第一篇：房地产业与泡沫经济
一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
(3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。
从总体上看，上海10多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态，个别年份曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。房地产业的繁荣期到来，对于促进上海经济增长发挥了显著作用，来之不易，应十分珍惜。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象，不能掉以轻心。当前的任务是要继续采取行之有效的政策措施，扩大有效需求，促进销售，平衡供求，适当控制增速，消除某些隐患，平稳发展，使繁荣期延续得更长一些，为上海国民经济增长和居民居住水平的提高作出更大的贡献。
第二篇：建筑业与房地产业
一、什么是建筑业，什么是房地产业，其行业是如何划分的？
建筑业：指建筑安装工程作业是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施包括土木工程建筑业、管道和设备安装业以及装修装饰业三大类。
房地产业是指：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业
行业划分：产业属性不同。从根本上来说，房地产业属于第三产业（流通行业和服务行业），而建筑业属于第二产业（工业和建筑业）。这也是由它们针对的经济活动不同而决定的。其次，主打产业不同。建筑业主要从事房屋的生产、改造、装修等建筑物的生产；而房地产主要从事房地产开发、销售、经营等活动。
二、结合房地产行业的特点，说明房地产开发项目成本管理工作的特点和难点？
答：房地产行业的特点：房地产行业从事的不是建筑活动而是经济活动；房地产行业需要策划来贯彻实施；房地产行业是多项目的综合体工程；房地产行业的工作是决策，而不是简单的工作；房地产行业的利润渠道很多。房地产的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。土地、土建、设备费用是房地产开发成本的主体内容，也是房地产前期开支，并可通过可行性评估加以控制。配套及其他收费支出，这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。该类一般占总投资的10%~15%，减少这部分费用支出是降低开发成本取得效益的一项重要手段；房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，管理费用和筹资成本成为房地产行业成本控制的重要一方面。
房地产成本管理的难点：
1、找准自身房地产开发项目的特点，有的放矢。我国房地产企业根据其经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，各类经营业务不同，导致其管理的内容和特点很大区别。
2、需要制定好的成本计划，执行全过程成本管理，需要好的管理
3、周期长，涉及范围广，风险管理成为其中重要的一环，4、针对行业特征及环境，及其为一种经济活动，风险与利润共存。
第三篇：日本泡沫经济的经验教训
日本泡沫经济的经验教训
从1990年爆发的泡沫经济到现在已经过去二十年了，然而在这段时期内，日本的经济依然是呈现不良的状态。在这段时间内，日本遇上了相继的财政危机，经历了二战过后的第一次通货紧缩，也曾爆发出迅速增长的公共债务，这些到导致了日本的经济一直都以一个极慢的增长率增长。这是一个很令人感觉混乱的改变，因为在此之前，这一个国家的经济一直是保持一个惊人的增长。二战后日本经济高速发展，是实力雄厚的经济体，被认为能在经济上威胁到美国的地位。
为什么这次投机性的泡沫会为80年代后半期的日本经济带来如此大的破坏力，而且还持续如此长的一段时间呢？即使到现在，仍然有许多经济学家试图在为这些问题找出答案。毫无疑问的是，这里面牵涉到多种因素。有一种说法是，失败的宏观经济管理政策是这次泡沫经济的一个主因，而且，当泡沫破灭之时，决策人的应对方式，同样是拙劣的。也有另外一种说法，认为战后时期爆发的第一次国家财政危机，政府是无能为力的。类似这样的争论/问题本应要逐个逐个谨慎探讨/解决，不过我没有足够的时间去处理这样的事情。
接下来我会换一个角度分析日本经济的远景发展以及探讨并阐明爆发在80年代后半期并停滞在90年代初期的日本泡沫经济。我的理论，不仅仅适用于回望日本的历史，还也许会适用于一些情况相似的国家，在日后遇到类似的处境可以用作参考。
1990，当泡沫开始崩溃，经历二战后生育高峰期的那一代年纪较为年长的的成员都已达到45岁。随后大量的不良贷款的累积，不少金融机构倒闭，日本正经历战后第一次价格通货紧缩时期。随着上世纪90年代接近尾声，经历二战后生育高峰期的那一代人都踏入了五十岁了。这是当时泡沫的崩溃带来了一段时间的物价下降，也是日本青年一代带领日本经济发展的一个时期。日本的社会发展日益成熟，正面临的是而随之而来的人口老龄化/出生率下降等问题。人口结构方面的巨大转变与国家面临的泡沫经济与物价下降，有着密切的关系。
实际上，不少工业发达的国家正在经历类似的转变。许多国家还是依靠二战后生育高峰期的那一代人发展经济，而一些国家，正经历着出生率下降，这就导致这些国家正面临着人口老龄化，年长的市民要多出青年市民这一状况。而在日本，这一变化则是更加的明显。日本经济正以一个较快的速度增长，而日本的人口老龄化却是从90年代初就开始，而且还伴随着出生率下降这一现象。这一系列的迅速转变主要体现在严重的泡沫和价格下降的趋势上。就此而论，研究日本的经验教训，对其他发达国家应该会有一定的用处。
高速发展模式的泡沫效应
泡沫经济的行程并非与战后的高节奏发展全然无关。当我们研究一个在泡沫时代获得沉重债务负担的公司，如销售业或承包商等一些与房地产相关的行业，我们发现他们一直致力于通过向银行大量借贷而获得房产物业。以销售行业为例，连锁商店买地建新门市部，如果该物业升值，他们用它作为抵押，向银行借贷购买更多的土地。有时甚至当销售业本身的利润分配是微乎其微的，房地产价格上涨却推动了连锁企业的产值。
当房地产价格继续攀升，这种商业模式为企业在短期内快速增长企业规模提供了一个非常有效的方法。同样可以肯定的是，房产价格的停止增长，将会打破这种商业发展的模式。
很长的一段时间，日本经济享受着高速的发展，然而我们也可以看到，这种发展，实际上是令到企业的商业行为脱离轨道的。
扭曲的日本金融市场是泡沫形成的另一主因。事实上，当销售业甚至一些与房地产相关的投资行业，需要筹备大笔现金的时候而他们选择求助于银行，基本上，这是不正常的现象。当金融系统发展得更为复杂更为成熟，大企业会通过发行公司债券和其他类型的证券来筹集资金，来减少他们在银行的贷款。不幸的是，日本当年的金融市场仍是一个新兴工业化国家的金融市场，银行的借贷融资仍然占有相当的比重。
如果融资的目的是为了完成房地产交易，那么一般公司都会采取发现公司证券的方法来解决。他们广泛地筹集基金，从众多的投资者中集资。这就使一些销售业以及与当地产相关的行业不需要为他们的资产负债表提供额外的填充。同时，投资者还获得了把他们的资金投入到与房地产相关行业的机会。在上世纪80年代的日本，房地产业不能募股，导致大公司也只能依赖银行融资来进行产权交易。
A particularly explosive bubble formed as the combined result of the myth of fast growth and financial markets of the emerging-country type.The problem of the bubble was then compounded by a monetary policy that was unable to make a proper response.When the bubble was growing in the second half of the 1980s, consumer prices in general were not rising very rapidly even though property and stock prices were skyrocketing.Orthodox monetary policy teaches that in the absence of fast inflation of ordinary prices, there is no need to pull back on the monetary reins.In this respect, Japan’s situation was like that the United States encountered midway through the twenty-first century’s first decade, when moves to tighten credit were put off despite a boom in property prices.The delay came about because US consumer prices were not rising very rapidly at that time.一个特别爆炸气泡形成的结合造成的神话的快速增长和金融市场的新兴国家的类型。问题的泡沫是复杂的货币政策是无法作出适当的反应。当泡沫增长在下半年的20世纪80年代，消费者一般价格不上升非常迅速，虽然房地产和股票价格暴涨。正统的货币政策教导的情况下快速通货膨胀的普通价格，就没有必要拉回到对货币政策。在这方面，日本的情况一样，美国在第二十一世纪的第一个十年，当移动到收紧信贷推迟尽管蓬勃楼价。延迟了
第四篇：房地产业与房地产法律体系
第一章 房地产业与房地产法律体系
一、单项选择题
1.在成熟的房地产市场中，属于房地产业的主体是：（）
A.房地产咨询业
B.房地产开发经营业
C.物业管理业
D.房地产经纪业 2.《房屋登记办法》属于（）
A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.行政规章 3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》属于（）
A.法律
B.行政法规
C.行政规章
D.最高人民法院的司法解释 4.下列房地产服务活动中，不属于房地产经纪活动的是（）
A.尾盘代理销售
B.承接物业服务
C.房屋租赁代理
D.房屋买卖代理 5.在立法层次上，《城市房地产转让管理规定》属于（）A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.部门规章 6.我国行政法规的颁布机关是（）
A.国务院
B.国务院组成部门
C.有立法权的地方人民代表大会
D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会
7.下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（）
A.房地产市场调查
B.房地产营销策划
C.房地产销售代理
D.房地产市场信息分析 8.《商品房租赁管理办法》属于
A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.行政规章 9.房地产服务业是房地产中介服务业和（）的合称
A.房地产咨询业
B.房地产估价业
C.物业管理业
D.房地产经纪业 10.《城市房地产开发经营管理条例》属于（）
A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.行政规章 11.下列经济活动中，不属于房地产业的是（）
A.房屋勘察设计
B.房地产开发经营
C.物业管理
D.房地产中介服务
12.具有关联系高、带动力强、是经济发展的基础性、先导性产业特点的行业是（）A.物业管理业
B.房地产业
C.房地产经营业
D.房地产经纪业 13.商品住宅的业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有 A.物业服务企业
B.房地产开发商
C.政府
D.业主
14.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（）交存住宅专项维修资金 A.使用面积
B.套内建筑面积
C.共有面积
D.建筑面积
二、多项选择题
1.房地产法律的调整对象包括（）
A.房地产开发关系
B.房地产服务关系
C.房地产交易关系
D.物业管理关系
E.房地产行政管理关系 2.房地产中介服务包括（）A.房地产咨询 B.房地产开发 C.房地产估价 D.房地产经纪
E.房地产广告设计 3.下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（）
A.《物业管理条例》
B.《城市房地产管理法》
C.《土地管理法实施条例》
D.《商品房销售管理办法》
E.《安徽省城市房地产交易条例》 4.房地产服务业包括（）
A.房地产开发经营业
B.物业管理业
C.房地产经纪业 D.房地产咨询业
E.房地产估价业 5.下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（）
A.《物业管理条例》
B.《城乡规划法》
C.《城市房地产中介服务管理规定》
D.《房屋登记办法》
E.《城市房地产抵押管理办法》 6.下列关于住宅维修基金的描述，正确的是（）
A商品住宅的业主每平米建筑面积交存首期住宅专项维修基金的数额为当地住宅建筑安装工程每平米造价的5%~8%；
B住宅专项维修基金可以用来购买国债
C业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅交存的住宅专项维修基金，由物业服务企业代管
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第二章房地产权利
一、单项选择题
1.大型超市、工业厂房的土地使用权出让的最高年限分别为（）年。A.50、40
B.40、70
C.40、50
D.50、70 2.以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）年。A.40 B.50 C.70 D.没有使用期限的限制 3.依据《中华人民共和国物权法》的规定上，住宅建设用地使用期间届满的（）
A.由国家无偿收回
B.自动续期
C.应于届满前6个月申请续期
D.应于届满前1年申请续期 4.房屋征收主体是（）
A.国务院
B.建设部
C.各地区的拆迁办
D.国家 5.下列房屋中，属于继受取得所有权的是（）
A.受遗赠的房屋
B.依法没收的房屋
C.合法添附的房屋
D.合法建造的房屋 6.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，不属于公共利益需要的是（）A.旧城区改建
B.国防设施建设
C.商业街区扩建
D.合法建造的房屋 7.下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（）
A.购买房屋
B.遗赠房屋
C.交换房屋
D.防洪设施建设 8.下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（）
A.旅游用地
B.国家机关用地
C.公益事业用地
D.由国家无偿收回 9.住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（）
A.可以续期
B.自动续期
C.申请续期即予批准
D.城市基础设施用地 10.下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是（）
A.县级人大办公用地
B.国家机关用地
C.公益事业用地
D.城市基础设施用地
11.除法律、法规另有规定外，以（）方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。A.出让
B.租赁
C.拍卖
D.划拨
12.商业用地不能采取（）方式出让。A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议 13.关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（）
A.建设用地使用权不得在地表以下设立
B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权 C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式 C.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人 14.与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现，这体现了房地产所有权的（）特征。A.完全性
B.恒久性
C.绝对性
D.弹力性
二、多项选择题
1.下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有（）
A.我国实行土地的社会主义公有制
B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使
C.城市市区的土地属于国家所有 D.农村宅基地属于建房的村民所有 E.森林、山岭、草原都属于国家所有 2.国有土地的范围是（）
A.城市市区的土地
B.城市郊区的土地
C.农村的宅基地
D.国家依法征收的土地
E.以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿 3.房屋征收的限制条件有（）
A.征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的B.征收必须依照法定的权限和程序进行
C.征收时应充分保障被征收人的合法权益
D.政府以征收的执行人身份出现
E.以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿 4.关于国有建设用地使用权出让最高年限的说法，正确的有（）
A.工业厂房用地50年
B.中学教学楼用地40年
C.多层住宅用地70年
D.旅游度假村用地40年
E.百货商场用地50年 5.根据土地利用总体规划，土地用途包括（）
A.农用地
B.城市用地
C.建设用地
D.公益用地
E.未利用土地 6.按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（）
A.商业用地
B.旅游用地
C.娱乐用地
D.商品住宅用地
E.廉租住房用地 7.下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有（）
A.商品住宅小区用地
B.加油站用地
C.县人民公园用地
D.军事设施用地
E.造纸厂用地 8.国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权（）A.出让
B.转让
C.租赁 D.授权经营 E.作价出资 9.下列我国目前房地产权利中属于物权的有（）A.所有权 B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权 E.租赁权 10.房地产所有权可分为（）A.单独所有
B.个人所有
C.共有
D.单位所有
E.建筑物区分所有权
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第三章
房地产开发
一、单项选择题
1.根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的竣工验收由（）组织。
A.建设单位
B.施工单位
C.建设行政主管部门
D.建设工程质量监督部门
2.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划行政主管部门（）
A.申请核发建设项目选址意见书
B.领取建设用地规划许可证
C.核发建设工程规划许可证
D.领取建设用地批准书
3.城市规划中的城市黄线是（）A.城市基础设施用地的控制界线
B.城市各类绿发范围的控制界线 C.城市地表水体保护和控制的地域界线
D.历史文化街区和历史建筑的保护范围界线
4.某商品房项目工程合同价8000万元，建设工期3年，申领《建筑工程施工许可证》时，工程到位资金应不少于（）万元。
A.1600
B.2400
C.4000
D.6400 5.张某2012年10月1日购买了2008年4月1日竣工的某小区一套顶层住宅并领取了钥匙。张某住宅的屋面防水保修期应至（）A.2013年3月31日 B.2013年9月30日C.2015年9月30日D.2017年9月30日 6.关于在正常使用情况下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是（）A.装修工程1年
B.外墙面防渗漏5年
C给水排水管道1年
D.供热系统1个采暖期 7.房地产开发企业对商品住宅的保修期自（）之日起计算。
A.组织竣工验收
B.工程竣工验收合格
C.房屋所有权初始登记
D.商品住宅交付给购房人 8.城市规划管理中颁发的证书不包括（）
A.建设项目选址意见书
B.房屋权属证书
C.建设用地规划许可证
D.建设工程规划许可证
9.某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（）
A.2006年1月9日
B.2008年1月9日
C.2009年1月9日
D.2011年1月9日
10.建设工期不足一年的，建设单位依法落实到位建设资金原则上不得少于工程合同价的（）A.30%
B.35%
C.40%
D.50% 11.工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同的（）A.25%
B.30%
C.40%
D.50% 12.不属于城市规划的实施管理范畴的是（）
A.建设项目选址意见书
B.建设工程施工许可证
C.建设用地规划许可证
D.建设工程规划许可证 13.下列关于城市总体规划的表述中，错误的是（）
A.城市总体规划的规划期限一般为20年
B.城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排
C.城市总体规划由城市人民政府审批
D.城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见
14.在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起（）内向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。A.半个月
B.1个月
C.3个月
D.5个月
二、多项选择题
1.在正常使用情况下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有（）A.屋面防水为5年
B.电气系统安装为1年
C.装修工程为2年
D.卫生间地面渗漏为1年
E.供暖系统为1个供暖期 2.商品住宅的最低保修期限是1年的项目有（）
A.屋面防水
B.卫生间地面
C.管道堵塞
D.卫生洁具
E.灯具、电器开关
3.商品住宅在交付使用时，房地产开发企业应向购房人提供（）
A.《房屋所有权证》
B.《国有土地使用证》
C.《住宅质量保证书》
D.《住宅使用说明书》
E.《工程竣工验收报告》 4.在城市规划实施管理中，报建审批管理包括审批核发（）
A.建设用地批准书
B.建设项目选址意见书
C.建设工程规划许可证
D.建设用地规划许可证
E.建设工程施工许可证 5.关于商品住宅保修期的说法，正确的有（）
A.管道堵塞，保修期为2个月
B.电器开关，保修期为6个月
C.卫生洁具，保修期为6个月
D.管道渗漏，保修期为2年
E.屋面防水，保修期为3年 6.核发《建设工程规划许可证》前的管理工作有（）
A.建筑规划控制管理
B.道路规划控制管理
C.工程放线管理
D.审定设计方案
E.竣工验收
7.下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有（）
A.投资额为15万元的工厂的侧所
B.建筑面积为280m²的学校洗浴房
C.投资额为20万元的医院自行车库
D.建筑面积为290 m²的小区物管用房
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第四章房地产转让
一、单项选择题
1.某商场于2003年取得土地使用权，在2013年转让，受让人的使用年限为（）年 A.20 B.30 C.40 D.50 2.经济适用房必须满（）年，才能直接上市交易 A.2 B.3 C.5 D.10 3.下列行为中，不属于房地产转让的是（）
A.房地产互换 B.房地产继承 C.房地产入股 D.所有权人名称变更
4.甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的土地使用权剩余使用期限为（）年。A.46 B.56 C.66 D.70 5.甲公司获得某商业用地的土地使用权用来修建商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（）年 A.25 B.27 C.35 D.38 6.下列对于房地产交易过程中买卖合同网签的描述，错误的是（）A.对于存量房而言，买卖合同必须到房地产相关部门网站上进行网签备案
B.房地产开发企业在去的商品房预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证
C.未预售直接现售商品房的，房地产开发企业应当在办理新建商品房所有权初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证
D.存量房进行合同网签有效地避免了“一房两卖”、“吃差价”、合同不规范等风险 7.交易结算资金的所有权属于（）
A.房地产经纪机构 B.交易当事人 C.交易保证机构 D.交易结算资金账户开立银行 8.按份共有人处分共有房屋时，须经（）按份共有人同意。
A.全体 B.占份额1/2以上的 C.占份额2/3以上的 D.占份额1/3以上的
二、多项选择题
1.根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有（）A.权属有争议的 B.共有房地产，经其他共有人书面同意的C.已设定抵押的房产
D.司法机关依法查封限制转移的E.未依法领取房地产权属证书的 2.下列房地产中，属于不得转让的有（）
A.被司法机关查封的房屋
B.权属有争议的房地产
C.国家依法收回使用权的土地 D.未竣工的预售商品房
E.共有权人书面同意转让的房地产 3.房地产买卖市场不同于一般商品市场的特性有（）
A.完全竞争性
B.区域性
C.周期性
D.易形成泡沫
E.垄断竞争性
4.离婚分割财产涉及不动产时，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征个人所得税手续时，应提交的材料有（）
A.《个人无偿赠与不动产登记表》
B.离婚证原件及复印件
C.双方当事人身份证明原件及复印件 D.房屋所有权证原件及复印件
E.无偿赠与公证文件及复印件
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第五章
新建商品房销售
一、单项选择题
1.商品房建筑面积由套内建筑面积和（）组成。
A.分摊的共有建筑面积
B.套内使用面积
C.分摊的公共设施面积
D.套内阳台面积 2.商品房购入请求解除与房地产开发企业签订的商品房销售合同，法院不予支持的情形是（）A.房屋主体结构质量不合格
B.房屋实际面积比约定面积多出4% C.未办理商品房预售合同登记备案手续
D.购买人催告后仍延迟6个月交付房屋
3.房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以（）罚款。
A.1万元以上2万元以下
B.2万元以上3万元以下
C.5万元以上10万元以下
D.10万元以上100万元以下
4.故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房买卖合同无效的，房地产开发企业应承担不超过购房款（）的赔偿金。
A.1/3
B.1/2
C.1倍
D.2倍
5.王某向甲房地产开发企业预购了1套建筑面积为90m²的商品住房，单价为6000元/ m²,预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房实测建筑面积为93 m²，则王某实际支付房款（）万元。A.54.00 B.55.18 C.55.62 D.55.80 6.当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成的损失（）为标准适当减少。A.10% B.20% C.30% D.40% 7.商品房预售合同登记备案应由（）办理。
A.房地产开发企业 B.房地产销售代理机构 C.商品房预购人 D.房地产开发企业和商品房预购人共同 8.甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110 m²，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100 m²，甲公司应当返还张某（）元。A.50000 B.67000 C.83500 D.100000
二、多项选择题
1.商品房现房销售应具备的条件有（）
A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 B.持有建设工程规划许可证 C.已通过竣工验收 D.物业管理方案已经落实 E.取得商品房销售许可证 2.下列关于商品房预售的表述中，错误的有（）
A.未的竣工的预售商品房不得再行转让 B.为尊重客户，销售商品房时无须核对买受是否实名购房 C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价 E.房屋所有权申请人与备案登记表的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续 3.商品房预售的条件是（）
A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证
C.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D.办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 E.物业管理方案已经落实 4.申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有（）
A.商品房预售方案 B.商品房预售许可申请表 C.关于工程施工进度的说明 D.房地产开发企业的资质等级证书 E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资20%以上的证明 5.商品房预售应符合的条件有（）
A.已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证 C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期 D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息
E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房 6.关于商品房销售管理的说法，错误的有（）
A.未竣工已预售的商品房不得再行转让
B.销售商品房时无须核对买受人是否用实名制 C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息
E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房
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第六章
房屋租赁
一、单项选择题
1.《合同法》规定，房屋租赁合同期限不得超过（）年，超过此年限超过部分无效。A.10
B.15
C.20
D.30 2.商品房屋租赁登记备案内容发生变化时，当事人应当在（）日内到相关部门办理手续。A.10
B.20
C.30
D.60 3.根据《合同法》的规定，房屋租赁合同期限不得超过（）年。A.3
B.5
C.10
D.20 4.在商品房租赁关系中，属于出租人义务的是（）
A.定期收取租金
B.使用示范合同
C.合理使用房屋
D.保证房屋安全 5.房屋承租人不享有承租房屋的（）权。
A.占有
B.使用
C.收益
D.处分 6.承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（）
A.已离异的前妻
B.在异国定居的女儿
C.居住在邻近城市的养子
D.现共同居住的儿子 7.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）
A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书 C.备案时只需要提供承租人的身份证件
D.如果房屋租赁当事人订立的口头租赁合同，需到场说明情况 8.张某将自己名下的一套房屋进行出租，同时出租给王某、李某和付某。张某先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同，但张某只和王某办理了登记备案手续，而付某现实际占有着该房屋。王某、李某和付某现均主张租赁合同，应先确定（）为承租人。A.王某
B.李某
C.付某
D.给付租金最高的人
二、多项选择题
1.公共租赁住房合同终止的情形有（）
A.违法使用公共租赁住房
B.拖欠租金
C.租赁期内、承购其他保障性住房 D.期满未申请续期
E.承租人亲戚在公共租赁住房临时住一定时间
2.以下属于承租人义务的是（）
A.交付租金
B.合理使用、善意保管房屋 C.租赁关系终止时归还房屋
D.房屋使用权
E.以同等条件优先购买 3.下列房屋中，属于不得出租的有（）
A.不成套的房屋
B.不符合安全标准的房屋
C.违法建设的房屋 D.拖欠物业服务费的房屋
E.农村宅基地上自建房
4.房屋租赁期间，承租人可单方解除合同的情形有（）
A.不定期租赁费
B.租赁住房的权属产生争议
C.违法建设的房屋
D.承租人找到了租金更低的住房
E.租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用 5.下列情形中属于可导致公共租赁住房合同终止的有（）
A.承租人购买了商品住房
B.承租人和其亲属共同居住
C.承租人将承租住房出借给他人居住 D.承租人将承租住房作为经营活动的场所
E.承租人将承租住房以市场租金转租给他人 6.房屋租赁期内，不影响原租赁合同效力的情形有（）
A.房屋赠与
B.房屋析产
C.房屋继承
D.房屋焚毁
E.房屋买卖 7.承租人优先购买权不能实现的情形包括（）
A.在存在房屋共有人行使优先购买权的B.出租人将房屋出场给近亲属的
C.出租人将房屋抵押的D.出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的 E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 6 / 10
第七章 房地产抵押
一、单项选择题
1.同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照（）清偿。A.债权人的债权比例
B.抵押合同签订的先后顺序
C.要求债权的先后顺序
D.抵押权登记的先后顺序 2.抵押人抵押已出租的房地产时，应将租赁情况告知（）。
A.借款人
B.抵押权人
C.抵押登记机构
D.租赁登记备案部门 3.抵押的房地产折价或者变卖的，应参照（）
A.市场价格
B.政府定价
C.政府指导价
D.成本价格 4.根据《物权法》的规定，可以设定抵押的房地方是（）
A.农村宅基地
B.乡镇企业的厂房
C.老年福利院的办公楼
D.所有权有争议的房屋 5.住房置业担保提供的保证方式是（）
A.有限责任保证
B.无限责任保证
C.连带责任保证
D.最高额保证 6.设立住房置业担保公司应有不少于（）万元人民币的实有资本。
A.500
B.1000
C.5000
D.2000
二、多项选择题
1.下列房地产可以设定抵押的有（）
A.国有土地上依法取得的房屋
B.以出让方式取得的土地使用权 C.集体土地使用权
D.乡、村企业的厂房
E.用于市政的房地产 2.下列房地产抵押的一般规定中错误的是（）
A.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
B.违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押
C.以已出租的房地产设定抵押的，原租赁合同无效 D.以享受国家优惠政策购买获得的房地产可全额抵押
E.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
3.下列房地产中同，属于不得设定抵押的有（）
A.医院的住院楼
B.正在建造的建筑物
C.被查封的商业楼
D.公立学校的教学楼
E.所有权有争议的住房 4.根据《物权法》的规定，抵押合同的条款一般包括（）
A.担保的范围
B.债务人履行债务的期限
C.被担保债权的种类和数额
D.抵押财产直接归抵押权人使用
E.抵押财产的所有权归属或者使用权归属 5.房地产抵押担保的范围包括（）
A.违约金
B.损害赔偿金
C.主债权及利息
D.天然或法定孳息
E.实现抵押的费用 6.关于房地产抵押的说法，正确的是（）
A.已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押人 B.一宗房地产首次抵押后，再次抵押的次数不宜超过两次
C.抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有 D.学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押
E.房屋登记薄记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记薄记载的内容为准 7.下列关于住房置业担保的描述，正确的是（）
A.住房置业担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司
B.住房置业担保公司可从事住房置业担保、房地产经营业务和财政信用业务等业务 C.住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金 D.担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资产的20倍
E.住房置业担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信
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第八章住房公积金
一、单项选择题
1.住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一职工月平均工资的（）倍。
A.2
B.3
C.5
D.7 2.张某上年薪为48000元，公积金缴存比例为12%，则张某的住房公积金月总缴存额为（）元。A.200
B.400
C.480
D.960 3.自2016年2月12日起，职工住房公积金账户存款利率按（）存款基准利率执行。A.活期
B.3个月定期
C.6个月定期
D.一年期定期 4.住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于（）
A.购买国债
B.为单位或个人提供担保
C.购买股票
D.发放商业性贷款 5.住房公积金不具备的特点是（）
A.义务性
B.无偿性
C.互助性
D.保障性 6.下列关于住房公积金的表述中，错误的是（）
A.城镇集体企业的职工应缴存住房公积金
B.城镇私营企业的职工应缴存住房公积金 C.外商投资企业无须缴存住房公积金
C.城镇个体工商户可申请缴存住房公积金 7.职工可以提取住房公积金的情形是（）
A.迁往异地工作
B.大修自住住房
C.购买商铺
D.支付物业管理费 8.在丧失住房公积金缴存条件和（）的情况下，职工可以提取住房公积金。A.支付医疗费
B.住房大修
C.支付子女学费
D.生活消费需要
9.王某在中国工商银行申请的期限为20年商业性住房贷款于2015年8月20日审批完毕，并与银行签订了贷款合同。中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。王某申请的贷款将于（）起开始执行新的利率。
A.2015年8月26日
B.2015年9月1日
C.2016年8月20日
D.2016年1月1日
二、多项选择题
1.住房公积金的特点是（）
A.义务性
B.强制性
C.互助性
D.保障性
E.福利性 2.可以提取公积金的情况有（）
A.职工购买住房
B.职工退休
C.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的 D.因换工单位
E.房租超过家庭工资收入规定比例时，支付房租
3.住房公积金的的缴存基数是职工本人上一月平均工资，包括（）
A.职工的工作奖金
B.职工的交通补贴
C.职工的加班工资
D.职工购买体彩的中奖所得 E.职工的岗位津贴
4.住房公积金免征所得税的情形有（）
A.按规定比例缴存的住房公积金
B.超过规定的比例缴存的住房公积金部分 C.提取存储的住房公积金
D.住房公积金存储利息 E.住房公积金用于购买国债的所得
5.住房公积金管理的基本原则是（）
A.住房公积金管理委员决策
B.住房公积金管理中心运作
C.银行专户存储 D.业主委员会参与管理
E.财政监督
6.根据《住房公积金管理条例》规定，必须缴存住房公积金的人员有（）A.国家机关在职职工
B.安全动作的原则
C.外商投资企业在职职工 D.城镇私营企业在职职工
E.平均使用原则 7.住房公积金的提取和使用原则是（）
A.定向使用的原则
B.安全运作的原则
C.严格时限的效率原则 D.满足任何情况下的住房需求原则
E.平均使用原则
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第九章房地产税费
一、单项选择题
1.从2008年3月1日起，对个人出租住房所得暂减按（）的税费征收个人所得税。A.5%
B.7%
C.8%
D.10% 2.土地增值税的征税对象是（）。
A.转让国有土地上的房地产
B.赠与房地产
C.转让房地产
D.有偿转让国有土地上房地产所得的土地增值额 3.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。A.交易的任何一方
B.产权承受人
C.交易双方
D.卖方
4.王某自营地下工业仓库，应税房产原值为50万元，每年需要缴纳的房产税额最多为（）元。A.4200
B.5400
C.2700
D.3600 5.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积在90m²以下的，契税税率统一下调到（）A.1%
B.1.5%
C.2%
D.3% 6.自2008年11月1日起，个人销售住房缴纳土地增值税的标准为（）。
A.住房交易价1%
B.住房评估价1%
C.免征
D.住房交易价1.5% 7.下列房地产活动中，属于土地增值税征税范围的是（）。
A.土地赠与
B.土地出让
C.土地划拨
D.房屋买卖
8.2012年5月，余某出租住宅，月租金2000元，租期一年，应缴纳房产税（）元。A.720
B.960
C.1680
D.2880 9.2013年2月，刘某以50万元购买一套非普通商品住房，2015年5月以60万元出售。刘某应缴纳营业税（）元。
A.0
B.5000
C.50000
D.60000 10.李某用价值为89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税税率为3%，则（）A.李某应缴纳契税3.15万元
B.李某应缴纳契税0.48万元 C.王某应缴纳契税2.67万元
D.王某应缴纳契税0.48万元
11.某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按照（）的税率缴纳企业所得税。A.5%
B.7%
C.20%
D.25% 12.领取房屋权属证书，权利人应按（）缴纳印花税。
A.申请登记时房地产价值的0.3%%
B.申请登记时房地产价值的0.5%%
C.申请登记时房地产价值的1%%
D.每件5元 13.产权未确定的房产，应（）房产税。
A.免征
B.由居民委员会代缴
C.由公证机构代缴
D.由代管人或使用人缴纳
14.李某于2015年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，则李某该缴纳房产税（）元。A.432
B.576
C.864
D.1728 15.下列行为中，应缴纳契税的是（）
A.中国公民受让英国的一套住房
B.某高校承受房产用于教学 C.张某以获奖方式取得一套房屋
D.王某继承取得房屋
16.甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元，土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000万元，则其应纳土地增值税额为（）万元。A.0
B.360
C.480
D.600 17.下列税种中，属于既可适用比例税率也可适用定额税率的是（）。A.营业税
B.房产税
C.印花税
D.契税
18.中等城市城镇土地使用税每平方米年税额的幅度为（）元。
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第五篇：泡沫经济对金融危机的影响
泡沫经济给金融危机带来的影响
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话帐单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。以前，美国的购房政策相对还算严谨，对购房的信贷是有相对严格的限制，无收入来源或者收入少的人很难贷款购房。后来政策放宽了，只要收高息、低收入来源者也可以在美国贷款购房。于是金融投机和炒作的资金使得美国房地产一路飙升，短短几年就翻了一倍多，结果从贷款买房的人，到贷款公司，到各大头行，到各大银行人人都赚钱，因此，美国房地产的泡沫不断堆积，造成社会经济的虚假繁荣。直至2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔落，泡沫破灭，房价下跌，次级贷款对象的偿付能力下降，导致社会信用水平降低，全球失衡达到无法维系的程度，从而引发了如今的全球金融危机。
此次金融危机可谓是最严重、影响最大的一次危机。随着雷曼兄弟的破产、美林公司被美国银行收购，再算上3月被摩根大通以跳楼价收购的贝尔斯登，短短半年时间，美国五大投行中已有三家退出了金融市场的舞台。不但如此，它所带来的阴影也已从华尔街、美国蔓延到世界各大经济体的上空，许多中小型企业面临倒闭、人口失业比例增大、银行出现严重赤字问题、全球股市暴跌、信贷损失严重、消费者出现恐慌心理现象等。
导致此次金融危机的罪魁祸首就是虚拟资本的过度增长，相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，产生了投机交易极为活跃的经济现象，也就是泡沫经济。宽松的宏观环境、炒作的资金来源以及社会对泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制为泡沫经济的成长提供了社会基础。在泡沫的积累过程中，表面上，人们看到的都是社会经济不断增长、繁荣的现象，然而，泡沫毕竟是泡沫，是不可能长久存在的，一旦泡沫消失，隐藏在背后的实体经济浮出水面后，现实的巨额债务、贷款就会全部压向消费者、企业、银行、甚至是国家，从而导致社会震荡，甚至经济崩溃。
较早的泡沫现象可追溯至1720年发生在英国的“南海泡沫公司事件”，当时南海公司在英国政府的授权下垄断了对西班牙的贸易权，对外鼓吹其利润的高速增长，从而引发了对南海股票的空前热潮，由于没有实体经济的支持，经过一段时间其股价迅速下跌，犹如泡沫那样迅速膨胀又迅速破灭。同样的现象还有1929年的美国经济危机、1997年的东南亚金融危机、1999年的美国因特网泡沫经济等。每次泡沫的破灭都给社会带来了严重的灾难。同样，这次的金融危机中，除了美国房地产泡沫，还有中国股市泡沫。与房地产市场相比，股票市场几乎完全是虚拟化的。股票价格对供求的变化反应非常迅速，而且由于股票价格虚拟特性强，其价格波动还极大地取决于市场信心和市场趋势，信心主要来自制度和市场。但中国股市制度还不是很完善，还存在着许多缺陷。在股市中，如果有人控制了一只股票足够筹码，就完全可以操纵股价。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，龙头股票的赚钱效应引诱散户拼命杀入同板块或概念的垃圾股，只要龙头不倒，其他股票就跟着上涨，一旦庄家达到目的，散户的末日就来临了。
可见，在维持世界经济平衡过程中，对经济市场、宏观环境的深度了解，是制定有效政策以缓解、防止泡沫经济必不可少的途径。
07秋财政二班
张梦
2007128211
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