物业管理服务交接方案

第一篇：物业管理服务交接方案

物业管理服务交接方案

要点：

★ 站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益 ★ 确保物业具备正常的使用功能

★ 掌握物业的性能与特点为以后的物业管理创造条件

在承接验收前的准备工作应先做如下准备。

一、资料交接：

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

物业质量保修文件和物业使用说明文件；

物业管理所必需的其他资料。

管理资料：各类值班记录、设备维修记录等各类服务质量的原始记录。

财务资料：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，资料移交完毕后，移交和接收双方须在目录清单上盖章、签名认可。若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

二、资料交接完毕后是现场交接：

物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间，查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有： 建筑结构及装饰装修工程的状况；

供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；

保安监控、对讲门禁设施；

清洁卫生设施；

绿化及设施；

停车场、门岗、道闸设施；

室外道路、雨污水井等排水设施；

公共活动场所及娱乐设施；

其他需了解查验的设施、设备。

三、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

四、其他内容

产权属全体业主所有的设备、工具、材料；

与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。

第一节项目接管验收

依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

一、接管前期管理工作主要内容

1、管理中心的组建和运作；

2、接管运行方案的制订和仪式安排；

3、移交事宜的处理；

4、接管过程管理工作。

（1）接管仪式的组织和接管手续的办理；

（2）相应安全、防范措施和管理方案。

二、接管期管理工作重点

１、协调各方矛盾和利益，完善管理机制和制度

由于用户对现行物业管理法规制度的认知程度和理解水平的不确切，在接管期以管理中心为主体，引导建立物业管理的新秩序和新格局。对此，“凤凰创意

产业园区”物业项目管理中心、驻园单位、相关部门均存在一个相互适应、磨合、协调的过程。

在此我们应重点做好以下几个方面的工作：

－－建立完善的信息反馈和处理机制，使驻园单位对物业充满信心； －－明确有关各方的权利义务，使本项目成为俱荣俱损的整体；

－－创造理解和宽容的园区，营造高效、整洁、和谐的氛围；

２、营造氛围，创造舒适居住环境

我们将针对本物业项目的特点制订公共关系计划，尤其在接管期内创造各种机会和条件加强与入园单位的交流与沟通，了解用户的需求，创造舒适、安全的办公环境。

３、管理服务措施

我们在接管期将根据不同的阶段和工作内容，主要针对物业功能完善和改造、接管仪式、接管手续的办理几个方面作出以下安排：

－－接管仪式的组织、筹办、举行；

－－接管手续的办理（一条龙服务，现场办公）；

－－交接资料；

二、物业项目接管计划

１、“凤凰创意产业园区”物业管理中心挂牌，正式开展工作；

２、各类管理人员和工程技术人员基本到位，开展岗位培训，完成工作责任和岗位划分。明确各管理岗位的职责和范围，明确工程技术人员的专业分工和专业范围；

３、管理人员熟悉现场情况和相关岗位，修订完善各项管理规章制度，初步磨合管理工作体系的运作；

４、各类员工就位，开展岗前培训，熟悉工作岗位；

三、接管期间的治安管理

１、确立在接管期“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理思路；

２、根据接管期的不同阶段，制订相应的保安编制、岗位布置和巡逻方案； ３、加大接管期人流、物流、车流的有效监控，确保接管期的治安管理工作任务的完成；

４、加强治安消防的宣传教育力度，使广大用户培养起自查的良好的治安消防意识。

四、项目接管验收重点

将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：

1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；

3、接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促移交主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

4、落实物业的保修事宜。

六、接管验收工作目标

1、明确交接双方的责、权、利关系；

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；

3、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

第二节项目移交接管

一、项目资料及图纸的移交

（一）产权资料

1、项目批准文件；

2、规划用地批准文件；

3、建筑执照。

4、业主资料

（二）工程技术资料

1、地质勘察报告；

2、工程合同及开竣工报告；

3、工程预算；

4、图纸绘审记录；

5、工程设计变更通知及技术核定资料（质量事故处理记录）；

6、工程竣工图（总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸）；

7、隐蔽工程验收记录；

8、沉降观测记录；

9、地基处理记录；

10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料；

11、新材料、构配件的签订合格证书；

12、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

13、砂桨、混凝土试块试压报告；

14、施工验收证明书。

二、房屋移交接管内容

1、建筑外檐；

2、梁、柱、板主体；

3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗；

4、室内及楼道配电箱；

5、配电柜；

6、公共部位照明。

三、公共设施接管验收项目内容

1、中央空调系统；

2、高低压配电室设备；

3、锅炉房系统；

4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统；

5、消防中控、监控系统；

6、给排水系统；

7、弱电系统（电话、电视、网络、广播、音响、对讲等）；

8、电梯系统；

9、污水处理系统；

10、院内路灯、公共走廊照明系统；

第二篇：物业管理交接流程

物业的交流程

物业的交接是物业管理机构对物业实际管理的开始（对于狭义物业管理而言）。常见的物业交接有两种类型：其一是新建物业的接管，其二是物业使用过程中接管。

（一）资料的交接

资料的交接主要包括以下一些内容：

1．物业规划图；

2．竣工图（包括总平面、单体竣工图）；

3．建筑施工图；

4．工程验收的各种签证、记录、证明；

5．房地产权属关系的有关资料；

6．机电设备使用说明书；

7．消防系统验收证明；

8．公共设施检查验收证明；

9．用水、用电、用气指标批文；

10．水、电、气表校验报告；

11．有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

上述资料，主要来自房地产开发企业，监理部门。此外，对于物业使用过程中接管的项目，其资料来源应为委托人（如业主管理委员会）。

（二）物业接管验收

物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容：

1．主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值，不得引起上部结构的开裂

或毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。

2．屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。

3．装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。

4．电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。

5．水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴，漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。

6．附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。

（三）核实原始资料

在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共同签字存档。

（④）用户情况调查

用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。

（五）建立档案

物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成册，或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有：

1．物业开发可行性研究报告；

2．物业开发建设时的有关图纸、记录等资料；

3．物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；

4．历年物业管理工作报告和财务报告；

5．房地产权属关系的有关资料；

6．物业用户的有关资料。

二、用户人伙

（一）入伙程序

用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一个良好的开端。一般来说，物业管理中的用户入伙应遵循以下程序，1．用户接待。用户携带与房地产发展商共同签署的购房合同以及产权证（或租赁合同）、身份证到物业管理机构办理入伙手续。

2．发放资料及钥匙。物业管理机构查验用户的上述各种文件齐全后，即可发放以下资料及钥匙。

（l）“用户入住验收表”；

（2）“住户须知”或“用户手册”及“使用说明书”；

（3）“物业管理公约”；

（4）“装修申请表”；

（5）其他宣传资料和规定。

3．用户验收。用户可按“用户入住验收表”所列的各项内容查验拟入住物业的结构部件、水电设备以及水、电、气表，并应尽快填写表格，以便有任何问题时及早处理。

4·收回表格存档。

5．搬迁入伙（进户）。用户搬迁入伙的管理较为重要。由于一栋（一组）物业中用户较多，其家具、设备更是多种多样，搬迁过程的人员、车辆亦来往不断，这样必然对物业及物业区域内的安全、环境卫生、交通等问题造成一定影响。因此，物业管理机构应调整好用户的入伙时间，并加强安全及交通的管理，保护好各种易受搬迁影响的公共设施。此外，物业管理机构应发挥其良好的服务功能，自行组织或替用户联系搬迁公司，以解决用户的后顾之忧。

（二）“用户手册”的内容

“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。它详尽全面地反映出用户应遵守的管理规定，同时也将物业管理机构所能提供的服务项目告知用户。此外，有些物业管理机构还将国家及地方政府的有关规定和物业公约收录于手册之中，以起到更广泛的宣传作用。“用户手册”一般包含以下内容：

1．物业梗概；

2．物业管理人员的分工；

3．业主委员会的组成及作用；

4．如何投诉并提出建议；

5．管理费缴纳办法；

6．装修管理规定；

7．入伙事宜；

8．环境卫生管理规定；

9．治安消防管理规定；

10．交通管理规定；

11．水、电、气使用管理规定；

12．物业用途限制；

13．电视接收管理规定；

14．公共设施管理规定；

15．文化娱乐设施管理规定；

16．豢养宠物的有关规定；

17．空调安装的有关规定；

18．噪音限制；

19．多种经营与服务的内容；

20．电梯使用管理规定；

21．常用电话号码。

“手册”中一般还包含因用户违反规定，而制定的惩罚措施。用户在领取手册时及在物业使用过程中，物业管理机构应详细耐心地宣传“手册”内容，以便使用户了解并自觉遵守各项管理规定。

三、装修管理

在物业正式使用前，用户往往要求进行物业的二次装修，以提交居住质量和使用功能。在进行装修之前，用户应向物业管理公司进行申请登记，以便确保整个装修工程在规定范围内，并保护毗邻房产、结构安全、公共设施、卫生环境等。

物业管理机构应根据所管理物业的实际情况，明确制订装修管理规定，以便用户及装修人员共同遵守。例如，对于住宅小区物业，物业管理机构必须按国家有关二次装修管理的法规规定以及小区管理公约，确定装修管理规定及装修有关细则。而物业管理者在此不仅根据全体业主委托进行符合小区广大业主利益的装修管理，同时还兼有国家有关法规及规定的落实和监督义务。其最终目的仍然是保证小区广大用户的居住安全及公众居住要求。

装修管理一般包括两部分，其一为装修申报与审批管理，其二为装修施工管理。

（一）装修申报与审批管理

1．装修申报。用户在入伙过程中，已收到物业管理机构发出的“装修申请及审批表”

标准表格，用户在装修施工前，应认真填写表格并报物业管理机构审批。只有在物业管理

机构对装修内容的审批完成之后，用户才能动工装修。

2．装修审批。物业管理机构应详细审查装修申请表中的装修内容，并应达到以下条件方可予以批准。

（l）不影响整体结构；

（2）楼层应考虑楼板承载力；

（3）装修材料应符合防火的有关规定；

（4）不影响毗邻房屋的安全使用。

应注意的是，有些装修内容涉及到房屋结构的变动及造成住用的不安全（如私装煤气设备），管理机构应依据国家有关规定，替业主代办报批手续（向有关管理部门）。

（二）装修施工管理

1．在“装修申请表”上签署意见，签字盖章，交还用户，准予动工。

2．收取申请人一定数额的装修施工押金，以保证房屋及设备的安全（一般为装修总价款的1％～2％）。

3．施工垃圾不得随便抛弃，应运到指定地点。

4．应按装修施工时间施工，不得以噪声扰民。

5．施工时，物业管理机构的专业人员应指导用户接电、接水，并随时检查装修施工的消防措施。

6．施工结束后，用户未造成公共财物的损坏并清运完施工垃圾，物业管理机构可退还押金。

第三篇：物业管理交接协议书范本（通用）

物业管理交接协议书范本（通用3篇）

在日新月异的现代社会中，各种协议频频出现，签订协议能够最大程度的保障自己的合法权利。写协议需要注意哪些问题呢？以下是小编为大家整理的物业管理交接协议书范本（通用3篇），希望对大家有所帮助。

甲方：________________（以下简称甲方）

乙方：_________________（以下简称乙方）

根据____市人民政府____年第____次和第____次市长办公会议精神，为了加强我市小区楼房的物业管理工作，经市政府研究决定成立____市房产物业管理公司，对我市小区物业实行规范化统一管理。为了给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于____路____街的____小区的物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：

一、从____年____月____日起甲方正式将建设小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。

二、从____年____月____日起乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。

三、为了加强小区物业管理工作，甲方在市物业办公室指导下，组建小区业主管理委员会，使物业工作依法进行。

四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。

五、甲方应将____年____月____日以前的物业管理工作中所发生的费用（雇用人员工资、电费、维修费等）结清，没有结清的由甲方负责。

六、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：

1、住宅小区规划平面图。

2、工程竣工总平面图。

3、单体建筑、结构、设备竣工图。

4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。

5、工程质量验收合格证。

6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。

七、关于大、中型专项维修资金使用问题：用户专项维修资金按有关规定应由市物业办公室收取，由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。

八、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。

九、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

十、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。

十一、在物业公司管理该小区之前，甲方应向业主通知乙方进入管理及服务情况，经得业主的同意。

十二、未尽事宜，双方协商解决。（见附页）

十三、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。

十四、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。

甲方：____________

甲方代表：________

乙方：____________

乙方代表：________

20____年____月____日

甲方：________小区前期物业公司

乙方：__________物业管理有限公司

根据《物业管理条例》、《____市物业管理办法》相关规定及艺墅小区业主大会决议，就艺墅小区物业管理交接过程中达成以下协议：

一、关于物业管理费：甲方相关物业费收取问题由业委会协调解决，乙方正式进驻接管后从新制定物业费收缴周期，与业委会协定物业费收缴起止日期。

二、关于专项费用：专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后园区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本协议签订前，甲方应就专项维修资金使用情况与乙方交接，如此资金至今未使用，甲方应出具公共维修资金未使用说明，并加盖其公章。

三、本协议签订前，甲方应将涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以本协议签订之日为据，之前所产生的费用由甲方负责结清，之后的费用由乙方承担。甲方需保证无拖欠自来水公司、电力公司、燃气公司等费用。在本协议签订后，由乙方统一管理。甲方应协助乙方到相关单位办理用户名称变更手续，将小区使用用户变更为乙方。

四、在本协议签订前，甲方如有队小区业主做出优惠事项的承诺，均应妥善解决。甲方向业主收取的押金(如装修押金、车证押金)应退还给业主，尚未退还业主的部分(附明细)，应全额转交乙方保管。乙方不承担因甲方已收取其他押金而未退或未列入转交明细的责任。否则由此产生的纠纷，由甲方自行解决，与乙方无关。

五、根据物业相关法规的要求，甲方有义务完整移交小区的相关设备、设施、通讯器材、办公设备等固定资产和必要资料，包括但不仅限于小区内的产业资料、竣工图纸、业主资料、物业费收缴明细、小区各项租赁协议、各类维修维保合同、广告及其他收入支出合同等资料交付乙方，并办好双方的书面移交手续，为乙方能够继续管理好小区创造有利条件(附各项清单)。甲乙双方均确认，在本协议签订之日，小区内涉及物业管理得公共设施、共用设备等运行良好，无任何故障，并由双方专业人员进行交接确认。

六、甲方应提供本协议签订之日为止的'财务报表和往来明细依据，作为本协议附件，以便乙方今后管理小区工作的顺利开展。

七、甲方所聘小区物业管理从业人员，均由甲方妥善处理、安置，不得影响乙方正常工作秩序。

八、在本协议签订前，由于小区的物业管理而发生的经济纠纷，由甲方承担，直至纠纷问题彻底解决。本协议签订之日，小区的物业管理即由乙方正式接管，乙方接管小区之后所发生的一切物业管理责任由乙方承担。

九、设备交接过程中，如有短时间难以辨别的问题，甲方应在规定时间内继续配合乙方对设备的检修、验收工作，确保交接无遗漏。

十、本协议中如有未列出的其他问题由业委会协调甲乙双方，协商解决。

十一、本协议一式三份，业委会及甲乙双方各执一份。

甲方：_________乙方：_________业委会：_________

日期：_________日期：_________日期：_________

建设单位（甲方）：____________

接收单位（乙方）：____________

__________小区位于____、占地面积为____，总建筑面积____平方米，户均建筑面积____平方米，砖混结构，层高2.8米。总投资为____万元，其中国家投资____万元，自筹____万元；房屋土建____万元，室外配套____万元。

甲、乙双方根据依据国务院《物业管理条例》等相关规定，结合实际，本着平等协商的原则，达成如下物业管理职责移交协议：

一、甲方将位于______小区于20____年____月____日移交给乙方，并办理相关移交手续。

二、移交手续办理后，乙方对______小区物业享有永久产权。

三、在办理物业承接、验收手续时，甲方需向乙方移交的资料包括：竣工总平面图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料;物业管理所必需的行业说明文件及其他相关资料等。

四、甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担移交给乙方的物业的保修责任。

五、甲方应保证如期向乙方交付上述物业，因甲方原因未能在协议约定日期前移交物业的，由甲方赔偿乙方因此而受到的损失。

六、本协议书一式陆份，甲、乙双方各执一份，各存档一份，抄送电力、供热单位各一份。自双方签字盖章之日起生效。

七、本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

监接单位：________

建设单位：____________接收单位：________

____年____月____日________年____月____日

第四篇：物业管理及服务方案

物业管理及服务方案

一、公用设施管理办法

1、住宅小区的公用配套设备、设施统一由物业公司管理。小区内的业主和使用人，必须遵守有关管理条例和规定，自觉爱护小区内的公用设施。发现问题应及时向物业公司反映，以便及时修复，确保小区公用设施正常使用。

2、凡在小区内开挖、埋设或维修水、电、气、通讯等设施的单位，须持有关批文事先与物业公司联系，符合小区整体规划的准予施工，但应与物业签订协议书，交纳施工保证金。被破坏的路面、绿地应及时恢复原状，工程结束经物业公司验收合格后，退回保证金。否则，物业公司组织人员修复，其费用全部由施工单位承担。

3、小区内单位和住房不得擅自运用水、电、气总开关阀门和管线设施，业主因装修和维修需要，应事先征得物业公司同意，并由物业公司派人操作。施工时应避开住户用能高峰。

4、小区的排水系统应分雨水管、污水管、化粪池、集水井、检查井等部分，业主和使用必须严格遵守国家有关雨、污水分流的规定，不得擅自将污水直接排入雨水井，不得将垃圾、不溶物品丢入管道，以免造成管网堵塞。排水系统一旦堵塞，应及时与物业公司联系，请专业人员疏通，不得随便打开检查口，以防止意外事故发生。

第五篇：物业管理服务方案

物业管理服务方案【物业管理服务方案】某中学物业管理服务方案

一、公共服务

1、接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切;对学校老师、学生一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待学校老师、学生时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不使用服务忌语。对学校老师、学生的报修与求助耐心细致。

2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。

3、服务时限急修(如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、电源线路和照明设备故障等项目，具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定。服务2小时内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对学校老师、学生做出合理解释，做出限时承诺;小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

4、领导小组成立有校方参与的物业管理共管机制，学校领导、班主任老师以及物业主要负责人组成的郑集中学物业管理领导小组，负责监督协调郑集中学日常物业管理运作，物业定期(每月或每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。

5、联络管理人员、保安24小时值班，编排管理人员、保安24小时值班表，我们所有管理人员、保安、水电木工的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。

6、意见调查设立意见箱，物业定期(每季度或半年)发放意见调查表，征求学校老师、学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。

二、宿舍楼、共用设施、设备维护与管理水电及公共设施管理

1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：(1)检查学生宿舍区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。(2)检查学生宿舍区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，当事人在场立即进行制止，不在现场视破坏情节轻重报校方处理后维修。(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。(5)检查学生宿舍区大门、围墙等设施是否完好。(6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。

2、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我公司承担，但我公司不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。巡检每年年底或年初对宿舍楼共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握宿舍楼设施设备完损状况，对完损程度做出评价;每半年检查巡视1次宿舍楼主体结构，发现质量问题及时向学校报告与建议;根据学校的委托组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织宿舍楼设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每日巡视1次宿舍楼楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告学校，由学校视情况处理。

三、给排水系统及其配套设施

1、给水设施保持泵房清洁卫生，地面排水畅通;水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之

处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活;受学校委托对宿舍楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。

2、排水设施受学校委托对化粪池进行清理，保持出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物;楼面落水口等开裂、破损等及时更换;每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;排水畅通，无积水;地下管井堵塞及时疏通。

四、宿舍楼供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书;保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍;每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理;潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥;每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝;每日填写运行记录，建档备查。

五、道路及配套设施 加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施;保持学校道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时报学校处理;

六、清洁服务

1、宿舍楼共用楼道保洁每日打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净;每日收集2次学生垃圾;每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、墙面、指示牌等公共设施;各梯间墙面、天花板每月除尘1次;每周擦1次楼共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线

干净无灰尘，地面干净无杂物、污迹，有光亮;楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。

2、共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，(清洁内容包括：通风换气;冲洗洁具;清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干净地面)。室内无明显臭味、便池洁净基本无黄渍;地面基本洁净。

3、道路保洁每日对道路、两侧人行道清扫二遍，保洁人员不间断地循环保洁，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、泥沙;雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。

4、绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。

5、凉亭等人文景观保洁每天清洁1次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅);设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视凉亭内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告校方处理。

6、门卫、岗亭保洁门卫、岗亭每日由保安自行清扫1次，擦洗干净内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基本干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序。

7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

8、垃圾收集与处理生活垃圾由学校老师、学生自己送至指定地点;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日产日清;建筑垃圾定点堆放;垃圾运送过程有防掉落或飞扬洒落措施，而后运送至学校指定地点。

9、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。