建筑企业收取挂靠管理费征税问题的探讨

第一篇：建筑企业收取挂靠管理费征税问题的探讨

建筑企业收取挂靠管理费征税问题的探讨（董萍）

作者：董萍 来源：本站原创 发布日期：2011/3/31 12:14:32 点击次数：1169

随着我国经济不断持续发展和城市化进程的加快，建筑业税收在整个地方税收中所占的比重越来越大。但由于建筑业具有工程项目施工周期长、施工企业多而杂，且内部管理规范化程度不

一、工程项目流动分散等特点，为防止建筑业税收流失，各省均出台了一些加强建筑业税收管理的措施，如我区对挂靠工程开发票时附征1%的个人所得税，有些内地省份则附征2%的企业所得税，在帐务处理上，多年来被挂靠方只将取得的挂靠管理费计收入按5%缴纳服务业营业税并代扣挂靠方的建筑业税款，而将应支付给挂靠方的款项挂“往来”科目，支付时以挂靠方填开的收据入帐。随着企业所得税法的出台和营业税法条的修改，不仅企业现有的税务处理和帐务处理与法条产生矛盾，而且按工程价款的1%附征个人所得税的矛盾也日益突出。主要问题有：

一、企业的核算方式与现有财务制度不相符。

建安工程挂靠，是指挂靠方以被挂靠方的名义从事建筑安装，在整个发包过程中由被挂靠方与建设方签订工程承包合同，所有的法律责任均由被挂靠方承担，被挂靠方全额开具发票与建设方结算工程价款。现今被挂靠企业全额开具发票却只将取得的挂靠管理费计收入、将支付给挂靠方的款项挂“往来”的作法违背了财务制度，同时也违背了企业所得税法，企业所得税法及财务制度规定：企业计入成本费用的支出必须取得合法有效票据，从财务角度分析，被挂靠方全额开具发票就应全额作收入，其支付给挂靠方的款项应作为其经营成本凭发票在税前扣除，收入和成本之间的差额即为被挂靠方取得的管理费收入。

如某公司（某人）承揽了一项建筑工程，工程造价1000万，由于无建筑资质，挂靠有资质的建筑公司，并以建筑公司的名义与建设方签订了工程承包合同，按挂靠协议，该公司按工程造价的10%向建筑公司支付管理费。

正确作法：

被挂靠方给建设方开具1000万元发票

借：银行存款（应收帐款）1000

贷：主营业务收入1000

借：主营业务税金及附加33

贷：应交税费33

借：主营业务成本—材料等900（见发票付款）

贷：银行存款（应付帐款）900

现企业的作法：

被挂靠企业给建设方开具1000万元发票时

借：银行存款1000

贷：主营业务收入—管理费收入100

其他应付款—支付挂靠方900

借：主营业务税金及附加5.5（被挂靠企业承担）

其他应付款—代扣29.7（挂靠方承担）

贷：应交税费35.2

借：其他应付款870.3

贷：银行存款870.3

从以上的帐务处理来看，企业全额开具发票却只将挂靠管理费计收入的作法明显与财务

制度不符。

二、被挂靠企业现有的处理方式会造成税收链条的中断。

在整个发包过程中，挂靠方都是以被挂靠方的名义从事工程施工，现被挂靠方支付给挂靠方的款项挂“往来”科目，支付时以挂靠方填开的收据入帐会使挂靠方在采购建筑材料时不向供材方索取发票，从而导致第三方即供材方少缴税款，造成税收链条中断，因为不要发票情况下的材料价款要比索取发票的材料价格低，挂靠方在采购材料时都不会向材料销售方索取发票。

三、被挂靠企业按管理费收入的5%缴纳服务业营业税并代扣挂靠方建筑业营业税的作法与新营业税法中的挂靠经营方式下纳税主体的确定不一致。

《营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：单位以挂靠方式经营的，挂靠方发生应税行为，以被挂靠方名义对外经营并由被挂靠方承担相关法律责任的，以被挂靠方为纳税人；否则以挂靠方为纳税人。现挂靠工程均以被挂靠方名义从事经营并由被挂靠方承担全部的法律责任，从营业税法的规定中可以确定挂靠方式下应以被挂靠方为纳税主体，以被挂靠方与建设方签订并开具发票的合同总价款为计税依据，由被挂靠方按3%全额缴纳建筑业营业税，而被挂靠方现行的作法是只承担工程总价款中管理费收入部分的营业税，建筑业营业税则是由挂靠方承担被挂靠方代扣。从现行的营业税法规来说，建筑业只有在工程分包情况下，才构成分包人为纳税人，而挂靠方式并不是工程分包，挂靠方不是营业税的纳税主体，被挂靠企业代扣挂靠方建筑业营业税的纳税主体应当是被挂靠方自己，而非挂靠方。并且新营业税法已取消了建筑业代扣营业税的规定。所以现被挂靠企业按管理费收入的5%缴纳服务业营业税并代扣挂靠方建筑业营业税是不符合税法规定的。

四、按工程总价款的1%附征的个人所得税缺乏法律依据，并且企业无法进行帐务处理。建筑业实行以票控税是出于税务管理的需要，现各地州的建筑安装企业在开具建筑业发票时均要按规定附征1%个人所得税（包括自营工程和挂靠工程），但对于附征的个人所得税如何进行帐务处理却一直没有具体的规定，企业也反映无法进行处理，因为个人所得税的纳税主体是个人，其税款的实际承担者也是个人，工程挂靠，被挂靠企业是企业所得税和营业税的纳税主体，但并不是个人所得税的纳税主体，由于实行以票控税，被挂靠企业（包括自营工程）在开具发票缴纳税款时，税票上附征的1%的个人所得税的纳税主体却是被挂靠企业，造成所得税汇算时企业无法处理，现有些企业将附征的个人所得税计入营业外支出，有些则直接计入主营业务税金及附加，所得税汇算清缴时再调增所得额缴纳企业所得税，造成同一笔收入既缴纳企业所得税又缴纳个人所得税，企业对此一直有异议。还有些企业通过“利润分配”科目，虽然未影响所得额，但却影响了股东的利益，导致股东和公司之间产生矛盾。

鉴于以上各方面的原因，解决建筑企业挂靠方式下的税收问题，以保证税法的正确执行。建议：

1、统一规范挂靠方式下企业的财务核算与税务处理。

2、取消按工程价款的1%附征个人所得税的作法，实行内地一些地方按工程价款的一定比例预征企业所得税的作法。这样一方面可以解决企业汇算及账务处理问题，另一方面则解决税务机关没有征税依据的难题。

第二篇：建筑收取管理费的申请报告

关于“十艺节”济宁场馆改造工程

收取管理费的申请报告

河北建设集团安装公司领导：

我山东分公司在济宁承接“十艺节”济宁场馆改造工程项目，甲方为济宁市演艺集团有限公司，为使项目顺利进行，经济宁市人民政府领导批准该项目不再进行招标程序，政府委托内部后勤保障队伍组织工程施工，现申请与我公司签署《建筑工程施工合同》，该工程资金为政府“单一来源”资金，政府领导亲自督导，山东分公司为照顾与当地政府领导之间的关系，特向公司领导申请管理费按2%收取。

当否，请领导审批。

河北建设集团山东分公司

2013年4月28日

第三篇：管理费收取方案

驻厂管理

------------服务费收取方案

因蓝思科技的集中宣讲，造成部分学生不愿交工资卡，从而影响服务费收取工作有效的进行。为了更好的合作，我们坚持蓝思以人为本，诚信务实的理念，及自愿原则，我公司对后期服务费收取将实行以下方式：

一、银行卡收取制

我司将委派管理员对签订协议各学生宿舍进行强制性收取，将所收取的卡进行统一管理，在第三方（蓝思）委派工作人员监督中扣除相应的服务费再交与学生。

二、现金收取制

我司将委派管理员对签订协议各学生宿舍进行强制性收取或由第三方（蓝思）设点并委派工作人员监督中收取。

针对以上方式我们预计将无法避免的可能发生以下几点情况：

1、部分学生为逃避服务费收取，可出现集体辞职等事件；

2、少数激进分子可能与我司管理人员发生冲突事件；

3、多数学生可出现工作消极怠慢，从而影响蓝思工作生产；

4、对于不交银行卡或费用的学生我们将给予理性劝退；

5、若此事件愈演愈烈将造成无法预计的不良社会影响；

为减少及避免以上情况的发生，为有力配合蓝思暑假工管理，为保障人力资源公司合法利益，为营造一个和谐的员工社区，为能达到三赢的目标，经理性思考我司恳请蓝思领导对我们管理工作给予指导。

长沙市传承人力资源有限公司

2011-7-9

第四篇：物业管理费收取标准

物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为，保障物业管理企业和业主、物业使用人的合法权益，促进我省物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》，国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》和《甘肃省物业管理暂行办法》，结合我省实际，制定本实施办法。

第二条凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,业主和物业使用人以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门,均应遵守本实施办法。

第三条本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等不正当价格行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费实行分级管理。

省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,并具体负责对持有一、二级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作。市(州)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本市(州)各区(市)持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受省政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。

县级（不含县级市、区）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责所在地持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受市(州)政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行政府指导价；其他商业、工业、第八条实行政府指导价的物业服务收费，由省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业服务等级标准、基准价和浮动幅度等，并定期公布。

成立了业主委员会的物业小区物业服务收费实行备案制。物业管理企业与业主委员会按照物业服务等级标准和基准价，结合小区的物业服务实际情况，在政府价格主管部门会同房地产行政主管部门规定的幅度内协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，同时，自签订物业服务合同之日起30个工作日内按管理权限到政府价格主管部门备案。确因特殊情况双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调仲裁。

未成立业主委员会的物业小区和物业管理企业提供的前期物业服务收费标准，物业管理企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定指导价。

申请核定时应提交物业服务收费的申请报告、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业服务合同、小区物业管理的具体实施方案、服务内容及成本核算等资料。

第九条实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。经业主同意，也可按季收取。办公写字楼、别墅等物业服务收费实行市场调节价，价格主管部门应给予规范指导。

第十一条物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，按照政府价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等进行公示。各物业管理企业的公示内容应按管理权限报经政府价格主管部门审查监制。

第十二条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当按本实施办法相关规定约定物业管理的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十四条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。

第十五条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十六条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

第二十条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，双方应当签订委托协议，可向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。

第二十一条物业小区二次供电管理费、二次供水设施运行费等按省政府价格主管部门规定加价标准核定。

第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十三条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十四条对住宅小区实施物业管理过程中涉及的装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。

第二十五条各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚。

第二十六条 本办法由省物价局会同省建设厅负责解释。

第二十七条本实施办法自2007年1月1日起执行。

第二十八条原甘肃省物价局、甘肃省建设委员会《关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费实施办法（试行）〉的通知》（甘价房地[1996]200号）自本实施办法执行之日起废止。

第五篇：物业管理费收取标准

物业管理费收取标准

发布时间:2011-01-14 16:03:48

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物业管理费收取标准

回复1：物业管理费收取标准

北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人(住户个人)交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费6项;产权人交费项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目。

使用人按月交纳费用，具体标准如下：

保洁费：2至5元/户，具体标准由各区县物价局制定;

保安费：3至5元/户;

五费统收服务费：1元/户;装修垃圾外运费20元/间;自行车存车费各区县自定。产权人按年交费，具体项目和标准如下：

绿化费：0.55元/平方米;

化粪池清掏费：0.30元/平方米;管理费：2.40元/平方米(普通住宅);2.82元/平方米(乙级住宅);3.50元/平方米(甲级住宅);

小修费：2.36元/平方米(普通住宅);3.54元/平方米(乙级住宅);4.72元/平方米(甲级住宅)。(其中房屋公共部位维修费占维修费的38.7%)

中修费：5.42元/平方米(普通住宅);7.06元/平方米(乙级住宅);8.19元/平方米(甲级住宅)。小区共用设施维修费：1元/平方米;

属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维护费用;因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准是按每部、每组计算的，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为：某户应分摊的电梯费用=(楼内电梯总费用/楼区内总建筑面积)×某户建筑面积。特约服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。

上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费用，应将5.5%的营业税费加进去。