商业地产策划：透视六大热点问题

第一篇：商业地产策划：透视六大热点问题

商业地产策划：透视六大热点问题

来源：搜房博客 时间：2009-10-22 作者：佚名

在商业地产开发过程中，诸多问题困扰着涉“商”不深的开发商们。商业地产突出“商业”二字，而“商业”强调“交易”，商业地产策划也就是为提供交易平台所做的开发及商业营运等工作，开发包括拿地、产品定位、建筑设计、资金计划、建造及销售等环节，而商业营运则指各类商铺的招商、营运管理和物业管理等工作。

相对于住宅开发，商业地产巨大的开发利润成为大量开发商涉“商”的新动力，有的甚至将开发商业地产确定为企业发展的新模式、新定位。但是，由于要求开发商具备较高的理解力，才能搞懂“商”字，因此在开发过程中，有些开发商尽显不适之症，新问题也不断涌现，令开发商老板们头痛不已。

近期，不少专家、学者已针对部分热点问题进行了解答，这里将对一些较少深度解答的新问题与大家交流，以达相互提高之效。

一、商业定位方案是否有唯一的标准答案？

姜仁地产研究院认为：一个商业项目的商业定位方法有两种。一种为聚集法，就是采用与周边众多项目一样的业态，使该商圈形成可为目标消费群提供更多选择的某一大类商品的商业群。聚集法多用于专业市场，比如深圳笋岗的汽车配件商业群和家具装饰材料群等。另一种是互补法，就是为项目所在商圈的某一特征的消费群提供与周边项目不一样但却是有需求的商品和服务，以补充目标消费群的消费。

对于一个商业项目而言，可同时考虑采用这二种方法进行定位策划，因而，采用不同的方法，其定位方案肯定是不一样的。而在利用互补法定位过程中，一个项目往往有多种不同的方案供选择，这些方案从不同的角度去考虑补充项目所在商圈消费群的需求。不同的方案当然有其不同的优缺点，不同的方案有不同的招商及营运管理方法，开发商需结合企业的实际情况选择合适的定位方案。

因此，一个项目的商业定位方案没有唯一的标准答案。

二、纯租赁式的盈利模式是否适合所有开发商？

姜仁地产研究院认为：纯租赁式的盈利模式越来越多地得到一些开发商的采用。其优点非常明显，开发商通过努力经营整个商业项目，使所有商铺逐渐升值，项目不再因商铺产权分散而影响整体经营。采用这种盈利模式，除可以为开发商带来稳定的租金收入外，物业增值也是另一种回报。但是，这种模式的缺点是开发资金无法在短时间内回笼，财务费用及新项目开发资金压力同时困扰着开发商。故此模式并不适用所有的开发商。

一些项目可以在招商前进行商铺销售，如商业街；一些项目可以在开业后且进入稳定经营期之际进行商铺分散销售，如各类专业市场；而一些项目如单体SHOOPINGMALL，则不宜

分散销售，开发商可以在其进入稳定经营期后整体销售，一般情况下，国内外房地产投资机构、信托公司等均可能成为买家。

三、广告策划能否替代商业策划？

姜仁地产研究院认为：有些开发商以为商业策划就是广告策划，广告公司同样可以为项目设计商业业态组合及规划业种，甚至设计盈利模式等，印出来的招商手册也颇有专业味道。其实，广告策划应安排在商业策划之后，招商及销售之前。不可否认，广告策划对于项目同样非常重要，但它是在专业商业公司对项目定位之后，通过用文字和图形表现出项目的优势及其它情况，以吸引更多的租客和投资客。但是，由于商业定位、盈利模式等方案需要更多的、更专业的商业团队在通过对消费者需求、租客需求、投资客需求及所在商圈商业状况等情况的调查后，并借助团队各成员的经验值，经过多次反复讨论而最终形成的，而一般情况下，广告策划团队无法同时具备专业商业团队的操作能力，故建议开发商不能简单地将广告策划替代商业策划。

四、委托专业机构招商是否就可以高枕无忧？

姜仁地产研究院认为：一般情况下，专业招商机构拥有较成熟的操作团队，各成员都拥有不少的客户资源。而招商方法更是重中之重，专业招商机构拥有比开发商临时凑起来的招商团队更具有效的招商方法，因此，在实际操作中，专业招商机构招商的成功率相对高些。但是，并非将招商业务委托给招商机构之后就可以高枕无忧。招商机构都是以智力、经验、体力等组合来完成招商，一旦招商机构团队操作能力较差，则项目招商成功率低很多，这样对项目的运作是非常危险的。姜仁地产研究院认为招商的模式一般有两种情况：第一种，就是全权委托有实力的代理机构，进行全程的策划和招商代理，让专业机构尽显能量，保证招商运营实效性。第二种，开发商自行组建招商团队，外聘招商咨询机构进行全程顾问，由顾问机构提供完善的招商执行方案及协助招商计划的实施，这种模式使开发商既能借助专业顾问机构的能力，又能培养自己的营运团队创造条件，同时还可节省招商成本，控制招商的主动权。

现在，很多开发商都不太愿意花小钱打造自己的招商团队，而将招商业务发包给招商机构，他们认为招商成功就给钱，招商不成功可以不付招商佣金，甚至要求招商机构要承担赔偿款等。其实，这种想法是聪明反被聪明误，他们忽略了二个关键问题。一是，招商机构招商失败之后，最大受害者到底是谁？二是，全国的招商机构哪一个有实力去承担巨额赔偿款？有实力的招商机构早就会去做小开发商了！

同样的道理，后期营运管理模式可参照招商顾问模式，而不宜采用全托管理模式。

五、销售能否与招商共用同一个团队？

姜仁地产研究院认为：有些大型原材料专业市场采用了招商与销售共用一个团队，效果还是不错的，但是，在全国范围内，其它业态的大型商业项目，为何极少见到销售和招商共用一个团队有成功的案例呢？

其实，销售和招商的阶段安排是不可能完全一致的，只不过在一些以销售为主的项目中，招商被销售所利用而已，其结果就是回笼了资金，牺牲了招商，严重影响了后期的营运管理。一般情况下，租客在签约之前须了解商铺周边签约的品牌情况，因而，租客会集中在开业后的1-2个月的时间签约，而销售则不同，销售一般在开盘后的2个月内销量比例较多。另外，由于绝大多数业态及业种都有众多品牌，其市场定位，风格、价格策略等各不相同，如何选择品牌组合便成为招商人员必修课程，也就是说，绝大多数项目的招商对招商人员的专业知识要求还是比较高的，而原材料专业市场的要求则相对较低。

因此，商业项目的招商团队和销售团队应分开为宜，只有追求分工的专业化，才能促进项目成功。

六、信托模式宜应用于哪个阶段？

姜仁地产研究院认为：现在，信托模式已常用于商业地产项目，其信托产品的年收益率大约在5%-8%。2006年股市走牛之前，信托产品年收益率低一些，约4%-6%，近二年，受股市趋势影响，信托产品的预期收益率也提高了不少。

商业地产的信托化，就是相当于将项目在一定时期内的租金收益权通过信托公司卖给资金委托人，到期再由开发商通过信托公司收回租金收益权。对开发商而言，一来可以获得在一定时期内一定量的资金，二来可以享受物业继续增值。但是，由于信托公司对租金收入稳定性的要求较高，并不是所有的项目均可进行信托化。一般情况下，在项目经营2-3年后可能进入稳定经营期，有的项目甚至需要更长的时间，才可以考虑进行信托化。

因此，进入稳定经营期的项目，可以考虑信托化。

第二篇：商业地产策划

商业地产策划

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。

对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。

商业地产盲目策划的几大表现

商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：

1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。

开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。

2、非“mall”不做。

一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。

3、盲目开发。

这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。

4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。

用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。

第三篇：商业地产策划

商业地产策划之商业地产项目市场调研

商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

一．商业地产项目市场调研的步骤

第一步：界定问题

第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案

第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据

第六步：编写调研报告

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1

二．商业地产项目市场调研的4种方法

1）直接调查

2）间接调查

3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

4）现场“踩点”调查

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2

三．商业地产市场调研的6大主要内容

（1）宏观环境分析

（2）本市商业环境分析

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）

（5）消费者分析

（6）竞争对手分析

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班余源鹏《商业地产系统培训课程》

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

余源鹏房地产大讲堂

智地网

第四篇：当前行政改革五大热点问题透视

当前行政改革五大热点问题透视

马宝成

 2013-03-20 10:54:21

来源：《行政管理改革》(京)2012年10期

党的十七届二中全会通过的《关于深化行政管理体制改革的意见》提出了“到2020年建立起比较完善的中国特色社会主义行政管理体制”的总体目标，要求“通过改革，实现政府职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务、维护社会公平正义的根本转变，实现政府组织机构及人员编制向科学化、规范化、法制化的根本转变，实现行政运行机制和政府管理方式向规范有序、公开透明、便民高效的根本转变，建设人民满意的政府。”现在，改革进程已近过半，距离这个总体目标的实现还有7年多的时间。我们通过什么方式来保证这个总体目标的实现，对比需要进行认真思考和系统谋划。当前，行政体制改革面临的热点难点问题，重点推进的具体改革内容，这些都在很大程度上决定着总体目标的实现，本文将简要加以解析。

一、以强化公共服务职能为重心，推进政府职能的根本转变

可以说，政府职能转变是改革开放以来历次行政体制改革的第一要务。改革开放以来，我们就在行政管理体制改革中提出了转变政府职能这个目标。多年来我们在这个方面作了很多努力，取得了一些成效。但实际上，政府职能转变还远远没有到位，距离社会主义市场经济的要求还有相当差距。究其原因，其中的重要一条，就是政府特别是地方政府经济职能过强，对微观经济活动参与和干预过多，而对社会管理和公共服务职能关注不够，导致多年来政府职能难以实现真正的转变。

当前和今后一段时间，行政体制改革必须在政府职能转变这个第一要务上实现重点突破，推进政府职能的真正转变。首先，最重要的一项工作，就是继续强化政府的公共服务职能。这是当前和今后政府职能转变的一个重要方向。为此，要尽快明确公共服务在政府职能中的主导地位和核心地位。2011年，我国人均国内生产总值已经达到5432美元，人民群众对基本公共服务的要求和期待越来越高。《关于深化行政管理体制改革的意见》明确要求各级政府“更加注重公共服务，着力促进教育、卫生、文化等社会事业健康发展，建立健全公平公正、惠及全民、水平适度、可持续发展的公共服务体系，推进基本公共服务均等化。”但是，从政府职能转变的实际情况看，公共服务在政府职能中的主导地位或核心地位还没有完全明确。针对这个问题，我们必须采取切实有效的措施，强化政府的公共服务职能。在具体步骤上，我们可以先以推进基本公共服务均等化为突破口。基本公共服务均等化是政府的基本责任，尽管我们这些年取得了长足进步，但是，从实际情况看，基本公共服务均等化仍然面临很多亟待解决的问题，实现基本公共服务均等化任重道远。当前和今后一段时间，在基本公共服务均等化方面，我们要努力缩小不同地区之间的基本公共服务差距，努力缩小不同群体之间的基本公共服务差距，努力提高农村基本公共服务水平，注重提高基本公共服务的可及性。

与强化公共服务职能密切相关的政府职能转变，就是进一步推进政企分开、政资分开、政事分开、政府与市场中介组织分开。只有真正把这些分开了，政府才能把“不该管”的彻底不管，把“该管的”真正管好。要做到这一点，除了转变观念、提高认识以外，根本的途径是加强法制建设，以法律为准绳，划清政企之间、政资之间、政事之间和政府与市场中介组织之间的权力界限，割断政府与企事业单位和市场中介组织的利益关联，实现政府责权的法定化，用法律的刚性手段规范和约束政府行为。划清了这些权力界限，也就割断了他们之间的利益关联。政府职责明确了，各级政府才能自觉地把不该管的事项转移出去，也才能把更多的精力、物力和财力转移到公共服务上来。

二、以大部制改革为突破口，优化政府组织结构

党的十七大以来，我国开始探索实行职能有机统一的大部门体制。但这一改革还远未到位，主要问题是：（1）已经实行大部门体制的部门，内部职能、机构和人员整合不到位，实质变动不大；（2）有的一开始就存在整合不到位现象，如交通运输部整合了原交通部和国家民航总局，铁道部至今未整合在内，使交通运输领域的大部制改革带有明显的先天不足。类似的情况也不同程度地存在于社会保障等领域。（3）在农业、文化、民族宗教等领域，应该实行大部门体制的，至今尚未实行。（4）大部制改革的一项重要内容，就是减少领导职数。但从已经实施大部制改革的部门看，有的领导职数不仅没有减少，反而还有明显增加。（5）在推行大部门体制改革中，有的上边未改，下边已动，导致上下不对接，运行机制不顺畅。[1]

针对这些问题，应当按照精简、统一、效能的原则，进一步推进大部制改革。对已经实行大部门体制的，要进行工作流程的优化再造、管理职能的重新分配和内设机构的整合调整，真正做到职能有机统一；在已经推行大部制但尚未整合到位的部门，如交通运输部，要继续推进并整合到位，真正建立起大交通管理体制；在应该实行而尚未实行大部门制的系统，应适时推出大部门体制改革；要按照建设服务型政府的精神和要求，积极探索和推进公共服务领域的大部门体制改革，明确公共服务的职责分工，减少职责交叉；在推进大部制改革中，坚决贯彻中央精神，严格执行政府组织法，严格控制编制和领导职数，不能以“过渡期”为由，突破编制和领导职数限额；在推进大部制的过程中，要注重加强权力监督机制建设，尤其要通过科学的权责划分推进“行政三分制”改革，实现决策权、执行权、监督权科学分离和相互监督、相互制约。不能以大部制为借口，刻意强化部门权力和部门利益。

在地方层面，要积极鼓励和支持各级地方的大部制改革。近几年，一些地方积极探索大部门体制改革，如广东顺德在优化组织结构方面作出了有益探索，将党政机构进行统筹考虑，将原有的41个机构，大规模地整合为16个机构；深圳市积极探索建立职能有机统一、功能定位准确、部门数量精干的大部门体制，政府部门由46个精简为31个，精简幅度达三分之一；珠海市政府工作部门由36个减为27个，精简25%，力度也比较大；阳江市政府工作部门由原来的37个减少为25个，精简30%。[2]今后在地方政府机构改革方面，要鼓励支持各地大胆探索大部制改革，优化地方政府组织结构，提高地方政府行政效率。

三、以事权财权合理匹配为目标，改革调整中央和地方关系

在中央与地方关系上，目前的改革主要集中于省直管县改革。今后要以公共服务为重点深化改革，合理确定中央和地方的事权和财权，真正调整好中央与地方关系。

一是继续以公共服务为重点推进省直管县改革。近10年来，党和国家重要文件和领导人重要讲话中，多次出现省直管县改革的内容。特别是近几年，中央批复了8个省37个县进行省直管县改革试点。截至到2010年，我国有20多个省份陆续进行了财政体制省直管县和扩大县级政府经济社会管理权限的试点。两项合计超过1000个县。[3]这一探索收到了积极成效，为新的行政体制突破和新的区划调整积累了经验。在这个问题上，要特别重视加强省直管县改革的顶层设计和规划，着重研究推行省直管县改革的条件，尽快制定相应的《中央与地方关系法》，真正推进中央和地方关系的调整。

二是以公共服务为重点合理划分中央和地方的事权与财权。目前，中央和各级地方政府的公共服务职责权限还不明确，比如说，我们的中央与地方在核心公共服务支出中还存在错位现象。根据政府间公共服务职责划分的原则和国际经验，社会保障与福利总体上应属于由中央政府提供的全国性公共服务，而我国中央政府支出的比重只占政府总支出的8％；教育和医疗卫生应属由各级政府共同提供的公共服务，其中中央政府支出的比重只分别占政府总支出的8％和3％；而地方各级政府支出则分别占到社会保障补助政府总支出的92％，教育事业政府总支出的92％，卫生事业政府总支出的97％。这种政府间公共服务职责划分，造成“上级请客、下级埋单”现象，使地方政府特别是基层政府不堪重负。再比如，中央政府和地方政府之间的公共服务事权与财权还很不对称。目前，我国地方各级政府支出占政府总支出的比重达到70％，也就是说，大部分公共服务是地方各级政府提供的。按照现行财政体制，地方各级政府收入占政府总收入的比重为45％，收支差额部分应由中央财政补助或转移支付弥补，而现行转移支付制度存在的层级过多、层层截留等缺陷，使地方政府，特别是基层政府和欠发达地区政府实际得到的资金非常有限，县乡财政普遍困难，地方隐性债务越来越大，服务提供地区差别拉大，落后地区基本公共服务供给不足等问题。[4]为此，必须尽快合理确定中央和各级地方政府公共服务的事权与财权，切实解决这些问题。

三是以公共服务为重点推进乡镇和街道改革。在这个问题上，一些地方做出了富有成效的试点工作。广东省于2009年在佛山、东莞市开展简政强镇事权改革试点，选择佛山市顺德区容桂街道、南海区狮山镇，东莞市塘厦镇、石龙镇进行简政强镇事权改革试点。佛山市对容桂街道和狮山镇实行简政放权，扩大镇（街）管理权限，赋予其部分县级管理权限，顺德区属部门第一批就向容桂街道下放了316项管理权限。同时在规范机构设置和编制配备，创新公务员和人员管理制度等方面也迈出了重要步伐。东莞市对石龙镇、塘厦镇通过直接放权、委托放权、调整派驻机构管理体制、内部调整放权的方式，下放事权、扩充财权、改革人事权。此外，这些试点单位还积极推动政府向社会简政，通过政府购买服务等办法，将一些管理和服务事项放权给社会。[5]广东省的基层政府改革，加快了县镇行政管理体制创新，加强了地方政府的公共服务职能，促进了县镇经济社会发展。对这些成功做法和有益经验，在今后的改革中要积极加以鼓励、扶持和推广。

四、以政府管理创新为重点，推进政府自身建设

当前，要真正建设人民满意的政府，就必须通过政府管理的不断创新，加强政府自身建设与改革。在这个问题上，我们可以选择社会关注程度很高的两个问题作为突破口。

一是尽快完善内容和程序，切实推进政府预算公开制度。政府各部门的行政经费，包括出国出境、公务接待、公务用车、会议等支出，都要详细公开。各类预算执行和决算的审计报告也要向社会公开。2011年，有92个中央部门公开了部门预算，90个中央部门公开了部门决算，98个中央部门和北京、上海、广东、陕西等省市公开了“三公”经费使用情况，全国审计机关向社会发布预算执行及财政收支等方面审计结果公告8000多篇。[6]今后，必须尽快完善这项制度，进一步细化公开项目，真正让人民群众知道政府的钱是怎么花的，办了什么事，真正使人民群众更方便地了解和监督政府工作，真正发挥“三公”公开对于防治腐败的重要作用。

二是坚定信心、勇于改革，着力推行官员财产申报制度。官员财产申报制度是防止干部贪污腐败的重要措施，也是反腐倡廉的根本制度保障。因为官员财产申报制度可以真正增强政府的透明度和公信力，可以真正实现社会对政府的有效监督，可以争取民众信任，提升政府形象，可以强化政府官员的自我约束。近几年，一些地方，如新疆阿勒泰、浙江慈溪、四川高县、重庆开县和江北区、上海浦东、湖南浏阳和湘潭所辖的湘乡等相继开展了领导干部财产监督的试点。但是，这些试点都是局部的零星的，而且具体的申报措施和内容还很不完善，除了采取公职人员申报财产和有限范围内的公示以外，相关的配套措施也不够健全，还不能发挥应有的作用。对此，我们必须有改革的勇气，有长远的眼光，从战略上高度重视官员财产申报制度，借鉴国外有关官员财产申报制度建设的有益经验，逐步推进官员财产申报制度。要明确财产申报制度的功能定位。在实践中，循序渐进，采取由点到面的方式，恰当地选择切入点，自上而下逐步推行。同时要注重建立健全相关制度，对实施财产申报涉及的有关部门的执法权限、公众监督权、知情权与公职人员及其近亲属的隐私权等问题，通过法制建设来加以解决。

五、以科学分类为基础，积极稳妥推进事业单位改革

应当说，当前推进的事业单位改革，是历次事业单位改革中规模最大的一次改革。这次事业单位改革的最大特点就是分类推进。所谓分类，大体上就是行政类、公益类和生产经营类。在这三大类中，各自又有更具体、更细致的分类。基本原则就是，承担行政职能的事业单位将行政职能回归行政机关；从事生产经营活动事业单位转企改制；公益类的事业单位或转为民间组织或转为“公立事业法人”。

一是行政管理类的划归政府机构。通过职能审核，明确哪些事业单位行使着行政职能；明确其行政职能是划归相关行政机关，还是将事业单位划归行政机关；明确是一次性将行使行政职能事业单位回归行政机关，还是暂时保留在事业单位范围内；对暂时保留在事业单位范围内单位的人员参照（依照）公务员管理，机构按照政府机关管理与运行。最终目标是实现主要承担行政职能的事业单位逐步转为行政机构或将其行政职能划归相关行政机构。

二是生产经营类转企改制。生产经营类事业单位转企是事业单位分类改革难度最大、最易引发矛盾的改革。同时，也是标志着事业单位分类改革是否取得明显成效的改革。因此，转企改制绝不可简单地“一改了之”、“一卖了之”，事前、事中、事后大量困难的组织、协调、攻坚、安抚等工作必须科学设计、精心实施。

三是部分公益类转为社会组织。事业单位向民间组织转化符合社会转型与公共事业发展趋势，可以推进事业单位改革与民间组织的发展。推进事业单位向社会组织转化必须立足于社会转型、政府改革、公共事业创新，立足于事业单位改革与社会组织发展，必须明确方向，制定科学、现实、可行的战略目标与推进措施。

四是部分公益类转为“公立事业法人”。事业单位转为“公立事业法人”不涉及组织性质改变，但“公立事业法人”不是传统事业单位简单的现代翻版，体制重塑成为转化的核心问题：建立现代公共事业体制，使适应传统体制的事业单位体制机制向适应社会转型与公共服务型政府建设的传统公共事业体制转变，涉及事业职能调整、政事关系理顺、组织机构再造等多方面重大而深刻的变革。这些问题，都是社会公益类事业单位转为“公立事业法人”面临的艰巨任务。

可以看出，事业单位改革的关键问题在于如何分类，它直接关系到事业单位的去留和未来发展，也关系到事业单位中每个人的命运。改革过程中，既不能大包大揽，更不能一推了之。要科学分类、严格分类，稳步推进。既要关注每个事业单位的去向，通过改革，让事业单位健康持续发展。同时也要重点关注事业单位中每个人的未来发展，不能因为改革而影响到个人利益。

参考文献：

[1]薄贵利.建设服务型政府必须深化行政体制改革[J],国家行政学院学报.2011（1）.[2]广东省机构编制委员会办公室，广东省深化行政管理体制改革情况介绍[J]，2010.4.12.[3]张占斌.加强省直管县改革的顶层设计和规划[J],行政管理改革.2011（6）.[4]沈荣华.纵向行政体制改革:重点领域和思路选择[J],行政管理改革.2010（5）.[5]广东省机构编制委员会办公室，广东省深化行政管理体制改革情况介绍[J],2010.4.12.[6]温家宝.让权力在阳光下运行[J],求是,2012（8）.

第五篇：农村热点问题透视与舆论引导

农村热点问题透视与舆论引导 王志昭: 【摘要】近年来，党和政府进一步重视和加强“三农”工作，各项惠民政策不断落实，农村地区也发生了翻天覆地的变化。然而随着农村社会经济的快速发展，一些新的矛盾和问题凸显出来。农村四大热点问题包括土地矛盾问题、新村建设问题、民主权利问题、农民养老问题，通过对当前农村热点问题产生和存在的社会经济内因予以分析，从而进行正确的舆论引导，不仅有助于化解农村社会矛盾、理顺群众情绪，而且有助于各级领导和有关部门全面了解广大农村的真实情况，科学决策，制定对策，推动工作，促进农村社会经济和谐健康持续发展。

【关键词】土地流转；新村建设；农民养老；民主权利；舆论导向

【作者简介】王志昭，河南日报农村版记者

改革开放以来，尤其是最近几年，随着党和政府对“三农”工作的进一步重视和加强，各项富民惠农政策落实，广大农村地区发生了翻天覆地的变化——耕作条件改善了，粮食单产提高了，种植结构优化了，农民负担减轻了，人均收入增加了，村容村貌整洁了，就医上学方便了，信息交通快捷了„„广大农村的农民群众，确实从中享受到了很多实惠。但是，伴随农村社会经济的快速发展，一些新的问题和矛盾也日益凸显，直接影响到农民群众的切身利益。当前表现较为突出的是：土地矛盾问题、新村建设问题、民主权利问题、农民养老问题。对这些问题客观分析、深刻透视，从而进行正确的舆论引导，不仅有助于化解农村社会矛盾、理顺群众情绪，而且有助于各级领导和有关部门全面了解广大农村的真实情况，科学决策，制定对策，推动工作，促进农村社会经济和谐健康持续发展。

一、农村四大热点问题产生和存在的社会经济内因

（一）土地矛盾问题：日益突出

2013年8月12日，《河南日报·农村版》在一版刊登了南阳市镇平县安子营乡闫庄村以新型农村社区建设为借口，强行征用村里水浇地搞房地产开发，建成的房子不是置换给村民，而是作为商品房公然出售。无独有偶，2014年5月15日，《河南日报·农村版》又刊登了伊川县白元乡夏堡村村委会将村中南北的主要街道——长600余米、宽10米的“十米大街”私自卖给一些村民作为宅基地，导致“十米大街”成了垃圾场，村民们怨声载道。

近年来，随着城乡经济的快速发展，农村土地矛盾愈加突出。据某媒体统计，每年农村群众的来信来访中反映土地问题的约占40%。这当中，反映责任田被非法强征强占或征占后补偿不到位、补偿标准低的约占70%至80%；属于宅基地纠纷和房屋被非法拆迁的约占20%至30%。多数学者认为，近几年土地流转违背了自愿性原则，出现了“去粮化”，甚至将基本农田转为非农建设用地，这很可能导致国家宏观调控失效，危害农民土地权益。［1］

近日，河南省农调队对全省20个县的县乡主要领导干部的问卷调查表明，土地问题已经成为当前农村矛盾症结最深的问题，主要体现在以下三个方面：

一是非法征占土地。一些地方政府不与群众商量就强行占地征地，少批多占、以租代征、先占后批。

二是土地手续不规范。根据《土地管理法》，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。实际上一些地方政府以各种理由改变农村土地的使用性质，并未办理征用手续。2013年9月6日，《河南日报·农村版》在一版刊发汝阳县蔡店乡政府强租农民土地300亩，用于企业建厂，且一租就是17年。村民不同意、不签字，就强行将租金打入村民的粮食直补账户。这种违反用地审批程序和《土地管理法》《农村土地承包法》的行为引起当地群众极大的愤慨。

三是征地补偿标准过低或补偿不到位。2014年7月3日，鲁山县群众反映，该县2009年以提升城市品位为由，打造“面子工程”，将露峰办事处叶茂村常庄、叶茂庄、曹庄3个村民组250多亩耕地征用建中央公园。政府征地时向常庄村民承诺，每亩地补偿5万元，并且将公园周边常庄地界上开发楼盘的门面房作为村民今后生活的保障。但4年已过，政府的承诺却成了“空头支票”，数百名村民的生活陷入困境。

（二）新村建设问题：脱离实际

新村建设既关乎农村面貌的改观、乡土文化的传承、农村生态环境的保护，也关乎广大农民生活质量的提升、生产条件的改善。应该说，近年来为促进新村建设，减少盲目性，使新村建设更符合农民群众的实际生产生活需求，许多地方都加强了村庄规划，而且根据规划建起了农民群众满意的新村新房。

可从实际情况看，一些乡镇政府在推进新村建设时，存在大量的土地浪费现象。要么生搬硬套，不知变通；要么削足适履，强行推进，不顾及本地的实际情况，不但劳民伤财，而且新村建设的成效也不尽如人意。［2］按规定，新村建起后村民迁入，接着拆除旧村，对旧村腾出土地整理复耕，维持耕地的占补平衡。然而据调查，一些新村在占用大片耕地建成之后，旧村根本没有及时腾出进行复耕，由此造成大量的土地浪费。正阳县就存在大量的“空心村”。由于农户新建住宅像摊煎饼一样不断外扩，全县户均宅基地达3亩，是国家宅基地划拨标准的10倍，浪费耕地20万亩。兰青乡杨楼村共2100人，分散在21个自然村，村庄总占地面积达1500亩，中心位置的一个自然村目前仅有20多人居住，严重“空心化”。一些群众这样形容“空心村”：“外面像个村，进村不是村，老屋没人住，荒地杂草生。”

究其原因，新村的新房仍是以商品房形式卖给农民的，价格一般在每平方米800元至1000元左右，有钱的农民买得起，没钱的农民买不起，导致许多村民搬进了新村居住，但仍有不少村民依然居住在旧村。一方面大量新村房屋建好闲置，另一方面不少旧村房屋人去屋空。

河南省农村发展研究中心主任王永苏认为，新型农村社区建设的目的主要是为了节省土地，进行复耕。但是现在看来，农民的宅基地原来一般都打了地平，有的地方修建了柏油马路，还有很多不愿意搬迁的，所以往往会出现建了新社区，但是原来的村庄拆不掉的现象。远离城市，没有资源，小区也就只能安排些物业、保洁、保安方面的就业，其中大部分人无法就业，就会出现问题。

（三）民主权利问题：矛盾激化

民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，是农村基层民主政治建设的有机整体。

但实际上，许多地方行政机关凌驾于农民集体之上，农民集体“被做主”，违背了村民自治的基本要求，村民自治在一定程度上形同虚设。农民除了享有民主选举权外，其他三项权利基本没有。［3］以村级民主监督为例，其主要是通过村委会定期报告工作、开展民主评议和村务公开来实现，事实上一些村委会定期报告工作只是走走过场；而村务公开既存在公开内容不完整、不真实、避实就虚等问题，还存在公开程序不规范、方式单

一、监督不严格等问题。2011年5月5日，洛阳市村务公开暗访组对孟津县城关镇孟庄村的村务公开工作进行暗访检查时发现，该村存在报账程序不严格，村务公开不全面、不及时，未逐月进行财务公开，村务公开大台历制作不规范，公开资料不完整等问题。

另外，根据群众来信、来访和记者调查，在一些农村不同程度地存在家族势力、宗派势力控制村两委的情况；在个别农村存在黑恶势力控制村两委的状况；更有甚者，由于几个家族、宗派势力相持不下，难以平衡，选举不成，导致个别村多年无村支部、村委会。南阳市张其浩村位于陌陂乡北部，地理位置偏僻，区域内多丘陵，土地贫瘠。多年来，由于家族势力的严重影响，该村积累矛盾较多，历届村级班子软、瘫、散，战斗力不强。1999年—2002年村委换届过程中，该村先后有4人主持过支部或村委工作，但因家族宗派势力滋扰，群众分化严重，村里出现了混乱局面，工作基本处于停滞状态。2004年底和2005年春，在第五届村委会和党支部换届中，尽管党委、政府严格按照选举程序精心组织，强化指导，但村委会再次出现混乱局面。从法律角度看，由于《刑法》还没有把农村基层民主政治权利列为保护对象，像《行政诉讼法》《行政复议法》等侧重于公民财产权和人身权的保护，村级民主政治权利不在此范围之内。《村民组织法》也只是把村民自治中村级的民主政治权利，界定在群众举报和人大、政府与有关部门的调查处理上，使得一些违法乱纪行为得不到及时、有效的处理。

（四）农民养老问题：面临挑战

据统计，河南省1998年开始步入老龄化社会，目前全省60周岁以上的老年人已达1300万人，占全省人口总数的13.8%。在老龄化和独生子女的双重压力下，农村老人养老保障问题日益突出。以家庭为主的养老方式是农村最为普遍的养老方式，可随着农村社会经济形势的变化，传统家庭养老模式面临诸多挑战。

工业化和城市化的发展削弱了大家庭的网络联系，“养儿不防老”正成为农村老人不得不面临的事实。［4］越来越多的中青年农村劳动力实现“职业非农化”和“栖居城镇化”，家中只留下老去的父母在夕阳下孤独的身影。农村“留守老人”估计有数千万之众。社会迅速变迁、代际人口居住距离和心理距离的拉大，导致“供养—照料—慰藉”的三重脱离，很多农村老人被边缘化。调查表明，约一半的独生子女父母认为只生一个孩子对父母未来的生活和养老不利。由于孩子因打工或其他原因不在自己身边，许多老人的晚年生活缺少照料，感到孤独。家庭小型化使得家庭养老功能弱化，居住方式的代际分离也使健康状况不佳的老人在经济供养不足的情况下，还面临着生活不便、没人照料、精神苦闷等问题。

中国老龄科研中心老年公共政策研究室主任孙陆军提出，农村几千年的家庭养老传统模式正面临挑战。大量农村中青年人口流入城镇、年轻人不再依靠父母传承生产技能与生产资料、核心家庭的日益普遍化等因素，使农村家庭养老功能严重弱化。

目前城乡居民养老保险制度已覆盖全国，河南省也从2012年7月实现了城乡居民养老保险制度全覆盖，符合待遇领取条件的农村老人每月均可领取不低于60元标准的养老金，并且陆续有少数经济发展较好的县市提高了当地财政补贴投入，将基础养老金发放标准提高到每月70元、80元不等。然而，因“新农保”保障能力较弱，“社会养老”也难以独立负担起农村养老的重任。［5］以当前的物价水平，每月几十元的新型农村养老保险，显然无法满足一个老年人日常的生活需求，更跑不过不断攀升的物价，即便是在偏远农村也是捉襟见肘，只能当个零花钱。

二、化解农村热点问题的正确舆论引导

新闻舆论处于意识形态的最前沿。做好舆论引导工作，关系道路和方向，关系人心和士气，关系中心和大局，是新闻宣传工作的重中之重，是意识形态工作的重要内容。在具体的舆论监督实践中，主流媒体应当从全局的角度出发，结合党和政府的中心工作，紧扣群众关注的热点、难点问题，进行建设性的舆论监督。［6］因此，化解当前农村的四大热点问题，以及当前农村存在的其他矛盾和问题，迫切需要对干部群众进行正确的舆论引导。通过新闻宣传的正确引导，提高村民政治素质，推进民主化进程，促进农村和谐稳定和社会繁荣。［7］

（一）强化对干部尤其是基层干部的舆论引导

当前，广大农村出现的矛盾和问题，实事求是地讲，都是在农村社会经济快速发展中出现的。发展中出现的问题，需要通过发展来解决。问题出现在农村，答案其实也应该到农村寻找。毛泽东同志早就讲过：“政治路线确定之后，干部就是决定因素。”因此作为新闻媒体，首先应该对各级干部尤其是县乡村基层干部进行正确的舆论引导：

正确把握形势，清醒认识不足。引导干部正确把握形势，就是要引导干部正确把握我国农村发展的大局、大势。清醒认识不足，就是要让大家看到当前农村社会经济发展中存在和积累着许多亟待解决的矛盾和问题；看到党的路线、方针、政策在农村执行和落实过程中遇到的一系列问题和矛盾。而要解决这些矛盾和问题，需要花很大力气，下很大功夫。

学会换位思考，倾听群众呼声。南京大学新闻研究所所长丁柏铨认为，一些党员领导干部面对舆论格局的新变化，凸显执政能力中的“短板”，即对社会舆论中的民声、民意、民智缺乏应有的尊重和敬畏。而舆论却在一定程度上是民意、民心的“晴雨表”，舆论引导能力乃至执政能力，说到底是顺应民意和赢得民心的能力，因此，要通过舆论引导干部学会换位思考，站在群众的立场，从群众观点出发思考问题。群众之所以心存疑虑、胸存怨气，到乡、县上访反映情况，甚至赴省、进京越级上访，肯定事出有因。倾听群众呼声，就是要引导干部深入实际、深入农村、深入群众，调查研究。问政于民、问需于民、问计于民。“知屋漏者在宇下，知政失者在草野”。领导干部要做群众的先生，必须先做群众的学生。常去贫困地区走一走，常到贫困户家里坐一坐，常同困难群众聊一聊。及时准确了解农民群众的所思、所盼、所忧、所急。决不能坐在办公室主观臆断。

强化为民理念，主动全身融入。社会结构不同，做群众工作的要求自然不同，部分干部以往不会、不敢、不愿做的工作问题突出，造成恶劣影响的群体性事件增多，归根结底，还是党对于新时代的群众结构不够了解，忽视群众的利益造成的。［8］因此，要进一步引导干部强化为民理念，就是要引导干部坚持人民主体地位，时刻把百姓的安危冷暖放在心上，把农村工作做实、做深、做细、做透。正确处理最广大人民根本利益、现阶段群众共同利益、不同群体特殊利益之间的关系，切实把农民利益维护好、实现好、发展好。引导干部主动全身融入，就是要引导干部与农民群众心心相印、同甘共苦、团结奋斗。保持和发扬党的光荣传统和优良作风，保持同广大农民群众的血肉联系。群众生产生活遇到了困难，要千方百计加以解决，能解决的抓紧解决，暂时不能解决的要创造条件加以解决，让农民群众时刻感受到党和政府在关心着他们，各级干部在牵挂着他们。

科学判断未来，坚定理想信念。引导干部科学判断未来，就是要引导干部在正确把握形势、清醒认识不足的基础上，对取得的成绩和存在的问题正确对待。科学决策，因势而谋，应势而动，顺势而为，不断完善和发展关系农村、农业、农民的政策法规，健全和调整各项惠农政策，纠正和解决党的路线、方针、政策在执行和落实过程中存在的问题。坚定理想信念，就是要引导广大基层干部通过对社会主义新农村要义的准确把握和理解，树立道路自信、理论自信、制度自信，坚定社会主义理想信念，更好地为农村、农业、农民服务。

（二）发挥主流媒体优势，科学疏导群众情绪

胡锦涛在人民日报社考察工作时的讲话中曾指出，新形势下，新闻宣传工作要坚持正确的舆论导向，营造良好舆论氛围，更好地弘扬社会正气、通达社情民意、疏导公众情绪，尊重人民主体地位，多宣传人民群众中涌现的先进典型，激励全体人民信心百倍地创造美好生活。

因此，要想解决当前农村存在的矛盾和问题，必须充分发挥好新闻媒体的正向引导作用，在坚持人民群众主体地位的基础上，弘扬社会主旋律，从大局出发，引导群众客观、科学地看待和解决当前问题，促进农村社会经济的和谐健康持续发展。

辨清社会主流，历史看待问题。要通过多种形式的舆论宣传，引导广大农民群众既要看到问题，又要看到成绩；既要看到支流，更要看到主流。从新中国成立之初到改革开放发展到今天，广大农村面貌已发生了翻天覆地的变化，如农田水利建设、通村公路建设、安全饮水工程、美丽乡村建设等都上了一个新台阶。同时广大农民从中得到的实惠多多。当然，发展中也确实遇到了一些矛盾和问题，不要把点上的问题看成是面上的问题，不要把个别问题看成是普遍问题，不要把局部问题看成是全局问题，不要把能够解决的问题看成是无法解决的问题。

正视利益得失，合理表达诉求。当前，伴随农村社会经济的快速发展，在一些农村地区确实出现了不少问题和矛盾。这些矛盾，直接影响和损害了部分农民群众的切身利益。为此，一些群众不惜长年上访、集体上访、越级上访。对此，新闻舆论要引导矛盾和问题涉及的农民群众，正视利益得失，抛弃眼前斤两，不要斤斤计较。切身利益确实受到了损失，不要受人蛊惑起哄闹访，一定要通过正当上访途径、法律途径，向各级党委政府及其相关部门合理表达自己的合法诉求。在这方面，党报要发挥自己的独特优势，既要讲政策、讲道理，又要树典型、讲先进，让先进教育大家、引导大家正视客观现实，支持党委政府解决问题。

积极参与改革，着眼长远大局。就是通过讲政策、摆事实、讲道理，引导广大农民群众及时了解领会中央、省、市出台的关于农村、农业、农民的相关政策精神，积极参与各项农村的改革、尝试和探索，依法参与土地流转，积极参与民主管理，合理谋划新村建设等。一定要兼顾眼前与长远、个体与集体、局部和全局的关系，讲大局、顾大局、识大局、为大局。把大家的力量团结起来，把大家的智慧凝聚起来，把大家的热情调动起来，把大家的主动性、积极性、创造性发挥出来。

继承优良传统，做个良好公民。我国是农耕文明的发源地，广大农村农民有着几千年的优良传统，勤劳、朴实、善良、敦厚、勇敢、尊老爱幼、诚信友善这些传统美德，成为支撑华夏子孙一代又一代繁衍发展的精神力量。继承这些优良传统，做个良好公民，新闻媒体就要以动人故事、感人细节予以真实报道，引导广大农民群众积极践行社会主义核心价值观，尤其是在当前，全国、全省进入老龄化社会的形势下，一定要引导广大农民群众敬老孝老。不管社会形势如何快速变化、经济形势如何发展，子女作为老人养老的第一责任人始终没有改变，一定要尽到赡养老人的义务。

做好新形势下的舆论引导工作是一门大学问，不仅需要我们学习新闻理论知识、积累实际工作经验，而且需要我们把握轻重缓急、注意方式方法。今年是深入贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的第一年，让我们将舆论引导的两大特性——旗帜鲜明和润物无声有机结合起来，切实增强读者意识，对当前农村存在的热点问题加以正确的舆论引导。多些平等交流，少些居高临下；多些真知灼见，少些不痛不痒；多些深入实际，少些走马观花；多些娓娓道来，少些生硬说教。从而达到“以科学的理论武装人，以正确的舆论引导人，以高尚的精神塑造人，以优秀的作品鼓舞人”的舆论引导效果。