2014507两证一书是指什么？

第一篇：2014507两证一书是指什么？

2014年5月07日物业管理概论 培训课程内容

两证一书是指什么？

《土地出让合同书》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

竣工验收：指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

交付：竣工验收，接管验收后代替开发商把房屋交付给购买人或使用人的一种活动。

业主大会：是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。

成立条件：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时[1]，或者首套住宅交付使用满两年的，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。

分类：业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

出现业主大会议事规则规定的应该召开业主大会临时会议时，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。PDCA指什么?PDCA循环又名戴明环.1、P(plan)计划,策划，包括方针和目标的确定，以及活动规划的制定。

2、D(Do)执行，根据已知的信息，设计具体的方法、方案和计划布局；再根据设计和布局，进行具体运作，实现计划中的内容。

3、C(check)检查，总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题。

4、A(action)处理，对检查的结果进行处理，对成功的经验加以肯定，并予以标准化；对于失败的教训也要总结，引起重视。对于没有解决的问题，应提交给下一个PDCA循环中去解决。

物业接管验收：物业汇同开发建设单位，工程部门，对主题结构安全和满足使用功能为主要内容，有物业出具接管验收证明文件。

ISO：9001质量八大原则

1．以顾客为关注焦点。组织依赖于顾客，因此组织应该理解顾客当前的和未来的需求，从而满足顾客要求并超越其期望。《①客户永远是对的；②如果客户不对，则执行①》。

2．领导作用。领导者将本组织的宗旨、方向、和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。80%质量问题与管理有关，20%与员工有关。

3． 全员参与。各级员工是组织的生存和发展之本，只有他们的充分参与，才能使其给组织带来最佳效益。岗位职责包括了全员（从总经理到基层员工）。

4．过程方法。将相关的资源和活动作为过程进行管理，可以更高效地取得预期结果。流程图方法。

5．管理的系统方法。针对设定的目标，识别、理解并管理一个由相互关联的过程所组成的体系，有助于提高组织的有效性和效率。木水桶的围板原理。

6．持续改进。持续改进总体业绩是组织的一个永恒发展的目标。PDCA循环。

7． 基于事实的决策方法。针对数据和信息的逻辑分析或判断是有效决策的基础。用数据和事实说话。

8．互利的供方关系。通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。

建筑面积测绘：面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

1%-3%面积内等于赠送。超出3%面积超出部分需花钱购买。如果不想购买超出的面积，可以退房。少于购买的建筑面积3%以上，开发商要双倍退钱。预售合同内会写建筑面积。

一装，二装。

商品和产品的区别：商品：用来交易，统一拥有使用价值。产品：用来使用的。

市政配套设施：水電，安監等…..

第二篇：一书两证

一书两证规划管理的工具

一书两证即：《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》统称为一书两证。

《建设项目选址意见书》是将计划管理与规划管理有机结合的成功经验的总结。城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

《建设用地规划许可证》是建设单位向国土资源行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是保证城市土地合理使用，防止和减少违法占地的有效措施。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准 文件无效。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

案例：

大田县城市管理综合执法大队

半年来，大队在县委、县政府和县城建局的领导和关心支持下，坚持以邓小平理论和“三个代表”的重要思想为指导，坚持以科学发展观为统领，与时俱进,务实创新，从严治队，依法治城，进一步发挥城市管理职能作用，不断完善工作机制，切实改进工作作风，努力提高工作绩效，为创造环境优美的城区环境做出了积极的贡献，取得了较好的成绩。据统计共查处各类违章2600余起，其中查处市容方面违章1700余起，取缔纠正违章摊点1100余起，清理主次干道横（条）幅100余条、清乱张贴广告5000余张，清除各类违章占道280余起，拆除占道影响市容的遮雨蓬23处；查处规划方面违章83起，违章建筑面积3600平方米，发停建通知书83份，拆除违章建筑10起（主要是乱搭建），面积约1300平方米，处罚24宗，金额36.63万元，查处违章破道6起，办理人大议案1件、政协提案2件，处理信访件10件，取得了较好的管理效益和环境效益。

分析：

一、抓队伍，强素质，展示综合执法新形象

我队始终把队伍建设做为一项重要工作来抓。今年，结合纪律作风整顿活动，进一步强化了执法和管理队伍的教育和管理，促进执法和管理人员综合素质的进一步提升。

（一）加强政治思想教育。一是建立健全政治学习制度，提高政治思想素质和理 1

论水平，每月不少于两天学习时间；二是抓职业道德教育，牢固树立“管理就是服务”的思想和全心全意为人民服务的公仆意识；三是抓队伍团结，增强凝聚力，坚持民主集中制，严以律己、宽以待人，形成团结协作的好风气；四是抓党风廉政建设，提高免疫力，严格按照中纪委关于党政机关干部廉洁自律的规定要求去做，自觉抵制腐败之风的侵蚀。

（二）加强业务知识教育。我们坚持严格按照法律知识培训规定的要求，开展了一系列法律知识培训活动。一是开展新到岗人员（借调教师）的培训工作，先后培训9人，并全部达到岗位要求；二是开展法律培训，每月组织集体学习相关法律知识，重点解析执法中遇到的难点问题，促进执法大队执法水平和办案效率的提升；三是开展全员法制培训，每季度组织一次全员法制培训，学习城管方面的法律、法规、规章，并结合近期重点工作，讲解有关执法工作注意事项和案例，促进执法人员不断提升法律素质。

（三）加强执法规范教育。大队在加强执法监督的同时，注重加强对执法人员执法规范的教育。一是坚持文明规范执法，要求执法人员严格按程序办案，在遭遇阻挠和暴力抗法时，要保持克制和冷静，必须做到打不还手，骂不还口；二是推行温情管理，简化办事程序，对在楼体按规划要求设置广告的，适当减免广告设置费用；建立了首违免罚制，对无证占道经营和流动摊点，第一次只给予警告和教育，不施以罚款、暂扣等行政处罚，对于其它违法、违章、违规行为，同样强化了教育手段。

（四）着力抓好队伍纪律作风整顿。针对执法工作中存在的突出问题，我队认真开展纪律作风整顿活动：一是搞好思想整顿，开展爱岗敬业的职业道德教育，提高队员的责任意识，切实提高队员的思想觉悟；二是搞好作风整顿，要求每位队员按照《福建省城建监察人员执法行为规范》的规定逐条地对照检查查问题，找根源。为期一个月的整顿活动，共组织集体学习10学时，记录学习笔记本，完成学习心得45篇，召开座谈会3次，分发征求意见表100份，调查问卷100份，党员干部交心谈话总数达到50多人次，征求到意见和建议4条，使全队工作纪律明显增强、工作作风明显改善、工作效能明显提高、精神面貌明显改观。

二、突出重点，狠抓落实，扎实开展市容管理工作。

大队立足本职工作，务求实效，采取抓住重点，突破难点，逐步推进的工作方法，市容市貌大为好转。

(一)整治各类占道:1.全面清理店外店、店外摊的违章占道经营，整治城区流动摊点，重点整治一中门口、汽车站周围（包括东大桥面）、三角亭周围、公园门口、、二市场门口、纺织厂门口、电子厂门口的占道摊点，督促沿街单位和商店落实“门前三包”；2.整顿早市、夜市摊0点45摊，划出夜市摊点经营区域，规范管理；取缔违章占道修车店点5处；3.清理拆除影响市容和交通的乱搭建（棚）摊25处；4.对城区主干道违章堆放的建筑材料及建筑垃圾进行清理，清运沙石土约1200立方米。

（二）加强过渡市场管理。随着我县第一市场的改建工程启动后，原有的市场摊点陆续迁移到雪山南路。在做好原市场的摊点安置工作的基础上，采取定人监管、责任到人的办法，对那些屡教不改、严重占道经营的“钉子户”，进行依法查处，先后对占道商贩劝导入市230余户，积极协助交警纠正违章停车，确保道路畅通，降低了雪山南路交通堵车的发生率。

（三）加大违章户外广告的治理力度，净化、美化市容:

1、对破损掉字、褪色陈旧的门店店（标）牌，督促设置单位按要求于六月底前更新完毕；

2、对城市街

道两侧商店橱窗、店门上有碍观瞻的商品信息及宣传贴画进行清除，对直接在沿街墙上书写的广告标语，进行刷洗；

3、按要求进行集中整治后，将强化日常巡查制度，严防出现反弹；同时进一步加大对广告设置的执法监察力度，凡未经审批、擅自设置的广告，一经发现，一律拆除。清理主次干道横（条）幅100余条、大小“牛皮癣”广告5000余幅、乱喷涂画广告130处。

（四）加强城区建筑工程渣土管理:车辆洒漏现象一直严重影响着我县城区的环境质量，同时对道路安全也存在着隐患，针对这一问题，大队从3月10日起开展为期一个月的施工运输车辆沿途洒漏等现象的专项整治活动。共查处城区弃土运输车辆撒落5起；违章乱弃土13起；对入城运输车辆劝导覆盖蓬布200余辆(次)，并分发有关宣传材料500多份；对违章向河道弃土的2起依法进行处理，为城区营造干净、整洁的环境取得明显成效。

(五)进一步加强河道管理。城区河道（长坑河、均溪河、良元溪）日常保洁职能去年划归执法大队管理，大队推行市场化运作，选择一家有资质、有实力的保洁公司，对城区河道全面实施保洁，实行不间断打捞，做好日常保洁工作，提升保洁力度，切实改善了城区河道环境。同时，大队每月对承包人实施考核，按《河道保洁管理办法》，落实奖惩制度。

三、加强城市规划管理，严肃查处违章建筑

今年，大队采取分片、定人、定责的方式，实施全方位管理，管好规划区，确保建成区，控制近郊区，促进规划监察工作的开展。具体措施：1.组织规划监察中队集中力量，巡查整个规划区，检查“一书两证”情况及文明施工情况，发现有手续不全或未取得“一书两证”和没按规划要求进行建设坚决依法进行严肃的处理；2.做好建筑红线的跟踪检查工作，积极参与图纸会审，及时制止超红线等违反规划的违章建设行为；3.加强新规划区监察巡查力度，坚决依法拆除乱建乱盖，切实维护城市规划的严肃性，保证了城市规划的实施，上半年共发停建通知书83份，强制拆除违章建筑10起（主要是乱搭建），面积约1300平方米，处罚24宗。

四、开展创建活动，促进大队精神文明建设。

大队还认真抓好以下几项工作：

1、深入开展创“双优”活动，实施创建双文明单位目标，积极开展各种公益活动，参与社会捐资献爱心活动，共捐资近3500元；

2、积极开展综治月活动，上街宣传有关城建法规的同时,开展“号户结对”活动；

3、进一步完善综合治理目标管理责任制，健全单位综治组织机构；

4、在计生方面，积极调动队伍自我管理，做到“四无”和“四个百分百”；

5、大队积极参与文明安全片区创建活动，从而促进大队精神文明工作的全面开展。

第三篇：两证一书申请

甘恒发（2017）第43号

关于甘南州恒达商贸开发有限责任公司

申请办理两证一书的报告

甘南州城乡建设管理局：

我公司在合作市生态产业园区新建藏民族工艺品生产线项目，占地面积15亩，目前委托设计院进行了总平面规划设计,总建筑面积9535平方米，其中办公楼建筑面积4177平方米，职工宿舍建筑面积1968平方米，加工及生产车间建筑面积3360平方米，项目投资2765万元。为此，特向贵局申请办理《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》。请贵局给予支持办理。

甘南州恒达商贸开发有限责任公司

二〇一七年九月十三日

第四篇：宅基地必须有一书两证

农村居民申请宅基地必须符合下列条件

一是，农村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；

二是，农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用计划及村镇建设规划；

三是，农村居民建房限额标准，使用原有宅基地和村内空闲地的限额面积为180平方米，使用农用地的限额面积为140平方米；

四是，农村居民建房必须“一户一基”；

五是，农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。

农民建房申请宅基地的审批程序新

1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请；

2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示（15个工作日以上）；

3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；

4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批（占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续）。

5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证（“一书两证”）。

6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。

7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证

（希望能对你有所帮助，还有一点就是，各地方的政策不一样，手续也不一样，看看村里有人建房的也可以去问问他。）

第五篇：两证一书办理流程

“两证一书”办理程序

一、建设项目选址意见书办理程序：

1、建设项目建议书和可行性研究阶段的选址工作，根据项目计划审批权限，应有相应的城市规划行政主管部门参加。

2、建设单位持项目建议书批准文件，向当地城市规划行政主管部门提出选址申请，填写建设项目选址意见书申请表。

3、根据城市规划的要求和建设项目的性质、规模，城市规划行政主管部门提出选址的规划建议。

4、根据城市规划审查建设项目可行性研究报告，按建设部、国家计委联发建规（1991）583号文规定及楚雄州规划局、楚雄州建设局联发州规定[2006]6号文有关规定，核发建设项目选址意见书。

可行性研究报告（原称设计任务书）报请批准时，必须有城市规划行政主管部门核发的建设项目选址意见书。

（一）办理建设项目选址意见书应提交的资料：

1、建设项目选址申请1份；

2、填写建设项目选址意见书申请表1份；

3、已批准的项目建议书和有关文件各1份；

4、建设项目拟选用地地形图及区域位置图、现场实景照片各1份；

5、拟选用地公示及公示情况说明各1份；

6、如属工业项目和对周围地区有一定影响或控制要求的建设项目需加送下列资料：（1）有关工艺的基本情况；（2）环境影响评估报告及批复；（3）项目建成后可能对周围地区带来影响或对周围地区建设有制约的控制要求等；（4）安全部门选址意见（根据项目具体情况确定）。

注：投资规模在500万元以上的建设项目和市政基础设施项

目以上资料需提交一式二份，州规划局一份，县城市规划行政主管部门一份。

二、建设用地规划许可证办理程序：

在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须向城市规划行政主管部门申请定点，领取建设用地规划许可证，办理程序为：

1、建设单位或者个人持项目批准文件向建设项目所在地的城市规划行政主管部门提出定点申请。

2、城市规划行政主管部门根据需要征询并协调有关部门对项目定点及建设用地的意见。

3、城市规划行政主管部门核定建设项目用地的具体位置、界限，提供规划设计条件。

4、城市规划行政主管部门审查建设项目规划设计方案。其中投资规模在300万元以上的建设项目以及200万元以上的市政基础设施项目的规划设计资料应报州规划局进行审查。在报请州规划局进行审查前，建设单位应对建设项目进行规划行政审批公示，公示时间不少于七天，公示方式可在禄丰电视台或在建设项目所在地主要街道进行粘贴公示。公示期满后，由县规划局出具公示结果并写出书面请示文件后报请州规划局进行审查，州规划局审查后出具审查意见。

5、核发建设用地规划许可证。

建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。

（一）办理建设用地规划许可证应提交的资料：

1、办理建设用地规划许可证申请1份；

2、填写建设用地规划许可证申请表1份；

3、项目建议书批复或项目计划批复及相关文件1份；

4、建设项目规划条件及建设项目规划设计审查意见1份（可根据实际情况确定是否提交）；

5、规划用地平面图2份。

三、建设工程规划许可证办理程序：

在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线及其它工程设施，必须申请办理建设工程规划许可证。办理程序为：

1、建设单位或者个人持建设项目有关批准文件及土地使用权属证件，向项目所在地城市规划行政主管部门提出建设申请；

2、城市规划行政主管部门根据城市规划，提出建设工程规划设计要求，作为工程设计的依据；

3、城市规划行政主管部门审查建设项目规划设计方案。其中投资规模在300万元以上的建设项目以及200万元以上的市政基础设施项目的规划设计资料应报州规划局组织专家进行评审或审查。在报请州规划局进行审查前，建设单位应对建设项目进行规划行政审批公示，公示时间不少于七天，公示方式可在禄丰电视台或在建设项目所在地主要街道进行粘贴公示。公示期满后，由县规划局出具公示结果并写出书面请示文件报请州规划局进行审查，州规划局审查后出具审查意见。

4、城市规划行政主管部门审查建设单位报送的施工图件，确认符合城市规划的要求后，核发建设工程规划许可证。

建设单位或者个人取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续，并经城市规划行政主管部门现场验线合格后，方可施工。

（一）办理建设工程规划许可证应提交的资料：

1、办理该工程规划许可证申请1份；

2、填写建设工程规划许可证申请表1份；

3、项目计划批复1份；

4、建设项目规划条件及建设项目规划设计审查意见1份；

5、土地使用权属证件及附图（复印件）1份；

6、规划平面图2份；

7、建设项目规划设计方案1套：包括规划说明书及技术经济分析、区域位置图、现状图、规划平面图、竖向规划图、给排水、电力电信管线规划图、鸟瞰图、单体方案图（应提供两个以上方案，其中一个应具有地方民族特色）（注：此项内容可根据实际情况适当增减）；

8、施工图（建施部份及基础平面图）；

9、建设工程抗震设防要求审批意见书或确认通知书（地震局办理）；

10、人民防空易地建设许可证复印件（县城规划区内的建设项目需到人防办办理）。