房地产经营实习市场预测可能遇到的风险与对策★

第一篇：房地产经营实习市场预测可能遇到的风险与对策

五、市场预测可能遇到的风险与对策

1、可能遇到的风险

（1）由于房地产行业发展的迅速，国家经常出台政策，容易受到国家政策的左右。

（2）由于老龄化社会的加速，是具有购买力的年轻人的比例减少，影响楼盘的销售。

（3）房地产价格增长过快，楼盘的销售容易受到房地产大环境的影响。

（4）当代人很注重小区的环境，楼盘的销售很容易受到周边工业园区环境的影响。

（5）现在的人们很注重服务，售楼人员的态度对楼盘的销售也有很大的影响。

（6）楼盘入市时，与其他周边楼盘的开盘时间冲撞，造成看房、选房人群的分散。

（7）楼盘价格制定不合理，与其他同等楼盘价格差距太大，竞争力减弱。

（8）楼盘位于郊区，容易受到小区距市中心较远的影响，从而容易丧失部分在市区工作的购买人群。

（9）楼盘容易受到周边同等楼盘（如：富力湾、花溪苑）的影响，从而被其他楼盘吸引客户，影响销售业绩。

（10）楼盘的绿化对小区的销售有很大影响，很多人注重的是生活环境，绿化不到位容易是客户丧失对楼盘的兴趣。

2、对策

（1）开盘之前，要认识国家之前制定的房地产政策，充分分析对楼盘的具体影响从而对不同的国家政策做出不同的销售反应，尽量减少已经出台的政策对楼盘销售的影响。开盘之后，时时刻刻关注国家出台的政策，根据国家出台的不同的政策，不断地适时调整销售计划，还要充分的了解和理解国家出台的新政策，从而调整自己的楼盘，不但要做到不要使政策影响楼盘的销售还要聪明的做到让政策推动楼盘的销售。

（2）在楼盘开盘之前要意识到老龄化社会对楼盘的影响，主打年轻人群，要抓住年轻人的心里，不要失去年轻人这一主打群体，做一系列的以年轻人为主的推广。开售之后充分分析来看房群体的年龄，做出不同年龄不同对策的反应。

（3）由于近几年房地产的快速发展，楼价在不断的攀升，在楼盘开售之前销售人员要充分的了解房地产的大环境，并且要对这个大环境有一定的抵抗能力，和自己的认识。在楼盘开售之后，销售人员要有一定的稳定性，在销售的过程中不要受到房地产产业环境的影响。

（4）在楼盘推向市场之前，充分调查和了解楼盘周边的具体环境和拥有设施，最好

能排除周边的污染源，是楼盘不要受到周边污染源的影响，楼盘开卖后还要不断注意和留意楼盘周边的环境，做到早发现早处理，是楼盘的销售不要受到周边环境的污染。

（5）在楼盘开售之前要对售楼人员进行专业的服务培训，让售楼人员真真正正的体会到服务的重要性，在售楼正式开始后，要是时刻监督售楼人员的售楼态度，要不断的督促和让其改正在售楼时出现的服务问题。

（6）开盘之前，充分的了解其它相同周边楼盘的开盘时间，从而制定比较科学的开盘时间，不与周边和相近楼盘发生冲撞，宣传时突出与附近楼盘相比下自身的特点，和自身的优势，把自身的与众不同和优点传播出去，从而起到聚拢人群的作用。

（7）在楼盘开盘前，首先要了解同档次楼盘及附近楼盘的具体报价和具体户型，从而经过对比和根据自身的特点制定一个符合自身楼盘的价格，开卖之后要不断的关注房地产讯息和同档次楼盘的价格浮动，不断地调试价格，从而增强自身的竞争能力。

（8）楼盘开售之前加大楼盘附近拥有便利交通的宣传，让有选房、购房意向的人群了解小区虽然远离市区但是有便利的交通，不会影响平时的出行与生活。楼盘开盘之后，销售人员在介绍楼盘时要加大对交通方面的介绍，把“便利的交通”作为楼盘一大特色，让这一特色深入人心。

（9）开盘之前要充分对比自身楼盘与周边相同楼盘的不同，把一些优于其他楼盘的特色作为卖点加大宣传，主打小区的“西班牙风格”和“12城”的特色。开盘之后销售人员要适时抓住来看房人群的心里，把楼盘与众不同的特色宣传出去，让购房人群记住我们的特色，并被楼盘特色吸引住。

（10）要实现小区宣传时候所承诺的绿化率，做一个有诚信的销售商，让小区的绿化为小区整体加分，在楼盘开盘之前小区销售人员要详细了解小区的绿化特点，最好身临其境，把自身的感受传达给有购买意向的客户们。楼盘开盘之后，销售人员要对小区的绿化做出重点的介绍，把小区的绿化率传达给客户，让客户明白绿化率对于小区的的环境很重要，小区的绿化到位，同时小区的环境也就会得到提升。

第二篇：浅析银行在开户过程中遇到的风险与对策

浅析银行在开户过程中遇到的风险与对策

银行作为一种经营特殊商品的中介，必然是风险高发之地，开户业务更是风险的源头。有的冒名开户想洗钱，有的冒名开户想行骗。有的雇农民充当法人，开对公账户用于洗钱，有的骗公众冠以惠民合作协议的理由，让公众配合进行开立个入账户，每年付给公众业务推广收益。这就需要银行员工有一双火眼金睛，能识别出来哪些是人，哪些是妖。

随着人民银行反洗钱工作的深入，大额资金当日来当日走己引起各银行的反洗钱部门的监控，为了逃避监管，洗钱的犯罪分子就打起了分散成小额资金的注意，账户数量要多，就必然要求有众多的可控制账户。可是，众多的可控制账户怎么弄？现在银行开户都要求实名制，假身份证银行里进行联网核查立马露馅。现在的犯罪分子也很与时俱进的，身份证一律用真的，但是持身份证来开户的人却不是身份证上的本人，用捡到的或买到的身份证，找长相近似的人去开户。因为常年工作在银行一线网点，经历过许多冒名开户人员，单个冒名开户的被发现后被银行拒绝开户者有之，多人冒名开户被发现后被员工报警，最后被抓者有之。还有的被发现后表现的很是淡定沉着，有的就很惊慌失措。现在好多银行都上有身份证远程审核，发现可疑人员会上灰名单，再想用这张身份证开户无论是再换哪个网点都非常难了。因为能联网查到灰名单。

随着银行防范技能的升级，犯罪分子的骗术也在升级。冒名开户几无可能，那就实名开户。这就有了以下惠民合作协议的骗局。这种骗局的出台让银行人员都不得不佩服犯罪分子的智商！大家都知道现在的热词就是“互联网产品”，犯罪分子一定是善于研究人心的，他们也想搭乘这辆快车，达到自己控制账户，用于洗钱或转到地下钱庄，从而达到资金出境的目的。犯罪分子与公众签约惠民合作协议，声称为推广使用互联网产品业务，甲方每年付乙方给业务推广收益，乙方需配合甲方提供相关资料，并办理一张0余额的储蓄卡。乙方办理的储蓄卡在合作期间不能挂失，不能注销，不能使用，不得有任何损害甲方利益的行为。乙方如有违反以上规定。应主动把收益退还甲方。对甲方造成损失，甲方有权要求乙方赔偿并保留追究乙方相关法律责任的权利。为逃避银行监管，先收取客户身份证统一办理手机卡后，让客户到各个银行进行开卡及开通手机银行等业务，办理完毕，要求客户上交银行卡密码及手机卡。事后客户心里害怕有风险，来银行咨询，银行才知道骗局己升级到令人瞠目之势。银行已向客户说明账户管理办法，存款人不得出租出借本人?y行账户，建议客户销户。与犯罪分子签订的协议不符合法律法规，是无效协议。这是客户自己曝光的，那没有曝光的还有多少？银行能做的就是加大宣传力度，不要被犯罪分子的小恩小惠蒙蔽了心智，任何时候，出租出借本入账户都是犯法的。帮着犯罪分子骗银行到最后是骗自己。天上不会自己掉馅饼。

对私开户问题不少，对公冒名开户的问题也容乐观。犯罪分子为了达到洗钱的目的，一旦被发现又能金蝉脱壳，只能采取冒名开户了。实施手段就是从农村花钱雇个大妈或大叔充当法人，异地注册成立公司，现在工商局注册这块只要去注册就给办理。然后拿着营业执照和冒名法人的身份证，让代办公司去银行办理开户，或者让冒名法人本人持证件和营业执照去银行开户。各家银行均发现异地农民法人开户账户涉嫌洗钱者。有的银行尽职调查做的不深入的就被骗开户了。然后出现一系列的后遗症：法人电话空号或停机，联系人电话空号或停机，对账联系不上，注册经营地根本没有经营者。查账户明细大量资金分散转出几乎不留余额。涉嫌洗钱。银行只得关闭账户的非柜面交易渠道，调高客户风险等级，开展尽职调查。

还有一种是让别人当名义法人，自己才是真实的出资人，控制者。为了躲避当法人的风险：如果企业破产并负有个人责任，法人代表会受到将来再办企业时的诸多限制，如果企业触犯了法律，法人代表的人身会受到限制，例如拒不执行法院判决会被拘留，法人个人账户会被查封等。如果银行员工和法人聊会经营状况，名义法人会很茫然。有时候名义法人竟然不知道注册经营地在哪里。

银行既要注重经营，又要注意防范风险。银行不经营就没有利润，不抓风险范就等于没有航线的巨轮，会有触礁翻船的风险。两个指标都要抓，两手都要硬。开户是风险之源，银行人员要靠职业的敏感性，靠敏锐的洞察力，靠风险部门培训的知识仔细鉴别，把风险消灭在萌芽状态，看好银行的大门，把风险尽可能的拒之门外。

面对犯罪分子骗术的升级，银行要道高一尺，魔高一丈。堵截冒名开户，尽到自己的企业公民责任，造福百姓，稳定国家金融基石。对外：加强对公众宣传力度，健全宣传手段，严禁任何人任何理由出租出借个入账户，接受别人好处费，担任名义法人。对内：加强员工风险意识培养，讲解最新风险案例，充分理解“了解客户”原则，做好尽职调查。把好开户关。

第三篇：商业银行经营信贷的风险与对策研究

商业银行经营信贷的风险与对策研究

当前，随着宏观调控力度的不断加大，商业银行业务经营将面临新考验。为此，笔者拟对宏观调控背景下商业银行信贷经营所面临的风险作一透视，同时，提出相应的对策与建议。

一、宏观调控背景下商业银行信贷经营面临的新风险

（一）“二高一资”行业风险加大

南通地区“二高一资”行业主要分布在印染、化工和钢丝绳领域。相应客户风险点在于：一是规模较小，抗风险能力弱。如南通钢丝绳行业客户大部分的年产量集中在1万吨左右，销售收入在8000万元左右，均属小规模企业，抗风险能力不强。二是产品结构欠合理，科技含量不高。生产工艺水平大多偏低，附加值不高。三是环保门槛提高，行业风险加大。如印染行业因其生产过程中废水排放量大，废水实际处理达标率低，被环保部门列为重点排污治理对象。尽管大多建有废水处理措施，但处理工艺和操作管理普遍落后，一些产能较小的企业由于成本等因素难以做到达标排放，可能被勒令关停导致信贷风险。

（二）退税政策调整后外贸及出口加工型企业风险不断积聚

南通市目前的出口商品仍以化工、橡胶制品和钢丝绳等“两高一资”产品和纺织、服装、鞋帽、五金工具、玩具、木制品等劳动密集型、低附加值产品为主，退税政策调整在短期内将使商业银行客户中那些利润率低的中小型企业面临生存风险。一些利润率较低的中小企业，因其产品附加值不高，出口中的优势主要依赖低廉的价格，其利润几乎是靠国家出口退税来支撑，退税政策的调整将直接导致这类企业失去利润空间。南通市纺织服装、板材、五金工具、玩具等行业的出口企业都将因此处于微利甚至亏损的地步，造成企业预期利润落空。同时，出口企业产品转内销后将加剧国内同行业市场竞争风险，部分企业将会被淘汰。

（三）人民币升值将造成授信业务的不确定性。从总体上看，因人民币升值而明显受益的行业相对较少，而直接受到不利影响的主要有三类行业：一是出口比重较大的行业，包括纺织、电子、家电、医药、造船等行业；二是进口替代型的行业，主要是石化下游产品；三是产品国际定价的原材料行业，包括氧化铝、矿石有色金属等以美元计价的大宗原材料销售行业。随着升值势头的加剧，受不利影响的行业范围将进一步扩大，影响程度也将更加严重。随着这些行业盈利能力和偿债能力的下降，将增大银行在相关行业贷款的风险，对授信业务造成深远的影响。

（四）贸易型客户的经营风险变大。

贸易型客户易受国家宏观调控影响，在其上下游客户资金紧逼时，此类客户违约风险将逐步加大。

（五）多头贷款风险隐患日益凸现。

这类客户在国家银根紧缩时，只要有一家银行对其压缩贷款，极易出现多米诺现象。

（六）存款准备金率频繁上调影响信贷有效投入。近年来，央行频繁上调存款准备金率，以回收过剩的流动性。每上调0.5个百分点，对银行来说，都意味着潜在信贷投入空间的缩小，并进而影响整个盈利水平，挑战传统的盈利模式。

二、宏观调控背景下化解信贷风险的对策与建议

（一）树立科学发展观，理性规避政策风险。

要坚持科学发展观，正确处理好发展速度与发展质量、短期利益与长远利益的关系；要认真分析并理性判断经济金融大势，顺势而为，坚决避免与政策博弈行为；要高度重视国家宏观调控部门风险提示，把握好风险控制的关键点和贷款投入步伐；要深入研究当前热点行业、敏感行业的发展变化，严格落实贷款投向政策，切实防范经济景气波动带来的风险；要准确把握国家产业政策，制定行业授信政策，合理调整信贷资金投向；要适应国家经济调控政策的变化，适时调整信贷投放策略优化信贷资源配置，强化信贷风险管理，切实防范经济结构调整可能带来的负面影响。

（二）坚持有保有压，努力在发展中调整和优化信贷结构。

1、把好客户准入关，确保信贷资产质量。

一是要选准载体，积极营销优质客户项目贷款。加大对投资主体实力强、项目科技含量高、产品市场竞争力优、预期盈利加大的优势产业和板块经济的有效投入，以优质项目贷款支撑全行贷款总量的增加。二是锁定客户，大力营销优质客户贷款。重点选择承贷主体经济实力强、行业前景好、管理水平高、产品有市场、经营效益优的客户。三是本着“资产有效、信誉优良、比例适度、落实责任”的原则，有效支持小优客户发展，特别是对绣品市场、布料市场、装饰、建材市场、机电产品市场的个人优质客户，实行信贷倾斜政策。四是要通过建立激励机制，强化服务、提高效率、灵活定价等措施，在确保综合效益的前提下，有效办理低风险业务。

2、认真把握客户实际信用需求，合理确定授信额度。

认真把好授信关，做到该支持或能支持的要保证授信额度足额到位；不该支持或必须压缩的，确保压缩、退出计划到位。

一是优化信贷业务的行业结构和客户结构。要把控制因人民币升值引起的信用风险纳入到全行授信管理的整体流程之中，确定信贷业务的行业结构调整目标时，切实考虑升值对各行业的不同影响，同时，从分析企业资产负债和收入支出的币种匹配情况、原料和产品的定价能力、上下游企业的景气变化情况等因素入手，预测人民币升值对客户经营和商业银行的影响，适时调整授信业务的客户结构。

二是把握客户上经营性现金流结合客户生产经营周期及生产、经营计划和发展趋势，合理预测客户实际信用需求。

三是严格控制客户非正常、非合理的流动资金占用。对客户将流动资金用于固定资产建设、长期股权投资、拆借给他人或关联企业等非生产经营周转性使用的，一方面控制其新增信用需求，另一方面对存量信用制定压缩计划，确保流动资金贷款合理配置。

四是严格把握好授信额度的控制关：①对财务报表中出现流动资金倒挂的客户，一方面要严格控制新增授信，另一方面对已有的存量信用制定切实可行的退出方案，确保授信合理有效；②对贸易性公司授信，原则上不得超过公司正常合理库存量的两倍；③对劣化的原优质客户，上发生的增量信用，要求在新年内压缩到位；④对一套班子控制，多个企业名义经营的关联企业，限对其中一家核心企业进行授信。原已有多户授信的，要实行扎口授信，且不得采取关联企业保证担保；⑤实行授信属地扎口管理。原非属地行存量授信项下用信到期要逐步退出，不得周转使用。

3、严格授信担保，确保第二还款来源合法、合规、有效、足值。

本着“能抵（质）押不保证，能保证不信用”的基本原则。在投放方式上首选以“两证”齐全的房地产设定抵押，对核心资产抵押不足部分，考虑保证担保和其他担保方式。对保证担保贷款，保证人必须是已建立现代企业制度，产权明晰的非关联企业，信用等级动态测评符合商业银行AA级（含）以上信用企业标准，资产负债率不得高于70%，累计对外担保总

4、加强项目贷款管理。一是严格客户准入条件。对固定资产贷款要按规定先行评级、分类、授信，对达不到AA级及以上优良客户认定标准的、授信空间不足的，原则上不予介入。二是严格贷款条件。原则上要求项目资本金先行到位，贷款不得先于自筹资金到位并使用。对项目、土地、环保等合法性审批手续不完备的，不予贷款。其他客户也要取得相应的合规合法性审批手续。三是要把好贷时发放关。对贷款条件未落实的，坚决不予发放。对客户、项目情况已发生重大变化的，原贷款理由丧失的，停止发放贷款。对大客户、大项目要积极争取组建银团贷款等方式，防范贷款集中度和贷款无序竞争、贷后管理不力等风险。

（三）健全信贷退出机制，加快潜在风险客户退出。

按照“多退比少退好、早退比晚退好、进入的比退出的好”的原则，把退出机制贯穿于信贷管理的全过程，把主动性退出放到与信贷有效投放同等重要的位置，要主动性、预见性地压缩、退出潜在风险客户，腾出资源用于“三大两高一优”客户，不断优化信贷结构、优化信贷资源配置。

要明确潜在风险客户重点退出对象。一是受人民币升值和出口退税下调影响大、加工贸易受管制的出口型企业，随着用工成本、生产成本增加和银行连续加息导致利润率水平下降的企业，如纺织、服装、鞋帽、五金工具、玩具、木制品等行业的客户。二是环保不达标或环保设备运行不正常的客户。对辖内化工、钢丝绳、纺织印染、医药、水泥、造纸等高污染行业客户进一步排查，抓紧落实支持、控制、压缩和退出名录。对环保手续不合法、环保措施不到位或形式合法但实质违规的高污染企业必须采取果断退出措施。三是自身资金不足、负债过多，盲目投资，多头贷款融资的客户。四是自身积累少、技术含量和行业进入门槛低、主导产品缺乏市场竞争力的客户。五是担保存在瑕疵的客户，包括互保、关联担保、抵押资产变现能力差、担保能力差的客户。六是发展潜力和竞争力不强、高负债率、利润转移的客户，如两头在外的外资企业。七是发展前景不明朗，经营下滑，产品利润率下降的客户。八是部分资金困难、销售前景不好的房地产开发企业，对于一些资产负债率过高、土地收储量过度的土地储备机构也要加快退出。

在明确对象、分析排队的基础上，实行“名单制管理”，确保责任落实到位，台帐管理，逐月考核，序时推进。

（四）构建风险防范与化解的长效机制。以资本充足约束为核心，建立以经济增加值和风险调整后的资本收益率为核心的经营业绩评价体系，逐步形成以价值创造为导向的资源配置机制，使风险防范与化解行为更为审慎、稳健、长效。要实行信贷结构调控行长负责制，将信贷结构调整实绩与各级行行长考核挂钩，根据完成调整任务的好坏兑现奖惩。同时，实行严格的责任管理，严格界定各级各岗位的工作责任及处罚规定，严禁信贷经营中的越权操作、违规经营、帐外经营、打擦边球等不良行为。对潜在风险退出工作不力而形成不良贷款的，要逐笔落实贷款责任人，明确清收责任，限期清收，对因主观原因而造成不良的贷款责任人一律实行下岗清收，并实行新增不良贷款“买单制”。

（五）加速发展中间业务，努力拓宽盈利空间。

为有效消化贷款规模紧缩对银行盈利水平所可能带来的负面影响，一方面，要合理摆布实体贷款与贴现贷款的比例，最大限度压降不良贷款；另一方面，要积极促进经营转型，加速发展中间业务，推进盈利模式的根本性转变。

第四篇：市场调查与市场预测实习报告

市场调查与市场预测实习报告

-----立信市场调研有限公司

一、实习目的每学期放假前，根据课程安排，我们都要在学院实训中心的组织指导下进行实习实训，一般都是针对本学期的专业课程设置的。我们此次实训的项目是市场调查与市场预测，从二○○九年十一月十八号至十二月六号，为期三周的时间。

市场调研与预测实习旨在通过实践环节对所学市场调查与市场预测课程理论的进一步认识和深化理解。当今市场竞争日益激烈，低成本、准确和适时的市场营销决策对企业至关重要，市场调研通过运用科学方法，收集、整理、分析有关市场营销的信息，成为企业进行决策的基本前提和必要条件。市场调研与预测实习是依据大纲的要求及教学计划安排，在完成市场调查与市场预测课程学习后展开的。通过实习欲使我们正确认识市场调研的价值，灵活掌握市场调研的基本理论、基本方法和技巧, 能够独立设计、组织常规性的市场调研项目，有效运用市场调研的基本方法与技巧解决市场营销中的实际问题，同时进一步培养我们观察问题、分析问题、解决问题的能力，为毕业后能够迅速适应和驾御实际营销工作打下坚实基础。

二、实习内容

按照日程，实训第一天前往此次实习单位设在沙坪坝立洋商务大厦的重庆立信市场调研有限公司参观，并接受岗前培训及审核考试。在培训过程中，涉及到了我们在市场调查市场预测课程上所学到的几大要点：

1.确立调研主题

在进行一项市场调研工作中，首要任务就是要确立调研主题，只有明确了调研主题才能有针对性地开展调研活动。毋庸置疑，我们首先应该以客户的实际需要及实际企业问题为确定主题依据。当然，通常情况下客户就已经规定了我们所调研的范围。

2.制定调研计划书

做任何事情之前都要有一个比较完整的计划，所以在开始实习之前都要制定一个相对完整的实习计划，这样才能有目的、有计划地组织和开展资料数据的收集活动。

首先我们要进行文案调研收集整理调研课题的有关背景资料，第二进行观察法调研，取得一手资料，进行分析，第三进行设计和修改，在确定问卷之后进行询问法调研，最后对所得数据进行整理统计分析、撰写调研报告和实习报告。

3.展开实地调研

（1）观察法：

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观察法是通过实地观察，搜集一手资料。正如我们有些同学被分派到重百超市进行观察访问，记录那里的客流量，自有品牌商品种类，消费者购买自有品牌商品的情况，跟踪顾客记录其消费过程等。这些事情说起来不困难，但是要落实到实践上，真的是有些麻烦。

（2）询问法：

询问法是结合问卷设计的一般技巧，进行相关主题的问卷设计，要求设计出结构合理，紧扣主题的问卷。进行询问法调查时我们先要进行相关主题的问卷设计，再到各个调查的对象进行实地的问卷调查，在问卷调查是要注意样本的选择和问卷填答的完整性等问题。

在十一月二十四号那天接到了公司安排给我们的第一份项目。为期十四天的时间里，我所承接的项目是有关居民幸福生活指数抽样普查。话说是普查，实际上是为后续的抽样入户调查做好前期准备。在我们对各个所在地块儿的居民住户数做好充分地统计认证之后，调查访问员再进行后续针对性的入户访问。

短暂的培训介绍过后，我们就正式上岗了。期间，遇到的首要问题便是方向感不强、路线不明确。虽然我们每个人随身都携带着一份地图，可是地图上标注的地方与实地相差甚远。比较地图上的线线条条和实际的地理位置之后，我们反而更无从下手。所到之处，我们只能询问当地居民。但由于地图上所标注的某些地块儿不明确，或者在城市建设过程中，原有的建筑物和道路已经拆迁，所以，有些时候甚至连附近的居民也不清楚我们所咨询的地方。这种情况下，我们也只能按照自己的感觉确定出范围。

在统计楼栋和住户的过程中，我们的确遇到了培训过程中假设的情况。例如：原则上，每个地块儿的统计工作尽量控制在两三个小时内走完，而我们实际花费的时间往往要多出好几倍；第一天我们花去了一整天的时间把一个地块儿走完，结果统计出来的结果却并不符合要求。按照抽样标准规定，每个地块儿内至少包含1000户以上居民，而我们第一天统计的总户数还不足500户。这样一来，我们又不得不重新返工。第三种情况就是在划分地图块的时候，原则上商业用地、公园、写字楼、商场等是不能包含在内的，但是在我们所选择的地块儿有些时候会处在商业街边界，这个时候，我们总是很难确定自己所在范围的分界线究竟在哪儿；还有就是在走访的过程中，很多时候往往会引起小区居民的猜疑，甚至有些时候会遭到阻拦，我们的工作进而也就无法继续开展下去。

实地统计完成之后，接下来则是后续一系列繁琐的工作。当然这些工作我们也都留在晚上返回驻地之后再进行。每天我们都要对收集到的数据进行整理，并要写调研日记记录每一天的都要过程，以便在撰写报告是可以有资料作为参照。

在完成统计工作之后首先需要进行的就是绘制行走路线图。将走完的地块儿按比例绘制成草图，并在图上标注登记的楼栋数、楼栋门牌号、楼栋开口方向、所在区域内的路标路以及标出组成图块边界的具体路名，以备后期访问员能在最短时间内准确找到每一栋楼所在位置。这里需要注意的是，草图内不需要所有内容全部详细罗列，只需要绘制地图块内的示意图；而且每个抽样点需要在草图上详细绘制，并记录所抽取户详细地址。

接下来的步骤则是，按照“右手原则”标明行走方向。以地图块儿的边缘路段的“西南角”或小区入口作为起点，并在地图块儿上注明“S”代表起点，按“右手原则，见弯就转”的原则对区域内的每一条街道进行普查。依据右手原则，左手拐楼梯的抽样路线应从底层往高层按照总户数除以100的比例抽取逐层抽样；右拐楼梯的抽样路线则相反；简易楼的抽取同平房的抽取方法相同，按照总户数除以100的比例，统一在抽样节点左右抽取10户。还需要注意的是，每个抽样节点范围内的详细示意图也需要体现在示意图中，如果空间不够可以附图，以便访问员实地操作。

这样一来，一份完整的抽样才算完成。

三、实习体会和经验的总结

为期三周的实习时间里，我得到了老师、同学、以及很多素不相识的人的帮助、体会到了集体的力量，也感受到了走出社会的艰辛。

在这次实习中，我们每个人尽自己最大的努力去完成每一次的任务，同样我们学到了很多在课堂和书本上学不到的知识。在以下几方面我有着深刻的体会：

（1）学以致用，基本功要扎实

也许你还在抱怨课堂的知识枯燥乏味，没有意思，但请你认真想想，那些知识是以后我们在社会上立足的资本。如果没有经过这次实习我还不能认识到书本上知识的重要。以前总觉得书本上的知识枯燥乏味，根本没有多大的用处进而并没有认真牢固的学习掌握，在这次实习的过程中我才发现那些知识是基本，只有将基础打牢才会在工作中得心应手。知识掌握不牢固，应用不灵活，这是指导老师对我们的忠告也是我从这次实习中得到的教训。要想在以后的工作中学以致用，基本功就要扎扎实实。

（2）集体的力量大，团队精神很重要

工作往往不是一个人的事情，是一个团队在完成一个项目，在工作的过程中如何去保持和团队中其他同事的交流和沟通是相当重要的。这是我通过本次实习得到的一个收获。在这次实习中我们是以小组为单位去完成一个调研课题的，在这个过程中我们要保持交流和沟通，是个人的工作和集体的目标相一致。这次作为一个小组的组长我深切感受到要协调好组内的关系并做好工作是意见很难的事情，要让每一个组员尽心尽力的去完成自己的分工部分，又要不脱离整体的目标，还好我们的组员都明白这一道理，不仅尽力去完成自己的工作，在其他人需要帮助时也毫不吝啬的伸出双手。我想以后参加工作后我们要进入一个新的团队，我们要具有有与别人沟通、交流的能力以及与人合作的能力，并牢记团队的精神。

（3）为人处事很重要，社会经验多积累

作为学生面对的无非是同学、老师、家长，而工作后就要面对更为复杂的关系。无论是和领导、同事还是客户接触，都要做到妥善处理，要多沟通，并要设身处地从对方角度换位思考，而不是只是考虑自己的事。这就是我们要急需提高的方面，在实习的问卷调研部分，我们走上大街，拦截行人为我们做问卷，没有一个好的态度是没有人会愿意帮助你的，你与他人说话的语气方式决定你是否能得到他的帮助。对与我们来说我们面对的人实在不多，而社会上形形色色的人，要与他们打交道就要学会为人处事的方法和技巧。平时我们很难有这样的机会，通过这次实习我们学到了一些为人处事的方法，但那些是远远不够的，我们要在平时积极的去锻炼自己，积累社会经验。

实习结束了，但我们的人生才刚刚开始，我们要去学习的东西还很多很多。我们是刚出巢的小鸟，缺乏工作经验，不懂人情世故，工作态度不够积极，自主学习能力差。这些问题都要求我们不能放松，上大学不是我们的目的，我们要的是将来能过自己想要的生活。虽然只是一次实习，虽然我们学到的东西有限，但我们明白了很多，懂得了很多，只要我们能认真的去学习体会就会有提高和进步。“ 没有实习，就没有发言权 ” ,只有亲身经历过才会有那种超乎平常的感觉。我们与社会的接触并不多。其实学校要求我们参加认识实习, 无非是想让我们提前接触社会 , 了解社会 , 这样才不会在真正走上社会的时候找不到生活的重心。

第五篇：房地产经营与估价认识实习报告

认识实习报告

随着经济的发展、人类社会的进步，房地产事业受到众人的关注，房地产估价行业也受到广大群众的厚爱。

房地产市场政策、企业经营、消费者的消费模式、政府管理目标、政策法规等发生了巨大变化，政府对房地产市场的管理也经历了从培育市场、促进市场的调控，以保证房地产市场特别是住宅市场稳定为目标的转变。民众投资置业观念越来越理性，这更加需要专业的估价人员。

房地产估价是指专业的房地产估价人员根据特定的股价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值，进行估算和判定的活动。房地产估价是科学技术的有机结合，把客观的房地产价格揭示、表达出来的过程。

房地产估价的主要业务包括：企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及项目转让、抵押；城镇房屋拆迁；司法鉴定；课税；公司上市；企业改制、企业清算；资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

房地产估价扩展的业务范围有：投资顾问、房地产项目的前期策划和咨询、估价、建筑顾问、营销策划、销售代理、研究与顾问等等。这就要求房地产估价机构应努力实现业务多

元化，拓展生存空间，也同样要求我们学习多元化、多面化，具备丰富的知识。

在此次实习中，讲到天津市以及美国估价行业的状况，相比较而言，天津市房地产行业面临着巨大的挑战，存在的主要问题有房地产估价行业的市场化尚存不足，房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高，有关房地产估价的法规和管理体制建设尚不健全。两国最高、最佳使用分析的区别原因在于土地制度不同、土地规划水平不同、房地产市场基础不同。要促进房地产估价行业科学健康发展的对策，以科学发展观统领房地产估价行业的发展，加强理论研究和团队建设，不断提高从业人员的业务质量，顺应形势抓住机遇，把房地产工作做好做强，借鉴国外经营，加快房地产估价的立法工作。

实习后的收获

A砌块墙的整体性措施

⑴墙的接缝处理

砌块在厚度方向大多没有搭接，为了加强砌块墙在水平的整体性，因此砌块的长向错缝搭接要求较高。具体做法参见施工手册。另外砌块建筑还应在适当的位置设置圈梁。当圈梁与过梁位置接近时，往往用圈梁取代过梁。

砌块墙的竖向加强措施是在外角、墙的转角以及外墙交接处

增设构造柱，将砌块墙在垂直方向连成整体。

B 防潮构造

砌块的吸水性强，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒脚、窗台、还做好防潮处理。我们参观的公寓住宅楼就是在砌块墙的下部砌了5皮粘土砖，以做防潮。

C 不承重设置

为了保证砌块墙不承重，应在砌块墙的顶部与楼板相接处，应用粘土砖斜砌墙或留20毫米的空隙，用木楔打紧，后用砂浆填缝。

房地产估价相关行业的发展动态，有物业管理公司，物业管理企业实施多元化的基础，这就要求我们具有丰富知识。作为房地产经营与估价专业的学生，要求我们调整学习方法，以教师为主导的教学模式变为以学生为主导的自主模式，对专业课的学习应该目标明确具体，主动克服任何困难，不断提高学习兴趣，对待公共课要认识到其实用价值，努力把公共课的间接兴趣转化为直接兴趣。不断提高自身的综合素质和科学文化知识，多方面发展自我，不断深造自身能力，为房地产事业奋斗。