我国城市房屋拆迁存在问题研究(开题报告)

第一篇：我国城市房屋拆迁存在问题研究(开题报告)

毕业论文开题报告

学生姓名: 论文题目：我国城市房屋拆迁存在问题研究专业：班级：指导教师：

2011年4月12日

一、论文题目：

《我国城市房屋拆迁存在问题研究》

二、论文选题的目的与意义

1、目的：我国始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房屋拆迁成为必然，近年来，为适应国家经济建设快速发展的需要，各地加大了房屋拆迁管理工作的力度。根据相关资料显示，“九五” 期间，全国城镇累计拆除房屋约3.3亿平方米，比“八五”期间增长了近一倍。北京市“九五”期间拆除房屋总量415万平方米，拆迁户近14万户，被拆迁人数近50万人。大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，在加快了旧城改造步伐的同时也保证了城市总体建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。而本应体现政府关爱、能够轻易赢得群众拥戴的“民心工程”，近年来在大多数地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”。

根据建设部的相关统计，2002年1—8月共受理群众来信4820件次，其中涉及拆迁问题的占28%；群众上访1720批次，其中反映拆迁问题的占70%，在集体上访的123批次中拆迁问题占83.7%；国家信访局近年来接到的关于拆迁问题的信件也逐年递增，截至2003年8月底，当年该局收到拆迁投诉信件11641封，比2002年同期上升50%；上访人数5360人次，同比增长47%。一件件因拆迁而起的**更让人怵目惊心。而在近几年，由于我国城市化进程的不断加快，城区改造正在以难以想象的速度蔓延，政府、开发商、被拆迁人三方为了各自的利益都在不停地角逐，而随之而来的便是越来越多的矛盾。从而使房屋拆迁纠纷问题以及解决方法成为受到民众及政府高度关注且亟待妥善解决的重大和复杂的问题。

而为了更好的建设我们的国家，建设我们的家乡，我们就必须对城市房屋拆迁问题有一个细致、理性的了解，并在理解的基础之上研究出妥善的解决方案，促进我国政治、经济建设平稳健康的发展。

2、意义：房屋和土地是城乡居民的生存之本，土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，这类纠纷一旦无法妥善处理就易激化国家与民事行为个体之间的矛盾，而政府公权力与私权利的交锋往往会产生两败俱伤的结局，进而影响到社会的稳定和经济发展的速度。

而如果能够妥善的处理这一类问题，不仅对于被拆迁人来说是值得庆幸的事情，对政府以及开发商来说也是一个提升公信力以及自身信誉的好事，可谓是一箭三雕。

三、论文写作的主要路线和方法

1、主要路线：本文在大量搜集我国城市房屋拆迁问题资料的基础之上，通过对所搜集的资料进行整理和分析，联系相关理论基础以及结合我国的现实情况，对我国城市房屋拆迁问题进行一个详尽的阐述，并着重分析其原因和危害。同时，通过查阅目前政府已经出台的政策并分析其实施的效果对该问题进行研究和分析，最后就是借鉴国外、香港、台湾等地区解决城市房屋拆迁问题的方法对我国内地现有的解决办法进行增补，并对未来做出展望。

2、方法：本文的基本研究方法是比较分析法、统计分析法以及实证分析法，以基本理论为基础，以具体的事实和数据为依据，采用理论和实践相结合的方法，对我国城市房屋拆迁问题进行研究。

四、论文基本结构：摘要

ABSTRACT

一、绪论：

（一）研究我国城市房屋拆迁存在问题的目的

（二）研究我国城市房屋拆迁存在问题的意义

二、城市房屋拆迁的概述

（一）城市房屋的含义

1、房屋定义及房屋分类

2、城市房屋

（二）城市房屋拆迁的含义

1、拆迁

2、城市房屋拆迁

三、我国城市房屋拆迁的发展现状

（一）我国城市房屋拆迁的发展历史

（二）我国城市房屋拆迁的现状

1、现行的法律条例

2、目前的拆迁状况

四、我国城市房屋拆迁存在问题及危害：

（一）我国城市房屋拆迁问题归纳

1、政府方面

2、开发商方面

3、被拆迁人方面

4、拆迁评估机构方面

（二）危害分析

1、对政府的危害

2、对拆迁人的危害

3、对被拆迁人的危害

4、对拆迁评估机构的危害

五、国外、中国香港、中国台湾解决城市房屋拆迁问题的方法实例

（一）国外城市房屋拆迁解决方案实例

（二）中国香港城市房屋拆迁解决方案实例

（三）中国台湾城市房屋拆迁法律解读

六、我国城市房屋拆迁问题改进措施及展望

（一）改进措施

（二）未来展望结论

参考文献

附录一附录二

五、进度安排

预计用17周完成毕业论文，具体时间安排如下：第1-2周：查找资料，初步确定论文研究方向；

第3-4周：与老师商讨，确定论文研究方向及写作思路；

第5-6周：根据论文题目进一步查找材料，并且撰写六篇调研日志和一篇调研报告，翻译相关英文资料；

第7-8周：完成开题报告及论文大纲交给老师批阅；第 9 周：修改论文开题报告及论文大纲交给老师批阅；第10-11周：依据论文大纲完成论文一稿交给老师批阅；第12-13周：依据论文大纲完成论文二稿交给老师批阅；第 14 周：完成论文三稿

第15-16周：定稿打印，完成相关论文简介、答辩提纲等；第 17 周：答辩

参考文献

1倪峰.博弈论视角的城市拆迁问题分析[A].太原城市职业技术学院学报,2007 2中国社会科学院语言研究所词典编辑室.现代汉语词典（第5版）.商务印书馆，2005 3第八届中国人民代表大会.城市房地产管理法，1995 4邢双军主编.房屋建筑学.机械工业出版社，2006 5中华人民共和国国务院.城市房屋拆迁管理条例.国务院办公厅，2001 6 第十届全国人民代表大会第五次会议.物权法，2007 7 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议.城市房地产管理法修正案，2007 8 何永强.城市拆迁问题的伦理思考[A].云南行政学院学报，2004 9于炜.城市拆迁问题的反思及对策研究[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2009,2 10米井春，王金林，侯中文.城中村拆迁改造一些问题探讨[B].城市发展研究，2003 11 Constitution of the United States-Amendment V，1791 12 Mark R.Farfel.A Study of Urban Housing Demolitions as Sources of Lead in Ambient Dust.Environmental Health Perspectives,2003 13 Liu hao.City demolition of status and compersation.China new technologies and products,2009 14 台湾立法委员会.土地法.台湾当局，2000 15中华人民共和国国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.中华人民共和国住房和城乡建设部www.xiexiebang.com 2011年01月30日

第二篇：我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理

我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理

文章摘要】城市房屋拆迁制度是我国一项重要的公共政策和法律制度。文章详细讨论了我城市拆迁制度本文详细分析了我国城市房屋动拆迁管理中存在的问题及难点，针对这些问题，作者提出了一定的对策。

【关键词】房屋拆迁；问题；治理

随着城市旧城改造步伐的加快，城市拆迁量日益增多。城市拆迁为城市建设创造了条件，带动了房地产业的快速发展，推进了城市功能的进一步完善，改善了居民的居住条件，提升了城市土地的使用价值，因此得到了全社会的广泛认可。

一、我国城市房屋拆迁活动中的存在的问题

1、补偿安置的标准不够完善

由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。

2、房屋拆迁手续不健全

在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。

3、住宅擅自改造成的非住宅房屋拆迁补偿

安置矛盾突出改革开放以来，政府为多渠道解决劳动就业问题，允许破门、破窗

开店，一定程度上解决了部分人的就业问题，缓解了政府的压力，但遇到拆迁补偿安置时却又产生了新的问题。有的地区规定：取得工商营业执照并持续营业一年以上的，可以参照非住宅房屋进行评估。于是，个别人钻政策的空子，在住宅楼内开公司、搞经营，一旦遇到拆迁就可比同区位、同结构住宅房屋多获得些补偿，因而引起住户相互仿效，给拆迁安置工作增加了难度。

4、操作程序不够规范

对居民房和单位房拆迁操作程序不够规范，未严格按照拆迁管理办法执行。（1）补偿协议签订主体不规范。按规定，单位房拆迁应与具有拆迁资质的拆迁公司签订补偿协议。而在实际操作中，有的与拆迁公司签订，有的与建设方签订。（2）补偿协议签订程序不规范。部分单位房在没有正式评估报告前就已签订补偿协议，正式评估报告是后来补的；（3）补偿政策执行操作不规范。在具体实施过程中，各单位掌握补偿的标准不一致，有的实施单位为了赶进度任意提高补偿标准，影响了城市的拆迁市场。

二、解决我国城市房屋拆迁的治理措施

1、进一步完善房屋拆迁立法

由于我国城市房屋拆迁的相关法规尚不够健全，在法规中存在一些自相矛盾的现象。如我国《城市房屋拆迁管理条例》第10条与第17 条规定的相互矛盾，应当对其进行修改。将《城市房屋拆迁管理条例》第17条内容修改，与第10条相衔接，保持一致，避免法规内部的矛盾。科学构建城市房屋拆迁法律法规体系，对拆迁活动的基本原则、合理的拆迁规模确认程序、拆迁人的市场准入制度、拆迁补偿和安置、拆迁纠纷的仲裁制度、对拆迁人的监督机制等内容做出详尽的规定。建立对各方拆迁当事人公平、合理的法律法规体系，保证各方拆迁当事人的权利与义务对等，依法建立公平有序的社会环境。

2、强化城市拆迁缔约中的政府管制行为城市房屋拆迁缔约中，拆迁人和被拆迁人之间的缔约过程理论上是一个在完全垄断市场上有限讨价还价的双头垄断博弈过程。然而，实践中该双头垄断市场却又无法形成，而一般只存在拆迁人一方产品市场上卖方垄断和拆迁安置补偿中要素市场上买方垄断的“单方双重垄断性”，原因在于，除了少数“钉子户”外，单个被拆迁人在拆迁缔约中常常处于“弱势” ；还由于集体行动的逻辑，被拆迁人联盟的不稳定。拆迁人的这种单方双重垄断行为，必然导致拆迁缔约成本的加大、社会福利的损失以及资源配置的无效率。为此，政府有必要对城市拆迁契约条款加以管制。

3、健全拆迁补偿制度

(1)确立土地使用权补偿制度。在城市房屋拆迁中，房屋及附属物所占用土地使用权的补偿是一个非常重要的问题，在许多情况下已超过了房屋所有权补偿本身。

(2)完善城市房屋拆迁补偿制度。确定房屋拆迁补偿标准时，应明确规定按照房地产市场价格评估确定的价格给予补偿，充分体现公平合理原则。

(3)确定合理的补偿标准。拆迁补偿标准应是动态的，应随市场的变化及时调整，根据被拆迁房屋的土地区位、用途、建筑等因素，按照拆迁当时的市场正常交易价格评估。

4、不断完善拆迁政策和办法，规范拆迁操作行为作为政府拆迁主管部门，一方面要全面了解和掌握全市的拆迁形势，正视存在的问题，积极做宣传解释工作，对一些带有普遍性的明显与市场不相符的政策、办法及时进行研究，会同评估机构主管部门制定补充规定，尽量使目前的拆迁政策与市场接轨。另一方面，拆

迁主管部门要加大对各拆迁实施单位的检查和监督，规范各拆迁实施单位的行为，对部分拆迁实施单位自定拆迁标准与政策，影响全市拆迁市场的行为要坚决予以纠正，确保全市拆迁政策完整和统一。

5、完善城市房屋拆迁估价方法一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

【参考文献】

1、张景慧.城市房屋拆迁存在的问题与解决对策[J].建筑管理现代化，2003(1)

2、黄秀云.拆迁审计的方法与步骤[J].北京审计，2006（11）

3、杨宇东.对城市房屋拆迁补偿价格评估的几点思考[J].建筑经济，2007

第三篇：城市房屋拆迁问题

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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划

拨

土

地

能

否

抵

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法

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怎

么

举

报

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第四篇：城市房屋拆迁评估报告

城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁评估实践分类：规范和模板

房地产估价报告

项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估

受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司

委托估价单位：****公司

估价日期：2008年**月**日至2008年**月**日

估价报告编号：****

（略）

第一部分致委托方函

****公司：

受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：

一、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。

二、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

三、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

四、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

北京****房地产评估有限责任公司

2008年**月**日

第二部分估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。

参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：

（略）

第三部分估价假设和限制条件

1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。

2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。

3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第四部分估价结果报告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。

四、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

五、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

六、价值定义

根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。

1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。

本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

七、估价依据

（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程

1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；

3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；

4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；

7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；

8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；

9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；

11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；

12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。

（二）委托方提供的资料

（略）

（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

（略）

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：

房屋拆迁补偿价

=区位补偿房价+房屋重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价

1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。

2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。

3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。

4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：

（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。

（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：

建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和

或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积

其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。

（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。

5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。

6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。

8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。

9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。

十、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

十一、估价人员

（略）

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第五部分附件

第五篇：城市房屋拆迁调研报告

城市房屋拆迁情况调研报告

2002年初，市委、市政府决定对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。经过近5年的拆迁改造，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁情况

2002年至2007年旧城改造拆迁共许可拆迁5158户，许可迁面积49.825万平方米。截止2007年7月10日，大部分小区已基本完成了拆迁改造任务。整体剩余户数只有101户，其中申达公司青山小区22户、宏顺公司丽景花园和永康花园38户、华远公司新世纪花园和绿城雅居17户、大隆公司红柱子街改造片区22户，大禹公司景苑小区1户、禹新花园1户；其它小区的拆迁已基本结束。经过旧城改造，现在城市区内的平房大部分已被拆除，取而代之的是一个个功能齐全、设施完善的新的居住小区，城市整体环境得到了极大的改观。

自2003年以来，共实施公益事业拆迁项目22个，共拆迁2106户，总建筑面积814616.98平方米。主要实施了星海湖建设拆迁、各街路建设及山水大道、星光大道和世纪大道、大汝线、北出口等城市出入口环境整治拆迁。通过公益事业拆迁和绿化工程建设，现各城市出入口环境已一改往日烟尘滚滚、杂乱无章的状况。

二、存在的问题

今年开展“三大战役”以来，市城市管理局加大对各开发企业的督促力度与拆迁纠纷的调解力度，有效化解矛盾，维护社会稳定，促进旧城改造顺利实施。但是，就目前情况看，各小区所剩余的住户都是协议难度较大，时间跨度较长的，有的甚至洽谈了两、三年，谈不下来。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。

三、建议

在今年“三大战役”期间，将采取有效措施，进一步加大对各小区所剩余房屋的拆迁力度。具体从以下方面强化工作措施：

1、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

2、对于已下达拆迁裁决，被拆迁人拒不履行搬迁义务的，按照城市环境综合整治任务分工，由各房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、加大法规、政策的宣传力度，对于无理取闹的进行曝光，努力形成良好的城市拆迁氛围。

近年来，随着旧城改造的深入实施，大武口区各拆迁改造片区有危旧平房大部分已被拆除，新小区也逐步完善。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。旧城改造房屋拆迁和公益性拆迁现状和存在如下问题：

一、房屋拆迁管理现状：

1、由市房产管理部负责全市城市房屋拆迁管理工作，各县区依照各自职能行使管辖权。如，在大武口区，全部拆迁管理、纠纷调解、裁决等工作由市房产管理局承担；在惠农区拆，拆迁许可的前期审查工作及纠纷调解、裁决等工作由惠农区拆迁办承担，需要行政复议的由市房产管理局受理；平罗县，全部由平罗县建设局依法办理。

2、对于原批准改造的片区，应由土地使用权取得单位按照改造期限完成房屋拆迁任务，对于不能按期完成拆迁任务的应按照《土地管理法》等有关法律、法规的规定处理；

3、原已批准的旧城改造房屋拆迁项目，经过数年的拆迁，大部分已拆迁改造完毕，但仍有一部分被拆迁户无理要求，致使整个片区不能按期完成拆迁任务。

二、建议

1、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

2、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

4、为保证大多数被拆迁户的合法权利，对无理要求的被拆迁户应采取强制措施。对于旧城改造房屋拆迁范围内的被拆迁户，应以调解为主，由市政府按照2006年拆迁办法，抽调相关人员尽快组织拆迁，促使旧城改造尽快完成。

5、建议对市区内的有碍市容市貌的房屋由大武区口拆除，公益事业建设涉及的房屋拆迁由市城市管理局组织实施。

拆迁整治

一、拆迁整治目标任务：

（一）市区内拆迁整治

1、市区内已过期的临时建筑和违章建筑的拆除；

2、沿主要街、路两侧有碍市容市貌的围墙和房屋的拆除；责任单位：各辖区政府。

完成时限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建设及城市出入口环境整治拆迁

1、长庆街、永康南路建设房屋拆迁；

2、大武口北出口（工人西街）拆迁整治；

3、大汝线沿路两侧拆迁整治；

4、世纪大道东部、石嘴山宾馆门前房屋拆迁整治；责任单位：市城市管理局、市财政局、市园林局完成时限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市区旧城改造项目拆迁整治

市区内各小区拆迁改造范围内未拆迁完毕的危旧房屋拆迁改造。

加大政策法律宣传和拆迁协调力度，营造依法拆迁、和谐拆迁氛围。对于已下达房屋拆迁裁决后拒不搬迁、漫天要价、相互串联、恶意阻挠的由人民法院组织实施司法强制拆迁。对于申请行政诉讼的，人民法院尽快立案、尽快办案、尽快结案、尽快执行，确保旧城改造建设顺利实施。

责任单位：市城市管理局市、区两级人民法院完成时限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治标准

1、对市区内的各类违章建筑一律强制拆除；

2、对市区内沿街路两侧有碍市容市貌的围墙、构筑物、建筑物，该拆除的坚决拆除，并进行环境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后进行环境整治；

4、对影响旧城改造项目建设的房屋加快拆迁进度，尽快完善小区建设；

5、对拆除后的沿街楼房立面进行装饰、粉刷。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁意见很大。

《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。对旧城改造房屋拆迁问题处理建议如下：

1、对原批准拆迁许可情况及各片区拆迁情况进行调查摸底，掌握准确的信息，以便做出相应的措施和对策；

2、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

3、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁较妥。同时，对已前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进拆迁尽快结束。

拆迁科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆迁情况汇报

一、房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区内因土地使用权挂牌和拍卖，涉及拆迁10个片区，拆迁户数2480户，拆迁面积23万平方米，2004年这10个片区计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。除了以上2480户拆迁户，2004年以前未拆迁完毕及2004年其他涉及被拆迁户885户，2004年年内，大武口区总涉及拆迁3365户。通过2004年11月初对大武口区全部拆迁项目调查，总涉及的3365户被拆迁户。在调查时达成协议拆迁的不足300户。已拆迁比例不到总拆迁户数的10%和计划拆迁户数的20%。

二、造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

（一）国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

（二）大武口区现状和政府拆迁政策原因。

1、历史原因。大武口旧城改造开始于上世纪90年末，在开始改造时，开发商主要将开发重点放在沿街营业房的改造开发，去年以来，沿街及能作营业用途的地块越来越少，导致许多地块都是“包饺子”工程，即外围已改造成新楼房，里面却是危旧房屋。而现在未改造的旧房，大部分住房拥挤，家庭收入低，拆迁中许多家庭拿不出钱补安置房差价。

2、宣传不到位。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。

3、有关部门没有深入实际调研，对广大群众民情民意了解不够，在拆迁中不能把握正确的舆论导向。致使无理要求过高的人在拆迁中“以闹取胜”，非法目的得到了实现，形成越不讲理补偿的越多的局面，从而使拆迁工作整个陷入困境。

4、我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。

5、相关政策配套不到位。下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有；对开发商在旧城改造的优惠政策没有兑现。

6、大武口区地理现状的制约。大武口区内及周边存量空闲土地资源匮乏，要进行房地产开发只能拆旧建新，拆迁使开发成本增大，导致新房房价不断攀升，被拆迁户在购新房时经济压力大。

（三）开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因

1、开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，没有维护稳定的社会责任感，在拆迁同时，产生不稳定因素。

2、开发公司拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。在2004年进行调查的十一家开发公司中，总共只有63位洽谈拆迁工作人员，而且大部分是非专业拆迁工作人员，未受过专门的岗位培训，对法规及政策掌握的不透彻，更缺乏谈判技巧。

3、由于成本增大利润降低，大部分开发商在拆迁中不按有关规定执行或钻法律、政策的空子，拆迁双方产生矛盾。

4、乱涨价，乱许愿，蒙蔽被拆迁人。个别公司在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

5、房屋拆除工程不规范，拆除施工队伍政策水平不高，常因被拆迁人不文明实施拆除房屋，导致拆迁双方冲突。开发公司一般都是签订拆迁一份协议后立即拆除一户，根本不考虑以人为本和相邻关系，影响了未拆迁户的生活，同时深化了双方矛盾。

三、我们工作情况及困难

针对2004年以来的拆迁难，我局从2004年6月，起就开始进行深入地调查研究，寻求解决的办法。通过2004年6月和11月两次大范围的调查和多次组织座谈，反映问题基本和2005年8月4日房地产认座谈会上的一致。为解决这些问题我们有针对性地做了以下工作：

1、修改我市拆迁政策。新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府。存在困难：新政策从2004年12月提交正式稿，至今8个月没有结果，一方面时间太长，另一方面由于多次经市法制办删改，现在报市政府的正式稿基本只是国务院拆迁条例和自治区办法的混合体，适合本市特色的东西已没有多少，不能解决现在和以后的一些拆迁矛盾和拆迁难题。

2、举办拆迁工作人员培训办。2005年4月，对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。

3、成立了机构，但人员不足。2004年11月，根据我市实际，在机构改革中，批复我局成立拆迁管理科，有1名工作人员专门负责拆迁管理工作。存在困难：虽然成立了机构，但由于人员少，开展工作困难。2002年6月，为了做好旧城改造拆迁工作，市政府成立了拆迁协调办公室，开始时从各部门抽调的工作人员最多时有20多位，最少时也有8、9位。但成立拆迁管理科后，原抽调人员都回了原单位。现只有1人专门负责拆迁管理工作，也主要以政府公益建设为主，对开发商的拆迁项目基本顾及不上。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆迁情况汇报

(一)房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区因土地使用权挂牌和拍卖，10个片区，涉及拆迁2480户，拆迁面积23万平方米。2004年计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。2005年，计划拆迁999户，拆迁面积9.15万平方米。通过一年多的拆迁，已拆迁约730余户，约占43%。2005年1至7月，大武口区新批拆迁项目10个，涉及拆迁户429户，截止目前已拆迁370余户，约占86%。

（二）造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

1、国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

建议：加强正面宣传引导。新闻媒体和各有关部门要全面、正确理解国家的拆迁法规和政策，充分认识旧城改造建设的重要意义，树立大局意识。人民法院、公安等部要正确履行职责，对合法的强制拆迁要提供法律支持。

2、我市拆迁政策原因。

我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。特别是由于房地产市场价上涨过快，基准价与市场价存在一定差距。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。政府相关政策对下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有，对开发商在旧城改造的优惠政策没有。

建议：修改我市拆迁政策。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府，请市政府尽快讨论发布。

3、开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。个别公司乱涨价，乱许愿，在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

建议：

1、加强拆迁工作人员培训办。2005年4月，我局对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。今后，根据实际情况要进一步加强对拆迁工作人员的培训。

2、充实拆迁管理工作人员，加强监管。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

拆迁情况汇报

近几年来，在市委、市政府的正确领导和决策下，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁科的基本情况

2002年初，市委、市政府决定用3年时间对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。为解决拆迁难等问题，经市委、市政府批准，成立了负责拆迁协调与监管的专门机构——拆迁协调办公室，从相关执法部门抽调6名同志共同工作。办公室设在市土地房产管理局，主要负责做好大武口区城市改造中涉及的房屋拆迁方面的监管、裁决、申请、组织强制拆迁等工作，对拆迁中存在的问题进行调研，并提出解决方案，为政府制定政策提供参考，同时，根据市委、市政府的统一部署，积极参与公益事业、重点建设项目等涉及拆迁的工作的协调、调研等工作，为城市改造建设的顺利展开打好了基础。2004年拆迁协调办公室因机构调整划为市城市（房产）管理局内设机构，改名称为房屋拆迁管理科。

二、拆迁科的职责

一是拆迁监管，包括房屋拆迁公司初审、拆迁许可证发放、拆迁公告发布的审查及查处拆迁中的违法行为；二是根据当事人的申请就双方的拆迁补偿安置纠纷进行调解、裁决，并做好裁决后的申请强制执行及涉及诉讼等；三是做好拆迁工作中的调研、统计以及指导下级拆迁部门工作；四是做好法律法规和政策的解释，接待群众来信来访。

三、近年来拆迁工作情况

2002年接待来访群众200余人，来访、来信89件，协调38件，裁决1件,强制执行1件。来人做到热情接待，来访做到件件有落实，提前超额完成2002拆迁任务。

2003年全年办理拆迁许可证42件，共涉及拆迁总户数1829户，建筑面积244803.47平方米，占地面积764762.68平方米，当年共受理申请裁决案件共108件。同时根据按照市委、市政府的安派对星海湖湿地综合整治一期实施拆迁，仅用20多天，拆迁工厂和住户35户，占地面积28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年对星海湖（西域）湿地综合整治实施拆迁，共拆迁307户，拆迁共涉及土地面积197647平方米，建筑物面积62365.86平方米，补偿金额6378.52万元。

2004年全年共办理拆迁许可证申请23件，颁发拆迁许可证23件，并对一起未办理拆迁许可证进行拆迁的项目及时发出停止拆迁通知书。全年共受理申请裁决案件49件，接待来访群众720余人（次），书面正式答复各类信访56次。完成了对星海湖（中域）房屋、居民构成等情况的调查，中域涉及已批准使用土地 167.1万平方米涉及建筑物面积19.42万平方米。涉及单位、住户共759个，人口3750人。先后两次深入大武口区范围内的11个拆迁片区，对3365户被拆迁户实施了问卷调查，为我市拆迁政策的制定提供了真实可靠的依据。

今年我办从完善和健全管理制度着手，加强学习，注重调查研究，规范拆迁程序，严格依法办事，强化监督管理，并辅之深入细致的群众工作，扎扎实实地做好拆迁工作，使辖区的拆迁不断地规范。全年共办理拆迁许可证19件，涉及拆迁总户数1060户、总建筑面积18万平方米、已完成628户12万平方米，受理裁决87件、强制执行12件；主要工作有：一是举办了房屋拆迁人员培训班，共有102人参加了此次培训，通过考试对考试合格人员发放了石嘴山市房屋拆迁工作人员合格证和上岗证，此次培训班是我市乃至全区也是首次举办。二是根据国务院和自治区制定的城市房屋拆迁的相关法律、法规结合我市的实际情况，重新修订了我市城市房屋拆迁实施办法；三是认真做好拆迁中各项数字的统计工作，并按要求每周、每季度及时上报自治区建设厅。四是对南环路及白银南路延伸段56户15810平方米的违章、突击建房进行了强行拆除。五是组织人员对白银路、南环路和山水大道拆迁范围内的房屋实施了摸底调查、统计和资金的评估测算工作。并对白银路、南环路262户拆迁户（其中白银路涉及建筑面积28000㎡，土地面积108000㎡；南环路涉及建筑面积55000㎡，土地面积330000㎡），以及山水大道山水大道的137户拆迁户（占地面积181346.29㎡，总建筑面积42586.6）实施了拆迁，为确保拆迁工作顺利有序的进行，制定了严格的工作纪律和工作程序。六是大胆创新，按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决规程》和自治区《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，对法律和各类文书样本进行了修改和规范，并且已全部应用于工作实际，并在依法拆迁中发挥了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市区内拆迁片区的拆迁裁决受理工作，保证裁决工作从审查材料到受理、调查、听证协调、下发裁决书在一个月内完成，做到不违规、不拖拉、提高工作效率，从而为加快我市的旧城改造进程做点工作。

（二）加强我市“新办法”的落实、宣传工作。主要做好以下工作，一是上街宣传和发放法律、法规宣传单工作；二是通过制作电视节目和报纸专栏进行播放和刊登，由此加大宣传力度；三是制作法律法规汇编的小册子，编定我市新的拆迁办法的释义；四是做好各类新法规的上墙工作，从而为群众提供多渠道了解拆迁法律、法规。

（三）建立一个完善的投诉和信访记录。针对今年出现的多起开发公司违规拆迁、不文明拆迁、野蛮拆迁的问题，设计并建立一套可行性和操作性较强的方案，加强对各开发公司的监督管理的力度。做好信访记录，并实地调查核实后再进行答复，同时做好相关资料的保存工作；对于信访投诉，实行谁接待、谁调查、谁答复，做到责任到人各负其责。

（四）同大武口城市房屋拆迁协调办公室，一起做好大武口区范围内各开发片区的拆迁协调、宣传工作，维护好社会稳定，加快旧城改造和城市化进程。

（五）做好裁判员一手托两家，维护好拆迁双方当事人的合法权益。定期深入到拆迁区域对被拆迁户，开发企业的拆迁政策、法规的执行情况进行检查并及时对未按规定执行的开发企业即时予以查处，保护被拆迁人的合法权益；对个别漫天要价、企图以闹取胜的被拆迁户，坚决予以裁决和申请强制执行，决不姑息。

（六）抓落实、想措施，主动解决拆迁安置中的问题，创新工作手段，通过不断完善信访工作答复制度，定期汇总信访情况，认真分析研究产生信访事项的原因，做好保稳定的硬性工作。二是点面结合，针对各项重点工作着力抓好对内和对外宣传工作，实行相关宣传，信息报送一条线制度，形成环环相通的良好运作态势，做到信息共享，及时沟通，准确报送。三是做好档案实体基础性工作，特别是对新兴的声像资料加以保护，确保档案管理规范、利用方便。

房屋拆迁管理科 2005年12月19日

大武口旧城改造情况报告

石嘴山市拆迁协调办公室

从2002年至2006年，大武口区旧城改造项目主要集中在15个片区，总拆迁房屋建筑面积26万平方米，涉及被拆迁户2800户，因种种原因有的小区已延续5年难以改造，部分居民要求的补偿标准很高，达不到满意就拒绝搬迁，已搬迁的居民长期得不到回迁安臵，拆迁矛盾突出，拆迁难度很大，2004年以来拆迁基本处于停滞状态。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政协的大力支持下，在市直有关部门和大武口区政府的积极配合下，市拆迁协调办公室成立以来，认真积极主动开展工作，抽调近30名拆迁工作人员深入被拆迁户家中，耐心细致地宣传政策法规，做到骂不还口，打不还手，不怕吃闭门羹，不怕冷面孔，尽力统一拆迁补偿标准，规范房地产开发企业的拆迁行为，切实保护拆迁当事人的合法权益。截止4月初，15个片区累计完成拆迁18.6万平方米，1620户，其中拆迁协调办公室4个月协助完成拆迁任务10万平方米820户，极大地推动了旧城改造，确保了12个片区的项目开工建设，开工总建筑面积达37万平方米。目前部分小区仍有200余户被拆迁户未拆迁，拆迁协调办将加大拆迁协调力度，尽快促其拆迁，确保5月底以前要开工的项目都能顺利开工建设。

一、各小区基本情况

1、恒源水岸。位于游艺西街北，由宁夏恒产建设发展公司开发，总拆迁户188户，2.2万平方米，已拆除182户2万平方米，剩6户1750平方米沿街二层楼和3层楼尚在调解之中。已建成3万平方米，今年已开工3.2万平方米。

2、新世纪家园。位于鸣沙路西，由石嘴山市华远房地产开发公司建设，共分三期工程，总拆迁户数830户，面积8.5万平方米。一期完成拆迁1.5万平方米10户（单位1户），已竣工2.2万平方米。二期工程预计2006年完成，已完成拆迁户277户3万平方米，还有31户未拆，已开工15栋8万平方米。

3、锦绣园。位于绿园北侧，由石嘴山市新业房地产开发公司开发。拆迁总面积1500平方米18户。住宅平房已全部拆完，因煤炭总医院的太平间难以拆除，无法开工。

4、青山小区。位于青山北路西，裕民北路东侧，由石嘴山市申达房地产开发公司开发。总拆迁户512户约5万平方米，工程分两期实施，一期工程2006年计划建成，一期拆迁户320户，已拆除314户3.5万平方米，尚有6户拟进行强制拆迁，目前已开工22栋约6.6万平方米。二期目前已拆迁90户。

5、中心商贸区。由石嘴山市大禹房地产开发公司建设，总拆迁面积2800平方米，已拆除住宅31户2324平方米，剩宁夏煤炭基建公司19套476平方米商业房未拆。开工2.5万平方米。

6、禹新小区。由大禹房地产开发公司开发从2001年开始拆迁改造，总拆迁户307户，已完成拆迁306户，其中2006年完成23户0.3万平方米，建成房屋2.6万平方米。剩1户未拆，今年开工1.7万平方米。

7、红柱子东改造区。由宁夏大隆房地产开发公司建设从2002年开始改造，总拆迁户383户，已完成拆迁344户，其中2006年完成13户0.2万平方米，已建成商业房3.5万平方米，住房2.2万平方米，剩39户住房未拆。

8、浪潮酒店扩建项目。总拆迁户21户，已达成拆迁补偿协议18户0.15万平方米，剩2户商户和1户住户未达成拆迁补偿协议。

9、鑫源小区。位于永康北路东、游艺西街南侧，由石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司建设，总拆迁户40户，完成30户0.4万平方米，剩10户住宅房未拆，已开工1万平方米。

10、永康花园。位于永康南路东侧，由石嘴山市宏顺房地产开发公司开发，总拆迁户195户，3.2万平方米，已完成拆迁139户2.2万平方米，二期工程计划建设3.5万平方米2006年完工，剩余20户未拆，影响工程开工。

11、友谊小区。位于前进北路东。由宏顺房地产开发公司建设。总拆迁170户，1.6万平方米；已拆除119户1.0万平方米，剩51户未拆，其中影响今年开工的15户，目前已开工6万平方米。

12、绿城雅居。位于解放东街北侧。由石嘴山市华远房地产开发公司建设，总拆迁292户2.3万平方米，一期工程预计2006年完工，已完成拆迁180户1.5万平方米，尚有1户未拆迁，已开工3万平方米。

13、万盛二期。由石嘴山市众鑫诚房地产开发公司开发。总拆迁户195户2.2万平方米，已完成拆迁177户1.8万平方米，已建成2万平方米，剩18户住户未拆迁，2006年开工2万多平方米。

14、太西迁居工程三区。由宁夏太西房地产开发公司建设。总拆迁户21户1.2万平方米，已完成拆迁20户1.1万平方米，剩1户未拆迁，已开工1.5万平方米。

15、青山小区(南片)两栋综合楼。恒产公司和新业公司各建一栋，已完成拆迁53户，0.4万平方米，开工面积1.5万平方米。

二、存在问题

1、拆迁协调办成立后，大部分开发企业拆迁工作人员配备数量不足，素质不高；没有摆正与拆迁协调办的关系，对拆迁协调办过于依赖。

2、开发企业的拆迁安臵方案缺乏人性化，存在不合理现象，安臵房的户型、面积、楼层等让被拆迁人无法选择。

3、开发企业拆迁工作人员与被拆迁人沟通不够，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬横等问题还没有彻底解决。

4、个别开发企业存在拆迁协议和回迁安臵情况不公开、不公平现象。

5、个别开发企业消极对待拆迁，特别是对不影响施工的被拆迁户不认真协商，存在故意压低补偿标准、故意刁难被拆迁户等现象。

6、个别企业拆迁、建设进展缓慢，周期长，像大隆房地产开发公司红柱子街拆迁从2002年开始到现在长达五年，现在还有近四十户未签订协议，许多2003年签订协议的被拆迁户，现在还未返迁。

三、进一步做好拆迁工作的措施

1、严格统一拆迁补偿安臵标准，坚持公正、公开、公平的原则，杜绝在拆迁补偿标准上的高低不

一、暗箱操作等现象。

2、理顺拆迁协调办与各开发企业的关系。拆迁协调办公室工作人员是代表政府进行拆迁法规和政策宣传、统一拆迁市场、加强拆迁管理的，不是开发企业的拆迁工作人员。对于开发企业拆迁中存在的问题和困难，拆迁协调办工作人员可给出主意，想办法，找对策。但真正拆迁的具体商谈，协议的签订等，还是要靠开发企业的拆迁工作人员。

3、认真审核各企业拆迁补偿安臵方案，对拆迁补偿安臵方案不合适的，要尽快进行调整，多想办法，方案要体现人性化，对家中有老年人的生活困难的，在安臵房楼层上要予以考虑低楼层，对几代人同住一户的，安臵房面积、户型等到考虑被拆迁人的实际居住需要。

4、监督开发企业要坚持依法拆迁，文明拆迁，要注意工作方式方法，坚决杜绝生、冷、硬、横等现象。

5、适时采取强制拆迁手段，促进拆迁进度。对一些无理取闹的被拆迁人，经多次做工作无效的，严格按法律程序进行强制拆迁，并协调相关部门对强制拆迁予以支持和配合。

6、督促各开发企业加快拆迁和建设速度，对故意延缓拆迁，不及时对被拆迁户进行安臵的，或者违反拆迁条例规定，擅自停水、停电、偷拆房屋的，将依法查处并建议有关部门不再批新项目。对因安臵不及时等原因，导致住户多次上访或者群体上访的，降低企业的房地产开发资质，严重的吊销企业资质。

我国城市房屋拆迁存在问题研究(开题报告)

第一篇：我国城市房屋拆迁存在问题研究(开题报告)

第二篇：我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理

第三篇：城市房屋拆迁问题

第四篇：城市房屋拆迁评估报告

第五篇：城市房屋拆迁调研报告

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