第一篇：如皋经济技术开发区社区物业管理办法
如皋经济技术开发区社区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强和创新社区物业管理工作，将物业管理纳入社区管理，提升物业管理水平，促进和谐社区建设，依据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市内六区和环城四区范围内社区物业管理工作，适用本办法。
第三条 社区物业管理工作应当坚持政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。
第四条 市人民政府有关部门、有关区人民政府应当加强对社区物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区物业管理氛围。
第二章 管理模式和服务标准
第五条 旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理3种方式。具体管理方式由区人民政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。
第六条 旧楼区居民自治管理的,由社区居民委员会牵头组织，楼门栋长协调配合，居民和志愿者参与，落实小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务。也可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。
第七条 旧楼区物业管理应当达到下列要求：
(一)在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标准;
(二)楼道内无乱贴乱画，楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁;
(三)小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序，公共秩序良好;
(四)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位。发现路面损坏、污水外溢等问题，及时向有关维修养护责任单位报告。
第八条 有关区人民政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水等日常维修养护单位。
第九条 旧楼区日常管理服务费应当由居民交纳，市、区财政给予适当补助。
第十条 旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准，按照我市有关规定执行。
第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业管理模式。
示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物业服务企业或者由街道办事处(乡镇人民政府)自行成立管理服务单位，为其提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常管理服务。
第十二条 商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级，提供相应服务，并达到合同约定的服务标准和下列要求
(一)在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、资质证书、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工等;
(二)设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏，及时向业主公开公示物业服务信息;
(三)设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期收集意见建议，改进措施具体有效。示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务，参照前款规定执行。
第三章 管理责任及义务
第十三条 市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，建立健全长效管理工作机制。市国土房管局负责全市物业管理活动的监督管理工作;研究制定物业管理有关政策措施和标准;指导监督区房管局履行物业管理监管职责;负责房屋安全使用方面的监督管理工作。
其他各有关部门按照各自职责做好社区物业管理相关工作。
第十四条 区人民政府负责本辖区社区物业管理工作的组织领导，履行下列职责：
(一)组织落实本辖区各部门、街道办事处(乡镇人民政府)的社区物业管理工作责任;
(二)制定本辖区内的社区物业管理工作措施，保证长效管理机制的落实;
(三)对社区物业管理工作进行综合协调和监督管理;
(四)组织本辖区社区物业管理工作的检查、考核，对不履行职责的依法追究责任。
第十五条 街道办事处(乡镇人民政府)负责具体履行社区物业管理工作职责：
(一)做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府令第26号)等法规规定的社区物业管理相关工作;
(二)明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员;
(三)组织召集街镇物业管理联席会议;
(四)协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题;
(五)指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调;
(六)组织对社区物业管理服务情况的考评。
第十六条 社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下，做好社区物业管理的下列工作：
(一)教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产;
(二)依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议;
(三)对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;
(四)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;
(五)组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷;
(六)做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告。
第十七条 社区设置物业管理专职人员，具体办法由市民政局、市国土房管局、市财政局共同制定。第十八条 社区居民应当履行下列义务：
(一)自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，爱护公共财产;
(二)遵守物业服务合同或协议的约定，配合物业服务企业或旧楼区管理服务单位做好管理服务，按时交纳物业服务费;
(三)积极参与、配合街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会依法开展的社区物业管理工作;
(四)其他依法应当履行的义务。
第十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照国家和本市有关规定从事社区物业管理服务活动，并做好下列工作：
(一)遵守物业服务合同或协议约定，对社区物业及其环境秩序进行管理，提供相应服务，接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会及居民的监督;
(二)对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止，并及时向有关部门报告;
(三)接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会对物业管理工作的指导，并协助做好相关工作。第二十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位为居民提供相关服务前，应当通知社区居民委员会和相关管理服务单位。社区居民委员会会同相关管理服务单位提前做好与社区居民的协调沟通工作。
第四章 工作机制
第二十一条 本市实行街镇、社区两级物业管理联席会议制度。
第二十二条 街镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人，以及业主代
表或者居民代表参加。
镇物业管理联席会议负责协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题，并形成会议纪要在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织，由街道办事处(乡镇人民政府)上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。
第二十三条 社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。
会议由社区居民委员会主任主持召开，原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出，主要协调下列事项：
(一)履行物业服务合同或协议中出现的问题;
(二)业主委员会履职、换届和委员补选工作;
(三)物业服务费收缴、使用等问题;
(四)在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题;
(五)选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜;
(六)社区物业管理中出现的其他问题。
上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后实施，并监督整改落实情况。
第二十四条 有关区建立由专(兼)职人民调解员、专业人员组成的调解委员会，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作。
街道办事处(乡镇人民政府)人民调解委员会负责复杂的社区物业纠纷调解工作。
社区居民委员会人民调解委员会负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。
第二十五条 本市建立社区行政执法联动机制。
市容园林、规划、房管、公安、城市管理综合执法等相关部门应当加强日常巡查，对社区范围内的违法违规行为依照有关法律法规的规定进行治理。
发现违法违规行为的，居民、物业服务企业或旧楼区管理服务单位、社区居民委员会应当及时劝阻，并向街道办事处(乡镇人民政府)或者有关部门报告。
街道办事处(乡镇人民政府)可以根据法律法规规章的规定、市人民政府决定或者接受委托，对辖区内的违法违规行为实施处罚。
第二十六条 物业管理行政主管部门应当做好对社区物业服务企业的监督管理工作，并指导、监督旧楼区管理服务单位做好管理服务工作。
第二十七条 有关区人民政府应当明确社区物业管理服务的属地监督管理考核内容和办法。
街道办事处(乡镇人民政府)应当组织社区居民委员会和业主委员会、居民代表定期对物业服务企业、旧楼区管理服务单位履行服务合同情况进行考核。
旧楼区管理服务情况考核结果，作为市、区财政资金补助的依据。
第二十八条 新建小区在居民入住前，由区人民政府组织协调街道办事处(乡镇人民政府)派驻社区居民委员会筹备组，做好社区管理相关工作。居民入住后，由筹备组按照有关规定组织选举产生社区居民委员会，并与物业服务企业做好相关工作衔接。
新建社区办公服务设施，应当按照本市有关指标要求集中建设，由区人民政府组织有关部门联合审核验收，并依据相关规定办理移交手续，确保在居民入住前投入使用。
第二十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照物业服务合同或协议的约定提供管理服务，按时收取物业服务费。物业服务企业或旧楼区管理服务单位未按合同或协议约定履行服务的，应当承担违约责任。
社区居民委员会帮助协调业主与物业服务企业或旧楼区管理服务单位就物业服务费收取工作中产生的矛盾。
经催缴、协调仍拒交物业服务费的，物业服务企业或旧楼区管理服务单位可以通过司法途径解决。第三十条 房屋专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。
第三十一条 本市房屋专项维修资金的增值资金除市财政部门核定的房屋专项维修资金管理费用外，其余转入房屋应急解危专项资金专户，用于已建立房屋专项维修资金物业项目的应急维修。
发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：
(一)房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的;
(二)突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的;
(三)经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。
物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。
未成立业主委员会的物业管理小区，可以由社区居民委员会负责物业项目房屋应急解危专项资金的申请和使用。
第五章 监督考核
第三十二条 市民政局会同市国土房管局等有关部门定期对区人民政府和市级相关行政主管部门承担的社区物业管理工作进行考核。
区人民政府应当对街道办事处(乡镇人民政府)承担的社区物业管理工作定期进行考核。
对在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限予以通报批评，责令作出书面检查，情节严重的追究责任。
第三十三条 相关部门不履行职责的，应当由上级主管部门对主管人员或者其他责任人员进行责任追究，情节严重的由行政监察机关依法处理。
第三十四条 市民政局、市国土房管局及相关行政主管部门、区人民政府和街道办事处(乡镇人民政府)应当公布监督投诉电话，接受居民举报投诉。受理举报投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。
第六章 附则
第三十五条 本办法所称旧楼区，是指列入市人民政府旧楼区提升改造计划、综合提升改造后符合接管标准的小区。
第三十六条 本市市内六区和环城四区以外的社区物业管理工作参照本办法执行。
第三十七条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。
第二篇：如皋经济技术开发区社区物业管理办法
如皋经济技术开发区社区物业管理办法 第一章 总则
第一条
为加强和创新社区物业管理工作，将物业管理纳入社区管理，提升物业管理水平，促进和谐社区建设，依据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市市内六区和环城四区范围内社区物业管理工作，适用本办法。
第三条社区物业管理工作应当坚持政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。
第四条市人民政府有关部门、有关区人民政府应当加强对社区物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的 社区物业管理氛围。
第二章管理模式和服务标准
第五条旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理 种方式。具体管理方式由区人民政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。
第六条旧楼区居民自治管理的,由社区居民委员会牵头组织，楼门栋长协调配合，居民和 志愿者参与，落实小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务。也可以自行 成立服务队伍进行日常管理服务。
第七条旧楼区物业管理应当达到下列要求：
(三)小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序，公共秩 序良好;(四)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位。发现路面损坏、污水外溢等问题，及时向有关维修养护责任单位报告。第八条有关区人民政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水等日常维修养护单位。
第九条旧楼区日常管理服务费应当由居民交纳，市、区财政给予适当补助。
第十条旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难人员的岗位补贴标准和社会保 险补贴标准，按照我市有关规定执行。
第十一条商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业管理模式。示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物业服务企业或者由街道办事处(乡镇人民政府)自行成立管理服务单位，为其提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常管理服务。
第十二条商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业应当按照物业服务合同约定的 服务等级，提供相应服务，并达到合同约定的服务标准和下列要求
(一)在小区示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务，参照前款规定执 第三章管理责任及义务
第十三条市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，建立健全长效管理 工作机制。市国土房管局负责全市物业管理活动的监督管理工作;研究制定物业管理有关 政策措施和标准;指导监督区房管局履行物业管理监管职责;负责房屋安全使用方面的监督 管理工作。
第十四条区人民政府负责本辖区社区物业管理工作的组织领导，履行下列职责：
第十五条街道办事处(乡镇人民政府)负责具体履行社区物业管理工作职责：
(一)做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府令第26
第十六条社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下，做好社区物业管理的下列 工作：(四)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;(六)做好日常巡查，对本社区
第十八条 社区居民应当履行下列义务：
(一)自觉维护社区物业管理区域
第二十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等 专业经营服务单位为居民提供相关服务前，应当通知社区居民委员会和相关管理服务单位。社区居民委员会会同相关管理服务单位提前做好与社区居民的协调沟通工作。
第四章工作机制
第二十一条本市实行街镇、社区两级物业管理联席会议制度。
第二十二条街镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)召集，区有关行政主 管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各 方负责人，以及业主代 镇物业管理联席会议负责协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题，并形成会议纪要在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织，由街道办事处(乡 镇人民政府)上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。第二十三条社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。会议由社区居民委员会主任主持召开，原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出，主要协调下列事项：
第二十四条有关区建立由专(兼)职人民调解员、专业人员组成的调解委员会，负责指导重 大、疑难社区物业纠纷的调解工作。
第二十五条本市建立社区行政执法联动机制。市容园林、规划、房管、公安、城市管理综合执法等相关部门应当加强日常巡查，对社区范围内的违法违规行为依照有关法律法规的规定进行治理。发现违法违规行为的，居民、物业服务企业或旧楼区管理服务单位、社区居民委员会应当及时劝阻，并向街道办事处(乡镇人民政府)或者有关部门报告。街道办事处(乡镇人民政府)可以根据法律法规规章的规定、市人民政府决定或者接受委托，对辖区内的违法违规行为实施处罚。
第二十六条物业管理行政主管部门应当做好对社区物业服务企业的监督管理工作，并指 导、监督旧楼区管理服务单位做好管理服务工作。
第二十七条有关区人民政府应当明确社区物业管理服务的属地监督管理考核
第三十条 房屋专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。
第三十一条本市房屋专项维修资金的增值资金除市财政部门核定的房屋专项维修资金管 理费用外，其余转入房屋应急解危专项资金专户，用于已建立房屋专项维修资金物业项目的 应急维修。未成立业主委员会的物业管理小区，可以由社区居民委员会负责物业项目房屋应急解危专项资金的申请和使用。
第五章监督考核
第三十二条市民政局会同市国土房管局等有关部门定期对区人民政府和市级相关行政主 管部门承担的社区物业管理工作进行考核。对在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限予以通报批评，责令作出书面检查，情节严重的追究责任。
第三十三条相关部门不履行职责的，应当由上级主管部门对主管人员或者其他责任人员 进行责任追究，情节严重的由行政监察机关依法处理。
第三十四条市民政局、市国土房管局及相关行政主管部门、区人民政府和街道办事处(乡 镇人民政府)应当公布监督投诉电话，接受居民举报投诉。受理举报投诉后，应当及时进行
第三篇：如皋经济技术开发区安置房物业管理暂行办法
如皋经济技术开发区安置房物业管理暂行办法(建议稿)
陈宏斌
一、总则
为规范我区安置房小区的物业管理活动，营造整洁、有序、和谐的居住环境，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令〔2007〕第504号）、《竞速生省物业管理条例》、《如皋市安置房物业管理办法》规定，结合我区实际，制定本暂行办法。
（一）开发区范围内安置房小区的物业服务及其监督管理，适用本规定。
（二）本规定所称安置房，是指项目拆迁安置过程中由政府统一规划、投资、建设，向被征收人提供的回迁和异地安置住房。
（三）安置房小区物业管理工作坚持“政府指导、属地管理、齐抓共管”的原则。
（四）区物业管理领导小组对全区安置房小区的物业管理活动负总责，负责协调处理安置房住房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。
国土规划、交建、城管、财政、公安、经济、环保、民政、市场监督等部门依据各自职责做好与安置房和保障性住房小区物业管理有关工作。
（五）建立街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）、物业服务企业“四位一体”的工作机制，具体职责如下：
街道办事处（镇人民政府）具体负责辖区内安置房小区的物业管理工作，将安置房小区作为社区管理的重要组成部分，成立物业管理领导小组，建立物业管理联席会议制度，牵头组建小区管理委员会或业主委员会，协调解决小区物业管理相关事项及矛盾调处工作。
社区居委会（村委会）应将物业管理纳入社区公共管理服务范畴，配合街道办事处组建小区管理委员会或业主委员会，参与小区秩序维护、物业费收取等物业管理日常工作，引导安置房和保障性住房业主或使用人树立物业有偿服务意识，参与对辖区内物业服务企业监管、考评工作；引导安置户集中居住，整合剩余房源发展房东经济。
业主委员会（小区管理委员会）负责监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主自觉遵守《管理规约》（《临时管理规约》），履行义务，及时了解业主的意见和建议，协助社区委员会（村委会）做好相关工作。
物业服务企业应全面履行合同约定，提供质价相符的服务，接受市、街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）及业主的监督，协助社区居委会（村委会）积极开展活动，定期将小区住户信息反馈给社区居委会（村委会）及保障性住房管理机构，协助做好综治、安全等工作。
（六）开发区管委会每组织对各街道（镇）物业管理工作情况进行考核，对物业管理工作指导监督不力造成较大影响或失职、渎职的，追究相关单位和人员的责任，并在绩效考核时给予相应认定。
二、物业管理区域划分与物业交付
（一）安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。
保障性住房和以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下，一般划分为一个独立的物业管理区域。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房，应与商品房划分为同一个物业管理区域。
划分物业管理区域应以小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区布局等因素。
（二）建设单位在安置房住房申请办理建设工程规划许可证的同时，应持有关资料向房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。
房地产行政主管部门应当自受理申请之日起15个工作日内,会同街道办事处（镇人民政府）进行物业管理区域划分，并告知建设单位或居委会（村委会）。
（三）项目指挥部（业主单位）应在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有关资料向所在街道办事处（镇人民政府）申请确认行政管理归属，如需社区设置和调整，由所在街道办事处（镇人民政府）按照社区居委会设置、范围调整的要求和程序提出申请，民政部门审核后，报市人民政府审批。
（四）项目指挥部（业主单位）必须按《江苏省物业管理条例》等规定配足物业管理用房，并对物业管理用房进行普通装修。提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。
民政、国土规划、财政部门应当统筹规划社区配套服务用房，建设单位或项目指挥部（业主单位）必须按规划要求比例配置社区配套服务用房。
（五）建设单位与街道办事处（镇人民政府）或项目指挥部（业主单位）办理安置房或保障性住房移交手续15日前，应当按照住建部《物业承接查验办法》及相关规定，与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作，并在承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
安置户与选房小组办理选房手续后，凭交房通知单等材料向物业服务企业办理入住手续。
（六）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
三、物业管理与服务
（一）安置房住房交付前一个月由属地街道办事处（镇人民政府）负责组织社区居委会（村委会）和业主代表成立小区管理委员会，代行小区业主委员会职责。具体成立办法由各街道办事处（镇人民政府）另行制定。
小区管理委员会履行下列职责：
1．在属地镇政府（街道办事处）、村（社区）的组织和参与下，代表小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位，由属地镇政府（街道办事处）与物业服务单位签订前期物业服务合同；
2．及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督物业服务单位履行物业服务合同；
3．对违反临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫；
4．协助所在地街道办事处（镇人民政府）做好物业服务费减免有关工作；
5．协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。
（二）安置房住房已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，所在地街道办事处（镇人民政府）应牵头组织召开业主大会选举产生业主委员会。市物业行政主管部门应加强对业主委员会成立工作的业务指导。
业主委员会成立后，小区管理委员会职责自行终止。
（三）廉租住房、公共租赁住房由住房保障中心负责管理，履行以下职责：
1．选聘物业服务单位，签订物业服务合同；
2．监督检查廉租住房、公共租赁住房的使用和物业服务；
3．会同物业服务企业做好廉租住房、公共租赁住房的动态管理和跟踪服务工作；
4．负责入住和退出时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立廉租住房、公共租赁住房使用管理档案，发布使用动态信息；
5．承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；
6．办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；
7．核拨物业服务费补贴；
8．受理举报和投诉，并及时依法处理；
9．委托的其它管理事项。
（四）安置房住房的物业服务由小区管理委员会（业主委员会），廉租住房、公共租赁住房的物业服务由专门管理机构，在市物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督指导下选聘有资质、诚信经营的物业服务企业，并按照以下规定时限完成：
1．经济适用住房、限价商品住房的新建物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
2．安置房、廉租住房、公共租赁住房的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
3．重新选聘物业服务企业的，按原物业服务合同的约定完成；未约定的，应在原物业服务合同终止前60日完成。
未能及时选聘物业服务企业的，所在地社区居委会（村委会）要先行介入代管，为住户提供基本的物业服务。
（五）物业服务企业应当对管理区域内的共用物防、消防、技防设施进行维护管理，提供安全防范服务，并按合同约定向物业管理区域内全体业主提供以下服务：
1．房屋共用部位的维护与管理；
2．房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；
3．共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务；
4．小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；
5．房屋装饰装修管理服务；
6．房屋档案资料管理；
7．法律法规规定和物业服务合同约定的其他服务。
未按物业合同的约定或有关规定配置相关服务岗位人员的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。
（六）物业服务企业应在合同签订之日起30日内向项目所在地物业行政主管部门办理合同备案手续。物业服务合同应当明确约定物业服务人员配置详细情况，物业服务企业可优先聘用住户中符合条件的待业人员。
物业服务企业不得聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，物业管理项目经理须有两年以上的项目管理经验。若因工作原因物业项目经理需变更的，必须提前30天将变更情况报送安置小区所在街道（镇）审核，经同意后方可进行变更，并抄送物业主管部门备案；物业企业未经审核擅自变更或未按要求配置项目经理的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。
（七）街道办事处（镇人民政府）应建立物业管理联席会议制度，联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，市场监督、卫生局、国土规划局、交通建设局、城市管理局、环保局、消防大队、公安派出所、业委会（安置房小区管理委员会）、电力公司、自来水公司、物业服务企业、社区居委会等单位参加，每季度召开一次。
同时，加强对物业管理的监督检查和工作指导，每季度对物业服务企业的人员配置、服务内容等进行检查，确保向业主提供优质物业服务。
（八）鼓励街道（镇）自行组建具有独立法人资格、有资质的物业服务企业承接安置房或保障性住房小区物业管理工作。
（九）小区管理委员会负责拟定小区临时管理规约，业主委员会、专门管理机构负责拟定小区管理规约，依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。
（十）自首户业主办理交付手续之日起，街道办事处（镇人民政府）须指派社区（村）干部协同小区业委会或专门管理机构参与小区管理，同时应设置物业管理服务队伍，及时处理违规改扩建、装修、车辆停放等行为，要求行为人立即违法违规行为，并及时整改，行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。
市人事组织部门应根据安置房和保障性住房管理需要综合考虑安置房和保障性住房物业管理机构设置和人员编制问题。
四、物业使用与维护
（一）安置房和保障性住房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约（管理规约）的规定，不得有下列行为：
1．擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
2．违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为；
3．侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
4．随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
5．堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
6．占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
7．赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
8．法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。
小区管理委员会、业主委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。
（二）房屋交付后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。安置房的业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应向小区管理委员会或业主委员会提出书面申请，并经有利害关系的住户同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。保障性住房不得改变房屋使用性质。
（三）建设单位应当依法按照保修期限、范围承担安置房和保障性住房的保修责任。保修期限内，建设单位应督促施工单位组建维修队伍，及时对保修期内出现的质量问题进行处置。
（四）廉租住房、公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当赔偿损失。
廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由专门管理机构统一组织实施，承租人应当予以配合。
（五）安置房和保障性住房小区供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应向住房产权人或使用人直接收取有关日常费用，不得强行要求物业服务企业无偿代收相关费用。
安置房和保障性住房小区内供水、供电、供气、通信、有线电视等配套设施建成后交付上述单位。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当承担小区内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。
（六）安置房、经济适用住房、限价商品住房应当依据相关规定归集专项维修资金，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。
五、物业服务收费及补助
（一）安置房住房前期物业服务等级统一按《如皋市普通住宅物业服务收费指导标准》的三级标准执行。
（二）享受最低生活保障的家庭，物业服务费减半收取。
符合享受减免政策的家庭，须向项目所在地居民委员会提出申请，居民委员会初审后上报街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）会同有关单位进行核定，每年核定1次，核定结果在物业管理区域内公示。
申请人家庭人均收入情况发生变化的，要及时向街道办事处（镇人民政府）报告。
（三）物业服务费自房屋交付之日次月起按月收取，经双方约定亦可预收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，其物业服务费由建设单位承担。已经交付的房屋，物业服务费由业主或物业使用人承担。
前款所称交付是指业主收到书面交付通知并办妥相关手续。业主收到书面通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。
（四）区财政对安置房物业服务费给予适当补贴。回迁第一年补贴业主应交物业费的60%，第二年补贴业主应交物业费的40%，第三年补贴业主应交物业费的20%，第四年开始由被征收人按物业服务合同约定的标准自行缴纳。补贴费用由物业企业每季度首月10日前提出申请，街道（镇）审核并提供经物业行政主管部门备案的合同向财政申请拨付，区财政审批后拨付至所在街道（镇）。
建立如皋市人民法院与开发区住建局的诉调对接制度。因业主无正当理由未缴交自付部分物业费导致物业服务企业向法院起诉，业主为过错方的，取消物业费政府补贴部分，业主应自行全额缴纳物业费。同时物业公司或业主委员会应当配合法院的送达工作。
（五）物业服务企业接管安置房或保障性住房后，开发区按小区计容建筑面积向街道（镇）拨付物业服务企业前期启动资金，计容建筑面积10万平方米以下的按10万元给与补贴，计容建筑面积10万平方米到20万平方米的，按15万元给与补贴，计容建筑面积超过20万平方米的，按20万元给与补贴用于物业服务企业参与分户验收、前期介入、承接查验等工作的费用，具体使用办法由街道（镇）制定。
（六）安置房或保障性住房建设单位在项目预算时，应对前期物业补贴所需费用进行认真测算并列入其中。
（七）安置房小区住宅专项维修资金按照《如皋市商品住宅专项维修资金管理暂行规定》规定标准由各项目指挥部在分房时统一收取、存入专户。
六、附则
（一）安置房小区剩余房源纳入国有资产统一统筹管理。
（二）安置房的共用配套设施，用于经营的，其经营收入扣除经营成本及有关税费后的收益，作为安置房住宅专项维修资金存入专用账户，全体业主共有。
（三）老旧小区整治后的物业管理可参照本规定执行。
（四）本暂行规定未尽事宜，按有关国家法律法规执行，本暂行规定由如皋经济技术开发区管理委员会负责解释。
（五）本暂行规定自印发之日起施行，试行两年。
第四篇： 天津市社区物业管理办法[推荐]
天津市社区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强和创新社区物业管理工作，将物业管理纳入
社区管理，提升物业管理水平，促进和谐社区建设，依据有关法
律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市内六区和环城四区范围内社区物业管理工作，适用本办法。
第三条 社区物业管理工作应当坚持政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。
第四条 市人民政府有关部门、有关区人民政府应当加强对
社区物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意
识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区
物业管理氛围。
第二章 管理模式和服务标准
第五条 旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管
理、居民自治管理3种方式。具体管理方式由区人民政府根据实
际情况和小区特点，因地制宜确定。
第六条 旧楼区居民自治管理的,由社区居民委员会牵头组
织，楼门栋长协调配合，居民和志愿者参与，落实小区卫生清扫
保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务。也可以自行成立
服务队伍进行日常管理服务。
第七条 旧楼区物业管理应当达到下列要求：
（一）在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标 准；
（二）楼道内无乱贴乱画，楼内外卫生清扫及时，垃圾日产
日清，小区环境干净整洁；
（三）小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进
行巡视，车辆停放有序，公共秩序良好；
（四）公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位。发现路
面损坏、污水外溢等问题，及时向有关维修养护责任单位报告。
第八条 有关区人民政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水等日常维修养护单位。
第九条 旧楼区日常管理服务费应当由居民交纳，市、区财
政给予适当补助。
第十条 旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难
人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准，按照我市有关规定执 行。
第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业 管理模式。
示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物
业服务企业或者由街道办事处（乡镇人民政府）自行成立管理服
务单位，为其提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部
位养护等日常管理服务。
第十二条 商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业
应当按照物业服务合同约定的服务等级，提供相应服务，并达到
合同约定的服务标准和下列要求：
（一）在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、资质证书、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工等；
（二）设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公
示栏，及时向业主公开公示物业服务信息；
（三）设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期
收集意见建议，改进措施具体有效。
示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务，参照前款规定执行。
第三章 管理责任及义务
第十三条 市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入
社区管理，建立健全长效管理工作机制。
市国土房管局负责全市物业管理活动的监督管理工作；研究
制定物业管理有关政策措施和标准；指导监督区房管局履行物业
管理监管职责；负责房屋安全使用方面的监督管理工作。
其他各有关部门按照各自职责做好社区物业管理相关工作。
第十四条 区人民政府负责本辖区社区物业管理工作的组织
领导，履行下列职责：
（一）组织落实本辖区各部门、街道办事处（乡镇人民政府）的社区物业管理工作责任；
（二）制定本辖区内的社区物业管理工作措施，保证长效管 理机制的落实；
（三）对社区物业管理工作进行综合协调和监督管理；
（四）组织本辖区社区物业管理工作的检查、考核，对不履
行职责的依法追究责任。
第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）负责具体履行社区
物业管理工作职责：
（一）做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规
定》（2010年市人民政府令第26号）等法规规定的社区物业管理 相关工作；
（二）明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员；
（三）组织召集街镇物业管理联席会议；
（四）协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问 题；
（五）指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和 协调；
（六）组织对社区物业管理服务情况的考评。
第十六条 社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）
指导下，做好社区物业管理的下列工作：
（一）教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；
（二）依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时
反映社区居民的意见和建议；
（三）对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业
服务情况进行考评；
（四）对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织
落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；
（五）组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理 矛盾纠纷；
（六）做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行
劝阻，并向相关部门报告。
第十七条 社区设置物业管理专职人员，具体办法由市民政
局、市国土房管局、市财政局共同制定。
第十八条 社区居民应当履行下列义务：
（一）自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，爱护公共财产；
（二）遵守物业服务合同或协议的约定，配合物业服务企业
或旧楼区管理服务单位做好管理服务，按时交纳物业服务费；
（三）积极参与、配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区
居民委员会依法开展的社区物业管理工作；
（四）其他依法应当履行的义务。
第十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照国
家和本市有关规定从事社区物业管理服务活动，并做好下列工作：
（一）遵守物业服务合同或协议约定，对社区物业及其环境
秩序进行管理，提供相应服务，接受街道办事处（乡镇人民政 府）、社区居民委员会及居民的监督；
（二）对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破
坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应
当劝阻制止，并及时向有关部门报告；
（三）接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会
对物业管理工作的指导，并协助做好相关工作。
第二十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专
业经营服务单位为居民提供相关服务前，应当通知社区居民委员
会和相关管理服务单位。社区居民委员会会同相关管理服务单位
提前做好与社区居民的协调沟通工作。
第四章 工作机制
第二十一条 本市实行街镇、社区两级物业管理联席会议制 度。
第二十二条 街镇物业管理工作联席会议由街道办事处（乡
镇人民政府）召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负
责人，以及业主代表或者居民代表参加。
街镇物业管理联席会议负责协调解决本辖区内社区物业管理
工作中出现的重大问题，并形成会议纪要在社区范围内予以公告。
对不履行会议决定事项的单位和组织，由街道办事处（乡镇人民
政府）上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。
第二十三条 社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会
召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。
会议由社区居民委员会主任主持召开，原则上每月召开一次。
研究议题由会议成员单位提出，主要协调下列事项：
（一）履行物业服务合同或协议中出现的问题；
（二）业主委员会履职、换届和委员补选工作；
（三）物业服务费收缴、使用等问题；
（四）在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到 的问题；
（五）选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有 关事宜;
（六）社区物业管理中出现的其他问题。
上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后
实施，并监督整改落实情况。
第二十四条 有关区建立由专（兼）职人民调解员、专业人
员组成的调解委员会，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解 工作。
街道办事处（乡镇人民政府）人民调解委员会负责复杂的社
区物业纠纷调解工作。
社区居民委员会人民调解委员会负责一般性物业纠纷的预防 和调解工作。
第二十五条 本市建立社区行政执法联动机制。
市容园林、规划、房管、公安、城市管理综合执法等相关部
门应当加强日常巡查，对社区范围内的违法违规行为依照有关法
律法规的规定进行治理。
发现违法违规行为的，居民、物业服务企业或旧楼区管理服
务单位、社区居民委员会应当及时劝阻，并向街道办事处（乡镇
人民政府）或者有关部门报告。
街道办事处（乡镇人民政府）可以根据法律法规规章的规定、市人民政府决定或者接受委托，对辖区内的违法违规行为实施处 罚。
第二十六条 物业管理行政主管部门应当做好对社区物业服
务企业的监督管理工作，并指导、监督旧楼区管理服务单位做好 管理服务工作。
第二十七条 有关区人民政府应当明确社区物业管理服务的
属地监督管理考核内容和办法。
街道办事处（乡镇人民政府）应当组织社区居民委员会和业
主委员会、居民代表定期对物业服务企业、旧楼区管理服务单位
履行服务合同情况进行考核。
旧楼区管理服务情况考核结果，作为市、区财政资金补助的 依据。
第二十八条 新建小区在居民入住前，由区人民政府组织协
调街道办事处（乡镇人民政府）派驻社区居民委员会筹备组，做
好社区管理相关工作。居民入住后，由筹备组按照有关规定组织
选举产生社区居民委员会，并与物业服务企业做好相关工作衔接。
新建社区办公服务设施，应当按照本市有关指标要求集中建 设，由区人民政府组织有关部门联合审核验收，并依据相关规定
办理移交手续，确保在居民入住前投入使用。
第二十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照
物业服务合同或协议的约定提供管理服务，按时收取物业服务费。
物业服务企业或旧楼区管理服务单位未按合同或协议约定履行服
务的，应当承担违约责任。
社区居民委员会帮助协调业主与物业服务企业或旧楼区管理
服务单位就物业服务费收取工作中产生的矛盾。
经催缴、协调仍拒交物业服务费的，物业服务企业或旧楼区
管理服务单位可以通过司法途径解决。
第三十条 房屋专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用
设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的
维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。
第三十一条 本市房屋专项维修资金的增值资金除市财政部
门核定的房屋专项维修资金管理费用外，其余转入房屋应急解危
专项资金专户，用于已建立房屋专项维修资金物业项目的应急维 修。
发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项 资金：
（一）房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受
益范围、责任人无法界定的；
（二）突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和
住用安全的；
（三）经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急 维修项目。
物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。
未成立业主委员会的物业管理小区，可以由社区居民委员会
负责物业项目房屋应急解危专项资金的申请和使用。
第五章 监督考核
第三十二条 市民政局会同市国土房管局等有关部门定期对
区人民政府和市级相关行政主管部门承担的社区物业管理工作进 行考核。
区人民政府应当对街道办事处（乡镇人民政府）承担的社区
物业管理工作定期进行考核。
对在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限
予以通报批评，责令作出书面检查，情节严重的追究责任。
第三十三条 相关部门不履行职责的，应当由上级主管部门
对主管人员或者其他责任人员进行责任追究，情节严重的由行政
监察机关依法处理。
第三十四条 市民政局、市国土房管局及相关行政主管部门、区人民政府和街道办事处（乡镇人民政府）应当公布监督投诉电
话，接受居民举报投诉。受理举报投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。
第六章 附则
第三十五条 本办法所称旧楼区，是指列入市人民政府旧楼
区提升改造计划、综合提升改造后符合接管标准的小区。
第三十六条 本市市内六区和环城四区以外的社区物业管理
工作参照本办法执行。
第三十七条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。
第五篇：加强物业管理办法
加强城区物业管理办法
为进一步加强县城区物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，加快推进“富丽安康新县城”建设，根据《中华人民共和国物权法》、四川省《物业管理条例》等法律、法规，结合我县实际，现就加强城区物业管理工作有关事项通知如下：
一、充分认识物业管理工作的重要性
物业管理是城市管理的重要组成部分。加强物业管理工作，对于促进城乡环境综合治理，改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会稳定，推进城市精神文明建设，保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值，增加就业岗位，维护社区秩序，营造和谐社会氛围具有十分重要的意义。各级各有关部门要高度重视物业管理工作，切实加强领导，强化措施，健全机制，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域和各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作和整体水平。
二、物业管理工作的主要任务及措施
（一）加强前期物业管理工作。住建部门要切实加强前期物业管理的监管工作。开发建设单位应当按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，在办理商品房预售许可证前采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》。物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议。未签订《前期物业服务合同》和《物业承接查验协议》的，住建（房管）部门不予以办理商品房预售许可证和产权登记手续。开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式，双方共同遵守。
（二）落实物业管理用房。新规划建设的开发项目，应当按照不低于项目总建筑面积3‰的比例配建物业管理用房。物业管理用
1房主要用于物业服务企业办公员工宿舍等方面，其所有权属于全体业主。业主委员会办公用房可以从物业管理用房中调剂，面积不得小于20m2。规划部门、住建部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查，纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容，并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。在主体工程质量验收合格后，由规划、住建部门组织综合竣工验收备案审查，把与物业管理相关的配套设施设备的建设和完善，纳入到备案审查范围，凡未通过验收备案审查交房的，按《房地产开发经营管理条例》第三十六条严肃处理。
（三）推进业主委员会建设。城区各镇人民政府要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设，并列入镇政府和社区居委会工作目标考核。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐产生。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成员可以获得适当报酬，其标准和经费来源由业主大会通过制定《业主委员会章程》等形式予以确定。县级相关部门和镇人民政府要支持业主委员会的工作。
（四）规范物业服务合同的签订与解除。业主大会成立后，业主委员会应当按规定选聘物业服务企业并签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日期30日内，按规定程序向县城管部门、房管部门备案。物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。物业服务合同解除（终止）后，物业服务企业必须依法与
业主委员会办理退出交接事宜，依法履行交接义务。县住建（房管）、城管、公安、工商等部门要加强对物业服务合同签订、解除（终止）及交接等活动的监督和信用管理，对违反法律法规的行为应当及时调查处理。
（五）规范物业服务收费行为。物业服务收费实行政府指导价。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由县物价部门会同住建（房管）部门制定并组织实施。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目收费，自觉接受物价、房管、城管部门及业主的监督。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业的服务，还要督促业主按时交纳物业服务费。业主不得以房屋空置、开发遗留问题、无需接受服务等原因拒交物业服务费。对物业服务企业不按规定标准、项目收费的，主管部门要迅速介入处理。
（六）规范物业服务企业行为。物业服务企业要加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平；按照法律法规和物业服务合同的约定，为业主提供优质服务，不断提高服务质量；认真做好物业承接验收工作，做好业主入住及物业的装饰装修管理；做好管理区域内共用设施的日常管理和维护保养；发现并劝阻违反业主公约、城市管理和涉及公共安全有关规定的行为，及时向有关部门报告；自觉接受县物业管理行政主管部门和镇人民政府的指导、管理和监督，积极参与社区建设、城市管理和卫生城市、文明城市创建活动；处理好与业主委员会、镇人民政府、社区居委会的关系，化解物业服务管理中的矛盾纠纷。
（七）加强物业服务企业的监管。严格实行物业管理企业资质管理制度，将物业服务企业的资质考核评定与目标责任考核、日常管理考核相结合，对服务水平低、群众意见大、投诉多的物业服务企业，责令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低资质等级直至取消资质。城管部门要根据城市管理考核办法对物业服务企业采取月抽查、季检查、全年总评相结合的方式进行考评，切实提高
物业管理水平和服务质量。同时，城管、住建、（房管）部门要引导物业服务企业强化服务意识，做到管理服务不越位、不缺位、不错位。对无故中断物业服务等行为的企业要依法处理。
三、理顺物业管理体制，明确工作责任。
构建县、镇、社区三级物业管理体制。县住建（房管）部门是全县物业管理工作的行政主管部门，负责全县物业管理活动的指导、监管和考核。县城管部门负责本辖区内物业管理的相关工作，加强对本辖区内物业管理工作的管理和考核。县级相关部门按职能职责加强城区物业管理工作的监管和服务工作。城区各镇人民政府及社区居委会按照有关规定做好物业管理的相关工作。
（一）县住建（房管）局：负责对房屋建筑保修期内各责任主体的监督管理，包括房屋维修基金管理；负责全县物业管理工作的监督和综合管理以及负责全县物业服务企业的资质管理；上报、颁发和管理三级物业服务企业资质证书；负责前期物业管理的监督管理。
（二）县城管局：负责城区物业管理的日常工作；在县住建局组织物业企业资质审核和年检时，对城区内物业服务企业履职情况出具意见；在住建（房管）部门审查房屋维修基金使用时出具意见；负责本辖区内物业服务企业“创优评先”的初审和推荐工作；指导和协调业主委员会的有关工作，负责对成立的业主委员会进行备案；组织开展物业管理和社区建设相结合工作。
（三）县公安局：负责查处违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的行为；加强犬类动物管理；加强保安服务管理；指导业主委员会和物业服务企业做好小区的综合治理和治安防范工作。
（四）县民政局：负责督促社区工作人员参加县主管部门组织的物业管理培训，加大社区对辖区内物业小区工作的支持力度。
（五）县财政局：负责统筹安排物业监督管理工作的资金。
（六）县人力资源和社会保障局：负责落实向物业服务企业倾斜的就业扶持政策。
（七）县环保局：负责查处物业管理区域内违规排放污染物的行为；查处小区油烟污染、噪音干扰等影响居住的行为。
（八）县物价局：负责制定各物业小区与其物业服务等级相适应的物业服务收费的政府指导价，并督促各物业服务企业依法公布；查处相关违法行为。
（九）县规划建设执法局：负责查处住宅小区违反建设工程规划许可证及其附件、附图要求的违法建设。
（十）县消防大队：负责查处擅自占用防火间距、损坏公共消防设施、堵塞消防通道、增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。
（十一）县工商局：负责查处物业管理区域内未取得工商营业执照及其他违反工商行政管理法律法规的行为；办理物业管理区域内的工商登记时，依法发放营业执照；办理物业服务企业兼营范围时，依法扶持物业服务企业开展多种经营。
（十二）南江镇、东榆镇人民政府：负责指导和监督业主委员会的日常活动，指导业主大会的成立及业主委员会的选举、换届工作，负责业主委员会备案的初审；负责召集物业管理联席会议，协调解决物业管理中的问题；处理物业管理与社区管理的关系，协调辖区内物业服务的更换、移交等工作；及时处理业主、业主委员会关于物业管理活动的投诉，指导物业服务企业参与“创优评先”工作。
（十三）社区居委会：负责协助镇人民政府指导和监督业主委员会的日常活动，指导召开业主委员会会议；配合县城管部门、镇人民政府开展辖区内的物业管理活动；协助解决业主、业主委员会和物业服务企业之间的纠纷。
四、积极扶持物业服务企业发展
（一）鼓励人才引进，给予劳动用工支持。管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的当全日制普通高校毕业生签定3年以
上劳动合同并缴纳社会保险费的，经政府有关部门批准，享受公益性岗位补助政策。人力资源和社会保障部门对物业服务企业招录人员，优先提供招聘岗位，对于用工缺口较大的企业，可组织专场招聘会。物业服务企业招录就业困难人员，按有关政策规定，享受社保补贴和岗位补贴。
（二）严格规范涉及物业服务企业的行政事业性收费，凡法律法规和政策规定可减免的依法予以减免。鼓励优秀物业服务企业做大做强，凡管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉，或物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的，分别给予奖励。奖励经费由县财政统筹安排。
（三）优化住宅专项维修资金使用。积极探索使用住宅专项维修资金的新路径，以确保物业公共部位、共用设施设备安全为前提，维护广大业主利益为目标，对发生危及房屋使用安全和人民群众人身财产安全的紧急情况，启动应急维修。同时，应进一步简化工作流程，缩短办事时限，提高工作效率，提升住宅专项维修资金管理水平。
（四）切实优化物业服务法制环境。物业管理行政主管部门、物业服务行业协会、城区各镇人民政府和社区居委会要充分发挥各自优势，宣传普及物业管理方面的法律法规，增强物业小区业主、物业服务企业遵章守法意识；要积极争取人民法院的支持，通过巡回法庭进小区、小额速裁等方式，依法调解处理物业服务纠纷，切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益，引导物业小区业主、业主委员会、物业服务企业共建文明和谐示范小区。
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