重庆“地票”调查

第一篇：重庆“地票”调查

重庆“地票”调查

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2011年05月30日 01:24 袁名富中国经济时报[: j-k$ Y;u

重庆低调践行土地新政，创造性盘活了城乡建设用地，但实行初期也暴露出一些问题。与成都“地票”试行后遭叫停、整理后卷土重来的命运相比，重庆“地票”新政自2008年推行至今，一路低调前行30余月。

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2011年5月中下旬，中国经济时报记者前往重庆，深入调查采访“中国地票第一村”——孔目村，以及李市镇政府土地官员、江津区政府旗下的惠农公司、重庆市农村土地交易、购买地票的多家企业，从地票的生产环节——复垦、验收，到地票的交易，最后是地票的落地使用，进行了全面了解。

本报多方调查采访发现，重庆先行试验的地票制度，探索出一条解决城镇化建设中建设用地日益紧张的新路子，同时也盘活了农村闲置和废弃的集体建设用地，得到一部分村民的拥护.但调查同时也发现，重庆在摸索这种新型土地流转模式过程中，存在着一些诸如操作不透明、农民不了解政策、补偿过低，政策不完善等诸多问题。

本报报道文章所指的“地票”即是在重庆市农村土地交易所进行交易的“包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标”，简单说是指农村集体建设用地的流转指标。

本报此次刊发的调查文章只针对地票交易前的两个环节即复垦和验收中的情况与存在的相关问题。在后续报道中，本报将继续刊发地票使用环节中的情况及存在的问题。& ~& W1 p9 o, F* j* k1 c: g& w“ j2 g)L7 t7 u5 n5 S0 O

重庆首创地票模式

“以‘先补后占’替代‘先征后补’的用地模式，可有效防止现有征地模式‘占地在先是刚性的，造地在后是柔性的、时间和质量不能保证’的弊端；农村集体建设用地与城市建设用地的远距离、大范围置换，利用级差土地收益提升农村特别是偏远地区的土地价值，实现了城市反哺农村、发达地区支持落后地区；实现城乡建设用地增减挂钩，建立城乡统一的土地市场，带动农村要素市场的发育，有利促进资本、技术等其他要素市场建设；农村通过地票交易增加收入，提高进入城市生活和发展的能力；利用市场机制优化了农用地、建设用地的空间布局。”——这是地票交易设立初期所构想的意义所在。

2008年12月6日，地票首场拍卖会上，第一张地票——08001号300亩指标由民营企业重庆玉豪龙实业(集团)有限公司以2560万元竞得，高出起拍价1280万元，增幅达100%。自此，重庆在全国首创了一种土地市场化交易模式——地票。本报记者从重庆农村土地交易所获悉，从2008年12月开始，重庆市地票交易的频率和规模逐年增多，2008年只有四宗土地权流转，而进入2011年，便有上百宗土地权交易。

重庆农村土地交易所，则是重庆推行地票市场化交易的唯一平台。在这里，农民腾退出来的宅基地等集体建设用地指标，被需要城镇建设用地指标的单位或企业通过竞拍的方式获得，成功竞拍者便获得用地指标。

重庆农村土地交易所注册资本5000万元人民币，由重庆市政府出资，为市国土房管局: TW(D-w4 N(`z% f0 * Y0 {$ ])}, R3 S, ~& P: b6 w+ T” x.?(c0 3 j

直属的副局级事业单位，按照政企分开的原则和现代企业制度的要求，进行规范的公司法人治理，履行重庆市政府赋予的相关职能。

关于重庆农村交易所的成立，本报记者从有关部门获知，重庆市国土房管局向重庆市政府申请成立重庆农村土地交易所(渝国土房管文[2008]310号).2008年10月，重庆市人民政府批复并批准成立农村土地交易所。12月4日，重庆农村土地交易所正式成立。成立后，重庆市政府颁布一系列配套的政策和其他规定措施：诸如《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍改革的意见》(渝府发[2010]78号)；《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法(试行)的通知》(渝府发[2010]203号).国务院2009年1月26日颁布《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》(国发[2009]3号)，第九条“积极推进改革试验，建立统筹城乡发展体制”中提到“设立重庆农村土地交易所，开展土地实物交易和指标交易试验，逐步建立城乡统一的建设用地市场，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，率先探索完善配套政策法规”。2008年12月，重庆市人民政府发布《关于印发重庆农村土地交易所管理的暂行办法的通知》(渝府发[2008]127号)，从实物交易、指标交易和权益保障等方面做了规定。

该交易所的主要职能，一是组织‘建设用地挂钩指标’交易、农村集体土地流转等交易活动，提供交易场所及设施，维护交易各方合法权益，提供信息和咨询服务；二是依法审查交易主体的资格和交易条件及交易行为的规范性和合法性，对符合条件并且完成交易的事项出具交易凭证；三是建立和健全管理制度，实行规范的自律性管理，接受国土、农业、林业、水利、财政、税务、纪检、国资、审计等机构或部门监督；四是定期向重庆农村土地交易监督管理W员会报告农村土地流转情况和重大流转情况；五是承担市政府及有关部门交办或委托的其他任务。

地票如何在重庆农村土地交易所运作？该所办公室一位工作人员告诉记者，地票的运行分为四步程序：第一步复垦，将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行专业复垦；第二步验收，经土地管理部门会同农业部门严格验收后，腾出的建设用地指标，作为地票的来源；第三步是交易，地票通过农村土地交易所公开拍卖交易；第四步使用，地票在城市落地使用时，必须符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收专用手续，完成对农民的补偿安置，征为国有土地后，通过“招拍挂”等法定程序取得城市国有建设用地使用权。L7 b/ k;^+ i6 F(h!t9 w' Y' ~/ Z;k5 ]* P+ ~$ u(H9 Y* W7 x0 V: W* q5 r% e, m: I1 @z9 n$ i$ o' R* g$ B* z* Y4 g% F8 ?, U$(P7 T+ }* F!U$ P1 ]2 W& @!m)I2 E1 x%

地票发源地

——江津区逐步退出地票交易

本报记者在重庆多地采访获悉，江津区是重庆推行地票交易模式最好的地方之一，2008年第一张地票就产生在江津区的李市镇孔目村。

“江津区已经形成了一个很成熟的操作模式，从申请，到做项目，到规划，到工程监督，到最后验收，形成了一个健全和完整的体系。”重庆市国土部门一位人士告诉记者。

5月20日与23日，本报记者在江津区进行了调查采访。在该区的一个示范点里，当地政府立了这样一块石碑，碑文上刻着：“江津区创造性探索农村集体建设用地复垦置换，促进农户集中居住模式，达到保护耕地，改善农民生活条件，节约、集约用地之目的。”记者从江津区国土部门获知，在2008年和2009年，该区为重庆农村土地交易所提供了4100多亩的建设用地指标。进入2010年后，由于国土资源部在全国试点推行城乡建设用地增减挂钩的政策，江津区自身城镇化建设用地紧缺，把农村腾退出来的集体建设用地，通过增减挂钩，把指标留在了江津区，而没有提供给交易所进行市场化交易。

无论是给重庆农村交易所向整个重庆市城镇建设提供用地指标，还是留在江津区本地进 C!I6 A(n% I“ p(t5 _)Y4 Z$ ?)l# W5 U9 B' B

行就地置换的建设用地增减挂钩指标，这些指标的“生产”，是由江津区人民政府出资成立的“江津区惠农有限公司(下称惠农公司)”负责。

5月23日，该公司董事长李正清接受本报记者专访。

“惠农公司是江津区政府的土地整理中心，行使土地整理的职能，给重庆农村土地交易所和增减挂钩项目生产并提供建设用地指标。”李告诉本报记者，“指标生产是最麻烦也是最关键的环节。第一，对放弃宅基地的农民要进行补偿；第二，复垦项目的规划、管理、监督、验收等是十分重要的工作。”

“生产环节手续是很多的，选点，规划，测绘，设计、评审，整个一套流程很复杂，层层把关，首先是要保持真实性，必须是建设用地；其次是规划的合理性，专家的评审，项目的批复，工程公开招标，工程的监管是层层监管的；最后是验收，有三个环节，一个项目完整运行下来，花费的时间是一年的周期。”

“在地票中，惠农公司相当于生产中心，是生产环节。农民在外面打工、工作，不要旧房子了，自愿放弃宅基地，向镇政府申请；而惠农公司就是业主，来负责并组织复垦，宅基地复垦为耕地，惠农公司作为业主，将宅基地复垦的工作委托给镇政府。”李正清说，“宅基地等农村建设用地复垦后，由惠农公司组织初验，随后是江津区国土房管局和农委组织验收，最后便由重庆市国土房管局和农委组织相关专家对相关复垦项目进行最后验收，合格的予以确认。”

验收后，建设用地指标便正式产生。李告诉记者，这些生产出来的建设用地指标，有两个使用方式：一种用于交易，进入重庆农村交易所，流入重庆市整个市场，这便是地票；另一种不用于交易所交易，通过增减挂钩的方式留在了江津区，用作补充自身城镇建设用地。“去年开始，形成地票的指标，江津就很少了。2008年和2009年我们向交易所提供得多，主要是当时没有增减挂钩，而且其他地方也没有地票可卖。”李正清说，“2008年最早的3000多亩的用地指标，那批土地未经我们同意，交易所就拿去卖了，当时必须要交给他们。我们给了交易所拍卖，每亩卖了多少钱，卖了多少，卖到什么地方，这些问题我们也不清楚。在拿到建设用地指标之前，交易所先给了我们一个均价。”

2010年，惠农公司用一年多的时间，在整个江津区调研农村集体建设用地腾退前景调查以及农民的意愿情况。李正清告诉记者，在今后2-3年内，江津区可以产生18000亩的建设用地指标。

“今年大概有3600亩的建设用地指标产生，但这些新的指标再也不会拿到重庆农村交易所去交易。”李正清最后说。, P9 }% L* Y8 t/ C” Q: q* N/ Z$ H8 8 x7 d5 w9 U% h.H;b* P0 l, F* z& R2 ^$ x, Y/ f# b% F* R4 ?/ L2 d' 9 R5 s/ q$ VK% p+ p* ]'(b# V/ T;j(d;f/ f!L;P# H0 `4 N0 q_

“地票第一村”——孔目村

在江津区2008年第一批腾退宅基地的农户达到3000多户，产生城镇建设用地指标为3600亩。其中包括李市镇孔目村的32户农民产生的宅基地58.6亩。

孔目新居建设是城乡土地制度改革结合巴渝新居建设的有益探索和尝试，一些来此考察、调研的全国各地官员和专家学者给予这样的评价。

国土资源部总规划师胡存智到此做专题调研，国内知名经济学家、北京大学国家发展研究院院长周其仁2010年8月住在孔目新居，进行了两天的深入调查。

“孔目村是我们搞的一个示范点，也把这里确定为江津区第一张地票诞生的地方。”惠农公司董事长李正清表示。

“这对村民来说，确实是个新鲜事物。重庆市政府确定的一个原则是群众自愿，我们也是严格要求的。群众没有签字，没有申请，不管房子多烂，我们决不会要求农民放弃宅基地。”负责农民申请宅基地复垦的江津区李市镇国土所谭德禄所长在接受记者采访时说。& v4 E9 j9 _$ f7 m' Y;G.b1 Z/ Y4 Z& a!p-_)C-J+ F& Y.w1 S6 ^;n-E)Z+ B' j8 }!j;U& @: N' g& M-x# w

“从我们了解到的情况，以及农村农民反映的情况，我们知道，老百姓是拥护这个事情的，从原来一文不值的烂房子变废为宝，复垦一亩宅基地得9.6万元。”他说，目前，9.6万元每亩的补偿相对较低，江津区政府正在调整分配方案。

退出宅基地农民利益受损

5月23日，本报记者深入采访了该村“孔目新居”的部分农民，实地查看了一些复垦后的宅基地，并采访了诸多想复垦宅基地但未复垦的农户。

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在孔目新居里居住的村民屈胜芳，是孔目村32位退出宅基地村民中的一位，在搬入孔目新居之前，曾是孔目村六社村民。2008年，当地政府给她复垦了两块宅基地，一块是闲置多年的面积达96.2平方米的自家宅基地；另一块则是其娘家的面积达169.55平方米的宅基地，宅基地上所有财务和房屋都由她继承过来了。w* r# E+ w.q+ D2 A9 e7 ye+ ~: ]“ o% ' I/ b

“是村里强迫我退出的。”屈胜芳告诉记者，2008年村里派来铲车铲平自家宅基地时，村里没有通知她；当从别人处获知自家宅基地正在被村里铲车收拾时，她赶到现场，当时一些新闻媒体记者也在现场录像和采访。

“当时有记者采访我，但有领导交代了，命令我不要乱说。”屈胜芳说。她告诉记者，现在她很委屈，她自家和娘家的两块宅基地，总共才获得了1500元的房屋补偿。

至于村里为什么要她腾退出宅基地，她告诉记者，只知道在搞新农村建设。6 k% F* B9 d3 `5 z.S1 A!r!t9 M3 }# e

“地票是什么，我们根本不知道。”屈胜芳说。本报记者采访了孔目新居里多位村民，没有一位农民知晓重庆市正在实践试验的地票交易模式。

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通过调查采访，作为重庆乃至中国第一张地票的来源地的村民，他们关心的不是腾退出来的宅基地产生的建设用地指标去了哪里，而是自己宅基地退出了，是否能获取应得的那部分利益。

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至于腾出宅基地所生产出来的城镇建设用地指标，即所谓地票在重庆农村土地交易所能拍卖出来多少钱，在本报记者的采访中，没有一位农民能说得清楚，对地票的产生、交易和使用毫无知识。

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当记者询问村里或镇区政府是否向他们普及宅基地退出的有关政策和补偿时，他们都表示，村民和上级领导从未向他们说过这些新鲜实物和新政策，也没有告诉他们的宅基地在交易所卖了多少钱。

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村民肖珍贤告诉记者，“村里只是说建新农村，愿意把老房子退出来的，可以一次性获得政府的3万元补偿。”

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村民还告诉记者，依据重庆市江津区政府规定的一些正常的补偿，到了他们手里，要么完全没有，要么是变少了。

屈胜芳、肖珍贤、彭勇国夫妇等多位村民一致告诉本报记者，退出宅基地的每户村民可以获得6000元一亩的复垦费，村民没有得到；6000元搬迁费减少到了4000元。

复垦了宅基地的村民们在购置新农村的房屋时，他们告诉记者，合同上规定的每平方米520元在最终交易时提高至650元。

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“政府补偿给我们的3万元，基本上都搭进去了；而没有复垦宅基地的4位村民在购置孔目新居里的房屋时，每平方米为520元。”多位村民告诉记者。

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李市镇国土所所长谭德禄告诉本报记者，“农民在自愿放弃宅基地，而且也符合政府的要求，就可以获得三项补偿。”

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江津区制定的农村集体建设用地明白卡，详细提到农民退出宅基地获得的补偿标准规定。按照地票收益大部分归农户所有的原则，复垦的农村集体建设用地指标交易获取的纯收益80%，支付给放弃宅基地的农户和集体经济组织，其余用于全区耕地保护和统筹农民社会养老保险。

依据《重庆市江津区人民政府关于实施集体建设用地复垦切实保护耕地全力推进城乡统筹的意见(试行)》(江津府发[2010]58号)，统一复垦农户补助具体标准：}* ~6 {0 v' X” H% J)?/ z% O$ j-

1。原房补偿，农户整户自愿放弃宅基地后，对其拥有合法房地产权证书并且结构完好的原有房屋，按照江津区先行征地拆迁的房屋基本补偿标准支付原房补偿；对其拥有合法房地产权证书但房屋已破损、不完整的废弃宅基地按房屋建筑占地80元/平方米的标准给予补偿。

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2。宅基地补助，一是按照6000元/亩的标准给予农户构、附着物补偿；二是按照6600元/亩的标准向集体经济组织支付所有权人收益，专项用于本集体经济组织基础设施以及社会保障体系的建设等。

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3。住房补贴，自愿放弃宅基地使用权的农户，其本人及父母、子女到城市、集镇国有土地及巴渝新居购房或居住的，没证给予一次住房补贴，标准为3万元。

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在孔目村接受记者采访的多位农民都表示，按照政府公开的补偿标准，他们根本没有拿到该得的补偿水平。

第二篇：重庆地票改革试验

重庆地票改革试验

2007年，国家批准重庆市为全国统筹城乡综合配套改革试验区。按照统筹城乡发展的要求，在城镇化过程中要实现人、地有效联动。为此，我们从解决现实生活中的两大突出问题（城乡建设用地双增长、农民土地财产权利实现缺乏制度通道）着手，将制度设计聚焦于盘活农村建设用地之上，借鉴增减挂钩政策，由黄奇帆市长主持，在国土资源部、国家发改委等部委帮助指导下，设计启动了地票改革。主要思路是，以耕地保护和实现农民土地财产价值为目标，建立市场化复垦激励机制，引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地，形成的指标在保障农村自身发展后，节余部分以地票方式在市场公开交易，可在全市城乡规划建设范围内使用。

一、主要做法

（一）确权颁证，夯实基础。明晰土地权属，是实现农民土地财产权益的前提。2010-2012年，我市全面完成了新一轮农村土地房屋登记发证工作，做到集体土地所有权证、宅基地使用权证和农村住房所有权证应发尽发，为农村建设用地复垦和地票交易创造了条件。

（二）扎实开展农村建设用地复垦，提供有保障的地票来源。2010年8月组建重庆市农村土地整治中心，建立了市、区县、乡镇三级分工明确、严格监管复垦的工作格局，出台了复垦标准体系，累计完成复垦20.1万亩，保障了地票来源真实可靠、数量充足。

（三）建章立制，依规推进。为防范改革风险，规范推进改革，我们在改革设计中十分注重守底线、定边界、建规则，以法制化建设保障改革平稳顺利推进。先后出台了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》《重庆市农村建设复垦项目管理办法》等60个政策性文件和12个技术性文件，对地票涉及的复垦、验收、交易、使用各环节进行规范，形成了“自愿复垦、公开交易、收益归农、价款直拨、依规使用”的制度体系。今年，《重庆市地票管理办法》颁布实施，这是首部专门规范地票的政府规章，标志着地票制度体系进一步健全。

（四）公开交易，保障权益。地票交易主要采用挂牌、拍卖等交易方式，公正组织交易活动、公平对待交易主体，交易过程公开透明。公开举办了47场地票交易会，年均交易地票3万亩左右，与重庆每年新增经营性建设用地规模大体匹配，地票市场平稳运行，价格调控在“城镇发展可承受、农民权益有保障”的合理区间。

（五）创新管理技术和监管方式，保障操作阳光规范。我们统筹建设了地票信息管理系统与农村土地整治项目管理系统、新增建设用地审批系统，实现地票生产、交易、使用三大环节的信息化联动运行和监管。畅通电话咨询、投诉、举报渠道，落实专人负责信访咨询工作，接受各方面特别是复垦农户的全程监督。2014年以来，建立了地票价款网上查询和短信通道，截止目前，地票价款网络查询约1.6万人次，向农户发送地票价款拨付相关信息近10万条。

（六）多方协调，联动改革。在城镇化、工业化、农业现代化的大背景下开展地票改革，注重与户籍改革、新农村建设、农村金融改革、农业产业化等改革系统关联、统筹推进，地票成为支持和配合相关改革的重要政策工具。

二、初步成效

截至2016年5月上旬，累计交易地票17.7万亩、353.4亿元。实践中主要取得了四个成效：

（一）守住耕地保护红线。第一，扭转“两头占”、“双增长”局面。地票为退出农村建设用地提供了有效路径，在城镇建设用地刚性增加、耕地减少的同时，相应收缩了农村建设空间和规模，使用地结构变化趋势逐步回归到世界城镇化普遍规律上来。第二，落实了耕地占补平衡。地票实行 “先造地、后用地”，地票生产过程中复垦产生了90%以上的高质量耕地，而地票落地使用时耕地仅占征地范围的60%左右，平均省出30%左右的耕地。截止2015年底，全市累计使用地票11.75万亩，实际占用耕地7.32万亩，实现了耕地占补平衡有余。第三，衔接“占优补优”要求，深化拓展完善耕地保护制度。为防止“占优补劣”，重庆严格农村建设用地复垦条件，坡度大于25度的不得纳入复垦，要求复垦地块必须与周边耕地相连，复垦验收合格证上记载耕地等别。同时，通过提高土层厚度、改善土壤质量等措施，确保耕地质量达到规定等级。

（二）助推脱贫增收和新农村建设发展。复垦宅基地生成的地票，纯收益按85:15的比例分配给农户和集体经济组织。通过这一制度安排：第一，助推农民脱贫增收。重庆农村户均宅基地0.7亩，通过地票交易，农户能一次性获得约10万元的收益。实践中，农民通过地票交易增加了财产性收入，地票收入成为部分贫困户实施生态移民搬迁的重要资金来源。截止2015年底，累计交易贫困区县地票13.08万亩、260.8亿元, 占地票交易总量、交易总额的75.65%、75.45%。复垦形成的耕地所有权和使用权不变，仍归集体所有，仍交由农民耕种，增加了农民的经营性收入渠道。第二，支持农村发展。农村集体获得地票收益约125亿元，其开展投资建设的实力增强，与财政基础设施投入相配套，促进了农村生产生活条件改善。第三，地票复垦后，农村建设布局优化，农地相对更集中连片，便于统筹利用，有利于引导农地流转，提高农地规模化利用水平。

（三）建立统筹城乡发展的市场化通道。以地票为桥梁，建立了城市和农村、近郊与远郊的统筹发展机制。第一，建立了远距离、大范围的反哺通道。地票来源于农村尤其是边远山区的农村，而落地于城镇，实际相当于城市向农村特别是向远郊农村反哺了300多亿元的资金。第二，统筹优化了城乡、区域开发结构。已交易的地票中，70%以上来源于渝东北、渝东南地区，这两个区域在全市发展中承担着生态涵养和生态保护的功能，发展导向是引导超载人口转移，实现“面上保护、点上开发”。而地票的使用，95%以上落在了承担人口、产业集聚功能的都市功能区及城市发展新区。在市场引导下形成的这种土地资源配置格局，符合“产业跟着功能定位走、人口跟着产业走、建设用地跟着人口和产业走”的区域开发理念，有利于推进区域发展差异化、资源利用最优化和整体功能最大化。第三，探索建立用地指标市场化配置机制。地票制度发挥了市场在配置建设用地空间方面的作用，使得建设用地空间布局更切合实际需求，用地更加节约集约，也促使农村土地管理更加精细化。

（四）有利于与相关改革配套形成改革综合效应。地票与农村金融、户籍制度改革、农村产权改革等配套，产生改革综合效应。第一，地票发挥价格发现功能，带动金融下乡和农房价值提升。地票作为有价证券，本身还可进行融资质押，同时也为农房抵押评估提供估值参照，进而提升农村产权抵押融资能级。截至2015年底，重庆办理农村集体建设用地复垦项目收益权质押贷款144.23亿元，农房抵押融资166.9亿元，地票质押贷款12.23亿元。第二，地票为进城落户居民处置农村财产提供了路径，助推重庆户籍制度改革顺利实施，促进人地协调、地随人走。目前已有9.7万户进城落户居民申请复垦宅基地，实现带着财产进城。第三，地票为农村产权改革奠定了基础。地票改革引导农民成为农村土地市场的主体，强化农民土地财产价值观念，有利于推动农村产权要素市场化进程。

中国新型城镇化研究课题组点评：推进供给侧结构性改革是贯穿我国“十三五”时期的发展主线，新型城镇化可以促进劳动力、土地、资本和创新要素高效配置，是推进供给侧结构性改革的重要平台。新型城镇化是消费需求的“倍增器”，是投资需求的“加速器”，也是促进创新创业、深化改革的综合平台。当前，要把推进新型城镇化摆在更加突出的位置，用好新型城镇化这个重要抓手，更好发挥新型城镇化对补短板、调结构、促改革、惠民生、培育新动能的积极作用。

第三篇：农村土地制度改革重大创新 重庆首创地票交易

家住江津区李市镇孔目村的村民肖侦贤怎么也想不到，自己能够住上崭新明亮的房子。肖侦贤告诉记者，她家的祖屋原来在距离新居大约300米左右的山腰上，有260平方米，虽然面积很大，但早已破旧不堪，成了危房。去年以来，当地政府对农村建设用地实施复垦，她家才有换房的机会。

肖侦贤家乔迁新居得益于重庆市正在试点推行的“地票交易促城乡统筹发展”试点。2008年12月4日，作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市，经国务院批准，成立了全国首个农村土地交易所———重庆农村土地交易所，探索农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换的“地票”交易，解开“城市发展扩张缺乏空间，农村建设用地闲置”的疙瘩。截至2010年6月8日，重庆农村土地交易所共交易“地票”20000亩，成交额为21.36亿元，成交均价10.68万元/亩，最高成交单价14.50万元/亩。

北京大学国家发展学院院长周其仁认为“地票”制度设计属全国首创，在农村土地制度改革方面具有重大意义的政策创新。

“地票”与住房梦

江津区土地收购储备中心主任李正清介绍，江津区从2007年开始就开展农村宅基地复垦，把分散的废弃宅基地复垦成耕地，增加耕地面积4180亩。

肖侦贤给记者算了笔账，买新房获得了四个方面的优惠或补贴。第一，可以持宅基地复垦证在村里新建的居民点(即巴渝民居)按照成本价的80%买一套住房，也就是说巴渝民居的成本价是650元/平方米，面积180多平方米，相当于政府补助24000元左右；第二笔是购房补助，一次性补贴30000元，按260平方米计算，大致是按照115元/平方米的价格进行补贴；第三笔是响应“巴渝民居”建设，市、区两级部门补助6000元；第四笔是原宅基地复垦成耕地后，除去原房屋占地面积之外的复垦地，每亩可获得1000元补助。按孔目村“巴渝新居”建设标准，一套房子11万多元，肖侦贤家购房省去了一半多的购房款。

孔目村村支部书记张福云告诉记者，目前，全村已有32户村民通过宅基地复垦，获得购房优惠或补助，住进了村里统一规划建设的新居。新居配套齐全，通了水电气，建筑设计符合农村生产生活方式。他说，原来山坡上错乱无序的房子已经拆除，取而代之的是成片的耕地。通过复垦，全村腾出了数十亩耕地。

江津区算了这样一笔账：目前全区人均宅基地占地达198平方米，如果将之减少至国家规定的150平方米以内，就可以腾出建设用地指标8.25万亩，长远如果全部作为“地票”交易，以每亩9万元计，将获得资金70多亿元。如果再加上大量废弃和闲置的农村公共用地，可带来近百亿元的资金，投入到农民收益、农业生产、农村基础设施改善和农村社会保障体系建设中。

农村土地交易所从事“地票”交易

所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。

地票购买者包括土地储备机构、园区建设单位、民营企业、国有企业、自然人。

重庆“地票”交易制度创新的一个大背景是：征地矛盾愈演愈烈，而广大农村的集体建设用地却大量闲置。虽然我国实行了最严格的耕地保护制度，但“土对策”层出不穷：未批先占，多占少补，占优补劣，甚至刷绿漆、挂绿网“迷惑”国土部门的卫星遥感。如何找到一条“中间道路”？

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇说，我国城乡建设用地存在几大亟待解决的矛盾。

一是城乡建设用地失衡，城市土地供需矛盾日益突出，而农村用地增减率与城镇化进程极不协调，造成了大量闲置浪费。重庆市近十年来城镇化率提高了25%，但农村居民点用地减少率不到1%。以记者走访的江津区为例，全区近40万农户中约有23%已经完全放弃了农地耕作，闲置或半闲置的建设用地粗估可达近3万亩，不少农民进城镇生活后，农村老宅无法处置变现只能任其闲置。

其次，城镇建设用地“先占后补”的模式，占地在先是刚性的，补地在后是柔性的，往往“只占不补”“占优补劣”“多占少补”，很难保障补地的数量和质量，长此以往必然造成耕地总量减少和生产能力的下降。正因如此，“地票”交易制度已是大势所趋，不仅有利于城乡土地大范围置换，更重要的是催生了统一的建设用地市场，有效破解了城乡二元用地矛盾。

“如何改革完善城乡建设用地管理制度，建立城乡统一的建设用地市场，是统筹城乡经济社会发展的大事。”重庆市市长黄奇帆在接受《经济参考报》记者采访时说。

黄奇帆表示，2008年8月上旬，国土资源部与重庆市政府签订战略合作协议，支持重庆探索土地利用新机制和耕地保护新模式，支持重庆设立农村土地交易所。该交易所是重庆市政府出资成立的，注册资金5000万元，主要从事“地票”交易。

重庆市国土资源和房屋管理局副局长、重庆农村土地交易所总裁董建国介绍，重庆农村土地交易所除为全市土地承包经营权、林权、农村集体建设用地使用权流转提供交易平台外，最重要的创新就是推出农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换的“地票”交易。

走出县域“挂钩”

国土资源部几年前推出“农村建设用地减少与城市建设用地增加相挂钩”的政策，并在四川、浙江等省的8个县市试点。

2005年国土资源部发布了“关于规范城镇建设用地增加与农村建设用减少相挂钩试点工作的意见”。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。

重庆的“地票”交易制度与其他试点地区的“挂钩”试验有所区别：

一是重庆的“地票”交易超越了传统的“挂钩”试验的行政区界限，把远郊区纳入“挂钩”试验的范畴。

二是实现价格统一化。“地票”将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按照面积分配拍卖收益。“地票”价格的高低与项目区无关，与级地租无关，仅与拍卖价格有关，实现指标价格的统一化。

三是把土地的交易转化为票据化的模式。“地票”模式是把挂钩指标票据化。通过“地票”形式，土地从空间上不可转移的实物形态资产转化为可交换的票据，使固化的土地资源转化为可流动的资产。

四是先复垦后占地，减少了“挂钩”风险。“地票”模式是先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后增加的耕地指标。通过“地票”在交易所进行拍卖，实行“先造地后用地”的操作模式。

防止“圈地潮”

“地票”思路产生后，一定要辅以稳妥、严格、科学的程序，才能保证这一制度创新不突破国家的土地利用总体规划，保证耕地保护的量和质，有效维护农村集体和农民个人的权益，防止以此为名形成新一轮“圈地潮”。

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇向记者介绍，“地票”交易运作共有4道程序。

首先是将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村建设用地进行专业复垦，经土地管理部门严格验收后，按增加的耕地面积由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”，实际上是“先补后占”。他解释说，“地票”实际上就是建设用地指标，并不指某一个具体的地块。地票交易的主体没有严格限制，但交易活动必须在土地交易所内进行，购得的“地票”可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地；在城市落地使用时，则必须符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置；对“地票”交易总量，市政府根据用地计划、经营性用地需求情况等合理确定。

“地票”制度尊重了农民对土地的“发言权”。重庆市明确规定，农村建设用地复垦由农民或农村集体经济组织申请，凡申请农村宅基地及附属设施用地复垦的农民家庭，必须有稳定工作或稳定生活来源，以避免交易后农民生活困难、流离失所；农村集体经济组织申请

农村建设用地复垦，必须经三分之二以上成员或成员代表同意，防止农村集体经济组织利益受到损害。

“地票”制度凸现多赢局面

一些专家和业内人士在接受《经济参考报》记者采访时表示，重庆农村土地交易制度创新和“地票”交易模式设计，作为中国农村集体建设用地制度改革的一次重要探索，可能会对于解决进城农民的宅基地处置，助推户籍制度改革带来十分有意义的尝试。

激活城乡要素市场

重庆市市长黄奇帆表示“地票”交易制度是“先造地后用地”，农村闲置土地资源依法有序退出，先把农村建设用地转化成耕地之后，才在城市新增建设用地，对耕地的保护力度更大、保护效果更好。同时“地票”交易制度创新可以有效解决当前城镇化和工业化加速期，城市建设用地紧张的矛盾，而城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少。

“地票”模式在解决城市建设用地紧张矛盾的同时，也降低拆迁成本，减少了拆迁矛盾。“地票”模式实现了在远郊区县偏远地区进行拆迁安置，在近郊区县用地。在远郊偏远地区，农户对集体建设用地的增值收益预期不高，降低了拆迁难度。在城市近郊区，农民对土地特别是对房屋的增值预期很高，政府和开发商不愿意面对近郊区对村庄和宅基地的高拆迁成本以及引发的社会矛盾。据荣昌县测算，在县城旁边，仅房屋拆迁补偿和住房货币安置费用就要超过30万元/户。如果是重庆主城区城乡接合部，拆迁补偿价格更高。而“地票”价格每亩在10万元左右，目前最高每亩也不超过20万元。

在黄奇帆看来，“地票”模式还有利于激活城乡要素市场，完善城乡市场体系。土地交易所成立后，通过开展远距离、大范围的土地资源优化配置，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。土地作为农村最主要的生产要素，它一旦流动起来，必然带动农村要素市场的发育，有力地促进资本、产权、技术等其他要素市场建设。

反哺“三农”

黄奇帆认为，“地票”模式可实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区。理清“地票”收益反哺“三农”的思路，必须算清两笔账：

第一笔账：政府账。即政府如何分配地票收益，如何提升农村土地价值，如何实施耕地保护？

目前，“地票”价格也随之走高，目前每亩最高达18万多元。“地票”交易价款分配办法规定，“地票”收益全部用于“三农”。

重庆市国土资源和房屋管理局副局长、重庆农村土地交易所总裁董建国说，如果是农民宅基地复垦所得的“地票”，交易成功后，农民可得到三笔收益：农民的房屋及其构附着物

按当地征地拆迁补偿标准进行补偿；按复垦区县100平方米乡镇房屋市场价的20%给予农民购房补助；复垦增加的耕地仍由该农户承包耕种。

而属于集体经济组织的“地票”(比如乡村公用设施或乡镇企业废弃的建设用地)，首先按照乡镇国有土地出让金标准给予所有权补偿，主要用于村民的社会保障；其次在地票收益中还将拨付给复垦区县一笔耕地保护基金或用于农村基础设施建设的专项基金。此外“地票”落户区县还将获得约占“地票”交易总额10%左右的新增建设用地有偿使用费，用于改善当地农村发展条件。

第二笔账：农民账。即农民如何从“地票”交易中增加土地收益，如何促进农业发展？

由于“地票”交易，使难以从城市发展的土地级差地租中获益的远郊区农民从中得到好处。江津区的李市镇孔目村，距离重庆有一个多小时的路程，即使到江津区政府所在地，开车也要半小时。村支部书记张福云对记者说，村里的宅基地和建设用地，如果没有“地票”交易，几乎没有任何其他的利用价值。但是通过“地票”交易后，价值提高了很多，解决了新农村建设中资金短缺的问题，使得部分村民的住房条件得到了改善，还配套了水、电、燃气(沼气)、闭路电视、信息网络、污水处理、垃圾处理等基础设施进行了相应的配套，并配套了生产用房。

助推户籍制度改革

专家们认为，重庆市正在推行的“地票”模式，是对中国农村集体建设用地制度改革的一次重要探索。如果把“地票”的形式和农民进城落户的城镇化政策结合起来，可能会对于解决进城农民的宅基地处置上带来十分有意义的尝试。

如果由中央政府出资，结合户籍制度改革，统一购买进城落户农民的宅基地，通过“地票”的形式出让给用地的城镇，并把基中一部分收益补偿给原农村集体经济组织和进城落户的农民、农民落户的城镇政府，可能对中国未来的城镇化政策以及相关的农村集体建设用地制度改革具有十分重要的意义。

随着农民工外出的增多，收入水平的提高，在家乡城镇购房现象已经比较普遍。如大足县高升镇先进村不足50户的11组已有10多户农民在城镇购置了住房。江津区的统计显示，江津城区每年30%的商品房是由农民购买。这些在城镇购房的农民，对农村宅基地的交易愿望较高。对江津区李市镇的调研发现，在第一批137户参与“地票”交易的农民中70%已在城镇购房。推进农民进城落户，“地票”是利用市场化手段激励他们彻底切断与农村联系的政策工具。

本版稿件由记者刘健、徐旭忠、施智梁重庆报道

第四篇：成都地票政策解读

成都地票政策解读

2010年6月12日，成都市政府颁布了《关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治的意见（试行）》，规定按照统筹城乡综合配套改革试验区建设“先行先试”的要求，试行建设用地的地票方式促进农村土地综合整治。

11月16日，成都市国土资源局公告：凡参加成都市2011年1月1日后国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》方可报名，取消通过缴纳建设用地指标保证金报名参与竞买的方式。竞买人可通过实施农村土地综合整治项目直接获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标。

基于上述原因，现对成都地票政策解读如下：

一、地票的概念

地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后节余的建设用地指标。

二、地票产生的背景

地票制度目的在于解决国有建设用地占用大量农业用 1

地情况下的占补平衡问题，同时调动农民集体和农户、社会资金参与农村土地综合整治的积极性。通过地票形式，政府可以提前引入社会资金用于土地的综合整治和城市的改造，实质上是对成都市农村土地综合整治机制的改变。

在国内，地票制度迄今仅在重庆市、成都市两地试行。2008年12月4日，重庆市成立了全国第一家农村土地交易所，探索建立城乡统一的土地交易市场，主营地票交易，主要为重庆市农村土地承包经营权流转提供服务。

2010年10月13日，成都市正式揭牌成立了农村产权交易所。

三、地票制度的意义

1、实施地票制度，有利于加快农村土地综合整治，释放大量建设用地指标。

2、通过城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，确保耕地总量不减少，加大城市可供应土地数量，长远有助于推动土地价格下降，同时促进城市资本与农村闲散土地之间的良性互动。

3、有利于激活城乡要素市场，完善城乡市场体系。地票制度通过开展远距离、大范围的土地资源优化配臵，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。

4、有利于增加农民收入。

5、有利于成都市、重庆市政府实现农村土地整治项目融资，吸引社会资本完成农村土地整治工作，缓解政府建设资金压力。

四、地票的获得方式

地票指标获得的方式主要有三种：

1、竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标；

2、可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标；

3、向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。

五、地票的运行程序

地票运行程序主要包括复垦、验收、交易和使用地票四个环节。

在复垦环节，将闲臵土地（诸如农村宅基地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地）复垦为耕地，以做到“先造地后用地”。

在验收环节，由土地行政主管部门根据相关规定对土地严格验收后，腾出的建设用地指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的地票。

在交易环节，农村土地交易所根据实际情况，进行公开拍卖，价高者得。在交易环节中取得“地票”之后，等于取得了土地使用凭证。

在使用地票环节，地票持有人要在符合城市规划和土地利用规划的范围内，寻找尚未被国家征收、又符合其市场开发需求的建设用地，但找到中意的建设用地后，需经过政府相关部门的认可，且相应的土地同样要进入土地交易中心进行招拍挂。在招拍挂过程中，如果没有竞争对手，那么地票持有人才可以对相应地块进行开发，在竞得地票时所支付的费用，可以冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。如果地票持有人看中的地块被其它公司以更高的价格拿下，那么地票持有人取得地票时所支付的费用可以足额拿回。

六、地票交易情况

（一）重庆市场

自2008年12月5日至2010年5月，重庆农村土地交易所共进行了11次地票交易，交易地票85宗，总计1.8万亩，成交金额18.65亿，成交均价10.36万元/亩、最高成交单价14.33万元/亩、最低成交单价8.02万元/亩。竞得单位有土地储备机构、园区建设单位、国有企业、民营企业等。

（二）成都市场

目前，成都市共进行了两次地票交易。

2010年8月2日，成都市兴城投资公司以15.2万元/亩、总计12461.72万元竞得蒲江县农村土地整治挂牌融资项目，预计产生819.95亩建设用地指标，宣告全国首例农村建设用地指标公开竞拍成功。

12月17日，成都举行首轮地票竞买会，公开交易2000亩城市建设用地指标。200多家开发商拼抢格外激烈，建设用地指标从底价15万元/亩飙升到了96万元/亩。其中成交最低价46.5万元/亩，成交最高价96万元/亩；保利获得3个标的，共计400亩地票。

12月28日，成都农村产权交易所公告原定于2010年12月29日的建设用地指标竞价会（成农交指标告„2010‟005号）因故暂缓举行，具体交易时间另行公告。

七、实施地票制度对成都房地产市场的影响

1、无地票房地产开发商从2011年开始将无法拿地。

2、对于实力不强或相关资源较少的中小开发商而言，地票制度对其生存与发展造成很大影响。

3、从目前的地票交易情况来看，地票价格持续高涨，对房价成本的影响将在2011年下半年开始显现。

4、实施地票制度，增大了房地产开发商资金占用成本，可能导致房价上涨或开发商更加理性地自身抉择投资行为。

八、讨论1、2010年11月16日成都市国土资源局公告与成府发

[2007]27号的出发点不一致。成府发[2007]27号，完全符合成渝综合试验改革区的特点，地票制度旨在解决农村土地整治问题；而2010年11月16日成都市国土资源局公告则规定成都市所有国有经营性建设用地使用权竞买的申请人均需持地票准入。显现两者的出发点和目的明显不一致，这需要成都市政府对该政策做说明和阐释。

2、从地票交易和具体实施情况来看，重庆市地票交易严格局限于城乡统筹土地整治项目上，总量仅占整个土地交易市场的10%；而成都市地票交易则扩大到整个经营性用地市场。

3、重庆市地票交易价格目前在8万元/亩-15万元/亩之间，而成都市地票首次交易价格则已经高达46.5万元/亩-96万元/亩。从目前的趋势来看，地票交易价格还将持续上涨。

综上所述，我们需要思考成都市地票交易制度的实施，其真正目的在于什么？政府是为了解决农村土地整治资金不足问题还是提前实现土地收益？还是真正让原来的土地所有权人实现收益？这需要政府在制定政策时思考或向公众作出合理的解释。

第五篇：地票的简述

地票的简述

摘要：自从新中国成立以来，我国不断的发展，不断的进步；特别是改革开放以后，使得我国得到了快速的发展。也随着我国城镇化进程的加快，城乡建设用地增减挂钩成为解决我国城镇建设用地紧缺的关键。地票即是在对城乡建设用地增减挂钩具体形式的探索中产生，作为一种典型模式，其在具有极大创新意义的同时，也存在诸多问题有待解决。所以，本文就对地票作一个简述。关键词：

所谓地票，是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经过土地管理部门严格验收后所产生的指标。企业购得的地票，可以纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。我们也可以称之为地票制度。1.地票的产生与背景

随着社会经济的发展与城镇化进程的加快，我国对城市建设用地的需求急剧上升；改革开放以来，农村改革的不断深化，城镇化和新型工业化的加快推进，城乡建设用地的合理分配已成为制约我国城市化进程发展的巨大难题。为了缓解土地供求矛盾,促进城镇化发展与保护粮食安全、保持农业发展两方面考虑，统筹城乡土地利用就显得尤为关键。促进农村集体建设用地向城镇建设用地合理有序有效流转，实行农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩成为解决问题的有效方案。重庆市于2008年12月建立了我国第一家农村土地交易所，并首次提出了“地票”的概念，旨在建立一个面向全国统筹配置城乡和区域土地资源交易平台。

因此，我国也就此出现了地票交易、地票制度等等的运用。而我们所说的地票制度，也就是地票交易里面一些规定和法则。

2.地票交易制度的方式和规则 2.1地票交易的方式

土地交易所主要从事地票交易。虽然地票交易主体没有严格限制，但交易活动必须在土地交易所内进行。交易方式上，地票持有者可以自己交易，也可以委托代理机构代理交易，土地交易所对申让方进行资格条件审查后，将待交易地票纳入交易信息库，并及时向社会发布，申购者从土地交易所公布的交易地票公开竞购，交易成功后在土地交易所进行交易确认，并到所在土地行政主管部门登记备案。

购得的地票可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。当然，地票在落地使用时，必须符合城乡总体规划和土地利用总体规划，必须办理征收转用手续。2.2地票交易的规则

两个前提条件：一是凡农村集体经济组织申请耕地复垦，必须经三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意，防止农村集体经济组织的利益受到损害。二是凡农户申请宅基地复垦，必须有其它稳定居所，有稳定生活来源，而且有所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料，避免宅基地复垦交易后出现农民生活困难、流离失所的问题。

四个环节：首先，市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制相关专项规划，经市政府批准后实施。其次，由农村土地权利人向区县国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地。第三，在土地复垦完毕后，复垦方向区县国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请。第四，区县国土资源行政主管部门按规定组织验收，验收合格后，按照重庆市土地复垦有关规定，向市国土资源行政主管部门申请确认，并由其核发地票。

3.地票的意义

地票的建立，是我国推进统筹城乡综合配套改革迈出的重要一步，而地票交易制度设计又是其中的重大创新，它将在四个方面发挥重要作用。

第一，促进城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，确保城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少。第二，促进城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展。第三，促进农村土地管理制度的巩固完善，依法保障农民的占有、使用、收益等权利。第四，促进城乡要素市场活跃，完善城乡现代市场体系。

此外，“地票”的出台占据了城乡统筹发展的先机．农村土地交易所的成立向城镇农村土地统一交易迈出了重要一步。“地票”所要解决的问题是城镇开发土地供应不足与农村建设用地闲置荒废的矛盾。在地票制度推出后。农村的建设用地指标和城镇的建设用地指标“挂钩”，成为城乡统筹发展的制度化选择。使城镇的发展与农村的调整结合起来；通过“拆旧建新”，新型农村、新型的农村居民小区将取代自然村落，社区功能进一步完善，社会管理水平进一步提高，同时耕地质量和数量得以保护，城镇发展得以健康进行，达到城乡统筹发展的目标。

同时，土地是不可再生资源，但是，由于土地无法通过市场流通实现其价值，土地的价值无从体现。土地，是一个社会、国家赖以生存发展的最基本的要素，但市场对如此重要的资产的忽视，是市场经济的一个缺陷。在农业改造和土地制度创新的过程中，地票制度，首先使土地的价值得以在一个开放的市场中得到承认。这为拥有土地但并不富裕的广大农村居民打开了一扇大门。在“地票”制度的完善中。“地票”的价值和土地的特性、土地信息等联在一起，土地及其权利的价值将通过“地票”的市场得以实现．解决土地流转的制度瓶颈。更重要的是，“地票”使得城镇土地和农村土地在一个市场上得以无障碍地交易，打通了另一条城市“反哺”农村的渠道，对促进城乡统筹发展，建设和谐社会，发挥重要的制度价值。

4.地票制度存在的缺陷

首先、农村土地交易主体。①复垦主体。重庆的土地复垦目前是由区县政府指定的建设用地复垦机构来运作的，其作为直接参与交易的主体，将单一的、分散的土地进行复垦。但复垦机构要一次性支付农民复垦费用和宅基地费用，担负的资金压力太大，如果分期支付，则有可能造成拖欠，也不利于农民复垦的积极性。②交易主体。地票的复垦主体和交易主体均是政府，农民从提供土地到取得收益时间相对较长，不能完全实现其作为权利人的相应权利。其次，随着地票价格的走高，要进一步提高农民在地票制度运行中获取的经济效益。尤其是要提高城市边被征地农民的收益，以市场价格为指导，对其进行合理的补偿，保护其权益不在“征地”过程中收到损害。

最后，在实行地票交易制度后，农村集体建设用地的减少不能影响农村发展。一方面，要通过科学合理的农村产业发展规划、村级土地利用规划等，为农村发展留足空间；另一方面，地票收益的分配要体现促进农业农村发展这一要求，通过支持农村基础设施建设、发展农业产业化等措施，促进农村农业发展与农民增收。综上所述，解决交易主体与利益分配问题，地票交易制度进一步完善的当务之急。改变以国家征地方式来实现城乡建设用地增减挂钩，使农民、农村集体组织真正成为农村集体建设用地流转的主体，利分配坚持体现农业农村发展与保护农民利益这一要求。政府在这一过程中，做好城乡统筹的土地规划，为增减挂钩提供交易平台、政策引导、信息服务和法律保护，这样才有利于我国的发展。

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