二三线城市商业地产开发--学习心得体会（合集5篇）

第一篇：二三线城市商业地产开发--学习心得体会

学习心得

这次课程讲师为原万达集团子公司总经理刘老师，在为期两天的课程中，刘老师对商业地产基本概念做了全面解析，并以实际案例为借鉴就二三线城市的商业地产开发定位、规划、业态组合及招商模式做了深入剖析，经过两天的学习，主要体会有以下几点：

一、我们属于哪种开发商？我们要做哪种开发商？

在课程上，刘老师首先提出了这个问题：你是属于哪种类型开发商？A、为了做地产而做商业，B、为了做商业而做地产。目前国内外成功的商业地产企业如：美国的西蒙、国内的万达，都具备了优秀的商业运营和商业理解能力，美国西蒙之所以成为全球最大的商业地产企业，一是依靠突出的资本运作能力，通过兼并、收购实现企业的快速扩张；二是形成优秀的品牌管理能力，深度把握客户需求，保持客户忠诚度。大连万达在经历过沈阳项目推倒重建、全国快速扩张后资金断流等等一系列艰难险境，逐渐对商业规律有了更清楚的认识，从传统的地产开发商身影走了出来，用了近10年的时间才摸索出目前较为成熟的“订单地产”模式，为国内其它住宅开发企业从事商业地产提供了宝贵的经验。而国内很多开发商还在以传统住宅地产开发思维进行商业地产开发，这就是典型的“为了做地产而做商业”，商业地产是高投入、高风险、高利润的行业，很多地产开发商对商业地产不了解，盲目追求利润，忽视了开发的整体难度和风险，商业地产是比住宅投资更多、投资回报期更长、风险更大的地产产品，加之对于销售的特殊要求（商业地产最好的运作方式是只租不售，或销售不

超过10%的比例），因此对于资金的要求甚高。况且，近年国家出台的一系列紧缩房地产行业贷款，控制土地和房价的政策，进一步抬高了房地产开发的准入门槛。在开发过程中出现的资金链断裂往往会使项目立刻陷入瘫痪的境地，而为了保证资金或出于实现利润目标的需求，许多开发商拿出部分物业进行销售，销售商铺固然会使资金迅速回笼，但同样也会造成产权分散，经营无法统一的情况出现，尤其对于大型商用物业更是如此，将无法实现预期的商业规划，主力商家进驻受阻、经营混乱，最终导致商场经营难以为继的局面。所以我们想要做好商业地产，必须先“商业”后“地产”，必须要有足够的决心，足够的资金，足够的资源，足够的时间、明确的战略规划以及支持战略实现的有效手段！

二、项目定位的重要性 开发商业地产，最核心的关键点就是“定位”！定位也就是产品决策，即做什么样的产品，怎么做以及为什么要这样做。商业地产的定位相对住宅来说更为系统和丰富，包括业态定位、客群定位、功能定位、经营定位、商圈定位、模式定位、形象定位以及战略定位，因此，在定位阶段就好比画一幅图，需要将项目在平面表现上立体化：各个楼层做什么，业态如何组合，业种如何搭配，功能区如何分布，需要引进哪些商户，是统一经营还是分散经营，这些都是需要考虑的。最为典型的案例就是“东莞华南MALL”，最初定位为：“全球最大MALL”，大而全的定位反而让项目定位模糊不清，与市场需求情况产生极大偏差，后来重新定位为“新华南MALL〃生活城”，东莞华南MALL因定

位不准导致后期商业结构不合理、功能及业态组合出现偏差，从而使众多商户撤离，项目没有竞争力，其中有很多值得我们借鉴的地方：

1、定位要结合项目当地地域特点，不能一味模仿别人；

2、找到当地商圈消费群体，定好项目开发方向；

3、通过精准全面的前期调研合理设置功能业态互补及配比，一期开发选择聚集人气的业态；

4、如果项目地非一线城市核心商圈，要结合当地人均消费能力，合理设置“磁铁”业态。

三、商业综合体业态组合配比

一个商业综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到项目定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化，我们在开发大体量商业综合体项目时应考虑以下几点业态配比因素：

1、单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求

2、项目立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲

娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。

3、各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性,这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。可以根据不同客群的消费特征在项目区域内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。

4、低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。商业项目需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡,一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金。

5、利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值,必须在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整。

6、项目开业初期在业态规划与配比上,需多考虑能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;项目步入稳定成长区或成熟区后,要结合项目品质和持续盈利能力选择业态和品牌。

第二篇：二三线城市快捷酒店发展

二三线城市快捷酒店发展

现在二、三线城市的快捷酒店也像雨后春笋般的出现在各个大街小巷，不管是个人经营的大小旅馆，还是品牌酒店生意都很好。但是随着时代的进步，人的消费观念的改变，个人经营的小旅馆远远落后于品牌连锁酒店。这时，会有很多个体店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此来拉动消费。

尚客优快捷酒店在中国首次提出专做二三线城市、专做中小规连锁酒店品牌的市场定位，并首创符合中国二三线城市连锁酒店运营的管理体系。经过数年的发展，已成为中国二三线城市连锁酒店第一品牌、中国连锁酒店十大品牌，分店规模排名全国第六。

酒店在正式运营之前，要进行宣传，以增加开业后的客流量。进而提高酒店的入住率。

一、我要做个快捷酒店，想了解一下投资大概在多少？

宾馆的投资情况是要根据所选择的物业基础条件来确定的，就拿加盟“尚客优连锁酒店”来说，一般来说框架结构的房子，所有基础装修完成、物资配送到位后，一个房间成本控制在2.5万元左右，消防投入、公共区域装修，需要了解实际情况后确定。总的来讲，如果您加盟了一家连锁酒店品牌，总部会有专业人员在了解过实际情况后为您预算整个筹建工程的投资成本和投资收益的。

二、我要加盟酒店，中国经济型连锁酒店排名是怎样的？

综合评估国内经济型酒店品牌的客房数和门店数，2011年3季度，全国快捷连锁酒店20强排行榜中，前三甲依次为，如家连锁酒店、7天和锦江之星。其他进入10强的经济型连锁酒店品牌是，汉庭连锁酒店、格林豪泰、尚客优、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟连锁酒店，公司会在营销方面给业主什么帮助呢？

1.筹建期间：公司会根据当地的实际情况，结合前期拓展经理考察的市场状况，制定一份详细的市场调研报告及营销策略；

2.运营期间：有专业的营销支持小组支持。不定期为分店策划重大节庆日及日常的营销方案；

3.有效会员的不断输送；

4.为分店发放公司的免费期刊及宣传支持；

5.网络营销宣传，包括：官网及百度宣传，凭借网络营销的各种模式和服务为分店进行宣传。

第三篇：二、三级城市商业地产开发的模式与

二、三级城市商业地产开发的模式与机会

作者：吴焕贤

文/中海华通商业地产服务机构总经理吴焕贤

提要：

一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。

城市人口变化带来的商业格局变化

(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：

第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。

第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。

第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。

第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。

由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。

(二)城市人口聚集形式：

1、人口流动形式

第一级流动形式：农村人口城镇化

乡村多余人口流向：→ 乡镇→ 县镇

这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。

在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。

第二级流动形式：地区性城市中心化

县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)

这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。第三级流动形式：区域性城市中心化

地级城市人口流向：省会城市

这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。

这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。

第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市

这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。

从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。

二.二、三级城市商业的几个特点二、三级城市商业发展具有以下几个特点：

1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。

一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。

2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。

由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。

3.商业位置很敏感(位置)。

开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。

4.租金收入与投资回报不相符(租金)。

正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%；而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。

5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。

由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。

6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)

二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。

那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢？

1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。

对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。

2.准确的市场定位

定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：

第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。

第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相当关键的是，如果是以销售为主，必须要推出更加“好卖”的商铺，而且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级城市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易接受。而如何做好商业街，这就是前期概念设计的关键。

第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺的面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于出售会有很大的困难。

第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都会有所差异的，从而每个位置的售价也有不同。很多开发商由于对商业位置价值理解的深度不够，往往定价过于简单，从而不能充分地将每个位置的商业潜力最大化。

第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出各种不同的投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。

3.符合市场的概念设计与规划

概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要。

二、三级城市不要有太前卫的设计。要与这个城市的文化与习惯相符合，过于概念化的设计，往往使项目不伦不类，比如“欧洲城”、“罗马街”等等。

4.直效营销与概念营销二、三级城市的经营者对于本城市有着很深的了解。城市里发生一件事很容易被人传播与知道。营销的重点应放在“真诚的告知”与“未来的分析”上。

二、三级城市的城市扩展与城市发展充分显示了该城市新的商业形态的形成，准确地把握市场，是成功开发的关键。

第四篇：二三线城市的房产问题

二、三线城市房地产中介市场的发展现状、监管难点与对策

南海区局 戴桂纯

近十年来，伴随着房地产市场的持续火热，房地产中介行业得到了迅猛发展。然而，在近几年的监管执法和消费维权工作中，笔者发现目前二、三线城市房地产中介市场存在许多不规范的问题。如何进一步加强行业监管，促进其良性发展，切实维护好消费者的合法权益，成为迫切需要解决的问题。

一、当前全市房地产中介的发展现状及存在的问题

房地产中介是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易主体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服务的机构，其在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。近几年来，房地产中介市场发展更为迅猛，以目前佛山市内已登记注册从事房地产经纪业务的经营户为例，共有1996家，其中2008年注册成立的有138家，2009年有364家，2010年有413家，2011年新成立202家，这一数字还未包含未依法登记注册擅自开业经营的无照经营者。

（一）市场经济秩序混乱，无照和超范围经营亟待规范。一是无照经营较普遍。在楼市火热期，房地产中介具有较大的生存空间，只需租赁一间面积不大的店面，配置若干电脑、电话、工作人员便可对外经营。为减少支出，降低经营成本，逃避管理，不少房地产中介无照经营。据业内人士透露，即使是知名房地产中介连锁公司，也存在几十家门店没有办理营业执照的情况。二是超范围经营较严重。在最近一两年的楼市新政调控下，楼市成交量有所下降，房地产中介业务量锐减。为谋求生存，一些生意惨淡的房地产中介超越核准的经营范围从事其他业务，如兼营送水、家政、婚介，散装食品、烟酒等业务，租赁《经纪人证》赚取个人供应方和需求方之间的差价等。

（二）虚假房源信息泛滥，欺诈现象频发亟待整治。一是网络上虚假房源信息泛滥。房地产中介经常将过期的房源信息登载在网上，待顾客上钩后才告知该房源已售（租）出，并拼命推荐其他房源。二是不少中介公司的门店玻璃橱窗上贴出的房源信息为虚假信息，其标注的房源价格往往比市场价低10%-15%，这已成为房地产中介的揽客招数，是行业里公开的秘密。

（三）霸王条款侵权益，客户利益欠保障。目前，一些房地产中介机构使用自订合同、条款的手段加重客户的义务，排除、降低自身责任。比如要求客户一旦签订合同，就必须支付佣金，合同履行一旦发生问题，便推脱，有时即便没有交易成功，也不会退还佣金。

二、工商部门监管房地产中介市场的存在难点

（一）立法相对滞后，执法成效受制约。近年来房地产中介发展迅猛，但立法跟不上形势发展，市场发展快而法律介入慢，助长了房地产中介的违法违规行为。尽管在2011年4月1日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》正式实施，但是该办法仍存在立法层面不够高、细节规定不够明确，未彻底消除法律漏洞等问题。面对复杂多变的外部环境和后续出现的新类型侵权案例，立法规范行业健康发展依然任重道远。

（二）准入门槛及违法成本较低，违法行为难根治。一是准入门槛较低。主要体现在：在资金方面，房地产经纪公司注册资金的下限仅为10万元，沿街尽是房地产经纪公司的情况比比皆是，甚至很多小区里都有不知名的经纪公司，工商部门全面监管的压力较大。在人员方面，要求3个有资质的房地产经纪人。据业内数据显示，目前全国具备资质证书的仅有几万人，但从业人数已达100万。人员持证上岗率低，管理不严格，流动性大，许多欠缺职业道德，唯利是图，损害客户利益，工商维权任务重。二是违法成本较低。具体体现在：一方面是设备简单、投资成本低，房地产中介闻风可迅速撤离人员及设备逃避执法，增加了工商查处的难度，即便被扣押财物，不久又重新购买设备继续无照经营；另一方面是查处后房地产中介所承受的法定成本低，没收违法所得和罚款需要依据房地产中介提供给工商部门的交易台账和经纪合同，但这些证据可能造假，当处罚低于违法经营所得，便会促使其存在侥幸心理继续违法。

（三）对虚假广告监管不到位，虚假信息坑害消费者。当前，房地产中介往往对房源产权、位置、交通、商业和文化设施、建筑面积、物业等作含糊、引人误解的表述或承诺后不予兑现的虚假广告，工商部门对此类广告的监管力度还有待进一步加强。

（四）推行合同示范文本力度不足，规范约束力低。以佛山市为例，由市工商局联合市住建局制订的《佛山市存量房买卖合同》和《佛山市房地产经纪服务合同》已于今年1月1日开始作为合同示范文本正式在全市全面推广使用，但目前推广使用的力度仍显不足，在消费者的投诉举报中，就发现不少在自订合同中使用“霸王条款”损害消费者利益的情况。

（五）多部门协调机制待完善，调解专业性待提高。在12315接到的有关房地产中介的投诉举报中，反映的主要问题有房地产中介提供虚假房地产信息，故意掩盖房屋质量问题，收费不合理，骗取定金等。在调解纠纷过程中，工商部门主要面临两个难题：一是职权有限。工商、住建、国土资源、税务、公安等部门对房地产中介机构均享有监管责任，因此，在调解纠纷过程中，因为各单位各司其职，缺乏协调解决问题的机制，导致难以顺利开展工作。另外，鉴于职权有限，如果消费者不举报，可能较难发现侵权行为。二是专业受限。由于房地产中介服务工作的专业性强，因此，相应要求工商部门的调解人员也应对房地产业务、房地产法律法规等方面的知识有一定了解，才能更好地完成调解工作，但当前工商部门缺乏房地产行业专业人才，缺少房地产知识专业培训，一定程度上制约了房地产纠纷调解工作的有效开展。

三、加强房地产中介行业监管的对策

（一）针对新问题完善立法，规范新型违法行为。进一步健全房地产中介市场监管方面的法律法规，完善细则，填补法律漏洞，各个职能部门应及时将《房地产经纪管理办法》颁布后出现的新问题、新类型案件反馈给法律法规制定部门，使法律法规体系与时俱进，以便各职能部门开展执法有法可依，提高执法效能。比如《办法》虽然规定房地产中介和人员不得赚取差价，但只要借用其他非房地产经纪人的名义签订合同，那么低价买入和高价卖出的两份合同根据《合同法》仍然是有效合同，中介对双方不承担违约责任，因此，法律可增加对此类行为的禁止规定，进一步规范房地产中介的经营行为。

（二）严把五关，大力整治无照和超范围经营行为。一是把好初审关，对新设立的房地产中介进行严格的资质和登记项目审查，避免不符合登记注册条件的中介进入市场造成鱼龙混杂的局面，并加强与建设、国土等部门的沟通协调，及时提取企业原始资料充实到“经济户口”档案中。二是把好年检关，重点检查有无超范围经营，擅自改变经营场所，提交虚假材料等违法违规行为。三是把好巡查关，加大对无照经营的检查力度，对已登记注册的房地产中介及分支情况进行摸底排查，并督促其将经营范围，职业经纪人姓名、证号和照片、服务内容及佣金标准在经营场所醒目位置对外公示。四是把好整治关，与辖区内住建、税务、国土资源、公安、供水供电等部门开展联合执法行动，并形成长效监管协作机制，保证执法效果。五是把好存档备查关。督促房地产经纪机构建立健全房地产销售(租赁)档案，将经纪原始凭证、经纪台账、经纪合同存档备查，以利于当违法经营行为发生时计算所应承担的法定成本有更准确的依据。

（三）加大对虚假广告的监测和查处力度，促进诚信经营。加强对报纸、电视、广播、网站、手机短信登载的房源广告的收集和监测，重点清查含有升值或者投资回报等承诺内容，虚假和夸大房源名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施内容的广告。依据《反不正当竞争法》、《广告法》等法律，对虚假广告予以严肃查处，维护公平竞争、健康有序、文明诚信的行业秩序。

（四）加大合同范本的使用监督，促进合同使用规范合法。为有效规范房地产中介行业的合同使用，减少“霸王条款”对消费者权益的侵害，积极推广使用官方制订的《存量房买卖合同》和《房地产经纪服务合同》。建议定期对房地产经纪机构与客户签订的合同进行抽查，对不配合使用合同范本和不公示其样式的房地产经纪机构，加大巡查力度，及时发现和查处房地产经纪违法行为，确保合同使用规范、合法、有效，保护消费者的合法权益。

（五）完善应对房地产中介市场的维权机制，提高维权效能。一是畅通投诉渠道。要求房地产中介在经营场所醒目位置公布12315消费维权服务站点、消费者申诉举报电话，并鼓励经营者完善自身的投诉处理机制，在条件允许情况下设置投诉处理专员和热线，及时发现和解决问题。二是提高调解队伍的专业性。通过建立和完善培训制度，综合运用讲课、视频演示、讨论、角色扮演等方式定期开展有针对性的培训，增加调解人员在专业领域的知识储备。同时，考虑吸收退休法律工作者等专业人员以志愿者身份参与进调解工作中，优化调解员队伍。三是建立调解联席会议制度。当遇到棘手纠纷时，及时启动联席会议，由住建、税务等部门给予专业性、权威性的分析，提高调解成功率。四是建立健全房地产中介消费警示制度。及时收集案例，进行分析总结，广泛利用官方网站、微博、电台广播、报纸等各类媒体公开曝光违法违规案件，发布消费警示。五是加强维权宣传和法律法规普及。利用3.15、普法宣传日等有利契机开展现场咨询活动，派发法律知识手册，开办讲座让群众熟悉法律条款，提高利用法律手段维护自身利益的能力。

（六）积极引导房地产中介行业协会发展，加强行业自律。应积极引导行业协会发展，发挥协会协助行政部门管理行业的作用。一是行业协会应深入调查研究，全面了解行业动态，及时向工商等有关部门进行反馈。二是协会应积极向会员宣传政府的相关政策和制度，加强对行业的监督管理，通过行业自律机制促进良性发展，树立良好的行业形象。三是协会应加强对经纪人员的职业道德教育和技能培训，提高服务水平。四是协会应不断完善中介机构和个人信用档案，并为其搭建申报“守合同重信用”称号平台，引导企业培育品牌，诚信经营。五是协会应探索建立权威性房源信息系统，减少消费者受虚假房源广告误导的情况发生，可借鉴广州市房地产中介协会，引导协会建立权威的房源查询系统，提供全面、真实、可靠的房源信息。

第五篇：二三线城市限购信息7-20

1．二三线城市房价领涨全国 涨幅超京沪等一线城市

国家统计局昨日公布数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已经超过北京、上海等一线城市，成为领涨全国房价的“主力军”。

分析人士指出，数据说明调控还没有完全达到预期目标。随着限购措施扩大至二三线城市，下半年楼市预计将进一步调整。

2.二三线城市成调控重点 下半年楼市调整有望深入

限购效果初步显现

国家统计局数据显示，限购措施最为严厉的北京、上海、广州、深圳4个城市，6月份新建商品房价格基本保持平稳，其中环比最大涨幅为0.2%，二手房价格最大上涨幅度为0.6%。6月份四大城市房价同比涨幅仅为3.85%。记者还注意到，5月份全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅也只有3.2%，明显低于其他城市5.5%的房价平均涨幅。

“目前来看，限购依然是楼市调控最有效的手段之一。日前召开的国务院常务会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。未来一段时间，实施限购措施的区域范围将进一步扩大。”中国指数研究院副院长陈晟说。而据中原地产统计分析，目前执行限购的城市超过40个，限购城市的房地产成交量都明显萎缩。

“以最先采取限购的北京为例，商品房与二手房的交易量都明显萎缩，北京在实施限购后的成交量中，89.6%为自住的首次置业，其中本地户籍购房占到

91%，这些数据比实施限购前出现大幅增长。投机投资需求明显受到挤压。”中原地产研究报告说。

去年4月份出台的“国十条”明确提出，房价过高、上涨过快的城市出台限购措施。去年10月，陆续有20多个城市出台“限购令”。今年1月出台的“国八条”提出，要扩大限购范围、加大限购力度，直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计35个城市）和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上住房不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。

截至目前，已有约40个城市出台限购措施，不同城市严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的城市。

北京等地的限购措施出台已有5个多月，从数据中可以看出，限购措施给房地产市场带来了明显变化。即，成交价格上涨的幅度明显降低，6月份价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。

另外，商品房库存上涨，大部分城市存销比已经接近历史最高值，一线城市如北京、广州、深圳近期都出现了知名开发商推出实质性降价楼盘的现象。业内人士普遍预计，三季度楼市将出现从量跌到价跌的变化。

新一轮限购城市名单正在拟订

另一方面，为应对房价随时可能出现的反弹压力，特别是部分二三线城市

房地产市场出现的“量价齐涨”现象，限购等调控措施仍有进一步加码的必要。

记者了解到，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并将据此草拟新一轮限购城市名单。

“确定新一轮限购城市名单可能主要看两个方面：一是看房价同比和环比上涨数据；二是看推动房价上涨的资金是来源于本地还是外地。”陈晟分析说，在他看来，丹东、乌鲁木齐、鄂尔多斯、廊坊等城市都可能进入实施限购的行列。

“根据国家统计局数据，6月份有28个城市房价同比涨幅超过5%，与5月份相比，减少2个。有26个城市新房价格上涨幅度连续3个月超过5%，其中约有16个城市当下没有推行限购政策，包括秦皇岛、吉林、烟台等。”链家地

产首席分析师张月认为，有关部门拟订限购名单，可能会参照以上统计数据，特别是连续多个月房价保持较快上涨的城市，未来出台限购政策的可能性很大。

3.限购城市名单即将出炉 珠三角或

有更多城市限购

新一轮限购城市名单即将出炉，珠三角多个未限购城市上半年房价破调控目标红线。昨日传出消息，与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。

这意味着，不但一线城市限购令松绑成了泡影，更多的二三线城市也很快就将加入限购行列。数据显示，珠三角几乎所有未限购城市都在“楼价上涨过快”的范围，珠海楼价涨幅甚至超过四成，珠三角或将全面限购。

上半年珠海房价同比涨四成今年上半年，广州、深圳、佛山三市率先限购，而珠海、中山、东莞等二三线城市虽然一度传出限购传闻后，却最终没有限购。随后，大批资金从限购的城市流向了非限购城市，珠海、中山、东莞等地上半年楼价暴涨，最高涨幅同比超过四成。

据统计，今年上半年中山市一手住宅均价为6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上涨了17.4%。今年上半年东莞全市住宅签约均价达8179元/平方米，达到历史最高，同比上涨约16.8%。珠海在珠三角的未限购城市中楼价涨幅最高，搜房网发布的数据显示，珠海上半年商品住宅销售均价12283元/平方米，相比同期上涨超过四成。

在广州全市范围来看，目前增城、从化两市仍未纳入限购范围，虽然两市都有相应的限价政策，限价后增城房价更是大跌两成。不过，上半年增城8578元/平方米的均价仍然超过全年楼价控制目标约一成。也就是说，今年下半年增城房价还需要有更大的降幅才能完成全年的楼价控制目标。

今年年初，不少城市制定的房价调控目标为“房价涨幅不超过同期GDP或人均收入增长水平”，按此标准，多个珠三角城市都已超越房价调控目标红线，也许符合“房价上涨过快”的标准。

仅限一线城市难实现调控目标

相比珠海、中山、东莞等二三线城市，已经执行限购的广州、佛山、深圳三地今年上半年楼价涨幅相对得到一定程度遏制。广州市国土房管局相关负责人近日就表示，今年上半年广州一手房价涨幅不到2%，楼市调控已经初见成效。

不过，随着一线城市成交萎缩，二三线城市成交量大增，仅仅控制一线城市的楼价涨幅无疑难以扭转全国楼价的飙升。同策咨询研究部总监张宏伟就认为，促使中央提出二三线城市限购的主要原因有三：一是一线城市限购导致开发企业转战二三线城市，由此二三线城市房价上涨较快，导致普通购房者购房压力越来越大；二是由于没有限购政策限制，一线城市投资客转战二三线城市，也助推二三线城市房价过快上涨；最后，二三线城市房地产市场投资过热导致二三线城市房价向一线城市房价看齐。

据了解，遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。对此同策咨询研究部总监张宏伟认为，单纯依靠这两个指标出台限购措施，实际上是“治标不治本”，只能说从行政角度短期内解决个别二三线城市房价上涨过快的现象。

1.目前已限购的珠三角城市广州、深圳、佛山

2.可能面临限购的珠三角城市珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆

3.房价破调控红线的珠三角城市

珠海 上半年同比上涨超40%

中山 上半年同比上涨17.4%

东莞 上半年同比上涨16.8%

专家说法

限购令出台前，市场可能出现抢购

二三线城市房价短期或急涨

新快报讯 记者 陈齐 报道近年来，为了避免一线城市市场震荡带来的风险，国内大型房企已将发展触角伸入二三线城市。二三线城市即将限购将对开发商的二三线城市发展战略带来较大影响。

以恒大为例，该公司上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%；目前，恒大拥有在售项目共计89个，分布于中国49个城市，其中三线城市33个，占比37.1%。在恒大上半年423.2亿元销售额中，三线城市项目销售128.1亿元，占比30.3%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管部分二三线城市即将出台限购令，但是，对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会“逆势扩张”，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。

张宏伟表示，对于即将出台“限购令”的二三线城市，新“国五条”或使二三线城市楼市短期迸发。这些城市的成交量价有可能出现短期走高或暴涨的市场现象。这和先期一线城市和部分二线城市出台“限购令”的市场抢购现象较为相似，主要也是为了抢在限购令出台之前进行房产交易，以规避限购令出台而带来的不利影响。

2011-7-20