有效治理房屋拆迁难问题的对策研究（本站推荐）

第一篇：有效治理房屋拆迁难问题的对策研究（本站推荐）

当前，房屋拆迁是一个倍受关注的问题。城镇房屋拆迁关系到群众的切身利益，关系到社会的安全稳定。一个外带圆圈的“拆”字，承载着利益的调整，隐含着潜在的矛盾，弄不好就会问题频现，生出事端。而我县正处于加快城镇发展阶段，为保持合理的发展速度和建设规模，提高城市化的质量和效果，拆迁是必须的。可有些地方政府和工作部门惟恐避之不及，甚至

谈“拆”色变，影响到正常的城市建设，从一个极端走向了另一个极端，但如果能坚持用科学发展观指导城市建设，从城市发展的客观实际出发，有序开展，有情操作，只要拆得审慎、公平，做得合法，并对被拆迁户进行充分的人文关怀，城市拆迁就不再是烫嘴的山芋、带刺的蒺藜。

一、**县房屋拆迁现状

**县城市规划区面积为23平方公里，2002年起步入城镇建设快车道，截止2008年5月共对县城25个区域8万余平方米进行了房屋拆迁，今年将面临君山大道西延、龙湖南岸示范小区开发2万平方米的拆迁和城关市场扩改工程4户居民强制拆迁，总的来看，目前房屋拆迁存在几个明显的特征：

一是公有产权房屋比私有产权房屋拆迁容易做工作。其主要原因是：目前大部分拆迁项目都属县领导挂点的重点工程，各单位法人代表在拆迁利益上由于顾及自己的前程和“乌纱帽”，在经济利益拆迁补偿等方面就不敢进行深层次的探讨和较真，造成了正当合法的小集体利益受损，单位领导人两头为难等问题。

二是绝大部分被拆迁户工作好做，少部分被拆迁户的工作不好做，越是普通老百姓的工作好做，越是富贵人家的工作做不通。由于市民法制意识逐渐提高，尤其是《物权法》的出台，对老百姓的利益有了进一步的保护，同时也成了少部分被拆迁户的漫天要价的借口，有的是利用手中职权的影响严重阻挠正常拆迁；有的是自己不出面，由家属老人出面，自己在后面支持、出主意，能拖则拖、能躲则躲，为的就是比别人多补偿一点。加上现在新闻报道、媒体采访的放开，拆迁人、拆迁主管部门稍有不慎就上了镜头，大肆渲染，反面报道。不过同时也逼迫我们去加强和改进工作方法，成为规范拆迁行为的一种推动器。

三是重复建设造成拆了建、建了拆。主要原因首先是城镇规划缺乏远瞻性。存在一边规划一边建或者边建边规划，小规划不符合大规划，大规划又不顾及小规划的现象。也有的是新任领导为显示政绩，前任的规划他来就改，前任的建设他来就拆。再次就是党风廉政建设的落实不力。要想富，抓基建成为部分腐败份子“发财”的捷径，有项目上项目，没项目就拆迁，才用几年的办公楼就拆，拆完再建，其深层原因就是反正拆的是自家的办公楼，没有阻力，甚至还可以出政绩。

二、房屋拆迁的主要法律法规依据

当前确保我县房屋拆迁合法、顺利进行的主要依据有2001年6月13日国务院令第305号发布的《城市房屋拆迁管理条例》、2003年8月22日江西省人民政府令第122号发布的《江西省房屋拆迁管理办法》、**市人民政府吉府发[2004]21号发布的《**市房屋拆迁管理办法》、**县人民政府吉县府发[2008]5号发布的《**县城房屋拆迁管理实施办法》和建设部建住房[2003]234号发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》、建设部建住房[2003]252号发布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、**县人民政府吉县府字[2005]5号发布的《**县城区房屋拆迁补偿标准（试行）》。

三、治理房屋拆迁的几点意见和建议

一、严格控制城镇房屋拆迁规模。加强对拆迁计划实施的管理和监督，控制城镇房屋拆迁规模。凡不符合城市近期建设规划的拆迁项目，不予审批；凡前期工作不充分、补偿安置不落实的拆迁项目，不得实施拆迁，拆迁矛盾突出、上访数量居高不下的地区，除保证城市重点建设工程、危房改造、经济适用房和廉租住房项目外，一律停止拆迁。

二、追求人性化的拆迁理念。城市拆迁以部分居民和单位的利益损失为代价，这种损失不仅仅是经济的，还有情感的和精神的。在组织城市房屋拆迁的过程中，不仅要进行深入扎实的发动、及时到位的赔付，而且要给予被拆迁人更多的精神抚慰和人性化关怀，切切实实地为他们解决了一些实际困难，使他们拆的无怨无悔、搬的后顾无忧。历年的房屋拆迁实践表明，城市拆迁必须从以人为本的科学发展观的高度，设身处地的为每一个被拆迁户的具体利益考虑，处理好依法拆迁与有情操作的关系。同时，政府还应该表现出一种应有的善意与宽容，与群众站在一个“平起平坐”的位置上公平对话，在决策的形成、政策的制订、工作的实施上一开始就给予被拆迁户以充分的人性化关怀，并对群众的合理诉求倍加重视，积极主动地帮助群众解决好相关问题。只有这样，才能够把工作做到群众的心坎儿上，才能够恰当地解决好破与立、拆与建的问题，实现城市的可持续发展。

三、严格法

制化的拆迁程序。随着群众维权意识尤其是保护私有财产意识的普遍增强，对拆迁程序的合法性、操作过程的规范性提出了更高要求。各级政府应从自身做起，坚持依法行政、依法监督、依法推动城市拆迁，确保了拆迁工作规范有序、于法有据，既避免了不必要的法律诉讼，又树立了法治型政府的良好形象。

四、严格规范拆迁管理行为。严格执行拆迁许可规

定，全面落实城镇房屋拆迁管理规范化的各项制度，健全拆迁公示和听证制度，严格拆迁行政裁决程序，做到“阳光拆迁”。对违反城市规划及控制性详细规划，没有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件和拆迁计划，以及补偿资金，拆迁安置方案不落实的项目，不得发放拆迁许可证。

五、坚持合理化的补偿机制。城市拆迁，关键的矛盾是经济利益，任你给多少钱都不拆的毕竟是极少数。因此，多给群众一些补偿也是必要的。但要有一个度，通过完善赔付制度，有效控制抢建搭建行为，堵住房屋拆迁赔付的无底洞；通过四邻监督和相互印证，确保了测量评估的真实性；而增加对房屋装修等项目的补偿和建立以奖促拆的激励机制，则更加顾及了被拆迁人这一弱势群体的利益。我们发现，拆迁的圆满与赔付的公平不无关系，而把赔付做得的公平合理天公地道，则是化解拆迁矛盾、维护拆迁公正，有效推进拆迁工作的关键一环。

第二篇：浅析房屋拆迁问题与对策

浅析拆迁问题与对策

随着城市化，工业化发展，大批农民的房屋需要被拆迁。对于绝大多数老百姓而言，房屋是他们的安身立命的地方，是其最重要的财产，也是其保护自己人身安全甚至其它人权的重要载体，但是在房屋拆迁中，由于拆迂管理工作不到位，拆迂法律与补偿标准机构不完善，行政裁决和强制执行不规范适合，被拆迂人需求的中低价位房屋供应不足等原因引起大量的群众性上访事件，如何处理好房屋拆迁问题不但是经济发展的要求，同时也是社会稳定发展的需要。

一、房屋拆迁存在的突出问题

(一)从法律上看 ：

1、房屋拆迂没有直接的法律法规和规章可循到目前为止 我国没有对房屋拆迂的一 个专 门法律和规章，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迂的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》。

2、农村中农民法律知识缺乏，维权意识不强。对政府有关单位与开发商的13头承诺较易相信，没有签定任 何安置补偿协议，一旦农民的房屋被拆迁后就将农民的利益置之度外。

(二)从补偿上看 ：

1、利、偿范围较窄(1)我国房屋拆迁补偿基本上限于财产权补偿，而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿，事实上，被拆迁人在取得房屋所有权时，已经支付了相应的土地使用费，而在他们的房屋被拆迁后，这部分费用却未完全纳入补偿范围。(2)农民在拆迂过程中不仅失了房屋，而且他们的生活，工作都受到了不同程度的损害。有的村民要另寻生存地点，使其生活和就业的成本增加。

2、补偿安置不到位与不合理。(1)政府要对土地实行征用，房屋，称安置房屋还没有建设好，让农民自行安置到村的地方租房暂住，许诺安置房屋建设好就马上迁入。但政府有关部门和开发商让农民迁出后就再也不认帐了，使农民失地、失房、失去生活来源，真是苦不堪言。另一方面，虽然将农民拆迁户安置好房屋，但是没有得到有关养老保险与医疗保障，只是作一次性补偿，没有为农民臼后的生活提供必须的安排，由于农民不能再耕作和搞些农村副业，使农民基本生活得不到提高，反而比前更差。更有甚者，由于拆迁单位的资金缺乏有效监督或因资金不足，使农民的补偿资金不能及时到位，给农民带来很大的困难，生活来源中断，连最低生活保障也难以落实。同时农民因房屋拆迁带来许多不便和生活损失，如子女人学问题，生活成本增加(交通，管理费，就医等)，都困扰着农民被拆迂户。(2)脱离科学发展观的“以人为本”的原则。在房屋安置补偿过程中，通过对实地调查和当地有关部门关于农村房屋拆迁的规范性文件进行了解与分析，可从中发现，在农村房屋拆迁补偿上，普遍存 在着一种过分地看重硬性标准的倾向，实际工作中严重脱离 “以人为本”的原则，取而代之的是 “以硬件为本”。如在住房安置上，根据农民是否拥有本地户籍或家庭中拥有户口的人数来确定安置房屋的面积，同时结合原住房面积 的大小来折算，如一户人 有五口人，家中只有3人拥有当地户口，而该家庭居住面积是9O平方米，而根据相关比例折算只能安置到面积5O平方米的房屋居眭。如果没有当地村民户籍的则可能得不到补偿。至于对拆迂房屋中弱势群体(老人，残疾等)，则只是统一给予安排，领取到政府给予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于为人民服务的采旨。

3、补偿费用和标准偏低。政府直接规定拆迁的补偿费用和标准，末进行房产评估，不与被拆迂户进行协商，或进行协商没达成补偿协议的情况下，只向拆迁户作最后的 “通牒”。

二、农村房屋拆迂问题的对策和建议

(一)加强对农村房屋拆迁法的制定和完善。

权力来源于法律的授权，权力的合法性也来源于法律的规定法律是保障农民利益的根本之源。面对农村房屋拆迁主体。补偿安置，处理程序没有具体的法律可适用的情形，在加强立法的同时，必须对相关法律法规进行修改和完善。建立农村房屋拆迁法律制度。可以从以下方面着手。在农村房屋拆迂的主体上，农村房屋拆迁主体应由政府部门及村集体组成。政府部门在组织实施房屋拆迁进程中作出规划，而村集体组织进行监督，这样的形式，两者共同合作。在房屋拆迂补偿上，对于补偿对象，所有人不得以是否有房屋产权证为标准。补偿标准可给权省，市及地方人民政府根据本地 区的发展水平，结合被拆迂房屋的重置成本等因素综合考虑。而大旺白沙村经济比较低下，因此，补偿时必须符合实际。同时，要经过较为科学，完善的价格评估程序，合理确定被拆迁房屋的货币补偿金额，充分保护被拆迁人的合法权益。补偿费应及时足额发放到被拆迁人手中，以保证拆迁工作的顺利进行。在拆迁安置上，农村房屋拆迁应按照有生产用地，生活方便，节约用地的原则，选择好安置点。要符合农村集镇和中心村建设的长远规划，交通便利等。房屋拆迁后，应为拆迁人安排好临时居住点，并发给相应的搬家补助费，新房的建设问题，政府部门可授权村集体组织实施，相关费用凭实际支出安置费中列支。现农村房屋拆迁处于无序状态，完善农村房屋拆迂方面的法规不容迟疑，从而使农民房屋拆迁工作有章可循政府应加大对农村农民法律知识教育，提高农民的维权意识安排专业人员为农民提供法律指导，法律咨询和法律援助。面对补偿资金不到位，拖欠等现象，引导农民通过合法途径解决，维护自身权益。政府部门也要加强管理与监督，使发放给拆迁户的资金到位。这样做不仅有助于保护农民利益，而且有利于整个社会的稳定和经济发展。

(二)在拆迁补偿上，可以考虑采取如下几种补偿方式。

一是货币补偿方式，货币安置补偿是市场经济条件下房屋拆迁一种新的安置方式，通过货币支付形式把被拆迂房屋户的安置房屋推向市场。补偿费用除了包括房屋及其附属物补偿费，土地使用权外，还应包括一定的精神损害赔偿金。经济学者茅以轼认为必须提高现行的补偿标准，他建议应在市场价格的基础上再加 1O％比较合适。④货币安置补偿标准要以原地搬迂实物安置标准作为测算的主要依据。从价格上给房屋使用人一次性购房款额应达到本地段安置房的成本价比为合理。对被拆迁房屋所有人，拆迁人一般应按房屋的安置价格结合成新评估作价补偿，因此拆除自有自用的私有房屋，拆迁人按上述除一次性货币购房款外还应给一笔拆除房屋补偿费。同时对被拆迁房屋户的这种一次性货币补偿的 “买断”方式，要建立相关的养老保险和医疗体制，保障农民拆迂户应享有的权利。因此，当地政府应根据情况建立起符合村民的养老保险和医疗体制，使村民能够得到基本的生活保障。二是在住房安置时，要坚持让利于民，最大限度地考虑被拆迁人的利益。一方面要坚持“以人为本”的原则，想方设法确保被拆迁户拆迁安置后的实际生活水平有所提高，要注意照顾村中不同需求对象对住房置换面积的多样性需求。农村房屋拆迂需要取消以户籍及有关条件要求为硬性标准的规定。要根据具体面积和人数来安排，在安置标准上可以这样：(1)一至二人户，原面积不足4o平方米，安置面积为40平方米：原面积在40至80平方米，按原面积安置：原面积超过80平方米的，安置面积为80平方米。(2)三人户，原面积不足50-T-方米的，安置面积为5O平方米；原面积在5O至11O平方米，按原面积安置：原面积为超过1O平方米的，按原面积安置1 10平方米。(3)四人

以上户，原人均面积不足15平方米的，人均建筑面积15平方米安置；原人均建筑面积在15至35平方米的，按原面积安置：原人均建筑面积在35平方米以上的，按人均面积3S平方米安置。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处合法住房的，应合并计算其原住宅房的建筑面积这样就可以很好地照顾到不同家庭的情况。例如，对单身老人或 老龄夫妇群体来说，原有面积大都在100平方米左右，还给他原有住房面积，置换成两套住房，一套自己使用，一套出租流转，可以辅助解决养老生计。他们虽然享受医疗和养老保险，但已经完全失去社会工作能力。实践证明，以这种的置换方式，能够有 效化解相当～部分农村老人的生计困难。再比如，对身边有婚龄子女同居的农民，也应考虑到他们子女的婚嫁住房需要，适当调整和加大置换面积。还有，为了保障农村独生子女国策的长效实施，住房置换也应体现某种优惠等等。另一方面对村中那些生活有特殊困难的被拆迂户要采取一些特殊的优惠政策，使他们亲身感受到党的政策的温暖，千万不要动不动用法律法规吓唬人，要以一个平常心进行换位思考。在建立被拆迂房屋农民基本生活保障制度的同时，规定对被拆迂房屋农民中的特殊困难群体，包括以往历次征地己安置和保养的人员，凡符合要求和最低生活保障条件的，允许其按照有关规定申办和享受最低生活保障。同时可设立住房保障线，对被拆迁的特殊困难户给予照顾，规定被拆迂农民获得的货币补偿款金额低于本市当年最小户型的经济适用房总价，拆迁人应当将其拆迁补偿款补足到这一标准，保证每一户被拆迁农民至少都能得到一套最小户 型的经济适用住房。三是对于土地征用拆迁房屋的补偿，可以采用 “分年补贴” 建立 “以土地换社保”的新机制，建立起以土地经营权为中心的 股份合作制，让农民拆迁户以土地入股的方式，使农民成为集体资产或股份有限公司的一个股民，赋予了农民长久拥有集体资产 股权和分红权利，而不至于有些农民用完补偿费，使日后的生活 失去了经济来源，成为 “贫民”。这种“分年补贴”的长久保障 方式，有效地保障了农民生活。总之，农村房屋拆迂补偿应遵循 公平的原则，公平地补偿符合市场经济的要求，有利于社会的安定。

(三)在政府行为上，要做到如下几个方面 ：一是政府必须从商业性的拆迁活动中完全退出，要转变观念，改变直接进行房屋拆迁或者代替拆迁人进行房屋拆迁的错误作法。政府专心扮演裁判员的角色，切实转变职能，依法行政。拆迁管 理部门要与拆迂单位、拆迁评估机构分离，确保拆迁管理部门独 立、公正地履行行政管理职责。即使是农村基础设施、农村公益 事业建设项目，也应当成立项目法人或委托具有独立法人资格的 企业去承担，主管部门决不能直接充当拆迁人或者接受委托拆迁。总之，村中房屋拆迁时，本地政府都要以正规程序来进行，有相应部门管理。二是对于大旺本地政府转授权行政方面，要严格根据立法法 的规定，被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力，被授权机关不得将该项权力转授给其他行政机关。按照 《立法法》第八条规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。《宪法》第六十二条规定，基本法律的制定主体只能为全国人民代表大会。因此，从法理上说，拆迁房屋应由宪法等相关的上位法作出规定，并符合严格的法定条件三是地方得到行政授权行政中，可以建立起法治化的利益表达机制，把农民的利益表达行为纳入法治化轨道，提高部分执法人员的素质，对于上访的农民要耐心积极对待，使农民的利益能够得到充分的表达，又能使政府行为受到严格规范。总之，完善局面房屋拆迁工作，保护被拆迂人的利益，是十分重要的，需要政府，社会、人人共同努力。

第三篇：浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策

浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策

房屋拆迁工作是城市建设中的一个重要方面和重要环节。房屋拆迁工作的平稳进行，对推动地区的经济社会发展和城市建设，改善城乡环境和广大被拆迁人居住条件，保障各项重点建设工程的顺利实施等各方面均做出了积极贡献。

在房屋拆迁工作中，房屋拆迁评估工作又是此项工作中不可或缺的一个重要环节。房屋拆迁评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。分类评估是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照区位、结构、用途等分类进行的房地产市场平均价格的评估。分户评估是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估。按照相关规定，“拆迁分类评估价格可用以指导拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋补偿金额„„”;“房屋拆迁管理部门在行政裁决时，对逾期不申请复估和评估技术鉴定的，应当根据分户评估报告确定对被拆迁房屋补偿金额„„”（《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》湘建房（2004）264号第七条、第二十八条）。由此可见，房屋拆迁评估的结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。

通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁补偿谈判无法达成一致，进而影响到整个拆迁工作的进展。

房屋拆迁因土地性质的不同分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。对此，笔者作为一名从事房屋拆迁评估的工作人员，结合自身体会，将在上述两类房屋拆迁评估工作过程中遇见的问题及对策简述如下……

一、对已建项目性质、用途、权属、面积、结构、成新（建筑年代）、层高等因素的认定及对策

在城市房屋拆迁中，相关文件有明确规定：《湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法》（湖南省人民政府令第157号）第七条：“被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途以房屋权属证书为准;权属

1证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。”《湖南省建设厅湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房（2004）264号）第十四条进一步明确了：“被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。当事人对被拆迁房屋性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认;当事人对被拆迁房屋面积、权属存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认……”

以上条例，均存在一定行政管理思维。在城市拆迁中，“住改非”的情况是较多存在的，如何确定此类房屋用途、性质也是拆迁当事人双方关注的焦点。笔者认为在进行房屋估价时应综合考虑被拆迁房屋的实际用途而不应仅看其房产证或其他档案记录文件。因为产权证明等文件记录中标明的用途不能对抗实际用途。既然房屋所有人对房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，那么所有人当然可以改变对该房屋用途。这是对私有财产权利的尊重，也是尊重房屋自然属性的体现。当然实际用途的是终认定，还需要管理部门制定相应统一的认定标准，如对需要认定为“商业用途”的房屋，须由被拆迁人提供营业执照、税务登记证明及完税凭证等相关资料作为实际用途认定的依据等等，至于经营年限要求等细节方面要求可由相关部门根据各地实际情况予以确定。

城市房屋的用途、性质等关键因素确定后，其他如结构、成新（建筑年代）、层高、楼层、朝向等均应由估价人员在项目外勘时与产权文件一一核实查证，以上因素都应在评估中予以考虑。评估过程中，除估价人员应用日常经验数据进行评估修正以外，相关管理部门亦应组织制定统一的调整修正系数供估价人员使用，尽量地避免误差并求得客观公正的评估结果。

以上可见房屋产权资料在拆迁评估中的重要意义。它是估价时必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权等权益的有效法律凭证。它包括房地产产权证及土地使用权证，土地出让（转让）合同，建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。理清房地产产权状况，既是估价工作中的难点，又是正确估价的基础，也是估价师首先要解决的问题。

但是，在进行集体土地上的农村房屋的拆迁评估过程中，笔者发现它们中的大部分都未发房屋所有权证等相关产权资料证明，那么相关因素的认定问题较之城市房屋拆迁来说又进一步凸显出来。比如：用途问题，评估时会碰到有些被拆迁人利用道路或院子搭建一些简易工棚，面积从几个平方米至几百平方米不等，内置一些基本生产工具等，或作为加工场地等，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这必然会使评估结果发生偏差。对此类问题，应由估价人员在现场将实际情况记录在案，要求被拆迁人在记录上签字并有村上有关人员见证签名，同时向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地区的拆迁评估有据可依;结构问题，集体土地上的房屋情况多样，有的是主体结构为砖混而非承重部位为木结构；有的下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差。在评估时碰到主体结构而非承重部位为木结构或简易结构时，可采取房屋重置价分项进行评估。在估价中一般看主体结构所占比例。对横竖各半的两种结构可采取分开估价，再合二为一作为该房屋评估价;建成年份问题，由于多数集体土地上的房屋缺少房产证也无建房资料，而在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，同时由于部分被拆迁人可能在拆迁公告公布后又对房屋内外墙重新进行贴饰和粉刷，这又进一步加大了估价人员对房屋成新认定的难度。因此，评估人员在现场查勘时除询问相关人员外还需作更详细的观察以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列对被拆迁人房屋实勘所判定的结构、估计成新率（建筑年代）、重置价等内容，召集村长、书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有一个正确的估价;其他问题，在评估时还会碰到诸如层高不同，如有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把工作做细，评估结果都会发生偏差。从理论上讲层高不一样造价就不一样，按不同地区文件，层高每增加数厘米房屋价值就会按该结构价增加数个百分点。实际评估中，大梁、圈梁及底层架空层问题可套用重置价分项结构价，对于平套结构价，那么高出结构价部分的操作可按“结构问题”中所列进行操作。

二、对突击建房、突击装修、抢种补种问题的认定及对策

在评估过程中还会碰到被拆迁人在拆迁公告发布后突击建房、突击装修的问题，该问题在城市房屋拆迁中只要凭产权证就很简单，因为拆迁公告公布后房屋拆迁主管部门将“书面通知土地、规划等有关部门暂停办理房屋的新建改建扩建、改变房屋用途和土地用途、房屋

租赁等有关手续。”（《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第十二条），因而拆迁公告公布之后的突建房屋是不可能办到产权证明的，那么该突建部分可作为违章建筑认定。又根据“拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。违章建筑和超过批准时限的临时建筑，以及征用土地公告颁布后擅自进行的房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿”的政策，对此类突建房屋及突击装修部分的价值是不予评估且不予补偿的。

而上述突击建房、突击装修的问题在农村集体土地上房屋权属管理不完善。所有权证资料本身不齐备的情况下，在进行评估时即使估价人员可明确判定其房屋为突击修建、装修的，也难以简单将其定性为违章、临时建筑或突击装修的部分。解决此类问题一是要作好政策宣传，二是由有关部门在拆迁公告公布后尽快地对各被拆迁户的房屋面积、装修等各项情况及时查勘并作好影像资料的保全记录。此外还要依据当地有关部门对村民居住房屋的标准面积和超标准后怎样处理的文件，由估价人员按实情记录评估，对超标部分交由有关行政部门处理。还没有制定相应规范文件的须向有关部门反映并协助有关部门制定相应评估补偿标准的文件等。

有些集体土地上的被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移，防不胜防。对于要求估价人员对此进行现场清点估价的，解决此类问题最好的办法是在拆迁公告公布后请村里的有关人员尽快地配合估价人员进行现场清点，在清单上请被拆迁人及村有关人签字，这样做才会有据可查并收到事半功倍的效果。

三、对在建工程项目的补偿问题

对于城市居民或农村集体土地上村民的正在建造的房子，当房子造到一半土地被征用了的情况应如何评估补偿价格呢？在实践中，新房在建工程补偿一般是以实际完成工程量的重置评估价格进行协商补偿。当然，被补偿的在建工程必须是已通过了规划报批手续，持有建房许可证等合法的在建项目。

四、宅基地范围内的副业棚舍、附属物的补偿问题

宅基地上的副业棚舍和其他附属物，按有关国家建设征地财物补偿标准规定补偿。补偿标准是根据国土资源部、建设部的有关规定和参照建设工程分类的预算定额标准并结合本市的市场供求综合因素确定的，其中分为农田基础设施、非居住房屋及附属设施、畜禽类、水产品（养殖业）、种植业、苗木花卉等。对未列入补偿标准范围的产业或物品，则采取双方协商形式，这些补偿不计土地使用权基价和

价格补贴的补偿因素。

五、改制企业房屋的评估补偿问题

改制企业在城市旧城改造中的房屋拆迁是近几年新涉及的问题，由于改制是“一企一策”，企业改制后，其房屋所占用的土地使用性质繁杂多样，有出让、转为租赁、保留划拨、土地使用权剥离或部分剥离等多种形式。对不同土地使用性质的房屋评估补偿，现行政策没有明确规定。

解决改制企业的房屋评估补偿问题，要按改制企业占有的合法权益与主张补偿权利相一致的原则，在拆迁评估时，应依据改制时所付出的改制成本取得的完全权益为前提，遵循“谁投入、谁占有、谁受益”的原则进行。凡改制企业所使用的被拆迁房屋，在改制时包括所使用的国有土地一并进行资产评估列入改制成本的，就可享有完全的房地产权益，按市场评估价全额补偿给改制企业。对企业在改制中，仅对房屋建筑物作为资产评估，未将土地资产列入改制评估范围的，因其占有的房地产权益不完全，补偿不应包含地价因素，但为了有利于拆迁，在拆迁评估时，可按照完全的房地产权益进行市场评估，然后在评估额中参照土地出让的标准作适当比例扣减后，再全部补偿给改制企业。

笔者在近期所做的拆迁评估工作中发现，在改制企业的补偿评估中，许多评估人员忽视了该项重要因素，未能细致调查各被拆迁的改制企业的相关改制资料，其评估报告中对各被拆迁单位所适用的评估标准（如在确定改制企业的土地类型、界定土地用途及对土地评估结论是否需扣减出让金等）具有较大的随意性，这可能使评估价值与实际情况相偏离，而评估结论的准确性将直接影响到当事人双方的利益，如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任。

总之，拆迁评估工作的重要性是不言而喻的，要做好这一工作，必须有行政管理等相关部门的充分重视及积极配合，相关部门应针对拆迁中出现的问题也进行了深入的研究和探讨，提出了完善城市房屋拆迁评估体系的建议，制定并进一步完善与拆迁工作息息相关的各项拆迁评估工作的指导性意见、管理规定，如文中所提及的“改制企业拆迁评估指导性意见”、“集体土地上房屋及附属物评估管理规定”等等。选择有代表性的房屋装修标准及相应的调节系数标准进行公示，并进行装修评估指导价、房屋重置价、区域房屋市场价、基准地价标准的适时更新……

房屋拆迁管理部门要充分认识到做好拆迁工作对于促进经济发展和维护社会稳定的重要性，增强紧迫性、责任感，认真研究拆迁当

事人关心的热点和难点问题，寻求解决老百姓反映强烈、矛盾突出问题的方法，让被拆迁人理解拆迁、配合拆迁，积极地进行各项拆迁政策的宣传工作，使拆迁各方当事人及被拆迁当地的居委会、街道办事处或者是村委会、集体经济组织等均能在拆迁过程中积极配合拆迁评估工作人员做好项目查勘，数据认证等各项工作，使评估工作能更加细致到位，因为只有拆迁当事人才最了解估价对象的细节特征和独到之处。估价人员只有仔细听取拆迁当事人的意见，检查自己估价报告的完整性和准确性，才能发现问题及时纠正或通知测绘机构重新查丈，作出客观公证的评估报告。一份客观公正、准确完整的评估报告，也是拆迁工作顺利进行有力保证，拆迁工作顺利进行又将为经济社会发展和城市建设做出积极贡献。

以上为笔者在拆迁评估工作中的数点浅见，未尽不足之处，望予批评指正。

第四篇：拆迁问题研究

拆迁问题研究

拆迁是城市建设进程中不可回避的一个事实，必要的拆迁既可以改善人们居住质量，优化人居环境，还可以提高城市品位乃至促进城市经济建设的进步。应该说厦门的拆迁环境是好的，相关的拆迁法规也是较完善合理的，这一点从当前的一个交易实情可以看出：哪里有拆迁，人们并不是急着卖房子，那里的房子反而成为购房者青睐的对象。但是毫无疑问，拆迁总会给人们的生活带来这样那样的影响，比如家庭内部长期累积的隐性矛盾因此显现，对新住区生活的不适应等等，加上拆迁过程中的个别不当行为，种种因素叠加在一起，就容易产生这样那样的问题。厦门新一轮跨越式发展以及构建和谐社会的深入推进需要有更加完善的拆迁环境，而拆迁环境的完善又需要拆迁各方当事人更加理智的思考与积极配合。

补偿标准是否向被拆迁人倾斜？

考虑到被拆迁人在拆迁过程中处于相对弱势和被动的地位，我市城市房屋拆迁法规在补偿标准方面向被拆迁人做了哪些倾斜？

解答：我市赋予了被拆迁人在补偿方式、安置房地点等方面的选择权，这是严格依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的。除此之外，厦门拆迁补偿上还有许多优惠措施。比如说，被拆迁人在搬迁期限内完成搬迁的，无论是选择货币补偿还是产权调换的，都可获得区位房屋补偿价10%的奖励。实行异地安置的，即安置房屋距拆迁房屋直线距离在5公里以上的，当被拆迁房屋的市场评估单价低于所调换房屋市场评估单价（不含楼层调节价）的，同等面积部分不结算差价。为鼓励货币补偿，凡选择货币补偿的，相对于选择产权调换的，除市场评估价较高的房屋外，均可享有一定数量的补贴金额。此外，对于低收入经济困难家庭，设置了基本保障建筑面积，且对超面积购房款给予缓交或适当减免。

问题2

拆迁补偿能否讨价还价？

城市房屋拆迁按市场评估价补偿，在多数人看来，市场评估价就意味着可以讨价还价，是这样的吗？

解答：按照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋的补偿金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。如拆迁当事人对评估结果有异议，应通过书面申请，要求评估单位重新复核。对复核结果仍有异议，可以向专家委员会申请鉴定来解决。经法定程序产生的评估报告所确定的评估价格是法定的补偿价格，拆迁当事人双方不得擅自提高或降低，也不能将其作为协商补偿价格的参考。因此，拆迁补偿并不适用民事活动中的讨价还价。

问题3

不同项目的拆迁补偿标准是否一致？

目前，与市政公益事业项目相比较，房地产开发项目拆迁难度较大，被拆迁人漫天要价、不配合拆迁的现象比较多。那么房地产开发项目的拆迁补偿标准是否高于市政公益事业项目？

解答：国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿标准为被拆迁房屋的房地产市场评估价格。市政公益事业项目及房地产开发项目在补偿标准上并没有区别。如果二者的补偿标准存在区别，那么对因市政公益项目而被拆迁的居民而言，是显失公平的。因此，从立法角度上看，二者的补偿标准应保持一致。

问题4 拆迁法规对拆迁人、拆迁公司有什么基本要求？

在拆迁过程中，与被拆迁人接触最多的是拆迁人、拆迁公司。被拆迁人的合法权益是否受到侵害、拆迁工作能否顺利进行与他们的工作态度、政策水平、方式方法息息相关。

解答：拆迁法规要求拆迁人、拆迁公司应做到诚信、公正、文明、依法从事房屋拆迁工作。具体地说，第一，要学会换位思考。在工作中，从“假如我是被拆迁人”的角度思考问题，尊重被拆迁人。做到以情动迁、以理服人。第二，确实做到公开、公平、公正拆迁。要做到拆迁法律、法规面前人人平等，拆迁补偿标准前后一致，拆迁过程公开透明。第三、对被拆迁户要做认真、细致的思想工作。特别是对于经济困难的弱势群体应多给予一些关心和理解。第四、必须持证上岗，充分理解掌握拆迁法规、政策。在与被拆迁人商谈时必须做到实质性协商，对于拆迁补偿安置协议示范文本所涉及到的内容都要面面俱到，不能走过场。

问题5

评估机构应如何规范评估业务？

城市房屋拆迁按市场评估价补偿，如果评估机构评估的补偿价格高于正常市场价，拆迁人的利益将受到损害；反之，被拆迁人的利益也会受到损害。因而评估机构的评估行为成为拆迁当事人双方关注的焦点。

解答：拆迁补偿价格原来由政府定价，现在转为由评估机构根据市场行情定价，这就要求评估机构在评估过程中要切实做到独立、客观、公正，否则就会侵害到拆迁当事人双方的利益。在拆迁的评估过程中，首选市场比较法，因此案例的选取是关键，评估机构要认真对待，必要的时候要到现场调查、取证，以确保选取案例的准确性。同时，在选取二手房交易案例时，还应考虑剔除因合理避税而低报交易价格及交易价格包含装修费用的情况，避免影响评估结果的准确性。此外，评估机构对拆迁当事人双方提出的复核申请应认真对待，不能偏袒任何一方。

问题6

行政裁决在拆迁中有什么作用？

目前，部分被拆迁人对行政裁决的抵触情绪较大。能否对行政裁决在房屋拆迁过程中的作用作个说明？

解答：拆迁当事人双方经协商达不成协议的，任何一方均可以向拆迁主管部门申请行政裁决。拆迁裁决是拆迁主管部门以居中者的角色做出的，如果当事人双方对裁决书不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。如果拆迁当事人超过三个月的起诉期没有提起行政诉讼的话，表明他们接受并已认同裁决。这时裁决书与签订的拆迁协议具有同等的法律效力。

问题7

为什么要进行强制拆迁？

随着全市房屋拆迁项目的不断增多，强制拆迁量也随之增多。从表面上看，这与构建和谐社会似乎是相矛盾的。

解答：这是个比较敏感又难以回避的问题。大多数人认为，强制拆迁与构建和谐社会相抵触。其实，构建和谐社会的实质是为了维护社会的公平与正义，而拆迁裁决与强制只要是依法实施的，其目的是为了确保拆迁补偿标准在所有被拆迁人面前人人平等，让积极配合拆迁、早签协议早搬迁的被拆迁人不吃亏，让漫天要价、无理取闹、不配合拆迁的少数被拆迁人占不到便宜。因此，拆迁裁决和依法强制拆迁是为了维护整个拆迁项目的公平与正义，这与构建和谐社会的本质是一致的。

问题8

拆迁涉及家庭成员内部纠纷如何处理？

房屋拆迁让一些家庭内部长期累积的隐性矛盾显现出来，对此类家庭成员内部纠纷的处理，往往影响到拆迁的顺利与否。

解答：有些被拆迁房屋业主已过世，但是继承人较多，在拆迁过程中继承人相互之间争夺房屋使用权现象较普遍。对此类家庭成员内部纠纷的处理原则是，被拆迁房屋与产权调换的安置房屋保持“三不变”原则：一是保持所有权人不变；二是保持使用权人不变；三是保持代理人或代管人不变。具体的说，被拆迁房屋产权证上写谁的名字，安置房产权证上就写谁的名字，被拆迁房屋的钥匙归谁持有，安置房的钥匙就归谁持有。对家庭纠纷的处理只能通过家庭成员之间协商或通过司法诉讼途径解决，拆迁人、拆迁公司、拆迁主管部门均无权改变其现状。

问题9

被拆迁人如何保护自身的合法权益？

对许多市民而言，拆迁是影响生活的大事，市民应如何理性地应对城市拆迁，维护自身的合法权益。

解答：被拆迁人应提高依法要求拆迁补偿的意识，学会依法维护自身的合法权益。特别是对拆迁的评估报告，如果认为不合理，应主动书面申请复核或提请专家委员会鉴定。而不要采取不让丈量、不让评估、不参加协商等回避方式或采用极端的手段来阻碍房屋拆迁的进程。否则，超过最后搬迁期限仍未搬迁的被拆迁人将被取消搬迁奖励。

问题10

今后我市房屋拆迁的工作重点是什么？

归纳起来，房屋拆迁工作的重点一是政策，二是执行。在政策已基本完善的前提下，今后的工作重点在于执行，要确实做到有法必依，执法必严。

解答：重点在于加大对拆迁的监督与管理。监督方面，将加大对拆迁人的补偿行为及拆迁公正性、透明性的监督。管理方面，要严把拆迁许可证的审批关，通过拆迁许可听证充分听取拆迁当事人双方的意见，对合理的要求给予充分考虑。

为确保被拆迁人在拆迁补偿标准面前人人平等，拆迁主管部门还将加大行政裁决的力度，不让依法配合拆迁的被拆迁户吃亏。我们正在积极探索新的奖励激励机制，以扭转目前某些被拆迁人争后恐先的被动局面，鼓励所有被拆迁人争先恐后签订拆迁补偿协议，缩短拆迁期限，以适应我市跨越式发展的需要。此外，今后我市的旧城改造项目将逐步考虑部分就地返迁，同时还要加强安置房配套设施的建设，多建设一些小户型安置房，以缓解部分经济困难的被拆迁人因拆迁造成被迫提前进入房产消费的压力。

第五篇：长沙市房屋拆迁补偿问题的研究

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，由于某些城市政府急于加快城市改造工作,造成拆迁规模过大的现象,使城市房屋拆迁量呈迅猛上升势头。围绕着土地使用产生的矛盾也越来越多，矛盾的焦点集中在房屋拆迁补偿问题上。房屋和土地是城市居民的生存之本，处理不好就会激化矛盾，影响社会稳定和发展的大局。因此我们着力与对房屋拆迁补偿问题的研究。来解决政府与人民在拆迁中可能遇到的各种情况

第一，拆迁评估方法的完善当前我国城市房屋拆迁评估方法比较

单一,不够完善。我们用科学的方法，结合实际对房屋拆迁补偿问题有一个更深入的，更加全面的了解，也能使人们更好得了解自己得价值所在。

第二，拆迁补偿标准的统一我国城市拆迁补偿的标准不一主要表

现在部分地区拆迁补偿款较低,即使是同一地区，也存在着补偿标准不统一的怪现状。我国由于在拆迁评估阶段,对房屋的评估不完善、不合理以及拆迁机构不独立,造成被拆除房屋的评估错误,因而拆迁补偿费也相应较低。拆迁补偿标准不统一,普遍偏低造成被拆迁人购买新房有困难,又返回来影响拆迁工作,使其不能顺利完成拆迁工作。因此对房屋拆迁补偿标准的研究，能够更好得了解政府所需与百姓所急，能够避免在拆迁过程与拆迁协议中所遇到的各种问题，预防不必要的事故发生。第三，拆迁之后的安排政府在拆迁中，尽量避免事故与事件的发

生，却往往忽略了大量人口的拆迁与转移对当地就业与各种社会活动造成的压力。我们致力于研究在拆迁过程中与拆迁之后我们能遇到的各种问题与解决办法，使得政府在拆迁之中能做到人民的满意与自己形象的丰满

总之城市房屋行政拆迁补偿制度关系到百姓的住房问题，住房问题是百姓生活的头等大事。拆迁补偿工作做的不好，会直接影响百姓的生活条件，不利于百姓安居乐业，不利于树立政府威信，不利于维护社会的安定团结。房屋拆迁补偿问题的研究在当今城市建设与发展之中是刻不容缓的，是真正的利国利民的事情。