62 物业管理的现状和存在主要问题-任俊

第一篇：62 物业管理的现状和存在主要问题-任俊

物业管理的现状和存在主要问题

长江三峡实业有限公司任俊

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显，同时物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中也起到了积极的作用。所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

一、物管企业经营的风险问题

物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔，这主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。

二、物业管理服务的人力资源现状

一是较难招聘到合适的专业物业管理人员；专业物业管理人员的培训不足；物业管理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。二是物业管理从业者的素质问题：物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。一直以来物业服务人

员社会地位较低，工资收入也很低，因此从业人员普遍素质不高，加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。这将影响到物业服务行业的长远发展。

三、收费难

目前，造成收费难的原因：一是开发商的承诺与事实不符或有的业主因为房子质量问题，把不该是物业公司的责任强加给物业公司，因此而拒缴物管费；二是有的业主长期不入住，或根本就不准备入住，买房的目的是为了投资，这样很难收到管理费，三是有的业主因为看到其它业主不缴费，照样好好的，拿他没办法，那么我也不缴了，造成心理上的不平衡，积少成多，恶性循环。

四、管理难

管理难主要表现为违章搭建和违章装修，擅自改变用途，违章装修缕见不鲜。再是乱停乱放多。主要是小区内进出车辆停放，包括小区内业主私家车的管理是目前最棘手的问题，此外一些车辆安装的防盗报警器有时受行人或其它车辆的影响，经常响起，有时是半夜，严重影响了一些居民的休息。三是不文明行为多。由于居民的观念、文明程度尚未达到一定高度，所以小区内乱扔乱丢、损害公共绿地时有发生。

五、物价上涨，人工成本上升，物业公司效益难以保证

这主要是指，普通业户难以缴纳高水平的管理费用；普遍业主对专业物业管理概念不清等等。再者物业管理属劳动密集性产业，目前物价上涨幅度增加、人工成本大幅度上升，且物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低等结果，直接

导致物业管理企业效益难以保证。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

第二篇：浅谈物业管理现状存在问题及健康发展的思路

浅谈物业管理现状存在问题及健康发展的思路

摘要：房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各类建筑投入市场，加快了建设现代城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。建设好一个小区不容易，管理好一个小区更难。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是人们对居住环境、社会综合服务追求的需要，它有利于提高整个城市的管理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。实践证明要提高城市管理水平，不抓物业管理不行，要改革城市管理机制，不推行物业管理不行，加强物业管理势在必行。关键词：物业管理现状作用存在问题健康发展思路

我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引入注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并象所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。

面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题。

一、物业管理具有广阔的市场和强大的生命力

（一）现状

从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理已成为21世纪发展最快行业。

（二）作用

随着物业市场的不断扩大，这种集高度统一管理、全方位多层次、市场化经营为一体充满生机和活力的物业管理的出现，就越来越显示出强大的生命力，因为它有以下作用：

1.满足人们不断增长对改善住房条件的需求；

2.配合社区管理，为政府解忧，有利于创建团结稳定的社会环境；

3.延长建筑物和公共设施的使用寿命，提高其经济效益，使之保值、增值；

4.有利于提高人们的精神文明意识和现代化城市意识；

5.为开发商树立良好的企业形象，促进了房屋的销售，提高了市场的竞争力。

二、当前存在的主要问题

总体上说，物业管理在我国是一个新生事物，它的发展总要一个过程，虽然它有广阔的市场和强大的生命力，但要健康有序地发展，尚有以下亟待解决的问题：

（一）认识问题有很多误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。

（二）细部法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。

（三）历史遗留问题影响到物业正常的服务。主要表现在开发商未按协议规定，改变原有的设计及使用功能，小区的配套设施不到位、设计不合理、房屋质量等问题，业主则认为物业管理不到位。

（四）物业管理企业内部建设薄弱。职工队伍业务素质、职业道德都有待提高和规范。

（五）物业管理费不能满足物业管理的正常运作。由于业主消费观念、经济状况、物业服务等原因的影响，物业的收缴又不向水、电、气等单位有刚性的收费措施，致使微利行业更加微利，经营比较困难。

三、抓住机遇，推进物业管理健康发展

近年来，我们物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业政策、法规的颁布实施，物业管理市场日趋成熟，为物业管理的健康发展提供了良好的发展势头，但我们又要充分认识到存在的问题和推进工作的难度。我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：

（一）要加强领导、提高认识，进一步更新观念。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。

（二）大力贯彻国务院《物业管理条例》，建立、健全相关法律、法规。2003年颁布实施的《全国物业管理条例》对物业管理的健康发展指明了前进的方向。

《条例》阐述了业主、、业主大会、物业管理企业的权利、义务并对物业的使用、法律责任等作了明确的规定，维护了业主和物业管理企业的合法权益。大家必须认真学习《物业管理条例》，将条例真正地运用于物业管理的实际过程中去。但由于部分业主的素质问题，违章建筑在小区内滋生蔓延，影响了其他业主的利益及小区的整体形象，很多业主认为物业管理不到位，对物业公司的影响大打折扣，而政府有关部门对违章也无执法力度。所以必须加强违章的执法力度，并可以给物业公司适当地执法权，对推进物业管理的健康发展有着重要的意义。

另外在物业管理费的收取上，物业公司只能通过催缴，最后也只能通过法律手段，但哪个物业公司愿意和业主打官司呢？对于业主无理拒交物业管理费的法律应给予物业公司一定的权利，如可以和水、电、气单位合作等。对于物业管理费的起收日、公共分摊费用等，地方政府也需用发文的形式健全起来。

（三）理清思路，处理好各方关系。首先，必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督。第二，必须协调好与业主委员会的关系。业主委员会是由业主大会产生的业主自治管理的机构，代表着业主的根本利益，物业管理企业应按照《物业管理条例》的相关规定，尊重业主委员会的权利，履行好义务，处理好业主自治与专业化管理的关系，维护好业主的合法权益。第三必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务，实行物业管理与开发商的良好合作，互利共赢，促使物业管理健康发展。

（四）抓好队伍建设，提高物业管理水平。必须抓好内部建设和外部建设。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，所有物业管理从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，以不断提高业务水平和服务水平，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业管理企业必须搞好资质，重视服务，打造品牌，并主动出击，开辟渠道，积极参与物业市场竞争，营造良好的物业管理氛围，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。

（五）做好物业经营，为物业管理企业增加收入。物业管理费是物业管理的物质基础，从目前物业管理的经营状况来看，仅依靠物业收费收入，大多数物业管理企业只能维持简单再生产，而不是实现扩大再生产。因此物业管理企业不能只依靠收缴物业管理费求生存，必须独立走向市场，利用自身资源，开辟新的创收渠道，靠开展多种经营弥补物业管理费的不足，同时还能使业主得到多层次、多项目、全面周到的服务。所以开展多种物业经营对物业管理的健康发展起到重要作用。

（六）切实解决好历史遗留问题，有利于改善与业主之间的良好关系。面对开发商业遗留的问题，政府有关部门、业主委员会必须积极协调，把胡锦涛总书记所说，“群众利益无小事”这句实在话，真正运用到实际行动上，给广大业主一个满意的答复。

物业管理在国外已发展了100多年，而在中国才20多年。物业管理既是朝阳行业，又是微利行业，这是不争的事实。物竞天择，适者生存。各级政府、全社会、全民应抓住机遇重视起来，学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，联系物业管理，开拓创新，把物业管理工作推向一个新阶段，为提高城市的现代化建设、为人民创造美好生活空间共同努力，共同创造有中国特色的物业管理健康发展之路。

第三篇：物业管理收费现状存在问题的调查

物业管理收费现状、存在问题的调查

及健康发展的建议

房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各

类建筑投入市场，加快了建设现代化城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务行业。

实施物业管理有力地改善了广大业主、使用人的生活环

境，维护了社区安定，有力地提升了居民的管理意识和文明程度，有力地提高整个城市的治理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一，有力地扩大了社会就业和实施在就业工程，促进了产业结构调整。

为了解我县物业管理现状，规范物业收费行为，促进我县物业管理企业的健康发展。近日，我们对全县14家物业管理企业的管理、收费等情况进行了一次调查，调查的情况是：

一、物业管理企业的基本情况、我县物业管理类型已从单一的住宅物业发展到涉及大

厦、工业区、办公楼、学校、医院等物业，服务内容从单一的住宅物业发展到包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、绿化管养、生活服务等配套服务。我县物业管理企

1业共14家，从业人员近300人，其中，家政服务性质的物业管理企业1家，单位后勤管理性质的物业管理企业（不收取物业管理费）1家，住宅物业管理的企业12家。

二、收费现状

1、住宅小区物业管理服务收费标准。是根据省、市有关规定制定的。首先对物业管理等级进行评定；其次组织各方面的代表召开听证会广泛听取各方面代表的意见；三是根据评定等级、物业管理服务成本，具体制定各住宅小区的物业管理费标准。

住宅小区物业管理等级的评定，是根据市物价局、房管局《关于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》的规定，会同房管局进行等级评定。等级评定的主要内容：对物业管理小区的管理运作、房屋的管理及维修养护、保安消防及车辆管理、环境卫生、公共设施设备场所、园林绿化、区内商业网点管理和经营服务、管理人员素质、社区文化活动、投诉处理及用户评议等十项48条作为评定收费标准的依据，等级评分标准按百分制评定，即95分（含）以上为一级，收费标准每月每平方米建筑面积0.45-0.50元；85分（含）至95分为二级，收费标准每月每平方米建筑面积0.35-040元；75分（含）至85分为三级，收费标准每月每平方米建筑面积0.25-0.30元；65分（含）至75分为四级，收费标准每月每平方米建筑面积0.15-0.20元；65分以下限期整改。

目前我县物业管理收费标准现执行建筑面积每平方米0.30元—0.10元。

家政性质的物业管理企业，收费标准双方协商制定，单位后勤管理性质的物业管理企业，只服务不收费，人员及所需费用有单位负担。

2、水电费、垃圾清运费

水电费、垃圾清运费为代收费项目。水电供应企业抄表到各物业管理服务单位，各物业管理服务单位按用量再收取到小区各住户。这种管理形式往往造成各住户用量与总量不相符，水电损耗需分摊到各住户。这个问题是全国面上的问题，也是造成物业管理投诉较多的问题之一。垃圾清运费由物业管理企业为环卫处代收。、取暖费

取暖费标准的制定，是在对供暖企业进行成本监审并召开听证会的基础上，制定具体的收费标准。

三、物业管理及收费存在的问题

1、物业管理因建设遗留问题生弊端。一是房地产开发商自己组建物业管理公司仍占有相当大的比例，属谁开发谁管理的父子关系，许多前期开发遗留的问题如配套设施不完善、销售期间的承诺不兑现等遗留到使用阶段，从而造成开发商和业主的大量矛盾显化在物业管理环节，物业管理企业无权、无力也无法解决这些矛盾，结果是物业企业带开发商受过；二是开发与管理不规范。目前往往是开发商在基础设施、公

用设施未完全竣工的情况下就交付物业公司管理，给物业管理部门造成了管理的难度，影响了小区的等级标准、区貌和服务质量。

2、物业收费与服务存在着矛盾。物业管理的收费与服务问题是当前居民投诉的热点问题之一，也是物业管理企业反映较强列的问题。居民有偿服务意识不强，只享受服务，不愿缴纳物业管理费；而部分物业管理公司只收费，但服务不到位，特别是对一些小规模、公建配套设施不齐全的老住宅长期处于没有物业管理，无人过问的状态。

3、物业管理企业代收费项目多。在调查中发现，物业管理公司代收的项目有水、电费、有线电视费、卫生垃圾处理费等。有的管理企业在收取代收费项目过程中，提高收费标准，加大了居民的负担。

4、水电供应企业委托物业公司收取水电费的规定没有落实，水电费的管理与收取不统一、不协调。目前水电费的收取存在两级管理问题，损耗的水电费只能由住户承担。再加上部分小区开发建设早，基础设施及公用设施老化。主要表现在道路、路灯、水、电、管网等方面，势必造成水、电跑漏，再加上个别住户素质低，偷电、滴水现象严重，更加大了水电费的损耗，加大了居民的经济负担，这个问题成了物业管理与收费居民投诉最热点问题。

5、物业服务收费标准偏低，制约着物业服务行业的发展。物业管理收费标准，是2002年根据市物价局、房管局《关

于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》规定执行的。一方面，近年来，随着经营成本的快速提升，物管企业已入不敷出，整体亏损面进一步拉大，低收费的指导价格严重制约着物业服务行业的发展。另一方面，住宅小区建设规划不规范、不完善，部分住宅小区规划比较小，有的不足百户；有的小区在开发过程中就出售，入住率低，收取的物业管理费少，物业管理难以维持正常运行，容易造成管理服务不到位的问题。

6、物业管理从业人员素质不高。调查中发现，物业从业人员多数属于半路出家，相当多的人员来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，这些人员未受过正规的管理技能培训，缺乏传统的物业管理知识，缺乏必备的综合协调经验和能力。

7、小区业主委员会不健全。目前大部分小区未成立业主委员会，物业管理中出现的问题不能及时解决，容易在业主与物业管理公司出现矛盾。

四、物业管理收费健康发展建议

1、加强物业管理，按照《物业管理条例》的规定，加强建、管衔接管理。物业管理企业承接物业时，应当对物业设施、设备进行查验，与建设单位办理物业承接验收手续，加强接管验收，明确建、管责任，切断开发商与物业公司的父子关系，避免建、管企业而产生的种种矛盾，切实做好物业管理工作。

2、加强对物业管理费、水电费等代收费的管理。一是建议随着经营成本的提升适当提高物业管理收费标准并严格按

照《住宅小区物业管理服务等级评定标准》在等级评定、成本监审和召开听证会的基础上制定各项物业管理收费标准，各物业公司对各项收费标准进行公示，自觉接受社会和业主的监督。二是水电费等代收费项目实行一级收费按实结算或统一划卡制度，减少居民与物管企业的矛盾，减轻居民不必要的经济负担。

3、进一步提高科学管理水平和服务质量，推动物业管理收费向着规范化、科学化、标准化发展。建立健全各项物业管理制度，成立业主委员会及时解决内部问题；切实搞好住宅小区规划建设；加强对老住宅小区的建设改造，不断提高服务质量和小区档次水平。

4、抓好队伍建设，提高从业人员的素质。要加强员工的经常化、制度化业务培训和技术培训，不断提高员工的素质，所有从业人员必须持证上岗，多学习、多取经不断提高业务水平和服务水平，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。

第四篇：物业管理中存在的问题

物业管理中存在的问题

——以老校宿舍物业管理为例 摘要：物业管理中，高校住宅小区的物业管理是比较特殊的一种，文章以山大老校宿舍物业管理为例，分析高校物业管理现状，找出其中的问题，结合物业管理的相关知识，提出个人建议。关键词：高校 住宅小区 物业管理

随着城市建设和房地产行业的发展，物业管理作为新兴的服务行业得到了越来越多的重视。各大高校为了方便教职工的工作，也都建设了本校的职工宿舍，因其住户多为本校教职工，所以在物业管理上与普通住宅小区的情况有所不同。为了了解物业管理中存在的问题及解决对策，我采访了山大老校宿舍的物业管理部门，在交谈中对物业管理有了更进一步的认识。

山东大学老校二、三、四宿舍的物业管理归属于山东大学第二项目部，并非是某个独立的物业管理公司。该项目部服务的范围有老校第二宿舍的十三栋楼，第三宿舍的七栋楼，第四宿舍的两栋楼，共计约1400位住户，其中绝大多数为山大教职工。

一、物业管理中存在的问题

1、物业公司与开发商的关系

我国现有物业服务企业中，大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,需要专业的人员进行管理和服务。然而若是开发商自己成立物业公司，在专业水平上必然不及独立的物业公司。招标是选择物业公司的一个很有效的方式，通过竞争来督促各物业公司用最好的资源为住户服务，若没有招标而是通过其他方式选择物业，则缺少竞争优势，容易造成物业人员工作上的懈怠。负责山大老校宿舍物业管理的并非专门的物业公司，而是山东大学第二项目部，是学校机构的一个组成部分，其管理的职能大大超过了服务职能，造成物业人员服务意识薄弱。

2、物业公司与住户脱节

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主选举产生，还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式，并没采取民主形式，业主遇到问题时也无从知道该向何人反映。在目前得实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用也没有体现出来。像高校教工宿舍，一般住户都是学校职工，有问题都向学校反映，很少直接跟物业部门沟通，业主委员会形同虚设。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。

二、住宅小区物业管理的发展对策

1、积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此政府应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。

2、提高物业管理队伍素质

一支责任心强、技术好、素质高的人才队伍，是物业管理水平提高的重要保障。例如，对从业人员进行物业管理概论、法律法规基础知识、物业开发、物业管理企业、房屋结构构造、住宅小区管理和物业管理法规案例分析等为主要内容的系统培训，尤其应该大力推行从业人员职业资格考试，如《物业管理师职业资格考试》，以此提

高物业管理从业人员的业务能力，为建设文明住宅小区奠定坚实基础。

3、加强对业主委员会监管

业主委员会作为辖区内产权人、使用人民主推荐，选举产生的群众性自发组织，充分发挥其作用，对维护产权人、使用人的合法权益，同物业企业一道作好物业管理工作至关重要。因为业主委员会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这原则，有利于发挥物业管理企业、业主委员会和产权人、使用人三个积极性。同时它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，一定要在当地物业管理行政部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生业主委员会，也只有这样，业主委员会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业共同管理好区域内物业管理工作

目前我国物业管理中的问题既有物业管理自身的问题，也有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同的性质，采取针对性的措施。这不仅需要政府颁布有指导意义、可操作性强的法律法规，物业管理企业也要遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，让业主享有更加舒适、安全、健康、文明、和谐的生活环境。

第五篇：物业管理的现状及存在问题

20世纪80年代，随着我国经济的发展和城市的开发，全国住宅小区逐渐兴建起来，由此现代物业管理从香港传人内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。

进入九十年代以来，随着我国房地产市场的迅速发展，大量的住宅小区、高层楼宇及其他各类房屋相继投入市场。如此多的住宅小区落成，对房地产管理提出了更高、更新的要求。随着住房体制的深化改革，住宅商品化进一步推进，产权多元化格局已经形成。一些存量大楼通过置换、调整使用方向后，也将纳入物业管理市场的轨道。物业管理这块“蛋糕”越做越大，其中蕴含着巨大商机，成为行业内外关注的焦点。

二、物业管理的现状及存在问题

虽然国内物业管理市场正迅速发展膨胀，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，建立社会化、专业化、企业化的物业管理新路，是目前中国物业管理行业发展的迫切需要。香港地区和国外专业及一流的物业管理公司，进入中国内地的物业管理市场发展亦是必然的路向。由于物业管理在我国还是一个刚起步的行业，所以不可避免存在一系列问题阻碍起发展。

（一）物业法规落后于实践

现行的物业管理法规制度，目前还处于起步阶段，存着不全面、不严密、不具体及不够协调的缺陷，相关法规精神，因各地物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，各施各法，上下无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间明显存在着不协调，甚至相互矛盾。物业管理的法规建设落后于物业管理的实践，故专业管理公司的管理难度亦相应地增加。

（二）物业管理公约缺乏有力监管

由于缺乏有力监管，物业管理公司与业主之间，不能够相互约束各自的权力和义务。物业管理公司对其所管理的物业内的业主、租户的管理权力均来自于物业管理公约；而物业管理服务水平质量的高低，则来自物业管理公司能否有效地执行为双方共同利益而制订的物业管理公约规定。只有物业管理公司与全体新旧业主签署的物业管理公约，方可界定权利及义务。否则，物业管理公司将无法约束没有签署物业管理公约的业主来履行其应尽的义务；因而造成物业管理公司在执行日常管理规定时，无法约束这些业主不合理的行为，直接增加了管理难度及造成不必要的纠纷。

（三）物业管理法规制度不健全

纵观市场，实际上国内有不少法规制度已正式颁布执行，这对物业管理市场的规范及管理有一定的作用。可是这些法规制度虽然存在，但相关政府机构没有落实监管或监管不力，引致漏洞。同时，在市场上还缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度，现阶段，物业管理法规制度仅局限于住宅物业，以致专业的物业管理公司在管理商业办公大厦及商场时均

无法可依，只能按照其经验制订相关的物业管理规定，造成各家物业管理公司因无所适从而各施各法，引起混乱及不必要的纠纷。

（四）部分物业管理企业忽视企业文化

没有文化的企业是没有希望的企业，特别是在全球化经济竞争时代。没有钱固然是万万不能的，但没有文化和品格更是万万不能的。因此物业管理企业也不例外，而目前大部分物业企业忽视了这一点，不过这也不足以为奇，毕竟我过物业行业刚起步，还未注意到这方面。只要能理解企业文化对企业发展有着极其重要的意义之后，把握机会，利用企业文化，相信今后物业管理企业会健康快速发展！

三、就物业管理企业今后的发展提出看法

未来1—3年乃至3—5年内，国内物业管理市场不会发生根本性的变化。只要积极采取应对措施，扬长避短，继续在塑品牌上下工夫，在人才培养上下工夫，在服务质量上下工夫，在服务方式上下工夫，国内物业管理企业完全能够顺利地开拓一片新天地。

（一）建立完整、科学的物业管理法律体系

建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急。应尽快完善物业企业制度，在补充物业企业制度的同时，还要建立现代企业制度，只有这样才能加快物业行业发展。现代企业制度具有三方面的要素：第一，私有财产神圣不可侵犯；第二，契约为前提的法制操作机制；第三，机会均等的市场原则。其中，第三点“机会均等原则”对我国来说是死穴，是几乎不可逾越的鸿沟。

（二）、重视人才德放首位

对于企业来说，没有最佳人才，只有最适合人才。人才具备的不仅仅是知识，更重要的还是心态、行为举止、不说假话，诚实是成为真正人才的基础。因此，物业管理企业在培养人才时把握这一点很重要。

人才是一个企业的基石，则德是一个人的灵魂。因此，物业管理企业在用人方面，德一定要放在第一位，即职业操守、遵守公司规定和企业文化。

（三）、物业管理信息化

我国物业管理企业龙头老大万科物业就非常重视管理创新，持续进行物业管理专业研究与探索，不断提高服务质量，以创造更好的经济效益及社会效益。万科物业的管理创新，一个重要特点就是重视信息化建设，公司没年都投入巨资进行信息化建设，是国内物业管理行业信息化建设的领跑者。信息化管理不仅能提高工作效率，还能提高服务质量，而且打造了品牌的核心竞争力。

（四）、认识企业文化

企业文化是企业经营哲学、价值取向、道德准则、行为规范等要素的综合体现。企业文化是企业之魂，对提升企业竞争力，对推动企业发展起着重要作用，它决定了一个企业能走多远，它明确应该怎样对待顾客，怎样正确回报股东，怎样正确激励员工，怎样正确确定企业的发展方向、经营策略，怎样正确维护与合作伙伴的关系。

企业文化是企业长寿之本，要真正成为中国物业管理企业的领跑者，就要借助于企业文化力。企业文化的力量来源于它的人本思想——对内以员工为本，对社会以合作伙伴为本，对客户以满足需要为本。

（五）、树立物业管理企业文化核心观

1.物业管理之道：相信每一位员工都愿意尽心尽力地做好工作，并不断追求完美与创新，只要提供一个适宜的环境，他们就一定能成功。

2.物业价值观：信任和尊重个人，鼓励主动性和创造性，追求卓越的成就与贡献。在经营活动中坚持诚实与正直，靠团队精神达到共同目标。

3.物业企业目标：

（1）、利润：争取足够的利润以支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资金。

（2）、客户：为客户提供最高质量和最大价值的服务和产品，以得到并且保持他们对物业企业的认同和信赖。

（3）、业务：专业化经营，公司参与的业务领域应能够发展和扩大公司的技术和客户，提供持续增长的机会。

（4）、增长：物业企业的增长只应受限于利润以及满足客户需要的、有创新性的服务及产品能力。

（5）、员工：使物业企业员工分享物业所创造的成功，按员工的工作业绩提供就业保证，为员工提供良好的工作环境和训练机会，承认员工获得工作的满意和沟通顺畅。

4.质量方针：服务至诚，精益求精；管理规范，进取创新。

5.企业宗旨：企业的使命是持续超越企业的顾客不断增长的期望。

四、总结

随着我国加入WTO，外来经济的不断涌入，新行业如雨后春笋，占据不一般的天地。物业管理作为一个新行业有着不可估量的发展前景，然而我国对于刚起步的物业行也来说也是不可避免的存在一系列问题阻碍其发展。相信日后的物业管理这个行业会发展的越来越好的，尽管目前存在着一些问题。