对中国房地产现状杂谈

第一篇：对中国房地产现状杂谈

对中国房地产现状杂谈

2008年12月11日下午4时打出

我不是经济学家，更不是政府官员和房地产商。我只是一名普通的民众，只是一位对这个热门市场的旁观者。由于旁观和非业内人士，才可能有我这样另类的观点与思考。

我敢说：近年来，没有火热的房地产，就没有中国经济的大发展；就会减少很多官员的腐败落马！房地产对促进国家经济发展，功不可没！但是现在，最危急的就是房地产，最受其影响的就是银行业，而银行业的兴衰，又直接关系到国家经济运行的稳定！

看到美国次贷危机的后果了吗？但那仅是购房者欠贷不良造成的，而中国房地产业与银行的信贷额要远远高于美国的次贷额度！由此，中国银行业当前面临的处境可想而知！中国经济面临的处境可想而知！

我这样说没有根据（我不可能掌握那些根据）。但我会观察分析：看到多少人在呼吁政府拯救房地产，看到多少政府官员再为此不遗余力。为什么？为什么时至今日，房价也没有回落多少？这就是我观察到的问题！据此分析，我才得出以上的结论。

之所以说其“棘手”就是指房地产与银行业休戚相关、生死与共!这层关系，也最让政府头疼！现在，房地产就像“鸡肋”，让政府取舍不得，因为银行业在这里投入的资本太多！政府不能袖手旁观！表面看是房地产商在抬高着房价，但是房子卖不出去，他不急呀？赔本卖出去，银行贷款让谁还？所以，房价想降，降不下来；房地产商想降，但不敢降！他要向银行还贷，还想赢利。还不了银行贷款，他就是想降低房价，政府也不会允许！要么你还贷，要么你跳楼！

政府再三鼓励百姓买房，先后出台了很多优惠政策，可是那么高的房价，又有多少人买得起？各地都在说房价降了，降多少？有多少人买了？闲置的商品房还有多少？能不能说出个数来？全国房地产业欠银行业多少贷款？咱不清楚，银行不清楚？政府不清楚吗？

现在看看谁在为此着急上火就知道了！要说房地产商好过，你去问问他们；要说银行信贷好，不错！但欠贷收不回来，那怎么办？你看两家现在多忙：银行忙着降息，房地产商忙着减价促销；股市相关的股票不死不活！你说这都是金融危机闹得，有人信吗？

所以，如果现在中国的房地产业垮掉，那么，中国的银行就会关门！中国就会爆发类似于美国次贷危机那样的金融危机！（不要怕，这个影响仅限于中国。）政府想避免这样的危机，就必须尽力拯救房地产市场，稳定银行信贷的优良率！

为此可以预测：商品房价格短期内不会大幅度地降价！

但因为受还贷和资金运转的压力，房地产商会在有限范围内进行让利促销，国家也会制定相关政策帮助其度过难关。至于百姓期待的房价短期内大幅下降，见以上分析，我认为：很难实现！没希望实现！

第二篇：中国金融体系现状杂谈

中国金融体系现状杂谈

——农村金融体系改革之我见

随着经济全球化的深入发展，作为资源配置系统，金融业已经成为经济发展的核心。众所周知，由美国2007年春爆发的次贷危机引发的全球金融危机对世界经济（包括实体经济）的各个领域产生了极其深刻的影响。藉此，各国均对本国金融体系进行了全面整顿和改革，如何增强金融体系的抗风险能力业已提上日程。作为世界上最大的发展中国家，中国的金融业虽然起步较晚，但其发展迅速，目前已形成一定规模。

目前中国的金融体系分为六大板块：一是中央银行——中国人民银行；二是国有商业银行，包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行；三是股份制商业银行，包括交通银行、中信实业银行银行、中国光大银行、深圳发展银行、上海浦东发展银行、招商银行以及民生银行等；四是政策性银行，包括国家开发银行、中国进出口银行和中国农业银行；五是主要的非银行金融机构，包括中国人民保险公司、信用合作社和合作银行、中国国际信托投资公司以及国家外汇管理局；六是外资银行和涉外金融机构。几大板块以及各板块内的各金融机构之间既有竞争又有合作，构成了一个有机的蓬勃发展的中国金融市场。近年来，中国在金融领域的开放也取得了显著的成果。外资金融机构和合资金融机构的大量进入使得中国的金融市场竞争更为激烈，经营主体更为多元化，进而也提升了中国金融市场的运作效率。然而，由于起步较晚，历史遗留问题以及转型经济所特有的特征等原因，我国金融体系内部管理混乱，外部竞争力有待提高。中国金融体系仍然存在许多亟待解决的问题。譬如，作为整个国民经济的资源配置系统，我国金融体系资源配置效率低下，着重表现在非国有经济使用的信贷资产比率远远低于非国有经济对中国经济的贡献率。我们经常说要建立健全社会主义市场经济体制。但是我国现行的金融体系几乎完全由政府行为主导。这与我们在经济领域的改革目标是相悖的，导致金融不能很好为经济发展服务。反过来，与经济发展脱钩的金融也就失去了其发展壮大的沃土。因此，在完善金融立法的基础上，我们要逐步让位于市场，减少政府对金融业的直接参与，让政府的角色由领导者转变为监管者和服务者。

近几年，中国政府一直在提金融体系改革。金融体系改革的最终目标是要让金融市场成为支持整个国民经济协调发展的一个体系，让它成为中国民众分享经济改革成果的一个场所，而不是金融风险聚集与涌流的地方。从目前中国金融业的发展格局来看，以银行业为主导的金融体系这一基本格局在短期内不会发生大的变化。因此，中央政府把推进金融制度建设的第一任务界定为要继续深化国有银行改革，加快建设现代银行制度。近期，中国农业银行的成功上市表明我国国有商业银行已经完成了产权改革的第一步。然而，深化国有银行改革的关键不仅在于转变其运作机制，而且更为重要的是用什么方式来清除界定国有银行产权，通过什么方式真正有效地运作被界定的国有银行产权。中国金融体系的改革之路还有很远要走。

中国是一个农业大国，但不是一个农业强国。自改革开放以来，我国经济飞速发展，取得了举世瞩目的成果。但是，发展到今天，落后的农业已经成为阻碍我国经济发展的瓶颈。“三农”问题由来已久，那么中国农业为什么发展如此缓慢？我们说有很多影响因素：自然因素——很多地方自然条件恶劣；科技因素——农业科技少人关注，农业创新少的可怜；人才因素——农业、农村留不住人才。但所有的因素都可以归结为我们对农业、农村和农民的投入太少。举例来说，一个农民如果想要搞规模化种植，那么仅前期投入就包括承包费和种子费，以及后续的施肥、灌溉等等都需要不少资金。那么作为一个没有存款的农民，他怎样才能筹得这笔款项？我们会想到他应该去农业银行或信用合作社借贷。那么现实情况是怎样的呢？中国农业银行的定位是商业银行，它在乡镇的网点正在急速收缩；而信用合作社却在政府政策的管制下，借贷利差较小，各省信用社自成一体，规模较小，可供给农户的资金和需要借贷的农户数目相比简直是杯水车薪。因此，他最终只能要么选择借高利贷，要么选择放弃规模化种植。因此，要想改变落后的农村经济，必需先发展农村金融。

我国现行农村正规金融体系基本上包括政策性功能、商业性功能和合作性功能相区别的三类金融机构，即中国农业发展银行、农业银行和农村信用合作社。三者间彼此分工合作，相互配合。理论上三者间分工明确，但实践中三者的职能分工仍有混淆和冲突，因此产生了诸多难以协调的矛盾：（1）农业发展银行资金来源不足，业务单一，政策性金融作用有限；（2）农业银行由于市场定位的变化，原来农村金融的主导地位不复存在；（3）农村信用社组织形式单一，融资能力较差等弱点显著。例如，农业银行现在还承担扶贫贷款等政策性银行的任务，这从职能分工上和农业银行在农村网点的收缩、战略方向的转移及商业银行的取向上，都使其难以胜任，也进一步形成了农业银行资产和扶贫贷款质量低下，亏损不断增加，效率不高。再如，农业发展银行还没有成为真正意义上的政策性银行，目前它主要负责粮棉收购等政策性贷款的运作，与政策性银行应发挥的提供政策性短期融资、长期融资和提供对欠发达地区区域发展所需融资的功能还有很大差距。因此，农村金融机构或结构的功能定位需要进一步明确和调整。改革和调整的方向应是农业发展银行切实承担起政策性融资的职能，重点支持农业基础设施建设、农业综合开发、科技开发和推广、粮棉等重点农产品生产以及扶贫、环境保护等项目资金需求。农业银行的城市化导向和业务转移，不一定是一个完全明智的决策和取向，然而其商业化银行的定位是正确的，无论对城市还是农村，农业银行应完全按照市场化、商业化方式运作，自主地对农村有市场、有效益的项目进行支持，而且为确保农业银行对农业的支持，应规定它对农业的贷款要有一定比例。

农村信用社的功能和性质不够明晰。长期以来，农村信用社实际上就是官办的并带有行政色彩的“二农行”，其合作金融的“自愿、互助、互利、民主和低盈利性”的资金和金融服务的性质体现得不多。然而，它目前在农村金融实践中的基础地位和主力军作用是毋庸置疑的。一直以来，农村信用社发放的农户贷款占全部金融机构农户贷款总额的绝大部分。农村信用社应进一步提高防范风险的能力和支农服务水平，重点放在对农户生产经营的资金支持上。

目前农村金融服务整体上不能满足“三农”的要求。过去农村的融资渠道有四大商业银行、农村信用社、合作基金会等多条渠道，现在基本上只剩下农村信用社了。农村资金大量外流，影响了农村资金的整体供应。邮政储蓄机构是分流农村资金的主要渠道。这些流出的资金基本上用于了城市建设，很少能再流回农村。

为整个中国经济计，中国农村金融体系亟待改革，我个人认为应该从加强内部管理和提升外部竞争力两个方面双管齐下。加强内部管理，我们可以：（1）、强化内控制度建设，提高风险防范能力。具体可以建立分级授权授信管理制度，实施科学有效的贷款定价机制并实施严格的贷款责任追究制。（2）、重点建立“合规”风险管理体系。从商业银行的经营管理实践角度看，“合规”风险管理不仅仅涉及“合规”风险管理的专业化管理职能的建设，“合规”工作的开展也不是一个简单的对各项法律法规进行制度汇编、检查等传统的“合规”管理过程。“合规”风险管理对国内商业银行的真正挑战在于：从部门银行向流程银行的转变。金融机构在建立“合规”风险管理体系的过程中，应确立以核心业务流程为基础、依据相关监管要求对所有业务和管理活动的流程进行梳理、整合与优化，完成基于流程的、文件化的“合规”风险管理体系的建立。全面开展风险评估、完成基于流程的风险库的建立、努力实现业务经营集约化、内部管理规范化、市场营销专业化、考核激励科学化和风险控制流程化。最终要达到：培育一种“合规”文化，培养一批复合型骨干人才，掌握一套风险管理的实用技能。（3）、改革不合理的分配机制。农村金融机构或多或少还带有“铁饭碗”、“大锅饭”的帽子，应改善选人用人机制，切实加强队伍建设，推行绩效工资制，加大对员工的培训力度，完善人才引进机制，健全人才竞争机制。提升农村金融体系外部竞争力的关键则在于：（1）、明确定位服务对象，清晰界定业务范围。农村金融体系内部各机构应明确分工，相互配合协作，切实做到为“三农”、为农村经济发展服务。

（2）、合理界定政府职能的边界，进一步构建市场化导向的创新体系的建设，逐步构建市场化导向的创新机制。相对于其他金融机构，创新机制的缺乏是农村金融机构的一个致命软肋。因此，农村金融体系要以农村经济发展为依据，开发出更多适合农村经济发展的产品。资产经营开始由单一化经营向多元化经营转变。

（3）、加强电子信息化建设。当今社会早已步入一个信息化时代，任何企业一旦在信息化建设的阵地沦陷，必将失败无疑。中国农村金融机构现在在信息化建设方面已然落后于其他同行，因此应加快电子信息化建设步伐，加大系统应用功能的开发力度，积极推进自助服务，使自助服务延伸到更多乡镇，逐步实现内部管理及服务手段的信息化、电子化，全面提升农村金融机构的服务功能，进而提升市场竞争力。

在中国大地上，广袤的农村是一个极具潜力的待开发市场，农村金融体系必将迎来它大展拳脚的一天！

第三篇：中国房地产现状

(一)全国房地产发展状况

1、全国房地产市场行业发展情况分析

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

第四篇：中国房地产现状分析1

通过房地产泡沫透析中国房地产现状 内容摘要：近年来，在我国房地产市场迅速发展的同时，有关房地产市场是否过热、是否存在泡沫问题的讨论日渐激烈，各方面观点远未达成一致。种种经验表明，房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体社会经济的健康发展。

关键词：房地产 泡沫经济

一、中国房地产现状分析：

㈠评价房地产形势的指标：

⒈房价收入比

也即家庭年均收入和平均房价比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。以下是各城市2011年房价收入比：

城市收入房价比城市收入房价比城市收入房价比温州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395贵阳15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子总价格和每月房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应在150到230之间。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率应不低于60%。

⒋还贷收入比

也即居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款。而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标是用以衡量房地产贷款的金融风险的。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。

在2004年之后，中国房地产贷款占整个贷款的40%。而目前这个比例保守估计有55%。

⒌房地产投资占GDP比例

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6.9%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.4%开始，一路上扬至2005年的6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年”。而从中国有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年时这个比例到了10.1%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。

㈡中国房地产现状

我们可以看到，近几年来，国内房地产业得到了飞速的发展，它也成为带动国内经济稳定增长的动力之一。而且随着国内房地产业的飞速发展，其市场化的程度越来越高，特别是在住房走向商品化及市场化的方面更是迈出了大步。不过，在政府主导下的房地产业尽管空前繁荣，但隐藏着的困难和危机也是不可视而不见的。

⒈房地产价格泡沫。房地产在有力推动经济增长的同时，也出现了投资过热和房价上涨过快的势头。其中由于土地稀缺性和市场需求相对无限性的拉动作用及投机炒作，土地价格快速上涨，价格泡沫也随之产生。地价虚涨的同时也带动房价虚高，而民众的实际购买力却没有随着房价的增长而增加，购房者难以承受房价压力，随之产生明显的购买力断层。

⒉房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内为正常，如果超越过多，空置率过高表明存在严重的供给过剩，供给过剩也会如价格泡沫一样，外部环境适宜时会导致价格的剧跌。

⒊房地产投资泡沫。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。但当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带起金融危机时，也会造成价格的剧跌。

以上各个数据均说明，我国现处于严重的房地产泡沫经济之中。银行的信贷消费启动了国人的最终需求，而且房地产业成了各个地方短期业绩大见成效的见证。同时，房地产业的发展也带动相关产业的大力发展，例如：钢铁、水泥、电解铝、建材、电力与运输等。若国内房地产业崩盘，整个国家经济就可能发生危机。就如20世纪90年代的日本，房地产业一旦出现问题，整个经济很快进入衰退期，而且十多年无法振兴。也就是说，我国房地产业正要挟着整个中国经济。

二、我国房地产泡沫存在的原因分析：

㈠投资者的短视与房价上涨的心理预期刺激了泡沫的形成房地产商品的生产周期长、消费时间久、价值量大等特点，决定了无论是房地产需求方的购买决策还是房地产供给方的开发、销售决策都会收到对相关因素未来变化的预期的影响，包括对宏观经济走势、居民收入水平、通货膨胀水平、政府相关政策变动等内容的预期以及由此产生的对房地产价格变动的预期。

当预期价格将进一步上升时，无论是消费者、投资者或是投机者都将会将购买行为提前，以减少费用或降低投资成本以把握投资、套利的机会。而购买行为的提前无疑又会增加当期市场的需求，加剧当期市场供不应求的紧张关系，促使当期价格上涨。而价格的上涨实现了各市场主体的前期的预期，也坚定了各市场主体本期的预期，也会吸引更多的投资者或投机者参与进来，需求的增加进一步推动价格的上涨，如此循环，直至价格高到消费者无法承受，退出市场，投资者和投机者的预期发生转向。

在房地产泡沫形成过程中，重要经济变量的变化进一步刺激了投资者房价上涨的心理预期。在发生房地产泡沫时，房价指数的上涨是最快的，刺激了投资者通过买卖价差来获得投机利润，进一步推动了房价的升高和泡沫的膨胀。同时，经济自由化和迅速对外开放后，外资的涌入和投机炒作行为的增加，短期资本大

量流入房地产市场，市场交易的投机性交易的比例上升，进一步促进了房价的迅速上升。在房地产泡沫积累到一定程度后，一些指标的变化使一些清醒的投资者意识到泡沫的严重性，例如，空置率的上升和房价收入差距的扩大。一部分投资者开始撤离房地产市场。而当大部分人意识到这一点时，却已为时已晚，多数人只能吞下房地产泡沫破裂的苦果。

㈡银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因 ⒈银行信贷扩张推动房地产泡沫的膨胀。在美国、日本、东亚各国和地区在房地产泡沫膨胀时期，银行信贷向房地产业聚集的程度非常高，其比重一般都高达30%左右，甚至有的国家和地区高达40%，几乎为贷款规模的一半。如果银行持有大量的房地产或是以房地产为抵押平的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资产的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，这又一步提高了房地产的价格。这一过程往复循环，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。

⒉房地产泡沫的聚集也极易给金融机构带来系统性风险，从而造成金融危机。银行对资源配置发挥重要作用的同时，金融风险也随之集中银行机构，一但经济走势发生逆转，人们对经济的预期发生变化或是出现不可预见的事件时，往往银行部门是最先收到冲击的部门，因此，要对房地产泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度环境和市场发展不健全的条件下，过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫

在制度不健全的情况下，经济主体的行为必然是扭曲的，放松管理只能导致经济主体行为的非理性投资，将大量的资源投放到非生产领域，从而造成大量的紧急泡沫。因此，最为重要的是在资产账户逐渐开放的过程中，加强对资本流动的监管水平。

㈣相关权利者贪污腐败

各地的房地产公司圈占土地已成为房地产市场的一个顽疾。相关数据表明，目前全国以开发区名义圈占的土地面积达36000平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。可见国内房地产公司“圈地”之疯狂。而这种土地圈占，往往都会借产业开发之名，行开发房地产之实。这种大规模无序圈地使得国有资产流失十分严重。据专家估计，从20世纪80年代以来，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失最保守估计的估计每年达百亿以上。

国内土地市场如此混乱，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得许多社会资源涌入房地产市场。另一方面也使得部分掌握相关权利者贪污腐败。可以说，在部分地方，土地的转让基本上是在政府权利主导下的“暗箱操作”，表面上是市场拍卖，但实际上往往是拍卖下的台底交易。这也就为有权者或靠近权利的人有机会摄取巨额低价差额及操纵土地价格，从而为炒卖土地提供了便利的条件。可以说，以往进行的房地产项目的土地没有多少是以市场化得来的。有时表面上是土地拍卖，但拍卖下的台底交易是外人不知道的。由于以往土地的转让基本上是政府主导下的“暗箱操作”，政府的权利与边界是无法清楚的。也就为某些人的谋利创造了条件。

三、对我国房地产泡沫问题的建议

㈠综合运用多种工具，加强和改善房地产市场调控；加强管理，维护房地产市场正常秩序。

我国房地产市场发展还不成熟，因此，加强宏观调控是防止市场失灵的重要措施。宏观调控要尊重市场经济规律，发挥市场配置资源的基础性作用。房地产经济宏观调控的主要手段有：房地产产业政策和住房政策、货币政策、财政政策及法律手段等。

⒈房地产产业政策和住房政策。房地产产业政策应包括三个层次。第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策，主要是房地产产业定位和房地产产业发展政策。第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度和政策、城镇住房制度及其基本政策、房地产管理政策等。第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。政府应尽快健全住房保障体系，建立和完善多层次的住房供应体系，以保障居民的居住需要，缓解当前新房市场上的供求不平衡。

⒉货币政策。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产产业发展的需要；二是控制房地产产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和消费的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

⒊财政政策。主要包括两方面：一是政府的财政收入政策，也即税收政策；二是政策的财政支出政策。

⒋法律手段。市场经济是法治经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进行宏观调控，也即政府通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展。政府部门应尽快构建和完善房地产市场发展的相关法律体系，为市场的健康发展提供有效的法律保障。并应建立有效的房地产泡沫监测机制，认真分析影响房地产价格各种因素及其影响程度，为出台科学的宏观调控政策提供科学、坚实、可靠的依据。㈡积极采取有效措施，适当扩大住房市场的有效供给；建立合理的梯次住房消费结构；进一步推进经济适用房和廉租房建设，切实保障中低收入者的住房。政府应做好土地管理规划，增加土地有效供给，加快闲置土地开发，以减缓房地产经济泡沫的继续膨胀。并在此基础上积极发展二手房市场，做到“房尽其用”。督导消费者根据自身经济条件理性购买住房，切忌盲目贪大求好的购房行为，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求结构。扩大经济适用房建设，严格经济适用房标准，确保广大中低收入家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，扩大廉租房制度的覆盖面，解决最低收入家庭的基本住房需求。

总之，目前国内房地产业的泡沫早已吹的不小，无论政府、业界还是购房民众都得对此有足够的警觉。国内房价过高、上涨过快、全国各大城市都成为了房地产建筑大工地等这些问题，都说明国内房地产存在巨大泡沫，如果政府对此不今早警惕，仅是处于牟取暴利，那么最后伤害的还是广大人民群众的利益及整个社会经济。

参考文献：

钱瑛瑛 《房地产经济学》 同济大学出版社 2008年

钱瑛瑛 《市场化条件下的住房保障政策选择研究》 同济大学出版社 2004年

徐慎庆、于宗先、王金利 《泡沫经济与金融危机》 中国人民大学出版

社 2000年

易宪容《非理性的繁荣》 北京大学出版社 2005年

中国人民银行营业管理部课题组 《房地产价格与房地产泡沫问题》 中国社会科学出版社 2006年

第五篇：房地产现状

一：房地产现状：

我国现在人口收入与房价的比为1：10-15而美国为1:3.5，整个联合国的比例为1:3，这足以说明我国目前房价超高的现状，而且目前我国贫富差距相差太大，甚至有的家庭的收入与房价比例达到1:100甚至更高，所以导致现在很多人买不起房住不起房的状况。假如人平均收入为5000元每户月收入1000，年收入为120000元，但中国目前的房价普遍为一百多万，一家人得不吃不喝不消费足足奋斗十年才能买的起一套房子，由此更能体现中国现在房价过高太给人们的压力。但是，在2002年到现在，我国的商品房空置率却始终处在20%的水平上下，这一现象又能说明了我国房价之所以太高的原因，是因为商家为赚取高利润，房价并不是不可以打压的。而20%这一空置率已经到达了商品房严重积压区。而导致这一问题的原因却是地产商的融资结构单一，过度依赖银行。二：高房价背后的成因：

1.开房成本额构成包括1.地价（10%~30%）2.各项税费（25%）3.建筑安装（20%）4.贷款利息（6%~8%）5.经营成本（8%）6.其他约（9%）

2.人口开始由农村到城市聚集

3．我国的土地制度：限制土地估价，增加住房成本，人为制造稀缺

4.贫富差距大+地社会保障构成了 购买力低+内需不足

5.外汇储备：人民币升值 货币政策：通货膨胀和流动性过剩 财政政策：4万亿投资加监管不力

总言：保障性住房的滞后性，对民营企业投资和发展的限制，城市化进程及独生子女政策拉高

三：房地产趋势分析：

政府采用政策进行房地产的价格打压，虽然有一定的效果，并且目前来看有些不错的效果，但是价格始终是由供求关系决定的，政府的政策只能起一时的作用。

政府的限购政策虽然直接导致一线城市成交有明显的回落，但是影响的时间仅两只三个月，限购之后的成交量却会放大。

限贷政策对房地产市场也产生了巨大的影响：包括首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。

保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求加剧了商品房市场供求紧张的局面。

面对房地产未来发展趋势，总共有三种情况可言：1乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此预算，全国销售面积上涨4~7%。2中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%。3悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。

总而言之：从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。