赠送对于提高1-2层销售价格、加快销售速度上都有非常好的促进作用，而作为餐饮、娱乐、办公等配套设施引进的3层，商家接受程度更高。劣势：前期投入成本相应增加2.方案3优势：前期投入少劣势：1-3层销售难以形成较大优势，而4层在餐饮、娱乐等服务设施在人流量、客户接受度上存在较大抗性。综合考虑，销售建议选用方案

4三、产品规划策略本案的成功与否很大程度上取决于能否树立起其大市场形象，能否利用各种渠道吸引足够的人气，基于这一点，我们认为本案产品规划应从如下方面入手：1.按照“成行成市”原则进行规划即按照建材装饰材料品种进行商铺区域划分，实现各种建材材料的专营，只有如此才能形成本案最大的影响力并达到最大限度的扩大。2.突出本案娱乐休闲功能本案作为一个专业性市场，需要持久、足够的人流量来支撑，只有在规划中充分考虑到这一点才能通过各种措施加强休闲功能塑造。如在黄河路沿线通过绿化、标志性景点建设、内部娱乐休闲设施引进等。3.实行租售结合的销售策略考虑到本案及周边竞争个案形成的量体较大，同时商家投资较为看重的楼层限制，建议在实际推广中对部分销售难度大的房源以租赁形式去化。4.引进规模较大的购物超市对于商铺而言，最为重要的就是人气，如能引进规模较大、具有价格优势的超市购物中心，将极大改善本案人气上的不足，从而进一步促进销售价格、销售周期等方面的最优化。5.成立专门的招商工作*河蟹*除引进超市外，可以考虑成立专门工作*河蟹*，招商目标集中在娱乐、办公、餐饮等方面，直接以租赁方式进行，或以中介形式帮助业主进行出租，吸引客户投资信心。6.如有可能，增加手扶电梯及专门货梯考虑到将来业主货物运送，消费者上下楼梯的需要及客户懒惰心理，建议设立专门客梯及货梯，规划方案《建材商业项目规划方案、推广思路建议报告》。

四、企划推广策略1.案名建议：“财富广场”强调黄河路地段优势及政府整体规划背景带来的商业价值，最大限度地描绘出本案商业投资前景。2.广告总精神“一铺富三代”个案的推广必须有一句朗朗上口的话来概括主要卖点，作为商铺，商家投资重点考量的因素主要包括人流量、地段、发展前景等，本案商铺毗邻黄河路交通干道，有政府整体规划为背景，将来具有很大的发展潜力，“一铺富三代”就以此为核心直接突出商铺投资价值所在。3.推广策略1)本案整体推广立足在较高层次，着重本案在东营市内外有影响力的建材装饰材料综合市场形象的塑造。2)保证企划推广的有序性、连贯性进行，3)在正式公开前，侧重于客户引导性宣传，即将商铺投资价值所在、本案发展前景以软文、DM单片形式有效地传达给客户，增强他们购买意向及投资信心。4)考虑到当地实际情况，在媒体选择上采用多种方式并用，不同阶段相应侧重的原则。前期报纸媒体、电视广告为主，中后期则利用横幅、引导旗、户外灯箱、车身广告等方式进行密集性、持久性宣传。5)在有效控制媒体投放预算的基础上，成功拓展多种媒体途径。在传统媒体之外通过房地产交易会、各类公关活动等增加本案暴光频率

五、营销策略根据以上分析，我们将在本项目的营销过程中，通过产品差异化策略，切实可行的价格策略，有针对性的行销手段，具冲击力的广告策略去展现本项目优势，挖掘产品设计及本项目的内涵，化解劣势及竞争楼盘的压力，达到预期的销售目标。相关营销策略如下：1.制造市场脉冲(建材-施工-设计-银行的连接关注，能否达到风险共担，需要开发商推动)在开盘时制定脉冲式销售方案，以求得开盘热销反应。以产品优势为主题，创造新盘的强势冲击力。2.为行销全程设计一个市场热度“保温桶”发掘本案卖点，设置以公关活动为主的单体营销方案，使本案热点连续发挥，滚动串联，层层冲击市场，以弥补广告效应的大起大落，达到对市场节奏稳步调控的目的。根据当前市场情况，树立市场形象最为有效的方法是创造差异化行为，包括：?创造差异化产品；差异化产品就是在个案的配套功能及其它硬件条件的差异化?创造差异化服务；服务差异化包括：售楼服务的差异化，交房服务的差异化，物业管理服务的差异化?创造差异化人员；人员的差异化包括：谦恭有礼、信赖、可靠性、敏锐性等，需要有人员经常进行专业培训，才能做到?创造差异化形象；形象的差异化包括：在多种场合下，反复向购房者表达企业的符号以激发消费者对物业特点的认知。需要综合运用各种媒体手段来达到

六、阶段营销划分--我们会在不同的阶段，侧重于作什么?1.分阶段营销方案1)引导期(树立话题)特点把握：传播个案知名度基本策略：利用位置、价格等等方面的综合优势造成广泛影响媒体选择：报纸、道路横幅、引导旗等销售目标：利用引导期宣传声势为强销期到来做好准备积聚市场人气2)强销期(兑现承诺，并且让客户感觉到有利可图)特点把握：注重现场气氛的炒作，市场形象和品牌树立。基本策略：运用媒体密集度造成的强势冲击力，消化前期积累的客户媒体选择：公关活动、户外灯箱等销售目标：实现市场知名度有效塑造3)调整期(可能会封盘，造成人为的市场稀缺)特点把握：利用商铺前景描绘带来的人气对商铺进行集中推广基本策略：利用广告密集投放后的间隙媒体选择：房产中介、沿线公交车身广告销售目标：商铺首批房源基本售罄，造成房源紧俏感觉4)促销期(价格上扬，给客户跟风的理由)特点把握：利用热销气势，采用部分优惠措施去化剩余房源基本策略：充分利用规划背景，结合实际销售状况，并制订部分优惠措施，推动剩余商铺的最终去化。媒体选择：车身广告、DM派发等销售目标：完成商业用房的基本去化2.案场资源配置1)现场人力资源安排现场销售专案经理1名，副经理1名，销售助理1名；销售代表8名。另根据实际需要安排销售支持人员等。2)需准备的文件及销售道具A.道具楼书、DM、交通分布图、规划图(灯箱)、房型及面积分布图、文具、胸卡、名片、模型、销售讲义B.证件预售许可证、建设用地许可证或土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、面积预测成果表、《使用说明书》和《质量保证书》(交房时提供)C.合同及业务表格内部销控表、来电来访登记簿、营业日报表、营业周报表、小订单、标准合同、管理公约、补充条款、价目表、过失单等；3)案中控制1)定时召开业务会议和动脑会议，修正企划和销售路线；2)分析提供下步卖点及诉求点；3)做好大定、签约、付款等工作，压缩付款时间；4)市场动态追踪；5)人员专题训练；6)协调各方关系；以上方案仅为初步设想，注意使用过程中的随不同效果测定进行随时调整。转载请注明文章转载自：18加盟网[

第二篇：购物中心商业规划思路

购物中心商业规划思路

希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。

目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。

笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。

而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。

而商业规划需要考虑哪些问题呢？

根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。

项目分析 项目所处市场状况分析

首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。

其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金

流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总量，包括对未来消费总量的预测，对于投资机构来说，商业场所的运营是必须需要人气来带动的，消费的最终点始终是要落到消费者身上，所以对于人流的考虑一直是所有与零售相关的机构考虑最多的问题。

其三，就是商圈的问题。现在中国的每个城市，都已经在关注商圈的概念。一个购物中心，虽然影响力可能会辐射到更远，但也必须考虑商圈因素，所处的商圈的消费力以及周边竞争商圈的影响力都是需要考虑并提出解决方案的。如同人流因素一般，商圈内考虑的因素包括城市规划、交通影响力、商圈内消费力等等，可以作为评估的数据可以有城市人均GDP、居民住宅价格、写字楼租赁价格、汽车拥有量等等。

第四，竞争对手的问题。购物中心的运营过程必然要归入商业，所以竞争对手的存在与运营能力是要正视的，一个购物中心的投资是巨大的，需要运营的时间也是长久的，竞争对手在本区域的营运业绩如何、营销策略如何、远期规划如何，都是需要考虑的问题，而潜在的竞争对手和未来即将出现的竞争对手也是在思考上不可遗漏的部分。针对竞争对手的各项策略，在规划时必须提出解决方案。项目定位 即项目的规划与营运策略

首先，购物中心的建筑特点和功能规划是必须考虑的。购物中心的建筑特点会受到比较多的限制，如因为城市规划影响到建筑的外观、入口的布局，所以对建筑特点的把握，势必会影响到购物中心功能的规划。在这点上，必须依靠丰富零售经验的团队来完成，功能规划要兼顾到建筑的特点。

其次，商品定位和组合规划。依据此前对商圈、人流、交通等因素的分析，必须做出符合目消费者需求和竞争形式的商品定位以及组合规划，定位中高还是高，或是全客层，将吸引哪些主力店，这些组合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考虑的。在这些考虑中，最大限度地表现运营理念，针对你的目标消费群，在规划上的综合考虑，从而让投资方信任你的运营实力是很关键的。

第三，休闲娱乐规划。在国外投资机构看来，购物中心需要较多的休闲娱乐成分，这样才能确保运营的成功，事实证明，目前在国外、台湾和香港地区，购物中心都非常注重娱乐成分的补充，甚至将其娱乐项目做为主体组成部分来考量。这一点已经成为众多投资机构认为项目是否具备可持续发展的一个重要因素，比较科学的来说，一个购物中心内应该具备二至三个娱乐项目，用于休闲的面积要超过20%。

第四，关于经营管理策略，目前中国有很多地方的商业地产项目是不考虑到整体运营和管理的，只注重前期的推广，在销售或脱手后便不去理会后期的运营，这种现象是不健康的。购物中心也是一个零售场所，作为投资方来说更注重的应该是投资的回报和产业的增值，所以优秀的经营管理才可以满足投资方的需求。一个优秀的购物中心，必然有一个优秀的商业管理团队在其中负责长期的持续的运营。将经营管理策略全面展示出来，才能让投资者放心。

收益分析 合理化预估长久效益

首先，购物中心的投资与回报分析必须建立在合理化的基础上，在做收益分析的时候必须符合正常零售运营实际。一些运营管理团队为了能说服投资方开展项目，往往在数据上做些技术处理，取其高不取其低，将预期效益大大提高。但是在国外的投资机构来看，他们更多的是注重合理化回报，他更关心的是业主如何去考虑承租方以及消费者这三者之间的关系，他们希望看到三者之间的持续发展，消费者的需求逐渐被培养起来，承租方的业绩持续上升，业主的收入逐步提升，项目的价值持续增长。

其次，需要制定长期的商业计划。一个购物中心的运营比如是长期的投资与回报过程，根据运营的目标，并进一步细分到营业、财务、促销、行政管理目标，是否可以实现长期盈利，是否可以实现收支相抵，这些都应该体现在商业计划当中。所以在收益分析中往往需要对五年、十年的收益进行测算与分析，包括投资回收期、经营收入预测、经营现金流等等多方面都需要详细的数据。

其三，实际证明。在进行商业规划中，为了证明规划是可实现的，我们必须做一些实际行动来用于证明是可行的。根据以上项目定位与分析，寻找合适的目标进行意向性的洽谈，并取得对方的支持和认可，以此文件来做为商业规划的补充将有利于说服该规划的合理性。所以在一些项目需要对外融资的时候，我们就需要出具较多的租赁合约或意向合约，用于说明该项目的投资价值。

以上是进行商业规划必须去考虑的一些因素。

但规划毕竟只是规划，随着环境发生变化，也会出现众多的之前没有预料的问题，于是就要不断对原计划进行检验、修订、核查与评估，以此来适应变化。最后，需要说明的一点是，购物中心的商业规划是一项科学的工作，中国商业地产开发近两年因为项目出现过多，导致人才紧缺，所以目前有太多非规范操作，许多地产投资机构在没有任何商业运营的基础上，进入商业地产领域，动则开发数十万平方米的购物中心，更为可怕的，他们不相信专业的力量，往往按照地产运作模式，采取短线操作，以短期销售铺位的形式来获取非正常的利润。

笔者此前曾经见识过一个开发商，用非专业人才来进行规划，结果对方拍脑袋进行了初步规划，再将此规划发给一些人士进行咨询，根据不同的回答进行不断的修正。很显然，该规划明显缺乏核心理念在其中，无法保证到未来运营的成功。这些做法都是不可取的。

一个优秀的购物中心项目必然是符合城市规划需要，符合合作伙伴（入驻品牌）的需求，也符合社区居民（消费者）的需求，所以，在购物中心的规划与运营过程中，专业的管理团队是必要的也是必需的。

第三篇：XX商业步行街项目推广方案

XX商业步行街项目开盘前期推广方案

（X月X日——X月X日）

一、前期工作总结

经过前期的工作准备和推广宣传，虹桥商业步行街在X月XX日当天开始进行公开派筹，派筹情况不容乐观，经过分析，有如下几点原因：

1.推广方式上形式单一，渠道窄。所采用的惯用宣传手法（如：报纸、夹报、户外广告）不能发挥作用，宣传的诉求点空洞，没有实质性的内容能有效吸引客户群的关注。在SP活动的时间选择上有失误，未造成轰动性的效果。

2.没有一个充分的理由能让客户产生购买欲望，缺少能有效吸引人气的理由与卖点。

3.街景工程和推广宣传严重脱节，项目派筹准备不足，比较仓促。4.推广中没有注重推广的执行监督力度，使推广方案不能有效的传达到客户手中，降低了信息发布的有效受众面。

5.项目硬件准备上不足，现场没有达到预期的商业氛围的效果，现场销售氛围较差，这也是造成项目现场冷清的重要原因。

6.销售方式单一，相关问题（如：优惠政策、销售模式等）没有及时解决，对客户没有吸引力，造成了咨询客户和下单客户比例的严重失调。7.广告设计的表现立意不足，画面单一，色彩昏暗，没有充分表现出虹桥商业步行街的时尚、休闲、地方特色的三大主题。

8.江油市同质产品过多，分流了相当一部分客户，造成了每个项目都“吃不饱”销售不畅的现象。

二、后期宣传推广安排

江油市是一个经济较发达的二级地市，但市民获取信息的渠道比较单一，传统的宣传手法不能达到宣传的目的，故而，我们必须及时调整推广方式，采用一些通俗并行之有效宣传手法。

 现场包装

销售现场是客户最终达成成交的最后地点，现场氛围的营造直接关系到客户对虹桥商业步行街未来发展的信心，和嘉公司认为现有销售环境还有待完善，具体要求如下：

1.街景的环境的完善，灯光、休闲设施、景观设施、广告宣传设施必须在九月十日前全面完工，争取在项目正式开盘销售日完成整体销售环境的营造。

2.销售中心室内环境的完善，现场广告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、软环境的装饰。

 销售方式

通过前期的工作总结，我们在推广上要注意市民整体素质和对信息接受的程度，尽量在文案的创作上做到大众化、具体化。

1.派筹方案采用小订金的方式运作

 小订客户：对于订购客户，缴纳1000元订购诚意金即可冲抵后期购房款10000元。 资料的准备：订购协议书

2.推出“带三年租约销售、并一次性返还” 的政策增加投资者信心。3.改变以往的销售方式：将宣传后等客户上门变为主动送信息上门，由销售人员每天上街派发DM单同时对客户进行登记，并即使回访。用主动灌输的方式使客户了解接受我们项目

4.有奖销售：凡在开盘当日签订合同的客户均可参加现场抽奖活动，奖品为各种家用电器。

 SP活动

因为现有销售中心地理位置比较偏僻，很难聚集人气，所以现场的SP活动便成为了聚集人气最有效的方法。

 市区彩车巡游：每天通过精心包装的彩车，极具感染力的广播说辞，现场置业顾问的解说，形成一个流动的销售点，达到销售目标。

 设立流动销售点，专设销售看楼专车，定期（每周六、日）在江油市主要繁华街道进行项目的宣传推广。

 现场搭设临时舞台，定期（每周二、四、六、日）举办活动（具体实施活动另做计划），争取在短期内形成轰动性效应。活动内容主要考虑：江油歌手擂台赛、露天电影天天看、啤酒大赛（中间穿插有奖竟猜）等最聚人气的活动。

 针对晚上客户较多的情况，调整工作时间，利用晚上客户较多的有利条件配合现场活动达到成功派筹的目的。

三、后期各阶段具体实施安排

项目正式开盘前（9月1日——9月18日）阶段是项目是否能成功销售的重要阶段，该阶段的推广宣传将会达到销售过程中的第一次高潮，并一步步将该项目推向巅峰。准备工作：

  DM单的设计、制作————9月5日完成

价格体系、价格计算单、销控表的设计、制作——9月5日完成  电视广播宣传（现场、电视）————9月3日完成配音和背景音乐的制作。 巡展路演（彩车、广播说辞、路线安排、人员配备、宣传资料）————9月1日完成  市中心及中坝剧场户外广告————9月5日完成设计、9月6日完成制作  室内展板、户外展板、过街横幅————9月5日完成设计、9月6日完成制作  室外街景、灯光工程——强烈希望能在9月10日前销售中心前的区域全面完工   销售现场及户外布置——9月5日前完成

置业顾问的二次培训——9月5日前每天中午1：00开始，时间：1：00——2：00  开盘奖品准备：9月25日千与电器商场联系完毕开盘奖品展示事宜。 夹报

时间安排： 9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、9月17日、9月20日、9月22日、发行媒体：华西都市报、成都商报、绵阳日报（江油发行站）发行数量：（暂定）每次10000份，自留15000份，共计：85000份

 SP活动（虹桥义演艺活动、虹桥杯现场卡拉OK大赛、业主恳谈会等项目）

从前期客户来访来电来看，销售现场对客户的吸引力起了重要的作用，而SP活动是聚集人气最有效的方式。活动一：虹桥义演 

活动时间：每周三、四、六，晚7：30——8：30

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活动内容：歌舞表演、虹桥有奖问答、惊喜气球、抽奖活动  

活动地点：虹桥步行街内

演出道具准备：舞台、舞台背景、音响系统、灯光系统 

资料准备：DM单、手提袋、礼品、项目提问的文案、气球（内含购房优惠奖金）、抽奖箱等 

人员准备：演艺人员、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。

活动宗旨：该活动要通过大型演艺活动聚集人气，在通过项目的有奖问答和现场抽奖活动提高项目知名度，使活动和项目的宣传推广相互呼应。活动二：虹桥杯现场卡拉OK擂台赛 

活动时间：每周五、日，晚7：30——8：30

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活动内容：歌手卡拉OK表演、虹桥有奖问答、惊喜气球、抽奖活动  

活动地点：虹桥步行街内

演出道具准备：舞台、舞台背景、电视、音响、灯光系统 

资料准备：DM单、手提袋、礼品、项目提问的文案、气球（内含购房优惠奖金）、抽奖箱等 

人员准备：演艺人员、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。

活动宗旨：该活动要通过现场观众的参与，通过项目的有奖问答和现场抽奖活动将活动推向高潮，并通过活动来提高项目知名度，使活动和项目的宣传推广相互呼应。

活动三：业主恳谈会 

活动时间：开盘前一天（9月27日）

晚：5：00——8：00

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活动内容：嘉宾致词、业主恳谈会、晚宴、歌舞表演

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活动地点：暂定

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活动道具准备：活动场地

资料准备：签到表、DM单、手提袋、礼品 人员准备：出席嘉宾、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。

 活动宗旨：该活动旨在前期的客户积累基础上通过该活动增强客户的投资信心，解答客户疑问，为爹二天的成功销售打好坚实的基础。

以上推广各个具体执行方案将在方案确定后由xx公司制定最终实施方案，另行提交。

第四篇：互联网项目推广思路

清洁APP运营推广思路

上线前准备

一、内容准备 1.软文内容准备

PS：包括预热、上线、总结性等等性质的软文 2.新闻稿内容准备

PS:包括产品上线，实际状况等等实时报道（吸睛、热点）3.微信服务号内容准备

①商家活动：精选优质活动，按照活动的诱惑程度高低筛选上架 ②商家介绍：商家详细介绍，要具有吸引力，图片展示要优质

③每周文章定位：主要关于产品结合商家的优质活动及自身介绍，关于产品所涉及领域方面的优质文章【包括百科、相关的小故事、正能量的文章、公司介绍、优质活动的软文稿（阅读原文跳到活动页）等等】

PS：品牌才是内容的中心，不要让自己的广告做得那么可怜，理直气壮并不会把用户吓跑。

4.百度系、百科系内容准备

二、渠道准备 1.软文发布渠道

投递渠道：门户网站、垂直媒体、微信、微博等 2.新闻稿发布渠道

投递渠道：门户网站、垂直媒体 3.地推渠道

投放渠道：目标用户群体、受众多的地方

三、物料准备 1.海报 2.宣传单 3.易拉宝

4.其他物料：用户愿意接受、使用的小礼品

四、活动准备 1.活动策划

PS：活动主题的考量及市场与商家的商谈结果【活动目的、时间、地点、人物、物料、所需费用、效果预估、活动总结（数据分析）】

五、其他准备 1.论坛、贴吧等的注册

2.社交化营销准备：微博加V申请、QQ群的建立、相关QQ群的加入、大V关注等 3.优质商家的筛选，优质商家活动的筛选 上线 线上

一、线上渠道 1.免费线上渠道 Android：

①手机助手：360手机助手、百度系（百度手机助手，91手机助手，安卓市场）、应用宝、豌豆荚、搜狗手机助手等;②厂商应用商店：小米商店、华为智慧云、联想乐商店、魅族、OPPO、金立等;③下载市场：机锋、安智、应用汇、木蚂蚁、N多、优亿、网易应用中心、苏宁应用商店等;PS：尽力申请首发，能多带点儿量，而且是免费的 ④运营商应用商店：MM社区、沃商店、天翼空间； iOS：

①苹果商店、同步推、91助手、iTools PS：越狱渠道基本game over

二、新媒体

PS：策略——大媒造势，小媒铺面；文章不仅要软，还有结合实时热点来做 1.微信公共号

相关文章的发布——公司简介、活动等；大V转发 2.微博

自身微博上线的告知、公司的简介；大V转发 3.论坛

包括目标受众群体论坛和一些渠道论坛，软文发布、目标群体互动、引流等 4.贴吧

软文发布、吧友互动等

PS：相对可行性较低，带宣传基本都会被和谐

三、其他媒体 1.新闻媒体

主要是门户网站，新闻稿投稿 2.垂直媒体

软文发布、新闻稿件 3.科技媒体

36Kr、知乎、I黑马、虎嗅等报道，新闻投稿 4.自媒体

新闻稿件，可谈深度合作，稿件撰写、推广等

四、活动

根据自身情况，做一些有噱头的活动，比如汽车O2O的：“清凉一夏”（清洗空调滤嘴）、“一元洗车”……

线下

一、预装

①手机厂商预装：华为，中兴，酷派，TCL，OPPO，魅族，海信等。②运营商预装：联通电信移动

（PS：目前前期暂不用此方式，花费大，效果有限）

二、地推 1.宣传物料

PS：包括但不限于：宣传单、海报、易拉宝、展台、数字电视广告、电梯广告、地推广告等

2.小礼品

PS：比如汽车类的O2O，防滑垫、手机支架、空名片、停车牌、商家合作衣服等 3.纸媒 报纸、杂志

三、活动 1.商家活动 PS：活动目的、时间、地点、人物、物料、所需费用、效果预估、活动总结（数据分析）

2.自身组织活动

PS：看情况，拉新、促活还是留存，根据自己的目标做活动，要有噱头，有噱头。活动目的、时间、地点、人物、物料、所需费用、效果预估、活动总结（数据分析）

上线后 线上

一、合作 1.渠道合作

①主流应用商店市场首发，360手机助手，百度系，小米，华为等。配合首发申请相关下载有礼专区活动，或者自家新媒体做造势进行活动宣传，以通过首发及活动达到目标效果最大化。

②申请应用商店的与产品相关的主题推荐。

（PS：O2O针对于此需求不大，由于地域限制，如果首发其他地方人下载没发现自己想要的，会伤部分未来用户，也会影响留存和活跃等数据。）

③换量或资源互换合作，产品在推广前期没有用户量时为对方产品在网盟买量，或者通过其他自身资源来合作。根据对方需求情况具体情况具体分析。

（PS：付出的比较多，得到的大多不是精准用户）2.CP合作

①换量合作：互换资源,在应用推荐位置banner等进行互推。

②活动合作：对方或我方提供奖品进行节日或话题借势做活动合作，推广形式可以在产品及双方新媒体公共账号一起推。

③产品合作：根据用户反馈及需求，可以在产品迭代丰富自身功能的前提下，把用户急需的功能加入到产品中来，给合作方带流量，并且让对方给我们带量。3.付费合作

①以上应用商店应用市场CPT，CPD合作，或者代理公司付费合作。②社交平台付费推广：广点通、粉丝通

③广告平台:艾德思齐，多盟，有米，米迪，点入等 ④网盟：帷千传媒，指点传媒，点信传媒，宝传媒等

⑤积分墙渠道：力美、点入、有米、多盟、磨盘、微云、万普等 ⑥刷榜推广:主流应用商店市场刷下载刷评论。

二、优化 搜索引擎优化

PS：百度、好搜的SEO、SEM 应用市场优化 PS：ASO、MSO

三、新媒体 微信公共号

PS：持续内容的更新、用户反馈的及时回复 微博

PS：粉丝互动、活动宣传 论坛、贴吧

PS：用户互动交流、引流

四、其他媒体 新闻媒体 垂直媒体 科技媒体 自媒体

PS：软文、新闻稿持续投放、增加PR宣传

五、活动 商家活动

PS：精选、备主题让市场谈商家，然后执行 自身活动

PS：看情况，拉新、促活还是留存，根据自己的目标做活动，要有噱头，有噱头才容易传播。

线下 1.预装 2.地推 3.活动

上线前、中、后该怎样做，O2O要结合自身产品特点、产品迭代时间轴以及自身的资源来做出和完善自己的运营推广计划。

第五篇：商业项目招商思路

商业项目招商思路（大脑激情碰撞，多指教）

一：前言：

项目提出 “情景式休闲购物”的开发理念，以独特的建筑设计，休闲的配套设施，完善的商业业态布局等，使项目同时兼具购物、休闲、娱乐、美食等一站式休闲购物的功能，消费者购物、休闲也如同逛公园。项目距离商圈仅咫尺。项目本身采取先进的购物公园街区式布局，完善的客流引导系统，宽敞的四条主出入口，优越的泊车系统，空中连廊引导系统，项目建成后将形成莆田商业新核心区。根据本商业项目在地区特殊的商业定位，招商工作的开展，也随之成为本商业项目进程中，举足轻重的工作内容之一。但由于招商工作的不确定因素，本项目的环境前提，以及招商工作进行过程中可能出现的针对性行为，所以本报告仅做建议性使用。

二：目的：

打造该区域MALL，改善区域商业格局，完善区域业态完整性，争取在开盘期完成招商工作中前期确定任务，确定主力、形象店的入驻意向，确保全面招商的顺利开展。

三：招商计划开展前思考：

1.高定位的MALL经营理念与区域市场现状的融入性： 包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，现下已经成为众多商家追捧的经营模式，也激起了众多地产发展商对商业项目的关注。现阶段，众多的开发商、商家，把经营的目光

汇集在该区域一带，优越的地理位置，也给经营者带来经营信心。

2.计划招商实施的时机把握：

鉴于现阶段该区域，众多开发项目的定位都趋向于商业、居住、休闲、时尚的高品质结合定位。继续做招商等待，将有可能错过招商良机。

3.为商业项目发展远景造势，将有利于招商开展：

每个商家所关注的问题，就是消费者的消费观点和态度，对还没有形成的消费场所而言，打造项目卓然的品质、可预测的良好商业趋势、宣传永续经营理念、永续管理理念、与政府的经济口号共同出发。当地经济—区域经济—市场经济—预期效益，分阶段进行商务宣传，将成为招商的有力武器。

4.细致开展招商工作，锁定目标客户：

目标客户的明确定位：依据自身商业特色，寻找目标客户，清晰理解项目自身的商业辐射范围，运用复合宣传手段，招商先行，稳固市场在营销、设计、商业专业资源优势联合，看重商业运营目光放远，增强经营者信心有开辟市场，回报社会的决心。清晰理解主力商家的入驻思路、要求。

5.招商环境，本地不足外地补：

根据区域经济、物流环境、辐射人口、辐射范围的基本约束，招商工作的重心不应该脱离地区。除前期开展的大型零售企业招商等活动。

6.如何规避项目高层招商难：

目前商业地产还处在年轻阶段，大多大型商业地产的高层招商都存在各种各样的问题，究其原因无非就是人流量的问题，这也成为了很多商业项目的瓶颈。大凡经营者，在项目中所关注的问题：一：商业项目的经营理念；二：商业项目的管理理念；三：项目内的业态构成；四：项目未来的发展方向；五：项目所需的预热期；六：是否有专业的商业项目经营团队作为项目的支撑。

7.可能面临的招商问题：

国内外大型零售企业、连锁餐饮、金融配套等。这类企业拥有很好的口碑，很高的知名度，也有很旺盛的人气，有这类企业的加盟对整个项目来说，无疑可以起到较好的促进作用。但凡这类企业，对经营场所的选择、要求相对严格，对经营场所的规划、管理也有很高的要求。

8.分割式产权可能：

本项目的个人产权也可能是导致困难招商的主要因素之一，所以销售时期针对对投资方做经营委托协议。委托时间至少要与此类大型企业的经营年限持平。

9.预热期的工作开展：

商业项目的预热期的火爆效果，将直接的影响到整个项目营运后的商业效果，辐射力度，辐射人群等各方各面。如何有效开展预热工作，也成为招商工作内容之一。

三：招商工作开展的前期筹备事项：

1.招商手册：

作为与企业交流的敲门砖，招商手册要求简洁，突出项目优势、卖点，宣传项目形象，提升项目招商竞争力。

2．招商DV（PPT）：

在宣传手段中，最具有视觉效果的宣传材料，通过立体的视觉，配以对项目的语言描述，可以让目标客户对项目有更深度的认识和了解。

3．管理协议、公约：

MALL的管理模式也是经营者最关注的问题之一。

4．政府部门的支持文件：

作为大型的商业地产项目，能得到政府部门的认可、肯定、部分支持，可以将项目推向一个更高的平台。对即将开展的招商工作也能起到良好的促进作用。

5．项目配套预案：

经营者在进入项目前，总会做很多方面的考虑。如：标的价值、租赁期限、管理公约、优惠政策、开业时间等。

6．针对性政策：

由于项目高层的地理位置特殊性，应针对性出台相关优惠、前期如何支持等政策。

四：招商流程计划：

1.确定主力店、形象店入驻意向：

一个项目的招商进程是否顺心，很大程度上依赖于，主力店、形象店的入驻意向，例：麦德龙、永辉、沃尔玛等，国内外大型连锁零售企业，有了主力店的加盟，可以加强小商家、小经营户对项目经营的信心。

2.招商信息发布会：

第一阶段；初期铺路：针对大型零售企业，国内外连锁餐饮行业，举行一次高品质的项目座谈会，通过座谈会，向目标企业传达，本项目的突出优势、永续经营、管理理念，并争取通过座谈会达到实效。

第二阶段；全面招商：一个高品质的项目，通过运用座谈会的招商模式，并在座谈会上与大型企业签订意向协议，可以更好地激发，中、小型经营者，对项目经营的决心。

3.媒体宣传配合：

第一阶段：要为针对国内外大型零售企业、国内外连锁餐饮行业的招商，围绕项目地理位置、项目总体优势、项目永续经营、委托专业团队管理、承诺项目预热运营费用预算等诸多方面做宣传，可选用如：报刊，户外等硬广方式。

第二阶段：进入全面招商期，高调宣传，为已协议入驻企业造势，加大项目宣传。可以加强中、小企业的入驻决心。

五：招商工作时间计划：

为了使项目能够最大化地进入招商阶段，首先要确定的是大型零售企业，餐饮、银行等配套设施的入驻意向工作。但由于招商配套材料尚未完善，本计划仅做参考使用。

1.招商工作的前期资料挖掘、筛选、储备。

做为区域大型旧城改造项目，地区内的第一艘业态航母。要掌握招商的主动权，才能实现高品质的目标。在招商过程中，为了尽可能地节省时间，节约资源，在资料的整理中就应预先排除，无档次、小规模的企业。

2.初步接触

招商进入到实战阶段时，必须表现出本公司的专业水平及严谨的态度，因在目标客户确定入驻前，会提出对项目疑问，如：物流条件、管理方法、优惠政策、开业时间等，做为对市场的评估、入驻参考。

3.针对性接触

目标客户中，有可能出现与管理方共同经营，利益分成的经营者。必须充分把握各自的利益店，达成双方最大化的合作方式，以保证顺利确定该类大型企业的入驻意向。

4.全面性招商

在确定了主力店、形象店的入驻意向后，就可以开始实施项目的全面招商工作了，要以企业品牌、入驻效果为招商目标，以做活、做旺商场为目标。拒绝无档次、无规模企业的参与。

返租方案

1、返租方式

 返租期限：3年或5年

年回报：总房款的8％

回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用， 

回报期为2002年2月28日开始计。

 发展商回报偿付方式：

交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％的返租租金。

 风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。

 甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系

乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。

并在获得给付回报时扣除。

 甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。

乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担

这些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。

 开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。