第一篇：试论城市房屋拆迁中公民补偿款的保护
论文摘要 随着中国经济在十一五期间的高速增长和向前推进，城市化进程的不断加快，城市建设中的房屋拆迁问题也逐渐成为这个社会关注的焦点。城市建设中需对公民所居住的房屋进行拆迁改造，这就必然会侵犯到公民的合法权益，而且也会从一个侧面反映出了我国在建设社会主义和谐社会过程中的不和谐的因素。而在房屋拆迁中矛盾最尖锐的一个问题就是关于对公民拆迁的补偿。本文拟通过对现行我国拆迁政策以及所存在的问题的分析，从而提出对此问题的建议。
论文关键词 城市房屋 拆迁补偿 补偿政策
一、我国城市房屋拆迁补偿制度的现状
拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
相比较其他国家现有的此方面而言，城市房屋拆迁补偿制度是我国一项特有的制度，它包括国有土地拆迁补偿和集体土地拆迁补偿。在国有土地方面：《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过。新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元，新条例中拆迁补偿从官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发，正在渐渐走向成熟。而新的集体土地拆迁补偿办法也将在年内公布，目前参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
二、当前我国城市房屋拆迁补偿存在问题
（一）房屋政策与管理落后，拆迁受到阻碍
我国几部用于调整拆迁补偿法律关系最重要的法律法规没有一个统一完整的概念，这就造成了在法律适用上很容易对公民产生紊乱，从而给予公民一种错误的导向，更严重的就会使得公民的合法权益受到侵害，这样一来也就使得法律的实施达不到预期的效果了，甚至还会带来诟病。而现实的补偿标准与被拆迁人期望值落差比较大，这就更加使得房屋补偿制度
要因地制宜，从当地实际出发，寻求双赢的和谐的局面。
（二）拆迁执法成本过高，难度加大
以上海为例，致使上海高地价有三大因素：一是土地资源稀缺；二是保障型用地推出挤占资源；三是拆迁成本等前期费用大增。比如征地的补偿费，动迁安置补偿费，占补平衡费，市政配套费用等等。而因为拆迁成本的问题，当时的上海虹口区虹镇老街，世博园区的拆迁工程十分困难。这正说明了当前我国政府、房地产商与被拆迁户的巨大矛盾，才引发了许多社会问题。
（三）强制拆迁问题严重，与被拆户矛盾加大
2012年11月，霸州市城区某村正在开发拆迁，一户沈姓居民与登门动员拆迁的人员发生争执进而动武，由于户主夫妻与儿子都学过武术，竟陆续打倒7名拆迁人员，造成一人轻伤，目前该案正由当地警方侦办。在暴力拆迁不绝于耳的时候，拆迁人员打了被拆迁户不是什么新鲜事儿，拆迁人员遭被拆迁户老拳才是大新闻，才会引起巨大的社会探讨。整个事件到底责任在谁还没有真正弄清楚的时候，网友们却做出了如此让拆迁方难堪的举动，这显然值得公权部门好好琢磨琢磨。
三、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议
（一）以科学发展观为指导，制定统一的房屋拆迁补偿法律
2004年的《宪法修正案》第二十二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”拆迁补偿在国家权威性最高的宪法当中找到了法律依据。但是在我国还没有一部完整的关于拆迁补偿的专门法律，有的只是主要散见于民法、房地产法和行政法等部门法当中。《拆迁条例》和最新的《国有土地条例》等行政法规的颁布，一定程度上能够缓和拆迁补偿的矛盾，但其中的一些规定还是与《宪法》、《物权法》的精神相违背，所有制定一部专门法律是相当必要的。这部法律存在与否直接关乎人民群众的切身利益，关系到和谐社会的实现，所以我们应该以科学发展观为指导，充分考虑人文环境和情感因素，从而化解社会矛盾。
（二）确立公平的补偿原则，保障被拆迁户利益
尽管国务院2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，但在实际拆迁过程中往往由于种种原因难以实行按价补偿。首先，地方政府为了吸引更多的发展资金，在制定补偿标准的过程中，过多地考虑开发商的利益，却没有给被拆迁居民一个平等参与价格博弈的空间。补偿标准往往显失公正。有的地方政府执行的是陈旧过时的拆迁标准，给被拆迁居民造成巨大的利益损失。其次，各个评估机构在评估方法、估价师的经验判断及受社会客观因素影响等方面存在不同，这使得评估价格会存在一定的差异。再次，被拆迁人对房价信息不了解，不知房屋质量产生的房价差异，与别的被拆迁人盲目攀比，总感觉自己补偿过低。同时由于价值衡量的不对称现象存在，即人们对于失去财产的评价往往要高于在市场上购买等量所愿意支付的价格，即便完全按市场价格补偿，被拆迁者仍然会觉得不公平。我们作为这个社会的一员，参与到了这个社会的建设和发展，而且也在这个过程中产生了一系列的社会效果，对自己所有的财产和周围的环境也产生了一定的情感。有在这个意义上，受到国家承认的对财产的长期占有和使用及其所产生的依赖创造了正当（尽管是不完全意义上）的产权，因而为公平补偿提供了合理基础。在生活实践中，房屋的拆与不拆，可以说公民是基本没有权利去决定的，而最终的话语权也始终是落在政府的身上，所以，公民能够维护自己合法财产权利的也只剩下得到一个公平的补偿，但是现实的结果却是公平原则的缺失使得公民无法得到自己应用的补偿，这也就是造成全国各地多起因拆迁而自焚惨案的主要原因。城市的建设与发展，最终目的是为了让城市里的每个公民能从中受益，而我们所看到的结果往往却是与目的是相违背的，反倒是让公民成为了城市发展中的“牺牲品”。在欧美等世界上的许多国家在房屋拆迁补偿过程中采用的是公平补偿原则，我们基本上没有看到这些国家发生因抵制拆迁而发生的各种惨案，那是因为他们确立公平补偿原则的立法目的是在于对征收权的限制，最重要的是尊重和保护公民私有的财产权，笔者认为在这点上就是我国这方面急需改进的。确立公平的补偿原则，不仅是为了更好的保护公民的私有财产权，从侧面讲，当公民的财产损失得到公平、及时的补偿之后，作为拆迁过程中最大的阻力也就会
消失，而且作为被拆迁人的政府也就不会在为类似“钉子户”的问题而烦恼，这也就使得城市在加快建设和发展的过程中有了充分保障。
（三）加快回迁房建设，实现文明阳光拆迁
事实证明，在具备有没得环境，便利的生活，质高价廉格局好的优质房源，对提升拆迁效率，降低拆迁成本，加快拆迁进度，具有明显的促成作用。我国应该大力推行先建后拆回迁机制作为前置条件，规范发地产开发企业在房地产开发项目中遵循先建后拆的原则，而对于未解决安置房源的决不允许动迁。并且要考虑采取股权融资、发放政府债券或银行债券、资本债券等，鼓励民间资本有效的参与等多种灵活变通的方式，多种渠道集资，加快拆迁安置房的建设。以政策规定或协议的方式，明确和保证被拆迁户从中应得的利益和需求。同时应坚持和谐文明拆迁的原则，着力化解拆迁过程中的不和谐不稳定因素。征地拆迁关乎广大人民群众的根本利益，关乎社会的稳定平衡，是社会关注的焦点热点，确保社会稳定，为社会主义经济发展营造良好的环境。这就要保证拆迁工作人员剧本较高的素质，要加强对拆迁工作人员的法律素质、拆迁政策学习能力的提升，进一步提高把握政策准确，公开、公正、公平阳光操作实行，保持拆迁政策标准的统一性和合法性。同时也要加强考核，充分完善责任机制，把拆迁工作事故发生率、群众上访率作为考核政府工作的标准之一。对那些包庇违法拆迁，事故发生后置之不理的领导负责人，从严追究其相应责任。
（四）完善违法违章建设认定，严格依法拆除
违章建筑，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。对于此国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建筑工程规划许可或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。从一定程度上可以将违法建设看成我国城区建设发展的一
个“顽疾”，我们应该认真研究制定有效的办法与措施，彻底根治违法违章建设行为。建议从制度上规范各类房屋的建设行为，为依法管理和行政执法提供保障。研究建立以拆控违、拆控结合的长效机制，在保证新的违法建设产生的同时，认真做好对已建违法建设的利用。
四、结语
补偿政策如果不能使被拆迁人达到其原有的生活水平，这样就会让被拆迁人与非被拆迁人之间就显得极为不公平，拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则，进一步地去完善我国城市房屋拆迁补偿法规，制定统一的补偿标准，从各种角度、各种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。加之当前我国城市房屋拆迁补偿在立法、执法方面还不尽人意。现有的补偿立法的指导思想仍然偏重于国家利益的考虑而缺乏对公民合法权益的合法尊重，实践中去接法律、以权谋私等现象时有发生。因此我们必须转变行政观念，以服务行政的理念指导我国城市房屋拆迁补偿制度建设，从而规范和完善此项制度。只有这样，才能减少拆迁纠纷和矛盾，减少拆迁工作难度，加快城市建设和经济发展，促进社会的和谐发展。
第二篇：城市房屋拆迁中关于权利保护的法律问题探究
城市房屋拆迁中关于权利保护的法律问题探究
摘要:城市房屋拆迁作为一个敏感又复杂的社会问题，由于涉及到公民的私权利而倍受关注，《物权法》及相关条例的出台对于进一步规范城市房屋拆迁、保障被拆迁人的权利以及促进城市建设具有深远意义。本文主要从城市房屋拆迁中涉及到的权利、相应法律规范对房屋拆迁中涉及的权利产生的影响以及拆迁中仍实际存在的问题以及相应的解决措施等方面展开论述。
关键词：城市房屋拆迁 权利保护 物权法 新条例
伴随着城市化的潮流，与对“违背科学发展观，地方政府滥用行政权力，持续着不公正拆迁。尤其是滥用“公共利益”这一理念强制拆迁，不仅严重侵害城镇居民的合法权益，恶性事件造成社会的不稳定。间发生一起烧伤事件，拆迁户三人被烧成重伤，午8点30分58岁被拆迁户汪家正站在自家楼顶点燃身体源起株洲“职业教育城”建设项目的一期工程，占地近两万亩。其中横石村涉征地农户194户。而汪家面临拆迁的两栋连体两层楼住房，建筑面积和谐的声音？在物权法与新条例颁布后为何还持续着这一幕幕悲剧的重演。这一系列事件的深层原因实际上已经涉及到公共利益，政府职能，司法救济，公众权利的层面，本文就
一、我国城市房屋拆迁的概念及性质
（一）概念
城市房屋拆迁是伴随城市化进程中的一种社会现象，规划区内国有土地上的房屋予以征用或拆除，屋所有人及利益相关人予以经济补偿的活动。规划区内集体所有土地上的房屋。
（二）性质分析
城市房屋拆迁的性质决定了适用何种性质的法律调整拆迁过程中的法律关系，纠纷的解决具有重要意义。关于我国城市房屋拆迁性质，公益拆迁来说，其性质具有混合性，弱势群体的行政相对人，达成情况下的行政决定都应适用行政法律规范进行调整。安置问题达成协议时，政府和房屋所有人处于平等协商的地位，公益拆迁主要指商业拆迁，迁补偿、安置相关协议由双方进行协商，完全适用民事法律规范，政府不应干涉。
二、城市房屋拆迁相关权利及保护此部分从两个方面展开，关私权主体。
（一）被拆迁人
笔者认为，城市房屋拆迁中涉及到的被拆迁人的权利主要包括三种：1.房屋所有权。
房屋所有权是民法完全意义上的物权，GDP”的盲目崇拜和经营城市理念误导，许多地区的城市建设2010年9，从法理与实践两个成面上，对法律冲突进行了探析
笔者认为应根据城市房屋拆迁类型的不同分别定性。一方面公益拆迁中的拆迁人为政府而被拆迁人则是作为具有单一的民事法律性质。即拆迁的权利保护群体分为两个部分，引发群众大量上访，10日上午，江西省抚州市宜黄县凤冈镇在拆迁期疑为自焚。同样的悲剧发生在600多平方米。那么究竟是什么原因让城市化的进程依旧充斥着不
城市房屋拆迁指拆迁人依法对城市对房屋所有人及使用人予以迁移安置，特别指出的是城市房屋拆迁原则上不包括城市包括行政征收决定的作出、另一方面，拆迁双方就拆迁补偿和属于民事法律行为。作为拆迁双方是否签订拆迁协议及拆
包括被拆迁人及其他相 但实际上由于我国公民只享有土地使用权，2011年22日上
并对房对于拆迁对于对于非
相应
甚至依旧延续着月二者处于不平等的地位，补偿协议无法
行政法规对建设用地使用权作了最高使用年限的规定。而《物权法》解决了这一问题①，使得房屋所有权成为真正的完整物权。
我国目前的《宪法》、《民法通则》及《物权法》②等对房屋所有权的保护进行了规定。另外根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《新条例》）的规定，城市房屋拆迁的不同阶段房屋所有权会受到不同程度的限制乃至消灭，如《新条例》规定的“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为”。国家以征收主体身份取得公民的房屋所有权，虽然公民权利应符合公共利益，但民法私权的神圣和公平公正原则决定了政府必须对被征收人予以合理、公平的补偿。
2.土地使用权。
土地使用权作为一种用益物权，具有综合性、概括性之特点。
拥有城市土地所有权，根据此制度及地随房走原则可以看出，业拆迁及以城市规划为目的的房屋征收明显是剥夺土地的使用权而非土地或房屋所有权，房屋征收作为一种不公平的财产流转行为，必须通过法律强制性规定事先补偿
虽然《新条例》遗憾地忽略土地使用权补偿问题，但根据《宪法》关于公民私有财产的规定、《土地管理法》及《物权法》中关于基于公共利益取得土地使用权的规定，在公益拆迁中对土地使用权的补偿主体应该是政府部门。当然在商业拆迁中，补偿及补偿方式、数额等由双方通过补偿协议平等协商决定。
3.地役权。
地役权是为提高自己不动产的效益而利用他人不动产的一种权利，地的特点，根据《物权法》规定，地役权不得单独转让，如果被拆迁人在拆迁前对自己的房屋上土地设定了地役权，则房屋拆迁必然导致其已支付的代价失去意义，则，拆迁人应当合理补偿被拆迁人的相应损失。
（二）其他私权主体
对于其他私权主体，笔者仅就承租人和抵押权人展开论述：
1.承租人
被拆迁人与承租人的租赁关系属于债权债务关系，不破租赁”原则不适用于房屋拆迁，因拆迁导致承租人的利益损失应由拆迁人以违约形式承担。而拆迁人应在补偿协议中明确约定补偿拆迁人因此支付的代价。
2.抵押权人
由于抵押权具有物上代位性的特点，根据《中华人民共和国担保法》
法》）及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉
保法解释》）的规定，抵押权人对拆迁人就房屋拆迁所获得的补偿金享有优先受偿权。因此房屋被拆除后，可以通过抵押权的物上代位性实现对抵押权人的保护，偿和产权调换而言，对抵押权人的保护会有不同的形式。
求而非拆迁人直接向抵押权人发放补偿金，否则将违反
而产权调换时需要对新的房屋进行抵押权的重新设置而不能将抵押权直接及于新的房屋。体上而言，房屋拆迁情况下抵押权人的权利实现需要抵押权人的积极行使权利及抵押合同双方的相互配合。
三、《物权法》及《新条例》的颁布对拆迁相关权利保护的影响① 《物权法》第一百四十九条第一款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”②参见《宪法》第十三条规定、《民法通则》第七十五条规定及《物权法》第六十六条规定③韩光明：《城市房屋拆迁与〈物权法〉规范》，载《羊城晚报》根据我国宪法规定即国家且③。是否对土地使用权进行因其具有从属于需役根据民法公平的原 “买卖（以下简称《担保（以下简称《担只是分别针对货币补及《担保法解释》的规定。总。2007年9月 我国的房屋拆迁行为尤其是商 根据合同相对性原则及考虑到若干问题的解释》如货币补偿须有抵押权人的诉讼请《担保法》，（一）《物权法》
《物权法》作为一部确认和保障公民财产权的法律，不仅弥补了房屋拆迁法律层面的缺失，更对房屋拆迁的关键问题作出了原则性的规定，对被拆迁人的权利保护具有深远意义。其影响主要体现在以下三个方面：
第一、明确了城市房屋拆迁的前提
《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”在《新条例》出台之前，此规定使得《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）的部分条文失去效力，即由原来的房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人三方主体变为征收人与被征收人两方主体，取消了含义不明的拆迁人的使用，取得房屋拆迁许可证不再是房屋拆迁的前提，而是以符合公共利益作为征收的前提条件，许多打着公共利益名义进行房屋拆迁而获得政府部门庇护的开发商从此望而却步。这种做法，从立法来看，一方面奠定了拆迁行为的合宪性基础;另一方面，也为拆迁条例的完善提供了法律层面的指导。
第二、扩大了房屋拆迁的补偿范围
《物权法》规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条规定获得相应补偿。”另外，物权法还规定：“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这些体现了房屋拆迁不仅应补偿被拆迁人的房屋所有权，还应弥补由于拆迁而导致的用益物权、担保物权及建筑物区分所有权的共有部分的权利人的损失，扩大了房屋拆迁的补偿范围。
第三、确定了拆迁过程中的遵循程序原则
《物权法》关于房屋拆迁中程序性的原则性规定，将会对日后房屋拆迁的相关条例的完善从而维护拆迁人的财产权利产生重要的意义，《新条例》中的一系列程序性规定就是很好的例证
（二）《新条例》
《新条例》的出台使得饱含诟病的《旧条例》终于退出房屋拆迁的历史舞台，《新条例》是在《物权法》精神指导下的行政法规，其利于规范公益拆迁中的政府行为并由此加强对拆迁人的权利保障。其积极意义体现在以下几方面：
第一，明确了公益拆迁中的征收主体是政府并保障征收的公益性。第四条规定：“有市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定：“房屋征收实施单位不得以营利为目的。”第二十七条规定：“禁止建设单位参与搬迁活动。”等都体现了着政府是唯一的征收、补偿主体，其他建设单位不能参与其中，摒除了由政府部门庇护开发商损害拆迁人利益的行为。
第二，对公共利益进行了较细致的规定。《新条例》第八条以列举的方式明确了公共利益的范围，提高了公益房屋拆迁实行的可操作性。
第三，在征收过程中的不同阶段细化了程序性规定。《新条例》第十条及第十一条的规定进一步明确了征收公众意见、听证程序及相应的公告程序的适用情形。通过此正当法律程序的细化利于遏制房屋公益拆迁中行政权力的滥用导致的拆迁人的权利损害。
第四，进一步明确了补偿标准、补偿范围及房价评估机构的选定方式。首先，将补偿标准确定为不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，具有较强的公平性。其次，较细致的规定了补偿范围，极大便利了房屋征收补偿。最后，规定了由被征收人选定房价评估机构而非政府自己内定，极大保证了房价评估的客观、公正性。
第五，对暴力拆迁行为规定了不同程度的法律责任。对暴力拆迁的行政及刑事责任的规定，利于被拆迁人的人身权利及财产权利的充分保护和征收的顺利进行。
第六，规定了房屋强制拆迁转向司法化。《新条例》首次将强制拆迁的权力赋予了法
院，实现了房屋强制拆迁的司法化，鉴于我国司法体制的弊端及法治环境的整体局面此举措仍有不尽人意之处，但无疑充分体现了权利本位思想及法治精神。
四、我国城市房屋拆迁存在问题及建议
尽管《物权法》及《新条例》进一步深化了对拆迁人的权利保障及拆迁的程序性规定，逐步促进了城市社会经济的发展，但相关法律规定在实际应用中仍然暴露了较多问题。笔者从以下几方面进行分析并针对性的提出了相应的建议性措施。
（一）关于拆迁法律规定方面的问题
1.非公益拆迁法律规定缺失。我国《物权法》、《新条例》及其他相关法律规定基本都是针对公益拆迁，尤其是《新条例》更是对公益拆迁的专门规定。但不可忽略的是只有承认非公共利益拆迁的存在并合理的进行规范才能有效配合房屋征收的依法进行，经济迅速发展的背景下，进一步规范非公益拆迁，预才能最大限度地激发公民创造财富的积极性。
因此，应该在遵循《宪法》及《物权法》关于维护公民权利的精神下，尽快制定非公益拆迁方面的行政法规乃至法律。
2.规范拆迁的法律规定效力较低。专门规定城市房屋拆迁的仅限于《新条例》等行政法规，而《物权法》着重调整平等主体间的民事法律关系对公益拆迁而言不具有专门性。应加快城市房屋拆迁的立法进程。
3.关于公共利益的界定仍过于宽泛。虽然《新条例》进一步细化了《物权法》中公共利益的界定，但其许多具体规定仍待商榷。
水利、环境和资源保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要”
题，因上述目的而进行的拆迁和重建的基础设施能否真的满足公众需求缺乏衡量标准。外，如法国制定有专门的行政征用目的的调查及审批程序的做法值得借鉴
笔者认为，公共利益的界定的关键是保障利益相关人的参与权利，的讨论会、听证会等形式使其参与到公益拆迁的决策中来，公正性。
（二）关于拆迁主体观念意识的问题
鉴于我国长期的专制历史及计划体制，体现在城市房屋拆迁尤其是公益拆迁中即拆迁人程序观念淡薄，由此易导致《新条例》
同时被拆迁人的权利及程序意识也相当匮乏，以及不主动寻求法定救济等。
由此，相应部门亟待加强拆迁相关法律程序的宣传及权利程序观念的普及，套的奖惩机制也利于双方意识方面的提高。
（三）关于拆迁中补偿制度的问题
1.土地使用权长期遭到忽略。《新条例》依旧没有对征收房屋所依附的土地使用权的补偿问题作出规定，而政府征收房屋的目的主要是取得房屋之下的土地使用权，此权利补偿的刻意回避②，不仅违背了民法公平的原则，也是背离了《物权法》物尽其用的立法本意。
因此，应将土地使用权纳入补偿范围并注意区分房屋地基部分及地基之外共有部分，别估价而进行补偿。①王名扬，《法国行政法》，中国政法大学出版社
②叶汉杰，《国有土地上房屋征收与补偿条例
第23期，通过市场自身的运转并通过政府的适当干 公告等程序流于形式而不具有实际意义。表现在实际的拆迁程序中即参与的积极性较低 1998(征求意见稿况且在中国急需涉及到如何具体适用的问①。通过举行利益相关人如此才能保证公权力干涉私权的365-410页。)的不足及其完善》，《在国分,2010,为此，如在旧城区改造是否符合公共利益；“能源、交通、中的听证、同时制定配《新条例》对年版，第 法学理论》
2.被拆迁人之外的利益相关人的补偿亟待完善。《新条例》忽略了《物权法》中的用益物权及担保物权的相应规定，对于如对出租的房屋或设定了抵押权的房屋被征收时的补偿方式、范围等均没有规定。关于此方面的建议在第二部分其他私权主体中已有具体论述，此处不再赘述。
（四）关于拆迁中权利救济的问题
司法制度作为保障公民权利的最后防线，但由于拆迁问题的复杂性、司法机关的非专业性、我国司法体制的固有弊端及法治环境的尴尬局面等原因导致其始终不能真正保障被拆迁人等弱势群体的权利，如对行政裁决不服而提起的行政诉讼，法院只能依法审查行政行为的合法性，加上我国法官不能造法，在缺乏法律依据条件下此种司法救济因不能解决任何实质问题而根本无法满足被拆迁人的权利诉求。
要真正实现《新条例》中拆迁规定的司法化，提下，尽快制定对《新条例》的科学完善的实施细则，提供司法化的法定依据，才能真正发挥保障被拆迁人权利等的救济功能。
主要参考文献：
王世伟，城市房屋拆迁管理条例与《物权法》的冲突及解决机制
崔建远，《物权法》，清华大学出版社，2008年9
江平主编，《中华人民共和国物权法精解》，中国政法大学出版社，廖加龙，《关于“公共利益”的范围》,载《人大研究》
.平顶山学院学报1版 2007年版。,2006年第7期..2010.(06).必须在净化法治环境和保障司法独立的前月，第
第三篇：如何继承农村宅基地房屋拆迁补偿款
如何继承农村宅基地房屋拆迁补偿款
路永强律师
某村的a与b为夫妻关系，两人生下一子一女，c和d。1991年系争房屋办理了房产证，该证登记户主为a，宅基地使用权证审批表中还写有b、c及d的名字。2009年，a去世，留下遗嘱将系争房屋由b和d继承。同年，系争房屋因修建道路动迁，d出嫁，未参与动迁事宜，全部款项由b和c占有，d主张权益时遭到拒绝。因此d向法院提起诉讼，要求法院判令分割并继承系争房屋的动迁补偿款。
路永强律师整理分析：
农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。宅基地审核表中登记的权利人为宅基地使用权人。
关于地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋权利人已死亡的，拆迁补偿款可按继承关系处理。系争房屋经农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。系争房屋的审批表表明户主为a，其他宅基地使用权人为b、c及d，故系争宅基地房屋的权利人应当为a、b、c和d，也即a、b、c和d对系争房屋享有所有权。分割时，应根据权利人对财产的贡献大小、财产来源、居住状况等因素综合考虑。
关于宅基地使用权的补偿，由于宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。系争宅基地使用权证上核定的人员为a、b、c和d，系争房屋的宅基地使用权应属于a、b、c和d共有，故宅基地使用权的补偿款应属于4人共有。
法律依据：
民法通则第七十八条：
财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。第十条第一款：
遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第十三条第一款：
同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
综上所述：路永强律师强调宅基地的特殊性使得其继承与分割不同于普通住房，继承人的特殊身份性同样影响继承是否有效。
第四篇：城市房屋拆迁条例
中华人民共和国国务院令
第305号
《城市房屋拆迁管理条例》已经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，现予公布，自2001年11月1日起施行。
总 理 朱镕基
二00一年六月十三日
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。
第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第二十九条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第三十二条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
第四章 罚 则
第三十四条 违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第三十五条 拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第三十六条 拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;
(三)擅自延长拆迁期限的。
第三十七条 接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第三十八条 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。
第四十条 本条例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
物权法两个相关司法解释
——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(征求意见稿)
为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施
等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定
属于其他权利人所有的除外。
第四条建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应
当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
第五条建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。
建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。
第六条改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
第七条物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：
(一)专有部分，按照建筑面积计算。
(二)建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。
(三)总人数，按照专有部分的数量统计。
(四)建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分，按一人计算。
第八条因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
第九条业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。
第十条建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
第十一条合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予支持。
业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律规定的程序或者超越其权限，业主请求撤销的，应予支持。撤销权的行使，参照前款规定处理。
第十二条对维修资金的筹集、使用情况，业主请求公布或者查阅的，应予支持。
第十三条业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：
(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;
(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。
有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。
第十四条建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。
第十五条建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。
第十六条业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：
(一)危及建筑物安全;
(二)妨害建筑物正常使用;
(三)损害建筑物外观;
(四)违反相关规定进行房屋内装饰装修;
(五)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声;
(六)违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;
(七)拒付物业费;
(八)违反规定饲养动物;
(九)其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。
第十七条业主或者物业服务企业等因维护或者修缮专有部分或者共用部分，请求相邻业主就其专有部分提供必要便利的，应予支持。提供便利的业主请求恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
第十八条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(征求意见稿)
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。
第二条物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同
约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。
前款所称专有部分、共有部分以及相关费用，以物业服务合同约定范围为限。
第三条业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
第四条物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或者不当收取手续费、备付金等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。
第五条业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
全体业主根据物权法第七十六条的规定共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
第六条物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人。
第七条物业服务合同期限届满或者终止、解除后，业主委员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必须的相关资料及费用的，应予支持。
第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。
第九条车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿
责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。
物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。
第十条有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。
第十一条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。
第五篇：城市房屋拆迁法律问题
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城市房屋拆迁法律问题
作为全国众多拆迁纠纷案件之一，本案之所以在全国乃至于全世界引起轰动，原因在于刚刚结束的第十次全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下称《物权法》)，人们都在密切关注着这部新的所谓的保护公民合法私有财产的法律究竟能发挥什么作用。笔者试图从该案出发，分析中国城市房屋拆迁立法、司法等现状，并就存在的问题提出建议。
房屋拆迁;物权法;公共利益;
一.对于本案的误解
如前所述，全国人民都非常关注这部具有历史意义的《物权法》的颁布和实施，尤其是想通过该案的处理结果来检验这部法律的效用是否像想象的那么理想。本案当事人吴萍女士在接受记者采访时就是手握一本《中华人民共和国宪法》(以下称《宪法》)和《物权法》，法律咨询s.yingle.com
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并声称要用《物权法》捍卫自己的权利。但是，《物权法》目前还未施行，等到2007年10月1日才能够正式施行，因此，对于现在发生的纠纷，并不能援引《物权法》来判案。
二.中国城市房屋拆迁的相关法律法规规定及其程序
重庆的这起案件只是中国城市房屋拆迁纠纷的一个缩影，因此，本文试图从目前城市房屋拆迁的整体法律法规规定及其程序开始分析。
《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”基于《宪法》和《土地管理法》中关于国家对城市单位及公民的房屋进行征收的相关规定，国务院于2001年颁布了《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》(以下称《拆迁条例》)，就城市房屋拆迁的相关程序做出了具体的规定。首先，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。经主管部门审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当与被拆迁人“就补偿方式
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和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”第一，如果双方当事人达成了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，“拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第二，如果双方当事人达不成协议，“经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”如果“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”本案即出现了前面所述的第二种情形，双方当事人就拆迁补偿问题一直未能达成协议，于是拆迁人依照《拆迁条例》相关规定申请主管部门裁决，并申请法院强制执行。最终在法院的主持下，双方当事人达成和解协议。本案能有这样的结局也算是被拆迁人的幸运，如果不是处在《物权法》刚刚颁布这样的关键时期，恐怕那座高高耸立的“纪念碑”早已被强制拆除了。但是，就全国所有的拆迁纠纷以及今后可能发生的纠纷来说，笔者认为，还有更多的问题值得探讨。
三.立法、司法及执法等存在的问题
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(一)立法问题：《拆迁条例》不合法
现在解决城市房屋拆迁纠纷主要的依据为《拆迁条例》，经过这几年的发展，尤其是随着2004年宪法修正案的通过，以及2007年《物权法》的颁布，保护公民合法私有财产的观念已经深入人心，这部由国务院颁布的行政法规显然已经跟不上时代发展的步伐，而且还违反宪法以及物权法的规定。《拆迁条例》第七条规定，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。拆迁人取得拆迁许可证后就可以与被拆迁人谈判解决拆迁问题。但是，这其中存在很严重的侵权行为：被拆迁人作为房屋的所有人和土地的合法使用权人，同时，国家却在没有对被拆迁人任何补偿并收回土地使用权的情况下，将土地使用权又批准给被拆迁人，这种做法严重侵犯了被拆迁人的用益物权——土地使用权。《拆迁条例》做出这样的规定违背了《宪法》及《物权法》“保护公民合法私有财产”的立法宗旨，从而也违反了《宪法》第五条第三款的规定：“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”
(二)政府定位问题：政府既是当事人，又是裁判者，还是营利方
政府从被拆迁人手中征收土地，和政府把土地出让给被拆迁人，法律咨询s.yingle.com
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这是两个法律关系。然而，目前政府普遍的做法是让拆迁人直接和拆迁户发生关系，从而实现政府转嫁责任和风险。本来应该由政府先将土地使用权收回，然后再出让给拆迁人，但是，按照《拆迁条例》的规定，政府先是将拆迁人与被拆迁人置于谈判协商的位置，一旦双方达不成协议，通常经过拆迁人的申请，政府又会以裁判者的身份出现，对该争议做出行政裁决，如果当事人拒不执行，还可申请法院强制执行。当然，当事人可以在3个月内提起行政复议或者行政诉讼，但是，由于行政行为具有的特殊执行力，在这期间，即使当事人提起行政复议或者行政诉讼，也不能阻止法院强制拆迁。而且，根据《拆迁条例》第四条的规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”，即被拆迁人没有不拆迁的权利，而且即使有异议也不能阻止房屋被拆迁。对于政府和拆迁人，做到程序上的合法性很容易，裁决，或者申请法院的强制执行。但被拆迁人不想启动拆迁程序，就很难，没有相应的程序保障。最后被拆迁人会感觉裁决判决，都是向着拆迁人和政府既定的开发意图去的。
此外，政府出让土地使用权给拆迁人，通常都是赚钱的，但是其并不会将所赚部分利润分给被拆迁人;而拆迁人也是本着营利的目的而为拆迁，更难给与被拆迁人更多的补偿。这就导致最终受害的总是被拆迁人。
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