商业中心运营方案（推荐阅读）

第一篇：商业中心运营方案

滨海商业中心商场运营方案（初订）

前言

随着工业区的发展，商贸业，服务业也乘机快速形成，购物中心创建顺势而为是具有战略眼光。通过前期公司对针对工业区的消费水平，商业情况，周边人口较详细详细深入调研，通过市场分析和营销策划，现做出以下商业中心商场整体运营方案。

一、经营定位：

经营风格，结合商业中心建筑群体构造和总体规划，商场以商场形式和商业街风格兼容，以商场经营管理模式和商业街形式相结合虽有区分其为一体新颖模式。以当地的低中档商品为主要商品定位，中档为主，高档点睛，低档补充定位，实施品牌战略。通过以人为本的管理，促进双赢合作，强化公司凝聚力和创造力，垄断该地区的主要商品零售市场。

二、经营品项：

1、项目

商场作为较大型购物消费中心，在单体建筑内和商业街形式里，整合购物多品种商业形态，为消费者提供综合服务的大型综合商场来所，是滨海现代生活方式的集中所在。

b.首层可由化妆品、首饰及名品、保健品，商业街以各式鞋并可加入药店等组成；

c.二层可由潮流青春休闲服装，海内外精品男士服装、服饰，西欧风情咖啡厅等组成；

d.三层可由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰，中式传统茶嗣等组成； e.四层可由主流家用电器，家居精品广场，儿童新天地等组成。

2、经营品类规划：

F1：国际名品服装店、国内外名表中心、环球化妆品总汇、经典眼镜世界、至尊首饰珠宝行、极品鞋行等；

F2：潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰等；

F3：流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰;名品针棉服装、新潮时装总汇 F4：主流家用电器、家居精品广场及儿童新天地等。

三、经营规划布局设计：

第一：规划布局要购物中心的商品品类经营黄金比例。

业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：18：30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例。第二：规划布局要维护商场的主题形象和企业品牌形象。

购物中心是一种综合的商业组织模式，它不是一个大杂烩，而是一个拥有明确经营主题和较大创造力的企业。规划布局时要始终维护和管理好已确定的经营主题和企业形象。

第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。

同类差异就是社会市场购买力群体复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。新商场招商，就不能招多家基本上雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜。异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补

第四：规划布局顺序原则。

核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。

第五：规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用

其布局直接影响到新商场的形态。新商场的主力品牌专柜适合放在经营轴线的端点，不宜集中放置在中间，才能达到组织人流的效果。

第六：规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。品牌供应商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃新商场气氛之作用。供应商的经营范围要与商场的经营主题及品牌形象相吻合。

五、建筑规划设计：

整体建筑规划设计是由主楼？层？副楼？，裙楼地上？整个建筑规划符合现代商业经营运做需要。对商场经营区室内结构再做合理修饰改造，能符合商业经营需要。

六、运营管理设计

购物中心运营管理沿用什么样的经营管理模式。

“现代化大型商场”，购物者天堂。采用什么样的商业经营管理很重要，商业领域中不断的磨合验证、探索更新，逐步形成完整的商业经营管理体系更重要，并且要申请ISO9001-2000质量体系认证，体现当今商业管理模式的实用价值。

现运行中的各项管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的运营管理的依据及指导蓝本。

七、招商设计：

1、招商优势:

为工业区零售市场订制最佳适宜的品牌经营合作方案，以利益共享、双赢经营我主导，运用品牌为依托，打造环滨海区域独家中高档名店，垄断该地区的高中档商品零售市场。

2、招商范围：

诚招有特色、有风格、有品位的名优中、高档服装、服饰等百货类品牌，范围是以“穿”为主的商品，包括：服装服饰、珠宝首饰、化妆品、运动休闲、生活家居、箱包皮具、名品钟表等

3、招商要求：

国际、国内中高档知名品牌及服务品牌的厂商、代理商、经销商。

与具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的经营主体共同合作。品牌商品具有有效的商标注册文件，产品合格证书和检验报告等质检资料，进口商品提供海关报关单及商检证明。

4、经营合作方式：

品牌专柜（店），利润月保底+扣率形式为主。

各品类主要标志性品牌供应商重点引进，合作条件合理优惠；其他品牌条件优与同等市场条件。

5、经营合作标准：

F1

1.名表 劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、等梵高、名威、世爵、英纳格、天梭（选取可商议而定）每1平方米柜台利润月保底X元，扣率Y%

2.珠宝首饰 周大福、六福、老凤祥、谢瑞麟、行行行、宝玉龙、皮尔卡丹 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%

3.化妆品 姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、欧莱亚、玉兰油、雅芳、羽西 每平方米月保底销售 X元，扣率Y%

4.皮鞋 百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%

5.皮具 登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、ELLE、POLO、新秀丽、皇冠 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%

6.国际名店 都彭、BOSS、马可波士、金狐狸、都彭、宝姿、温馨鸟、卡奴迪路 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%

7.眼镜 警察、古奇、CD、都彭、卡地亚、浪琴、纪樊希、登喜路、古加希 每1延长米柜台利润月保底X元，扣率Y%

F2

1.青春休闲 ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰 租金按每月X元/平米；扣率Y%

2.运动系列 耐克、阿迪达斯、锐步、迪阿多纳、李宁、安踏、金莱克、乐图 租金按每月X元/平米；

扣率Y%

3.男士正装

休闲装 沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、阿曼尼、迪可尼、仕东利、租金按每月X元/平米；扣率Y%

4.男士服饰 BOSS、百富、毕加索、巴黎世家、都彭、金利来、ZIPPO、瑞士军刀 租金按每月X元/平米；扣率Y%

F3

1.女士时装 敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿 租金按每月X元/平米；扣率Y%

2.女士服饰 黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、维弗拉氏、依慧达、泰盟诺迪 租金按每月X元/平米；扣率Y%

3.女士正装 白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、杜蕾娜、宝姿、吉芬、马克张、萨浓 租金按每月X元/平米；扣率Y%

4.内衣 黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、曼尼芬、爱慕、奥戴莉、伊丝芬 租金按每月X元/平米；扣率Y%

5.针棉 沙美娜、亭宜、宜而爽、皮尔卡丹、阿尔巴斯、鄂尔多斯、鹿王、日神、高尔夫、圣雪绒、雪莲、珍贝 租金按每月X元/平米；扣率Y%

F4家居系列 多样屋、捷克水晶、韩国宇宙床品、友和贝印、黛安家品、双立人橱具、飞利蒲松下小家电、进口数码相机、随身听、MP3、复读机、电话 租金按每月X元/平米；扣率Y%

招商资料

6、招商工作程序:

（1）、为营造很好的招商环境,吸引更多的品牌供应商加盟,增加合格候选供应商数量,制定本招商工作程序.全国招商工作程序：可略

省城招商工作程序：

为第二程序,开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（商报、晚报）发布新业信息，有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合绍兴市场需求的候选供应商。

当地招商工作程序:

为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地供应商黄金比例数量份额应占招商总量的半数以上，在保证合适特色品牌供应商数量

招商部人员队伍组建后须经过系统培训，实践后再投入实际工作状态。建立过硬的招商队伍，投入招商工作，这样才实际有效。先有计划对适合预选供应商评定，对理想品牌供应商洽谈，购物中心能够容纳经营的品牌专柜数量与实际能够在市场运营的品牌供应商数量相差出入不是很大，而且能有准确的针对性，提高合作成功率。

宣传工作中心，应以购物中心即将登在本地滨海开张，成为购物的天堂、高档的象征，以全新的内涵震撼地乡，以上乘的品质服务于工业区发众等内容为，制造轰动性前奏和氛围，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫。

调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，初步接待来洽谈的品牌供应商，并认真填制初选供应商登记表，对重点目标备选供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。签订意项合作协议，收取合作预约订金。

（2）、购物中心业前招商工作进度

第一阶段：（筹备预案期）

总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；制定商品定位标准；拟定初步各商品类布局方案；拟定与供应商合作方式及条件标准。

第二阶段：（初选储备供应商期）

进入全国招商工作程序；进入省城招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备；招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；

招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，制各商品类经营指导方案

当地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；

制定完备的商品储备品牌资讯，对适合的预选供应商资源评定分类；

第三阶段：（评审确认供应商期）

确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作式方、合作条件标准等公司经营原则方案；

确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；

普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对比择优；

评审确认合格供应商，签订意项合作协议，收取合作预约订金；

第四阶段：（合作协议书签订期）

根据各项筹备工作完成进度情况，确定准确开业时间，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与合格供应商签订正式合作协议书；

第五阶段：（入场实施专柜期）

卖场专柜设计基本标准设定，规定贯彻；

与供应商协调专柜设计规格，符合双方设计规定要求；

办理相关入场装修手续，进场实施装修专柜；

做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。

7、招商部筹备期人员编制

为高效率地正确地完成购物中心招商筹备工作计划方案，确保商场如期隆重开业，并且能够达到公司预期工作目标，建议购物中心招商部筹备期人员编制方案如下：

以工作相互支持、管理相互制约的工作原则，暂把购物中心在筹备期的招商部分为两个组。（1）.规划审计组；（2）.招商业务组。

.规划审计组：

工作职能：宏观组织协调,各项工作监督跟进,评估分析招商结果

a.各商品类招商定位总目标工作的制定及审核；

b.商场各商品类结构布局编制、审核；

c.单位品牌经营面积计划、核定；

d.品牌装修宏观标准制定、审核、验收；

e.商场各商品类单位面积利润核定；

f.各品牌合作协议的评估、汇编、保管;兼有商业信息的搜集、分析、提供的职能。

工作目标：招商工作计划方案的制定，工作结果的审核评估，确保招商工作的正确有效性。

人员编制：

组长（一名）；综合助理（一名）；汇编管理文员（一名）。合计三人。根据具体工作职能特点选择适合人员。

.招商业务组：

工作职能：

a.根据公司总计划原则制定各商品类具体招商工作计划方案，并认真实施执行； b.制定各自商品类品牌供应商，根据其销售业绩、社会知名度及影响力、经营者的实力与能力和商业信誉、商业区域分布、加盟合作者与品牌生产厂等，划分核定重点合作供应商；

c.与品牌供应商的联络，业务谈判，经报批公司核准后签定合作协议； d.及时监督反馈供应商的意向，实施工作计划方案；

e.时时跟踪品牌商品发展动态，反馈、修订工作方案。等等

工作目标：招商工作计划方案的准确实施，工作结果正确、及时、有效。人员编制：

招商业务组 组长（一名）

业务组各业务主办及工作范围：

（一）、男装业务主办(一名)； 招商助理(一名)。

国际名店 F男士服装

（二）、女装业务主办(一名)； 招商助理(一名)。

少淑装淑女装内衣

（三）、青春装业务主办(一名)； 招商助理(一名)。

运动系列青春休闲装时装广场（春夏）

皮草/针棉（秋冬）

（四）、服饰业务主办(一名)； 招商助理(一名)。

皮鞋精品服饰男装服饰女装服饰

（五）、综合1业务主办(一名)； 招商助理(一名)。

化妆品钟表首饰眼镜

（六）、综合2业务主办(一名)； 招商助理(一名)。

休闲服务家居系列童装/儿童用品家居服装家电

合计一十三人。根据具体工作职能特点选择适合人员。节约人力资源，未来的商场经理可暂时参与前期招商工作。

合 作：以最大限度允许自主经营，专业的运作为合作形式，统一收银，固定收益，为合作条件，鼓励前缀宣传，共同双赢发展。

组 织：总公司商业发展中心策划，购物中心组织实施。

第二篇：国际商业中心活动方案

火神庙国际商业中心活动方案

一、活动主题：

赢在当下的商业发展机遇

暨火神庙国际商业中心品牌推广发布会&品牌创富俱乐部成立

二、活动要素

1、时间和地点

4月24日下午14：30--17：00 地点：大兴附近的俱乐部或者度假村

2、主办单位

北京金色时枫房地产开发有限公司

3、承办单位

安家传媒机构

4、协办单位

经纬时代、众智集成5、支持单位：

全国工商联房地产商会、大兴区政府

6、活动规模

约200人

7、活动目标受众

各大商家代表

火神庙国际商业中心项目意向商家

8、主持人

安家传媒机构董事长 刘文斌

9、邀请嘉宾（共约500人）

政府官员团：3-5人

大兴区 区长(或副区长)级别

中国城市商业网点建设管理联合会会长 荀培路

专家学者团：（选5人）

中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

北京大学中文系教授 博士生导师 张颐武

教授级高级建筑师 开彦

北京博智行商业地产研究院的首席专家、研究员 鲁炳全

教授级高级城市规划师 柯焕章

中国商业地产专家指导委员会主任 董利

中国步行街工作委员会主任 韩健徽

北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

北方发展投资公司总经理 杜猛

知名商家团：拟邀100人左右

乐购 高层领导

新华角川 高层领导

戴德梁行 高层领导

知名商家 商家代表

投资客户团：拟邀300人左右

互动媒体团：50人

摄像：北京人民广播电台、北京电视台、北京大兴电视台、北京丰台电视台

网络直播：新浪网、搜狐焦点房地产网、搜房网、易铺网

后续报道：北京青年报、北京晚报、北京晨报、精品购物指南、北京娱乐信报、新京报、京华时报、21世纪经济报道、中国财经报、中华工商时报、温州都市报、福州日报

中国房地产报、安家杂志社、京师企业家、中国新闻周刊、中欧校友通讯、清华校友通讯

六、活动流程

时间 内容

备注

（活动串词由广告公司完成）

8：00-12：00现场布置安家完成11：00-13：30现场排练由开发商指挥，安家统筹

14:00—14:30现场签到循环播放项目招商ppT与宣传片，现场氛围热烈高雅；

分嘉宾和媒体两部分签到，同时请客户赐名片；

安排贵宾厅，由冯总和刘总接待政府官员和专家学者，对项目情况及本次活动进行简单沟通并亲切交流；商户代表和媒体记者直接进入活动现场

14：30—14：35主持人宣布活动开始介绍到场来宾，简单介绍活动意义和议程

14:35—14:50政府领导讲话（3个领导）以政府的官方权威数据和政策利好，宏观政策面的商业信心树立

讲话重点：

区域消费力肯定：

政府领导讲话的核心点在于区域优势的阐述，大兴从过去到现在一直商业繁盛之地，是生财的“黄金宝地”。并对区域人口以及收入现状给予权威数据公布，从宏观市场角度给予明确肯定的消费力阐述，以官方的角度让客户对此区域的消费价值有明确深入的了解。

政策面扶持态度：

政府讲话的第二个层次在于政策面的消息，一个是黄村是区域内商业发展的重点，政府将从多方面多角度给与政策扶持，这样，开发商的经营就有了保障，有了根基，投资这里才能得到真正的利益点。

1、大兴区域特点，商业繁华之地；

2、区域人口及收入现状，孕育强大市场消费力

3、黄村以其独有的区位优势，是政府发展商业的重中之重

4、政府对于大型商业体的政策利好，及官方权威消息公布

14:50—14:55荀培路会长讲话讲话重点：

其身份为中国城市商业网点建设管理联合会会长，以其自身掌握区域发展概况以及官方数据，以客观公正的语言讲述大兴商业的发展和未来发展概况，给区域价值以充分肯定，并给客户以强有力的投资信心。

1、大兴区域商业概况；

2、大兴区域亟待大兴商业的产生；

3、大兴商业的未来发展利好。

14：55—15：00记者对政府领导现场提问

15：00--15:25专家看点（5个专家）

以专家权威视角，解读火神庙产生的必然性和战略意义

讲话重点：

专家讲话的重点在于商业地产的发展历程，以及大北京商业地产现状，“两轴两带多中心”政策指导下，群雄逐鹿的商业地产现状，以及在2009年，后奥运经济时代，全新的商业地产模式的再度升级和探讨，火神庙作为全新的商业地产，引领南国门区域升级，全面带动区域消费力提升，其消费区域的辐射将扩大至宣武、丰台区，乃至更广泛的西城、海淀，一个全新的商业综合体，全面改写京城商业地产格局。

1、全世界商业地产发展规律，郊区化和中心化主导商业地产发展主流；

2、京南商业的极度稀缺性，大型商业地产呼之欲出；

3、火神庙的绝对稀缺性、独特性与唯一性论证，其市场强大需求与产生的必然性论证；

4、火神庙的产生对于京南乃至京城商业格局的全新改写。

15：25—15：30记者对专家现场提问

15:30—15：40冯总进行项目介绍，以及开发商的商业抱负和运作决心

讲话重点：

冯总的讲话重点是推介火神庙项目，火神庙在“天时、地利、人和”多方支撑的环境下孕育产生，以及开发商运作此项大型商业地产对于开发商自身品牌重要性和运作决心表态，直接给客户以强大信心支持。

站在“商业变革城市”的高度，讲述火神庙的历史必然性和战略规划，火神庙所引导的一个全新的商业地产时代“STREET MALL”时代的全新来临以及火神庙的商业领导价值和投资价值。

1、态度表示：对于政府领导的支持和权威专家的点评表示感谢；

2、开发背景：火神庙在天时、地利、人和均具备的情况下应势而生；

3、时代领袖：火神庙引领一个全新的STREET MALL时代的来临；

4、开发决心：火神庙项目对于开发商品牌的战略意义以及对于此项目运作的决心。

5、价值展望：隆重宣布火神庙国际商业中心品牌创富俱乐部成立，并对俱乐部价值和意义进行简要阐述。

15:40—15:45火神庙品牌创富俱乐部成立仪式隆重揭幕

由政府领导代表、商会会长、专家学者代表、冯总以及俱乐部会长（或者代表）共同为品牌创富俱乐部成立仪式举行隆重的揭幕仪式。

15:45—15:50项目营销负责人戈总或凌总讲话讲话重点：

以项目营销者的身份，对项目价值进行全面深入的阐述，它在区域、体量、建筑、业态上的规划考虑，定义为STREET MALL的差异化价值点，让客户对产品有一个全面清晰的认识和了解。

项目介绍：火神庙在区域、体量、建筑、空间、业态上的优势和布局；

15:50—15:55建筑规划设计师讲话火神庙项目在建筑规划规划上的别具匠心，为后期商业空间运用和商业运筹所做的先期考虑，从业态规划和建筑美学等角度，对火神庙规划进行阐述。

1、建筑美学对于大型商业综合体的战略价值

2、建筑业态规划考虑；

3、后期商业运作

15:55—16:00记者对营销负责人进行现场提问

16:00—16:15已签约商家发言，乐购、新华角川、戴德梁行国际大牌现身说法，对于火神庙商业价值的再度肯定。

讲话重点：

商家的讲话重点在于其作为国际大牌有标准、完善且非常成熟的选址标准，这是从侧面对于火神庙商业中心的肯定，同时以品牌的经营和战略发展，讲解选址于火神庙的战略决心，给与客户以充分的论证和商业价值肯定，同时大牌坐阵，对于小商户的经营有着超强的影响力。

1、乐购、新华角川、戴德梁行分别介绍其品牌背景和主营业务；

2、以自身经验谈国际大牌的选址标准，对区域、人群、消费力的严格考证；

3、战略部署和品牌展望，对火神庙商业经营的战略部署等。

16:15--16:20意向商家代表发言(2个）讲话重点在于自身对于火神庙商业的理解，对于自身商业规划的展望。

16:20—16:25记者对签约商家进行提问

16:25—16:35现场签约由主持人宣布火神庙与国际大牌热烈签约并形成长期战略合作伙伴，冯总与乐购、新华角川、戴德梁行高层签约，共举香槟进行庆祝

（依据讲话播放乐购、新华角川、戴德梁行品牌ppT展示，现场ppT由广告公司进行制作完成）

16:35—16:45火神庙商业专家组成立现场为专家颁发证书，再次提升现场气氛，并为后期项目的宣传炒作奠定基础。

16:45主持人宣布论坛议程结束多方领导合影留念，政府官员、专家学者及商户代表开始冷餐，媒体人员撤场，16:45—17:00冷餐

第三篇：商业中心规划及建筑方案

西子商业中心规划及建筑方案

设计说明

一、项目概况

本项目位于长沙市火星大道，芙蓉区政府西南侧。项目用地属城市商业建筑用地。

本项目总用地面积24431，其中建设用地面积20189.02，其余为代征城市道路及绿化用地。

二、项目定位

本项目的定位为大型城市综合体建筑。当我们面对城市大型建筑时，往往会发现其产生和发展引发了一系列的问题和思考：

首先，现实意义上肆意膨胀的大型综合体建筑往往造成对传统城市格局的颠覆：巨大的尺度难以提供人性化的空间体验，步行交通成为一种磨难；阳光照射和空气流通成为无法企及的奢求，高容量的开发强度带来难以解决的交通和环境问题。这成为我们在本项目开发中所必须面对的首要问题。

其次，随着社会公众对于大型商业地产项目的质疑之声日渐，大型商业项目唯我独尊、缺失明确目的的开发方式已难以为继。面对大型集中式购物中心开发热度的有所降温，寻求更为理性的大型商业项目开发模式，成为我们在本项目开发中面临的又一问题。

第三，在城市发展进程中，土地——这一至关重要的稀缺性资源，其利用方式和开发效率的重要性已被广泛认可和日渐重视。对有限土地资源的合理和配置，达成经济和社会效益的统一，是我们必须正视的第三个问题。

由上述三个问题出发，我们期望通过本项目的开发，达成三个明确定位，进行积极有效的探索：

1.对城市空间的积极有效参与：

在城市发展版图中，以积极的姿态参与城市空间的构成，为日趋庞大的城市空间提供尺度宜人的空间，完善城市功能意义

2.对市场定位的灵活机动应对：

合理控制项目规模和分期形态，以更为灵活的策略、符合商业地产发展规律和特征的运营理念应对更为成熟的市场挑战。

3.对土地资源的充分合理开发：

通过大型集中式项目的开发，使有限的城市土地资源物尽其用，同时有效避免带来使城市不堪重负的过大压力。

三、项目设计 1.基本概念

从项目实际定位出发，在设计中贯彻以下思路：

1)

设计体系标准化：

? ? 采用标准跨度柱网设计，在充分考虑平面户型分隔可能性的前提下，为项目的灵活运作提户型的高度标准化设计，大幅度降低开发成本，大大降低配套结构和设备方面设计及施工供充分的空间； 的难度，同时为装修房提供标准化运作的充足空间；

2)

空间配置集中化：

? ? 完全放开共享空间的尺度，包括大尺度的公共绿地、入口门厅及大堂、主楼多层面共享空集约的套内空间设计，在保证套内生活基本要求的基础上，利于控制销售总价，降低产品间等，深刻切入项目开发特性定位，提升空间使用效率，提高项目附加值；

销售和市场推广的难度；

3)

细部设计集成化：

? ? ? 延续标准化设计体系，在建筑构件细部设计中强调标准化集成式设计，强化建筑物公共性相关设备用房集中式设置，简化管线配置，提高管线配置效率，缩减工程成本；

主楼分户空调机位标准化暗藏设置，为保证主楼立面的完整性和建成效果提供全面的考虑。外观的同时，实现细部设计和施工的标准化；

2.项目组成及功能概况

1)

A栋（办公式公寓主楼）：

? ? ? ? ? ?

由商业裙房及一幢办公式公寓主楼组成。地上建筑面积约 27594 ；

主楼高 28 层，最大建筑高度 88.35 米；主楼标准层每层分隔为 8～9 户套型式办主楼为核心筒框架结构，柱网采用 8000X8400，层高 3 米； 主楼每层共配置 4 台电梯，其中包含 1 台消防电梯；

商业裙房高 5 层，建筑高度 25.2 米，拟作为小规模集中性服务型商务功能使用； 商业裙房为框架结构，便于商业布置，柱网采用 8400X8400，层高 公公寓；

5.1~5.1~4.5~4.5~4.5 米；

?

商业裙房配置 3 台专用电梯，以保障商业客运及货运需要。电梯载重量为1150kg，载客15人，货梯载重量为2000kg。

2)

B、C栋：

?

由商业裙房及两幢单身公寓主楼组成。地上建筑面积约 54264 ；

?

两幢主楼均高 22 层，最大建筑高度 72.45 米，主楼标准层每层分隔为 17 户单身公寓，套型建筑面积 52~86 ；每层共配置 4 台电梯；

?

主楼为核心筒框架结构，柱网采用 8000X8400，层高 3 米； ?

商业裙房

局部4层，建筑高度 21.3 米；

?

商业裙房为框架结构，便于商业布置，柱网采用 8400X8400，层高

5.1~5.1~5.1~4.5 米；

?

商业裙房电梯配置 4 台客梯、4 组（8）台扶梯及 1 台货梯，以保障商业客运及货运需要。电梯载重量为1150kg，载客15人货梯载重量为2000kg。

3)

场地设计：

? 前置景观广场： 沿火星大道西侧北部区域设置集中型城市公共景观广场，总面积达 3500，通过硬质铺地和绿化景观的结合，在商业裙房的围合中形成适宜人群停留集散的开敞公共空间，同时与沿城市道路景观带及A栋、B栋之间的绿化广场呼应，形成完好延续。

? 地面交通：

地面总停车数 79 辆；消防车道宽 4 米，转弯半径 6 米；

4)

地下空间：

? ? ? 地下整体设置二层地下室，总地下建筑面积约 28554。主要为项目提供停车、设备用房及人防功能配套；

地下车库设置 3 处出入口，分别位于北部东侧、中部西侧、南部东侧，尽量避免出入口其中 坡道对于商业空间出入口的不利影响；

北部及南部出入口坡道宽度为净宽4米，为单向出入口，中部出入口坡道宽度为净宽7米，为双向出入口 ；

?

地下停车库总停车数 595 辆，其中地下一层停车数 296 辆，地下二层停车数 299

辆；

3.设计风格

整体设计思路以空间和造型的高效性为出发点，依据形态简洁完整的平面构图，形成层次丰富、色彩鲜明的建筑造型。

1)

商业裙房：

? 在商业裙房的造型上，着重突出商业裙房沿南北向展开的整体体量感。运用大尺度折板型构架在空间立面之间形成连续的造型元素，突出表现商业建筑的个性化特征，与屋面绿化也形成良好呼应； ? ? 折板型构架同时成为与主要城市景观面相匹配的，具有标志性特色的特色巨幅广告位，从在有限的外立面展开上，对于数量众多的商家广告位进行规范统一设置，完好的保证立面而表现出本商业项目的强烈个性特征； 的实际完成效果。

2)

主楼建筑：

?

A、B、C三幢主楼外观均为大面积实体墙面和局部连续玻璃幕墙构成；

? 实体墙面部分由黑白灰三色有机穿插，强调具有体量感的构成关系：

白色：考虑为略带温暖色调的外墙涂料，用以表达主楼方形体量的四角部位及南北立面的顶部线角处理，以强调主楼整体体现的简洁明确、肯定大气的风格定位；

灰色：运用于主楼方形体量中部并在顶端部分形成较强的横向联系感，可采用灰色涂料，与窗口细部形成较强的整体性效果，表达对城市的谦逊和尊重；

黑色：同样略带温暖色调，但因为用于主要外凸框架线条部位，成为白/灰色块的分隔线条，拟采用深色釉面方形外墙面砖，在小面积尺度上形成丰富的光影变化和对于环境的积极反映，加强立面层次感的丰富性。? ? ? 局部连续的玻璃幕墙与黑色框架线条构成严谨的对位呼应关系，鲜明且层次丰富的立面对黑白灰三色外墙饰面及局部连续的玻璃幕墙的穿插构成，与西侧西子花园的外观形成协调建筑细部：注重建筑细部对于建筑整体构成的影响，对于项目细部的控制和把握，成为强比由此而生，期望能够籍此对于城市界面产生积极且有成效的呼应；

和呼应，为项目的提供了完好的整体性保证。

化建筑效果的重要环节，

第四篇：XXXX社区商业中心招商方案

XXXX社区商业中心招商方案

1．基本情况与核心思路............2

1．1项目基本情况.............2

1．2社区商业中心运作思路............3

2．周边商业市场调查..............4

2．1周边现存商业分布................4

2．2现存商业格局对本项目影响........5

2．3人口流动示意.............7

2．4案例分析——万科四季花城........9

3．项目成长性分析...............11

3．1人口导入成长性分析.............11

3．2住户对商业需求的渐进性分析............12

3．3商业成长性前景规划.............13

4．综合运作计划..........15

4．1初始业态建议及分布.............15

4．1．1业态建议考量重点........15

4．1．2初始业态建议及分布.............16

4．2综合运作计划............20

4．2．1招商策略................20

4．2．2现场区隔与包装宣传.............21

4．2．3业态成长时间表..........22

5．租金及免租金建议.............23

5．1租金建议................23

5．2免租金建议..............24

6．现金流量分析..........25

7．7．招商前工作计划...............26

第五篇：商业中心物业管理收支预算方案

商业中心物业管理收支预算方案（水电部分）

二、预算

商业中心建筑面积87，854m2，其中商业46，000m2、写字楼20，000m2、地下停车库21，854m2。

（三）物业日常管理开支明细

1．商业中心管理成本明细

（D）公共水电费（根据一般情况估算）

计费标准：电费按0.95元/kwh；水费按2.2元/t

(1)电费

a.动力部份1100×0.5×12×30×0.95=188，100元

b.公共照明（含地下停车库）170×0.7×12×30×0.95=40，698元

(2)水费

a.商场员工及顾客生活用水230m3×30×2.2=15，180元

b.绿化用水1500m2×5L/m2.d×30÷1000×2.2=528元

c.清洁用水43，300m2×0.5L/ m2.d×30÷1000×2.2=1，429元

水电费小计：245，935元/月

（E）中央空调系统维护费用(空调制冷面积33，000m2)

1.中央空调系统维护保养费（含末端装置和）

4×30，000元/年÷12月=10，000元/月

2.中央空调系统运行水电费

(a)电费

280×4×0.65×16×30×0.95=331，968

冷冻水30×4×0.85×16×30×0.95=46，512

冷却水37×4×0.85×16×30×0.95=57，365

冷却水塔11×4×0.85×16×30×0.95=17，054

空调末端400×4×0.04×16×30×0.95=29，184

(b)水费

空调补水100×30×2.2=6，600

水电费小计：488，683元/月