天嘉园小区政府业委会筹备模式[精选合集]

第一篇：天嘉园小区政府业委会筹备模式

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“两难”中的汉兴街“业委会筹备模式”

2011-08-22 01:01:36 来源：长江商报 【大 中 小】 评论

承诺24小时封闭管理的天嘉园小区，侧门半掩着，任何人都可以从这里岔着过。本报记者 陈志鹏 摄

天嘉园小区本应安置在楼道内的消防水带，却堆放在地下车库内。本报记者 陈志鹏 摄

长江商报消息 核心提示

针对居民小区物业收费乱、业委会“成立难、换届难”等顽疾，2011年1月1日新版《武汉市物业管理条例》实施。新规实施大半年，效果如何，居民是否认可，还有哪些需要完善？各区政府辖区街道办事处在实际操作中有何举措和难题，都在叩问着城市的民生建设。

如今，在成立难、换届难的夹缝中，江汉区汉兴街办事处牵头，在辖区内探索并推广“业委会筹备模式”，努力在业主和物业、开发商之间寻求一种平衡。

5年前，时年54岁的杨欣明，几乎用一生的积蓄，在江汉区汉兴街天嘉园小区买下一套养老的大房子。此前，他一直住在老牌的扬子社区。

新房装修完后，杨欣明于2010年入住。然而，大房子并没让他舒畅几天。

今年年初起，他拒绝再缴纳物业费，因为“开发商和物业服务的合同条款‘很多都没兑现’”。

事实上，在武汉市，因对物业不满而拒缴物业费的业主大有人在，他们的遭遇与杨欣明大抵相似。

共同的困境是：强势的开发商和物业是合同的制订者，拥有合同的“解释权”，让多数业主无可奈何。

然而，代表业主利益的业委会，却在开发商和物业公司之间，处于成立难、换届难的“两难境地”。

物业管理差，居民怨气多

“刷卡进小区”的承诺未兑现，小区门卫形同虚设，消防设施不到位，各种问题让居民心生不满。

生锈的铁门，损毁的休闲凉亭，物业从开发商接手后，对小区基础设施维护不善，成为汉兴街天嘉园小区614户业主关注的焦点。其中治安和消防隐患最甚。

业主柳金喜家入住4年已被偷了3次。今年3月起，他拒缴物业费。“购房和物业合同里写明的封闭式门禁管理，业主刷卡进入，但小区根本没有装刷卡器。”

8月12日下午2点，记者从小区半掩的侧门随意进出好几次，无人阻拦，保安在不足两米远的值班室内低头玩手机。

小区业主所说的“物业私自出租的仓库”，在该小区地下人防工程里。

库房门口，货主在进口处竖起牌子：“有货出入，请勿停车”。对此，小区大方物业管理公司彭主任解释，人防工程里没有仓库，业主所说的仓库是开发商建的。

更让业主吃惊的是，该小区上百卷消防水带，堆在地下人防工程里乱作一团。不得随意停车的小区路面，1/5却被私家车占据，难以通畅。一居民直言，晚上情况更严重，而且，连外面服装厂的货车，都到小区里借道卸货。一旦发生火灾，不但消防车难以进入，楼道里的消防水带也找不着。

新物业条例挡了居民参选路

交了物业费的业主，因早出晚归对成立业委会不热心；积极参选的业主，多因不满物业欠缴物业费而没有资格。

对物业的诟病已经存在多年，但代表业主利益的业委会，却迟迟没有在天嘉园小区成立。

8月1日，汉兴街街道办曾贴出通知，动员居民参选业委会筹备组成员。然而，到8月15日截止时，居然无一人报名。

江汉区一政府工作人员介绍，按照新物业条例规定，参选业委会的业主，必须依法履行义务、不拖欠物业费。然而，该小区一部分业主早出晚归，参与热情不高；另一部分业主和开发商、物业有裙带关系，对成立业委会并不主动；对物业有意见、欠缴物业费的业主最积极，却没有资格参选。

8月16日下午，天嘉园小区物业办公室，7名业主代表、物业公司、街道办等一起座谈，寻求小区问题的解决之道。

业主代表坚称，因为物业管理不到位，他们才欠缴物业费，缴不缴费与获得参选资格没有关系。

对此，区政府工作人员透露，新物业条例宏观政策多，在操作细则上需要完善。这一问题，在新浪网的调查中亦得到证实。

虽有诸多难题，但该小区一业主坦言，街道能在业主提出组建业委会申请后，主动牵头搞筹备组已属不易。开发商违规，相关职能部门应出面管理。这样，才不至于将积累的矛盾都推给街道办，导致筹备组面临诸多难题。

业委会经费被物业“卡脖子”

“业委会活动经费基本都是跟物业‘讨’来的”，业委会如果不“顺从”物业，物业和开发商就会在换届时指使部分业主阻挠新业委会成立。

除了业委会难成立外，汉兴街小区管理上，还存在业委会换届难问题。

2007年，汉兴街辖区的绿色家园小区成立业委会。在2010年4月换届时，却遇到了难题。

在“小区会所使用、停车费及维修基金使用”等方面，因为有业主对老一届业委会负责人及小区物业公司持有异议并引发纠纷，一度导致换届搁置。

新当选的业委会主任江凤希说，购房之初，开发商承诺的健身娱乐会所、幼儿园、架空层车位和儿童戏水池四大部件，未能兑现。开发商只交给物业一个面积不大的儿童戏水池，其他都卖了。

这些未兑现的承诺，让上届业委会主任陈菊珍成了众矢之的，被部分业主质疑“伙同物业出售了会所”。对此，她自觉冤屈，“会所早就被开发商卖给别人开超市了。”

业主韩福生则认为，物业此前每年的账目未曾公开，在小区会所及架空层车库的权属及收费问题上争议很大。

业内人士称，业委会面临的两难中，都能看到开发商和物业公司的大影响。

“业主虽是法律上的购房户，但其实是弱势群体。”汉口某小区业委会副主任透露，“业委会活动经费基本都是跟物业‘讨’来的，经费的多少，很大程度上取决于业委会成员是否强势。”

“业委会在经费上受物业‘卡脖子’。”洪山区一小区业委会副主任表示，业委会如果不“顺从”物业，物业和开发商就会在换届时指使部分业主阻挠新业委会成立，“因为有的业主当初买房时是通过各种关系，找开发商买的房子。”

汉兴街办牵头推行“筹备模式”

街道办牵头成立业委会筹备组，业委会前期宣传动员报名，候选人名单的产生，都在业委会筹备组的监管下进行。

业委会面临着难题，汉兴街办正在摸索新的管理路子。

汉兴街地处江汉区以北城乡接合部，辖区外来人口众多，诸多社区的前身是“城中村”。2000年以后，辖区新建小区骤增，新老社区交叉，给街道日常事务管理带来前所未有的挑战。

新物业条例，明确了街道办事处作为“牵头人”的明确职责——“街道办事处指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作„„”

汉兴街抓住这个机会，悄然推行业委会“筹备模式”，以此带动街道和社区综合管理等日常工作。一些多年沉积的成立和换届难题已得到实质性改变。

“筹备模式”指，街道办派人任筹备组组长，平时难得露面的开发商代表、“不大情愿”的物业代表，都必须参加，并无条件提供相应的会议室、电脑打印机等设施。

业委会筹备组至关重要，前期宣传动员报名，候选人名单的产生都在筹备组的监管下进行，这是筹备模式的核心之一。

汉兴街办事处副主任余振林介绍，业委会成立后，为保证正常运行，街道办还要持续监管。

在筹备前期和筹备选举实施阶段，均下设有秘书组和保障组，街道办全面负责协调房管局物业科、城管、公安等职能部门，业主代表发言权增大，因为在筹备组中业主代表占到总人数的60%左右。

矛盾最为突出的天嘉园小区在新规下首当其冲。然而，汉兴街依规向业主发出首届业主委员会成立筹备组的通告，但通告发出半月，竟无一人报名。

担任筹备组长的汉兴街社会事务科干部戴劲松没有放弃，迅速召集物业、开发商、业主代表座谈，依据各方意见再次发出筹备通告。“历史问题多的小区，筹备肯定要经过一个艰苦过程”。

8月10日，多年未曾成立业委会的金色雅园小区，也在街道牵头下首次召开由开发商、物业、业主代表组成的筹备会议。

首推入户投票选业委会

汉兴街办工作人员手捧票箱，趁晚餐业主在家时，到绿色家园1200多户居民家上门发选票，这在全国都是首例。

面对绿色家园的换届难题，汉兴街道办连续发出3次换届筹备公告，并专门在筹备组旗下成立监事组和保障组。

主委员会过去都是业主自己筹备成立，主要瓶颈是投票率不能保障。除了业主不关心外，发个通告让上千名业主集中到一个地方投票也难之又难。

7月14日，汉兴街办工作人员，遂从各社区调来100余名保安，3人一组手捧票箱，趁晚餐业主在家时，到1200多户居民家上门发选票。

“当天晚上光工作餐就准备了160份，辛苦没有白费，发出选票1320张，当晚收回有效选票810张，达到了法定票数。”余振林认为，虽然“在具体投票实施中也确实存在画票不规范等瑕疵”，但绿色家园的入户投票模式在全国都是首例。

再次入选业委会的陈菊珍表示，平时开个大会能到场100多人都不错了，上门投票显然比集中投票要强些。

在实际运作中，汉兴街的前期筹备时间，远远超出投票本身。其中，在金色雅园小区首届筹备组会议中，他们明确了秘书组、宣传组、保障组。街办工作人员成为该小区的会议主持人，并设立专门的筹备组办公室。

汉兴街业委会内部相互制约

汉兴街金色雅园未来的业委会，不仅有业主大会，还要成立业主代表大会、监事会。监事会对业代会、业委会行使监督权，并向业主代表大会汇报。

记者走访江汉、武昌等中心城区发现，此前一些业主自发成立的业委会，炒掉老物业引入新物业后，服务质量并没有实质性提升，个别甚至出现新旧物业纠纷波及业主，新物业甚至不如老物业的弊病，“赶走了恶狼，又来了老虎”。

业内人士透露，单纯换物业解决不了根本问题。九成以上物业公司，是由开发商富余人员分流组建或由开发商参股控制而成。开发商之间的关联交易，会让物业公司之间的关系错综复杂。没有政府部门的牵头和日常监管，业委会要么形同虚设，要么被物业操纵，“物业费、停车费进入只升不降的怪圈”。

余振林认为，传统的业委会，决策中可能会出现少数人拍板等弊端。汉兴街金色雅园未来的业委会，不仅有业主大会，还要成立业主代表大会、监事会。

业主大会有罢免权；业委会有执行权，没有决策权；监事会对业代会、业委会行使监督权，并向业主代表大会汇报；没有执行权的业代会，拥有对社区公共管理的决策权。

业主想要“罢免”业代会、业委会、监事会成员，可经相对便利的通道：最多10位业主联名就可提出罢免案，交业主代表大会审议。这便是汉兴街的创新模式之一。

为什么要成立业主代表大会？余振林表示，对于社区内的公共管理事项，让全体业主聚集，由业主大会一一进行表决，几乎不可能。“即使在特殊条件下，业主们聚集起来了，成百上千的业主坐在一起，也不可能真正讨论问题。”

此外，汉兴街辖区业委会，还必须面对外来的监督。

对住宅专项维修资金的管理，汉兴街办事处副主任余振林认为，业委会选择维修公司、到评估公司甚至监理单位，都要招标公示，这样才能干净地使用维修基金。目前辖区只有绿色家园动用过20多万元维修基金，已全程公示。

业内人士透露，维修基金使用透明度关系到业委会换届，为防止物业或业委会“搞鬼”，必须有配套的招标和审计。

“业委会不能天天关着门”

新华家园业委会办公室“开张”，还聘用了一名工作人员。“业委会不能天天关着门，尤其对物业的监管是有必要的。”余振林说，这名工作人员只对业委会负责。

汉兴街辖区业委会筹建模式，目前已推广至金色雅园小区，并向第4个——天嘉园小区推进。其速度与其他主城区相比，“比较快”。

而这种“快”的背后，与汉兴街办事处副主任余振林本人不无关系。

他自己就是新华家园的业主，还是新华家园一期、二期的业委会主任，“业主的具体事务和物业的经营门路，自己比较容易掌握”。

在他看来，目前，武汉市很多业委会，办公室常年紧闭，一般是年中业委会成员开会聚一下然后吃个饭，年终再吃个饭开会聚一下，对物业的监管和普通业主的服务并未做到常态化。

为此，他跟新华家园开发商协商，让开发商拿出专门场地配电脑等整套办公设备，并装修业委会办公室。“装修及设备共花了10万余元，都是开发商埋单”。

8月17日，他主导成立的办公室“开张”，还聘用了一名工作人员。为此，物业每月付1000元工资，和1000元其他办公经费。

“业委会不能天天关着门，尤其对物业的监管是有必要的。”余振林说，这名工作人员只对业委会负责，除了管理业主档案外，负责日常的业主接待和督促物业工作等。

此外，余振林坦言，业委会一方面要为业主维权，同时还要为物业分忧。新华家园目前也只有30%的物业费能收到位，有的业主也因停车难等原因拒缴物业费，物业主要是靠500个固定停车位赚钱。

虽然余振林这种“强势”的业委会可复制性有限，但毕竟传达了一个信号：面对业委会“成立难，换届难”的困境，在现有法律法规不能触及之处，发动在政府机关及企事业单位任职的业主参与业委会建设，办事总要方便许多。

“前期经费筹措中，督促政府部门尽责，也是业委会成立的关键之一。”汉兴街社会事务科相关负责人透露，经过前期筹备工作，金色雅园开发商已经给了筹备组5万元活动经费，这给后期组织工作提供了保障，不需单个业主自发筹集。

汉阳南国明珠小区筹备业委会，是普通的业主在牵头筹措经费。其牵头人表示，由业主自发成立业委会耗时耗力耗金钱，整个业委会成立下来，花费金额不下于5万。他建议，还是由居委会和街道办主导为好，在收集业主签名等流程时更为便捷。

本报记者 陈志鹏

第二篇：小区业委会筹备倡议书

各位业主好，合肥市经开区****小区自２００７年入住，已五年有余，现在３６２户业主（商铺不统计在内）中，入住率已达７０％左右，已经达到成立业主委员会的条件。为了更好营造美好生活环境，现倡议筹备小区业主委员会。

成立业委会的好处：

１，便于与物业理性沟通交流，和谐依法维权，共创美好环境；

２，随着小区使用时间增长，将来小区各项公共服务设施可能会出现老化损坏，在使用专项维修基金过程中，需要业委会发挥表决以及监督作用。

社区自治实践，基层民主选举，从你我身边做起。

２０１２年１１月１１日

倡议人：***

第三篇：小区业委会筹备倡议书

小区业委会筹备倡议书

各位业主好，合肥市经开区****小区自２００７年入住，已五年有余，现在３６２户业主（商铺不统计在内）中，入住率已达７０％左右，已经达到成立业主委员会的条件。为了更好营造美好生活环境，现倡议筹备小区业主委员会。成立业委会的好处：

１，便于与物业理性沟通交流，和谐依法维权，共创美好环境；

２，随着小区使用时间增长，将来小区各项公共服务设施可能会出现老化损坏，在使用专项维修基金过程中，需要业委会发挥表决以及监督作用。社区自治实践，基层民主选举，从你我身边做起。

２０１２年１１月１１日

倡议人：***

第四篇：小区成立业委会筹备金的请示

关于****小区成立业主委员会筹备金的请示

：

年 月 日，我小区在 街道办事处的指导下，成立了 业主委员会，为了确保业主委员会各项工作顺利开展，现申办公经费（人民币）万元（¥： 元），用于业委会成立前的工作经费、办公用房装修费、基本办公硬件经费等，望批复为感！

开户名称：

开户银行：

开会账号：

申请人（签章）： ****年**月**日

第五篇：业委会筹备流程

律师指导：业主委员会筹备组成立及工作流程 和 以上海梦想为例业主委员会筹备组任务计划书 律师指导：业主委员会筹备组成立及工作流程 和 以上海梦想为例业主委员会筹备组任务计划书业主

一、提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

（一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

（二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备组（以下简称筹备组）。

三、筹备组开展筹备工作

（一）筹备组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

（二）筹备组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。

筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

（三）筹备组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

（四）筹备组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办

理备案登记手续；

（一）业主委员会登记申请表；

（二）街道办事处核准证明；

（三）业主委员会选票；

（四）业主代表选票；

（五）业主授权委托书；

（六）业主大会或业主代表大会签到表；

（七）业主委员会章程；

（八）业主公约；

（九）其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

以上海梦想为例业主委员会筹备组任务计划书

上海梦想位于上海市杨浦区某路某号，由某某房地产开发有限公司开发。

上海梦想业主委员会筹备组（以下简称筹备组）是由居住在上海梦想的业主自发成立的小区自治筹备组织，其目的是为了迅速、有效、及时成立召开业主大会成立业主大会委员会，这样才能使上海梦想社区的物业管理工作规范化、法制化，使业主及使用人的合法权益得到充分保护反映和体现广大业主的真实意思，最大限度保护广大业主的合法权益。筹备组成员单位是在充分听取了业主意见的基础上确定了筹备组中的业主代表成员。筹备组中所有“业主代表”均符合《物业管理条例》、《业主大会规程》等文件要求，具有业主身份。

筹备组在工作过程中，会以书面方式在物业管理区域内公告下列事项及相关情况：

（一）筹备组中业主代表产生的条件、方式、时间；

（二）筹备组全体成员名单、人数及组成日期；

（三）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（******000000000四）确定业主名单、投票权数及占全部投票权的比例；

（五）业主委员会委员候选人产生办法或方式；

（六）业主委员会委员候选人名单及基本情况；

（七）拟定的《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（八）国家和本市的有关法律法规、政策文件

业主委员会筹备组具有三个任务：筹备组自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下召集召开业主大会，负责选举业委会各项工作，准备召开业主大会的各项文件。

为了有效的开展工作，对筹备组成员进行如下的任务分工：

——筹备组组长：某某，负责召集会议，作为筹备组地产、物业联络人。——筹备组秘书：某某，负责准备文件材料和会议记录。

——筹备组政府联络人：某某、某某、某某

——筹备组政策法规文件咨询：某某、某某

——地产成员负责核实最后的实测面积。

——物业负责公告印发和张贴。

业主委员会筹备组自业主委员会成立之日自行解散。

上海梦想业主委员会筹备组

业主委员会成立专题

业主委员会的成立

虽然具体细节不便书写，但希望此文能对广大业主早日成立业主委员会有所帮助，并能促进业主和开发商团结一致共建和谐社区。

1、并非要等小区几期工程全部竣工交房后才能成立业委会，否则七、八期工程的小区要等近二十年才可能有业委会。只要一个独立的物业管理区域交房过50%就可成立业委会。

2、一般来说开发商在小区都有自己产权的物业，所以千万不要忘记开发商也是业主。必须铭记：今后任何业主大会一定要邀请开发商参加，绝不能让某些人抓住把柄影响业委会的成立。至于开发商事实上参不参加不影响业主大会的合法性。

3、居委会或街道办事处无权组织业委会。

4、一般小区都是以某种普遍存在且关心的房屋问题叩开成立业委会的大门。

5、最好邀集五、六名志同道合的业主着手筹备工作，先花一定的时间在广大业主中培养情绪。

6、提前15日以倡议成立业委会筹备组的书面公告在小区张贴、号召广大业主。

7、连续几天在小区广场组织业主大会，以成立业委会倡议书的形式征集超过小区1/2业主签名支持。组织大会前一定要将倡议书分别寄开发商一份，邀请参与，送居委会一份，请求指导工作，派出所一份，请求维护社区治安。只有这

样才不会有任何程序上的瑕疵。

8、起草一份请求成立业委会的书面意见，附倡议书并邀请开发商代表、部分业主代表共同将文件报送区房产局。至于开发商代表是否到场，不影响文件报送的效力。

9、召开业主代表大会。地点越显眼越好，最好就在小区物管处。必须邀请开发商参加，同时以书面通知送居委会和派出所各一份。物业公司不是业主，无权组织业主大会。召开大会时可要求物业公司回避，因为会议已在派出所备案，明智的物业公司应该会回避。当然也可邀请物业公司列席会议，但无发言权。开发商的产权再大，在会议上也只有一票表决权。会上讨论表决形成业委会筹备计划书。计划书大致内容为：业委会筹备组候选成员的产生和业委会筹备组成立的时间安排、程序、组织形式等。会后所有代表在计划书上签名认可。如果某位代表拒绝签名，则在计划书上注明。将签名后的计划书复制件送居委会一份。

10、在小区以书面张贴形式号召广大业主通过自荐或推荐报名加入业委会筹备组候选人。为防止张贴的号召文件被某些人撕毁，发生不必要的冲突，张贴前最好书面告知居委会和派出所。同时防止某些部门预先有目的地指定楼栋长，以便将来乘虚而入，控制业主大会。楼栋长只有在业委会成立后，才可能接受业委会委托产生。

11、提前15日公示业委会筹备组候选人名单、简介和业委会筹备组成立大会召开时间。选定若干大礼拜的下午在小区广场召开业委会筹备组成立大会。介时除通知开发商到场和书面告知派出所以外，还要书面邀请区房产局、居委会代表现场指导工作。至于官员们是否到场，毫不影响大会的合法性。大会须分工明确，专人负责组织、宣传、安全、记录、咨询工作。尤其注意某些人冒充业主有计划地煽动扰乱现场次序，继而发生冲突，破坏全局。所以安全工作尤为重要。大会通过全民公决对候选人签名认可，经与会业主1/2以上通过成立筹备组。记住，开发商必须成为筹备组成员。

12、筹备组完成《业主公约》、《业主大会议事规则》的起草和组织业主开会对此通过。其中《业主大会议事规则》对业主和开发商的利益都至关重要，筹备组在此问题和开发商的谈判过程中一定要经得起考验。

13、通过业主大会表决或书面征求意见形式成立业委会，选举业委会成员。特殊情况下可以考虑选举成立监事会。如果成立监事会，则监事会成员必须是全心全意对业主负责和在小区有号召力、煽动性的人。

14、将书面选举结果、《业主公约》、《业主大会议事规则》等文件送区房产局备案。业委会的成立无需房产局审批，只须备案。