房地产融资中的上市融资

第一篇：房地产融资中的上市融资

房地产融资中的上市融资

房地产行业作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、目前房地产企业上的融资方式：

1、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。

2、债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

3、夹层融资

“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。

4、信托融资

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地

产及相关财务的信托。目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

5、海外地产基金

外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

6、信托投资基金

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

7、私募融资

作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

8、典当融资

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。

9、上市融资（本文重点）

理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。

二、对房地产企业上市融资的概述

2.1房地产企业上市融资的含义

所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。本质上是房地产企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血发展壮大企业的规模。从长远的角度讲，融资是手段而不是企业的终极目的。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步

指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。

三、房地产企业上市融资的方式

上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：

直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。

间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。

四、房地产上市融资的优点

开发商之所以重视与资本市场的对接，是因为采取这种方式融资不仅能给房地产企业带来发展所急需的资金，而且还能促使房地产企业规范经营，有利于企业长远发展。具体讲，采用上市的方式融资对房地产企业具有以下三点好处：

1、融资成本低、效率高。进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。发行股票意味着企业可以降低其资产负债率，还可以为企业再融资奠定良好的基础，这是其他融资方式所无法比拟的。

2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，3、有利于规范管理，提高其核心竞争力。

五、IPO上市与买壳上市的比较

5.1上市条件

1、IPO上市

与其它企业一样，根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：

（1）股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行；

（2）公司股本总额不少于人民币3000万元；

（3）公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币

4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上；

（4）公司三最近无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；

（5）连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。

2、买壳上市

买壳上市基本上不需要以上的条件，对于盈利要求就是最近三年的加权净资产收益率不低于6%。

5.2各自优缺点

通过以上的对比，IPO上市与买壳上市都存在各自的优缺点。只有知道这两种上市融资的方式的优缺点，才能更好地作出上市的决策，为企业融资带来便利。

1、IPO上市的优缺点：

（1）优点：

① IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股

份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。② 通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，让房地产企业在公众的监督下运行；可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展。

③ 通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。

④ 企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。

（2）缺点：

① 上市周期很长。IPO上市需经过改制、辅导、审核、发行等过程，需要连

续运营3年、3年连续盈利才能申报材料，上市准备时间和审批流程过长，手续繁杂。目前证监会排队的企业大概在260家左右，按照证监会每周2家的审核速度，目前马上申报材料到审批通过至少还得2年。

② 通过率相对较低。由于IPO是优中选优，所有证监会对IPO的审核较为严

格，企业上市要求较高，目前总的通过率在80%左右，即5家申报公司中否决1家。特别是对房地产企业，国家一向严格把控，现在IPO上市的可能性极小。

③ 不确定大。近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直是持打压的态度。受到国家政策的影响，IPO的审核亦存在较大的不确定性。

2、买壳上市的优缺点

（1）优点：

① 买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批。

房地产企业通过重组整合业务即可完成上市计划，这对于想上市却受到证监会限制的房地产行业来说确实是个不错的选择。

② 房地产在买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状

况，保持良好的融资渠道，通过向持控股地位的集团公司购买优质资产，既可以使公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能。③ 买壳企业可以通过IPO避开对房地产行业政策的苛刻要求，不用考虑IPO上

市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性及公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于投资的比例限制，就可以买壳上市。

（2）缺点：

① 买壳上市所涉及的壳公司质量风险、要约收购风险和增发新股中的其他不可

控风险均较多存在，亦即买壳上市所采用的方案技术性更强，通过买壳成为上市公司买到的壳中可有隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼。企业沦为壳的过程往往是值得买壳公司关注的。因此，市场上的壳资源不是太少，就是购买成本太高。

② 买壳上市的企业除非壳公司本身有资金并且同意以股份转换的方式完成交

易，企业在买壳的过程中是无法获得新资金的。企业要想融入新资金就必须通过后续的定向私募或二次发行。

③ 通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不

能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。上市公司的资源优势因此荡然无存。买壳对于提高市场影响力几乎没有任何帮助，原本不知名的企业买壳以后继续不知名。

六、总结

虽然买壳上市方式为房地产企业融资提供了一个可考的选择，但在策划中要

清醒认识到可能面临的种种困难。由于经历了重组和并购的浪潮之后，我国市场上的壳资源已越来越少，买壳上市的成本也逐年上升；由于财政部调整了债务重组的会计处理方法，买壳以后上市公司不再可以通过债务重组来快速扭亏，而要在实施重大资产重组并经过较长时间，1年以上的，经营才会取得筹资资格；人员和管理的整合，理顺其内外关系。这就要求作为买壳方的房地产企业不但先要有一定的资金实力来支付买壳资金，还要具有先进的管理，才能注入到新公司中，实现再融资。

第二篇：房地产融资（模版）

10余房企借壳搁浅 700亿再融资年内泡汤

房地产门户-搜房网2010年11月10日08:45来源：中国证券报楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

10余房企借壳搁浅

楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

配合房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

而*ST钛白本次重组发行股份购买的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不适宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以继续。*ST钛白重组的终止也直接宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。

同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭遇到了“政策关”。

自从2009年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。

根据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。

对此，业内人士也指出，2010年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性非常小。

现在年底临近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的计划也因此搁浅，从而在融资困难的大环境里再失一枚筹码。

“先是反复跟证监会沟通，现在还必须跟国土资源部沟通，重组预案公布已经一年多了，但何时才能够获准真的很难说。”一家欲借壳上市的房地产企业董事会秘书无奈表示。

第三篇：房地产融资降温

房地产融资降温

在新一轮房地产调控下，房地产融资持续降温：房地产企业公司债发行和再融资方面均呈现监管收紧的趋势。最新数据和调研发现，银行表内开发贷增速继续下降，2016年地产开发贷规模甚至出现4.9%的负增长。表内自营投资和表外委托贷款投房地产项目的要求趋严。表外理财资金输血房地产，则在实际中碰到了“通道难寻”和“非标额度紧张”的问题。

“误判”金隅：房地产类公司债继续收紧

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，简称“金隅股份”）公告称，于2月13日收到中国证监会批复，核准公司向合格投资者公开发行总额不超过40亿元的公司债券。

公告显示，该次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

对此，有媒体报道称，此为时隔3个月，证监会再次放行房企公司债。

“我们专门问了交易所，金隅股份（发行公司债）算是建材类公司，不是房地产类企业发行公司债”，某券商固收人士表示。

在交易所市场发行公司债融资，须遵循2016年10月发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，其中规定：房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。

金隅股份曾于2016年发行50亿元小公募、50亿元私募类公司债券，按其此前分类，金隅股份所属行业为“非金属矿物制品业”，经营范围包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品”。即金隅股份并非以房地产为主营业务的公司。

“目前，纯地产类公司债还是没有放行，只有公司自己带地产业务，但地产业务非主营业务的才能发行公司债。”前述固收人士表示。

只见受理、反馈，不见发行，是最近三个月房地产类公司债的现状。

2月14日，上交所在给青岛海信房地产股份有限公司拟发行24亿元小公募的反馈中，继续要求房企进一步披露是否属于分类监管认定的房地产企业，是否存在不得不发行公司债的相关情形，是否属于“关注类”等。

从房企公司债反馈意见看，交易所目前仍在受理房企公司债发债申请，但自2016年11月以来，除四大AMC之一的华融资产旗下华融置业获批发行小公募债券外，多家房企公司债发行显示为“中止”或“终止”，其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。

私募资产管理计划禁止投向济南等16城市

除了公司债，近期私募资产管理计划也被禁止投向住宅类地产项目。近日，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。该文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地?a项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

具体来说，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

上述条款目前只涉及普通住房房地产项目融资，投资于商业地产项目，保障房等并不受影响。

根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

住户贷款高位或引发进一步紧缩政策

2月16日，国际评级公司标准普尔发布报告称，短期内政府可能会继续调控房地产市场，以抑制房地产价格。事实上1月新增住户贷款处于高位，或将引发进一步的紧缩政策。

标普全球评级信用分析师黄馨慧表示，我们认为上述融资限制将削弱中国房地产开发商的替代性融资渠道，并增加其现金流压力。过去许多开发商借助资产管理产品融资，共同收购土地或开发新项目。上述禁令将限制该融资渠道，开发商需更加依赖合同销售产生的内部现金，以投资新项目或现有项目。

报告称，尽管2017年1月新增中长期住户贷款在新增贷款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中长期住户贷款同比增幅仍达到32%，环比去年12月增幅达到49%。这表明尽管目标城市的销售已降温，但楼市热度已蔓延至非目标城市。因此政府可能出台更多调控政策，以抑制房地产市场投机活动。

在此情况下，市场整合将加速，大型开发商将继续扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源，更高的地域多元化程度，以及更强的销售执行能力，即使在房地产业放缓情况下也能保证良好的合同销售。鉴于银行贷款向优质客户转移的步伐可能加快，强劲的合同销售对于开发商维持良好的银行贷款融资渠道亦十分重要。

地产开发贷负增长

“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。”某股份行华中地区人士表示。所谓经营性物业贷款，就是写字楼、商场等经营性物业作为抵押物发放的贷款。

去年11月初，银监会向16个热点城市所在银监局下发文件，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面，要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质，项目是否符合最低资本金比例要求，对资金本金来源真实性认真检查，以及是否存在银行资金违规用于购地等问题。

华南地区某股份行中层表示，该行去年12月就下发了通知，要求根据“实质重于形式”原则，严控借款主体授信资金用途。特别是兼营房地产业务的集团，要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产板块。

“要求是对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握”。该股份行人士表示：“发现问题的，要马上停止出账。”

今年1月16日，上海银监局就土地融资开出了自去年下半年全国严查以来的首份罚单――针对银行融资用于支付土地金和拍卖保证金，罚金高达478万元。

有股份行华东地区对公人士透露，去年当地拍出一个地王项目，拍卖会后当地监管明确不得给其配套融资。“合同都谈了，最后银行宁愿违约也没做下去”。

央行统计数据显示，截至2016年底，房地产开发贷余额7.11万亿元，比2015年底的6.47万亿元增长了9.9%，而总贷款增速为13.5%。其中，地产开发贷款余额同比还出现下降，降幅达4.9%。

表外理财资金“通道难寻”

银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势。其中一个重要影响因素，来自通道方的收紧；另外，理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地产项目其实之前基本上也不能做了，而私募资管计划4号文发文之后，更是“彻底歇菜”。

根据私募资管备案4号文，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

其中，市场目前对于“名股实债”方式的需求较大。从房企的角度，也希望通过“名股”的方式融资。这在会计上一定程度处理成?Y本，而非负债，从而控制自己的负债率。4号文对此的限制，目前有银行人士表示，还在研究合规对策。

“基金子公司作为通道（投地产），我们肯定不愿意冒险。而且接触到银行理财资金，也有反馈非标额度不够，目前没有足够资金来投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行资管人士表示，非标准化债权内容的丰富，对部分银行的影响可能较大。根据最新分类标准，带回购条款的股权性融资，即包括股票质押回购，部分名股实债基金，都会被纳入“非标”范畴，原本理财投资非标取上资本金4%和理财规模35%孰低者的限制，就会显得更加严厉。

“说实话，理财近三个月都在疲于流动性管理，能把进出资金照顾到，实现顺利兑付就行，投资端，配什么好的资产，基本没有精力顾及了。”某银行资管部人士表示。

第四篇：房地产融资分析

房地产融资分析

1.定义：

房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。

2.分类：

主要的分类方式为二大类：

（1）内部融资和外部融资

内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等

外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等

（2.）直接和间接融资

直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。

银行贷款：

银行融资需要注意的三要素：

1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率

银行融资流程：

1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理

5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管

政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。

房地产信托

房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。

融资项目提供的主要材料：

从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。

其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。

项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。

第五篇：房地产融资方式归纳

一、资本市场融资，和其他行业一样：境内外上市、境内发债、海外债、定向不定向增发，还有在香港、新加坡发REITs也算；

二、银行贷款：开发贷、经营性物业贷、流动贷款、委托贷款、并购贷。优势：成本低；劣势：要求高；

三、信托融资：信托开发贷、信托经营性物业贷、明股实债、股+债、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司资产管理计划：较信托优势：（1）不用信托牌照；（2）事后备案，信托是事前备案；（3）注册资本要求低；较信托劣势：需要通过金融机构，不能直接放贷。

五、券商资管：优势不明显，必须通过信托计划或基金子公司资管计划；

六、保险资金：项目直投只可以投商业地产，需要两证。另可以购买投资于地产项目的集合信托计划（单家限额20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通过第三方财富管理募集资金，灵活不监管，成本高。可以作一些结构化设计；

八、四大资产管理公司（华融、信达、东方、长城）融资：成本高；

九、与实力开发商股权合作：降低经营风险，同时也降低经营收益，双刃剑；

十、供应商融资：（1）总包、合作方垫资；（2）银行保理业务；

十一、典当、租赁和小贷，适用于有个把项目的小小小开发商。