海安县县城规划区物业管理实施意见

第一篇：海安县县城规划区物业管理实施意见

海安县县城规划区物业管理实施意见（试行）

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合实际，制定本意见。

第二条物业管理遵循“属地管理、条块结合、以块为主”的原则。

第三条本县县城规划区内的物业都要逐步建立业主自治与物业服务企业专业服务相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，鼓励组建行业协会。

第四条县城市管理局（县城市管理行政执法局）负责县城规划区内物业管理工作，主要职责是:

（一）研究拟定物业管理相关政策规定;

（二）住宅专项维修资金归集、监管以及使用的审核和备案管理工作;

（三）物业服务企业的监督管理工作并参与资质审核；

（四）外来（本地）物业服务企业的登记备案；

（五）物业管理项目招投标的指导备案及前期物业管理采用协议方式选聘的批准;

（六）依法查处物业管理活动中的违法行为;

（七）业主委员会的备案工作，指导制定业主大会议事规则、管理规约等物业管理制度，及时纠正业主委员会不适当的行为;

（八）履行物业管理法律法规规章规定的其他职责。

县城市管理局建立物业管理服务中心，负责县城规划区物业管理的日常工作。

第五条海安镇、城东镇（开发区）及所属街道办事处负责本区域住宅区（含单幢、零散物业、拆迁安置房等所有物业）属地管理工作。主要职责是：

（一）参与本辖区内新建住宅项目的规划建设和竣工验收;

（二）会同有关方面划定社区物业管理区域，做好新建居住小区的交接管理；

（三）指导监督业主委员会的建立、改选和换届工作，参与选聘物业服务企业的招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；

（四）建立健全信访投诉处理机制，协调处理业主委员会、业主与物业服务企业之间的物业服务矛盾，及时化解因物业服务等方面引发的纠纷，协助相关职能部门，做好住宅区违法建设拆除、环境污染治理、治安防范和交通秩序等执法工作，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题。

社区居委会配合镇、街道协助做好社区物业管理的落实工作；参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立社区服务组织，调处物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为并及时向有关行政执法机关反映。

第六条县政府建立县城物业管理联席会议制度，由县城市管理局（县城市管理行政执法局）牵头召集，县公安、建设（规划）、环保、国土、财政、物价、工商等部门和海安镇、城东镇（开发区）负责人参加，协调推进条块结合。县联席会议制度各成员单位应当依据各自职能，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。各相关职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，要依法从严查处，维护小区正常的公共管理秩序。

第七条业主在物业活动中享有以下权利和义务:

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

（二）提议召开业主大会会议，提出建议;

（三）参加业主大会会议，行使投票权，享有被选举权和监督权;

（四）遵守规约，执行决定的义务;

（五）按标准和要求交纳资金、费用的义务;

（六）法律、法规规定的其他权利和义务。

第八条开发单位、房地产开发企业（以下统称开发建设单位）在报送小区规划设计方案时

应当按小区建筑面积4‰的标准规划物业管理用房，新建小区原则上不少于80平方米；配备依法应有的公共设施（包括车库、车位、车棚、公共绿地、环卫设施、技防、消防、文化体育设施等），并按规定明确具体位置。未规划、规划设计不符合规定比例及要求的，县建设（规划）局不予核发建设工程规划许可证。

物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其产权属该住宅区全体业主所有，物业管理用房未经业主大会同意不得改变用途。

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，开发建设单位不得出售或转让。

县建设（规划）局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）应及时联系通报新批工程项目，联合放线。

第九条开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。鼓励建立物业服务履约保证金制度。

物业服务企业的资质应按国家、省有关规定登记和备案，不得采取借用资质和挂靠的形式在我县从事物业管理活动。

物业服务合同解除或终止时，物业服务企业应按有关规定与业主委员会和街道、新选聘的物业服务企业做好交接工作。

第十条新建小区的前期物业管理，实行开发建设单位与物业管理相分离的制度，应通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对确需采用协议方式确定物业服务企业的，应依法报县城市管理局（县城市管理行政执法局）审查批准。物业招投标前，应将相关材料报县城市管理局（县城市管理行政执法局），县城市管理局（县城市管理行政执法局）负责参与招投标物业服务企业的资质审查把关，指导招投标工作。

鼓励开发建设单位选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设，对物业项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项，结合物业管理的特点提出建议。开发建设单位在办理商品房预售许可证或商品房现售备案之前，应将前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报县城市管理局（县城市管理行政执法局）备案，并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。

新建住宅物业出售时，开发建设单位应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业服务企业和开发建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第十一条建立联合竣工验收制度。住宅小区在竣工验收时，县建设（规划）局牵头，县城市管理局（县城市管理行政执法局）及所属镇、街道办事处等有关单位共同参与，对未按规划要求建设物业管理用房、配备公共设施的，不予验收交付使用，同时限期整改。

第十二条住宅小区未能通过验收的，由县建设（规划）局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）责令限期整改，逾期未整改到位的，依法查处。

第十三条验收合格的住宅小区，开发建设单位应按照规定将物业及档案资料在县城市管理局（县城市管理行政执法局）的监督指导下向物业服务企业和业主委员会移交。未及时移交、不移交和不按要求移交的，由县城市管理局（县城市管理行政执法局）依法予以处罚。第十四条物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价。

非普通住宅、别墅、办公房、厂房、营业性用房、其它住宅、代收代办费、特约服务费等物业服务费实行市场调节价，县物价局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）或行业协会定期公布市场平均价格水平。

第十五条普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由县物价部门核准。

第十六条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等公用事业单位向业主或者物业使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业服务企业签订委托合同，实行有偿服务。物业服务企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业

主另外收取手续费用。

第十七条业主或物业使用人装饰装修物业时，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业服务企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容;

（二）装饰装修工程的实施期限;

（三）允许施工的时间;

（四）废弃物的清运与处置;

（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等安装要求;

（六）禁止行为和注意事项;

（七）违约责任;

（八）其他需要约定的事项。

物业服务企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第十八条开发建设遗留问题由相关单位督促开发建设单位妥善处理；因物业服务质量引发的矛盾和纠纷由县城市管理局（县城市管理行政执法局）和街道督促物业服务企业及时妥善处理。

业主应按照物业服务合同约定足额交纳物业服务费（未售出的或尚未交给物业买受人的物业由开发建设单位按规定交纳物业费），业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。

第十九条依据规定筹集的住宅专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第二十条专项维修资金由开发建设单位根据《关于海安县住宅专项维修资金收取及管理办法》的标准，在商品房销售时统一代收后集中解缴至县财政局专用帐户。专项维修资金的交存、管理和使用按建设部《住宅专项维修资金管理办法》实施。

建立健全查询制度，住宅专项维修资金管理部门应以物业管理区域为单位设立数据库，按房屋户门号设分户帐；在国库单一账户体系下设立专户，专款专用，定期公布使用情况。县财政、审计、监察部门对专项维修资金的交纳、归集、管理、使用加强监督。

第二十一条新建商品房的开发建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳代收的住宅专项维修资金；未出售商品房的维修资金由开发建设单位代交。在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产登记部门提供交款凭证，未交纳或未足额交纳的不得发放房屋产权证。

原开发建设单位未按规定交纳专项维修资金的，应连同滞纳金进行补交；专项维修资金挪作他用的，由县城市管理局（县城市管理行政执法局）责令限期改正，逾期不改正的，加收滞纳金并予以处罚。

第二十二条进一步强化物业服务行业监管，规范市场准入。

县城市管理局（县城市管理行政执法局）应逐步引进县外成熟的、资质高、服务优、信誉好、业绩佳的物业服务企业参与我县物业市场竞争，推动物业服务行业健康发展。

参与县城规划区物业管理活动的县内外物业服务企业（含参与招投标），应当及时将相关材料送县城市管理局（县城市管理行政执法局）审核备案。

第二十三条未按规划建设到位的物业，限期开发建设单位整改到位，无法改正到位的，应当缴纳补建价款并由县城市管理局（县城市管理行政执法局）依法处罚。补建价款纳入财政专户管理，专项用于该小区的物业服务及配套公共设施的完善。

按规定建设的老旧小区，其功能完善由县城市管理局（县城市管理行政执法局）、县建设（规划）局牵头，海安镇、城东镇（开发区）具体组织实施。按照统一规划，分步实施的原则，各镇制定整治计划，逐年进行解决。所需经费由县、镇两级财政以及街道、业主、开发建设单位等多方筹集。

县建设（规划）局根据城市总体规划要求，本着尊重历史、面对现实、实事求是的原则，对

老旧小区的整合、改造进行规划完善。

第二十四条县城规划区内住宅小区应依法召开业主大会，成立业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施分级物业服务，其收费标准，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。对暂不具备条件的，由街道和社区建立小区物业服务组织，实施物业服务或者采取“楼幢管理”模式，落实以保洁、保绿、保畅为主要内容的基础性管理。规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理，其收费标准参照相关文件规定，报县物价局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）核定后执行。

第二十五条物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策，政府扶持物业服务行业，物业服务企业享受下列税费优惠政策：

（一）物业服务企业新增的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险的，经县劳动和社会保障局审核，按实际招用人数，予以定额依次扣减当年实际营业税、城市建设维护税、教育费附加和企业所得税优惠。

（二）对物业服务企业在新增加的岗位中使用上述人员，符合条件的按实际招用人数，享受社会保险补贴。

国家今后对税收制度进行改革和下岗再就业优惠政策调整，按规定执行。

（三）供电、供水等部门对物业服务企业及物业小区内公共服务项目的收费应按有关规定给予优惠。

（四）对老旧住宅小区、农民安置房提供物业服务的企业，政府扶持五年，三年期内地方规费全额减免、税收留成部分全额返还，后两年减半征收。享受优惠政策的物业服务企业，其优惠部分应用于小区公共设备、设施的建设和改造。普通住宅物业服务企业利润最高不超过8%。

第二十六条对物业管理区域内未经建设（规划）部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理、绿化管理等法律、法规、规章规定的行为，物业服务企业和业主委员会应当及时以书面形式予以制止，制止无效时，应当向县城市管理局（县城市管理行政执法局）报告，由其依法处理；违反《住宅室内装饰装修管理办法》进行室内装修、拆改房屋原结构的由相关部门依法处理。

第二十七条物业服务企业除承担合同义务外，还需要承担法律法规赋予的其他法定义务，提倡物业服务企业开展多种形式的便民有偿服务。

第二十八条县城市管理局（县城市管理行政执法局）应加强对物业服务活动的监管，积极开展示范小区、优秀物业服务企业评比活动，对表现突出的给予表彰和奖励。物业服务企业不按有关法律法规的规定或不按服务合同约定从事服务和履行义务的，县城市管理局（县城市管理行政执法局）应限令其立即整改，并依法予以查处。

县城市管理局（县城市管理行政执法局）建立对两镇、街道及各成员单位履职情况的专项考核评比制度。两镇、街道及各成员单位应将物业管理履职情况纳入年度目标考核。

开发建设单位不按规定和要求从事房地产活动的，由县建设（规划）局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）按国家相关法律法规限期改正和行政处罚。

对无正当理由拒缴、欠缴物业服务费的业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容。

特困、低保家庭足额交纳物业管理费确有困难的，由街道、社区负责协调解决。

第二十九条县城市管理局（县城市管理行政执法局）和街道办事处应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等对违反法律规定和本意见行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第三十条对不认真履行本意见规定的相关职责的行政机关及其工作人员，依据法律法规及相关的过错责任追究制度进行处理。

第三十一条本实施意见由县城市管理局（县城市管理行政执法局）负责解释。

第三十二条本意见自公布之日起施行。

第二篇：关于全面推进物业管理工作的实施意见

关于全面推进物业管理工作的实施意见

为全面提升全市物业管理工作水平，共同营造和谐文明的居住环境，促进物业管理行业持续健康发展，依据相关政策法规，结合长沙实际，特制定本实施意见。

一、明确总体要求和目标任务

1.总体要求。全面贯彻党的十八届三中、四中、五中全会精神和中央、省委城市工作会议精神，以便民、利民、惠民、安民为宗旨，以解决物业管理突出问题为导向，紧扣和谐宜居品质城市建设主线，规范物业服务，加强监督管理，优化发展环境，努力构建现代物业服务业体系，让市民在城市生活得更方便、更舒心、更安全、更美好。

2.基本原则。坚持专业管理与业主自治相结合，坚持属地管理与行业监管相结合，坚持社区管理与物业服务相结合，坚持依法监管与分类指导相结合，按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的思路，分步实施、重点突破、全面推进。

3.目标任务。到2020年，全市物业管理整体水平显著提高，主要指标居全国前列，人民群众更有获得感。

——物业服务社会满意度明显提高。新建住宅小区专业化物业服务实现全覆盖，加快老旧住宅小区水、电、气、消防和安防等基础设施达标提质改造，筑牢治安防范网络基础，逐步推行专业化物业管理，全市平安住宅小区和物业服务质量满意度达90%以上。——物业服务常态长效监管深入推进。构建具有长沙特色的物业服务政策法规体系，形成服务规范、管理有序、和谐文明的长效机制，实现物业服务标准化、规范化、常态化。

——物业服务行业整体水平全面提升。引导培育一批具有全国竞争力的龙头企业和示范项目。全国百强物业企业中长沙占比位于中部前列，创建一批国家级和省、市物业管理示范项目。物业行业对全市经济社会发展贡献率稳步提升。

——业主委员会履职能力普遍增强。全市80%以上符合条件的住宅小区成立规范的业主委员会。业主主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。

二、创新物业监管机制

4.实行物业服务属地管理。各区县（市）人民政府是辖区物业监管责任主体，要进一步充实监管力量，明确专门机构负责物业和维修资金管理；街道（乡镇）要明确物业管理工作机构，建立联席会议制度；社区（村）配备专职社工，由市物业维修资金管理中心和相关部门协同各区县人民政府负责统一招聘、统一培训、统一经费、统一管理，形成市、区县、街道（乡镇）、社区（村）四级物业监管工作格局。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市编办、市民政局、市人社局、市城管局、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、市物业维修资金管理中心)5.进一步下放市级行政职权。加大简政放权力度，逐步将物业服务企业资质管理、前期物业招投标管理、企业日常动态监管、维修资金使用管理等市级监管事项下放到各区县，增强基层物业管理监管工作履职能力。

(牵头单位：市审改办，责任单位：市住建委、市物业维修资金管理中心、各区县)6.强化物业服务社会监管。完善全市物业管理行业诚信系统，动态更新企业信息，开通社会公开查询，选聘物业服务社会监督员，促进企业规范服务。各区县设立物业矛盾纠纷调处中心，实现与“12345”市民服务热线电话互联互通，将物业服务有效投诉纳入行业诚信系统，投诉受理基本办结率达到95%以上。

(牵头单位：市住建委、各区县，责任单位：市综治办、市司法局、市政务服务中心)

三、强化物业设施设备源头管理

7.保障物业设施设备和房屋质量。鼓励开发企业积极配套安防门禁、视频监控、垃圾分类、休闲娱乐、居家养老、汽车充电桩等设施设备，将小区物业设施设备和房屋质量纳入房地产开发企业信用等级评价的重要内容。实行质保期内物业设施设备和房屋质量预警制度，引导开发建设单位将物业设施设备和房屋质量质保期延长2年，探索建立房地产开发企业物业设施设备和房屋质量保证金机制。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市规划局、市公安局、市城管局、市财政局)8.创新物业承接查验。严格按照《物业承接查验办法》，制定符合长沙实际的物业承接查验规定，试行街道（乡镇）、社区（村）、物业服务企业、业主共同参与物业设施设备移交，坚决杜绝“带病”交付。培育引入第三方机构介入物业承接查验全过程。

(牵头单位：各区县，责任单位：市工商局、市住建委)

四、规范和优化企业管理服务

9.严格物业服务企业选聘。完善物业服务企业选聘机制，探索实施物业服务履约保证金制度。加强前期物业管理招投标监管，对政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业服务企业的招投标引入物业管理行业专家评审制度，规范物业管理招投标市场秩序。街道（乡镇）、社区（村）加强对业主大会选聘物业服务企业的监督和指导。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市发改委、市财政局、市公安局、各区县、市物业管理协会)10.健全物业服务企业退出机制。各区县人民政府是物业企业退出项目的监管主体，街道（乡镇）、社区（村）要加强物业项目退出管理协调，依法监督物业企业做好物业项目交接工作。引入第三方专业中介机构，加强区域内共用设备设施维护保养查验，实行物业项目管理退出预警报告制度，对不按规定履行责任的物业服务企业，依法加大行政处罚力度，拒不履行退出主体责任和移交义务的，由公安机关开展专项调查，依法追究相关法律责任。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市综治办、市公安局、市司法局)11.加强诚信建设和行业自律。开展物业服务企业信用等级评定并定期向社会公布，将评定结果与物业项目评优、资质管理和招投标等结合使用，加大企业失信惩戒力度。加强物业服务行业协会建设，成立业主委员会专业委员会，加强对项目负责人、企业关键岗位的培训与管理，制订行业行规，杜绝行业恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市文明办、市人社局、市公安局、市民政局、市物业管理协会)12.加快物业企业服务标准化。加快制定不同类型物业的服务标准和规范，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。

(牵头单位：市质监局、住建委，责任单位：市文明办、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县、市物业管理协会)13.支持智慧物业建设。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，抓好新建项目达标；推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。

(牵头单位：市经信委，责任单位：市住建委、市规划局、市财政局、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县)

五、培育业主自我管理能力

14.健全业主委员会制度。完善业主大会和业主委员会指导规则，明确业主委员会的职责、权利和义务；街道（乡镇）、社区（村）及时指导召开业主大会、选举业主委员会，对尚不具备条件成立业主委员会的，由社区（村）暂时代行业主委员会相关管理职能并向业主公示；探索允许业主居住在小区内的直系亲属通过业主授权进入业主委员会；建立监事委员会制度，允许物业实际使用人进入监事会。鼓励、支持业主委员会成员与社区（村）工作人员交叉任职；鼓励业主大会选聘专职工作人员作为业主委员会专职秘书，对业主委员会成员试行劳动报酬制。试点业主委员会采用酬金制购买“菜单式”物业服务。制定业主委员会评价考核标准，建立业主委员会成员诚信档案，由社区（村）牵头加大对业主委员会履职的指导和监督。

(牵头单位：市住建委、各区县，责任单位：市民政局、市发改委、市物业管理协会)15.规范公共收益管理。界定公共收益内容，明确物业管理区域范围，规范公共收益使用范围，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审计，建立小区公共收益协商机制，由业主委员会与物业服务企业在街道、社区的监督指导下，明确收益分配比例。业主委员会要在街道（乡镇）、社区（村）的指导监督下单独开户建账，依法管理、使用公共收益，每季度公示一次小区经费收支情况。(牵头单位：各区县，责任单位：市民政局、市质监局、市住建委、市审计局、市发改委、市物业管理协会)16.提升业主自我管理意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务。对不能模范履行业主义务、遵守管理规约、及时交纳物业服务费等行为的业主，三年内不能进入业主委员会。鼓励、支持业主委员会建立业主个人诚信档案，纳入社区统一管理。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市民政局、市文明办)17.加强基层组织建设。将物业小区基层组织建设纳入基层社会治理创新；结合市委开展的党员进社区活动，动员机关、企事业单位党员干部进入所在小区，参加小区相关组织活动和群防群治工作。指导和探索符合条件的物业企业和住宅小区成立党支部，全面推进业主监事会、业主代表大会和“两长一代表”（党小组长、楼栋长和业主代表）等制度建设，将党建工作植入物业小区、物业服务融入到社区（村）服务中，实现政府治理和社会调解、党员先锋作用和居民自治良性互动。

(牵头单位：市委组织部、市住建委，责任单位：市综治办、市文明办、市民政局、各区县)

六、着力破解物业管理难题

18.创新物业维修资金使用方式。采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。完善应急维修机制，明确应急维修范围和标准，建立紧急情况使用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由社区（村）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。加快建立维修资金续筹动态机制，试点业主大会管理物业维修资金，逐步将维修资金划转业主大会自治管理和使用，社区专职社工全程进行监管。

(牵头单位：市物业维修资金管理中心，责任单位：市住建委、市质监局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县)19.着力保障电梯安全运行。开发建设单位在选配电梯时应执行国家、省、市相关规定和标准，保证电梯选型、配置与建筑结构、用户需求相适应，安装调试正常经安装监督检验合格并办理使用登记后再行交付。严格落实电梯年检制度和安全质检责任，细化电梯年检指标，建立电梯维保单位诚信系统，定期向社会公示。引入第三方技术机构开展电梯安全技术评估，督促电梯制造商公布常用零部配件价格清单，将电梯故障维修纳入应急维修的紧急情况范畴，直接使用维修资金。各区县设立应急抢修专业队伍，确保电梯故障 “快处快修”。加强电梯安全信息化、数据化、智能化管理，试点购买电梯安全责任保险，逐步实现电梯运行实时在线监测，降低电梯故障率，有效遏制电梯事故的发生。

(牵头单位：市质监局，责任单位：市住建委、市金融办、市物业维修资金管理中心、各区县)20.加强城市停车规划建设和管理。顺应街区制实施要求，结合小区周边及公共停车资源，加强城市停车规划管理，新建小区停车位严格按照相关规划规定配置。引入社会资金，在老旧小区及周边地段规划建设立体停车位。物业区域规划建设的停车位，应优先满足业主停车需求，开发企业未出售的车位，优先满足业主租用。加强小区车位管理，制定停车管理规约，规范停车收费行为，合理制定物业管理区域内的行车路线，逐步打开小区围墙，打通小区与街区道路微循环，切实做好物业小区内车辆停放秩序维护。

(牵头单位：市规划局，责任单位：市住建委、市发改委、市公安局、市园林局)21.加大小区执法力度。明确各级执法机构工作职责，着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。行政执法部门要加大执法力度，及时进小区开展执法活动。区县政府每年集中组织一次执法进小区活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违章行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

(牵头单位：各区县，责任单位：市城管局、市住建委、市工商局、市教育局、市规划局、市质监局、市消防支队、市卫计委、市食药监局、市文广新局、市环保局、市园林局)22.化解物业服务纠纷。建立多层次、立体化的矛盾纠纷调解网络，构建以区物业管理纠纷矛调中心、街道（乡镇）物业纠纷调解联席会议制度、社区（村）人民调解委员会和业主委员会自治调解的四级物业管理纠纷调解工作体系。各相关职能部门要积极配合、参与人民调解工作，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动，开通司法审判绿色通道，设立物业管理巡回法庭，及时化解物业服务纠纷。

(牵头单位：各区县，责任单位：市综治办、市公安局、市司法局、市中级人民法院、市信访局、市住建委)

七、加大物业管理政策扶持

23.加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层治理创新的重要内容，作为民生产业来扶持，制定专门的行业扶持发展政策。按照事权与财权相匹配的原则，市、区县财政每年配套安排专项物业管理专项经费，纳入财政预算并建立常态增长机制，主要用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业主委员会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等。

(牵头单位：市财政局、各区县，责任单位：市住建委、市物业管理协会)24.完善物业服务收费。按照物业服务等级标准，构建“质价相符”的物业服务收费体系。综合考虑物业服务行业平均成本、最低工资标准、员工“五险一金”和居民消费价格指数变动等，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布。每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度开展评估，适时进行公布。探索推广“物业费用+薪金”的住宅小区物业管理服务定价新机制，支持双方委托社会中介机构进行评估，协商确定物业服务内容和收费标准。

(牵头单位：市发改委，责任单位：市住建委、市人社局、市物业管理协会)25.加快老旧小区提质改造。实行市统筹、区为主，财政投入专项资金，结合我市“社区全面提质提档三年行动计划”，开展老旧小区和保障性住房小区的提质改造。确保老旧小区和保障性住房小区供水、供电、供气及消防、安防等设施的基本达标，逐步实现老旧小区物业管理100%全覆盖。

(牵头单位：各区县，责任单位：市财政局、市住建委、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、市城管局、市住保局)

八、强化物业管理工作保障

26.加强组织领导。建立健全长沙市物业管理工作联席会议制度，负责全市物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题，联席会议办公室设市住房和城乡建设委员会；进一步明确工作目标和职能部门职责，建立责任清单，加强分工协作，强化责任落实，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作的最大合力。

(牵头单位：市政府办公厅，责任单位：市住建委、市编办、各区县、市直相关单位)27.严格管理考核。把物业管理工作纳入对市直相关部门和区县人民政府绩效考核的重要内容，定期督查，综合评定。各区县人民政府要将责任目标分解到街道（乡镇）和社区（村），明确主要责任领导和落实主体职责，加强定期考核，确保物业管理工作落到实处。街道（乡镇）、社区（村）加强对物业服务企业和业主委员会的日常考核，制定考核标准，定期开展检查考核和指导服务，并将考核结果向社会公布，作为物业服务企业信用等级评定和业主委员会履职评判的重要依据。

(牵头单位：市绩效办，责任单位：市委督查室、市政府督查室、市监察局、市文明办、市住建委、各区县)28.加大宣传力度。各级政府和相关部门要高度重视，加强政策宣传，强化舆论引导，引导广大业主依法理性维权，物业服务企业规范管理。开展“物业管理宣传月”系列主题宣传活动，在新闻媒体设置专栏，开展深度报道，建立长效报道机制，大力营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。

(牵头单位：市委宣传部，责任单位：市住建委、各区县)本意见中“各区县”指的是湘江新区、长沙高新区、长沙经开区和芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县，各责任单位应当根据本意见制定详细的执行方案和落实举措，分工协作、齐抓共管，共同为推动长沙物业管理工作提质提效做出贡献。浏阳市、宁乡县参照执行。

第三篇：关于建立物业管理执法联动机制的实施意见

关于建立物业管理执法联动机制的实施意见

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门、单位：

物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据有关法律、法规规定，以及《X市人民政府办公室关于建立健全物业管理执法联动机制的意见》文件精神，结合我县实际，对建立全县物业管理执法联动机制提出如下意见:

一、联动任务目标

严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制,进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我县物业管理服务水平。

二、联动各方职责

（一）县房管局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。

1.对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处；

2.对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；

3.对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；

4.对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处；

5.对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处。

（二）县住建局：负责制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为；制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为；负责对供暖、供气、供水等工作的监督管理。

（三）县建工局：负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。

1.对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处；

2.对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处。

（四）县综合行政执法局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。

1.对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处；

2.对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处；

3.对在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处；

4.对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处；

5.对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处；

6.对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处；

7.制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为；

8.对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处；

9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

（五）县公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。

1.对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处；

2.对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处；

3.对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处；

4.对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处；

5.对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）,违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处；

6.对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处；

7.对打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处；

8.指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。

（六）县规划办：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。

1.负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理；

2.对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目（工程）进行批后跟踪管理；

3.在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交县综合行政执法局。

（七）县环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。

1.对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处；

2.对破坏生态环境的行为进行制止和查处；

3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

（八）县物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。

1.对未按规定实行明码标价的行为进行查处；

2.对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处；

3.对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处；

4.对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处；

5.对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处；

6.依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件；

7.对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。

（九）县市场监督管理局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理；负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。

1.对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处；

2.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处；对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处；

3.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定；

4.对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处；

5.对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为；对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处；

6.市场主体住所（经营场所）依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，由县国土资源、规划、房管、住建、建工、城市管理、文化、卫计、公安、消防、环保等部门依法监管；涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管；

7.按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处；

8.对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处；

9.配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

（十）专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当直供，其费用的收取应由专业经营单位收取，委托物业公司代管的应签订委托合同，明确双方责任，按照《物业管理条例》（国务院令第379号）、《山东省物业管理条例》等法律法规规定做好与物业管理有关的工作。

(十一)物业公司和业主委员会：住宅小区物业公司和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告、制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。

三、联动工作机制

（一）建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各乡镇办事处负责召集，县房管局负责业务指导,辖区内各社区居委会、公安派出所（消防），县住建局、市场监督管理局、综合行政执法局、环保局、物价局、建工局、规划办、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位等部门企业分管负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。

（二）建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决；属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区乡镇办事处和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理；对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理；对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区乡镇办事处协调相关执法部门联合执法。

（三）加强物业管理执法联动机制的组织领导。各成员单位要从保障改善民生、促进社会和谐的高度，充分认识建立物业管理执法联动机制的重要性，明确分管领导和具体承办科室，夯实工作责任。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对乡镇办事处及相关部门的考核。

第四篇：建立物业管理执法联动机制的实施意见

建立物业管理执法联动机制的实施意见

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：

物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据《X市人民政府办公室关于建立健全物业管理执法联动机制的意见》及有关法律、法规规定，结合我区实际，对建立全区物业管理执法联动机制提出如下意见：

一、联动任务目标

严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制，进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我区物业管理服务水平。

二、联动各方职责

（一）区房地产服务中心：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。装饰装修活动中有关工作的监督管理。

1．对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处；

2．对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；

3．对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；

4．对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处；

5．对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处；

6．对建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处；

7．调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

（二）区住建局：负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修中有关安全等工作的监督管理。

1．对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处；

2．制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为；制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为；

3．制止和查处不经设计、规划同意，擅自拆改承重墙、破坏房屋承重结构的行为；

4．对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处；

5．制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为；

6．调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

（三）区城管局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。

1．对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处；

2．对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处；

3．对在建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处；

4．对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处；

5．对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处；

6．对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处；

7．对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处；

8．调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

（四）区公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。

1．对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处；

2．对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处；

3．对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处；

4．对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处；

5．对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）,违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处；

6．对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处；

7．对打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处；

8．指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。

（五）区规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。

1．负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理；

2．对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目（工程）进行批后跟踪管理；

3．在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交市城市管理局。

（六）区环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作。

1．对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处；

2．对破坏生态环境的行为进行制止和查处；

3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

（七）区物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。

1．对未按规定实行明码标价的行为进行查处；

2．对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处；

3．对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处；

4．对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处；

5．对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处；

6．依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件；

7．对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。

（八）区市场监管局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。

1．对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处；

2．定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处；对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处；

3．出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定；

4．对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处；

5．对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为；对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处；

6．市场主体住所（经营场所）依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事生产经营活动的，由国土资源、规划、住房城乡建设、房管、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管；涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管；

7．按照“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处；

8．对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处；

9．配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

（九）镇人民政府（街道办事处）工作职责：把物业管理做为社会管理的重要内容，成立镇人民政府（街道办事处）物业管理机构，落实专门人员，负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督物业服务企业按照合同约定搞好服务，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

1．组织本辖区业主大会和业主委员会成立和换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履职；

2．负责组织实施旧住宅区、单位家属院等无物业服务企业管理的住宅小区简易物业管理；

3．负责召集物业联席会议，做好辖区内物业企业退出交接工作；调解物业矛盾和纠纷；

3．加强对住宅小区内各类违法违规行为的源头管理，对辖区内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道、改变房屋性质等违规行为予以责令整改，并及时向有关部门报告，积极配合有关部门进行处理；

4．承担辖区内旧住宅区改造主体责任并组织实施；参与物业主管部门对辖区内物业企业的考核评比工作。

（十）社区居委会工作职责：要加强社区组织建设，按照便于管理、服务和居民自治原则确定居委会辖区，可以以河流、街、巷、路等明显标志为界线，鼓励住宅小区设立社区居委会。社区居委会要把物业管理工作纳入社区重点工作来抓，在镇人民政府（街道办事处）指导下做好本辖区物业管理的具体工作，参与业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

1．开展社区服务与物业管理有关的工作；

2．监督物业管理活动，在镇人民政府（街道办事处）指导下处理物业管理中的矛盾纠纷；

3．对未成立业主委员会的住宅小区代为履行业主委员会的职责；

4．协助镇人民政府（街道办事处）组织、指导本辖区业主大会和业主委员会成立和换届工作，协助镇人民政府（街道办事处）监督业主大会和业主委员会依法履职，参加业主委员会有决定事项的会议并对会议决定事项的合理性提出建议；

5．负责协调处理业主或物业使用人违反业主管理规约的行为。

（十一）专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当根据《物业管理条例》（国务院令第379号）、《省物业管理条例》、《X市物业管理条例》等法律法规，做好与物业管理有关的工作。

三、联动工作机制

（一）建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，辖区内各社区居委会、公安派出所、市场监管局、城管局、环保局、住建局、房地产服务中心、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位等部门负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。

（二）建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决；属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区镇人民政府（街道办事处）和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理；对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理；对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区镇人民政府（街道办事处）协调相关执法部门联合执法。

（三）加强物业管理执法联动机制的组织领导。各成员单位要从保障改善民生、促进社会和谐的高度，充分认识建立物业管理执法联动机制的重要性，明确分管领导和具体承办科室，夯实工作责任。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对镇人民政府（街道办事处）及相关部门、单位的考核。

第五篇：宣城城规划区机动车停车场规划建设

宣城市城市规划区机动车停车场规划建设

管理办法

第一条 为了加强市区停车场规划、建设、使用和管理，规范停车秩序，促进城市交通协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《安徽省实施<中华人民共和国道路交通安全法>办法》、《安徽省物业管理条例》、《宣城市城市管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称停车场，是指供各类机动车停放的露天、地下和室内场所，分为公共停车场、专用停车场和道路临时停车泊位。

公共停车场是指根据规划独立选址建设、公共建筑配套建设以及在道路范围以外临时占地设置，主要供社会车辆停放的机动车停放场所。

专用停车场是指主要供本单位、本居住区机动车停放的停车场所。

道路临时停车泊位是指在机动车道、非机动车道、人行道、背街小巷以及城市道路规划红线外与建筑物外缘之间开放式场地内施划的机动车临时停车泊位。

第三条

停车场的规划、建设、使用和管理应当遵循政府主导、多方参与、需求调节、高效管理、方便群众的原则，逐步缓解停车矛盾，改善城市交通秩序。

第四条

市人民政府成立市区停车场建设与管理工作领导小组，加强对停车场建设和管理工作的统一领导，统筹制定政策措施，建立综合协调机制，协调解决重大问题。领导小组办公室设在市城市管理部门。

市城市管理部门是市区停车场管理的行政主管部门，负责组织协调各部门开展市区停车场的规划、建设及监督管理工作，做好公共停车场停车秩序的监督管理，加强对停车场经营单位的行业管理。

市城乡规划主管部门负责停车场规划管理工作。市公安机关交通管理部门参与市区停车场规划、建设方案的评审，指导停车场交通安全设施的设置，加强停车场周边道路交通秩序的管理。

市价格主管部门负责停车场的车辆停放服务收费监督管理。

市机关事务主管部门负责引导有条件的机关事业单位内部停车场对外开放。

市房地产主管部门负责全市住宅小区停车管理工作的监 2

督指导。

市特种设备主管部门负责机械式停车设备使用、检验、检测和安全的监督管理。

宣州区人民政府、宣城经济技术开发区管委会、宣城市敬亭山旅游度假区管委会、宣城现代服务业产业园区管委会及市发展和改革、国土资源、住房和城乡建设、交通运输、人民防空、财政、工商质监、税务、消防等部门应当按照属地管理或各自的职责，共同做好停车场规划建设及监督管理等工作。

第五条

停车场的规划建设应当以配建停车设施为主，路外公共停车设施为辅助，施划路内停车泊位为补充，遵循合理布局、超前规划、分步实施的原则。

第六条

市城市管理部门应当根据城市总体规划、城市综合交通规划和城市建设发展需要，会同市城乡规划主管部门、公安机关交通管理、国土资源、住房和城乡建设等相关部门，组织编制城市停车场规划及专项建设计划，报市人民政府批准后实施。

第七条

停车场的设计方案，应当符合国家和省、市设置标准和设计规范。配建停车场的设计方案应当由市城乡规划主管部门充分征求吸纳城市管理、公安机关交通管理部门意见审批后实施。

建设停车场应当配套建设相应的照明、通讯、排水、通风、消防、技术防范、无障碍等设施，按照停车场设置标准和设计规范的规定，设置完善的标志、标线及交通安全等设施，同时适应电动汽车普及和推广的需要，按标准建设或预留充电等相关设施，具体按照《宣城市电动汽车充电基础设施规划（2017—2020）》有关规定执行。

新建、改建、扩建各类建筑及居住区配建的停车场应当与主体建筑同时设计、同时施工、同时验收，其中面向社会开放的公共停车场所应当与相邻的其他功能区隔离。

特种设备安全监督管理部门对依法办理使用登记的机械式停车设备应当建立完整的监督管理档案和信息查询系统；对达到报废条件的机械式停车设备，应当及时督促特种设备使用单位依法履行报废义务。

第八条

批准建成或者投入使用的停车场不得擅自停止使用或者改作他用。因修改、调整城市规划确需改变停车场用途的，由市城乡规划主管部门征求国土资源、城市管理、公安机关交通管理等部门意见后进行审批。擅自改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由国土资源管理部门依法收回建设用地使用权。

第九条

按照谁投资、谁受益的原则，鼓励社会力量采取 4

多种投资方式建设公共停车场，利用自用场地建设临时停车场；对投资建设公共停车场的单位和个人，给予政策支持和资金补助，具体办法另行制定。

鼓励推广机械式立体停车场建设，提高土地利用率；符合停车条件，经政府安排待用的闲置土地、储备土地，优先作为临时停车场使用。

机械式停车设备使用单位应当遵守《中华人民共和国特种设备安全法》和其他有关法律、法规，建立、健全机械式停车设备安全和节能责任制度，加强机械式停车设备安全和节能管理，确保特种设备使用安全，符合节能要求。

第十条

市城市管理部门组织指导建立城市公共停车信息系统，制定停车场智能化管理标准，组织推广应用智能化、信息化手段管理各类停车场，负责公共停车信息系统的运行，并向社会实时公布停车信息。

城市停车场应符合智能化管理、信息共享要求，在出入口醒目位置配备统一规定标准的停车信息实时动态显示等设施，并将停车信息纳入城市公共停车信息系统。

第十一条

市区范围内停车场实行登记制度。停车场产权单位（或个人）或其委托的经营管理单位（或个人）应在停车场启用前向市城市管理部门办理登记。

登记事项发生变更时，停车场经营管理者应当自变更之日起10日内办理变更登记。

第十二条

停车场实行停车收费的，按照市价格主管部门制定的停车场收费管理办法实施，按照不同类别，分别实行政府定价、市场调节价。

利用经济杠杆调节车辆分流，加快推行差别化收费，推行不同区域、不同位置、不同车型、不同时段停车服务差别收费，抑制不合理停车需求，缓解城市交通拥堵。按照地上高于地下、路内高于路外、中心城区高于非中心城区的原则，制定差别化服务收费标准。

第十三条

政府投资建设的公共停车场，应当通过经营权招标、拍卖等竞争的方式确定经营者，经营权出让收入全额上缴财政，实行收支两条线管理。

单位和个人投资建设的公共停车场，产权人可以自行经营管理，也可以委托专业停车场管理单位进行经营管理。

第十四条

公共停车场经营管理者须遵守下列规定：

（一）制定车辆停放、安全保卫、消防管理、设施维护保养和经营管理等制度;

（二）按照规定设置岗亭、停车场标志牌等停车设施，在出入口显著位置公示停车场名称、车位数量、停车场管理制度 6

和监督电话等事项;提供有偿停车服务的应当公示经价格主管部门监制的明码标价公示牌，执行价格主管部门制定或备案的收费标准，主动出具税务部门统一印制的收费发票；

（三）配备相应管理人员，对进出车辆进行查验登记，有序引导车辆行驶和停放，协助疏导停车场出入口的交通;

（四）保持场内交通标志、标线清晰和完整，场地整洁，通道畅通;

（五）保持照明、消防、排水和通讯设备及交通安全设施、电子监控设备等防火、防盗、防破坏系统正常使用;机械式立体停车设备属于特种设备的，应当依法进行注册登记,并定期进行检验；

（六）工作人员应当佩戴服务牌证。机械式立体停车设备属于特种设备的，其作业人员应当持有特种设备作业证;

（七）严禁擅自占用或减少停车泊位、改变公共停车场使用功能，不得出售或者以专用车位形式出租公共停车位;

（八）禁止停放载有易燃易爆、有毒有害等危险物品或其他违禁物品的车辆;

（九）法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。第十五条

在公共停车场停放车辆的人员须遵守下列规定：

（一）接受停车场工作人员的指挥调度，按照场内交通标志、标线有序停车;

（二）不得停放装有易燃易爆、有毒有害等危险物品或其他违禁物品的车辆;

（三）正确使用和爱护场内设备;

（四）按规定支付车辆停放服务费用;

（五）法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。第十六条

专用停车场应当优先满足本单位、本居住区业主的停车需求，不得擅自改变使用功能，不得在停车位上设置障碍物。以上区域内没有专用停车场或者专用停车场不能满足停车需求的，在不影响消防安全、道路通行的前提下，经业主大会同意，可以在所属区域内的空置场地、道路施划停车位，可以实施收费管理。

推进小区停车收费管理工作。对住宅小区前期物业管理汽车停放管理服务收费实行政府指导价，其收费标准由市价格主管部门、物业管理主管部门另行制定。按照地上高于地下的原则，通过差别化收费提高地下停车位的使用效率。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车 8

库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。对停车库出售、出租由房地产部门、价格部门制定指导价。

住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后，由业主委员会委托物业公司负责维护管理，未成立业主委员会的小区由社区委托物业公司负责维护管理。业主委员会（或社区）应与物业公司单独签署人防工程维护管理委托协议。

住宅小区依法配建的防空地下室平时作为停车位使用的，建设单位不得将停车位出售或附赠。防空地下室停车位可由维护单位租赁给业主使用，租赁期限不得超过三年。

对擅自变更人防工程用途、破坏人防工程结构、违规使用人防工程等行为，人防主管部门应督促限期整改。对整改不到位的单位或个人，人防主管部门应责令其停止使用，并依法依规追究责任。本条第四、五、六款的具体实施办法由市人防办、市住建委、市物价部门依据省人防办、省住建厅、省物价局皖人防【2017】92号文件制定。

第十七条

专用停车场须配备相应的管理人员，指挥车辆有序进出和停放，维护停车秩序，并做好防火、防盗等安全防范工作。

第十八条

鼓励专用停车场向社会开放。向社会提供有偿停车服务的，按照本办法公共停车场管理的有关规定执行。

第十九条

城市道路范围内，由公安机关交通管理部门会同市城市管理部门依法施划临时停车泊位。

施划道路临时停车泊位应当符合下列要求：

（一）不得影响行人、车辆的通行；

（二）符合区域道路停车总量控制要求；

（三）与区域停放车辆供求状况、道路承载能力相适应；

（四）区别不同区域、不同时段、不同用途的停车需求。第二十条

下列区域或路段不得施划道路临时停车泊位：

（一）占用消防通道、盲道、无障碍坡道的；

（二）已建成能够提供充足停车泊位的公共停车场服务半径200米范围以内的;

（三）交叉路口、学校门口、铁道路口、公交站、加油站、急救站、消防栓或者消防队(站)等附近30米范围内;

（四）其他不宜设置的区域。

第二十一条

公安机关交通管理部门会同城市管理部门对施划设置道路临时停车泊位的路段定期进行评估，并根据道路交通状况、路段周边功能变化和周边停车需求情况，对道路临时停车泊位的施划设置进行调整或撤销。

有下列情形之一的，公安机关交通管理部门会同城市管理部门对道路临时停车泊位予以调整或撤销：

（一）道路交通状况发生变化，道路停车已影响车辆正常通行的;

（二）道路周边的公共停车场已经能够满足停车需求的;

（三）因城市基础设施建设或者其他公共项目建设需要的;

（四）道路需要改建、扩建及维修、养护的；

（五）其他需要调整或撤销的情形。

第二十二条

任何单位和个人不得擅自设置、毁损、占用、撤除道路临时停车泊位和标志标线，不得妨碍道路临时停车泊位的停车功能，不得将道路临时停车泊位据为专用。

第二十三条

道路临时停车泊位根据交通管理需要，可实行停车收费管理。道路临时停车泊位的收费路段、时间、标准由市城市管理部门会同公安机关交通管理、价格等部门提出初步意见，报市人民政府审定，由市城市管理部门组织采取招标等竞争性方式，选择专业的停车管理单位进行经营管理，出让经营权的收入全额上缴财政，纳入预算管理。

第二十四条

道路临时停车泊位经营者在市城市管理等部门监管下，负责停车泊位的车辆停放管理，须遵守下列规定：

（一）加强日常维护，保持泊位标线、停车标志及其他停车设施清晰和完好；

（二）规范设置标识标牌，公示泊位的设置地点、停车种 11

类、收费时段、收费标准、监督投诉电话、操作规程及其他规定事项。按照核定的标准收取停车费用，使用税务部门统一印制的收费发票；

（三）工作人员上岗穿着统一服装，佩戴统一标识，引导车辆有序停放，维护停车秩序，文明收费；

（四）采用智能化方式进行收费，完善停车诱导体系，公告可停车的泊位数；

（五）不得擅自将道路临时停车泊位出租或转租给单位或个人。

第二十五条

机动车驾驶人在道路临时停车泊位停放车辆，应当在划定的停车泊位内按道路车辆行驶方向或者指定方向停放，爱护和正确使用停车设施，配合管理人员的引导，按规定缴纳费用，并做好车辆安全防范。

第二十六条

城市新建、改建、扩建的建设项目，未按照规划要求和建设标准配建、增建停车场的，擅自将批准建成或者投入使用后的停车场停止使用或者改作他用的，由城市管理部门会同城乡规划、公安机关交通管理、住房和城乡建设、国土资源等部门依照有关法律法规进行查处。

第二十七条

擅自设置、毁损、占用、撤除道路临时停车泊位和标志标线，妨碍道路临时停车泊位正常使用的，由公安 12

机关交通管理、城市管理部门依照有关法律法规进行查处。

第二十八条

停车场经营管理单位未将停车信息纳入城市公共停车信息系统的，由城市管理部门责令改正，并按照《宣城市城市管理条例》有关规定予以处罚。

第二十九条

对违反本办法的其他行为，城市管理、公安机关交通管理、城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、人民防空、工商质监、价格、税务、消防等部门根据各自职责，按照有关法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条

停车场管理部门及其工作人员违反本办法规定，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。

第三十一条

公共交通站场、客货运站场的规划、建设、使用和管理，法律、法规、规章有规定的，从其规定；没有规定的，按照本办法的规定执行。

第三十二条

本办法由市城市管理部门负责解释。第三十三条

本办法自发布之日起施行。