第一篇：旧城改造 模型1
旧城改造 模型
旧城改造三类区域
郑州市“三环”内国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、存在安全隐患及因公共利益需要拆迁的房屋都属于旧城改造范围。
旧城改造按照轻重缓急，分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区其中重点改造区域包括：市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域，严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。支持改造区域主要指：城市主次干道两侧，大、中型企业生活区域，拆迁房屋建筑面积在３万平方米以上的成片区域。允许改造区域是指：居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，应当成片开发的区域。
旧城改造分三种情况
旧城改造主要采取市场化运作。一般来说，成片改造开发建设用地采取招标、拍卖、挂牌方式出让；但对那些拆迁建筑密度大，没有开发商“接招”的项目，可与其他拆迁区域大的改造项目一并实施。但那些面积特别小的地块，则由政府来改造，对群众异地安置，原地建造游园等公共设施。
旧城改造要建周转房
郑州市将引导开发商在改造中建设部分小户型简装修住宅，作为过渡性廉租住房和周转住房出租给辖区政府，由区政府统一管理。租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由区政府统筹解决。
开发商承接旧城改造项目，将享受政策优惠，除国家和省明文规定不得减、免之外的行政事业性收费予以免收，市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。
文件对市民关心的旧城改造拆迁补偿标准没有提及，记者了解到，对此市政府将单独发文公布，目前仍根据国家和省有关标准执行。
工程建设方案
一：规划依据
1.《城市住宅区规划规范
2.《郑州城市总体规划》
3.建设部《关于落实新建住房结构比例的若干意见》
4.《城市住宅区规划设计规范》
5.城市绿化条例
6.政府及相关部门提供的功能要求与土地条件
7.国家有关的建筑规范及行业规范
8.本专业有关的其他规范规定等
二．规范原则
1.建筑建设方案应合理注重经济实用节能环保。住宅户型应设计合理，使用方便；公共设施建筑功能齐全，完善。建筑立面外观要新颖，美观；要求灵活布置商业用房，既要
方便居民的生活，又不对居民的学习，休息等带来影响。
2.规划设计贯彻“以人为本的原则，使居民区达到“舒适，便利，卫生，安全的要求”优化居住环境和居住质量，展现新颖的平面布局，空间形态，组团模式，创造优美舒适的环境，营造祥和安宁的居住氛围。
3.根据郑州市的文化生活习惯，考虑住宅发展的趋势，注入小区建设的新进理念，同时兼顾不同居民的家庭结构，文化水平，收入水平，生活需求及收入情况，力求做到小区的各种功能齐全，布局合理，使用方便。
4.强调小区内部“硬设施与软管理”的有机结合，缓解小区组团之间和内部的人车分流，营造安全宁静的院落居住环境。
5.强调住宅的自然化，健康化和节能化，为满足旧城改造居民的实际需求，注重户型的设计的经济实用，做到功能设施完善，布局合理，能够满足现代化和信息化，智能化的要求，便于居民生活。
三．整体规划
1.总体布局
应根据城市规划的具体要求，结合工程特点与场地的具体情况进行安排。在满足城市规化基础上，同时满足日照，通风，消防，交通等功能，对建筑物的平面布局，竖向处理，小区道路，绿化，管线和环境保护等方面进行综合设计，在建筑布局方面，考虑利用行列式朝向好，通风顺畅的优点，并尽可能扩大绿地，符合园林式或花园式小区规划的原则。
小区主出入口设置在解放路，由均衡分布的各栋建筑分隔形成场地内环形道路系统，又将各路群有机的联系到一起。场地内的布局依照中原地区传统的住宅布局原则，为开敞的行列式。
场地内设置休闲的广场，以花坛，绿地，休息座等建筑品，交，往的条件及楼前院落，为居民提供彼此沟通，进行居民间的沟通。
为方便居民的日常生活，小区内设置休闲会所，建立幼儿园，医疗室，小商店等，设封闭的自行车棚，建立停车库可满足居民日常生活及车辆安全存放的要求。
小区内实行规范的物业管理，成立由入住业主组成的业主管理委员会，聘请信誉好，管理水平高的物业管理公司对小区进行综合管理，确保在提供便捷，周到的服务同时，保证物业的保值，增值。
区域内每栋楼的设封闭的垃圾车，垃圾集中，定点投放，以便于快速，干净卫生的处理居民垃圾。
3.住宅设计
住宅设计注重创造优美的居住环境和较高的生活质量，并依据经济，使用的原则融入了流行的流行的居住理念和建筑工艺，分区合理；户型南北通透，方正实用，注重平面布置和使用功能的结合。户型设计要做到明厨，明厕，明厅。每种户型均有良好的采光，通风，动静区明确。在户型功能合理的前提下，为每个住户的的布局依据现代人的生活模式，以起居室为中心，做到公私，洁污的相对分区，体现住宅的适应性和可变性，以满足 不同居住对象的实际要求。
建筑形态的塑造采用现代的建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，追求建筑形象简约，大方。在整体建筑造型中，采用简洁的立面，使精致的细部与环境融为一体，对建筑元素的立面进行错落处理，形成新颖独特的设计风格。
4.公建设计
公建设计包括幼儿园，会所物业管理用房，门卫管理用房开闭所，热力交换站等。公建系统的吧布局谨遵满足整个小区需求的原则，为居民提供便捷的服务场所，幼儿园，会所，物业管理用房在区内设置在高层建筑的底层，在两个入
口处各设置一个门卫管理用房，保证小区住户的安全，在小区的西南角设置开闭所和热力交换站，满足小区居民的供电供暖要求。
5.商业网点设计
商业网点设计在小区高层群房1-3层。其功能包括超市商铺，餐厅等商业，生活服务设施。设计时充分考虑与住宅的协调，纵横交通网与住宅楼交通系统分离，纵向交通部分以自行扶梯与人行楼梯连接1-3层，每梯段净宽不应小于1.4m，踏步高度不应大于0.16m，横向以各商铺回廊相连通，横纵交通网独立使用，使之不影响住户的正常生活，并能保证住户的居住安全。
四.建筑结构设计
1.建筑
建筑设计中要求合理组织各空间的布局，提高设备，设施的配置水平，较好的体现住宅的居住性，舒适性和安全性，公建建筑，幼儿园和活动中心也应按规范精心设计，使整体建筑群相得益彰。
住宅设计的平面布局合理性体现在户型面积标准规定下的配套性合理性，及设计有较大的起居室，卫生间和储藏空间，并体现开敞与私密分离，饮食与起居分离的原则。住宅单元设计以宽敞明亮的起居室作为家庭的活动中心，家庭成员的学习，家务，沟通，休息和社交。
从居民生活行为模式考虑，住宅单元设计要注意细部，如：
【1】在户门处设有小过厅，方便更衣换鞋，形成室内外的过渡空间。
【2】客厅或起居室设计中，要注意多留一个或几个墙面，考虑到餐桌位置和沙发，电视机的布置，也为住户按照自己的意愿布置家具创造条件。
【3】平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限的套型面积控制标准内，尽可能扩大起居适当放宽厨卫，在保证睡眠学习功能条件下，尽量缩小卧室面积，以有效组织空间。
【4】根据炊事行为要求，厨房的设计为成套厨房设备入厨创造条件，厨厕尽量靠近，不仅节省管道，而且为厨房预留燃气热水器的位置，经济地解决家庭洗澡问题。
同时，应尽可能做到：内部居住户可按自己的意愿自有分离；空间利用率高；
设计好屋顶丰富屋面造型，丰富，巧妙利用好屋顶空间，提高屋顶空间使用质量。
八、补偿安置办法
（一）私房、单位住宅房
1、货币补偿
选择货币补偿的，拆迁人依照房地产市场分类评估价的标准对被拆迁人给予补偿。
2、产权调换
（1）选择紫光多层住宅的，拆迁人与被拆迁人按照被拆迁房屋和安置房的市场评估价计算，待回迁时一次性结清房屋差价。
（2）选择原拆迁区域内商务房期房安置的，实行等面积安置，等面积部分免交结构差价，超面积部分按照评估价格标准计算，待回迁时一次性结清房屋差价。
（3）产权调换的选房办法，根据被拆迁人实验空房和房屋所有权证的先后顺序领取选房顺序号。（具体选房方案另行发放）
拆迁行动不便的残疾人的房屋，被拆迁人选择产权调换时，在楼层选择方面给予适当照顾。
（二）直管公房
1、拆迁实行政府规定租金标准的共有出租住宅房，被拆迁人选择货币补偿终止租赁关系的，货币补偿金额的百分之四十补偿给被拆迁人，百分之六十由拆迁人用于补偿安置房屋承租人。如房屋承租人已按房改政策有关规定购买共有出售住房或领取住房补助的，货币补偿金额全部补偿给被拆迁人。
2、被拆迁人与方位承租人解除房屋租赁关系达不成协议的，拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租。
（三）非住宅
1、原则上实行货币补偿。
2、货币补偿的价格，拆迁人依据房地产市场评估价格标准对被拆迁人给予补偿。
3确实需要实行产权调换的个别单位，可选择原拆迁区域内高层商务房，并结合被拆迁房屋
和安置房评估金额，待回迁时一次性结清房屋差价。
第二篇：旧城改造
探讨富民服装城对南充市旧城的改造
南充市旧城的现状
a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件
南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。
此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。
此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。
在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。
b.西门片区：旧城改造难度主要的原因
西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。
西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。
西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。
只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。
富民服装城在西门片区旧城改造中的作用
富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。
与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。
第三篇：旧城改造
改造原因
城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。
编辑本段改造效果
通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾
旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：
一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；
二、传统改造手段的成本居高不下；
三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；
四、改造手段的单一和体制的不完善；
五、公众参与仍然薄弱。
编辑本段发展趋势
目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：
一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；
二、公众参与程度不断提升；
三、趋向法制化、民主化和多元化。
第四篇：旧城改造
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。
旧城改造的创新理念
在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。
第五篇：旧城改造修改稿
旧城改造侧面观
石家庄51个旧城改造项目终于出炉了，改完了城中村，现在又开始“修理”危陋住宅，石家庄房地产开发真可谓如火如荼进行，当然，无论从经济效益、财政收入、城市形象上来讲旧城改造对是城市的发展都有积极的促进作用，我们也双手赞成，但大规模的“城中村”以及“危陋住宅”的改造难免会带来一些负面影响，尤其租房者会引来很大压力和不便。
近几年，北焦、尖岭、谈固等城中村的改造不断拉升周边小区的租金价格，每套房屋涨了将近200-400元，甚至更高，白佛村房租更是翻了一番，高额的租金对本来工资水平较低的外来打工者更是雪上加霜，城中村出租房屋虽然简陋，但租金价格却在打工者的承受范围之内.“危陋住宅”的拆迁更会加深这样的问题，大量旧小区的消失势必促使周边房屋租金上涨，再次为外来务工者的增加生活成本，51个旧城改造当中绝大部分是“危陋”小区，涉及人群很广，外来租房者占据比例很大，租金的上升必然会降低他们的生活水平，与此次“维护社会公共利益”的目标似乎不相符。当然，“危陋住宅”的改造即是城市化的必然，谁也无法阻挡，但如果措施得当或许会不会产生太大负面影响。公租房作为针对“夹心层”的保障房能否应有的作用？老旧小区的租房主力是新就业职工和大学生群体，而公租房正是针对这一群体建设的，石家庄四月份正式确立了“公租房和廉租房”并轨的保障房政策，加大了公租房的建设力度，2012年将新增公租房12000套，这对于高额租金压力下的租房者无疑是非常利好政策，但新建公租房能否分配到真正需要的租房群体？绝大多数“夹心层”打工者缺乏申请公租房的观念和渠道，许多人虽然知道虽然有保障房的建设，但很少有人能把廉租房、公租房、经济适用房分清楚，更不用说去申请了；公租房本身申请过程比较麻烦，而且申请门槛还是偏高，最近两年物价上涨的幅度很大，石家庄工资水平却一直很低，尽管统计局曝出2011年在岗职工月平均工资达到3000元左右，但其实是收入水平较低的被收入水平较高的“平均”了，收入偏低的外来务工者还是没有得到应有的救助；许多廉租房、公租房被“蚕食”的报道也打击了他们的申请信心，开着名车住廉租房、公租房并享受国家补助的情况也时有发生，这不仅对低收入者极为不公，也对政府公信力产生消极影响。
所以，无论在短期内解决“旧改”所造成的新就业职工和大学生群体住宿问题，还是长期内施行国家保障房建设的规划，公租房政策的引导和完善都非常重要，尽管它可能不是一朝一夕所能完成的，但我们希望政府可以以旧城改造作为契机，在进行“公租房”房分配的过程中逐步发现其中存在的问题，在舆论引导、申请规则以及检查监督上做出更多努力，为日后公租房的顺利推行积累更多经验。
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