物业经营与管理

第一篇：物业经营与管理

物业经营与管理

关键字：物业管理物业管理企业责任与权力 物业纠纷

摘要：物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要解决完善。它一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。

物业和物业管理

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。

业主委员会

是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

物业管理企业

顾名思义就是从事物业管理活动的企业。物业管理对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营服务为一体的有偿劳动；所以物业管理属于第三产业。按照现代企业制度建立起来的企业应具有四个特征：独立的企业法人；明确的经营宗旨和管理章程；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自行运转；独立承担民事和经济法律责任。物业管理属于第三产业，它的指导思想应该是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨：就是在物业管理全过程中，突出“服务”二字，管理也是服务，要树立全心全意为业主服务的意识，要以用户至上、想用户之所想、急用户之所急，把服务做到家。目前我国物业管理企业类型很多，通常有以下几种：

1）由房地产公司派生出来的物业管理公司

2）由房产管理部门转制的物业管理公司

3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理公司

4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司

5）少量由街道居委会组建的物业管理公司

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区管理模式大体有六种：以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司；以房管所转制成立的物业管理公司；以房地产开发公司下属组建的物业管理公司；单位直管公房管理模式； 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司来开展服务。

物业公司职责范围

1.负责小区水、暖、电力、热水等正常供6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项

应及相关设施维护、维修和保养。的协助管理服务；

2.小区安全保卫工作。7.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、3.物业共用部位及共用设施设备的使用、报告等义务；

管理和维护；8.物业维修、更新、改造费用的账务管理；

4.公共绿化的维护；9.物业服务档案和物业档案的保管；

5.公共区域环境卫生的维护；10.其他物业管理事项。

最根本一点，就是通过上述管理服务工作，为业主和使用人提供一个安全、整洁、舒适的居住和工作环境。物业纠纷

一、物业常见的纠纷

（一）物业管理费纠纷。

（二）业主财产损失赔偿纠纷。

（三）小区公用设施伤人的赔偿纠纷。

（四）无因管理纠纷。

（五）小区公用部位的侵权纠纷。（六小区公用部位的出租营利问题。

（七）小区内停车收费纠纷。

二、物业管理纠纷中的主要法律盲点

（一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

（二）无因管理的处理问题。

（三）物业管理合同的解除问题。

（四）物业管理企业的保安义务问题。

（五）居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。

（六）物业管理企业的权限届定问题。

三、物业管理纠纷的处理方式和程序

物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1）当事人各方自行协商和解；2）各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调处。3）当事人之间约定仲裁；4）司法诉讼。这几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

四、对业主及物业管理企业的几点建议

（一）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容详尽、权利义务明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定，在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。

（二）依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。

（三）物业管理企业应依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。

（四）应突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方，但也不可否认，确有个别业主从个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极介入个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度地维护小区绝大多数业主的合法利益。

（五）业主人身、财产损害问题应在合同中特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定，这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。

（六）业主委员会可聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定及法律规定尽职尽责地提供物业管理服务。实现小区居民的安居乐业，需要广大业主和物业管理公司的共同努力。多一体谅，多一些理解，少一些偏执，大家积极配合才能把这个家建设的更加和谐。

第二篇：物业委托管理经营合同

物业托管NO.物

业

委

托

管

理

经

营

合同

物业托管NO.物业委托管理经营合同

甲方（委托方）：

法定代表人：

联系电话： 地址：

乙方（受托方）：

营业执照号码：

组织机构代码证号码： 法定代表人：

联系电话： 地址：

根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务（下称“经营托管”或“托管”）事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。

物业托管NO.

物业托管NO.b.电费 c.燃气费 d.宽带月费 e.有线电视月费 f.布草清洁、洗涤费用 g.营业易耗品消耗 h.托管物业广告费用 i.服务人力成本

j.其他经营活动产生的费用 k.房屋租赁税

（2）、甲方承担费用： a.装修、整改费用

b.经营物业所需的基本配置费用

c.非因乙方或客人不合理使用造成家具，电器损坏或更换电器及配件等维修费用 d.有线电视初装费 e.宽带初装费

f.物业房产等政府税费及滞纳金、罚款 g.其他非经营活动产生的费用

上述费用双方另有约定，双方按约定承担。甲方承诺该项目没有物业管理费。如有，物业费由甲方承担。

2、交付托管物业时，甲方负责结清该物业交付前产生的所有相关费用（包括但不限于物业费、电费、水费、燃气费、有线电视和宽带费等）。交付托管物业前，若甲方、乙方、物业托管NO.甲方的，乙方可自行维修，事后通知甲方；维修费用低于100元/套的，乙方可自行维修，事后通知甲方。

3、物业托管经营期间，发生重大被盗、火灾及人身伤害等事故，乙方应及时通知甲方，并负责先行处理，之后乙方有权向甲方依法追偿或要求甲方配合乙方向

物业托管NO.宽带费等所有相关费用均有甲方承担。

6、甲方行使免费入住权入住托管物业，无需支付住宿费用，但是自住期间产生的水、电、天然气、有线电视和宽带等相关费用均由甲方承担。

7、甲方行使免费入住权时，若仍需乙方提供其他服务，则按服务项目收取费用。（详见附加服务项目收费标准）

8、甲方应保证在合同履行期间其对托管物业拥有合法有效的所有权或处分权，并保证在整个经营托管期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管物业的产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任，并赔偿乙方及客人全部损失。

9、甲方保证不将本合同项下物业委托乙方之外的

物业托管NO.2、乙方必须在办妥各项正规审批手续的前提下依法经营，乙方有权独立自主地利用托管物业开展经营活动。

3、托管物业在以下情形下发生毁损的，不应归责于乙方：（1）乙方按照约定的方法使用租赁物业的；

（2）乙方按托管物业说明书所标明的方法使用托管物业的；（3）乙方按托管物业通常的使用方法使用托管物业的；（4）托管物业发生的正常损耗、老化、破损、折旧等。

5、因不可归责于乙方的事由，致使托管物业毁损、灭失的，乙方有权直接减少、扣除相应金额的经营收入分成款或解除本合同。

6、乙方应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向甲方支付经营收入分成款，并在托管期满后10日内将托管物业交还甲方。

7、托管物业仅用于经营出租使用，乙方有责任和义务对客人进行严格管理，以免客人利用托管物业从事违法活动。

8、乙方应当妥善管理托管物业，因乙方没有尽到管理义务而致使托管物业毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。

9、经营期间乙方应该做到公开、透明，如实地向甲方汇报托管物业的经营情况，随时依照合同约定接受甲方的监督、抽查。

10、如果甲方交付房屋时达到四星以上装修标准，乙方承诺提供五星度假公寓配套服务。

11、乙方还依法享有及承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的、乙方应享有的其他权利及应承担的其他义务。

物业托管NO.2、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址。如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）

物业托管NO.5、如甲方单方要求退出与乙方合作的，应获得乙方同意且应按照5000/套向乙方支付违约金；否则，因甲方单方退出托管给乙方造成的损失，甲方应承担赔偿乙方已为托管物业投入的全部费用以及因此造成的损失费用。

物业托管NO.8、电话及宽带业务登记表；

9、甲方信息登记卡（含用于收入转账的业主银行账户资料）；

10、乙方营业执照、组织机构代码证复印件；（必须）

11、经办人身份证复印件及授权委托书；

12、缴纳物业费（签署托管协议之日起一年内物业费）收据复印件。（需要）

甲方（签名）：

签署日期：年月日

乙方（盖章）：

签署日期：年月日

第三篇：物业经营用房管理规定

物业经营用房管理规定

《中华人民共和国物权法》(___年)

___年___月___日第十届全国人民代表大会第五次会议通过

第七十三条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

中华人民共和国建设部《房屋登记办法》(___年)

《房屋登记办法》已于___年___月___日经建设部第___次常务会议讨论通过，___年___月___日予发布，自___年___月___日起施行。建设部部长:汪光焘

第三十一条　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处___万元以上___万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

《物业管理条例》(___)

___年___月___日中华人民共和国___第___号公布　根据___年___月___日《国务___关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处___万元以上___万元以下的罚款。

《陕西省物业管理条例》(___年)

已于___年___月___日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，___年___月___日予公布，自___年___月___日起施行。陕西省人民代表大会常务委员会

第五十四条

新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的___‰提供，但最低不得少于一百平方米;

(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的___‰提供外，超过部分按___‰的标准提供;

(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的___%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第五十五条

建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。

设区的市、县(市)房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。

第五十六条

建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

《西安市物业管理条例》(___.06)

《西安市物业管理条例》，已经___年___月___日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，___年___月___日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，现予公布，自___年___月___日起施行。

西安市人民代表大会常务委员会

___年___月___日

第十七条　新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

(一)物业建筑面积___万平方米以下的，按物业建筑面积的___%。

(二)物业建筑面积超过___万平方米的，除按照___万平方米的___%。

(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的___%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于___平方米。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

第八十七条　违反本条例规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对相关建设单位、物业服务企业予以通报，并处___万元以上___万元以下的罚款。

第九十四条　违反本条例规定，物业服务合同解除后，物业服务企业未在规定期限内退出的，由物业管理行政主管部门责令限期退出;逾期未退出的，处___万元以上___万元以下的罚款。

《西安市物业管理条例》(___年)

【颁布部门】陕西省西安市人大会

【颁布日期】___-07-30

第二十七条　前期物业服务合同终止或者解除后___日内，物业管理企业应当向业主委员会移交物业管理用房及下列相关资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

第三十六条　建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积___‰的物业管理用房(包括业主委员会办公用房)。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第六十一条　前期物业服务合同终止后，不向业主委员会移交物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，可以并处___元以上___万元以下的罚款。

《西安市城市居住区物业管理条例》(___年)

于___年___月___日由西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准，___年___月___日公布，自公布之日起施实。

第三十二条

开发建设单位或者公有住宅出售单位应当按照规定提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用，其收入和经营用房的收入用于居住区住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护和其他物业管理。

业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或者改作他用。

《最高人民法___关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

(___年___月___日最高人民法院审判委员会第___次会议通过)法释[___]___号

第三条

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

《最高人民法___关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

法释[___]___号，___年___月___日最高人民法院审判委员会第___次会议通过

第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第四篇：经营与管理

广告行业自律由广告从业者成立行业组织，制定行业章程和行业规则，并以此为标准来进行自我约束、自我限制、自我协调、自我管理，使广告活动符合国家法律法规、职业规则和社会道德的要求。对广告行政管理发挥重要的补充作用，将发挥越来越重要的作用。

广告社会监督广大消费者通过广告社会监督组织借助媒体等的作用依法对广告进行日常监督，对违法广告和虚假广告向政府广告管理机关进行举报与投诉，并向政府立法机关提出立法请求与建议。其目的在于制止或限制虚假、违法广告对消费者权益的侵害，以维护广告消费者的正当权益，确保广告市场健康有序的发展。

广播电视媒介的节目制作人制度媒介直接从专业的广播电视节目制作公司购买节目用于媒介播放，而用自己招揽的广告所得来抵付节目购买费用，多出来的部分作为媒介盈利；或者由广播电视节目制作人购买媒介的若干时段，播出自己制作的电视节目，制作人自己招揽节目广告，媒介只向节目制作人收取时段费作为媒介的盈利。

AE制：Account Executive即广告公司指派特定的客户负责人为客户提供服务的一种制度。“AE”制度在美国和日本等国的广告界较为流行。作为广告公司对客户提供不同服务功能的总负责和总协调者，能确保公司业务的协调运作、服务效能的有效发挥。

业务档案制度广告公司代理所有的广告业务时，都必须建立业务档案。建立业务档案，是公司业务管理的重要手段，便于控制业务按计划展开，随时检查、发现和修正业务中的漏洞；也是公司进行业务总结的重要依据，以及处理各类业务纠纷的重要法律凭证。

1、广告市场四大主体：广告主厂商、广告公司、广告媒介、广告受众。

2、广告管理系统构成：广告行政管理（主导地位）、广告行业自律和广告社会监督

3、广告行政管理子系统：广告行政管理机构、~管理法规、广告验证监督管理、~管理对象

4、广告行政管理的对象包括广告主、广告经营者、广告发布者、广告信息内容。广告行政管理法规是广告行政管理机构进行广告行政管理的主要依据。

5、对广告经营单位的审批是广告行政管理的基础，一是对广告经营资格的审批，即核准广告经营权（确定是否允许经营广告业务，是否合法经营）；二是对广告经营范围的审批，核定广告经营范围（确定允许经营什么，是否超范围经营）。

6、对广告经营者的监督：履行广告法规规定的义务；建立、健全内部经营管理制度；监督其在核定的业务范围从事广告经营活动。

7、广告审查的内容：对广告主主体资格的审查和对广告内容和表现形式的审查。

8、广告行业自律由广告行业自律组织、广告行业自律规则两方面组成。

我国的广告行业自律组织中最具影响力的是中国广告协会。

9、我国广告社会监督的组织主要有：中国消费者协会和各地的消费者协会。

11、从西方广告界来看，广告代理的产生与发展大致经历了以下时代： 处于媒体依附地位的媒体推销时代、脱离媒体的媒体掮客时代、独立的专门化代理时代。

12、1917年，以15%为标准的代理佣金制在美国正式确立，标志广告代理制度的正式建立。

13、广告代理费的收取分类：佣金制、协商佣金制、实费制、效益分配制、议定收费制。

14、广告公司的经营大体上有三种模式： 欧美经营、日本经营、韩国经营

16、按照服务功能和经营范围的不同，广告公司分为：综合性广告代理公司和专门型广告代理公司。

综合性广告代理公司通常有两大组织类型：一是以功能为基础的部门组织类型（又称为

职能型广告公司。通常由客户部、创作部、媒介部、调研部和行政部几大职能部门组成），一是以个别客户为基础的小组制组织类型。

17、广告经营的前提是：广告客户的选择与维系；广告经营的基础是：广告市场调查。

19、媒介的广告业务来源主要有： 广告客户直接向媒介委托刊播广告、广告代理公司委托刊播广告、媒介业务员承揽广告

20、网络广告的主要形式有： 公司企业自己建立的网站、广告电子邮件、企业购买网络广告商的广告空间所发布的广告

21、企业的广告目标三种类型： 创牌广告目标、保牌广告目标、竞争广告目标

22、明确的广告策略须具备要素：卖点、目标受众、如何将核心广告讯息传达给目标受众

23、企业与广告公司关系建立发展分三个阶段：互相选择、建立合作关系、保持合作关系

广告行政管理的内容

指国家通过一定的行政干预手段，或者按照一定的广告管理的法律、法规和有关政策规定，对广告行业和广告活动进行监督、检查、控制和指导。广告行政管理机构依照广告行政管理法规对广告行政管理对象进行广告验证管理并进行广告发布后的监督管理。

内容：

1、进行广告立法和对法规进行解释；

2、对广告经营单位的审批（是广告行政管理的基础，是监督广告活动、保护合法经营、取缔非法经营的前提）；

3、对广告主和广告经营者的监督与指导，对广告主：监督其传播程序是否符合广告法规；企业的广告费用预算和使用是否符合有关财务制度。对广告经营者：履行广告法规规定的义务；建立、健全内部经营管理制度；监督其在核定的业务范围从事广告经营活动；

4、对广告违法案件的查处与复议。广告违法案件的发现途径：日常监督、揭发和函件转来。

广告审查方法：

①广告审查机关的事先审查——药品、农药、兽药、医疗器械、社会力量办学的广告、营业性的演出广告等。需要事先出具证明文件的有：医疗广告、烟草广告、自费出国留学中介广告、因私出入境广告、专利广告、卫星接收设施广告。

②广告经营者和发布者的事先审查（核实广告内容，对内容不实、证明文件不全的广告不得提供服务）

③广告行政管理机关在广告发布后的审查和监测

广告审查的程序：目前我国现行的广告审查主要由广告经营者担任，审查程序如下：

阶段一：承接登记。阶段二：初审。提出初审意见，交复审人员进行复审。阶段三：复审。广告业务负责人提出复审意见，决定是否准予该广告的代理和发布。阶段四：建立广告业务档案。全部资料归档备查。

广告公司的业务运作程序：

1、客户接洽与委托：以客户下达正式的代理委托书为工作目标；

2、代理议案：具体工作计划的确定与工作计划书的编写是这一阶段应达成的工作目标；

3、广告计划：完整的广告策划方案或广告计划书是这一阶段应达成的工作目标；

4、提案的审准与确认：广告方案最终获得客户的认可是这一阶段应达成的目标；

5、广告执行：完成广告制作、媒体购买、媒体投放与发布监测是这阶段应达成的工作目标；

6、广告活动的事后评估与总结：完成广告活动的事后评估、完成对客户的评估报告和业务总结是该阶段应达成的工作目标。

为推进媒介广告业务的发展，媒介应该具备哪些基本条件？

（1）具有一定的覆盖域，当媒介的覆盖范围与广告客户的目标市场区域相符时，广告客户才会考虑进行广告投放；

（2）拥有比较明确和固定的受众群，广告客户只会选择受众群与自己的目标客户群体相符合的媒介；

（3）具有较好的传播效果，这与媒介的覆盖率、视听率、发行量、权威性、可信度、受众成分、媒介的内容及形式等各方面的特点都关系密切，一般情况下，信誉好、有权威的媒介更受群众的信赖，其刊播内容，包括广告也更容易受到受众的接受和认可。

（4）企业能够承受广告发布的成本。再好的媒介，如果广告刊播价位高得超出了企业的承受能力，它也不可能成为广告媒介，只要企业能够承受广告费用，企业一般都愿意在大众传播媒介上做广告。

在争取广告代理公司的过程中，媒介要注意和加强哪些方面的工作？

（1）加强与广告代理公司的联系，及时将本媒介的特点、节目内容、媒介优势、刊播价格、受众结构等方面的信息传递给他们。尤其在节目有调整、内容有变化、栏目有变动的情况下，更要让广告代理公司及时知道。

（2）加强与广告代理公司AE和媒体人员的联系。

（3）加强与广告客户方面的联系。

（4）对广告代理公司采取有效的激励措施。

影响媒介单位版面或时间的定价的因素有哪些？

影响媒介广告定价的因素：①发行量或收听收视率 ②媒介的权威性 ③媒介的受众成分。深入家庭或办公室的媒体广告价值比较高，广告效果比较好。

影响同一媒介广告定价的因素：①时间 ②具体节目 ③版面 ④整售与零售 ⑤长期刊播与短期刊播 ⑥指定刊播与非指定刊播。

企业制定广告预算的方法有哪些？其优缺点？

（1）销售额比率法。这种方法的广告额是根据销售额和比例算出来的，企业的总广告额等于各类产品按不同的比例算出来的总和。其优点：可以合理的控制销售预算，尽管产品各阶段支出会有所不同，但销售人员在制定长期的销售预算时，可做一个总量上的合理控制，把最终的广告投入与销售额的比率顶出来。缺点：一是，根据产品生命周期的位置或者根据产品品种不同，广告费的销售额需要变动，这不利于广告预算；二是先决定销售额的标准，再决定广告预算，这种顺序忽视了广告会提高销售额这种本来的因果关系。

（2）主观的广告（对销售）效果估算法。主观的广告效果估算法是一种基于经验基础上的带有科学成分的“感性投放”，也就是以广告的销售额效果作为主观的估算，决定广告预算的方法。其优点：此种方法一旦成功，回收不菲。缺点：忽视了不确定性；缺乏客观的论据；忽视了竞争对手的广告费；忽视了从广告到销售额之间的市场反应（如销售者的知名度、选择度的变化）。

（3）竞争对手广告费对抗法。竞争对手广告费对抗法是在决定各种产品、各种商标广告预算时的一种现实的经验方法，即在确定广告费用预算时以竞争对手为参考依据，与之持平或更超前。优点：具有针对性和打击性。缺点：竞争对手决定的广告费并一定合理；竞争对手的广告费因为攀比有可能向越来越高的方向发展；有可能忽视本公司的盈亏状况；决定广告预算的模式不明确。

广告对媒介的发展造成了哪些不良影响？

（1）由于对广告客户的依赖，迫使很多媒介的节目或版面安排、节目的形式和内容受制于广告客户，从而导致媒介品质的降低；以广告为主要收入来源的媒介，其内容表现必然以势利、娱乐、消费等商业取向代替教育、环保、监督等公益取向作为基本的指导原则。现有的基于广告的赢利模式，使得媒体最终会舍弃高品位的文化内容，或者将其挤入非主流的媒体或主流媒体的边缘位置。

（2）对媒介道德的挑战（如实报道与广告收入的冲突）。

（3）用优厚的广告收入诱使媒介用更多的版面和时间刊播广告，导致广告传播的“专制与暴力”。打破节目和广告之间的界限，将自己混同于节目，以便让人们像接受节目一样接受广告。

针对广告对媒介造成的诸多不良影响，各国家和地区采取相应对策加以抵制：

（1）严格区分商业性媒介和非商业性媒介；

（2）严格限制各类媒介广告刊播的版面和时间

（3）加强对传媒版面和节目内容的管理，不得完全以赞助者的意志为转移。

（4）加强对收费传媒的管理，不允许广告随意占用新闻和娱乐性节目的版面和时间。媒介对广告进行限制的同时也需要不断改变自己，寻求与广告的适应：

（5）增加媒介的信息容纳量，争取更多的广告传播空间；

（6）传媒的联网、集团化、细分化。

企业在全球化营销战略下开展广告传播应该注意哪些方面？

以肯德基和麦当劳为例，肯德基在1987年进入中国市场后，其在中国的销量永远高于全球第一餐饮品牌麦当劳。一是超越文化差异。双方在内部管理、价格、渠道、广告等方面进行了改进和探索，但真正导致肯德基在中国市场超过麦当劳的最主要原因是肯德基采取了更适合中国的营销战略——本土化战略，而麦当劳仍然坚持走国际化的路线。二是规避不同市场的广告法规管制；三是广告与其他营销、非营销要素相互协调共同为建立国际强势品牌服务，只有品牌才是获得持久竞争优势的资本。麦当劳在中国不如肯德基，但表现也还不错，在全球市场上，更是取得了不错的业绩。麦当劳计划，2013年前，80%的麦当劳中国餐厅将完成形象升级，从消费群体定位改变和扩大经营抢市场

西方发达国家广告公司的发展趋势？其对我国广告公司的发展有哪些启发意义？ 西方发达国家广告公司的发展趋势：

（1）广告公司的集团化——传播环境的变化，市场环境对企业广告传播的要求，广告业务国际化的需求促使广告公司通过资本运作的方式，实现横向联合、整合资源、优势互补，降低成本、风险共担，兼并，重组。

（2）经营业务不断拓展——整合营销传播策略。集多种推广服务于一体，为客户提供从广告到公关、从公关到行销等服务，提升营销传播服务的比重。

（3）多元化的产业经营。如日本电通公司，开发内容产业，积极开拓电影、电视节目、动画、音乐、其他娱乐产品的生产，电通和媒体联合制作电视剧、新闻节目，再请客户赞助。日本电通公司的内容产业公司有：从事电视节目策划与生产、动画软件研发公司、通讯卫星节目的生产与版权管理公司等。

媒介最初的广告经营是集广告的招揽、发布多种功能于一身。

美国：完全代理制。除分类广告外，一切广告活动均由广告公司代理，媒介只负责发布广告。日本：广告公司与媒介相互拥有股权，媒介的广告经营职能几乎与广告公司相同。中国：媒介几乎都有自己的广告公司。

第五篇：商业银行经营与管理

2015年３月福师离线作业: 商业银行经营与管理

一、名词解释(共10题，每题3分)

1、商业银行：是以经营工商业存、放款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。

2、同业拆借：是指金融机构之间以货币借贷方式进行短期资金融通活动的市场。同业拆借市场交易量大，能敏感地反应资金供求关系和货币政策意图，影响货币市场利率的，因此，它是货币市场体系的重要组成部分。

3、大额可转让存单：由商业银行发行的具有固定面额、固定期限、可以流通转让的大额存款凭证

4、贷款政策：

5、补偿余额：是银行要求借款企业在银行中保持按贷款限额或实际借用额一定百分比（一般为10%-20%）的最低存款余额。从银行的角度讲，补偿性余额可降低贷款风险，补偿遭受的贷款损失。对于借款企业来讲，补偿性余额则提高了借款的实际利率。

6、利率敏感资金：指在一定时限内到期的或需要根据最新市场利率重新确定利率的资产。

7、票据发行便利：是一种融资方法，借款人通过循环发行短期票据，达到中期融资的效果。它是银行与借款人之间签定的在未来的一段时间内由银行以承购连续性短期票据的形式向借款人提供信贷资金的协议。

8、回购协议：指的是在出售证券的同时，与证券的购买商签订协议，约定在一定期限后按 原定价格或约定价格购回所卖证券，从而获得及时可用资金的一种交易行为。从本质上说，回购协议是一种抵押贷款，其抵押品是证券。

9、贷款承诺：贷款人要求借款人对合同签订之后可能发生的事项，作出要做什么不做什么的保证的条款。

10、远期利率协议：是买卖双方同意在未来一定时间(清算日)，以商定的名义本金和期限为基础，由一方将协定利率与参照利率之间差额的贴现额度付给另一方的协议。

二、简答题(共10题，每题5分)

1、简述商业银行负债业务的作用。

答：(1)是银行经营的先决条件，是银行开展资产业务的基础和前提。

前提性作用；基础性作用（支付中介的基础，信用中介的基础）；决定性作用（决定着资产的规模和结构）。据<<巴塞尔协议>>国际标准，负债提供了银行92%的资金来源。(2)是保持流动性的手段。(3)把闲散资金转化为资本。

(4)构成社会流通中的货币量(现金+存款)(5)是银行同社会各界联系的主要渠道。

2、商业银行贷款定价的原则及其影响因素。

答：对于已经出现风险信号的不良贷款，银行应采取有效措施，尽可能控制风险的扩大，减少风险损失，并对已经产生的风险损失作出妥善处理。1）督促企业整改，积胡催收到期贷款。银行一旦发现贷款出现在产生风险的信号，就应立即查明原因。

2）签定贷款处理协议，借贷双方共同努力，确保贷款安全。（1）贷款展期。（2）借新还旧。（3）追加新贷款。（4）追加贷款担保（5）对借款人的经营活动作出限制性规定。（6）银行参与企业的经营管理。3）落实贷款债权债务，防止企业逃、废银行债务。

4）依靠法律武器，收回贷款本息。当借款人不能按期偿还贷款，或经过银行努力催收后仍不能收回贷款本息的，银行就应当依靠法律师武器追偿贷款。5）呆账冲销。经过充分的努力，最终仍然无法收回的贷款，应列入呆账，由以后计提的贷款呆账准备金冲销

3、简述商业银行超额准备金需要量的影响因素和调节渠道。

答：影响因素：（1）存款波动；（2）贷款的发放与回收；（3）其他因素：向央行借款、同业往来、法定存款准备金、信贷资金调拨、财政性存款。调节途径：（1）同业拆借；（2）短期债券回购及商业票据交易；（3）通过中央银行融资；（4）商业银行系统内的资金调度；（5）出售其他资产。

4、简述商业银的功能和地位

答：商业银行是以吸收公众存款（特别是活期存款）、发放贷款、办理结算等为基本业务的综合性银行。商业银行不是国家行政机关，而是以盈利为目的的金融企业。在现代市场经济国家中，商业银行是组成银行业的主干，占据着主体的地位

银行为客户和客户之间因商品交易、服务收费、资金借贷等所产生的钱款收付进行清算了结的服务，就是转账结算。我国银行在转账结算中，主要使用支票、本票、汇票、银行卡等作为结算工具。通过转账结算进行支付，具有以下优点：客户可以节省大量现金清点、保管、押运等劳动，安全性也大为提高；国家可以节省大量印制货币的开支；银行可以通过提供转账结算服务收取手续费。银行在社会经济生活中的作用十分重大。银行为我国经济建设筹集和分配资金，对国民经济各部门和企业的经营活动提供金融服务，是社会经济活动顺利进行的纽带。

5、简述资产管理思想三种理论的核心观点。

答：资产管理理论的核心是商业银行将经营管理的重点放在资产方面，通过对银行资产结构的合理分配来协调、维持资产流动性，实现银行经营目标。资产管理理论先后经历了商业贷款理论、资产转移理论及预期收入理论等几个阶段。

（一）商业贷款理论

商业贷款理论对推动商业银行尤其是早期商业银行稳健经营有十分重要的意义。该理论强调银行贷款与真实商品交易为基础，且期限也短，从而极大地降低了商业银行的经营风险。但是，随着社会经济的不断发展，该理论缺点也很明显：

（二）资产转移理论

资产转移理论产生于二十年代末，它是一种关于如何保持银行流动性的理论。该理论主要观点是：商业银行能否保持流动性，关键在于其资产能否在金融市场上不受损失地及时变现，即银行的资金应当用于购买可以立即出售的资产，这类资产一般要具备如下条件：

1、期限短；

2、信誉好；

3、流通性强。因此，政府发行的短期国债便是商业银行投资的首选对象。

资产转移理论为商业银行应如何实现流动性提供了一种新的而积极的方法。该理论使商业银行的资产业务由单纯的现金、短期贷款向证券投资方向发展。但是，我们看到该理论也有不足之处，即商业银行所持有的短期证券能否及时变现取决于金融市场状况及中央银行货币政策，如果变现不了，流动性风险便不可避免。

（三）预期收入理论

该理论主要观点是：只要借款人有可靠的预期收入，贷款偿还就有保障，即商业银行发放贷款的条件是借款人能否取得预期收入，如果能，贷款期限长一些也没有关系，如果不能，即使短期贷款也不能发放，银行可以根据借款人未来收益实现来安排贷款期限、方式、金额。根据这一理论，商业银行不仅可以投资短期证券、短期贷款，还可以投资于分期偿还中长期设备贷款及不动产抵押贷款。该理论使商业银行贷款业务范围发生了实质性变化，只要贷款项目能获得预期收入，商业银行都可以涉足，这就大大促进了经济的发展，同时也提高了商业银行在金融业中的地位。当然，该理论也存在不足，即“预期收入”难以测定，特别是针对较长期限贷款其预期收入能否实现受很多因素影响，商业银行自身难以控制，这必将增加银行的经营风险。

6、简述表外业务迅速发展的原因。

答：（1）适应利率下调，寻找新的利润增长点（2）化解不良贷款，减少金融风险（3）降低运营成本，提高资产报酬率（4）利用表外融资技术，增加资金来源（5）通过业务创新，提高市场竞争力

7、简述创立商业银行应综合考虑哪些条件？

答：1有符合商业银行法和中华人民共和国公司法的规定的章程 2有符合商业银行法的注册资本最低限额

3有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、高级管理人员 4有健全的组织机构和管理制度

5有符合要求的营业场所，安全防范措施和与业务有关的其他设备 还应当符合其他审慎性条件

8、简述商业银行贷款五级分类的含义、意义及每一类贷款的特征。

答：贷款五级分类制度是根据内在风险程度将商业贷款划分为正常、关注、次级、可疑、损失五类。贷款五级分类制是银行主要依据借款人的还款能力，即最终偿还贷款本金和利息的实际能力，确定贷款遭受损失的风险程度，其中后三类称为不良贷款。此前的贷款四级分类制度是将贷款划分为正常、逾期、呆滞、损失四类。

9、简述商业银行存款创新的原则。

答：

（一）规范性原则。创新必须符合存款的基本特征和规范，也就是说要依据银行存款所固定的功能进行设计，对不同的利率形式、计息方式、服务特点、期限差异、流通转让程度、提取方式等进行选择、排列和组合，以创造出无限丰富的存款品种。

（二）效益型原则。存款工具创新必须坚持效益性原则，即多种存款品种的平均成本以不超过原有存款平均成本为原则。银行存款创新以获取一定的利润为目标，若因成本过高而导致银行收益下降甚至亏本，显然与银行的经营目标相悖。

（三）连续性原则。银行存款工具创新是一个不断开发的进程，因此必须坚持不断开发、连续创新的原则。

（四）社会性原则。存款工具创新还必须坚持社会性原则。

10、简述商业银行短期借款的特征及经营意义。

答：一是对时间和金额上的流动性需要十分明确。短期借款在时间和金额上都有明确的契约规定，借款的偿还期约定明确，商业银行对于短期借款的流动性需要在时间和金额上即可事先精确掌握，又可计划地加以控制，为负债管理提供了方便。

二是对流动性的需要相对集中。短期借款不像存款对象那样分散，无论是在时间上还是在金额上都比存款相对集中。

三是存在较高的利率风险。在正常情况下，短期借款的利率一般要高于同期存款，尤其是短期借款的利率与市场的资金供求状况密切相关，导致短期借款的利率变化因素很多，因而风险较高。四是短期借款主要用于短期头寸不足的需要。

三、论述题（共2题，每题10分）

1、试从效应分析的角度论述国际银行业并购的动机，并从宏观微观两个方面阐述国际银行业并购后的影响

答1.同一银行内部的机构合并：通过银行的内部并购来调整现有的经营布局与人员规模，进行内部经营机构、管理机构的撤并，发展网络银行。推动银行内部组织体系的再造，走集约发展的道路，是银行提高效率的必然选择。

通过对那些已经或者即将出现支付风险、亏损甚至资不抵债的金融机构进行并购，来寻求银行退出市场的方式，从而为建立一个良性的金融体系打下基础。目前的金融体系由于退出机制不完善，经营再不善、效益再不好的机构也难以被淘汰出局，而过高的准入条件又使那些可能胜任的机构难以进来。这种好的进不来、坏的出不去问题如果长期得不到解决，其结果必然是严重损害金融体系的健康性，并最终危害到整个国民经济。

2.银行与非银行金融机构并购：从金融发展未来趋势看，逐步放松分业经营管制，打破银行、保险、证券投资分业经营的限制，从分业经营走向混业经营将是必然：在条件成熟时，商业银行并购非银行金融机构，通过向保险和证券投资领域渗透，培育全能化的超级金融集团，实现服务多样化、资产多元化、利润最大化。

3.股份制商业银行之间的并购：通过股份制商业银行之间的并购，可以变分力为合力，提高它们与国有银行的竞争能力。虽然股份制银行的经营情况好于国有银行，但毕竟规模对比悬殊，从目前的情况看，无论是哪一家股份制商业银行与国有商业银行“单打独斗”，都无与匹敌，无法撼动国有银行的垄断地位这也是国有银行无所顾虑的主要原因。只有通过并购，在壮大股份制商业银行自身实力的同时，增大国有银行的外部竞争压力，才能对国有银行改进经营、提升效率发挥促进作用。

4.国有商业银行之间的并购：通过并购，将业务开展不好的分支机构予以撤消，使金融供给总量在区域层次上与当地的经济发展需求总量相适应，解决银行组织制度与经济发展水平不均衡的矛盾，提高银行的效率和竞争能力，增强其资本实力和抗风险能力。

5.国有商业银行与其他商业银行间的并购：国有银行现行的组织制度是计划体制的产物，在网点分布、市场份额、资产规模和信誉等方面占有绝对优势，但组织成本高昂，而且容易受政府行为干预。而股份银行有灵活经营策略、以追求最大利益为主要目标、不容易为政府行为干扰，两者的并购相互受益，既可以完善经营方式，又可以降低成本、提高效率，实现金融体制的变革。

6.国内外银行相互并购：随着金融自由化、金融全球化，本来就是金融自由化和金融全球化之结果的银行并购，对金融自由化和金融全球化的进一步发展起到了巨大的推动作用。国际金融和国内金融完全混为一体，加入WTO后，随着金融业的对外开放和金融市场的对外开放，必将引起国外银行业对国内银行业的并购，以及国内银行也并购国外银行业。

2、“存款越多越好吗？”试从存款规模控制的角度谈谈你对这一观点的认识 答：不对。

银行的存款是靠利差收入的。如果只有存款，代款跟不上，等于银行只付利息而无收入，相當于银行代人保管财务，同时还要倒付錢，肯定是真心亏本买卖。

银行存款多, 並非是絕對的好事,主要有是相對于哪一面來說:

1、對于商業银行來說，银行存款一方面是银行代款指標的來源，你不想想银行利用很多資源來競爭客戶存款，你就知道其目的了與重要性了；

银行存款另一方面是银行的負債類科目，银行存款利息更是银行成本的重要組成部份，商業银行它自己會有一套完美的管理機制，充分使自己存代比例協調發展，産生最大的經濟利益。

2、對于央行來說，人們的银行存款，和商業银行的存款都一樣，央行主要行駛其中央银行的管理職能，協調全國經濟態勢，協助國家穩定經濟，協調發展。

當全國經濟不景氣時，央行會采取積極的政策手段，加以調控，如采取利率政策，下調存款利率和代款利率，令更多的貨幣注入市場，繁榮經濟。

當全國經濟高漲，有可能産生通貨膨脹時，央行亦會采取宏觀調控手段，采取利率政策等手段，上調银行存款及代款利率，緊縮银根，防止經濟過熱。

3、對于企業來說，银行存款的增加，表示企業帳上閑散資金增加，一方面說明企業的償債能力增加，另一方面，卻反映了企業的大量資金閑置不用，浪費企業的資源，降低企業的盈利能力