第一篇：假离婚购房的法律风险2
假离婚购房的法律风险
据媒体报道：近来由于房屋限购政策的深入实施，摧生了很多的假离婚的现象，笔者也曾遇到某著名楼盘的置业顾问劝笔者为了购房而假离婚的情况!可见,假离婚和购房已经紧密联系;所谓假离婚就是为了某种目的而办理离婚手续,在目的达到后又恢复登记结婚的行为。然而,假离婚的法律风险却让假离婚者忽视!
假离婚在法律层面其实没有明确界定,既称之为假离婚是与当事人的意思表示相关联的一种行为,假离婚由两个真的法律事实组成,第一个法律事实是真离婚,第二个法律事实是真结婚,也就是离婚后再结婚!显然,既然假字当头,风险自然不小!
一 假离婚包括了真离婚,真离婚的法律后果是离婚前的财产按离婚协议约定确认权属,离婚后重新登记结婚前购买的财产不能依法认定为夫妻共同财产!或者说,离婚后的双方任何约定都不能对抗法律的规定,当事的约定完全会因为违反法律的规定而得不到保护和实现!可见假离婚这种行为本身具有天生的不合法性!
二当事人的约定需要双方诚信的践行才能完成,只要一方不履行约定，另一方完全可能人财两空。北京的男青年张某和女青年王某结婚后已买了两套商品房，由于房价的飞涨，双方协商再买一套商品房，为了规避限购政策，双方办理了离婚手续并把两套商品房明确在王某名下，双方约定等张某办完第三套房屋购卖手续后再办复婚登记。然而，当张某准备找王某拿钱购买第三套房屋时，王某却拒绝拿钱并另结新欢！张某最后人财两空，望房兴叹！这就是“假作真时真亦假，无为有处有还无”；假戏被真作，有苦无处说！
三假离婚给当事人带来的信用风险。2011年春晚黄宏等演的小品“喜离”最后就被朋友“看不起”而收场；假离婚购房在银行有贷款者，完全有可能被银行查出是假离婚而导致信用问题最终被终止贷款！信用无价，幸福最高，切莫假离！
婚姻不是儿戏，参假的婚姻最终将得不偿失！安得广厦千间，焉比家和妻贤！
第二篇：借名购房的法律风险
借名购房的类型及其法律风险
作者：麻增伟律师 联系电话：***
案例：
刘某和王某系同事，刘某的户口在河北，王某的户口在北京，2001年，刘某借用王某的北京居民身份，在天通苑小区，购买了一套经济适用房，购房合同以王某的名义签订，所有的购房出资款均由刘某提供，房屋交付后，一直由刘某占有使用，并且在房产证办下来后，也交由刘某保管。但在2010年5月，王某突然找到刘某，要借用所购房屋用于抵押贷款，被刘某拒绝，后刘某认为房屋登记在王某名下，存在很大的安全隐患，就向法院提起诉讼，要求确认王某名下的房屋归刘某所有。
后法院经过审理认为，刘某不具有购买经济适用房的资格，刘某借用王某名义购房行为无效，房屋归王某所有，但刘某、王某在本案中均有过错，王某应退还刘某的购房款，并应依据房屋评估价值，将该房屋升值金额的一半赔偿给刘某。
本案是一起典型的因借名购房引发的房屋确权纠纷，在房价不断攀升和限购政策频出的时期，很多人是为了节省购房成本，享受某种优惠，或者为了规避某种购房的资格而借名购房，而有的则是因为其他原因不便以自己的名义购房，而借用他人名义购房。
目前，借名购房的类型主要有以下几种：
第一种：本人具有购房资格和权利，但因某种原因（比如家庭问题、婚姻问题或其他原因），不便将房屋登记在自己名下，而借用他人名义购房。
第二种：本人不具有购买某种政策性保障房的资格，为了规避购房资格的限制，而借用具备资格的他人名义而购房，比如购房经济适用房、两限房等政策性保障房。
第三种：本人不具有某种购房资格或权利，而借用他人名义购房，但所购房屋并非政策性的保障房，而是某单位自行集资所建房屋，但该房屋原则上限于本单位符合一定条件的人员购买。
针对第一种借名购房情形而言，因其借名人本身具有购房的资格和条件，其具备获得所购房屋所有权的条件，尽管房屋登记在被借用人名下，但根据《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
此种借名购房的法律风险在于：若借名人能够提供借名购房协议、购房款由其提供或者能够证明借名购房事实存在的，法院一般都会确认房屋归借名人所有。但若借名人无法证实借名购房事实的，法院一般会将出资购房的行为认定为一般借贷行为，借名人只能要求被借用人返还购房款，而不能获得所购房屋的所有权。另外，因房屋登记在被借用人名下，根据物权的公示原则，若被借用人在借用人不知情的情况下，擅自将房屋卖给或抵押给善意第三人的，那么借用人是不能以其为房屋的实际出资人来对抗善意第三人的，最终，借用人很可能无法取得所购房屋的所有权，或者需要提前代为偿还所抵押债权为代价来消除房屋的抵押权。
针对第二种借名购房情形而言，其法律风险是最大的，不仅存在第一种情形所述的法律风险，而且这种借名购房的行为，因违反了国家关于政策性保障住房的规定而确定无效。也就是说，借名人本来期望借用别人名义或资格购房的目的，是根本无法实现的，而且还会因此产生很多不必要的麻烦和纠纷。这种借名购房的方法本身是违法的，也是不可取的。
针对第三种借名购房情形而言，其法律风险在于，除了存在第一种借名购房的风险外，还可能因为集资单位的种种限制性条件而无法取得房屋所有权，或者因侵犯了集资单位的某种优先回购权而无法取得房屋所有权。但由于这种房屋与完全政策性的保障住房在性质上是有所区别的，在限制条件上也是相对宽松的，若单位未在购房合同中，对所购集资房屋的转让作出限制性规定的，那么在房屋具备过户条件时，借名人是可以通过法院确权，取得房屋所有权的。
第三篇：假离婚现象的法律思考
对“假离婚”现象的法律思考
摘 要
21世纪以来，“假离婚”成为一个热门的话题，或者说，“假离婚”成为一种普遍的有效的可以用来获取不当利益的手段。婚姻，对于国人来说，一向是神圣而庄重的，但是在现代经济社会的冲击下，为了以最小的成本获取最大的利益，人们开始通过“假离婚”的方法，利用国家政策和法律规定的漏洞，为自己谋取好处。“假离婚”带来的负面影响是巨大的，它不仅破坏了家庭稳定和社会秩序，更损害了国家利益和践踏了法律的尊严，已经得到广大人民群众的重要关注。
面对层出不穷的“假离婚”现象，我们需要制定相关措施来遏制这种现象的蔓延。首先要全面了解“假离婚”现象的发生原因和具体表现，其次要充分认识到“假离婚”现象所带来的物质风险和法律风险，最后，法律部门应当制定出更完善的规章制度，和政府部门、社会公众相互配合，才能从根本上解决这个问题。关键词：假离婚； 概念； 现状； 影响； 对策
Legal Thoughts on “fake divorce” phenomenon
ABSTRACT
Since the 21st century, “False divorce” has become a hot topic.Or to say,“False Divorce” has become a common means of effective can be used to gain improper benefit., For Chinese,marriage has long been a sacred and solemn,but under the impact of the modern economic society.In order to with the minimum cost to obtain the biggest benefit,people started by using the method of “False Divorce”, use of national policy and the law loophole, for their own benefits.The negative impact of False Divorce is huge,it not only destroyed the family stability and social order, more damage to the interests of the state and trampling on the dignity of law, has gained important attention to the people.In front of the“False Divorce” phenomenon emerge in endlessly, we need to formulate relevant measures to curb the spread of the phenomenon.We need to formulate relevant measures to curb the spread of the phenomenon.First to fully understand the phenomenon of “False Divorce” causes and specific performance, secondly should fully recognize the material brought by the phenomenon of“ False Divorce”risk and legal risk, finally, the legal department should develop a more perfect rules and regulations, and government departments, social the public to cooperate with each other, can fundamentally solve the problem.Key words：False divorce;Concept;actuality;
Influence;countermeasures
目 录
摘要...........................................................IV ABSTRACT........................................................V 序言............................................................1
一、假离婚的内涵................................................1
（一）、假离婚的定义............................................1
（二）、假离婚的类型............................................1
二、假离婚的社会背景............................................2
三、假离婚的现状分析............................................2
四、假离婚的动机和社会危害......................................3
（一）、假离婚的动机.............................................3
1、关于房屋的动机...........................................3(1)、为了骗取房屋拆迁补偿..................................3(2)、为了多买房屋逃避高税..................................3
2、关于子女的动机...........................................4(1)、为了逃避计划生育的政策................................4(2)、为了给子女办农转非户口................................4
3、关于财产的动机...........................................4(1)、为了转移财产逃避债务..................................5
（二）、假离婚的社会危害.........................................5
1、对婚姻家庭的伤害.........................................5
2、对国家、集体和他人合法利益的侵害.........................6
3、对社会稳定秩序的破坏.....................................6
4、对法律尊严的践踏.........................................6
五、假离婚的界定和认定..........................................7
（一）、假离婚违反道德和违反法律的界定...........................7 3
（二）、如何在理论和实务上认定假离婚.............................7
六、假离婚的应对措施............................................8
（一）、加强对假离婚的审查与核实.................................8
1、建议延长离婚申请审查的期限...............................8
2、规定登记机关审查监督的具体内容...........................9
（二）、建立共享的婚姻登记机关和法院的信息传输系统...............9
（三）、完善对离婚财产分割的追偿制度.............................9
（四）、完善对离婚效力的认定....................................10
1、原则上维持离婚的效力....................................10
2、对离婚无效的法律规制....................................10
（五）、对政策法规的完善........................................11
（六）、加强思想道德教育宣传....................................11 结论...........................................................12 谢词...........................................................13 参考文献.......................................................14
序 言
随着新国五条细则的新鲜出炉，关于购房、避税等话题层出不穷，由此引发了假离婚的又一波热潮，各地婚姻登记机关的离婚人数大幅度增高，假离婚究竟是如何操作的呢？为何成为大多数人走捷径的一条道路？曾经在人们的观念中，结婚是神圣的，离婚也是庄严的，随着社会的高速发展，市场经济对传统价值的冲击在悄然进行中，在利益的诱惑下，一些人以婚姻为工具，理直气壮的为自己谋取不当利益，政府无法阻止，法律无法规避，根源究竟在谁身上？
本文将通过对假离婚现象的全面分析研究，了解这一社会现象并找出应对措施。
一 假离婚的内涵
（一）、假离婚的定义
假离婚，又称为虚假离婚或中国式假离婚，严格来说它并不是法律术语，只是一种法律现象。是指夫妻一方或者双方本无离婚的真实意思，因双方同谋或者欺骗对方取得对方同意而做出的解除夫妻关系的民事法律行为。
（二）、假离婚的类型
假离婚按照申请的途径，行政登记和法院诉讼，可以分为假离婚登记和假离婚调解协议。
假离婚按照发生的类型，可以分为同谋离婚和欺诈离婚。
通谋离婚，是指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的，串通进行临时性离婚，等达到目的后再复婚的离婚行为。
欺诈离婚，指婚姻当事人的一方利用行动和语言等欺骗方式使另一方同意先离婚再复婚，并且实质上损害另一方应得权益的行为
二 假离婚的社会背景
在封建时代，婚姻是“父母之命媒妁之言”，婚姻是两个家族利益结合的手段，包办婚姻、买卖婚姻、童养媳、典妻租妻等传统婚姻形式无一表明婚姻被利益化工具化自古有之。
新中国成立以来，废除封建婚姻制度，新时代的人们享有恋爱自由和婚姻自由。过去离婚需要承担巨大的压力，现在由于社会的进步和思想的解放，离婚变得普遍和被理解，婚姻
自由获得越来越多的认同。随着对物质利益的追求，婚姻工具化再一次出现，现在流行的假离婚，正是人们为了获得更好的利益而采用的方法。
假离婚现象的盛行，与我国现阶段的国情发展是息息相关的，我国现阶段的主要矛盾是日益增长的人民群众对物质文化的需求与落后的社会生产力之间的矛盾。人民群众最为关注的无非是买房、生子、升学、户口等与自身息息相关的问题，受社会经济的限制，现阶段国家并不能满足每一个公民的需求，而这个基本矛盾在短时间内是无法解决的，还需要漫长的过程，因此社会上一些人滋生了“自谋生路”的想法，有些人为了避免对自己不利的政策规定，或者以最小的成本获得更大的好处，最为典型的就是房子的问题，为了多为自己争取一点利益，便钻起法律和政策的空子，通过假离婚来实现目标。
当然还有我们政府政策这个外在因素，或者说政府政策的透明度不高。政府政策和法律法规正在随着经济发展完善中，无法做到尽善尽美，不能有效吸收来自公众的建议与意见，每当国家政府出台新的政策或法律规定的时候，总会引发一股假离婚的热潮，归根究底是这些法律法规的公布，总会损害某些人的既得利益或者限制某些人获取更多的利益，而发布的工作部门没有做到让公众了然于心，取得公众的谅解，公众对这些政策规定的具体事项一知半解，无法接受又无法反抗的情况下，上有政策下有对策，便产生了假离婚的方法。这其实也是公众对于政府政策的一种博弈，当个人无法对抗国家的调控政策时，只能通过投机的方式来规避自己的损失。
另外，现代社会的风气变得浮躁，人们更愿意走捷径获取利益，如果假离婚能得到好处，使自己少奋斗几十年，自然有很多人趋之若鹜。
三 假离婚的现状分析
假离婚并不是一个新的现象，21世纪以来逐渐成为热门话题。社会各界人士特别是法律人士早已在关注假离婚现象，但是如何监管假离婚现象，并不是一件容易的事。离婚是公民的自由权利，只要离婚的双方都是民事行为能力人，证件齐全，并且都是自愿离婚，婚姻登记机关的工作人员没有权利拒绝办理或者进行行政处理。
离婚的夫妻双方大多为了买房、升学、生子这些目标，面对这些申请人，让银行金融机构、教育部门或者计生部门等机构来扮演道德法官辨别是真离还是假离的操作性不强，一些部门根本不会节外生枝，只会睁只眼闭只眼。这在一定程度上纵容了假离婚的发生。
假离婚虽然获得很多网友的认同，但也受到很多网友的争议，很多网友积极为应对假离 6
婚的现象出谋划策，有提议出台“限离令”的，限制离婚的次数和买房的数量；有提议出台“购房复婚细则”的，离婚后双方有购房记录的，禁止复婚。更多网友表示房价过高、限购令等政策才是假离婚的根源，应该从政府部门实施措施，否则，假离婚不仅动摇了对婚姻的神圣感，更削弱公众对政府部门的信任与依赖。
假离婚的闹剧上演以来，针对此等情况，很多地方以不同名义制定了相关细则和实施办法。其中，江苏省高院日前发布了《关于“新五条法”对法院工作的影响及对策建议的报告》，在该报告的最后一部分，做出了“因‘假离婚’购房导致弄假成真，难以复婚而主张协议无效的，除能举证证明胁迫或欺诈事由外，不予支持”的规定。北京地区关于“单身离异人士限购加码”的调控细则即将出台，北京未来或仅允许京籍单身人士或离异人士持有一套房。政府企图通过提高假离婚的风险来遏制假离婚现象的发生。
但是，这些只是治标不治本，政府制造了一个可以通过离婚来获取利益的调控漏洞，现在他们想堵上漏洞，而不是从源头处理，势必会伤害到真离婚者的利益，而假离婚者依然可以继续进行，无济于事。
四 假离婚的动机和社会危害
在当今的社会背景下，假离婚现象的现状令人担忧，要彻底解决假离婚的问题，我们就要深入了解假离婚的动机，了解假离婚的社会危害，才能从根本入手，让更多人警惕假离婚带来的各方面的风险。
（一）、假离婚的动机
是什么原因导致假离婚现象的出现呢？并且不是昙花一现的现象，而是成为一种社会性的持续性的现象，在某些特殊时期更会变本加厉？
婚姻是终身大事，大多数人的态度都是非常严谨和慎重的。夫妻感情生活正常，平时没有争议矛盾，却突然要解除婚姻关系，主观上大多是为自身或家庭谋取不正当利益，从社会上几次假离婚热潮发生的背景和时间来看，假离婚的动机大致可以归纳为以下几种：
1.关于房屋的动机
（1）、为了骗取房屋拆迁补偿款
我国的社会主义现代化发展过程中，城市发展是一个重要方面，随着城市建设进程的加快，在城市转型的过程中，房屋拆迁是重要工作，为了为了最大限度的保护公民的权益，政府对其进行拆迁补偿。由于无房户的拆迁补偿政策，政府对于无房户会有一定照顾，甚至部
分补偿款项以户为单位进行发放，因此一部分住户得知拆迁消息后，为了得到更多的补偿金或者住房安置面积，很多夫妻紧急离婚，或者住房归一方所有，或者一户分为两户，骗取更多利益。
（2）、为了多买房屋逃避高税
《国八条》、《国五条》的陆续发布，表明我国政府运用宏观手段调控房地产市场的决心，北京、上海、广州等大城市更是积极响应，包括稳定房价、抑制投资性买房等关于限价限购的一系列措施正在实施中。为了应付房产限购令，购买多套房，规避二套房贷的高额利息，减低首付数额，很多夫妻便以假离婚的方法，达到真买房的目的。另外，二手房交易中的个人所得税按个人所得的20%征收，为了逃避高额的房产税，假离婚后由个人收入低的一方挂名买房，便可以少缴房产税。
2.关于子女的动机
（1）、为了逃避计划生育政策
计划生育政策是我国的基本国策，规定一对夫妇只生一个孩子，符合特殊要求的，可以申请生二胎。每个公民都应严格遵守，这是每个公民应尽的义务。但中国自古就有重男轻女、多子多福的传统老观念，很多人早已根深蒂固，有些人为了多生孩子，特别是生儿子传宗接代，往往在女方怀孕的时候假离婚，待孩子生下来后再行复婚，这样既可以多生孩子，又可以逃避超生的处罚。
（2)、为了给子女办农转非户口
现在的中国，对于户籍管理是非常严格的，虽然我国的人口流动频繁，外地人和本地人、城市户口和农村户口的差距越开越小。但是在某些方面，户口的作用是非常巨大的。如果一对夫妇有一方是城市户口或城镇户口，可以利用假离婚，就能够将子女的户口转到另一方所在城市单位的户口,成为本地人，享受本地人的权利，特别是在教育方面会方便很多，减免赞助费。
3.关于财产的动机
（1）、为了转移财产逃避债务
假离婚已经成为当事人逃避债务的最佳法宝。当人们面临财产上的纠纷时，例如夫妻一方因为生产经营不善，或者进行其他社会活动导致欠下沉重债务，面对债权人的追讨，当事人为了逃避债务，迅速与自己的配偶离婚，并且在分割夫妻共同财产时，净身出户，财产都归配偶所有，债务人则可以赖债不还。即使债权人起诉到法院，胜诉后也因为当事人转移财产难以强制执行。
（2）、为了逃避责任抗拒赔偿
当人们从事某些民事行为侵犯了其他人的合法权益时，造成侵权责任，例如夫妻一方因为重大侵权行为给受害人造成了巨额经济损失，受害人有权要求侵权人赔偿，为了推卸将来要承担的法律责任，为了抗拒赔偿，侵权人在受害人到法院起诉之前，抓紧时间办理离婚登记手续，将财产全权交给将来不需要承担赔偿责任的配偶，造成侵权人无力赔偿的假象，可以逃避侵权责任。
除了以上主要动机以外，也有些夫妻是为了再就业、骗取低保、出国等原因进行假离婚。虽然假离婚的动机各不相同，但总的来说都是为了自身或家庭谋取不正当利益。
（二）、假离婚的社会危害
既然假离婚动机不纯，那么会对社会造成什么影响呢？法律赋予了公民离婚自由的权利，公民有权自由解除婚姻关系。但任何权利的行使都应该在法律许可的范围内，不超出社会秩序，个人的自由应该在社会秩序允许的范围内。假离婚的行为，实质是个人滥用离婚自由的行为，是对既有的社会秩序的一种冲击，将对社会造成危害，具体表现在以下几个方面。
1.对婚姻家庭的伤害
假离婚是双方当事人为了获取更多不正当利益而采取的措施，大多是钻国家政策的空子，而国家的政策和制度都处在不断变动和完善中，当事人在离婚后不一定能达到设想的目的。
我国现行的婚姻法律并没有对假离婚现象作以规定，但它在婚姻关系中有着独特影响。有的假离婚的夫妻最后会变成真离婚，虽然离婚对于当事人来说是假的，但在法律上是具有离婚效力的，人心易变，人们对于婚姻关系的尊重和依赖与过去相比已经发生了很大变化，在经济利益的驱动下，当事人难免假戏真做，导致另一方人财两失。假离婚的夫妻双方带着目的假离婚，对于共同财产的分割都是偏向一方的，复婚后，夫妻共同财产和婚前财产已经发生了变化。如果哪一天夫妻双方真想离婚，财产的分割比例只能按照最后一次“婚姻状况”和最后一次“婚姻持续时间”进行计算，可能最后吃亏的一方才会后悔不及。而在离婚不离家期间，双方关于生活收入、赡养、继承、监护和夫妻保持忠诚义务等问题都是很难算得清的。
夫妻双方的感情同样受到巨大影响，毕竟谁也不能肯定一定能够复婚，尤其在另一方稍有迟疑或犹豫的的情况，很容易引起另一方的猜忌不满。
同时假离婚的双方在社会上的道德评价会下降，影响其在社会上的形象。
假离婚中受到伤害最深的是孩子，父母唯利是图的决定回影响孩子正确的人生观、价值观，并造成其缺乏安全感，影响个人的身心发展。
对家庭的危害也是假离婚假离婚最重要的社会影响，我们要引以为戒。
2.对国家、集体和他人合法利益的侵害
每一项政策的实施，国家都是站在宏观调控的角度进行的，代表的不是少数人的利益，而是多数人的利益。假离婚者追求不正当利益的目的非常明显，一旦离婚的手续办好，达到目的，就意味着国家、集体以及他人的合法利益会受到损害。例如国家要多发放额外款项作为拆迁安置费用，债权人或受害人无法取得自己应有的合法权益。这也是国家必须重视假离婚问题的主要原因，不仅仅是社会风气问题，更是国家利益保护的问题。
3.对社会稳定秩序的破坏
假离婚盛行，是对于社会稳定秩序的一种破坏。每一个家庭都是社会的组成部分，如果把社会看成一个人，那么家庭是社会的构成基础细胞，安定和谐的家庭是社会的稳定与和谐的基础，只有家庭安定和谐，社会才能有足够能量发展，维持稳定与和谐，假离婚摧毁的是婚姻关系的神圣与尊严，作为一个以道德为基础的社会，人们将假离婚当成是一种成本低，用于换取物质上的东西的工具，这实际上是一个扭曲的道德观念，也是对于社会秩序的一种破坏与抗拒。
4.对法律尊严的践踏
假离婚并不是普通的民事行为，更是法律行为，婚姻的结合与结束均由婚姻法和婚姻管理条例等民事法律法规进行约束。法律是国家制定出来的用以保障公民权利的工具，假离婚的夫妻双方利用法律特别是婚姻法的相关规定，达到假离婚真谋利的目的，是对我国离婚法律制度的破坏，是对法律尊严的践踏。一方面结婚离婚复婚的行为浪费了国家的人力资源，一方面假离婚的夫妻双方逃避对他人的财产责任或赔偿责任，利用法律规定损害了他人权益，实则是让法律违背了保护公民权益的原则。
五 假离婚的界定和认定
（一）、假离婚违反道德和违反法律的界定
社会的运转是由道德和法律来支撑的，对于假离婚是违反道德还是违反法律的界定，有助于我们正确对待假离婚现象，采取有效的措施来应对假离婚现象。
道德是一种社会意识，是维持社会稳定的工具，它对于社会公众的基本要求是遵纪守法，明
礼诚信，道德是区分正当和不正当、正义和不正义、诚信和虚伪、权利和义务的标准，很明显通过我们对假离婚现象的分析，这种行为是违背道德的，应当被社会舆论谴责的。假离婚不管有何目的，都是按照法律程序进行的，其离婚行为是有效的。从表面形式上看假离婚是不违法的，但我们从假离婚的本质进行分析，假离婚都是有不正当的目的，如果是合法目的，有何必采用欺骗手段呢？假离婚大部分是采用协议离婚的形式，也有少数为了逼真效果去法院诉讼离婚。协议离婚所签订的离婚协议书就是一份双方基于合意而签订的合同。根据合同法第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。通过对假离婚动机分析，我们可以明确假离婚的目的实际上是违反法律规定的。
因此假离婚既是道德问题，又是法律问题，我们不但要从道德方面约束，更重要的是加强法律的调整。
（二）、如何在理论和实务上认定假离婚
按照我国婚姻登记条例的相关规定，离婚有效必须符合以下条件，夫妻双方必须是合法婚姻关系，双方均为完全民事能力行为人，离婚是真实意思表示且达成离婚协议。
在理论上，婚姻登记机关可以通过对离婚有效要件的审查认定离婚无效，但是离婚无效和假离婚是不同的，只有当假离婚当事人向婚姻登记机关申请离婚无效，提供证据证明双方当事人并无离婚的真实意思，不具备离婚的实质条件，经过婚姻登记机关审查，可以认定为假离婚，收回离婚证。
由于我国并未将假离婚这一现象纳入法律的调整体系内，因此从婚姻法和婚姻登记条例的法律法规方面来认定假离婚是不可取的，需要当事人的自愿配合，效率不高。
对假离婚的认定，更多要从假离婚的实际表现来进行判断，假离婚相对于夫妻双方感情已经破裂确实很难居住在一起的真离婚，有以下特殊表现：
第一，假离婚当事人之间并无争议，即使有争议，婚姻登记处工作人员或人民法院作一个小调解，就能够达成一致协议。假离婚的夫妇离婚对于感情破裂的理由大多是没有争议的，但感情破裂的具体内容往往无法详细表达，最常用的是以个性冲突，兴趣不合为借口，并不符合法定的情况，即最高人民法院印发《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》中规定的13种情形。
第二，假离婚的夫妻双方对于共同财产的处理，通常不做分割，只是简单处理。假离婚 11 的夫妻双方通常将共同财产全部归于抚育子女的一方，或者做象征性的分割，有的干脆在离婚请求前即协议将全部或大部分财产给对方或者直接让给子女，从离婚协议的财产内容来看，双方并不是由于一方有严重过错而导致的离婚，财产分割却显失公平，但双方均无异议，十分反常。
第三，假离婚的双方对于子女的抚养没有争议，由于假离婚的夫妻双方通常都是在某种契机下急匆匆提出离婚的，并不会走正常程序，咨询律师或其他部门关于离婚的具体事项，因此大多假离婚的夫妻双方对于子女抚养费的法律规定不太了解，往往都是两人随意决定，抚育子女的一方并不争取子女的合法权益，抚养费用数额大多不符合实际情况。
除了在离婚期间夫妻双方不同寻常的表现，还应当查明双方在近期的活动，是否居住单位有拆迁，是否有买房计划，是否怀孕要生二胎以及各部门单位是否出台对离异人士或单身人士有利的政策措施。
通过基层群众组织如居委会、村委会的协助调查，当事人所在单位、邻居亲友的配合询问，我们可以直接了解离婚夫妻在离婚过程中的实际表现，例如在离婚后可以规避房产过户税，或借此取得购房资格和房贷资格的，可以认定为通过合法形式来掩盖非法目的，认定为假离婚。
六 假离婚的应对措施
离婚是公民的婚姻自由权利，假离婚则是公民道德下滑的体现，我们无法通过指责公民的道德水平来遏制假离婚现象的发生，因为道德对公民的约束力是薄弱的，我们必须通过法律来应对这个现象。
面对这个问题，我们可以从各方面协调配合，争取早日解决这个问题。
（一）、加强对假离婚的审查与核实
应当由各地政府组织对各民政部门的婚姻登记人员进行专业培训和管理，了解假离婚的特点，使他们严格按照婚姻法和婚姻登记办法的有关规定，及时把关假离婚现象。前面已经提及到，假离婚的类型可以分为两种，即同谋离婚或者是欺诈离婚，不管是哪一种类型的离婚，一方当事人都是已经取得另一方当事人的同意的，因此双方到婚姻登记机关申请离婚的时候，已经取得共识，对于双方之间的债务问题、财产分割和子女抚养问题都没有任何异议。婚姻登记人员通过培训，应当谨慎认定假离婚，从离婚前的审查力度进行防范。
1.建议延长离婚申请审查的期限
延长了审查期限，将一个月的时间改为三个月。可以给申请协议离婚的当事人有一个缓冲的期限，认真考虑是否真的要离婚，如果三个月之内，当事人进行冷静反思，自我审查，双方感情修复，可以及时撤销离婚申请。婚姻登记机关也可利用这个时间做好必要的审查工作，避免以往因离婚申请数量多，时间赶而造成的仓促工作。
2.规定登记机关审查监督的具体内容
按照婚姻法及婚姻登记管理条例的规定，工作人员对于申请离婚的双方当事人只需查明：①离婚申请人是否是合法夫妻;②离婚双方申请人是否具有完全民事行为能力;③离婚是否确实出于双方自愿;④对子女问题的处理是否妥当;⑤对财产问题的处理是否妥当。这些基本问题都是由当事人提供证明材料，在当事人申请之日起一个月内，对符合条件的，应当给予离婚证书。
除了规定的核实内容，应当包括包括夫妻间感情是否确已破裂的实质内容，还有离婚当事人双方是否确实为双方真实离婚的真实性的审查。工作人员应当要求双方当事人在现场分开填写离婚申请书，不得互相交流，着重对离婚理由及其具体表现事项的统一性进行初步审查。双方填写事项有明显差别的，可驳回当事人的离婚申请。
对当事人提供的证明材料有疑义或协议内容显失公平的时候，应当对证明材料的来源、双方收入、财产状况以及子女状况等进行调查核实，主要调查其真实性，查明是否有不正当目的。
人民法院在办理离婚案件时，不仅要求当事人陈述理由，还应当责令离婚申请人履行举证责任。
(二）、建立共享的婚姻登记机关和法院的信息传输系统
按照婚姻法的规定，公民结婚只有一个途径，就是去婚姻登记部门进行登记，离婚却有两个途径，可以去婚姻登记部门协议离婚或者到法院起诉离婚，法院发出的离婚判决书和民政部门分发的离婚证书是有同等效力的，影响了婚姻登记信息的真实性和完整性，这就给了某些假离婚的人可以利用的漏洞。建立一个信息互换共享制度，通过网络内部平台，连接婚姻登记机关和人民法院，在审查期限内，婚姻登记机关只需输入当事人姓名，网络可自动显示法院同名同姓的当事人在此期间的纠纷诉讼，如债务纠纷和侵权纠纷；同理，法院在审理案件时，只需输入当事人姓名，网络可以自动显示当事人是否正在进行离婚申请，是否有转移财产、逃避责任的风险，可以及时处理，保护起诉人的合法权益。
(三）、完善对离婚财产分割的追偿制度
假离婚作为当事人逃避债务抗拒赔偿的有效手段，要打击这种现象，就要从协议离婚的财产分配效力这一方面着手。根据共享的婚姻登记机关和法院的信息传输系统，可以及时得悉对方是否有转移财产的行为。当发现当事人有假离婚转移财产的行为时，可由婚姻法和民法通则的有关规定，婚姻存续期间的夫妻共同债务，应当由共同财产来偿还，共同财产不足偿还的由双方承担连带责任。债权人发现债务人进行离婚诉讼分割财产，并且影响实现索赔的裁定书已经生效的，应及时报告人民法院启动再审程序，按照离婚的财产分割部分重新审理，债权人发现对方进行行政登记离婚，离婚已被批准的，可以根据《中华人民共和国合同法》的规定，有权行使撤销债务人放弃财产分割财产协议的行为。通过对财产分割的追偿，可有效保护债权人及受害人的合法权益。
（四）、完善对离婚效力的认定
假离婚虽然带了个假字，但确确实实是通过合法程序的有效离婚。当假离婚发生意外，弄假成真时，面对当事人申请离婚无效的请求，应当如何判定？
1.原则上维持离婚的效力
根据婚姻法的相关规定，具有公示效力的婚姻登记行为，包括结婚登记和离婚登记，只要具备法律要求规定的形式要件，其婚姻登记行为即告生效。因此无论其离婚是否属于自愿和是否具有离婚的真实意愿，只要符合法律要求，其离婚行为都属有效。假离婚的夫妻双方作为完全民事能力行为人，应当对自己的行为和后果由明确的认识，离婚的申请和登记都是由当事人自己进行的，后果由当事人自行承担。对于协议假离婚的一方背弃复婚协议而与第三方再婚的，且再婚的第三方为善意的无过错方，再婚不存在其他不符合法律规定的，应当保护第三方利益，不对假离婚做无效处理。
2.对离婚无效的法律规制
根据婚姻登记管理条例的规定，如果双方不能达成离婚协议或是属于无民事能力行为人或者限制民事能力行为人的，结婚登记不是在中国内地办理的，婚姻登记机关不予受理，如果已经受理并且离婚证书已经生效的，法院可以依法撤销离婚效力，判定离婚无效，重新审理。但是，假离婚的当事人显然不符合上面任何一个条件，原则上应当维持假离婚的效力，除非一方有证据证明存在显失公平、重大误解、欺诈或者胁迫行为。当事人申请假离婚无效，必须符合以下条件：
第一、申请的主体必须是能够继续享受婚姻存续期间婚姻利益的人，一般的社会公众或国家机关没有权限。只有夫妻双方、未成年子女、受抚养人以及可以代表这些人利益的社会 14
组织，如妇联、残联才能向法院申请。
第二、当事人必须有证据证明假离婚的夫妻双方存在复婚的共谋，举证证明双方在假离婚期间获得的既得利益，例如利用单身身份或离异身份进行的买房、生子、逃避债务等行为。证明双方利用假离婚达到了非法目的，即民法规定的以合法形式掩盖非法目的。
法院受理当事人的申请，应当经过严格审查，证实假离婚后双方既没有再婚也没有复婚，但同居在一起离婚不离家，丈夫和妻子之间的离婚关系从来没有对外公布，应当撤销离婚登记，收回离婚证书，视为夫妻关系从未解除过，双方在假离婚期间利用单身身份或离异身份取得特有利益的，法院可以直接作出裁决取消其取既得利益的资格。政府应当严格监管，保证各部门全力配合。
对于欺诈假离婚的一方，申请假离婚无效的当事人必须举证证明对方存在明显欺诈行为，或者欺诈方与第三方之间存在同谋，证据由原告提供，法院适用不告不理原则。证据确凿的，应当宣布假离婚无效。(五)、对政策法规的完善
能够让人们从中骗取利益的政策法规，说明是不完善的政策法规。从根本上说，阻止假离婚现象应当从政策法规上堵住漏洞，体现宪法保护婚姻的精神，贯彻落实各种政策制度，政策法规的制定需要仔细权衡获得效益和离婚风险之间的关系。加强法制教育、人生观教育的宣传，针对假离婚现象，人民法院、人民政府应当和民政部门、计生部门、基层群众共同筑起一道预防和制裁假离婚行为的防线。电视、报纸、电台等其他新闻媒体应发挥主渠道作用，大力促进婚姻法等法律知识的社会宣传，使广大群众能够运用法律武器来维护自己的合法权益。
(六)、加强对思想教育的宣传
假离婚行为的发生，归根究底与社会公众的道德思想水平下滑是息息相关的。我们不仅要通过法律手段来遏制假离婚现象，还要加强对社会公众的思想道德教育，政府部门和社会组织联合动员，运用各种方式和途径，使道德教育宣传大众化、经常化，电视、广播和互联网等传媒要积极配合，引导社会舆论，加强假离婚反面教材的宣传，让社会公众引以为戒，加强人生观、价值观、婚姻家庭观。
结 论
多年以来，无论是为了户口农转非、拆迁费还是生二胎、买二套房，伴随着中国社会主义经济的发展，社会各地总是上演着一幕幕假离婚的闹剧，越来越多的老百姓愿意采取这种高利益高风险的方式来解决现实问题。一个社会现象的背后都是法律行为，而每个法律行为的本质都是经济问题。我们对一个社会现象的研究，就要通过表面发现本质，才能真正找到根源制定根治的方针。
通过对假离婚的内涵、背景、动机、影响等方面进行了详细剖析，我们了解到假离婚已经不是一般的个人行为，而是一个严峻的社会问题，当它只是个体行为时，我们可以谴责假离婚当事人的道德品行，但是当假离婚现象已经发展成广泛性的群体性行为时，我们必须认真对待。假离婚是作为一个社会现象，只在事后采取措施，无疑是治标不治本，假离婚更是一个法律行为，产生相应的法律后果，我们要从源头上解决问题，归根究底是社会利益分配不均的原因，这就要求国家制定出更完善的更符合广大人民群众利益的政策方针和法律法规。要解决这个问题，不能单靠社会公众，不能只依靠政府政策，更不能强制法律法规，只有从人、政、法三方面全面配合，才能真正的遏制假离婚现象。
参考文献
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第四篇：借名购房存在的法律风险
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借名购房存在的法律风险
将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有,这些人都是为了省钱或者是掩盖其非法的目的。因此，借名买房是存在一定风险的，那么借名买房协议有效吗,借名买房的法律风险有哪些?下文详细为大家解答，欢迎阅读!
下面我们通过典型案例对借名购房纠纷的法律特征进行分析。
案例一:
徐先生与林先生为表兄弟关系。2005年3月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《》一份，约定由林先生购买出卖人开发的位于北京市东天通西苑房屋一套，该房屋性质为经济适用房。徐先生支付了全部购房款。房屋交付后，徐先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于2006年6月取得房屋产权证书，登记所有权人为林先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保管。林先生起诉至法院，主张诉争房屋是借给徐先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求法院判决徐先生返还房屋。
案例二:
2013年，韩女士想在北京买房，但自己不是北京户口没有购房资格，便找到自己的姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，房屋的一切权利属于韩女士。协议签订后，韩女士支付了首付款，并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑突然去世，姑父不承认房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士无奈也起诉，要求确认房屋所有权归她所有。
借名人的动机分析
借名人出资购房，却将房屋登记在其他人名下，归根结底是为了享受本不应由其享有的利益，主要有以下几种情况：
1、规避因身份带来的购房限制。
这是借名购房最常见的情况，占到了借名购房案件总数的90%以上。前述案例一、二均属于此种类型。在实践中，不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房，或为了规避“限购令”，或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限，或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋，如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益，采取借用他人名义购房的方式。
2、为了转移财产或逃避债务。
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将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，能够满足一些不愿意“露富”的官员的“需求”;也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩，在诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用购买的情形。
3、为了节约将来可能发生的过户费用。
父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系，产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共住在登记在自己名下的房屋，父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。
借名购房的法律风险分析
在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议要回房屋，在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，借名购房的风险主要有以下类型：
1、借名购房合同被确认无效。
在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。
在司法实践中，针对经济适用房的借名购房合同，法院会进行更为细致的审查与区分，满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效：
(1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害，从而可以得到法院的认可。
在案例一中，林先生与徐先生之间就购买经济适用房存在借名购房协议，诉争的商品房买卖合同签订于2005年3月，2006年取得房屋所有权证后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限届满，若林先生的房屋并非通过摇号而取得购房资格，则应当认定借名购房协议有效。
2、借名购房的事实认定困难。
借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言，其提交的证据必须
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能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中，因证据不足，有10件案件法院没有认定借名购房的合同关系存在。
3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。
根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。
4、出名人的购房资质受到影响。
对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策。
借名人的救济路径
发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。双方的诉讼主张具体有以下情形：在2014年一中院审理的52件与借名购房有关的案件中，由借名人提起诉讼的为31件，由出名人提起诉讼的为16件，另有5件存在反诉，即双方均提出了诉讼主张。
1、借名人主动起诉的情形：
借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。在前述借名人主动起诉的31件案件中，有5件案件因诉讼请求选择不当而被驳回。
2、出名人起诉的情形：
出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。
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法官建议借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前的利益，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险，建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，实际出资人有证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。
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第五篇：借名购房涉有哪些法律风险
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借名购房涉有哪些法律风险
借名购房，顾名思义，即是购房人作为实际出资人购买房屋，登记于他人名下，但所有权仍属于出资人的情形。那么，借名购房涉及哪些法律问题?下文为您详细介绍相关内容。
一、借名购房的原因分析
购房人需以他人名义买房，主要有如下原因：
1、规避法律、政策的限制性规定。
为了改善城市低收入居民的居住条件，在城市商品房之外，政府实施保障性安居工程，建设了包括廉租房、经济适用房等在内的特殊住房。中央财政对保障性住房投入了大额的专项财政补贴，这是政府为城市低收入居民所提供的一项特殊的社会福利政策，故保障性住房的购房者需要具备特殊的条件，对其有严格的资格审核。
除此之外，面对当前房价高涨等具体情况，一些房价过高的城市为彻
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底遏制房地产行业的投机和过度投资，在2017年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，先后有46个重点城市实施了基本限购令，根据购房者户籍和家庭单位对其购房数量进行限制，以期购房需求和房价回到理性合理和可支撑的水平。基于上述政策等，很多购房者为了获得购房资格，采取了借名购房的方式，以享受国家为特殊人群提供的福利，或规避政策的限制性规定。
2、贪图特殊的身份或条件所享有的便利、优惠。
如单位集资建房，通常只面向单位员工出售，或是单位员工购买的价格远低于市场价格;又如开发商销售手段，只面向小区业主销售停车用房，或是采取抽签排序选房的方式销售房屋并不允许转让抽签序号;再如公积金贷款，或其他商业贷款，要求贷款人必须具备某些资格条件或是信用等级;等其他情形。购房者通常为了享有这些特殊身份或条件所带来的购房优惠、便利而采取借名购房的方式以他人名义购房。
3、转移财产、逃避债务。
债务人到期不履行法律文书所确定的债务，债权人可申请法院强制执行。部分债务人为了逃避债务，将自己的房产登记于他人名下，以达到使法院认为其无财产可供执行的假象。
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二、借名购房所产生的法律问题
借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。
当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。
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三、借名购房中双方当事人所面临的风险
借名购房对于双方当事人都有不可忽视的风险。
(一)出资人所面临的风险
1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。
2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。
3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。
4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法
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律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。
(二)登记权利人面临的风险
1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。
2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。
3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。
另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产
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权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的不乏其人。
三、借名购房法律风险防范
2017年12月，北京市高级法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第十六条规定，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”重庆地区虽未发布相关规定，但根据现有法律规定和司法实践，借名购房类纠纷，建议当事人从以下几方面着手，保障自身权利：
1、经济适用房等政策性保障住房，如果当事人确实不符合购房人条件，放弃购房。
2、如当事人购房并未违反法律、法规的禁止性规定，确需采用借名购房方式的，应当签订书面合同，并将双方当事人信息、房屋信息、房屋购买方式和双方约定的其他内容记载清楚。
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3、出资人、登记权利人在借名购房前都应当对对方的财产、信用状况做深入、详细了解。
4、出资人应当妥善保管购房凭证、房款支付等所有证据材料，避免发生纠纷后举证困难，不能证实借名购房事实。
5、为防止登记权利人擅自处分房屋，出资人可与登记权利人办理房屋抵押权登记，将该房屋抵押登记在出资人名下。
借名购房看似简单便利，为当事人规避了很多限制性条件带来实惠，但实际暗藏许多不可预测的风险，建议当事人慎用。
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