房地产项目策划运作过程中如何规避法律风险提纲

第一篇：房地产项目策划运作过程中如何规避法律风险提纲

房地产项目策划运作过程中如何规避法律风险

江苏天豪律师事务所房地产部主任律师周强

1、开发前期阶段法律风险防范

（1）通过合作开发取得的土地

（2）通过收购、兼并取得的土地

（3）与原国有土地使用人协议取得的土地

（4）以农村集体土地流转方式取得的土地

2、施工营造阶段法律风险防范

（1）工程质量保证金

（2）施工逾期的同业担保

（3）工程价款的最低成本价

（4）建设工程的黑白合同

（5）建设工程的劳务分包

（6）建设工程的合理使用寿命

3、预、销售阶段的法律风险防范

（1）商品房广告宣传

（2）商品房预售、认购

（3）预、销售的反录音技巧

（4）商铺返租、回购

（5）商业运作的客户锁定

（6）商业楼盘的小户型运作

（7）按揭首付比例的法律运作

（8）商品房权证办理期限要求

（9）附属房屋（地下室、地下车库）的权属认定

4、物业管理阶段的法律风险防范

（1）物业招投标

（2）物业收益范围

（3）物业自身广告宣传

（4）物业业主公约的权利义务

第二篇：房地产项目招商策划运作

浅论房地产项目的招商策划运作

一、招商策划的含义

招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。

招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业学间。作为一名合格的招商人员，既需要扎实的经济、法律、外语等专业知识，也需要广泛的公关、洽谈等技能。更重要的是，招商人员能把自已的知识和智慧运用到招商活动中，融汇于招商过程中，筹划一系列的行动来吸引外来资金和项目落户。招商策划有多种多样的形式，如到国(境)外举办项日招商会，在本国或本地区举办投资环境介绍会；与国(境)外大商社、大银行、大跨国公司建立较为稳定的沟通渠道；建立驻外招商机构，聘请招商顾问等。招商人员要根据自己的目标和能力，依据客观环境和可能，来策划其中的一种或几种形式，并力图取得最好的效益。

二、招商策划要有准确的目标定位

招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。否则，策划就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。比如，要策划一次我方与外方某驻华机构的联络会议。在策划过程中，首先必须明确此次联络会议的目的是什么，通过这次会谈，我方要实现哪几个目标:加强与外方的沟通与友谊，了解外方可能的投资意向，了解外方对投资环境的要求与疑虑，让外方知道我方的合作意向，明确了会谈目标，联络会议就不会空洞无物，毫无收获。

如果达到了上述目标，就表明本次招商策划获得了成功。如果要策划一次项目洽谈会，首先也得为本次洽谈会定出一个切实可行的目标。如:推出招商项目多少项，引进外资多少美元，签订意向多少项，目标确定后，整个洽谈会的一切工作都要围绕着实现这几个目标来进行。如材料的准备、新闻发布会等等。总之，准确的目标定位是招商策划成功的第一要素。

三、招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远

任何一次招商筹划活动，不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业、一个项目。策划要有战略高度，要通揽招商形势，综观招商大局。本次策划活动的结束，同时又蕴藏着下

次策划活动的开始，使招商策划连续不断，影响深远。在招商策划过程中，要了解国家、省、市和本地区的中长期及近期发展的规划，摸清世界范围内的跨国公司、大商社以及中小企业的投资动问和要求，在此基础上来确定自己的招商战略，系统地制定出自己的中长期和近期招商计划，保持招商策略的长期性和一致性，避免招商过程中的短期行为和急功近利的现象。

招商策划要协调好短期与长远、局部与全局的关系，要明确各个时间段重点的招商领域、招商的国家和地区，使招商做到有的放矢。招商发展战略要成为本地区社会经济发展战略的一部分。只有把招商战略纳入到本地区社会经济发展战略中去，招商战略才能很好地与本地区的社会经济发展战略衔接起来，使招商成为实现本地区社会经济发展战略的一种有效万式。

四、招商策划要知己知彼，把握优势

商场如战场，古人总结的“知己知彼，百战不殆”这一战争法则同样适用于当今的招商过程。招商必然涉及两个行为主体――“我方”与“对方”。“我方”要成功地将“对方”吸引过来，必须具备两个最根本要素。第一，“我方”必须拥有自己的优势，这种优势对“对方”要有吸引力；第二，“我方”要了解“对方”的需求，并告诉“对方”我们能满足他的需求。在招商的策划过程中，我们要对这两个根本要素加以细化。比如，“我方”的优势有哪些?有政策优势、环境优势、人才优势、市场优势等等，我们要将自已的优势一一找出来。在看到自己优势的同时，我们也要知道自已的不足，并且尽力地去弥补和克服这些不足。

只有在正确地认清自己、了解自己的基础上，在招商过程中才能做到胸有成竹，信心十足。了解自己只是问题的一方面，更重要的是我们要了解“对方”的要求。如外商的投资意向是什么，外方希望重点投资于哪些产业，外方可能接受的土地价格及其他费用是多少，外方对“我方”最担心的是什么，对“我方”和“对方”都有了一个尽可能详尽的了解之后，我们的招商策划就变得较有把握、较为可靠了。

五、招商策划要突破成规，另辟蹊径

随着世界经济一体化进程的加快，世界范围内的经济联系变得日益广泛和密切，招商这一经济形式也越来越多地为各个国家和地区所采用。招商加剧了各个国家和地区之间的竞争。要在这种激烈的招商竞争中取得突破，就要有新的招数，把握机遇，达到出奇制胜的效果。如果人家采取降低地价、减免税收的办法来吸引外资，我们也只是一味地模仿这种做法，这种竞争的结果只会让外商坐收渔翁之利。当然，我们并无意否定那些传统的、并且许多是

实践证明行之有效的招商方法，我们只是提醒招商人员，在招商策划时要突破成规，另辟蹊径。要注意求新求实，体现自己的特色，不要人云亦云，亦步亦趋。招商策划的突破口可以选择招商形式、招商政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。

六、招商策划要把握时机，适度超前

一个完整的招商过程往往包括以下几个阶段:招商策划――信息的收集――双方接触――洽谈――签约――项目筹建――建成投产。从这个过程中我们可以看出，招商策划处在第一阶段，是整个招商过程的开头，所以，招商策划往往要提前进行，适度超前。比如，我们决定某个时候要到国外去组织一次招商会。决定一旦作出，策划就要开始。而且，策划一般应在招商会开始前的半年或更早的时候进行。因为太仓促，无法保证作出周密而系统的策划；如果策划工作质量不高，招商会的效果也就难以保证。当然，策划工作也不是越早越好。

究竟应提前多久开始策划，一般应由招商会规模的大小，洽谈项目的多少，招商会的内容，需办哪些手续及办手续的难易程度等这些因素来决定。策划工作做得太早，由于时间越长，可变因素越多，到招商会开始时，有些情况会发生变化，原来做好了的策划工作又得重新筹划。因此，招商策划要把握时机，适度超前进行。

第三篇：大型投资项目有效法律策划及风险规避的工作重点

大型投资项目有效法律策划及风险规避的工作重点

一、关注项目合作各方资信的调查，包括注册登记、银行资信、履约能力、商业信誉、资产关系、企业背景等；

二、严格项目目前法律状况的审查，包括项目用地、规划、权属、前置审批等；

三、注重项目未来法律状况的分析，包括项目用地、规划、建设、税费、权属、优惠政策、专项审批等；

四、参预项目投资法律模式的策划，包括项目合作模式、建设模式、投融资方案、分配方式、权利义务安排等；

五、保障项目法律文件体系的确立，包括项目意向书、各类项目合作/转让/购并/投资合同、承诺书、保函等；

六、协助项目谈判审批注册的完成，包括各种惯例适用、法律障碍克服、法律冲突解决、加速审批等。

第四篇：如何规避企业法律风险

规避企业经营法律风险之我议

现代社会，企业已成为最重要的商事主体，形形色色的企业触及社会的各个角落。作为市场经济的主要元素，企业承载着盈利的使命，然而,在其追求利益最大化的过程中,企业经营中的法律风险也如影相随。可以说，企业从产生、发展到消亡，每一个环节都布满风险，但其最终的落脚点或者说最终的风险必然是法律风险。那么，如何规避法律风险、增强控制法律风险的能力, 进一步实现企业运营的持续健康发展,就日益成为各大企业管理人所要考虑的重大问题。

中航油（新加坡）、安达信……这些“血”的事实一再告诉我们,在今天，企业的生产盈利水平与防范法律风险的能力是相辅相成的。如果一家企业不注重法律风险的防范,数十年甚至几十年的经营成果也许只需轻轻的几次电脑鼠标点击就在数秒时间内灰飞烟灭。因此,笔者认为，在法制日益完善的今天,每个企业管理者不仅要提高自身的法律意识，更需要熟悉掌握法律风险的来源及其预防措施，这样在企业的经营过程中才能最大限度规避法律风险,才能将企业的管理工作事半功倍,减少一些不必要的管理成本,为企业的永续经营和良性发展提供保障。

一、提高管理者法律意识、切断法律风险发生根源。所谓企业法律风险，就是指企业经营中不懂法律规则、疏于法律审查、逃避法律监管所造成的经济纠纷和涉诉给企业带来的潜在或已发生的重大经济损失。对于企业而言，企业的任何一种行为都可能存在不同程度的法律风险，法律风险无处不

1在就像市场机遇无处不在一样。“改制、并购、重组、对外投资、契约合同、产销行为……”，特别是随着市场经济的不断深入，企业所面临的环境也日趋复杂多变，企业管理者的法律意识如果还只是停留在这种事后救火的法律救济方式上来维护合法权益，已经远远跟不上时代发展的要求。

企业管理者可以不精通法律知识，但不可以没有法律意识。笔者认为，企业经营中的法律风险完全是可以事前预防的。即便是一些“不该发生的事故”还是频繁发生了，究其原因还是我们的企业管理者法律意识不够强，防范法律风险的意识还不够深，在法律风险防范上的投入还不够多（包括精力和金钱的投入）。据统计，美国企业平均支出的防范法律风险的费用占企业收入的1%，但是中国呢？大多数企业法律风险管理投入严重不足，法律风险防御能力很弱，因法律风险而遭受损失的风险就更高。

经验告诉我们，企业经营存在法律风险并不可怕，可怕的是我们不去注意它，防范它，任其发展。因此，注重提高企业管理者的法律意识，进一步熟悉与企业经营相关的法律知识并对企业进行法律风险的安全检查，把隐藏在企业内部的法律风险及时发掘出来，事先采取防范或预防机制规避企业经营中的法律风险，切断法律风险发生的根源。

二、防患于未然，定期进行法律风险评估。

企业要“长治久安”，需要具有完善的内部管理体制和风险防范规避机制，预先知道风险的所在并进而设法避免法律风险的发生。随着我国法治经济的不断发展和法律的不断完善，我们的企业管理者也应进一步转变观念，法律意识要有一个大的提升，即从“救火”意识到“防火”意识；从法律救济意识到法律防范意识；从依法维权意识到依法治企意识。总之，要使我们的法律意识完成一个从被动意识到主动意识的提升。

企业应当防微杜渐，未雨绸缪，在内部确定一个运转有效的风险规避机制，投入一定的精力、人力、财力，事先建立法律“防火墙”，将企业经营过程中涉及的主体资格风险、财务隐蔽风险、人力资源风险、产权结构构成风险、诉讼仲裁风险、产权交易及投资风险、法律法规的动态风险、汇率变动风险、合同管理风险、商业信誉风险知识产权风险、地域及客户关系风险等法律风险挡在企业发展之外，从依法治企上寻找可持续发展的道路。

笔者认为，企业的管理者们应每年定期为自己的企业进行法律风险评估。所谓法律风险评估，是指通过法律及相关行业专家对目标企业进行法律风险事项调查，并出具《法律风险评估报告》的意向预防性法律防范可行性建议。通过审查企业的组织结构、股权结构、治理结构、公司章程、公司各项许可证照、内部管理制度、业务流程、财务管理制度和流程、对外重大合同签署的决策和流程、劳动合同管理、固定资产管理、知识产权等项目分别进行调查和评估，发现其中可能存在的潜在法律风险和潜在的诉讼。通过《法律风险评估报告》，及时把企业可能存在的法律风险披露出来，以引起企业管理者的足够注意，并进而在法律顾问团队的帮助下，及时采取适当措施，最终未雨绸缪，防范于未然。

三、建立健全法律风险预警、防范规避机制，切实提升法律风险防御能力。

企业“走出去”，法律须先行。“驾驶技术再高，也有被追尾的可能” 再大再强的企业也要防范法律风险。企业的各种行为都会存在法律风险，任何类型的法律风险都会造成商机的丧失；被广泛宣传的法律风险事项会对企业的商誉带来极大的损害。当这种损害发生时，会存在另一种风险，公司业务可能陷入恶性循环。商誉的损害会使商业伙伴丧失信心，继而引起收入下降，投资者丧失信心，最后导致股票价值下跌。

美国波音公司，该公司总部有500名高管人员，其中法律顾问有232个，占了约46%，而去年有关部门所作的“中国100强企业法律风险调查”表明，大部分中国企业对“走出去”的法律风险未有清楚认识，中国企业法律风险防范的费用支出仅是发达国家企业的1/50。

预警机制应当建立在分析的基础之上，法律风险防范机制强调前瞻性，强调防患于未然，重视法律风险防御能力的提高，以切实减轻企业的损失。通过风险分析评估，风险控制管理、风险监控更新等方法，来发现、识别经营生产和管理活动中的潜在法律风险。

四、准确把握风险源，最大限度规避法律风险。

调查表明，西方发达国家的大型企业，都普遍积极地采取规范的法律风险防范措施，其中准确把握风险源不失为一个亮点。对于我们运输企业而言，企业存在一天，风险就伴随一天。

在经济效益和社会效益的权衡间，风险与危机共存，其中以下几点法律风险源尤为值得关注。

合同管理中的法律风险：指在合同谈判、订立、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中，合同当事人一方或双方利益损害或损失的可能性。在企业运行过程中，融资类合同、合作类合同和施工承包类合同、材料供应类合同涉及金额巨大。尤其是如果未能经过有效的法律风险评估和控制，极可能存在较大的法律风险，给双方当事人留下纠纷隐患。

并购转让中的法律风险：企业兼并涉及公司法、竞争法、税收法、知识产权法等法律法规，且操作复杂，对社会影响较大，潜在的法律风险较高。其中的一些关于特种行业的经营权转让标的大、价值评估难、转让手续繁琐、廉政风险大，虽然规范了转让程序和要求，但操作中的法律风险仍然巨大。

知识产权法律风险：知识产权是蕴涵创造力和智慧结晶的成果，其客体是一种非物质形态的特殊财产，要求相关企业管理机构给予特别关注。

人力资源管理法律风险：《劳动法》、《劳动合同法》和国务院制定的相关劳动用工行政法规及部门规章，是保护劳动者权益的法律体系。作为老牌的公路运输企业属劳动密集性企业，在人力资源管理过程各个环节中，从招聘开始，面试、录用、使用、签订劳动合同、员工的待遇问题直至员工离职这一系列流程中，都有相关的劳动法律法规的约束，企业的任何不遵守法律的行为都有可能给企业带来劳动纠纷。

财务税收法律风险：企业的涉税行为因为涉及遵守财务、税收等法律法规直接关系到企业的未来利益，例如有些企业多交了税或少交了税，或者因为涉税行为而承担了相应的法律责任。

运营管理法律风险：作为运输企业在运营管理中，车辆、安全等管理工作中，涉及管理瑕疵引发的侵权法律风险，收取服务费引发的合同纠纷风险，以及在交通事故中引发的人身和财产损害赔偿等法律风险。

笔者认为，在防范企业法律风险过程中，企业必须结合实际抓住工作重点，准确把握经营中的风险源，才不会避重就轻，造成顾此失彼。

基业长青是每一个企业的梦寐以求，但百年老店毕竟是凤毛麟角。所以，作为一位现代企业经营管理者应顺应法制经济的时代需要，加强企业法律风险的规避措施，并将之摆在企业日常管理的重要位臵，方能在激烈的市场角逐中永保青春、始终立于不败之地，实现企业的永续经营理想。正如古人所云：任凭波浪翻天起，自有中流稳渡舟。

第五篇：房地产项目策划工作任务书提纲

XX房地产公司项目策划工作任务书

项目简况

第一部分：基础资料研究

一、宏观市场分析

图表分析

1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量

2）近3-5年需求市场分析：销售量

3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比

二、政策法律环境分析

土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。

三、区域市场分析

1、项目所在区域市场简述

1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势

2）各档次住宅在区域内分布状况

3）购买人群变化

2、区域市场在城市中的地位及发展趋势

3、竞争分析

区域内竞争项目分析

开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位

四、项目条件与地块解析

1、项目资源分析

1）项目区位认知

2）地形地貌、对外交通、项目规模

3）项目拥有自然资源对项目的影响

4）地块指标

5）地脉挖掘及赏析

6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析

7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题

2、地块解析

1）区内地块综合评价

2）区内外自然资源的利用

3）区内地块价值排序

3、总结

1）SWOT分析

2）初步方向判断

五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败）

1、开发模式（总体定位与核心区）

2、规划模式（指标分配、功能构成及布局）

3、产品模式（产品组合及演变模式）

4、客户构成（客户来源及演变）

5、资源利用

6、与区域资源的价值联动

7、成功关键驱动因素，失败的教训。

8、相对本项目的可借鉴点

第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议

一、项目整体定位

1、市场定位

 公司目标：

 市场的可能性

 关键问题是什么

2、形象定位

 项目案名推荐

 项目推广关键词

 项目品牌的建立

 项目品牌的延伸

 企业品牌的营造铺垫

3、客户定位

1）客户细分

细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）

客户群细分：首次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户、外地客户（度假、养老、投资。。。。）

２）目标客户界定及其分布范围

主力客户、辅助客户、偶得客户

3）目标客户需求调查

·外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……

·内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……

·产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……

4、价格定位

 单价

 总价

5、产品定位及物业发展初步建议

 差异化策略

 项目主题（设计主题）

 规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议） 建筑形式、建筑品质及外立面建议

 建筑平面布局及单层面积建议

 建筑核心筒排布及柱网分布建议

 建筑结构层高及楼层承重建议

 产品户型配比组合建议

 户型创新建议及增值建议

 建筑垂直动线及客梯数量建议

 公共区域装修建议

 小区配套建议

 提升房屋舒适度及配套设施/设备的建议

 道路交通组织建议

 景观方案设计建议

 产品生态环境建议

二、项目发展战略

１、总体发展战略

 项目开发周期

 项目开发节奏（根据市场发展趋势）

２、分期开发策略

 区内地块开发次序

 区内地块开发节奏（组团）

 分期开发模式选择（分期开发的产品组合）

３、合作开发战略

三、经济评价

1、项目总体经济效益评价

2、项目开发成本测算

3、项目现金流分析

4、不同盈利模式的比较

5、项目赢利能力评价

6、项目风险分析

四、阶段工作成果

《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展4

初步建议》。