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第一篇：××省委党校高层住宅物业管理方案(122页)目录

××省委党校高层住宅物业管理方案（122

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目录

前言……………………………………………………………………………1 第一部分：费用测算……………………………………………………3 第二部分：物业管理业绩表………………………………………………5 第三部分：物业管理实施方案…………………………………………6

第一章 概况……………………………………………………6

第二章 物业管理服务构想………………………………………7

第三章 工作计划…………………………………………38

第四章 物业管理目标承诺……………………………………44

第五章 附件………………………………………………………55 附件：资质证明文件………………………………………………………123

第二篇：城市高层住宅物业管理方案

城市高层住宅物业管理方案

城市高层住宅物业管理方案

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、高层住宅物业管理的特点和难点：

1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

二、高层住宅物业管理的原则：

1、统一管理原则：

首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，分散理势必影响整体的正常运行；其次，分散管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，分散管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。

2、收费合理原则。

收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

3、依法管理原则。

物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。

5、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，同时也可以做好住户需要的专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。

三、高层住宅物业管理的内容：

1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅小区内的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗位。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取物业管理费用，并接受住户监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。

四、高层住宅物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。

2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式

在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。所谓 “零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性，满足住户深层次的服务诉求。

3、建立治安联动快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。

五、高层住宅日常性物业管理与服务

完善的高层住宅物业管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前。

日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。

（一）安全管理

安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合的方式实施安全管理，技防方面主要依靠项目本身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。

1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；

2、24小时固定安全护卫岗设置；

3、24小时流动巡逻岗设置；

4、智能化报警系统；

治安工作的特点及主要任务

特点：

A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

C、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事不乱”。

主要任务：

A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；

B、安全巡逻。定时和不定时的对区域内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决；

C、停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理；

（二）环境管理

高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。

针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作：

1、主要任务：

A、负责高层住宅各个楼层和各个部位的保洁工具，使其达到标准的清洁要求；

B、负责制定清洁设备和清洁用品的采购及使用意见，合理掌握清洁费用的支出；

C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；

D、负责接受客户的委托清洁业务。

2、保洁制度

每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

4、消杀

消杀工作主要包括以下几个方面的内容：

主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。

聘请专业队伍进行消杀工作。

1、专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。

2、双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。

4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。

第三篇：物业管理方案目录

目录

序 号内 容册 项 前言

01.项目概况………………………………………………………………………………………………01 02.管理服务机构简介………………………………………………………………………………………02 03.物业服务理念和目标……………………………………………………………………………………03 04物业服务机构运作方式…………………………………………………………………………………04 05管理服务目的……………………………………………………………………………………………05 06.管理服务思路及措施……………………………………………………………………………………06 07.管理服务具体内容………………………………………………………………………………………07 08.物业管理服务目标………………………………………………………………………………………08 09.物业管理服务重难点分析与措施………………………………………………………………………09

10.拟采取的管理服务方式…………………………………………………………………………………10

11.物业服务人员岗位职责…………………………………………………………………………………11

12.小区物业管理服务制度…………………………………………………………………………………12

13.卫生保洁操作标准及规程………………………………………………………………………………13

14.绿化养护管理标准程序…………………………………………………………………………………14

15.设施设备维修保养操作规程……………………………………………………………………………15

16.物业服务的应急措施……………………………………………………………………………………16

第四篇：办公楼物业管理方案目录

合肥某综合办公楼物业管理方案目录

第一节整体设想与管理模式……………………………第二节物业项目服务保障措施…………………………第三节项目管理处组织设置……………………………第四节物业项目管理制度………………………………第五节物业项目接管方案………………………………第六节物业项目管理服务目标承诺……………………【综合办公楼】物业管理方案及管理制度综合办公楼位于怀宁路与休宁路交叉处，总体建筑面积88888平方米，楼高九层（不包括地下车库）。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、VRV空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场所。针对物业特点，**物业将严格按照商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该项目作系统管理，提供优质服务。第一节整体设想与管理模式“沟通至上，服务致远”作为合肥市**物业管理有限公司服务理念。我们坚持以客户为上，及时认知客户对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。根据综合办公楼的情况，我们**物业管理有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。

一、采取相适应的服务模式我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；让客户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。

二、物业管理的基础服务及延伸特约服务综合办公楼的物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服务。内核基础服务是指在物业界面内公共区域内基础的保安、工程、清洁管理服务。延伸特约服务是指有根据业主或客户的特殊需要，另行对办公区域内其他设施设备的保养维护、特约清洁（领导办公室、办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96人的大教室及贵宾休息室的保洁），生活服务区域配套管理等。通过内核基础服务，保障办公楼正常的日常办公秩序。通过接受延伸特约服务的逐项开展进一步提升综合办公楼物业软环境，使之达到臻善臻美。

三、管理设想为让业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想：1．着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务；2．着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建设与维护。四．服务定位物业管理处内部管理实行以ISO9001 国际质量标准体系运行模式。各项服务均规范化、专业化，并在管理服务中不断改进、吸收、运用先进的物业管理方法和要求，不断强化各级服务人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不断提升整个物业管理处的人员素质及服务技能。力争使办公楼创优，同时依据ISO9001 国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量更加标准化、规范化。

4、管理内容4.1综合办公楼管理区域的公共设备设施的运行、维护、维修管理。4.2综合办公楼管理区域的公共区域的保安、消防安全管理4.3综合办公楼管理区域的公共区域的保洁、绿化管理第二节【综合办公楼】物业项目服务保障措施

1、先进的ISO9001：2000内部质量管理体系保障，建立六大管理机制要实现综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司运作将依托IS0严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建立六项管理机制：自我约束机制：严格苛求，精益求精的宾馆星级式服务，以服务卓越、质量上乘的高标准约束自己。专业化运作机制：对于项目处遇专业性与技术性较强的管理服务，都有专业物业公司技术中心提供技术支持。以降低成本，扬长避短，提高效率。质量保证机制：专业物业公司的管理运作和服务规范遵循国际化，标准化组织的ISO9001－2000的管理模式进行实施。检查监督机制：为了确保服务质量，专业物业公司必须建立了严密而科学的质量检查监督体系负责办公楼管理服务的各项意见反馈与投诉回访。5．紧急预案机制：根据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建立预案网络机制，预案流程，预案执行监督及预案检验、预案起动执行记录等一整套可操作制度。

2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以识别，理解和管理，最大限度的减少职能交叉、重叠管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，从而达到提高管理效率、降低运行成本目的。公司将各类服务活动赋

予文件化、程序化，并实行并通过PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）管理方式做到精心策划――明确各项活动的职责，配备适当的资源，保证科学管理。精心实施――严格按照质量管理体系文件规定要求，实施程序化、规范化管理使每位员工明确自己该做什么，如何做，做到什么程度，留下何种记录，从而达到定时、定人、定岗、定任务、定质量的五定要求，严格检查――每项活动都会有计划的受到检查，从日检到周检，月检覆盖整个物业管理活动，保证各项物业管理活动在严格受控状态下运行。持续改进――针对检查中发现的问题，通过征求业主、客户意见，运用统计方法，测量出物业管理活动的不足之处，制定纠正和预防措施，从而实现物业管理活动的持续改进和质量的良性循环。“十二化”工作标准服务组织专业化、服务架构简约化、服务控制规范化、服务标准精确化、服务理念人本化、服务内容菜单化、服务效果最佳化、服务责任全体化、服务队伍素质化、服务信息网络化、服务成本合理化、服务运作市场化。

3、重大预案的设计演练制度根据管理重点，我们应在服务管理上从以下几个方面设计应急预案并加以演练，以确保办公楼运作的安全无虞：工程管理方面：突发性水浸应急处理预案、防汛应急预案、设备故障应急处理预案、触电事故的应急处理预案等；治安保安方面：交通意外事故应急预案、治安、刑事案件应急预案、火灾、爆炸事件应急预案、节假日突发事件处理预案等；环境保护方面：下水管受堵排积水预案、地面遭受特种材料污染排除预案、有害气体侵袭预案等；公共卫生方面：食物中毒预案、流行病预防预案等；

4、强化岗位培训、有效进行督导公司将对综合办公楼实行全员培训制度。培训工作将由始无终地贯彻在整个管理过程中。办公楼管理服务人员在上岗前由公司进行系统严格的岗前培训并取得相应的岗位执业资格证书。通过岗前培训使员工在服务意识的培养、服务理念的树立、工作技能的提升等方面尽快达到一流管理所需的水平。让全体员工理解公司的质量方针、质量目标，继而自觉参与到公司的质量活动中去。同时，公司还在日常管理服务过程中不断地对员工进行在岗培训及理念的强化，继续通过技术平台优势及软件支持以多种形式加强人员培训的沟通交流，以持续提升员工的专业技能。执行规范是否到位，培训是否有效，还须通过督导这一环节。我们将建议多层次的督导体系。综合办公楼将通过定期的日常巡查，每月组织所有部门负责人进行的一次楼检；每个部门负责人每日对办公楼管理状况作一次例查；各基础管理层更是根据操作规范要求时时对管理作出巡查；公司不定期地对项目作抽检和指导；同时物业管理处更接受业主和使用人对管理质量的评定和指导。

5、量化考核，建立激励机制

长沙市政府办公大楼管理方案卷首语 长沙市市委市政府以放眼天下的胸怀、积极前瞻的眼光，将市委市政府机关大院物业管理推向社会化、专业化的方向。某物业管理有限公司对这一智慧之举高度重视。一个月来，我们公司精英聚合，心神融会，以换位思考的负责态度，反复论证，度身定做，制订出“零风险工程、一种模式、二项承诺、三个重点、四大优势及八项措施”整套方案……掩卷细思，我们将为机关大院带去什么？不仅仅是悉心入微的服务、专业规范的管理，也不仅仅是宝贵的实践经验。我们所带最具价值的是观念的力量，一种勇于创新、追求卓越、永远向上的精神。这就是我们成功合作、共创未来的重要保证。某某物业管理人将一如既往地秉持真诚合作、专业保障、长远承担的一贯风格，履行我们的职责，实现我们的诺言，倾情投入，树立政府物业专业化管理的成功范例，向长沙市市委、市政府领导和长沙市市人民呈献一份合格的答卷！满意仅仅是起点。第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划零风险工程――解除后顾之忧一种模式――[经营型]物业管理二项承诺――示范大厦、满意率三个重点――整体形象、设备管理、配套服务四大优势――观念、技术、经验、配套八项措施――精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、质保体系、成本控制、远程网络、服务创新

一、认识与定位项目定位长沙市市委、市政府机关大院作为一个国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。机关大院项目整体形象定位是开放、高效、亲和●开放体现长沙市市委、市政府改革开放的思想和国际化的办公方式●高效展示长沙市市委、市政府进取、创新的精神状态和高效率●亲和象征长沙市市委、市政府为民服务的宗旨及与外界的和谐关系

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点 我们公司以客户导向理论为依据，从长沙市市委、市政府的角度分析机关大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：重点一：树立政府物业整体形象通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关大院开放、高效、亲和的整体形象。重点二：楼宇设备管理机关大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高，而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务机关大院包括办公楼、新闻中心、会展中心、综合配套楼等，集多种功能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务，包括会务服务、餐厅管理、招待所管理、网吧、健身、汽车美容服务等。这些要求对物业管理公司又是新的挑战。

（二）零风险工程零风险工程的出发点是全面解除长沙市市委、市政府机关后勤事务社会化改革的后顾之忧。包括以下三项内容：依托某某企业集团，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。吸纳、培训、安排机关事务管理局原有物业管理富余人员。注重机关大院物业管理相关保险事项。我们公司按照有关规定投保公共责任险和员工险，并与机关事务管理局协商安排设备保险事宜，提高机关大院物业运行抗风险能力。指导思想、管理模式、管理目标指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚合作体现了我们公司尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为长沙市市委、市政府提供专业服务，为社会创造价值。服务客户、拓展市场的意义重于创造利润。专业保障展示我们公司“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司ISO9000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。一种模式：[经营型]物业管理模式我们公司在物业管理行业首创[经营型]物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。[经营型]物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。[经营型]物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。[经营型]物业管理模式在机关大院具有广阔的施展空间。我们公司强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；我们公司丰富的经验可以协助贵方合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；我们公司的综合服务能力集办公、会展、餐饮、公寓、文化等多方面于一体，在满足机关大院的需求中最具实力。[经营型]物业管理模式在机关大院的应用，可以保障设备运行，提高政府办公物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。管理目标两项承诺自接管之日起，三年内使机关大院成为全国城市物业管理优秀示范小区，树立政府办公物业实行企业化、专业化物业管理的成功范例。自接管之日起，第一内，实现物业管理客户满意率95%以上。四大优势观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）深圳物业管理水平居于全国前列，其核心内因在于观念领先。观念激发活力，观念产生动力。我们公司将客户满意作为工作业绩评价的最终指标，以客户满意为起点，最大限度地满足客户需求。在这种理念支持下，我们公司在员工队伍中坚持不懈地强化满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于满意服务观念的提出，近年来，在我们公司所管辖的百万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持我们公司积累十几年楼宇机电设备管理经验，集设计、安装、维护、改造能力于一身，技术实力在楼宇设备管理业首屈一指。我们公司目前拥有高级工程师五名，中级职称技术人员四十余名以及近百名机电设备熟练维修人员。这支技术队伍对各类物业基本设施由电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、智能控制直至停车场自动管理系统均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验，可以为机关大院制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。我们公司所属的某某电梯公司是某市电梯保养专业单位，是深圳众多物业管理企业中电梯维修实力最强的企业，可以为机关大院的16部电梯安全运行和维护提供全面的技术保障。我们公司还与众多机电设备厂家如蒂森电梯、三菱电梯、霍尼维尔、ABB公司、特灵公司、开利

公司等相关企业保持着良好的合作关系。我们公司技术优势还体现在能根据机关大院的实际情况，制订有效的节能降耗措施，从而显著降低政府办公费用。配套优势：提供综合性物业管理服务我们公司首创的[经营型]物业管理模式在物业管理行业有较大影响。该模式能开发管辖物业的功能潜力和提高使用效率，并通过配套服务项目的经营、管理，使业主和客户享受更全面的物业管理服务。我们公司积累了深圳[某某苑]（40万平方米多功能物业群体）综合性物业管理十五年经验，除物业管理主业外，还经营苑区租赁代理、健身中心、餐饮、网吧、文化娱乐、汽车美容等综合性配套业务。我们公司在[某某苑]投资经营有[演艺中心]（娱乐行业名牌）、[某某健身会]（全国健身行业第一品牌）、[食街]（特色大众饮食公司）和[某某汽车美容中心]等。我们公司管理综合型物业的配套服务优势使某某苑成为某市社会效益、经济效益、环境效益俱佳的高档社区。经验优势：外接项目管理服务的实践我们公司近年在北京、武汉、珠海等地承接多项物业，对异地项目管理的个中滋味深有体会，积累了异地外接项目管理的宝贵经验。下面仅以我们公司全面接管[深圳某银行]物业的案例与机关大院作一简要比较。

第五篇：××办公楼物业管理方案(144页)目录

××办公楼物业管理方案（144页）

目录

前言…………………………………………………………………1 第一部分：费用测算…………………………………………………………3 第二部分：物业管理业绩表………………………………………6 第三部分：物业管理实施方案………………………………………………20

第一章 物业管理服务构想…………………………………………………20**物业公司简介…………………………………………………………20物业管理概况…………………………………………………………20物业管理服务范围……………………………………………………21物业特点分析…………………………………………………………21委托管理目的…………………………………………………………21委托管理原则…………………………………………………………22物业管理定位…………………………………………………………22“高品质管理水准”的依托资源……………………………………2

3第二章 物业管理人力规划……………………………………………24管理处组织架构……………………………………………………24物料管理……………………………………………………………26便民服务………………………………………………………………27

第三章 物业管理作业指导书…………………………………………27安全管理………………………………………………………………27保洁服务………………………………………………………………34各类突发事件的处置预案…………………………………………………40

第四章 物业服务保障体系……………………………………………43管理、激励、监督、反馈机制………………………………………

43档案的监督与管理……………………………………………………44管理人员配备、技术人员比例、培训、管理………………………46质量监督与控制………………………………………………………47

第五章 工作计划………………………………………………………58企业个近期目标与远期规划…………………………………………58日常管理运作…………………………………………………………58

第六章 物业管理目标…………………………………………………60 总体目标………………………………………………………………60 分项指标………………………………………………………………60

第七章 工作手册……………………………………………………61 消防工作手册…………………………………………………61 设备管理工作手册……………………………………………76 保洁工作手册…………………………………………………96 护卫工作手册…………………………………………………113