新型物业管理模式中的契约关系

第一篇：新型物业管理模式中的契约关系

经济的发展，社会的分工，特别是住房商品化进程的推动，正在迅速提升物业管理在整个社会生活中的地位，并逐步改变着物业管理的模式。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已达物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市已超过95%，物业管理企业总数超过2万，从业人员超过230万。然而，传统的物业管理模式却成为有效规范各方关系的滞障，引起大量物业管理纠纷甚至恶性案件的发生。这种状况，正是一年前xx颁布实施《物业管理条例》(下称《条例》)的社会背景。《条例》的颁布成为物业管理模式转型的一个里程碑，物业公司与业主之间的关系由传统上行政化的强制管理与被管理的关系转变为平等主体之间的契约关系，从而为确定双方之间的权利义务提供了基本坐标和准则。然而，从《条例》颁布一年来的实践状况来看，物业管理中尚有许多认识误区有待澄清或强调，最突出的问题是业主委员会与物业公司之间的法律关系。

一、关于业主权利和业主委员会角色的定位根据《条例》的规定，业主在物业管理中享有选举业主委员会的权利并享有被选举权，同时有权监督业主委员会的工作。这一权利被有些学者解读为业主的政治权利，与宪法所保障的选举权与被选举权混为一谈。这种观点强调了业主的权利和代表业主利益的业主大会以及作为业主大会执行机构的业主委员会的地位和权力，相对于传统物业管理模式下业主权利被漠视和私人财产权被行政权力强行侵害的状况相比，这是一种社会进步。然而，由于这种观点误导，在现实中，有些人将业主、业主大会、业主委员会的权利视为应该高于物业公司的权利，将物业公司仅仅视为业主的仆人，这同样是对市场经济下平等民事主体之间法律关系的一种误解。“物”业管理中的各种权利和义务都是基于作为这一关系客体的“物”而产生的。业主的选举权和被选举权都是由业主的财产权(以物权为核心)派生的，业主大会和业主委员会则是基于社会自治的理念而形成的由业主自主管理与自己财产和共同财产相关的事物而形成的契约性/公约性机构。业主委员会经业主通过选举的方式一揽子授权，按照公约和法律规定在任期内管理涉及全体业主共同利益的事务，并协调相关各方的关系。不过，由于各业主的利益既有共性又有个性，业主委员会不可能执行业主个体的意志和代表个体业主的利益，因而业主委员会一经成立，便在授权范围内独立地行使权力/权利，但按照一定程序接受业主大会的监督。

二、关于业主委员会与物业公司之间法律关系的认识在业主委员会行使的权利和职能中有一项重要内容，就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同。但在这一物业服务合同中，物业公司作为民事主体而成为物业合同的一方主体毋庸置疑，因为《条例》明确规定从事物业管理的企业必须是具有相应资质的独立的法人。而业主委员会是否为这一合同的另一方主体，则是一个富有争议的法律问题。一种观点认为，业主委员会和业主大会都不是独立的法人，业主委员会仅仅是作为代表业主权益的业主大会的执行机构与物业公司签订合同，不能作为物业合同的一方当事人。然而这种观点的困境在于，业主个体显然也不是合同的一方当事人。那么，物业合同中的当事人除物业公司之外，另一方当事人究竟是谁？不解决这一问题，物业管理合同在履行过程中就会出现权利、义务主体和内容不明确的问题，一旦发生纠纷，物业公司也难以获得应有救济。笔者认为，业主委员会在物业合同中的主体地位可以从以下几个角度来认识：其一，民事主体和民事诉讼主体的制度。尽管在民商法理论中尚未承认“其他组织”的民事主体地位，然而，这种制度和理论上的限制并未影响这些组织参与民事交易或发生其他民事关系。一旦发生纠纷，个人合伙、破产清算组织、正在组建中尚未获得法人资格的企业等等经济组织或社会组织，只要符合一定的法律要件，都可以作为民事诉讼主体，以自己的名义参加诉讼，解决他们与其他民事主体(或非民事主体)之间的纠纷。这对于我们理解业主委员会在物业合同中的实体地位和诉讼地位提供了一定启示。其二，代表人诉讼制度。涉及业主利益的大量民事案件，包括业主与物业公司、业主与开发商、业主与能源供应、业主与其他侵害物业范围内业主共同权益的公民、法人或行政主管机关之间的大量纠纷，都可能构成通常所说的集团诉讼或群体诉讼，适用我国民事诉讼法所规定的代表人诉讼制度来解决。而在实践中，业主委员会常常成为全体业主的诉讼代表人———尽管不是当然的诉讼代表人———作为独立的诉讼主体，按照特殊的法律制度，独立于业主而享有诉讼权利和诉讼义务，他们的诉讼结果对全体业主发生法律效力。这一制度也许能够支持将业主委员会作为相对独立于业主的实体而成为物业合同一方当事人的观点。其三，制度的风险与收益考量。从制度的收益来看，将业主委员会作为物业管理合同一方当事人，无论对于物业公司还是对于业主而言，都可以大大降低物业管理过程中的交易成本，提高沟通、协调、管理和纠纷解决的效率，这正是建立业主委员会制度的主旨之一；从制度的风险来看，如果说，诉讼法在诉讼代表人制度中为那些不愿意接受参与集团诉讼的人们预留了补救的机会(他可以另行起诉)，那么，《条例》通过规定业主委员会的产生、权限和监督机制，也为那些不满业主委员会代表权的业主留下了足够的救济空间。最后，无论是否承认业主委员会在物业管理合同中作为独立主体的身份，都不能改变这一事实，即，在这一合同关系中，物业公司作为市场经济体制下的民事主体，他们财产权利(政治权利是另一范畴)都与作为公民的业主以及他们的利益代表机构一样，受宪法、法律和合同的保护，享有独立的企业人格和财产利益。他们是与业主平等地依法享有合同约定的权利并履行合同义务。《条例》赋予业主委员会对物业服务的监督权和否决权，并非凭借其凌驾于物业公司之上的管理者地位，而是基于合同的平等主体身份，行使监督合同履行的权利。

第二篇：新型物业管理模式中的契约关系

经济的发展，社会的分工，特别是住房商品化进程的推动，正在迅速提升物业管理在整个社会生活中的地位，并逐步改变着物业管理的模式。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已达物业总量的38，经济发达的城市已达50以上，深圳等城市已超过95，物业管理企业总数超过2万，从业人员超过230万。然而，传统的物业管理模式却成为有效规范

各方关系的滞障，引起大量物业管理纠纷甚至恶性案件的发生。这种状况，正是一年前国务院颁布实施《物业管理条例》(下称《条例》)的社会背景。《条例》的颁布成为物业管理模式转型的一个里程碑，物业公司与业主之间的关系由传统上行政化的强制管理与被管理的关系转变为平等主体之间的契约关系，从而为确定双方之间的权利义务提供了基本坐标和准则。然而，从《条例》颁布一年来的实践状况来看，物业管理中尚有许多认识误区有待澄清或强调，最突出的问题是业主委员会与物业公司之间的法律关系。

一、关于业主权利和业主委员会角色的定位根据《条例》的规定，业主在物业管理中享有选举业主委员会的权利并享有被选举权，同时有权监督业主委员会的工作。这一权利被有些学者解读为业主的政治权利，与宪法所保障的选举权与被选举权混为一谈。这种观点强调了业主的权利和代表业主利益的业主大会以及作为业主大会执行机构的业主委员会的地位和权力，相对于传统物业管理模式下业主权利被漠视和私人财产权被行政权力强行侵害的状况相比，这是一种社会进步。然而，由于这种观点误导，在现实中，有些人将业主、业主大会、业主委员会的权利视为应该高于物业公司的权利，将物业公司仅仅视为业主的仆人，这同样是对市场经济下平等民事主体之间法律关系的一种误解。“物”业管理中的各种权利和义务都是基于作为这一关系客体的“物”而产生的。业主的选举权和被选举权都是由业主的财产权(以物权为核心)派生的，业主大会和业主委员会则是基于社会自治的理念而形成的由业主自主管理与自己财产和共同财产相关的事物而形成的契约性/公约性机构。业主委员会经业主通过选举的方式一揽子授权，按照公约和法律规定在任期内管理涉及全体业主共同利益的事务，并协调相关各方的关系。不过，由于各业主的利益既有共性又有个性，业主委员会不可能执行业主个体的意志和代表个体业主的利益，因而业主委员会一经成立，便在授权范围内独立地行使权力/权利，但按照一定程序接受业主大会的监督。

二、关于业主委员会与物业公司之间法律关系的认识在业主委员会行使的权利和职能中有一项重要内容，就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同。但在这一物业服务合同中，物业公司作为民事主体而成为物业合同的一方主体毋庸置疑，因为《条例》明确规定从事物业管理的企业必须是具有相应资质的独立的法人。而业主委员会是否为这一合同的另一方主体，则是一个富有争议的法律问题。一种观点认为，业主委员会和业主大会都不是独立的法人，业主委员会仅仅是作为代表业主权益的业主大会的执行机构与物业公司签订合同，不能作为物业合同的一方当事人。然而这种观点的困境在于，业主个体显然也不是合同的一方当事人。那么，物业合同中的当事人除物业公司之外，另一方当事人究竟是谁？不解决这一问题，物业管理合同在履行过程中就会出现权利、义务主体和内容不明确的问题，一旦发生纠纷，物业公司也难以获得应有救济。笔者认为，业主委员会在物业合同中的主体地位可以从以下几个角度来认识：其一，民事主体和民事诉讼主体的制度。尽管在民商法理论中尚未承认“其他组织”的民事主体地位，然而，这种制度和理论上的限制并未影响这些组织参与民事交易或发生其他民事关系。一旦发生纠纷，个人合伙、破产清算组织、正在组建中尚未获得法人资格的企业等等经济组织或社会组织，只要符合一定的法律要件，都可以作为民事诉讼主体，以自己的名义参加诉讼，解决他们与其他民事主体(或非民事主体)之间的纠纷。这对于我们理解业主委员会在物业合同中的实体地位和诉讼地位提供了一定启示。其二，代表人诉讼制度。涉及业主利益的大量民事案件，包括业主与物业公司、业主与开发商、业主与能源供应、业主与其他侵害物业范围内业主共同权益的公民、法人或行政主管机关之间的大量纠纷，都可能构成通常所说的集团诉讼或群体诉讼，适用我国民事诉讼法所规定的代表人诉讼制度来解决。而在实践中，业主委员会常常成为全体业主的诉讼代表人———尽管不是当然的诉讼代表人———作为独立的诉讼主体，按照特殊的法律制度，独立于业主而享有诉讼权利和诉讼义务，他们的诉讼结果对全体业主发生法律效力。这一制度也许能够支持将业主委员会作为相对独立于业主的实体而成为物业合同一方当事人的观点。其三，制度的风险与收益考量。从制度的收益来看，将业主委员会作为物业管理合同一方当事人，无论对于物业公司还是对于业主而言，都可以大大降低物业管理过程中的交易成本，提

第三篇：新型护理管理模式

1新型护理管理模式

在社区医院中实施新型护理管理模式，针对社区医院所出现的问题，提出相应的解决措施，提高社区医院护理管理水平。

1.1完善护理管理制度管理人员应该提出完善的护理管理制度，明确社区医院中护理工作人员的职责，交接班制度以及护理文书书写规范等。更好的完善社区医院的各项规章制度。对护理工作人员进行护理工作的评定，建立监督管理制度，保证社区医院护理质量。根据社区医院的实际情况，制定符合医院实际的制度。建立的制度需要根据护理工作人员的技术水平、工作量等，完善制度的草案，使制度具有一定的合理性。

1.2加强对护理工作人员的培训，建立服务意识提高基层医院护理工作人员的技术水平，鼓励和加强护理工作人员进行再学习和进修。定期对社区医院的护理工作人员进行专业知识的考核，使得护理工作人员的业务水平能够得到提高。同时加强对护理工作人员的道德教育，使得其工作的责任心提高，建立良好的服务意识，从而提高社区医院护理质量。通过对护理工作人员的再培训，使得护理工作人员能够有较强的责任心，规范护理操作，使患者以及社区居民能够得到良好的社区医疗服务。

1.3加强沟通护理管理者要加强与社区护理工作人员的沟通，提高管理效率。在沟通过程中，了解护理工作人员实际工作难点，制定相关合理的管理制度。除帮助护理工作人员缓解工作压力外，还可使相关的规范制度具有良好的实行性和可操作性。另外，加强护理管理者与护理基层工作人员的沟通，能够使得护理工作人员感到管理层对护理工作的了解和人文关怀，这对于减少护理工作人员的流动性具有一定的帮助。

2结果

社区医院在开展新型护理管理模式前后，将社区患者及居民对于社区医疗工作的满意度、护理纠纷的发生率、医院感染发生率以及通过问卷形式调查护理工作人员的专业知识掌握程度进行比较，结果见表1。由表1可见，采用新型管理模式后，社区居民对于社区医院的治疗护理满意度显著提高，两者前后对比，差异有统计学意义（P＜0.01）；其中，护理纠纷和医院感染病例，在新型护理管理实施后明显减少，两者对比，差异有统计学意义（P＜0.01）；另外护理工作人员专业知识的掌握程度也明显提高，两者对比，差异有统计学意义（P＜0.01）。

3讨论

基层护理的范畴主要包括：完善生活护理服务，提高就医环境，良好的完成常规的基础护理治疗等。随着社会的发展和人类文明的进步，使得患者及其家属对临床治疗以及护理服务的要求越来越高。人们的健康意识增强，对护理要求的增加，使得社区医院的社会地位和职责也越来越重要。社区卫生服务主要是以社区为基础，以社区人员的卫生健康需要为主要导向，建立综合、经济和可连续的基层卫生服务。其主要是面向群众除了是病人外，还包括健康人。其中，重点人群包括慢性病患者、妇女、儿童以及老人等。综上所述，新型护理模式管理能有效提高社区医院的护理质量，提高居民对于社区医院的满意度，提高社区医院的使用价值，提高社区居民的健康水平。

1、帮助护士缓解心理压力

护士所从事的工作是脑力和体力相结合的劳动,管理者要想方设法开展各种文体活动,丰富护士的业余生活,缓解护士们的心理压力。如召开节日聚会、召开谈心会、生日送小贺卡或小礼品，让护士有一种归属感；也可以组织她们喜的体育活动,以增强体质；闲暇时邀请她们到户外去看看花草，登登山，放松一下身心，避免护士超负荷运转而发生护理差错事故，引发护患纠纷。

2、护士长应树立服务意识，很好地和护士沟通

护士长应树立服务者的思想，力争当好护士们的后勤部长，为护士们工作、生活、培训、提升、展示各种才华提供机会。关爱护士姐妹，关注下属的工作压力和生活压力状况，为其解决一些实际的困难，在生活上关心、爱护、尊重她们，让她们感觉到科室大家庭的温暖，激发主人翁意识，使她们以饱满的热情、愉悦的心情，良好的工作状态投入到护理工作中。

3、做护士利益的代言人

护士长首先要对自己的下属要以诚相待，关心、爱护、尊重、理解护士，尽量满足下属护士的群体利益，做护士的知心人。代表护士与其他科室或其他业务人员协商业务工作，与行政后勤部门协商为护士争取权益。

4、用赏识与评价激发护士们的工作热情

马斯洛的需要层次理论认为，人都有被尊重的需要，都渴望得到别人的尊重，受人赏识，被人重用。在工作中用多种手段激励护士，能收到很好的管理效果。护士长在日常工作中，要善于捕捉每一位护士的闪光点，及时加以表扬和肯定；及时表彰奖励做出成绩和贡献的护士，使她们得到心理认同，得到物质和心理上的满足，从而调动护士们奋发向上的进取心，激发护士的积极性和创造性。护士长在日常管理中，要注意用行业中的先进模范人物、身边的先进人物、本科室的先进事例教育激励护士，激发大家的工作热情，提高护士们的整体思想素质。要想真正的提高科室的整体质量，必须对护士进行物质和精神两方面有效的利益激励。必须根据个人的工作业绩给护士发放奖金，体现优质服务、多劳多得。可以对护士进行表扬、赞赏等精神上的激励，也可以予一定的物质奖励，激发护士上进心，对充分调动积极性有很好的促进作用。护士长应非常了解自己下属护士的优缺点，能够做到知人善任，人尽其才；只要人人主动参与科室管理，培养起护士们的责任感，让她们获得成功的满足感，从而提高护士的整体素质，最终使得科室护理质量得到相应的提高。

5、加强护理人员职业防护

护士因其工作的特殊性，常暴露于多种职业性危害因素中。作为护士长，要采取多种措施，加强对护士的职业防护。对每个护士进行职业防护教育,预防针刺伤等职业伤害发生。建立健全规章制度，规范操作流程，避免受到接触过感染源的物品的损伤；提供安全的防护用品、设备和环境等，加强护士的防护意识，这些都能有效加强护理人员的职业防护，给护士们提供一个健康安全的工作环境。

6、强调团队精神，发挥团队力量

一名合格的护士长，应具备良好的品德素质，能以自身的品德直接影响下属在工作中的心理和行为；注意以身作则，增强自己的人格魅力，注重关爱、理解、尊重护士姐妹，融洽两者之间的关系；最终形成一种我为人人，人人为我，自觉与医院、科室荣辱与共的好风尚。

作为护士长，要增强护士队伍的向心力和凝聚力，就必须对护士实行人性化管理，只有这样才能激发护士的工作热情，充分调动护士的工作积极性和创造潜能；才能很好地提升护士的整体素质，稳定护理队伍，全面提高病人的满意度，提高护理工作质量和护理工作的社会效益，提高医院的综合竞争力，促进医院的发展。

第四篇：学校物业管理模式

学校物业管理模式

就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。那里没有业主“论坛”、那里没有业主委员会的“硝烟”。开拓学校物业管理市场，是物业管理公司发展的又一新契机。

1、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。

随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在刚刚闭幕的中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面发展②。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而全，小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。

2、学校物业与商住物业的不同之处。

介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户“教师、学生”，他们需要我们提供什么服务？我们能为他们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎样管理？这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念；个性化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；规范化的操作来实现。从而赢得师生的认同。学校物业与常规的商住物业在管理上有以下几个方面不同：

2.1对象不同：商住型物业中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一业主。有利于服务的针对性。

2.2管理的模式不尽相同：商住型小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、无人化管理、智能化管理等管理模式④，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式——有深厚学校特点的“共管式”模式。

2.3管理侧重点不同：商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全，管理的侧重点是物（设备、设施、区域），对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理（特别是十八岁以下的学生）。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。

2.4管理服务的目标不同：商住物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升学校的整体实力。

2.5管理服务资金的来源和使用存在明显的差异：商住物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等，服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准⑤，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准后方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理服务费来源较为单一，即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算费用，经双方协商确定服务内容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。

3、学校物业管理模式特点

通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，确定物业管理服务模式，发挥物业管理在学校的后勤保障作用。3.1顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、绿化、人员、车辆、物资的管理要求，量身定制服务。比如按课时安排的时间，满足教学要求的前提下，提供教室的开门、设备维护和安全的管理服务等。

3.2学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3.3重视学校主管领导的领导风格，管理思路，特别是处理好与关键人物的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进。确保管理的一致性。体现学校特点的共管模式。

3.4在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。

3.5学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目，设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。

3.6物业管理更注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。3.7技术含量高，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。3.8顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。

4、学校后勤社会化的管理优势

4.1后勤社会化在推动学校整体办学工作中发挥了重要的保障作用。学校后勤社会化后，学校的发展模式转变为“国家管方针，校长管办学，支部管监督，社会办后勤”，新型社会分工，物业公司在进驻以后，深入、详细的可行性研究，详尽分析了学校物业与住宅物业的不同，并针对学校管理的特点、难点和学校的实际情况制定与之相适应的管理方案，以确保专业化物业管理优势能在学校得到充分发挥，为全校师生营造一个优质的生活、学习环境。在实际操作中，注重保持双方思想一致性。实行后勤社会化，使学校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服务上，学校无须设立专门分管后勤工作的校级干部，行政环节少，学校完全可以根据工作需要随时向物业公司提出服务要求，其它学校需要通过召开专门会议或需三令五催才能解决的问题，只需要一个电话就可以得到妥善的办理。实行后勤社会化，校领导干部不需要在后勤工作花费什么精力，后勤人员与一线教师争待遇或一线教师对后勤人员抱怨不满等问题得到彻底解决，教师们都把精力集中在本职工作上。校领导重点放在狠抓教学质量上，获得了学校、物业公司双赢结果。

4.2有利于学校降低管理成本。节省工程耗费，获取长期利益。物业公司充分发挥专业技术方面的特长，积极为学校做好技术参谋，利用自身多年积累下来的管理经验，为学校介绍专业施工公司，确保其最合理的价格，选择施工质量最好的公司来施工，并在工程中进行中全程控制，确保施工质量。根据实际情况，物业公司对整改提出合理化建议，协助完善学校的整改方案，为学校节省整修费用。学校获得了高质量的专业化后勤服务。实现后勤社会化使学校的管理具有活力、降低了管理成本的同时，学校也获得了较高的后勤服务质量。学校在清洁卫生、环保绿化、校产保卫、校园周边秩序整治等工作都获得了满意的服务。管理工作得到社会认可，促进学校整体实力的提高。4.3 完全市场化的运作模式，为物业管理公司发挥专业优势提供了空间，有利于物业管理公司的服务、管理创新。在学校物业这种独立产权、单一业主，在物业管理合同和签订中，明确了对各方义务和权利，对各项服务、责任的界限的划分都写入的合同中，为以后的管理提供法律依据，便于物业公司实施服务和管理。比如在学校内的绿化改造、解决学校空调冷凝水的集中排放问题，由物业公司拿出切实可行的实施方案，很快就获准实施。这在商住物业中是完全做不到的。

5、学校物业管理创新——突显“个性化”。

在学校物业中充分挖掘、掌握顾客的个性化的需求基础上，着身为客户“定做”服务模式及服务项目，在专业化、规范化的基础上更突出个性化服务。

学校环境管理方面：根据校园须适合学生学习、交流的特点，重点放在营造校园内浓厚的学习环境，比如针对外国语学校特点，建议积极策划建成适合外语学校特点的“英语角”，营造学习氛围；绿化养护中，品种选用需适合学校特点（木棉树、刺海棠等容易对运动中学生造成伤害，就不适宜在学校道路两旁种植），将植物的深度修剪养护安排在寒暑假期间进行；清扫时间避开上下班和课间时间，卫生间的清洁频率和时间参照课时安排制定；在每个细节充分考虑学校特点，满足客户对环境的要求。

学校安全管理：作为顾客较为关注的学校安全管理，不仅要制定针对性的车辆、人员、物资进出管理及教室管理制度，还要根据学校特点，积极与校方、政府机关联络配合，维护学校和周边的治安环境。制止了学校周边不良人员勒索学生财物、乱摆卖等严重影响学生人身财产安全事件，维护了学校声誉。形成了针对学校特点的安全管理模式。房屋及附属设施设备维修养护服务：它是维护学校正常的教学工作的基础服务项目，物业充分发挥在设备维护上专业优势，针对学校特点制定设备设施保养计划，使学校设备设施的运行状况得到根本性的改变，确保了学校正常的教学工作的开展，另外为客户着想，在养护的同时注重降低设备的运行成本，对学校的水电气实施监控，定期上报《水电气用量分析报告》，提出节能的合理化建议，实施后为学校节约多项设备运行开销。获得了合作双方“双赢”效果。

6、物业管理公司在学校后勤管理的更高目标——为学校提供一体化的后勤服务。

物业管理在全国发展是不均衡的，这几年来物业管理已有突飞猛进的发展，竞争也日趋激烈。特别是深圳，物业管理市场在不断完善，物业管理已由当初的简单式服务，走向全方位、多元化的服务。在物业管理竞争日趋激烈的形势下，如何适应市场的需求，科学准确地确定，并切实有效地提高物业管理企业的效益，已经成为广大物业管理企业普遍关心的问题。学校物业作为物业企业发展的又一新契机，必将受到关注，然而，在物业管理业所面临的现状与行业环境，还承受着诸多的“瓶颈”制约。

从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主就只能得到什么服务；发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务，这一定是一个新兴的服务行业向市场化转变的必然过程。

促步追求的一体化学校后勤管理——承办学校所有的后勤保障、服务，实现地域性的多所学校统一管理，实现规模化，进一步为学校降低管理成本。提供专业服务，扩大管理规模。作为政府及公共事业项目提供优质物业管理服务的发展方向。学校的物业管理正为物业公司的业务发展增添了活力，也将为学校后勤社会化改革道路的探索提供重要的借鉴意义。

第五篇：学校物业管理模式

学校物业管理模式

专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在刚刚闭幕的中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面发展②。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而全，小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。

学校物业管理模式特点、通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，确定物业管理服务模式，发挥物业管理在学校的后勤保障作用。顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、绿化、人员、车辆、物资的管理要求，量身定制服务。比如按课时安排的时间，满足教学要求的前提下，提供教室的开门、设备维护和安全的管理服务等。

2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3.重视学校主管领导的领导风格，管理思路，特别是处理好与关键人物的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进。确保管理的一致性。体现学校特点的共管模式。

4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。

5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目，设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。

6、物业管理更注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。

7、技术含量高，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。

8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。

学校后勤社会化的管理优势

4.1后勤社会化在推动学校整体办学工作中发挥了重要的保障作用。学校后勤社会化后，学校的发展模式转变为“国家管方针，校长管办学，支部管监督，社会办后勤”，新型社会分工，物业公司在进驻以后，深入、详细的可行性研究，详尽分析了学校物业与住宅物业的不同，并针对学校管理的特点、难点和学校的实际情况制定与之相适应的管理方案，以确保专业化物业管理优势能在学校得到充分发挥，为全校师生营造一个优质的生活、学习环境。在实际操作中，注重保持双方思想一致性。实行后勤社会化，使学校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服务上，学校无须设立专门分管后勤工作的校级干部，行政环节少，学校完全可以根据工作需要随时向物业公司提出服务要求，其它学校需要通过召开专门会议或需三令五催才能解决的问题，只需要一个电话就可以得到妥善的办理。实行后勤社会化，校领导干部不需要在后勤工作花费什么精力，后勤人员与一线教师争待遇或一线教师对后勤人员抱怨不满等问题得到彻底解决，教师们都把精力集中在本职工作上。校领导重点放在狠抓教学质量上，获得了学校、物业公司双赢结果。

4.2有利于学校降低管理成本。节省工程耗费，获取长期利益。物业公司充分发挥专业技术方面的特长，积极为学校做好技术参谋，利用自身多年积累下来的管理经验，为学校介绍专业施工公司，确保其最合理的价格，选择施工质量最好的公司来施工，并在工程中进行中全程控制，确保施工质量。根据实际情况，物业公司对整改提出合理化建议，协助完善学校的整改方案，为学校节省整修费用。学校获得了高质量的专业化后勤服务。实现后勤社会化使学校的管理具有活力、降低了管理成本的同时，学校也获得了较高的后勤服务质量。学校在清洁卫生、环保绿化、校产保卫、校园周边秩序整治等工作都获得了满意的服务。管理工作得到社会认可，促进学校整体实力的提高。4.3 完全市场化的运作模式，为物业管理公司发挥专业优势提供了空间，有利于物业管理公司的服务、管理创新。在学校物业这种独立产权、单一业主，在物业管理合同和签订中，明确了对各方义务和权利，对各项服务、责任的界限的划分都写入的合同中，为以后的管理提供法律依据，便于物业公司实施服务和管理。比如在学校内的绿化改造、解决学校空调冷凝水的集中排放问题，由物业公司拿出切实可行的实施方案，很快就获准实施。这在商住物业中是完全做不到的。学校物业管理创新——突显“个性化”。在学校物业中充分挖掘、掌握顾客的个性化的需求基础上，着身为客户“定做”服务模式及服务项目，在专业化、规范化的基础上更突出个性化服务。

学校环境管理方面：根据校园须适合学生学习、交流的特点，重点放在营造校园内浓厚的学习环境，比如针对外国语学校特点，建议积极策划建成适合外语学校特点的“英语角”，营造学习氛围；绿化养护中，品种选用需适合学校特点（木棉树、刺海棠等容易对运动中学生造成伤害，就不适宜在学校道路两旁种植），将植物的深度修剪养护安排在寒暑假期间进行；清扫时间避开上下班和课间时间，卫生间的清洁频率和时间参照课时安排制定；在每个细节充分考虑学校特点，满足客户对环境的要求。

学校安全管理：作为顾客较为关注的学校安全管理，不仅要制定针对性的车辆、人员、物资进出管理及教室管理制度，还要根据学校特点，积极与校方、政府机关联络配合，维护学校和周边的治安环境。制止了学校周边不良人员勒索学生财物、乱摆卖等严重影响学生人身财产安全事件，维护了学校声誉。形成了针对学校特点的安全管理模式。

房屋及附属设施设备维修养护服务：它是维护学校正常的教学工作的基础服务项目，物业充分发挥在设备维护上专业优势，针对学校特点制定设备设施保养计划，使学校设备设施的运行状况得到根本性的改变，确保了学校正常的教学工作的开展，另外为客户着想，在养护的同时注重降低设备的运行成本，对学校的水电气实施监控，定期上报《水电气用量分析报告》，提出节能的合理化建议，实施后为学校节约多项设备运行开销。获得了合作双方“双赢”效果。

物业管理公司在学校后勤管理的更高目标——为学校提供一体化的后勤服务。物业管理在全国发展是不均衡的，这几年来物业管理已有突飞猛进的发展，竞争也日趋激烈。特别是深圳，物业管理市场在不断完善，物业管理已由当初的简单式服务，走向全方位、多元化的服务。在物业管理竞争日趋激烈的形势下，如何适应市场的需求，科学准确地确定，并切实有效地提高物业管理企业的效益，已经成为广大物业管理企业普遍关心的问题。学校物业作为物业企业发展的又一新契机，必将受到关注，然而，在物业管理业所面临的现状与行业环境，还承受着诸多的“瓶颈”制约。

从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主就只能得到什么服务；发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务，这一定是一个新兴的服务行业向市场化转变的必然过程。

促步追求的一体化学校后勤管理——承办学校所有的后勤保障、服务，实现地域性的多所学校统一管理，实现规模化，进一步为学校降低管理成本。提供专业服务，扩大管理规模。作为政府及公共事业项目提供优质物业管理服务的发展方向。学校的物业管理正为物业公司的业务发展增添了活力，也将为学校后勤社会化改革道路的探索提供重要的借鉴意义。