商业项目的成功运作招商是关键（推荐5篇）

第一篇：商业项目的成功运作招商是关键

商业项目的成功运作招商是关键

商业项目的成功运作，招商是关键。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商工作不同于住宅的销售工作，不是单纯的租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。从目前的商业项目招商来看，主要存在以下几个方面的误区。误区一：缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不致于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。误区二：单纯依靠广告招商

招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

误区三：招商工作欠缺执行力

制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制，目标到位，责任到人，谁的担子由谁挑，层层分解，层层落实。另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与

客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。

总而言之，商业物业的招商工作，是一项系统性、长期性、艰巨性的系统工程，不可能一蹴而就，任何方面的不细致都极有可能导致整个项目的失败；凌峻认为：商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段，没有正确可行的招商手段，不能与相关的商家建立起有效的沟通渠道，对物业的整体运作将较为有利，甚至导致整个商业物业的经营失败。

第二篇：房地产项目招商策划运作

浅论房地产项目的招商策划运作

一、招商策划的含义

招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。

招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业学间。作为一名合格的招商人员，既需要扎实的经济、法律、外语等专业知识，也需要广泛的公关、洽谈等技能。更重要的是，招商人员能把自已的知识和智慧运用到招商活动中，融汇于招商过程中，筹划一系列的行动来吸引外来资金和项目落户。招商策划有多种多样的形式，如到国(境)外举办项日招商会，在本国或本地区举办投资环境介绍会；与国(境)外大商社、大银行、大跨国公司建立较为稳定的沟通渠道；建立驻外招商机构，聘请招商顾问等。招商人员要根据自己的目标和能力，依据客观环境和可能，来策划其中的一种或几种形式，并力图取得最好的效益。

二、招商策划要有准确的目标定位

招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。否则，策划就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。比如，要策划一次我方与外方某驻华机构的联络会议。在策划过程中，首先必须明确此次联络会议的目的是什么，通过这次会谈，我方要实现哪几个目标:加强与外方的沟通与友谊，了解外方可能的投资意向，了解外方对投资环境的要求与疑虑，让外方知道我方的合作意向，明确了会谈目标，联络会议就不会空洞无物，毫无收获。

如果达到了上述目标，就表明本次招商策划获得了成功。如果要策划一次项目洽谈会，首先也得为本次洽谈会定出一个切实可行的目标。如:推出招商项目多少项，引进外资多少美元，签订意向多少项，目标确定后，整个洽谈会的一切工作都要围绕着实现这几个目标来进行。如材料的准备、新闻发布会等等。总之，准确的目标定位是招商策划成功的第一要素。

三、招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远

任何一次招商筹划活动，不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业、一个项目。策划要有战略高度，要通揽招商形势，综观招商大局。本次策划活动的结束，同时又蕴藏着下

次策划活动的开始，使招商策划连续不断，影响深远。在招商策划过程中，要了解国家、省、市和本地区的中长期及近期发展的规划，摸清世界范围内的跨国公司、大商社以及中小企业的投资动问和要求，在此基础上来确定自己的招商战略，系统地制定出自己的中长期和近期招商计划，保持招商策略的长期性和一致性，避免招商过程中的短期行为和急功近利的现象。

招商策划要协调好短期与长远、局部与全局的关系，要明确各个时间段重点的招商领域、招商的国家和地区，使招商做到有的放矢。招商发展战略要成为本地区社会经济发展战略的一部分。只有把招商战略纳入到本地区社会经济发展战略中去，招商战略才能很好地与本地区的社会经济发展战略衔接起来，使招商成为实现本地区社会经济发展战略的一种有效万式。

四、招商策划要知己知彼，把握优势

商场如战场，古人总结的“知己知彼，百战不殆”这一战争法则同样适用于当今的招商过程。招商必然涉及两个行为主体――“我方”与“对方”。“我方”要成功地将“对方”吸引过来，必须具备两个最根本要素。第一，“我方”必须拥有自己的优势，这种优势对“对方”要有吸引力；第二，“我方”要了解“对方”的需求，并告诉“对方”我们能满足他的需求。在招商的策划过程中，我们要对这两个根本要素加以细化。比如，“我方”的优势有哪些?有政策优势、环境优势、人才优势、市场优势等等，我们要将自已的优势一一找出来。在看到自己优势的同时，我们也要知道自已的不足，并且尽力地去弥补和克服这些不足。

只有在正确地认清自己、了解自己的基础上，在招商过程中才能做到胸有成竹，信心十足。了解自己只是问题的一方面，更重要的是我们要了解“对方”的要求。如外商的投资意向是什么，外方希望重点投资于哪些产业，外方可能接受的土地价格及其他费用是多少，外方对“我方”最担心的是什么，对“我方”和“对方”都有了一个尽可能详尽的了解之后，我们的招商策划就变得较有把握、较为可靠了。

五、招商策划要突破成规，另辟蹊径

随着世界经济一体化进程的加快，世界范围内的经济联系变得日益广泛和密切，招商这一经济形式也越来越多地为各个国家和地区所采用。招商加剧了各个国家和地区之间的竞争。要在这种激烈的招商竞争中取得突破，就要有新的招数，把握机遇，达到出奇制胜的效果。如果人家采取降低地价、减免税收的办法来吸引外资，我们也只是一味地模仿这种做法，这种竞争的结果只会让外商坐收渔翁之利。当然，我们并无意否定那些传统的、并且许多是

实践证明行之有效的招商方法，我们只是提醒招商人员，在招商策划时要突破成规，另辟蹊径。要注意求新求实，体现自己的特色，不要人云亦云，亦步亦趋。招商策划的突破口可以选择招商形式、招商政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。

六、招商策划要把握时机，适度超前

一个完整的招商过程往往包括以下几个阶段:招商策划――信息的收集――双方接触――洽谈――签约――项目筹建――建成投产。从这个过程中我们可以看出，招商策划处在第一阶段，是整个招商过程的开头，所以，招商策划往往要提前进行，适度超前。比如，我们决定某个时候要到国外去组织一次招商会。决定一旦作出，策划就要开始。而且，策划一般应在招商会开始前的半年或更早的时候进行。因为太仓促，无法保证作出周密而系统的策划；如果策划工作质量不高，招商会的效果也就难以保证。当然，策划工作也不是越早越好。

究竟应提前多久开始策划，一般应由招商会规模的大小，洽谈项目的多少，招商会的内容，需办哪些手续及办手续的难易程度等这些因素来决定。策划工作做得太早，由于时间越长，可变因素越多，到招商会开始时，有些情况会发生变化，原来做好了的策划工作又得重新筹划。因此，招商策划要把握时机，适度超前进行。

第三篇：成功招商运作的秘笈

一、长线心态——心有多大 舞台有多大

在中国足球历史上，一个英国老头米卢曾经创造了中国足球史上最辉煌的定点进入了世界杯，虽然只是在世界杯的历史上充当了一次匆匆的过客，但毕竟是中国足球 历史上的第一次，截止到现在中国足球还没有第二次进入世界杯。探究米卢的成功，自身的执教水平和能力是无容置疑的，但我认为最关键的是米卢教会了中国足球 两个字，那就是心态，米卢曾经说过，心态决定一切，我相信这是米卢取得成功的关键，因为有了一个良好的心态，因为一个团队有了一个良好的心态，不是急功近利的，不是短视的，不是仅仅着眼于眼前的心态决定了米卢的成功，决定了中国足球曾经的顶点。

足球是这样，其实招商运作何尝不是这样呢？我们***目前的招商企业，凡是急功近利的，凡是没有一个长远运作心态做基础保证的，必然没有一个好的结果。凡 是通过招商运作取得成功的企业，都有一个长期的坚持要做长线的心态基础，在长线心态基础上，这些企业的招商运作的思路和措施是稳扎稳打，立足于现在着眼于 未来的，不是急功近利的。心态的不同决定了作业方式的不同，不同的作业方式导致了迥然不同的招商结果，虽然从表面上看都是招商运作，但结果是截然不同的。

二、产品选项——栽得梧桐树，引来金凤凰

目前各个招商企业所选择运作的招商产品，以笔者的眼光来分析，基本上可以分为以下几大类：一类是真正的新特药产品，这一类产品目前非常奇缺，一般掌握在外 资企业手中，国内企业掌握的非常有限，目前在实际的招商企业之中属于这一类的产品很少，可以说几乎没有。二类是剂型改进的产品，如分散片，如传统的丸剂改 为片剂或胶囊剂，但也仅限于剂型的改变，在本质上并不属于新特药。三类是简单的更换包装或转换规格的产品，在包装上追求大气，在包装上做文章的产品，这一 类产品目前为数不少。四类是基本上就是普药产品，没有工艺技术的改进，没有包装的改进，简单的就是普药产品，但以招商的方式运作。

以上四类基本上目前招商企业所运作的主要产品，根据笔者对于很多招商企业的跟踪研究，很多企业招商产品的选择存在很大问题，最基本的问题但也是最重要的问 题，对于自己手中所掌握的产品资源并没有清晰的认识，对产品的定位分析仅仅浮于表面，对产品本质的内涵并没有深刻认识，在产品的选择上存在很多误区。

笔者认为，产品的选项问题可以说基本决定了招商运作的成功与失败。所谓巧妇难为无米之炊，招商不是从业务人员开展业务开始的，招商是从产品选项开始的，没有一个成功的产品选项，后面的工作难度非常大，或者说要想长期取得成功是不现实的。

三、基础服务——你的马步扎好了吗

马步是大多数中国武术门派所采用的基本的桩功训练，通过练习马步调节“精、气、神”，完成对气血的调节、精神的修养的训练，锻炼对意念和意识的控制。武术的许多门派中，常把马步桩作为最基本的桩功之一进行训练。它一直都被武林前人视为一种不可不练的、对内功的增长和提高搏击能力极为有效的训练方法，也常以步法的形式出现在许多套路中。

由此可见马步的练习是基础，是根基，是基本功，没有扎实的马步练习，练习武功就像海市蜃楼无从谈起，更不要说登临武学顶峰，更不要说梦想成为一代武术宗师啦！

对于招商运作而言，同样需要“马步”。对于众多的招商企业首先要问一个基本的问题：招商运作，你的马步扎好了吗？那么，什么是招商企业运作的马步呢？

笔者认为那就是基础性的服务，包括快捷准确的发货，完整高效的资料提供，所需发票的相对低廉快速的提供，简单的说就是发货、资料和发票。很简单，但是又有 多少企业能够真正做到呢？这就类似于武术中的马步，从招式上讲很简单，但要真正练好太难啦。招商运作的马步基本功更是如此，笔者跟踪调查过至少十家以上的 招商企业，对于招商经理而言，客户经常抱怨的问题就是发货、资料和发票，很多企业无法把这简单的基础服务做好，或者不能持之以恒的做好。

四、开发细分——到什么山就拜什么佛

对牛弹琴，鸡同鸭讲，驴头不对马面，讲的都是同一个意思，如果目标客户的选择错误，任你产品再好，招商政策再好，市场保护再好，价格多么优惠所谓一切都是白搭。根本的原因就在于目标客户的选择有问题。

对于招商运作来说，所要面对的客户从大的方面讲都是做药品代理的生意人，但同样是做药品代理的，其中的差距太大啦。每一个目标客户均有相对不同的市场运作方法，每一个目标客户均有千差万别的区域特点，每一个目标客户他们所面对的下游终端的情况也是差异很大。

在这种情况下，招商运作的市场开发对于目标客户必须进行有效的细分，根据自身产品特性的不同，自身产品所定位的主要销售渠道的不同，每一个不同销售渠道的 特性进行准确的分析和把握，根据这些特点制定不同的具有针对性的招商政策和运作方法，在目标客户的定位上遵循选择适合的客户运作，所谓招商代理就是利用代理商现有的网络资源运作，如果你的运作方法和所要寻找的目标客户根本不具有你自身产品特点的网络，这样的客户自然没有任何价值，寻找有鱼的鱼塘钓鱼，真正 避免对牛弹琴，鸡同鸭讲，驴头不对马面，等等情况的出现。

因此开发细分是招商运作所必须遵守的开发原则，针对性、适宜性、目标性，以细分的思想细分的策略开发运作

五、市场保护——不要让我再受伤

市场保护是一个老生常谈的问题，市场保护几乎是所有招商企业所承诺的最为重要的招商政策，但又有几个企业能够真正做到呢？其实这个问题对于招商运作成功所 起到的作用根本不用再强调，但急功近利的思想所决定的短线操作措施让市场保护成为可笑的谎言。尤其是一大批以招商圈钱希望在短期内赚到一笔钱就走的招商企 业更是把市场保护蹂躏的一塌糊涂。

对于希望长久运作的招商企业而言，切切实实的从心态上从实际措施上真正做到市场保护吧，只有这样才能长远的健康的发展，没有任何市场保护的招商企业，从短 期看是圈到了钱，企业好像在发展，但坑害了一个有一个的代理商，具有成熟网路的代理商毕竟是有限的，有朝一日搬起石头砸的肯定是自己的脚，这是铁的规律。

在具体的市场保护措施上，从价格体系的设置上和促销政策的设计上，杜绝渠道和区域价格差的存在，只要价格体系存在价格差就必然存在保护不力的现象出现。在 销售管理上，对代理商和自身招商人员的政策设计要合理，避免代理商和自身招商人员为了任务的完成恶意的进行串货。在产品的出厂源头上设置防串货措施，采用 模糊数码控制或者流水工号控制，便于查出货物流向。技术上，这些方法可以做到每盒货物、每件货、每批货物数码唯一，发货时通过电脑记录，举报后马上可以查 出货物来源。采用特殊记号：比如在包装盒上划线、做特殊记号等手段。在市场保护的惩罚和监管力度上，坚决对于恶意串货行为进行惩罚，加大监管力度。在代理 商引导上加强教育力度等等。

只要真正风物长宜放眼量的招商企业，只要真正意识到市场保护重要性的企业，只要把市场保护从口头承诺落实到具体行动的企业，没有想不出来没有做不到俄市场保护措施，只要去想去做，措施不是问题，问题是你想不想。

六、捆绑紧密——你我都是一家人

药贩子、做药人、个体代理人、医药经纪人、药虫是医药行业对于医药行业代理商的称呼，他们没有身份，游离于厂家和医药终端之间，他们不属于任何一个企业，在身份上是自由的。

但同时心理归属感缺失是目前个体代理商最为看重的方面，在终端客户眼里，他们是跑单帮个人做代理的，呼之即来挥之即去，在客户那里永远没有地位可言。在厂 家眼里，他们是药贩子，是短期利益的合作者，是厂家利用的对象，甚至很多厂家会采取抄后路的办法挖个体代理人的客户，这种种行为更加加剧了个体代理人的心 理归属感缺失。

通过有效的措施建立个体代理商心理归属感，是保持和吸引个体代理人愿意长期合作的很关键的一个方面。如给与厂家区域经理的名份，承认他们是厂家的业务人 员，允许其以厂家业务人员的名义开展工作（当然要有防范性的风险措施，其实这同自己人员的管理道理相同），如经常性的以公司总部或总部领导的名义给与亲情 的关怀，逢年过节的短信祝福，每年几次的定期培训，集中旅游，定期不定期的联谊会，每年做得好的个体代理商的额外精神奖励和物质奖励，总之要通过各种各样 的措施充分的建立所合作的个体代理商的心理归属感。

在心理归属感建立的同时通过各种有效的措施进行全方位的捆绑，使代理商无论在心理合作层面的价值认同上还是业务合作的价值层面上与企业都要进行紧密的捆绑，更好的开展工作。捆绑的目标使个体代理人成为企业忠实的合作伙伴，成为我们的不是员工胜似员工的合作关系。

七、方法整合——杂交的 优秀的招商运作从产生以来，具体的运作思路策略和方法可以说是多种多样的，从大的方面讲，有电话招商、网络招商、药交会招商、会议招商和驻地招商等等诸多的形式，每一种方法都有每一种方法的长处和优点，每一种方法都有其成功的独特之处。

但市场发展到现在，笔者认为单纯的以方法看方法以方**市场是不合理是不适合市场发展特点的。所有方法的核心都是以什么样的办法或者措施找到代理商，以合适的政策和品种吸引代理商，使代理商成为企业的合作伙伴。方法只是围绕着核心快速的达到目的，方法是为目的服务的。

市场的发展，竞争的加剧，行业的规范，信息渠道的多样化，代理商群体的分化，决定了一种方法一种思路无法达到市场运作的根本目的。俗话说杂交的才是优秀 的，根据企业自身资源的特点，包括产品定位、渠道定位和目标客户的定位，围绕企业自身的资源特点，结合市场状况，有效运用和整合多种方法和策略，在方法和 策略的运用上，相信和执行不管黑猫还是白猫逮住老鼠就是好猫的原则开展，以杂交的招商营销From EMKT.com.cn思维突破性的开展工作。

八、品牌建设——亮出你的招牌来

品牌建设是一个永恒的话题，品牌的价值任何一个企业都有清醒的认识，目前中国医药行业对于大众品牌和渠道品牌的打造和建设非常关注，但对于招商品牌却关注甚少。

品牌意味着网络，品牌意味着价值，品牌意味着市场，品牌意味着增值，品牌意味着未来，没有品牌的企业实质上意味着慢性自杀，没有品牌的企业实质上上意味着 自掘坟墓。招商品牌的建设应成为招商企业运作的永恒追求，招商品牌的有效建立对于企业持续健康的发展，对于企业新产品的不断导入，对于企业市场网络的不断 牢固，对于企业销售额的不断提升具有不可替代的作用和效果。

对于招商企业招商品牌的建立应着眼于三个方面工作的开展：

一是着眼于长远的务实的招商运作，建立有效的代理商招商品牌口碑。口碑宣传从表面上看是无形的，但实质上医药行业的圈很小很小，在整体市场运作不规范的前提下，口碑宣传的力量是巨大的，口碑宣传的效果是无法衡量的。

二是着眼于医药行业大型展会的宣传，如每年的国药会，作为全国药品企业同台竞技最大的场所和舞台，是打造渠道品牌形象最为快捷有效的方式。国药会参加人员 以生产企业、各地区的商业公司和大大小小的代理商，是整体医药行业的高端盛会，聚集了行业内的精英企业和精英人物。在参会的时候策划有效的活动吸引人气同 时设计适合的招商代理政策有效签约客户，能够起到一举两得的效果和作用。

三是在行业权威媒体发布适时的品牌宣传，行业媒体包括渠道代理商所关注的媒体和终端客户以及消费者所关注的行业媒体，在市场运作上形成代理商的推力和企业的拉力相结合，有效的推动市场健康的发展，有效的打造招商品牌。

第四篇：医药招商成功的七个关键

医药招商成功的七个关键

在医药招商这个快速发展的行业中，门庭若市的药企要怎样做好招商呢？怎样在同行中不被淘汰呢？把套路运用与实战是关键。想要做好医药招商，细节决定成败，尤其是对于医药招商企业来说，不能只注重一个方面，应该做好七步走的策略。

1、医药招商的心态

医药招商网指出对于医药招商来说，招商企业应该拥有打不死的小强的心态，不能被拒绝就退缩，应该有良好的心态，对于销售人员来说，应该坚持不要脸，坚持不懈，直至成功的精神，保持乐观向上的心态，从而才可能招商成功。

2、医药招商的策略

在医药招商行业中，想要在同质化的医药招商行业中脱颖而出，就应该有一个独特巧妙的招商策略，从而才可能带领医药招商企业走向成功。

3、医药招商的产品卖点

医药代理网表示在这个同质化的医药招商行业中，企业想要立足，就应该找到产品的卖点，走差异化的产品品牌之路，发现卖点，为之扩大，从而招来客户，达成单子，进而企业业绩提升，企业跨向成功。

4、医药招商的细节

在医药招商中，招商企业应该重视企业的细节，正所谓细节决定成败，因此想要企业不被这个快速发展的社会所淘汰，被其大鱼吃掉，就应该注意细节，从细节抓住客户，感动他们，从而达成合作，走向成功。

5、医药招商的宣传

对于一个企业来说，做好宣传很重要，正如俗话说好酒还怕巷子深呢？对于企业就更不用说了。因此想要企业成功，首先就应该打响名声，做好宣传，让客户知晓企业，从而才会与之合作。因此，对于医药招商企业来说，做好宣传很重要。

6、医药招商的时机

不同的医药招商产品，不同的医药招商企业，不同的销售类型，可能销售的套路都是不同的。因此，对于招商企业来说，应该把握好时机，从而让时机推动企业走向成功。

7、医药招商的后期扫尾工作

其实招商是一个阶段性工作，不能无休止招商，那样会引起人的不信任。一但招商结束，立即面临销售工作；药品招商解析若招商成功，应迅速组建服务队伍，提供相关服务；若医药招商失败，立即开会总结，减少更大的损失。对于后期的扫尾工作来说，是企业自我总结的升华，企业应该予以重视。

因此，对于一个医药招商企业来说，想要成功，就应该做好七步走的策划，从而才可能推动企业走向成功之路。

第五篇：某项目商业招商方案

某项目商业招商方案

一、商业概况

某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墙结构，主要柱距6.3——8米，层高4.2米。

二、商业缺口

中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）、家居装饰等配套性商业服务。

本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。

三、商业定位

3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。

四、租售价格定位

项目名称

周边项目

开发商

租售价格

报价7000元/㎡，实际成交价6000元/㎡左右

经营业态

一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材

项目优势

靠开发区管委会，餐饮比较活跃，小区生活配套比较成熟。

项目劣势

商业没有形成气候，招商情况不佳

项目名称

周边项目

项目地点

开发商

租售价格

1-8号楼安置区门面约3000㎡只租不售，每平方租35元/㎡，实际租价15元；9-17号楼5000㎡最低售10000元/㎡，实际成交价8000元/㎡

经营业态

现有部分做建材的小店面

项目优势

项目体量大，商业氛围浓厚

项目劣势

入住率不高

根据周边同等项目比较：

本项目商业租金定位

一层：30元/㎡

/月

二层：20元/㎡/月

负一层：10元/㎡/月

备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。

本项目商业售价定位

一层：均价6500元/㎡

二层：均价4000元/㎡

五、招商对象及招商策略

1、招商对象

负一层：

物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务

一层：

银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务

二层：

美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公

2、招商策略

总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。

Ø招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。

先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。

一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。

负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。

目前，开发区商业氛围没形成气候，商业价值提升不了，所以，为了实现利润最大化、商业价值的提升，建议第一年以招商为主，第二年招商率达到80%，可以在银行抵押贷款，回笼资金。

再以产权式返祖形式出售，商业的价值比现在更好，同时更容易出售。

六、招商媒体策略

1、媒体选择Ø

适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。

2、各大媒体的优点、缺点分析：

①报纸：灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强，转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。

②电视：传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强

制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果，观众可选择性差。

③DM直投（晋盛传媒）：读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低。

④广播：当地接受性好；费用较低

仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散。

⑤户外广告：灵活性好；保留时间长

受众分散，针对性差。

⑥杂志

读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高

发行量不大，受众面相对为小。

建议本项目在十堰、郧县方面的推广，以报广、夹报、DM直投为主，辅以POP、户外广告等，具体的推广可根据情况灵活把握。

3、媒体组合Ø

组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击；

听觉感染：与商户面对面的沟通交流；理念感染：本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心。

长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和DM直投），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的进驻。

七、招商物料准备

1、招商手册/单页

2、租赁协议、销售协议

3、商业平面布局图