物业管理若干法律问题的探索思考与立法对策[最终版]

第一篇：物业管理若干法律问题的探索思考与立法对策[最终版]

随着物业管理的迅猛发展，随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，《业主公约》的法律地位与作用，物业管理费用标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来。同时，目前物业管理进入了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂问题的关键时刻，如果我们不能从理论上科学认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂问题，就可能使这些复杂问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊。

一、现有法规存在的缺陷直接束缚着物业管理的健康发展

尽管全国各地近年来都加快了物业管理的立法步伐，制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就，但综观这些物业管理法规普遍都存在着这样或那样的缺陷，这些缺陷主要表现在以下几个方面：

1.现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。“摸着石头过河”，凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，没有。致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展；

2.现有的物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对比较差，个别地方显得杂乱无章，没有建立一个系统的、完善的法规体系；

3.由于缺乏全国性的、最权威的物业管理法律、法规，自然反映出现行的物业管理法律、法规的滞后和立法档次不高的问题，导致社会各界要求物业管理立法的呼声逐年高涨。现有的地方性物业管理法规只有深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省是以物业管理条例的地方性法规形式出现的，而更多的省市则大多是以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出现，法律效力等级比较低。这些行政规章或红头文件的法律效力等级比较低，在实施中就存在着很大的局限性和制约性；

4.现有的物业管理法规的适用范围，通常都仅仅局限于住宅区的物业管理，虽然有些地方性法规、规章中也规定了写字楼、商住楼可以参照执行，但在执行的过程中，由于没有概括集中各类物业建筑物的整体特点，往往难以依照这些地方性物业管理法规、规章来进行整体的规范管理；

5.现有的地方性物业管理法规、规章总体上显得立法体例比较笼统和原则，有些条文缺乏可操作性。尤其是法律责任的伸缩性过大，不便于在实际运作上掌握；

6.现有的法规在立法技术上相对比较差，在与国家大法和基本法的上下衔接和左右协调上有着教大的空隙，甚至有着冲突和矛盾；

7.现有的法规没有与国际惯例的建筑物区分所有权法律制度接轨，与西方发达国家相比较，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入WTO之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。

针对上述现有法规的缺陷和物业管理立法的问题，我们充分利用深圳经济特区改革开放试验田和享有立法权的优势，利用深圳经济特区物业管理理论研究的丰硕成就，已经着手对深圳经济特区的地方物业管理立法作出相应的调整，创制一部具有适度超前领先的地方性物业管理法规，来保持深圳经济特区物业管理立法的领先地位。

二、以建筑物区分所有权法律制度为构建物业管理法律、法规的基本理论和基本框架

毋庸讳言，我国走进WTO“入世”，肯定会给我国物业管理行业带来新资金、新技术、新的管理方法和手段等促使物业管理健康发展的便利条件以及新的机遇，为我国物业管理健康发展提供良好的外部国际环境，同时也自然地把我们的物业管理公司推向更为激烈的国际市场。我国“入世”后，国内一批新兴产业必然要被迫向外商企业开放，国内企业也必然受到竞争的强大压力，直接冲击了国产品牌的市场占有率和国内企业的地位，其中，服务业将首当其冲受到冲击。物业管理作为我国服务业的新兴产业，大幅度地对外开放物业管理市场是势在必行。事实上，目前在上海、广州、北京以及我们深圳，德国、日本、新加坡、英国以及美国等西方发达国家以及我国的香港、台湾地区的物业管理公司已经悄悄地侵蚀进入了我们的物业管理市场，与我们展开了竞争物业管理市场的较量。

面对我国“入世”后外商企业所带来的冲击，我们要从根本上改变物业管理行业的落后和竞争力低下的被动局面，首先就必须对西方发达国家的物业管理公司进行认真深入的理论研究，要认真剖析研究西方发达国家的物业管理发展史，研究其发展过程的经验和教训，从中寻求我们可以借鉴和吸收的精华。为此近年来我们摆脱了就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，加大并强化了物业管理理论研究的力度、深度和广度。我们从深入剖析研究西方发达国家包括德本文来自文秘之音网，在百度中可以直接搜索到文秘知音网站国、法国、日本、意大利、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士等以及我国的港澳台地区的物业管理制度出发，透过基本的现象，从民法的角度寻求出物业管理的理论源泉，并提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系。

长期以来由于物业管理理论研究的滞后，我国的物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。而建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系，是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。全国人民代表大会常务委员会目前正在立法审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中，已经在民法物权法中确立了建筑物区分所有权作为我国不动产所有权的基本法律制度。因此，我们通过深入的理论研究认为应该在物业管理法律、法规的立法中贯穿和融入建筑物区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论构建物业管理法律、法规的基础理论和基本框架，以此与西方发达国家的国际惯例以及国家民法物权法的立法体系和原则相衔接、相呼应，使物业管理法律、法规具有国家法律的基础支持，从而获得更广泛的适用性和权威性。

深圳是在全国物业管理行业中最早率先开始建筑物区分所有权理论研究的。建筑物区分所有权理论是从一九九五年以法律出版社出版我国民法专家梁彗星教授主编、陈华彬博士著作的《现代建筑物区分所有权制度研究》为标志引入到我国民法体系中，而深圳物业管理行业则是在一九九七年已经开始了建筑物区分所有权理论的学习和研究。从一九九八年起到现在通过全国房地产业深圳培训中心和深圳物业管理进修学院开办的物业管理企业经理岗位培训班和物业管理从业人员上岗培训班，向80多期培训班，一万多人次的学员宣讲了建筑物区分所有权的理论。在去年十月深圳举办的全国首届住交会物业管理研讨会上，我们就分别提交了《建筑物区分所有权与物业管理》和《创新物业管理的基础理论和运作模式》两篇论文，而这两篇论文早在一九九八年底就陆续完成了，在论文中首次提出了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的观点。在今年第二期《物业管理动态》上公开发表的《用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系》的论文，不仅在深圳物业管理行业中产生了重大的影响，而且受到建设部有关领导的关注。我们成功地把民法的建筑物区分所有权理论引入了物业管理行业，并在用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系方面取得了丰硕的成果。

在立法对策上，我们认为应该从立法体例上着手，将建筑物区分所有权理论的具体内容融入物业管理法律、法规之中。首先应在物业管理法律、法规中直接对建筑物区分所有权的概念术语进行定义和说明，并在此基础上全面更新、规范和界定了物业管理的基本概念，抛弃了物业管理属于“委托”或“委托代理”等不符合法律规范的概念；其次，对于类似于“异产毗邻”、“自用部位”、“共用部位”等存在着落后、封闭、狭隘性的概念名称，应采用符合国际惯例的、符合建筑物区分所有权理论的“专有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，对业主的权利和义务，一改过去笼统简单的提法，而是按建筑物区分所有权理论的专有部分、共用部分和成员权三个层次分别科学、完整、系统地论述其权利与义务，进一步明确和规范物业管理各责任主体的权利和义务；第四，以建筑物区分所有权理论为科学依据，明确赋予业主、业主委员会、物业管理企业应有的法律地位，进一步明确和规范业主委员会与物业管理企业的运作方法；第五，以建筑物区分所有权理论的科学内容为基本核心，对业主公约、业主大会、业主委员会、物业管理服务合同、物业管理基金、物业建筑物使用和维护、强制性收费等涉及物业管理难点、热点问题作出了明确的规定。

三、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律地位，平衡物业管理责任主体的权利义务

物业管理中两个最主要主体业主委员会与物业管理公司的定位问题一直是困扰着物业管理实践和理论的一个悬而未决的重大核心问题。早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地指出：“建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。没有业主委员会，缺少了物业管理市场的主体，就谈不到发挥新体制和市场机制的作用和效能，物业管理企业也失去了生存和发展的基础。”因此，准确科学地为业主委员会与物业管理公司定位，明确业主委员会与物业管理公司各自的法律地位，奠定物业管理立法的基石，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

长期以来，之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲；而恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。我们通过艰辛的理论研究，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立了业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立了物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，从而彻底地解决了业主委员会与物业管理公司的定位问题。

我们认为我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的管理人实际上应该是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人（如承租人、借用人和典权人）。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。

从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利；其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置，就会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理公司作为管理人，使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。

物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的损害，其责任人可能是建筑物的开发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能左右控制或彻底解除的。何况，当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。

基于上述理论研究的成果，我们认为应在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“业主委员会是区分所有建筑物的法定管理人。”明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”

通过物业管理立法的形式，明确地直接赋予业主委员会作为区分所有建筑物管理人的法律地位，明确地直接赋予物业管理公司作为区分所有建筑物管理服务人的法律地位，合理、科学地给这两个物业管理责任主体定位，不仅直接体现了业主自治管理的权利，体现了物业管理公司提供服务为主要职责的平等的合同关系，平衡了业主自律的义务责任，而且改变了当前物业管理公司将管理业主为主要职责的错误观念，以及出现致害责任后物业管理公司代人受过的不公平处境，给物业管理的原则（实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合）奠定了坚实、稳固的基础。

四、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律关系，直接体现出民事主体的平等关系

多年来我们一直将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义所造成的一种物业管理误区，对物业管理的健康发展是一种误导。

“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。

委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的差别的，具体反映在以下几个方面：

1.合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。

2.《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。

3.物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。

4.依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。

5.《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

从上述五个方面的本质差别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。

在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。

所谓代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的、法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。

代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。代理行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”

在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来函盖物业管理的概念。

委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于“委托—代理”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。

基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃“委托”、“代理”以及“委托代理”的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：

1.依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；

2.依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；

3.依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；

4.依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。

总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”

五、明确赋予《业主公约》为最高自治规则的法律地位，设定了强制性登记制度

目前，由于在物业管理立法中没有明确确立《业主公约》的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于《业主公约》的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥《业主公约》的真正作用，对于《业主公约》的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将《业主公约》作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把《业主公约》看成为物业管理的基础和准则，使得《业主公约》缺乏应有的法律约束力。因此，作为立法机关在物业管理的立法活动中有必要，特别关注《业主公约》的法律地位问题，提高《业主公约》的法律地位，明确赋予《业主公约。作为物业管理最高自治规则和物业管理法规有效组成部分的合法地位。

在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订《业主公约》的情况，这也是《业主公约》作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，《业主公约》的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证《业主公约》的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订《业主公约》的途径，在《业主公约》的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了《业主公约》应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。针对这种情况，应该在物业管理立法中明确，在物业建筑物出售或业主办理入伙住用手续时，开发建设单位或物业管理公司组织签订的《业主公约》，必须强制要求使用政府统一制定的《业主公约示范文本》，并且对所使用的《业主公约》实行政府的强制性登记，《业主公约示范文本》一经登记就产生了公示效力，昭示了业主公约对全体业主的合法约束力。基于《业主公约》具有私法自治原则所衍生的规约自治主义的特性，允许业主、业主委员会可以通过业主大会的特别议决程序，即经全体业主中持区分所有权比例四分之三以上业主投票通过，结合物业管理区域的实际情况形成《业主公约》的修改补充决议，对《业主公约》进行修改补充。当然修改补充后的《业主公约》必须在履行了政府的强制性登记之后，方可生效。

鉴于以上情况，我们在物业管理立法上采取的对策是，明确规定：“业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在其物业管理区域内对区分所有建筑物使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主管理团体客观化的自治规则，是全体业主的最高自治规则，是物业管理的基础和准则。”这实际上是根据建筑物区分所有权法，基于私法自治原则所衍生的规约自治主义，明确赋予了《业主公约》具有最高自治规则的法律地位。

为了充分体现与发挥《业主公约》的法律地位和作用，我们在物业管理立法上采取的对策上还对《业主公约》的制定原则、主要内容、强制性和禁止性规定内容、签订以及强制性登记等事项作出了具体的规定。为了区别于业主大会和业主委员会的决定，在法律程序上设定了强制性登记制度，一经登记就产生公示效力，昭示《业主公约》已成为建筑物区分所有权的内容之一，也便于登记机关监督管理《业主公约》的合法性。

六、增设业主大会的特别议事决议程序

根据建筑物区分所有权理论，业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性的问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题的决议，应采用不同形式的程序，予以区别。因此，应在物业管理法律、法规的立法中明确规定了七个方面的重要事项应该由业主大会特别事项议决程序决定：1.《业主公约》及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及《业主公约》修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。并要求：业主大会对于下列“特别事项议决，应经持投票权比例四分之三以上的业主投票同意，方可通过并形成业主大会的决议”。

在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序的最重要的目的是为了保护全体业主的共同利益，直接体现大多数业主的决策权利，避免少数人的滥用权利来侵犯大家的共同利益，侵犯物业管理企业的合法权益，使得所形成的决议真真正正反映出大多数业主的呼声，集中表达出大家共同的意志，体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。而不是由个别少数人假借全体业主的名义，狐假虎威地干着损害全体业主的勾当。同时，在客观上，也起到鼓励更多的物业管理区域使用政府统一制定的比较公平、合理和规范的《业主公约》、《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》的示范文本作用，改变了少数人出于个人私利而动辄以解除物业管理服务合同为要挟，侵犯全体业主和物业管理企业合法权益的被动局面，真正体现出业主、业主委员会与物业管理公司之间的平等民事主体的法律关系。

七、突破业主委员会的单一模式的单调格局，充分发挥业主委员会自治管理优势

由于我国地域辽阔，经济发展不平衡是一特征，用一刀切的办法统一采用一种固定模式，不利于物业管理的健康发展。尽管深圳市范围不大，但情况也千差万别，根据不同的经济水平档次和发展的阶段性，应该按照“百花齐放，百家争鸣”的原则，允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势，以多种模式共存是理所当然的。对于规模小、条件不成熟的业主委员会，赋予其一般性群众组织的主体资格；对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。因此，在物业管理法律、法规中应立法明确规定：“政府鼓励有一定规模的、条件成熟的业主委员会成为社会法人团体。对于规模较小、条件不成熟的业主委员会应依据我国民事诉讼法的有关规定赋予其他组织的诉讼主体资格。”这种允许业主委员会多种形式共存，一方面适应了世界潮流，即管理团体法人的趋势，另一方面解决了争论已久的两难问题――如果不是法人团体就没有诉讼主体资格，如果是法人团体又没有承担民事责任的独立经济的矛盾。

八、依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标

引入竞争机制，推行物业管理招投标，彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面，这是物业管理走向市场的一个重要举措。物业管理招标投标是指物业建筑物开发建设单位或业主委员会运用市场竞争和价值规律，通过招标投标的形式，以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司秘密报价竞争，由开发建设单位或业主委员会从中选择优胜的物业管理公司中标并与之达成协议，签订物业管理服务合同的过程。简单的说，物业管理招标投标就是通过招标投标的形式选聘物业管理公司。

物业建筑物开发建设单位或业主委员会通过招标投标方式选聘物业管理公司，其目的在于选择适当的物业管理公司。因而物业建筑物开发建设单位或业主委员会在招标时必须考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用的收取标准是否合理、信誉是否良好等反映物业管理公司整体素质的各种综合因素。对于众多的投标者，物业建筑物开发建设单位或业主委员会应按照一定的标准，选择中标者，再与中标者签订物业管理服务合同。

物业管理引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入到社会主义市场经济之中，因此，这实际上也是物业管理市场化的具体体现，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理的招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于增强了物业管理公司的活力，有利于物业管理行业的健康发展。

物业管理招标投标是一个竞争过程，必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，应当有严格的规范，因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“属于政府或国有资产形成的物业建筑物，以及已经成立业主委员会的物业建筑物，应依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。政府鼓励其他的物业建筑物依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。”其中的核心是强调了“依法采用”，是要严格依照国家招标标法的基本原则和程序进行，在此基础上才是执行物业管理行业内的招标投标规则。依据《中华人民共和国招标投标法》第二条：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”的规定，依法首先是物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。对《中华人民共和国招标投标法》所确立的各项行为规则，不得违反，不得规避。尽管我们深圳在这方面走在全国的前列，但如何努力创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。这里有一个下位法与上位法的衔接，协调新问题需要解决。

九、确立物业管理基金的设立原则

物业管理基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理基金的作用类似于区分所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

众所周知，区分所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对区分所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速区分所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使区分所有建筑物过早达到危险程度，缩短了区分所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理基金，就可以有效、合理地妥善安排区分所有建筑物的修缮改良，区分所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使区分所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥区分所有建筑物的正常使用功能，不断延长区分所有建筑物的使用寿命，改善和提高了区分所有建筑物的使用功能，提高了区分所有建筑物的档次和适应性，进而推动了区分所有建筑物的升值，使区分所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。

在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。

十、明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向

以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。国家建设部有关领导最近向新闻媒体透露：作为扶持物业管理这一朝阳产业迈向市场化的重要一部，国家目前正在考虑在职工工资改革中加入物业管理费用支出部分，将物业管理费用以补贴形式列入职工工资。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定服务收费标准制定的导向是协商定价：“已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。物业建筑物已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理企业在政府指导价范围内提出，报市、区价格行政主管部门核定。”同时应在物业管理法律、法规的立法中设定收费标准的确定原则是：“确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。”而不是业主经济承受能力为标准。

十一、明确收缴物业管理费用属于物权行为，具有优先受偿权和追及权的法律效力

依据建筑物区分所有权法律制度，收缴物业管理费用属于物权行为。而物权是具有优先受偿权和追及权的。所谓“优先受偿权”是指在同一物上有数种权利同时存在时，物权具有较其他权利优先行使的效力，物权的效力优于债权，某一债务人在破产宣告前，对属于债务人所有的财产有抵押和留置权等担保物权的，可就其财产先于破产债权人受偿，即所谓别除权。“追及权”是指物权的标的物不论转移到任何人手中，物权的权利人均可向实际占有人主张权利，而无论实际占有人的取得是合法还是非法。实际上在物业管理行业中存在的“认房不认人”的国际惯例的就是物权行为的追及权的具体体现。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“依据物权行为的优先受偿权和追及权的法律效力的原则，无论物业建筑物易手是采用按揭、抵押、转让、赠与、继承，还是拍卖，其受益人都有交纳前业主拖欠的物业管理费用的义务，新业主交纳后可以依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。”同时第一百零二条明确规定：“物业建筑物按揭、抵押转让、赠与继承、拍卖等易手时，如果通过房地产交易机构，按照优先受偿权的原则，房地产交易机构应该从房款中将前业主拖欠的物业管理费用、滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业。”并且在物业管理条例法律、法规的立法中相应地规定违反这些规定所应承担的法律责任。

十二、设定了区分所有权的强制剥夺的执行程序

按照建筑物区分所有权的理论，强制剥夺区分所有权的方式主要有禁止使用专有部分、拍卖区分所有权二种。这是对违反义务的区分所有权人或专有部分占用人的最为严厉的制裁措施，是一项禁止使用专有部分的制度。如果区分所有权人有重大违反义务的情形，已经不可能维持建筑物内的共同关系，那么，经全体区分所有权人过半数同意，就可以剥夺其专有权。为了慎重期间，通常强制剥夺区分所有权的决议应该由业主大会的特别事项议决程序形成，并由人民法院判决执行。

最早规定剥夺区分所有权的是1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》，该法第十条规定“从共同关系中予以驱逐”。现行的《德国住宅所有权法》进一步完善了区分所有权剥夺制度，以制裁共同关系中违反义务的区分所有权人。《德国住宅所有权法》第十八条规定，构成被剥夺的原因主要为“区分所有权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形，以致无法期待其继续维持共同关系。”区分所有权人如果因酒精或药物中毒而丧失自主意思，致有引起火灾的危险，或罹患恶性疾病，或有侵害他人行为的精神病等，均可构成剥夺理由。在实务中尚认为其使用专有部分卖淫情形时，也可构成剥夺理由。在我国物权法草案的第一百条和第一百零四条的强制措施中也参照了德国、日本以及我国台湾地区的立法经验，设立了由管理人或管理委员会请求人民法院强制出让及拍卖制度的法律规定。其目的就在于为了建立区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质。

为了与我国民法物权法的建筑物区分所有权的法律制度相衔接、协调、配套和统一，为了与国际惯例接轨，为了维护和营造物业管理区域以及区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质，我们在物业管理法律、法规的立法中应设定强制剥夺区分所有权的条款。明确规定有下列五种情况之一的行为可以强制剥夺区分所有权：1.对专有部分的利用，严重妨碍建筑物的正常使用和安全，经制止而不停止的；2.严重违反全体业主的共同利益的行为，并且情节重大，经制止而不停止的；3.严重违反业主公约的行为，并且情节重大，经制止而不停止的；4.拖欠物业管理费用以及滞纳金等总费用已经超过其物业建筑物当前市面价值的50%以上，经业主委员会或物业管理公司强制催缴，仍未交纳的；5.严重违反本条例的强制性规定，经制止而不停止的。有上述五种行为之一的“受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以向业主大会请求以特别事项议决程序形成强制出让区分所有权决议，诉请人民法院责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分；当业主大会休会或未形成决议时，受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以直接向人民法院诉请责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分”。“ 人民法院判决责令出让其区分所有权后三个月内，业主不自行出让并完成所有权移转登记手续的，受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以申请人民法院对其区分所有权进行强制拍卖。”

应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位与作用……等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大，人们的对物业管理的法律意识的不断提高，深入研究和探索思考物业管理的法律问题，强化物业管理理论研究，用建筑物区分所有权构筑起物业管理理论体系，从立法对策上构筑物业管理生存和发展的法制基础，是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务，只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取，才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。

第二篇：关于物业管理中存在的法律问题及思考

关于物业管理中存在的法律问题及思考

来源：热点论文[ 2009-3-19 21:50:44 ]作者：李许明编辑：论文

论文摘要

20世纪80年代开始，我国住房制度逐渐货币化以来，人民的居住条件有了很大改善，但其中也存在了一些问题，比如物业管理引起的纠纷，在我国，物业管理服务是一种新型产物，但是目前关于物业管理方面的相关立法比较滞后，在实际过程中出来纠纷、审判时对法律实践带来许多问题。本文拟从物业管理中存在的法律问题及原因入手，提出几点对策。在文章中，首先陈述了物业管理的一些基本内容，其次对我国物业管理中存在的一些法律问题进行了分析，最后对物业管理的存在问题提出了自己的看法，希望通过自己的分析和写作能对我国的物业管理体系的完善提供微薄之力

[关键词]： 物业管理滞后问题规范

从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移到社会主义现代化建设上来以后，房地产市场在我国逐步兴起并蓬勃发展。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景。特别是20世纪80年代我国住房制度从“国家包、福利性、低租金、等级制、供给制到住房制度逐渐货币化”以来，成片的大型住宅小区可以说一眨眼之间便拔地而起，人民的居住条件虽有了很大改善。物业管理作为一项新兴服务行业，也进入人民的生活中。它是在我国住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在业主、使用人与物业管理公司之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》国务院发布的《物业管理条例》等规章外，国家对此方面尚无较完整的法律法规体系，使物 业管理纠 纷案件居高不下。本文试就物业管理中存在的问题略陈管见。

一、物业管理概述

（一）、物业管理的概念：物业一词原是香港房地产中贯用的述语，特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国对物业的规定是指已建成并投入使用的各类房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。物业可大可小，一座大厦可作为一项物业，一个住宅单元也可作为一项物业，同一建筑物还可按权属不同分割为若干物业。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计,到

1997年底,仅深圳市就有物业管理企业1115个,物业管理从业人员57032人,管理物业2910处,管理物业的总面积4 03亿ｍ2。在我国,物业管理正成为引人注目的朝阳产业。

（二）、物业管理的模式：从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。以上三种模式实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。业主自营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业公司管理。

二、我国物业管理法律中存在的一些问题

（一）、目前我国物业管理立法滞后。目我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：

1、宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等最新出台的是国务院颁布实施的《物业管理条例》。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。这些地方法规彼此之间并不统一，甚至有矛盾之处，往往只能反应一个地方关于物业管理方面的规定。就目前而言，物业管理的法律法规远远不能适应我国物业管理的迅速发展。

（二）、物业管理公司与开发商的职责界定不明确：由于我们国家的物业管理行业建立没几年，物业管理公司一般都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主。当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。我国新的物

业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业管理公司。但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。

（三）、业主自治制度难以有效实施。业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治

组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据《物业管理条例》规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，（2）请求权，（3）投票权，（4）选举权和被选举权，（5）监督权，（6）知情权等。业主大会是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；

（4）重要事项的决定权；（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；业主委员会是业主大会的执行机构，主要负责实施业主大会制定的各项决议。自1994年我国实施物业管理已来，已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端，与业主自治有关的各种纠纷也层出不穷，并逐年呈上升趋势，这都与业主自治制度难以有效实施有关。其主要表现为：

1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷；

2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷，例如业主在选举或者决定重大事项的过程中的对实体性和程序性问题而产生的争议；

3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发各种纠纷。这与我国在物业管理立法上的缺失、业主自治意识淡漠等都与直接联系。

（四）、物业管理公司的经营缺乏规范和监督：由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种矛盾。例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需交费。对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。这样就严重损害了业主的合法权益。

（五）、业主法律意识淡薄。业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题简单化、情绪化。

（六）、物业管理费用收缴难。对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普遍存在收费难的问题。目前高档居住小区的物业缴费率目前占到90%以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到60%，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。业主不缴管理费，主要原因有：一，对物业管理的不满意，认为物业服务没有到位；二，质价不相等，多收费少服务；三，除政府定价的普通住宅外，一些小区的业主对物业公司制定的收费标准不认可；四，因房屋质量等问题而将应由开发商承担的责任转到物业管理公司；五，由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主因出国或者出租房屋等原因致使缴费不及时等。

三、完善我国物业管理法律制度的对策

1、进一步完善我国有关的物业管理法律规范。2003年发布的《物业管理条例》可以说是物业管理制度发展中的一个里程碑。它对于规范房地产开发企业、物业管理公司和业主的责、权、利，以及水电气暖等等其他一些方面的法律关系，都有非常明确的法律规范。它出台以后，对于解决物业管理中出现的诸多问题，推行物业管理的规范发展，都会起到非常重要的作用。但由于其本身条文规范相对原则、涉及面较窄等问题，对在现实中存在的许多物业管理的问题都不能很好的解决。例如《条例》中对物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题，以及物业服务标准与服务费用等问题都没有提出任何解决办法，而且像物业公司的佣金报酬、业委会收取物业费等新的现象，这部法规更是只字未提。一些专门从事物业管理研究的专家以及行业律师，对《条例》表现出质疑的态度。故我们需要以物业管理条例为基础，进一步完善物业管理法律、法规体系。

2、严格实施分业经营、规范物业管理行业。物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在。它是目前许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例已经明确提出业主自治、物业管理独立等原则。它对于解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范开发商和物业管理公司的行为具有积极意义。我们应规范物业管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。例如深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。个人认为，规范物业管理行业应当做到以下几点：一要结合国外先进物业管理体制，逐步完善我国物业管理体制；二加强对物业管理企业的资质等级管理，对其资质进行审查，进行业主招标，提高设立物业公司的条件，逐步实现规范化管理；三创造、完善、维护公平竞争的物业

管理市场机制，杜绝开发商自己建房自己设立物业公司自己管理的垄断情况，在适当时候尽快采取公开由业主进行招标的形式，由业主自己选择规模大、实力雄厚、物业管理业绩突出、物业管理所用人员素质高、责任心强的公司进行管理；

四、由政府部门规定业主委员会成立时间，督促开发商及时成立业主委员会。可以设

立类式履约保证金制度的制约机制，在开发商有意拖延不设立业主委员会时，给予必要的经济制裁；五对物业管理公司实行随时抽查和年检制度，对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施，对物业管理公司与业主之间的纠纷可以按照有关的法定程序进行必要的调解。

3、规范物业管理合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，业主委员会也必须要加强管理，严格按规章实施，众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益。

4、规范物业管理服务与收费标准，依法查处物业管理中的不规范行为。价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制订、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业管理费，建议有关部门修改现行的物业管理收费标准，可以考虑将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价。

5、增强业主的付费观念。要增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念。同时要加快办理房产证，明晰业主产权人的身份，明晰其交纳物业管理费的义务。只有业主在享有物业管理公司提供服务的同时及时缴纳管理费，物业管理公司才能更好的提供服务，是物业管理能走到一个良性循环。

6、健全业主民主自治机制。要发挥业主对物业自治管理的职能。小区的业主委员会由广大业主财经的业主大会选举产生并对业主大会负责。建议将业主大会设立为自治性的社会团体法人并取得相应的法律地位。只有这样才能使业主大会和业主委员会充分行使其职能，为广大业主服务。

7、加强宣传和教育，提高物业管理人员的服务水平，建立物业管理人员从业资格制度，提高物业管理人员的素质，树立物业管理人员的市场意识和服务理念，使其真正能够为业主服务

第三篇：物业管理面临着哪些法律问题

物业管理面临着哪些法律问题

2000-12-11

伍劲松

一、业主委员会的法律地位

业主是物业的所有权人，也是物业管理市场的主体，业主委员会代表产权人和使用人的利益，行使物业管理选聘权、决策权和监督权。这是物业管理的法律基础。因此，建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。那么，这种团体是否具有民事主体资格、属于何种民事主体？若业主群体不具有主体资格，那么为什么能签订物业管理合同；若具有主体资格，那么它是否具有相应的权利能力和行为能力呢？

对这一问题我国法律目前尚无明确规定，但这种客观形成的团体已经在实践中行使作为民事主体的权利。全体业主是通过业主大会推选出的业主委员会来管理其共同事务的，并由业主委员会根据业主大会的授权同物业公司签订物业管理合同。据此判断，由全体业主组成的团体应该具备民事主体资格。而业主委员会是同一建筑物内全体业主设立的执行机构，它的人格被全体业主所吸收，它的行为对外代表全体业主，对全体业主产生效力。根据我国民事诉讼法第54条的规定，当业主们的共同利益受到侵犯或与他人发生纠纷时，业主委员会可代表全体业主参加诉讼。

虽然《广东省物业管理条例》仅规定对业主委员会的材料予以备案，但实际操作层面，业主委员会要取得合法地位，必须由房管部门给予批复，然后才能刻制公章，开展活动，以体现政府的管理权威和确认职能。

二、有关物业管理权移交的问题

《广东省物业管理条例》第2O条第2款规定，业主委员会成立后，有权选聘物业管理公司对物业进行管理。但第21条规定，综合验收合格后方可将物业管理权移交业主委员会。前后条文本身并不冲突，但是由于建筑行政管理部门未能切实贯彻执行《广东省居住小区竣工综合验收暂行办法》和《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》有关综合验收的相关规定，为了避免承担延期交楼的违约责任，发展商在交楼的时候往往隐瞒没有综合验收的事实真相，匆忙交楼，从而导致物业管理权不能移交。根据建设部颁发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，可以分期验收，实践中，应以单体建筑物取得《广州市建设工程竣工综合验收合格证》为准。如果未能综合验收，发展商自然应继续承担物业管理费用。

三、物业管理的收费问题

1、关于管理费用及报酬的分担方式。建设部1995年12月1日颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第1O条、第11条规定，由于物业管理只限于共用部分，所以各位业主对于管理费用的分担取决共用面积的分摊。但是现有的物业管理收费一般都按照业主的建筑面积计算，两者之间差异是显而易见的。按建筑面积收费，表面上看，降低了每平方米的收费标准，虽然也是按比例收费，但并不公平合理。因为，物业管理公司仅对物业的共有部分与共同事务实施管理，而业主的专有部分由业主自己进行管理，所以，并不存在管理公司收费的问题。业主仅对共有部分和共同事务承担交付物业管理费的义务。

在实践中，物业管理又分为统一服务和特约服务，自然应按不同的标准收取费用。统一服务依物业管理合同而定，只限于共用部分，收取的费用实行政府指导价。特约服务是指个别业主同物业公司签订的单独合同，涉及到专有部分，如对其房屋设施进行一些安装、修缮等服务工作，有权自行定价。但不论是政府指导价还是物业公司定价，都要遵循合理、公开以及与业主承受能力相适应的原则。尤其是政府指导价须先由物业公司根据实际费用支出情况向当地物价部门申报，然后物价部门以独立的住宅小区为单位核定收费标准，核定时应该充分听取小区业主委员会的意见，还要照顾到当地的经济发展水平和物业管理市场的发育程度。

2、关于代收水电煤气以及有线电视等服务费。应由水电煤气公司及电视台承付代收服务费，这些公司与物业公司在代收此费时，构成了委托关系，物业公司是受托方，水电煤气公司是委托方。在有偿委托中，委托方应向受托方支付委托收取水电煤气费行为的费用，而不能将这笔费用转嫁到居住者身上。

3、业主将物业出租及业主外出不在的情况下如何收费。由于租赁权并非所有权，且有期限性，放物业承租人对共用部分的管理毫无兴趣，即使勉强执行管理规约也多有懈怠。而业主外出不在则使管理费用不能按时征收，也不能出席业主大会或业主委员会，给物业管理带来许多困难。因此，应该在有关立法中规定物业承租人也要受管理规约拘束，并在管理规约中要求业主在出租物业时，将承租人必须遵守管理规约作为租赁合同的主要条款之一，而且要在租赁合同中明确约定，由出租人或承租人按照物业管理合同的规定及时交纳管理费用。

四、有关维修基金的问题

维修基金虽然也属于物业管理范围内费用，但维修基金的所有权属于业主，使用权属于业主委员会。有的物业公司将维修基金与物业管理费混同起来，并且在使用时也不征求业主委员会的同意；有的发展商和物业公司在离开时，甚至将维修基金带走，这些行为实际上侵犯了业主的利益。

既然维修基金属于业主，那么如果某一业主要转让房产，是否可以从物业管理公司处要回已交付的维修基金？维修基金性质上虽然属于业主所有，但这笔基金一旦由业主交出，就不属于某一业主专有，而是属于全体业主拥有，由管理公司根据业主委员会的指示统一使用。所以业主转让房产，对于维修基金的事他可以一并与受让人商谈，但不能向物业管理公司索回。因为受让方不愿再另行交付维修基金，而且已经使用若干时间的物业也许很快就要维修，因此，已交付的维修基金自然不能退回原主。

商品房预售许可证在1998年10月1日以后核发的，房地产开发商按物业总投资的2％缴纳物业管理维修基金。而在此之前，应由购房者向物业管理公司缴交维修基金。但是物业总投资究竟按建安成本计算，还是包括地价，不无疑问。房地产商不按规定划拨物业管理维修基金，由市国土房管局责令限期履行，逾期不履行的，业主委员会可依法向人民法院起诉。

按照“谁使用，谁收益，谁负担”的原则，物业管理的维修基金应由业主委员会自行管理。但立法时为了保障资金的及时到位，维护基金的安全性，因此决定该款项设立专户由国土房管局代为保管。发展商移交管理权时，一次性划给业主委员会，其所有权属全体业主共有。但根据建设部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第10条规定，业主委员会成立后，房管部门应将维修基金移交给物业管理公司代管。这一规定以及财政部颁发的《物业管理企业财务管理规定》与《广东省物业管理条例》发生冲突，由于国务院的《物业管理条例》尚未出台，按照地方性法规的法律效力高于部门规章的原则，当然应以《广东省物业管理条例》为准。

五、小区治安的法律问题

物业管理公司在其经营服务过程中，与社会有关部门发生密切联系。范围涉及街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用、商业及文化娱乐等部门。这里既有行政管理关系，又有经济关系，由于工作范围不明确，关系不协调，已成为物业管理公司发展中的突出问题。业主洪女士自1997年7月初将汽车停放在文华花园内起，直到1997年8月17日汽车被盗，洪女士在汽车被盗前既没有向物业公司交纳汽车保管费，也没有将汽车停放在文华花园指定的停车场内。洪女士在汽车失窃之后第二天才匆匆忙忙向管理公司缴交停车费，当即被物业管理公司负责人拒绝。但是，在汽车被盗后第三天即1998年8月ZO日洪女士向不知情的出纳缴交了停车费，取得停车费收据。东芜市中级人民法院判决认为：作为文华花园业主洪女士将车停在文华花园内，物业管理公司未表示异议，洪的小汽车已置于物业管理公司的管理之下，应视为该小汽车已交付管理公司保管。

一、二审判决将洪女士的汽车失窃归结为物业管理公司警惕性不高，管理疏忽，保管制度不完善所致。遂适用《中华人民共和国民法通则》第56、57、106条，判决要求物业管理公司承担汽车被盗的损失。

物业管理公司为保证车辆的安全，派人24小时看守专门的停车场，以提供特别服务。而洪女士将汽车停放在文华花园停车场以外的地方，并未将汽车交付保管人保管，物业管理公司亦从未接收该标的物。双方实际上没有达成意思表示一致的保管汽车的协议，保管合同自然没有成立。但法院判决既没有分清“文华花园”和“文华花园停车场”的不同范围，也没有将“车辆保管”和“物业管理”分开来看，认为只要物业管理公司管理不当，具有过错，且造成了损害的后果，就应当承担法律责任。这个案件引人深思，由于物业管理公司管理上的一些漏洞，导致法院判决承担赔偿责任，教训可谓深刻。

根据《广州市企业治安保卫条例》的规定，物业管理公司仅是协助公安机关作好小区的治安工作，只要作好了治安保卫目标管理责任制，履行了治安保卫工作的相应职责，没有过错，就可以免资。因为物业管理公司终究不是公安机关，没有行政权，更没有司法权。对于业主之间争吵、打架，物业管理公司的劝阻往往无济于事。对于那些开放式的小区，治安差、车辆乱停乱放、违章搭建等问题不仅困扰业主，也使物业管理公司一筹莫展。因为没有任何文件赋予物业管理公司行政司法权力，管理公司的措施除了教育、警告，还是教育、警告，根本没有实质性的制约作用，幻想“企业管社会”，自然力不从心，只有与有关行政机关加强联系、密切配合，并加强自身的组织管理，才能预防恶性事件的发生。

物业管理实质上是基于物业所产生的物权，即物业的共有部分和共同事务的管理权所产生的法律关系，属于民事权利范畴。物业管理区域内的计划生育、治安管理等事项，属于政府行政管理部门的职权范围内管理的事情，自然应由政府去管，物业管理公司仅能起到协助的作用。

第四篇：思考与探索

对年轻的公务员如何成长为

真正乡镇干部的思考与探索

在就业形式愈发严峻的当前，大学生就业难的问题一直是党中央解决民生实际的重中之重，而随着历年来以基层工作为主要对象的招考力度的不断加大，越来越多的大学生响应国家的号召，通过各种公考制度的渠道走上了乡镇工作的大舞台，也为基层工作的开展注入了新鲜血液。然而，面对乡镇工作较之艰苦的工作环境，纷繁琐碎的工作任务，事无巨细的政策落实等各种特点，作为年轻的新录用乡镇公务员究竟如何才能迅速的融入工作氛围，适应工作环境且对本职工作充满职业素养，这无疑成为了新时期下实现新农村建设更好更快发展所必须具备的重要条件。

一、要了解当前年轻的公务员所具有的特征

1、高学历。与以往乡镇干部相比较，新近进入乡政府的工作人员学历普遍较高，这在很大程度上直接取决于国家各项基层工作招考政策的报考要求，除乡镇公务员外，三支一扶、选调生及村官考试的选拔对象无一不是具有大专以上文凭的大学生。在这种特殊的时代背景下，年轻的乡镇工作者在学历上形成了一个有别于以往乡镇干部的新群体。

2、高姿态。正是由于原本具有的高学历，再加之经过“万人徒走独木桥，一职难求为公考”的艰难选拔，被录用 1的公务员在心理上形成了万里挑一唯我独尊的自豪感，其对自身“公务员职业”概念的优越感增强，使得高姿态也成为了他们的一大特征。

3、远距离。由于工作性质的决定，服务对象主要以农民为主，这就恰恰与之前接触的社会群体产生了较大差异，使得这一群体对农村的陌生感加重。与以往乡镇干部主体来源于村级组织或农村不同，新近公务员绝大多数毕业于高校，出生地在城市的也大有人在。存在对农村感情不深、对农村工作和环境感到陌生等问题。同时受教育程度和市场意识的影响，现在的乡镇公务员更多的是将乡镇干部看成是一份社会职业，较能够公正客观的看待这一社会角色，这与以往乡镇干部相比较，在去“官意识”的同时却也少了些许使命感和责任感。

二、对乡镇工作要有基本的了解和认识

乡政府作为国家最基层的一级政权组织，其管理区域主要集中在农村，其服务对象主要是农民，其着力领域主要是农业。而中国的问题在很大程度上就是“三农”问题。因此，作为乡镇基层工作人员，必须在深刻了解自身工作的重大意义和深远影响的基础上，准确把握乡镇机关及其工作的主要特点：

1、直面农民群众。乡镇干部处在广大农村第一线，直接同农民和居民接触，管理辖区内的各项社会事务。党和国

家的路线、方针、政策和各项工作任务，都要靠乡镇干部的递接作用直接和广大群众见面，并想方设法得到群众的理解和拥护，从而带领他们去努力完成。同时，农民管理国家和社会事务的权利，特别是在广阔天地里改造自然获取生存、发展、幸福与和平之机会的意见、愿望和要求，都要通过乡镇组织直接回复满足，在很多情况下更需要及时向上级机关反映。

2、管理汇报结合。乡镇机关面对的是整个农村社会。农村社会中土地流转、计划生育、村务选举、儿童失学等生产生活方方面面，都得管。管得多，而不让老百姓感到厌烦和掣肘，这就需要从打造服务型政府的角度出发，提高管理技术和行政能力的精细化程度。真正从农民群众满不满意、愿不愿意、高不高兴的核心追求出发去管理，去服务，切实解决农民最关切的问题。不管是宪法还是地方组织法等专门法律，赋予乡镇机关的权力都是有限的。遇到重大社会经济问题，乡镇机关需要依法依规向上级请示、汇报，不应擅作主张。

3、注重综合协调。在乡镇，既有乡镇所属的部门和单位，又有许多上级职能部门派驻的单位。诸如林业、农业、劳动和社会保障、计生等等县市级单位都可能会在乡镇派驻机构。要做好各项工作，促进全面发展，必须处理好各方面关系，加强统一领导，搞好条块结合。

4、必须整体推进。正因为乡镇工作兼具具体性、综合性、执行性等特征，乡镇党委、人大、政府及其它各类组织，虽都有各自的职能和任务，但在实际工作中，只能搞协同，靠协调。大多数工作必须跨越部门来开展，想要将其截然分开，各干各行，以做到近乎绝对意义上的权责分明，显然是不可能的。这就决定了乡镇干部在工作中务必要树立集体行政意识，要学会做多面手。

三、成长为真正的乡镇干部所必须具备的素质态度。

1、陌生的工作环境，态度是从容不迫的自信。

作为一个刚刚毕业的大学生，与万千同龄人在就业压力的大潮下激流勇进，奋勇拼搏，终于顺利的通过了人生又一个独木桥，诚然是幸运的。然而当大浪远去，只身到达彼岸后的陌生无疑也是茫然的。因为出现在眼前的完全是一个陌生的环境，站在起点，当未知与初来乍到的不知所措忽然袭来时，小小的忐忑在所难免，因而此时就需要正确认识从事的工作的重要性，以饱满的精神，昂扬旺盛的斗志，全身心投入到自己所从事的工作中，积极调整好自己的心态，以一种从容不怕的自信去适应全新的工作环境，这是开展工作的先决条件。

2、生疏的业务知识态度是虚心请教的奋进

适应了环境，结识了同事，接下来最重要的当然是工作任务。然而对于乡政府工作的知之甚少，生疏的业务知识成为开展工作最大的弊端，但是面对未知的领域不懂不会绝不是不干的借口，要学要干其实会有很多方式。而首当其冲的便是向领导和同事们虚心请教。因此，要有虚心学习的态度和刻苦学习的精神。

3、未来的工作计划态度是结合实际的创新

虽然对于工作开展不具备任何实践经验，但是仍然可以为今后的工作制定一个初步的计划，毕竟要想取得良好的工作效率，就一定要有完善的工作计划和明确的工作目标，如此一来，才能做到时时有目标，事事有重心，才能在看似遥不可及的任务目标中取得事半功倍的工作效率。首先是学习，学习是进步唯一的方式，虚心努力的学习更是尽快掌握提高业务能力最好的办法。毛主席云：在游泳中学会游泳，在战争中学会战争。到乡镇工作，仅靠学习还远远不够，还需要加以实践锻炼。直接面对群众，有许多书本知识老是记不住，但到了具体工作，经历了容易记、记得牢。因此，只有通过理论学习和实践经验的双重积累，才能让自己尽快的成长。其次是思考，用善于发现的眼睛去寻找乡镇工作的亮点，结合实际情况提出新的创意，时刻具备创新意识，将自己所学的知识更好的融入工作之中，真正做到学以致用，推陈出新；最后是勤奋，始终坚信一份一分耕耘一分收获的道理，好吃懒做不是该有的作为，勤奋努力才是年轻的乡镇公务员所必须的态度。

农村是一个广袤的天地，在这里有属于祖国最肥沃的土地和最朴实的人民，而作为年轻的乡镇公务员，要想成长为一名真正的“乡镇”干部，任重而道远。只有做到和农民群众真心的交朋友，摒弃不为农民群众所接受的作风习气，与农民群众打成一片，树立工作依靠农民，工作为了农民的意识，做到发展依靠农民，发展为了农民，发展成果与农民共享。只有这样才能和农民群众将心比心，肝胆相照，成为实实在在的朋友，才能获得农民群众的大力支持，推动我们的工作顺风顺水，也只有这样年轻的我们才能成长为一名真正的“乡镇干部”。

第五篇：思考与探索

思考与探索

1．反思你执教的一次语言教育活动？

2．在谈话活动应该注意哪些问题？

3．在绘本阅读活动中应该注意哪些问题？在一次的语言教育活动《三只小猪》中，我将幼儿分成三大组进行角色扮演，幼儿很快在动作扮演中完成了言—行—意的转换，从而获得了大量的新的经验，完成了对角色的想象，同时他们还将自己的主观经验投射到故事中，出现了与故事原文截然不同的联想，如有的幼儿在扮演时，增加了用手机拨打110的情节，有的幼儿让三只小猪在危难时刻得到了大象伯伯的帮助赶走了大灰狼，还有的幼儿将自己想象成一只充满智慧的小猪，待大灰狼进屋后，给他喝了一杯奇特的饮料，大灰狼竟然变的和小猪、小兔们一样，不爱吃肉，爱吃草了，于是，三只小猪与大灰狼成了好朋友、、、、、、2在谈话活动中应注意以下几个方面：

首先要注意活动环境和条件的创设。

其次要选择恰当的活动方法。

最后要考虑活动的组织形式。

3在绘本阅读活动中应注意的问题：

（1）“听赏”为主要途径。

（2）以幼儿阅读兴趣为先导。

（3）习得图画书阅读技能技巧。

（4）不以识字为目标。