《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修

第一篇：《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修

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员工培训手册

设备设施篇／公共设施安装/维修1.0目的

规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司所属各管理处设备部的公共设施安装/维修工作。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查公共设施安装/维

修工作的实施情况。

3.2设备部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

3.3设备部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

4.0程序要点

4.1公共设施维修员进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2公共设施维修员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

4.3坐厕堵塞疏通。

4.3.1首先用胶吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否流水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍流水慢则按“4.3.2”步骤进行。

4.3.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

a)先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；

b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；

d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；

e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；

f)用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按“4.6”条款处置。

4.4厨房排水堵塞疏通。

4.4.1用铁线勾出存水弯管内的脏物。

4.4.2用疏通机疏通排水管。

4.4.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果流水较慢则说明仍堵塞，此时应按“4.6”条款处置。

4.5厨房/卫生间查漏。

4.5.1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

4.5.2关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。

4.5.3用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.10”条款处置。

4.5.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

4.5.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

4.5.6更换排水排污横管按“4.6”条款进行。

4.6排水排污横管安装。

4.6.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

4.6.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。

4.6.3铲尽排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

4.6.5平整夯实装排水排污横管的基础。

4.6.6排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；

b)如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

4.6.8排水排污横管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

4.7做砂浆面层。

4.7.1整理、夯实基础。

4.7.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。

4.7.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

4.7.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

4.8贴地面砖。

4.8.1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。

4.8.2基

第二篇：《员工培训手册》设备设施篇／住户家庭安装/维修

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设备设施篇／住户家庭安装/维修目的

规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。

1.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内住户家庭的安装/维修工作。

2.0职责

2.1设备部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情

况。

2.2设备部组长负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。

2.3设备部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。

3.0程序要点

3.1水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求。

3.1.1水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。

3.1.2水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：

a)自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；

b)不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长或设备部主管，请求支援解决。

3.1.3水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。

3.1.4水电维修员进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。

3.1.5水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维工所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等)，按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。

3.1.6水电维修员来到住户家门前，应先按门铃(3次左右)，如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

3.1.7水电维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

3.2家庭维修。

3.2.1日光灯维修：

a)检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

b)检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

d)检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；

e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；

f)维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。

3.2.2开关维修：

a)计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；

b)拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；

c)拉下总电源开关，用500Ｖ摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

d)故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

e)试验开关应开闭正常。

3.2.3电表维修：

a)计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

b)对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；

c)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；

d)安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

e)会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。

3.2.4水咀、闸阀维修：

a)关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；

b)拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；

c)在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向)，装上水咀或闸阀；

d)开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。

3.2.5水表维修：

a)关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

b)拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；

c)装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；

d)水表安装完毕后进行通水试验，接

头处应不渗水，水表应转动灵活；

e)会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。

3.2.6煤气热水器维修：

a)开机时不着火：

——检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；

——如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常，否则应更换电子打火总成；

——检查气路部分：一

种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。

b)开机时有“嘭”的爆炸声：

——先关闭煤气瓶阀门；

——用电风筒吹干高压打火线；

——调整点火间隙；

——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物)；

——打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试3—5次。

c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；

d)先导阀门控制的煤气热水器维修：

——开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；

——开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次，清除污物)。

3.2.7煤气灶维修：

a)开机不着火：

——开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；

——清除空气进气门脏物。

b)燃烧火焰为红色：

——清洁炉头管路及炉头脏物；

——清除空气进气门脏物。

c)漏煤气：

——如软管接头处漏气则应整改处理接头处；

——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

3.2.8坐厕水箱维修：

a)水箱浮球阀漏水：

——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；

——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

b)水箱出水胶塞漏水：

——调整胶塞位置；

——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

3.2.9电热水器维修：

a)开关跳制：

——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；

——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

b)电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。

3.2.10抽油烟机维修：

a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；

b)检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；

c)检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；

d)检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。

3.2.11空调器的维修：

a)询问住户关于空调器的故障情况；

b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；

c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；

d)观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；

e)用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；

f)观察毛细管出口和蒸发器人口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；

g)用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；

h)用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30℃时)：低压为0.49～0.54MPa，高压为1.17～1.37MPa；

i)用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；

j)全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

3.3空调器的安装。

3.3.1窗式空调器安装：

a)在窗口或墙壁上开一个孔(如果有预留孔则不用重开)，其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；

b)根据空调器的外形尺寸，用40x40mm的铝角钢制作一个支撑架；

c)根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；

d)将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～10mm；

e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；

f)用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；

g)试运转窗式空调器，确认一切正常。

3.3.2分体式空调器的安装：

a)根据室外机的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架(应考虑室外机距墙为250mm为宜)；

b)打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；

c)室内机组的安装：

——用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；

——根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；

——重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；

——挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。

d)室外机组的安装：

——根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；

——用膨胀螺栓固定支撑架；

——把室外机组安装在支撑架上。

e)室内外机组的管路连接：

——喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套人，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度(16nun铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；￠10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了)；

——管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；

——管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。

f)排除空气：

——用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；

——将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；

——全部打开液体阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。

g)系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；

h)将管路(包括排水管)整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；

i)试运转：开机试验，过3～5分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。

3.4给水管的安装。

3.4.1根据现场情况确定出最佳管路走向(综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。

3.4.2安装水管前的准备工作：

a)根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等)；

b)辅助材料(如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等)；

c)借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。

3.4.3给水管安装要领：

a)整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；

b)给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；

c)给水管每米垂直偏差应＜2mm，横向偏差应＜1mm(吊线尺量)；

d)冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；

e)给水管每两米及拐弯处应加管码固定；

f)刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话)；

g)试水时应整个管路没有一处渗漏水。

3.5安装/维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。

3.6全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于三次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至住户满意为止。

3.7确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，水电维修员应根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑。

3.8水电维修员离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

3.9水电维修员回到设备部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单上》做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。

3.10设备部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。

3.11公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电维修员做好《维修整改工作单》与《公共设备设施维修(制作)通知单》的记录，由仓管员做好《维修整改工作单登记表》与《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》。

4.0记录

4.1《住户家庭安装/维修通知单登记表》。

4.2《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》。

4.3《维修整改工作单登记表》。

5.0相关支持文件

《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。

第三篇：《员工培训手册》设备设施篇／电梯故障维修

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员工培训手册

设备设施篇／电梯故障维修标准作业规程1.0目的

规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管辖内的电梯故障维修工作。

3.0职责

3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

3.2设备部

主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

4.0程序要点

4.1电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内)。

4.2先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

4.3根据不同的故障，进行相应的处理。

4.4一般常见机械故障及处理措施。

4.4.1机房：

a)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承；

b)选层器故障：一般有以下几种：

——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；

——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；

——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。

c)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；

d)限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

4.4.2井道与轿厢：

a)轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；

b)厅门故障同上；

c)开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车，应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙)；

d)导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象，应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口；

e)导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、震动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；

f)安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

4.4.3底坑：

a)补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度；

b)安全钳钢丝绳涨紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；

c)缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动、液压油量不足。应除去铁锈、补充液压油。

4.5电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。

4.5.1机房：

a)保险丝故障：

——缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；

——井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；

——厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；

——控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

b)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

4.5.2井道与轿箱：

a)上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；

b)轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等；

c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

4.5.3底坑：

a)缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；

b)涨紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

4.6电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

4.7本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。

5.0记录

《电梯维修记录》。

6.0相关支

持文件

《电梯日常维修保养标准作业规程》。

第四篇：《员工培训手册》设备设施篇／弱电系统维修

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员工培训手册

设备设施篇／弱电系统维修1.0目的

规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况。

3.2设备部组

长负责弱电系统维修工作的组织实施。

3.3维修员负责弱电系统的维修工作。

4.0程序要点

4.1维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2维修员注意事项。

4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

4.2.2应注意安全操作。

a)确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36Ｖ时)，应做好相应的绝缘措施；

b)确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

4.3基本维修方法。

4.3.1观察法：

a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；

b)有无异常的声音；

c)观察图像效果。

4.3.2静态测量法：

a)短路电阻测量法；

b)电流测量判断法；

c)电压测量判断法。

4.4天线系统维修。

4.4.1放大器：

a)检查输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大(15dB以上)则应通知广播站解决；

c)如果输入信号满足要求(90dB)，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求(104dB)则应通知广播站拆修放大器。

4.4.2分配器：

a)检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上，则应更换分配器。

4.4.3分接盒：

a)检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上则应更换分接盒。

4.4.4插座：

a)检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；

b)检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。

4.4.5馈线：

a)检查馈线对地绝缘电阻应大于2Mn，线间绝缘电阻应大于10MΩ；

b)检查馈线100m内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。

4.5电话线维修。

4.5.1检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头(烫锡处理)。

4.5.2检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线(有两根备用线)。

4.5.3检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。

4.6楼层防盗对讲机维修。

4.6.1室内听不到铃声：

a)检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；

b)检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；

c)通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。

4.6.2不能对讲：

a)检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；

b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；

c)检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

4.6.3不能开楼下大闸门：

a)检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；

b)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；

c)检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

4.6.4主机无电源：

a)检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；

b)检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。

4.7可视对讲机维修。

4.7.1无图像、声音，但开锁正常：

a)调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好(烫锡焊接)；

b)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。

4.7.2通话无声音：

a)检查听筒与室内机的接线

是否牢固，否则应重新接好(烫锡、焊接)；

b)调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；

c)调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进

行检查直至故障排除。

4.7.3不能开大闸门：按本规程“4.5.3”条款执行。

4.8维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

4.9向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方(合理的要求)，维修员应及时进行整改直至住户满意为止。

4.10一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。

4.11维修员回到设备部后，应及时填写好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》(内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等)，最后签上维修员的姓名以备查询。

4.12设备部做好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》的登记工作。

5.0记录

6.0相关支持文件

第五篇：《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／供配电设施设备维修保养标准作业规程1.0目的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养

计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养计划》并组织、监督、实施该计划。

3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。

4.0程序要点

4.1《供配电设备设施维修保养计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养计划》并上报公司审批。

4.1.2《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则：

a)供配电设备设施使用的频度；

b)供配电设备设施运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《供配电设备设施维修保养计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养计划》进行。

4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

4.4变压器维修保养。

4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。

a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；

b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

4.6.1刀开关维修保养：

a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；

b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；

d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

4.6.2熔断器维修保养：

a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

4.6.3交流接触器维修保养：

a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

d)清洁铁芯表面的油污及脏物；

e)拧紧所有紧固件。

4.6.4自耦减压启动器维修保养：

a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理；

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

4.6.5电容器维修保养：

a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

d)检查电

容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。

4.6.6热继电器维修保养：

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：

a)用500V摇

表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；

e)各传动机构应注入润滑油；

f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；

h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；

i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

4.6.8二次回路维修保养：

a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；

b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

4.6.9主回路维修保养：

a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。

4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

5.0记录

5.1《——维修保养计划表》。

5.2《维修保养记录表》。

5.3《申请延时维修保养表》。

5.4《——外委维修保养申请表》。

5.5《停——申请表》。

5.6《事故报告》。

5.7《——备品、备件计划表》。

6.0相关支持文件

《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。