物业资源的经营

第一篇：物业资源的经营

物业资源的经营

物业资源经营的领域无限广阔。但很 多企业认识不足，没有合理发挥物业资源 的应有作用，严重浪费了资源；也有企业 没有充分认识物业资源的属性，导致经营 中侵犯了业主的权益，引发了很多矛盾。因此，对物业资源的经营进行研究，对企 业、行业均大有裨益。物业资源的界定 物业是指已经建成并经竣工验收投入 使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与 场地。物业资源经营有两重含义：一是在物 业的所有构成内容中，除充分发挥它的原 有设计功能外，还可通过经营及其他方式 产生新的价值；二是物业及其配套设施设 备在流通过程中产生价值。前者如电梯广 告，后者如物业销售和租赁（在“业主资 源的经营”一文中讲述）。有些物业资源 受限于时代、环境、现实条件、业主状况 等多种因素的制约，不能实现资源经营的 价值，可排除在有效资源之外。物业资源从所有权角度可分为两类： 单一产权物业（如国有产权的政府机关办 公场所、自建自用办公楼及住宅等）；共 有产权物业（如两个或两个以上所有权人 共同居住的小区等）。共有产权物业包括 业主专用部分和业主共用部分；共用物业 可细分为单独物业共用和所有物业共用。如从物业的属性角度划分，共用部分也可 细分为公共设施、公共部位、公共场地、公共空间等。经营原则 物业资源的经营原则重点有：一是不 侵犯所有权人的利益，在取得相关权益人 的授权后再进行开发经营。二是不违背物 业管理主业的发展，不能因为经营物业资 源而忽略了对业主的服务和对物业的管 理。三是规避经营活动中的风险。四是经 营要符合物业的整体风格及业主群体的特 征。五是企业对物业资源进行统一经营与 管理，切实避免小区管理处因分心经营而 导致服务质量下降。六是我国物业管理存 在着很多的不确定性和标准的模糊性；如 业主群体意志表达的特殊性，前期物业管 理阶段的特殊性等。在经营物业资源时，要充分认识这些特征所隐含的意义。停车场的经营 停车场经营是物业管理中的焦点之 一。其中，车场产权及收益归属问题、经 营中的责任大小问题，一直在发展商、物 业管理公司、业主三者之间争论不休。车辆停放管理经营要特别关注3类风 险：一是车辆丢失赔偿风险，经营者须重 点防范；二是车辆损坏赔偿风险；三是小 区内交通事故赔偿风险。防范风险关键在 于要有强烈的风险意识，完全而忠实地履 行职责将是风险免责的重要因素；要高度 重视各类事故隐患，将之消失在萌芽状态 是最好的防范；将车场交由专业停车场经 营公司管理，可将风险完全转移，但也转 移了丰厚的利润。物业管理经常面临车位紧张的矛盾，解决的方法灵活多样。例如，重新划定停 车位；将利用效率不高的公共场地划定为 停车位（不得占用消防通道和绿化用 地）；改造设计不合理的车场增加车位； 将公共场地作为夜间临时停车场等。目前，停车场经营基本上局限在车辆 的停放管理上；部分企业涉及到无水洗 车、汽车美容业务。实际上，停车场经营 有极其丰富的资源可以开发，如二手汽 车、汽车精品、汽车业务代理、汽车养 护、汽车装饰、汽车改装等。但这些经营 还很少有物业管理企业实践。社区广告的经营 社区广告有两个基本特点：一是所使 用的场地基本上都属于业主的公共财产； 二是广告诉求的对象主体是小区业主（屋 顶广告、外墙广告等除外），业主是被动 的接受者。因此，社区广告在权益上须征 得业主同意，且内容上不得侵犯业主的精 神权益。1.电梯广告。此类物业资源广告经营 方式已很成熟。形式上除梯内广告外，还 包括候梯厅里的平面与电视广告，及供免 费取阅的宣传单等。2.屋顶及外墙广告。将所服务的物业 屋顶及外墙统一规划成多种广告位，向外 招租。广告位置的设计要服从于物业项目 的整体美观，且不能影响业主的正常使 用。3.厅堂广告。在物业的大堂、大厅、小区物业服务中心等合适位置，可放置纸 质广告架，在墙壁上悬挂作品，播放背景 音乐，摆放香水、鲜花、精品等商品。4.停车场广告。诉求对象限定在有较 高消费能力的有车业主。广告形式除灯箱 外，还可将各种广告内容印制成画册、传 单等向车主们散发。5.宣传栏广告。形式如开业公告、书 画作品展示、将某商品印制成宣传单进行 张贴„„该类广告应以社区文化为主、广 告为辅。6.路灯广告。小区内的非市政路灯灯 杆可用来发布广告。注意：不能影响路灯 正常功能的发挥，不可产生光污染，广告 的艺术性要强，不能过分突出商业气息。7.企业形象广告。形式如，在小区内 种植冠以企业名称的花草树木；放置印刷 有广告的伞具供业主取用，等等。8.公益广告。如指路牌或社区示意 图；再如用触摸屏设施介绍小区情况、城 市旅游信息、当地风土人情、发展商和物 业管理公司情况、房屋和物业管理知识 等。会所的经营 会所是指规划部门批准的商业配套用 房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等 配套服务的场所。会所管理既是一块巨大 的蛋糕，又是一个“陷阱”。据资料显示，2004年国内绝大部分会所经营惨淡，北 京会所经营亏损的比例高达60%，深圳、广州达到了84%和90%。近年来，开始引 进专业的会所管理公司、酒店或俱乐部进 行经营，逐渐向专业化方向发展。目前，较为成熟的会所运营模式有4 种：会员制会所、委托经营式会所、独立 运营式会所、加盟运营型会所。实践中不 时有新颖的会所经营模式出现，如7＋1 模式、泛会所概念、主题体验式会所、联 合式会所、外联式会所等。会所经营的重点：一是尽量扩大消费 群体，开发潜在消费者。二是根据会所实 际及业主的口味，适时推出新的项目；还 可改进已有项目以更符合业主的消费心 理。三是面向业主经营，经营者要考虑消 费者的心理，研究特定的消费群体，想方 设法维系他们对会所的感情和依赖。四是 合理控制成本。五是适时调整经营方向，如定制化的服务顺应人们对差异化、个性 化、网络化和速度化的追求，使“一对 一”的服务成为现实。六是既要防范经营 亏损风险，更要防范因不安全因素导致的 人身伤害事故进而巨额赔付的风险。社区基地建设 1.参观考察基地。对于软硬件设施都 非常优秀的物业小区，非常适合建设成供 其他物业管理公司与房地产公司参观考察 的基地。物业管理公司可与一些地区的协 会、培训学校之类的组织机构联系，将小 区建设成为供外地需要者进行物业管理考 察与学习的基地。2.学员实习基地。开设房地产、物业 管理专业的学校，有着学员实习的需求。物业管理即可与学校联合办学，将所服务 的社区（大厦）作为实习基地之一。3.公益基地。与幼儿园、中小学校等 教育机构合作，把小区建设成思想道德教 育基地、绿化植物领养基地、尊老爱幼模 范基地等；还可与社会公益机构合作，建 设公益画廊、公益健身示范点、无偿献血 点、爱心捐助点、花园式小区等；还可将 小区内的庞大设备管理向社会开放，让普 通民众了解物业管理的艰辛，了解一个城 市运转的复杂等。4.影视拍摄基地。很多影视剧的拍摄 需要外景地，物业管理所服务的各种类型 物业为之提供了丰富多彩的选择对象。影 视制作单位一般会付给物业管理企业相关 报酬，但大部分公司不收费而在影视剧中 挂名赞助单位，起到广告作用。5.试验基地。例如，科技企业开发出 适用于小区的先进设施设备，可在小区内 进行效果试验。再如，许多异地的花草树 木移植后，受各种因素影响不能顺利成 长，有违园林设计者的初衷，则物业管理 可为之提供花草树木的试栽基地。绿化用地的再经营 每一个新开发小区都有或多或少的绿 化用地，物业管理可利用此区域有目的地 培植能用来出售的花木；聘请专门的园林 绿化人才进行指导和管理，剪插培育多种 多样的花木，贴近消费者的需求心理。对 于发展商设计规划好的大块草地，则不适 宜于改造成花圃苗圃。小区内土地很多，除公共交通休闲健 身场所外，绿化用地、道路两旁、房前屋 后等处，都可以用来兴建花圃苗圃。待花 草树木生长到可以用来出售时，则可分批 售卖，也可出租。即便卖不出去，也是为 业主绿化服务，并不浪费。物业管理还可 接受委托，将委托人的花木在小区土地上 代为管理和养护。小区内很多非土地的空 间也可以利用来栽培花木，如屋顶天台即 可覆盖土层改造成土地，也可用来养植盆 花、盆木以及无土栽培植物。摆台经营及其他 1.摆台。“摆台”是深圳等南方城市的 一个带有地方色彩的用语，指物业管理招 募社会机构到社区内出售商品或服务。摆 台行为应用最普遍的时期是在物业入住阶 段，物业管理通过公开招投标选择有品牌 有实力的装饰、装修、建材、家俱等厂 商，到小区内向业主介绍和推销服务与产 品。在进入物业管理的正常服务期间，也 可引进其他业主有需求的行业企业进入小 区摆台，如摆卖服装、推销保险、书籍销 售、汽车展销，等等。摆台的内容应丰富 多样，频率应适度，不可影响业主的正常 生活。2.仓储。将地下室或者闲置不用的房 屋作为仓库，为业主存放多余行李、物 品；如果社区内有大型空余场所，也可建 成社区仓库对外出租。3.信号中转放大。很多小区都会遇到 在物业区域内的楼顶放置信号塔或其他设 备的情况，这是手机等通讯业务为扩大信 号覆盖面而放置的中转放大设备。

第二篇：物业经营与管理

物业经营与管理

关键字：物业管理物业管理企业责任与权力 物业纠纷

摘要：物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要解决完善。它一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。

物业和物业管理

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。

业主委员会

是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

物业管理企业

顾名思义就是从事物业管理活动的企业。物业管理对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营服务为一体的有偿劳动；所以物业管理属于第三产业。按照现代企业制度建立起来的企业应具有四个特征：独立的企业法人；明确的经营宗旨和管理章程；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自行运转；独立承担民事和经济法律责任。物业管理属于第三产业，它的指导思想应该是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨：就是在物业管理全过程中，突出“服务”二字，管理也是服务，要树立全心全意为业主服务的意识，要以用户至上、想用户之所想、急用户之所急，把服务做到家。目前我国物业管理企业类型很多，通常有以下几种：

1）由房地产公司派生出来的物业管理公司

2）由房产管理部门转制的物业管理公司

3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理公司

4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司

5）少量由街道居委会组建的物业管理公司

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区管理模式大体有六种：以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司；以房管所转制成立的物业管理公司；以房地产开发公司下属组建的物业管理公司；单位直管公房管理模式； 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司来开展服务。

物业公司职责范围

1.负责小区水、暖、电力、热水等正常供6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项

应及相关设施维护、维修和保养。的协助管理服务；

2.小区安全保卫工作。7.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、3.物业共用部位及共用设施设备的使用、报告等义务；

管理和维护；8.物业维修、更新、改造费用的账务管理；

4.公共绿化的维护；9.物业服务档案和物业档案的保管；

5.公共区域环境卫生的维护；10.其他物业管理事项。

最根本一点，就是通过上述管理服务工作，为业主和使用人提供一个安全、整洁、舒适的居住和工作环境。物业纠纷

一、物业常见的纠纷

（一）物业管理费纠纷。

（二）业主财产损失赔偿纠纷。

（三）小区公用设施伤人的赔偿纠纷。

（四）无因管理纠纷。

（五）小区公用部位的侵权纠纷。（六小区公用部位的出租营利问题。

（七）小区内停车收费纠纷。

二、物业管理纠纷中的主要法律盲点

（一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

（二）无因管理的处理问题。

（三）物业管理合同的解除问题。

（四）物业管理企业的保安义务问题。

（五）居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。

（六）物业管理企业的权限届定问题。

三、物业管理纠纷的处理方式和程序

物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1）当事人各方自行协商和解；2）各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调处。3）当事人之间约定仲裁；4）司法诉讼。这几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

四、对业主及物业管理企业的几点建议

（一）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容详尽、权利义务明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定，在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。

（二）依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。

（三）物业管理企业应依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。

（四）应突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方，但也不可否认，确有个别业主从个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极介入个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度地维护小区绝大多数业主的合法利益。

（五）业主人身、财产损害问题应在合同中特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定，这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。

（六）业主委员会可聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定及法律规定尽职尽责地提供物业管理服务。实现小区居民的安居乐业，需要广大业主和物业管理公司的共同努力。多一体谅，多一些理解，少一些偏执，大家积极配合才能把这个家建设的更加和谐。

第三篇：物业多样化经营100问

物业经营多样化100问

一、物业经营多样化需要什么样的服务项目？

1、三个原则：利润空间大的，易操作的，风险小的；

2、一个宗旨：围绕业主喜欢的和需要的开展；

3、一个基础：选好切入口，先从服务一部分业主做起；

二、物业经营多样化如何让业主逐步接受？

1、以“便民”“服务”“管家”等字样进行推广；

2、先以一部分业主为切入口对象，以一部分服务项目切进；

3、以体验和免费为促销形式，让业主参与进来，带动其他人；

4、逐步改变业主的消费观念，让业主学会依赖物业；

三、物业开展经营多样化如何保障足够多的订单？

1、做好产品定位和价格设计，保持好“捧人场”“捧钱场”的平衡；

2、做好宣传推广，让更多的业主了解物业的新服务；

3、做好第一批订单的服务质量，保障业主的满意度及口碑；

4、设计好促销方案，大气势抢占市场；

5、做好投诉处理，杜绝二次投诉，避免负能量传递；

四、社区广告在物业经营多样化中的作用？

1、变身为无限沟通业主的工具；

2、业主要了解物业新服务；

3、物业要了解业主参与服务的感受；

4、物业要接收到业主参与服务后的改进建议；

五、物业开展经营多样化的“一层皮”和“两层皮”区别？

1、物业的优势其一在于全员团队都与业主有亲密接触和沟通的机会；

2、两层皮不利于与业主的沟通；

3、两层皮不利于与业主的信赖关系；

4、两层皮不利于物业的最大化收益；

六、物业开展经营多样化是赚进场费和管理费吗？

1、进场费和管理费是以前常用的办法；

2、单一的场地活动被业主厌倦，不符合市场的需求；

3、商家逐渐觉得场地活动入不敷出；

4、进场费和管理费要交付业委会；

5、进场费和管理费市场越来越少；

6、进场费和管理费是物业开展经营多样化的障碍；

7、管理费和进场费与佣金相比天地之别，特别是随着物业综合服务能力的增强；

8、收取进场费和管理费影响与业主的关系；

七、物业开展经营多样化要不要借力商家的资源？

1、物业没有开展具体服务的能力；

2、物业没有资金进行拓展；

3、物业缺乏专业的具体服务团队；

4、物业的优势不在于具体的商业服务；

5、商家削尖脑袋向往社区抢占市场；

八、物业中层管理如何接受经营多样化？

1、目前状态，无法化解与业主的矛盾；

2、基层的被动式服务为物业的基础管理带来障碍；

3、要改变无过便是功的思想，物业逐渐不再是旱涝保收的行业；

4、尝试去参与经营多样化的开展，就会发现新的视野；

5、强压式接受，先执行，在执行过程中统一思想；

6、解决中层养家到发家的转变；

7、新的职业规划；

九、物业基层如何接受经营多样化？

1、先统一执行力；

2、统一口径，做好细节培训；

3、标准化运作，责任到人，分配到人；监督到人；

4、利益挂钩，多劳多得；

十、物业高层如何接受经营多样化？

1、大数据时代造成地产商对物业新服务的重视，对产生连锁反应；

2、物业公司除了经营多样化自救，别无他招；

3、早开始早受益；

4、是物业行业的二次创业，对于自身企业的壮大是个千载难寻的机遇；

5、是行业竞争的法宝利器；

6、尝试参与学习是最好的接受办法；

7、是一场革命，会触动部分人的“懒”“怕”“贪”的利益；

十一、物业高层如何操作经营多样化？

1、坚定思想，无论是破釜沉舟还是尝试，都要有一定的魄力；

2、统一管理层思路，对于开展经营多样化要不打折扣的执行；

3、对于借力资源要即信之即听之，不可三心二意；

4、当作二次创业的机会，多给些精力参与和关注进来；

5、对于某些“投诉告状的”要心里有数；

6、对于经营多样化负责人要充分授权；

十二、物业中层如何操作经营多样化？

1、统一思想，既然阻碍不了这个决策，就去执行这个决策；

2、放弃小利益，拥抱大利益；

3、充分理解领导的良苦用心；

4、逐步放弃无过便是功的陈旧思想；

5、多参与关于物业前途的讨论，不牢守“四保”主业陈旧概念；

6、善于学习和经营的探索，不阻碍物业的转型；

十三、物业基层如何操作经营多样化？

1、执行公司的安排，学习新的服务技能；

2、反馈业主的建议，完善公司的服务质量；

3、调整“8小时”上班固有思路，适应多劳多得发展；

4、变被动服务为主动服务；

5、一丝不苟执行上级的安排；

十四、物业如何对待业主的消费维权？

1、积极应对，否则就会小火苗变成成大火；

2、分清是否多度，客观分析对方的要求；

3、换位体验对方的感受；

4、积极处理后并善于展示自身的工作，推广有代表性的；

5、不打不相识，不怕不躲，做好处理，变身铁杆粉丝；

十五、开展多少服务项目才能看出效果？

1、按照每个服务项目年均30万计算，视盘子大小，概约5个项目为限；

2、考虑第一大部分收益被员工拿走，30%即40万左右沉淀为公司收益；

3、三个月内物业服务项目要力保上齐，否则就会被动；

4、要按照联盟协助，考核论证完善现行的服务项目的合理性与发展性；

5、外包项目不含其中；

十六、建管一体物业开展经营多样化优劣对比？

1、开发商支持，执行力强；

2、开发商不支持，物业畏首畏脚，不易立项；

3、去年下半年以来，大多地产商开始关注自身物业，并有一系列的措施；

4、开发商还仅仅是尝试，但是已经足够了；

5、卖楼比较火的开发商还是比较谨慎；

十七、老社区物业开展经营多样化的优劣对比？

1、团队对业主比较熟悉，易开展管家服务；

2、五年以上的小区为老社区；

3、老社区入住率都较高；

4、消费力没有新社区高；

5、物业生存压力比较大；

6、居住人群比较杂，服务要求成多样化；

7、业主矛盾随着服务质量有一定的区别影响；

十八、新社区物业开展经营多样化的优劣对比？

1、五年以内或者刚交房的为新社区；

2、物业团队对业主情况还比较陌生；

3、物业生存压力比较小；

4、消费力较高；

5、居住人群稍微较集中；

6、业主矛盾稍微会少一些；

7、入住率稍微低一些；

十九、商业社区物业开展经营多样化优劣对比？

1、不能封闭管理，商业配套较完善；

2、物业生存压力比较小；

3、业主需求成多样化，操作更难；

4、业主需求较大，管家服务空间更大；

二十、物业开展经营多样化对基础服务的要求？

1、业主投诉不能失控；

2、楼盘服务品质不能失控；

3、物业与业主的沟通渠道要保持畅通；

4、物业人员编制不能失控；

5、四保服务仍在；

6、收费率不能低于60%；

二十一、物业开展经营多样化对基础服务的促进在哪里？

1、有了钱，就会不再偷工减料，就能把基础服务做好；

2、员工从被动工作转到主动工作，提高积极性；

3、团队对减员增效会有新的认识和见解；

4、对收费成本无限降低，集中力量做好业主满意度；

5、真正做到专业人做专业的事，扭转物业当前不健康的行业职能定位； 二

十二、物业开展经营多样化能带多少收益？

1、员工收入大幅度增加，团队稳定性提高，人事部门成本降低；

2、公司收益增加，降低了同行竞争的压力；

3、从创收60万开始到300万不等的创收空间；

4、第一就有物业创收持平和高于物业费总额；

5、团队对开源节流的认识会到达一个新的高度；领先同行； 二

十三、物业人如何养家和发家？

1、仅靠物业费佣金收入，只能饿不死；当前物业费市场定价不符合国情；

2、灰色收入没有保障，与业委会争取的那些利润是有限的；

3、部分个人和小团队类创收规模不够，收益也是有限的；

4、物业费消费仅仅是业主总消费中的百分之几；

5、物业费收入有上限，综合服务无上限；

6、物业公司只有高能力的盈利模式，才能拓展管理面积，提升员工发展空间；

二十四、为什么说物业开展经营多样化是一场行业革命？

1、几十年来“四保”是主业，部分意识已经僵硬；

2、多年的行业发展属性，教会了固化了大部分团队“无过便是功”的思想；

3、业主的消费习惯被引导和改变是一个高强度的工作；

4、社区服务品质的高要求性对操作团队有极高的要求；

5、部分个人和团体的“懒”“怕”“贪”利益饭碗要打破；

6、这是物业行业真正的第一次创业； 二

十五、物业行业的真正优势资源是什么？

1、物业与业主的契约化服务；

2、物业与业主的距离是最近的；

3、服务的六大过程都可以控制在物业手中；

4、物业与业主的诚信资源；

5、物业与业主服务的唯一性，能垄断式服务；

6、物业服务的成本是最低的；

7、物业对平台通道类服务的组建，性价比最高； 二

十六、“四保”外包的物业公司何去何从？

1、单做四保中的某类，发展为专业类公司；

2、转向实体，立足社区服务，服务业主；

3、改行，走向其他行当；

4、得过且过，靠国家政策保护，延息残喘；

5、受同行竞争，被业主炒掉，包括建管一体物业；

6、拓展新的服务空间，发展管家式全服务，做社区综合服务运营商； 二

十七、物业行业减员增效的当前性分析？

1、减员增效更多的是被拿来当作噱头；

2、减员是看得见的，增效是未知的；

3、智慧社区对社区的管理是会节约人员成本，不代表没有成本，相反„„

4、很少人去一次性投入；

5、成本在于维护，这是最大最可怕的成本；

6、当前管理水平还没有达到减员增效的要求；

7、减员增效不符合当前国情；

二十八、智能社区管理手段对物业发展的意义？

1、真正意义的减员增效；

2、节约大量人力成本，转型做其他对人力要求高的服务板块；

3、是开展物业管家式全服务的技术基础；

4、智能社区增强了技术管理的严禁，补充了人管理的不足；

5、让管理更高效，以便更多的增值服务；

6、为物业转型提供强有力的保障； 二

十九、业主多样性需求反应在哪些方面？

1、年龄层，40、50、60、70、80、90、00混杂居住；

2、与业主最有效的沟通也因为年龄层不同而不同；

3、消费观念不同，理财观念不同，儿收入千万爹照样翻垃圾卖瓶子；

4、农民进城造就了一批无消费价值观的业主，口袋鼓了脑袋还很空；

5、烧包一族与淘宝一族与月光族与土豪金共存的多民族社区时代； 三

十、物业人赚投资商的钱还是业主的钱？

1、物业人的智商不允许也赚不了投资商的钱，胆不肥！

2、物业收费几十年，习惯了从业主兜里拿钱花；

3、物业人熟悉业主，不熟悉投资商；

4、业主比投资商数量要多得多；

5、目前傍投资商的多，傍业主的少；

6、物业人都是老实人； 三

十一、物业电商到底还有多远？

1、互联网仅仅是个工具；就像电脑，是工具不是玩具；

2、电商的前提是商；物业要学会商，这是第一步，这不是外行能干的事儿；

3、电商的目的是减少流通其中的“推广、订单和结算”环节；

4、物业与业主的沟通渠道还不完善，给你个网址，业主能最快全知道吗?

5、物业与业主的诚信关系还不到位，业主为啥要上你那破网？

6、物业还是个劳动型密集行业，大家离电商还有多远？

7、上面问题解决了，物业电商时代就到门口了； 三

十二、社区店和物业配送的优劣势对比？

1、社区店由商家来组建，成本高，后者由物业组建，成本低；

2、社区店区域内有同行重复建设的风险，后者无；

3、社区店送货上门风险大于物业配送上门；

4、配货上门是当前服务的共性和刚需；

5、前者的管理比后者容易一些； 三

十三、物业服务的垄断性分析？

1、区域的垄断性，一个社区只有一家物业；

2、宣传的垄断性，宣传优势在于物业控制；

3、物业服务促销的优势高于商家；

4、物业服务的稳定性易造成区域垄断； 三

十四、物业从业人员发展趋势？

1、有服务到管理进行升级，特别是服务管理；

2、劳动密集型向技术型转化，这也是减员增效的结果；

3、重考核轻服务化；

4、对综合能力要求越来越强； 三

十五、物业客服应该在什么地方办公？

1、客服是服务业主的，业主去当前的客服中心方便吗？

2、园区管理是对人的服务，客服应该到一线去；

3、流动服务上门服务；

4、商超的客服中心都在哪里？

5、客服与业主的沟通不仅仅是见面谈和电话谈了； 三

十六、物业服务中心的意义？

1、昭示物业管家式服务开始落地了；

2、物业对业主的需求进行统一调度解决和满足；

3、物业开始主动服务业主；

4、物业开始重视与业主的沟通无极限；

5、物业加强管理自身的一线服务窗口管理； 三

十七、物业行业的诚信资源是什么？

1、其服务的稳定性和时间的长期行；

2、从业人员与业主的熟悉关系；

3、业主欠物业费；

4、业主要依靠物业的具体服务来保持居家和办公；

5、业主对物业会要求越来越多；

6、物业服务的完整性；

三

十八、物业行业的诚信资源如何转变为价值？

1、开展管家式服务，增加服务项目；

2、转变业主对物业的无作为认识；

3、消除业主对物业搞创收的敌意；

4、借力商家、保障服务质量，让业主依赖物业； 三

十九、管家式物业的真正意义？

1、物业业主矛盾不再激化；

2、物业从业人员不再内耗高投入收费；

3、物业从业人员不再是工资派；

4、有能力有信心拓展新的楼盘；

5、发展物业综合服务运营商，行业华丽转型； 四

十、物业开展经营多样化的最大意义是什么?

1、改变了目前物业企业的困境；

2、改变了员工的收入底层化；

3、改善了与业主的关系；

4、扭转了物业行业的发展方向；

5、打造了一个新的创业发展平台；

四

十一、物业开展经营多样化对核心团队的要求？

1、懂物业；

2、懂商业；

3、懂媒体；

4、懂策划；

5、善沟通；

6、以上五大能力同时具备，缺一不可； 四

十二、社区活动对物业开展经营多样化的意义？

1、社区活动是社区文化的集中体现；

2、是沟通业主的最好利器；

3、最易受到业主的认可和信任；

4、容易把物业新的服务包容进去推给业主； 四

十三、物业开展经营多样化如何消除钉子户影响？

1、果断买断；

2、小钉子户小恩小惠，大钉子户大牺牲；

3、搁置解决；

4、通过新服务影响其对物业的认识；

5、感化；

四

十四、物业开展经营多样化如何把控投诉风险？

1、第一时间处理投诉，小火易灭；

2、充分细化，放权给一线，直接处理解决；

3、不打不相识，变坏事为好事；

4、总结投诉规律，提前绝杀隐患；

5、包装并推广好的处理结果；

6、先堵嘴式处理投诉；

四

十五、物业开展经营多样化对业主的宣传口径是什么？

1、管家式服务；

2、业主有需求找物业；

3、物业人的使命：业主安居乐业，安心办公经商；

4、五省服务：省钱省力省心省时省事为业主

5、物业——你最值得信赖的管家； 四

十六、物业开展经营多样化如何借力政府力量？

1、政府红头文件；

2、政府相关资金；

3、政府公益化活动；

4、政府宣传资源；

5、主动跟政府靠近；

四

十七、社区旅游服务在众多服务中特殊作用？

1、社区旅游服务是社区活动的一种；

2、旅游更易操作与业主的互动；

3、旅游服务能带动业主对其他服务的认识和了解以及尝试；

4、更具备体验性；

5、最宜放松交流；

四

十八、家政服务在物业开展经营多样化中的核心意义？

1、事关生活细节，生活细节无大事无小事；

2、管家式服务的招牌菜；

3、与业主最广泛的服务项目；随时随地；

4、最宜让业主感受到的服务；

四

十九、物业开展经营多样化初期要注意的原则？

1、练自身团队；

2、有所谓有所不为，能所能；

3、不卑不亢，做好期望值管理；

4、做好试点；

五

十、物业社区服务对业主期望值如何管理？

1、有计划运作；不大鸣大放大包大揽；

2、有节有度，以稳为先；

3、承诺为准，不虚不夸；

4、先易后难，客观调研，数据为先； 五

十一、物业经营多样化初期需要什么样的商家？

1、看好和认可物业管家式服务模式的商家；

2、比较有一定实力的商家；

3、符合物业先易后难的商家；

4、能换位替物业着想的商家；

5、合法经营的商家；

6、二线品牌前五名的商家；

7、经营模式比较灵活的商家；

8、比较有远见和魄力的商家；

9、想领军行业但是还比较远的商家； 五

十二、物业经营多样化如何把控商家服务质量？

1、套笼头，规范商家服务细节；

2、强化商家服务承诺，并公示承诺，做到透明消费；

3、有诺有赔，建立诚信；

4、参与到具体的服务中去；

5、专业人做专业的事，让商家只做好服务； 五

十三、策划在物业经营多样化中的作用？

1、业主消费心理是一门新兴科学；

2、做好社区服务促销才能保障业主尝试；

3、整合商家媒体资源本来就是策划的力量；

4、社区服务的多样性要求随机应变，这也需要策划实力； 五

十四、社区服务促销与社会商家促销的区别？

1、前者符合业主消费心理，后者没；

2、后者忽视了物业在期间的微妙关系，这也是至关重要的；

3、前者铺路心态远大于后者；

4、前者能精确客户，后者略之；

5、信任的力量对两者也有不同的意义； 五

十五、为什么要转化商家服务为物业服务？

1、物业服务更易受到业主的认可；

2、物业服务能较有保障的为业主做更好的服务；

3、成本更低；

4、诚信的作用更大；

5、二合一的服务更能持久； 五

十六、怎样转化商家服务为物业服务？

1、强化承诺，透明消费；

2、有物业深度参与的服务；

3、把物业的优势补充到对业主的服务中；

4、物业监控把关具体的服务；

5、物业强化回访细化回访；

五

十七、如何判断业主了解物业综合服务？

1、根据业主咨询程度判断；

2、随机调研业主的了解度；

3、充分调研每一种推广宣传的受众群体数据；

4、设计适合全员参与的活动，论证沟通渠道的畅通性；

5、召开业主座谈会，讨论沟通渠道的完善； 五

十八、如何判断业主尝试了物业的综合服务？

1、根据订单调研；

2、各种形式调研业主对尝试的建议；

3、调研业主尝试的初衷；

4、在服务中和服务后调研业主对尝试的满意度； 五

十九、如何判断业主认可了物业的综合服务？

1、业主参与和接受物业服务两种以上；

2、业主对物业的服务不再有大量的质疑；

3、业主很清楚物业的服务品质、保障和流程；

4、业主主动口碑相传，推广物业的综合服务；

5、业主对物业的服务提供大量真诚的建议； 六

十、如何判断业主依赖了物业综合服务？

1、单次或总体服务，业主连续参与不少于五次；

2、业主对物业服务没有了质疑；

3、业主对物业的服务很少再有建议；

4、收费率99%以上；

5、投诉1%以下，二次投诉0；

六

十一、业主依赖物业综合服务的重大意义是什么？

1、不再有收费员职位；

2、业主矛盾无限减少；

3、物业通过综合服务获取远高于物业费的收益；

4、物业企业走出困局，领先同行，拓展服务面积；

5、打造物业综合服务运营商；

6、地产商开始玩转大数据时代；

六

十二、政府对物业开展经营多样化的态度是什么？

1、观望，不鼓励也不反对；

2、某些层面上的领导会给以部分支持；

3、一旦业态形成，政府会迅速介入；

4、政府培养服务主体，复制推广；

六

十三、物业开展经营多样化对最后一公里物流的影响？ 1、60%的物流成本分摊在最后一公里费用上，物业能缓解； 2、80%的投诉反应在最后一公里，物业能杜绝；

3、业主的信息安全问题会迎刃而解；

4、服务类（无库存）商品最后一公里配送同样会被解决； 六

十四、物业开展经营多样化对当前广告行业的影响？

1、品牌效应将逐步被弱化，业主重品质重具体标配重实惠；

2、明星效益会逐步减弱，明星与广告逐步脱离，重返老本行；

3、产品广告成本大幅度降低，降低大部分行业产品价格；

4、厂家重新调整策略，重心做好服务质量和品质；

5、假冒商品逐步失去市场；

六

十五、物业开展经营多样化对当前物价的影响？

1、减少流通环节，30%降低物价；

2、减少广告宣传浪费，20%降低成本损耗；

3、产销对接，让供应商安心做好产品服务品质； 4、7分钱的白菜从地头儿，9分钱到达餐桌不再是幻想； 六

十六、物业开展经营多样化从大众业主开始还是高端业主开始？

1、土豪金在社区内的比例不高于3%；

2、高能低，低不能高；

3、土豪金消费观念还没有国际化；

4、VIP服务还比较隐蔽；

5、大众服务比较适应大部分的需求；

6、大众服务易受到公众的追捧；

7、“人场”到位，“钱场”才有可能实现；

8、高端服务要求高，环节多，较复杂；

9、大众服务较易介入，操作稍微简单；

10、大众服务能沉淀高端服务，相反不可；

六

十七、物业开展经营多样化从部分服务开展做起还是一窝蜂做起？

1、业主消费观念需要引导转变；

2、物业团队对开展综合服务有一定的适应过程；

3、商家、媒体、物业、业主和社会都需要过程来磨合；

4、服务质量要求团队管理到位，把控跟得上； 六

十八、物业开展经营多样化从哪些综合服务做起？

1、业主需求最大的、最急需的、最重要的；

2、物业操作起来比较简单的；

3、物业操作风险稍微小一点的，并且有把控的；

4、利润空间稍微大的；

5、物业团队较为熟悉的；

6、社会上有成功案例可以借鉴的； 六

十九、物业开展经营多样化对社区店的影响？

1、物业会成立物业服务中心或者业主生活中心；

2、社区店的服务内容会逐渐被物业代替；

3、社区店做不了物业的供应商，合作空间不大；

4、社区店的人员会逐步被物业聘用，开展对业主的综合服务；

5、社区店的体验功能逐步被物业开展的相关活动取代；

6、物业会通过逐步的工作，尝试和适应物业电商的发展潮流； 七

十、物业家族式管理对开展经营多样化的利弊分析？

1、小利益会成为阻挡整个规划的发展；

2、统一思想后会迅速启动高效发展；

3、未统一思路，会造成搁浅；

七

十一、业主需求和物业经营多样化的距离有多远？

1、沟通渠道的不完善是主要原因；

2、业主的消费习惯将会被慢慢转变；

3、物业服务的质量保证将是这个距离的中心；

4、业主的需求要有规划的进行开发和满足；

5、做好期望值管理；

七

十二、业主消费习惯的转变与物业开展经营多样化的关系？

1、业主有需求不找物业，物业就不能有作为；

2、业主有需求找物业，物业就要能满足；

3、业主什么都找物业，物业无能力；

4、物业学会引导业主的相应需求切入进去；

5、让一部分业主先动起来，逐步扩大量；

七

十三、物业开展经营多样化对以后物业行业洗牌意味着什么？

1、盈利能力强；

2、有固定的盈利模式；

3、有成熟的盈利团队；

4、拓展新的楼盘圈地运动；

5、做强做大自然领军行业；

七

十四、什么样的物业公司有可能做好经营多样化？

1、对物业开展经营多样化有充分的思想认识；

2、有比较强的执行力团队；

3、有毕竟好的业主关系基础；

4、能建立一定的分配机制；

5、上下一心，同仇敌忾；

七

十五、国内不同区域不同资质不同规模物业现状的区别？

1、大小多少不一而已；

2、收物业费都是重中之重；

3、都受物业费牵制；

4、工资都不高；

5、都是劳动密集型；

6、惊人的相似；

七

十六、业主自治对物业开展经营多样化的影响？

1、只是多了一个权利主体；

2、业主服务并没有人做；

3、并不代表大多数市场；

4、业主与物业的矛盾可以通过物业经营多样化来化解；

5、服务品质证明何种模式更好；

七

十七、电商手段及科技工具对物业开展经营多样化的影响？

1、促进；

2、但是初期会成为负担；

3、物业只有学会经营后，才有可能采用这些手段；

4、会大幅度减少成本并保障服务品质；

5、是一个方向，物业电商的终极目标；

七

十八、物业开展经营多样化如何管理业主的维权意识？

1、期望值管理；

2、客观公正的进行服务，不卑不亢，地位相当；

3、客观引导业主正确的维权观念；

4、对于钉子户，果断买断，输钱不输理；

5、树立正确的维权形象，并包装推广；

七

十九、当前物业做好经营多样化最大的障碍有哪些？

1、物业公司对经营多样化的将信将疑；

2、执行层面的将信将疑；

3、无过便是功的思想；

八

十、物业开展经营多样化如何做好与业主的粘度沟通？

1、有充分的渠道工具；

2、有沟通意识；

3、了解业主的消费心理；

4、活化数据库；

八

十一、单个物业如何进行招商和把控商家服务质量？

1、通过上门招商；

2、对商家只能小区域内筛选；

3、要熟悉商家的运作盲点、避免为商家买单；

4、大量的服务保证金确保服务质量； 八

十二、业委会会是物业延息残喘的保护伞吗？

1、成立了就被物业拿下，没成立，会被国家政策拖延；

2、市场化发展规律是国家政策阻挡不了的；

3、其他物业免物业费会给一般物业收缴费带来天大的灾难；

4、业委会并不能给物业带来利润；

5、业委会往往被演变成某些人的工具； 八

十三、如何做好物业经营多样化的利益分配？

1、让利业主，抢占市场；

2、保障操作层面的利益，按劳分配；

3、监督好内部分配；

4、打破大锅饭模式；

5、有所得有所不得；

6、按照游戏规则操作；

八

十四、如何做好物业经营多样化的具体操作分工与考核？

1、标准化操作，责任到人，权利义务相统一；

2、专业人做专业的事，减少成本消耗；

3、用对的人对的办法和扶上马送一程；

4、明确细节，量化考核，目标与责任挂钩；

5、运动员与教练各司其职；

八

十五、物业开展经营多样化的时效周期有多长？

1、两个月统一思想调研及培训和招商；

2、两个月的对接试运行；

3、三个月的调整期，完善服务项目；

4、六个月的稳定期，开始良性循环；

5、九个月的稳定流水报表；

八

十六、如何细分业主需求和细分沟通渠道降低成本？

1、不同的社区不同的人群不同的需求；

2、细化业主消费者群体；

3、细化沟通工具；

4、细化服务项目；

5、选对的沟通渠道；

八

十七、物业开展经营多样化和商家进社区服务的区别？

1、这是物业服务和商业服务的区别；

2、前者操作有难度，后者保障有难度；

3、前者成本低后者成本较高；

4、前者竞争优势大于后者；

5、前者易持久后者没优势；

八

十八、当前社会上的电商平台对物业开展经营多样化的影响？

1、价格的影响，只拼价格不拼质量；

2、电商误导消费者，扰乱正常的市场秩序；

3、缺乏诚信更能促进业主对物业的依赖；

4、服务类商品还不是电商平台的优势；

5、对物业电商的发展进行市场预热；

八

十九、物业开展经营多样化对当前电商平台的影响？

1、体验式服务弥补电商服务不足；

2、020模式是物业开展经营多样化的借鉴；

3、让更多的业主理性消费；

4、诚信优势让业主对当前电商平台客观认识；

5、弥补了当前电商平台的不足； 九

十、业主网时代到来还有多远？

1、还没有一家单位能全国范围让业主网落地；

2、诚信体系还没形成；

3、当前电商市场还有空间；

4、联盟规划五年时间；

九

十一、联盟开展物业经营多样化试点的核心是什么？

1、招募会员任何人都会做；

2、招募什么样的会员做切入口是个难关，劣币永远做不了示范；

3、项目落地是个系统工程；核心是机制问题；

4、期望值管理是制定机制的总前提；

5、期望值管理具备极强的成长性和适应性； 九

十二、联盟对社区媒体的期望值管理是什么？

1、对现有的社区广告的应用；

2、对业主接受的渠道工具的开发和应用；

3、根据自身实力开发社区媒体管理；

4、对社区媒体规划运作；

5、对社区媒体的终极形式——社区活动的期望值管理； 九

十三、谁具备综合开发业主资源的能力？

1、物业不具备；

2、商家不具备；

3、媒体不具备；

4、政府不具备；

5、平台具备；但是对平台团队要求极高； 九

十四、联盟开发业主资源的团队架构要求？

1、推广；

2、招募会员（招商）；

3、会员管理（客服）；

4、监督管理（质检）；

5、期望值管理（策划决策）；五大部门； 九

十五、联盟对会员的扶持力度为何要高压线？

1、越鲍代俎起反作用；揠苗助长、过犹不及，画蛇添足等；

2、事情是会员在做，主体是会员团队；

3、联盟是在解决会员的问题，不是解决事情的问题；

4、联盟“扶上马送一程”是抛砖引玉，否则依旧会掉下马； 九

十六、物业高管对经营多样化要有多大的支持度？

1、二次创业的魄力；

2、高度重视（优先处理的大事）；

3、有打赢告御状的准备和魄力；

4、随时高度关注；

5、参与到决策的过程中，熟悉核心流程；

6、一只脚尝试的心理只会有雨过地皮干的效果； 九

十七、联盟是在选择会员还是培育会员？

1、联盟的优势是如何做好经营多样化指导；

2、联盟说服不了会员加入进来，并全力以赴；

3、会员的主动性不是联盟能附加的；

4、物业经营多样化不是新东西；

5、物业经营多样化只有一小部分人才有可能先做起来；

6、联盟在挑选会员的成本大于制定机制的成本； 九

十八、示范项目的要求？

1、好地；

2、好种；

3、好管理；

4、好收成；

九

十九、当前地产大鳄对物业开展经营多样化的认识度？

1、由鄙视到重视；

2、尝试并掌握；

3、投资复制；

4、跨行业扩张；

5、社区服务综合体平台时代；

百、当前物业开展经营多样化与开发大数据时代的关系？

1、数据是死的，开展经营多样化能盘活；

2、物业楼盘是终端；

3、具备极强的复制性；

4、有买有卖有平台；

第四篇：物业服务项目经营合作协议书

物业服务项目经营合作协议

合作方

甲方：，乙方： / 6 经双方本着互惠共赢、诚信合作的原则，就物业服务项目经营合作事项协商一致，达成以下合作协议：

一、合作项目

1、甲方现有合同到期的项目

2、未来拓展新增的项目

具体合作项目双方按附件《经营合作项目确认表》确认签署为准，明确合作项目名称、项目内容、标的金额、项目期限、公司名称、法人代表等，其中公司名称指与业主签订合同开展项目经营的公司，确认表上同时加盖公司印章。

3、经营名义

以甲方公司名义开展项目合作。

二、合作期限

1、每个项目合作期限以与业主签署的合同期限为准，合同期满如继续合作，需按附件《经营合作项目确认表》确认签署。

2、某个项目合作期间，如有一方申请退出，须与该项目其他出资人友好协商同意后可以退出，并对该项目进行盘点清算，结清利润、债务和本金。

三、合作出资

1、设立资本金

甲方出资比例为60%，乙方出资比例为40%。第一期投入资本金总额为¥伍拾万元，甲方出资¥叁拾万元，乙方出资¥贰拾万元。出资额在协议签订后30天内存入相应账户，如后续经营合作需要可追加资本金，双按上述比例追加出资。项目资本金的收支进行单独核算。

资本金账户名称：，账号：，开户行：。/ 6

2、第三方加入

如双方合作期间，有第三方申请出资加入，双方协商一致同意后，确定多方合作的项目、资本金总额、各自出资比例，并签订多方经营合作协议。

3、出资变更

合作期间如有一方申请变更出资比例，其他出资人协商一致同意后，并对共同出资项目进行盘点清算利润、债务和本金等后，在进行出资比例的变更，盘点清算日后的利润、债务和本金等按新的出资比例分配。

四、办公场地

双方商定，办公场地位于：，办公场租费、物业费、水电费、空调费等共同费用按下述分摊方式核算。

五、财务核算

（一）成本核算

1、成本投入

合作项目所需成本，包括工资、保险、服装、耗材、工具、项目接待、培训、招投标费、赔付等均从双方出资的资本金中列支。合作项目单独投入的成本直接全额列支资本金，与非合作项目共用的成本事项按下述“成本分摊”方式分摊。

2、成本分摊（1）分摊范围

分摊类成本：主要指与非合作项目共用的成本事项，包括共用的办公场所、共用的后台管理人员、税费、工商管理费、统一购买的商业险等，具体分摊类成本双方可按《成本分摊事项确认表》进行确认。/ 6

（2）分摊方式

合作项目分摊后的成本=分摊类成本×（合作项目每年的合同金额/所有应分摊项目每年的合同金额总额）

所有应分摊项目指所有共用此类成本的经营项目，包括使用该类成本的合作和非合作项目。

（3）分摊变更

如双方协商一致后，可根据需要对分摊方式进行合理变更。

（二）债权债务

1、债务核算（1）债务责任

双方均不得以合作项目的名义，发生借贷、抵押等债务经营行为，一方未经另一方书面同意，以合作项目名义产生的债务由本人承担。

（2）债务分担

合作项目在合作协议内产生的共同债务，由双方按出资比例分担。

2、债权核算

合作项目如产生应收未收的欠款等债权由双方按出资比例分配。双方均不得从合作项目营收款、资本金等中对外借出资金。

（三）利润核算

项目利润=项目收入-项目成本。每半年对项目利润进行一次核算，一般半年或一年对利润进行一次分配，具体根据盈利情况由双方商定。利润按双方出资比例进行分配。

（四）财务报表 / 6 合作项目财物核算按每个项目一本账本分册，进行财务报表编制，分总表和细表，包括成本、债务、利润，每月编制一次，便于管理和决策。

六、风险分担

合作项目协议内产生的经营风险，包括与该项目直接相关的业主欠款、政府罚款、纠纷赔付、财物失窃等风险，由双方按出资比例承担，并先从资本金中偿付。

七、经营分工

双方发挥各自优势，日常的项目管理、关系维护、业务拓展等，参考但不限于以下分工：

（一）甲方分工

1、现有合同到期合作项目的业主关系维护；

2、利用自有关系资源拓展目标客户；

3、共同参与合作项目的人事、投入、管理等决策；

4、定期参加项目经营管理会议，商议项目事项。

（二）乙方分工

1、协助现有合同到期合作项目的业主关系维护；

2、利用自有关系资源拓展目标客户；

3、共同参与合作项目的人事、投入、管理等决策；

4、定期参加项目经营管理会议，商议项目事项；

5、研究设计合作项目的经营管理体系，提升管理、服务品质；

八、争议解决

凡因本协议或与本协议有关的争议，由双方共同协商，如协商不成，提交/ 6 辖区法院仲裁。

九、其他。

1、经协商一致，双方可以修改本协议或对未尽事宜进行补充。补充、修改内容与本协议相冲突的，以补充、修改后的内容为准。

2、附件内容是本协议的组成部分。

3、本协议一式两份，双方各执一份。

4、本协议经双方签名、盖章后生效。

甲方签名：(按手印)____年___月___日

身份证号：

乙方签名：(按手印)____年___月___日

身份证号： / 6

第五篇：2014年物业经营试题及答案

2014 年物业管理师全国统一考试试卷

《物业经营管理》（完整版）

一、单项选择题（共60 题，每题1 分，每题只有1 个备选项符合题意）1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。A.战略性 B.策略性 C.运行 D.操作

2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为（）模式。

A.物业服务提供商B.物业资源开发商 C.物业顾问服务商D.物业设施维护商

3.物业服务企业最为重要的无形资产是（）。A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌

4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择

5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源

6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应独到的补偿。A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费

7.年利率为6%，一年12 次按月利率复利计息，则实际利率为（）。A.0.5% B.6% C.6.17% D.101% 8.我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。A.单利 B.复利 C. D.季度

9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为300 万元，支付现金200 万元，其余部分由银行提供抵押贷款。

该项目投资的年经营收入为90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50 万元。该项目投资的税前现

金回报率为（）。

A.13% B.20% C.30% D.45% 10 偿债付率的计算公式是（）

A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额 C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额

D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额

11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（）。A.税收制度 B.城乡规划 C.城市化 D.人口素质

12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和（）状况调整。

A.交易 B.成本 C.市场 D.区位

13.物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调查属于（）调查。A.产品 B.供给 C.竞争 D.渠道

14.下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济环境因素的是（）。A.消费支出结构B.经济政策C.价值观念D.金融公众 15.物业经营管理市场分析中，对吸纳率进行的分析属于（）。A.竞争分析 B.占有率分析 C.供给分析 D.需求分析

16.物业经营管理市场分析中，对于商业零售物业需要重点分析的内容是（）。A.物业装饰.装修的标准和特点 B.物业公共服务内容

C.吸引客户的竞争优势 D.物业所处地区流动人口数量

17.物业服务企业能够将产品推广到购买者面前，体现了有效市场细分原则中的（）。A.可衡量性 B.可进入性 C.可营利性 D.可区分性

18.下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间用户 B.客户规模 C.客户类型 D.潜在用户 19.在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的（）。A.所有权 B.占有权 C.处分权 D.最终收益权

20.关于物业租赁管理模式中物业服务委托模式的说法，正确的是（）。A.物业服务企业需承担一定的租赁经营活动风险

B.物业租赁市场活跃时，物业服务企业通常不能选择该模式 C.物业租赁市场的价格波动影响物业物业企业的收入 D.物业服务企业只获取物业服务费

21.物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是（）。A.评估价格 B.租金水平C.投资价值 D.理论价值

22.下列影响租金确定的因素中，属于租赁房屋内在因素的是（）。A.地理位置 B.使用用途 C.朝向采光 D.租赁政策

23.一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回（）。A.租金 B.能源费 C.服务费 D.押金

24.物业租赁合同中租赁期限不得超过（）年，超过部分无效。A.10 B.20 C.30 D.40 25.下列权利.义务中，属于房屋承租人的义务是（）。A.保障房屋安全 B.可以依法转租 C.按约定合理使用房屋 D.监督物业管理状况

26.在写字楼物业经营管理中，关于管理.服务.经营相互关系的说法，正确的是（）。A.经营是确保管理和服务正常进行的枢纽 B.管理是经营项目生存发展的基础 C.服务决定着经营项目的持续发展

D.管理与经营是物业服务企业的基本职责

27.按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的（）资源。A.物业服务企业 B.管理技术 C.社会关系 D.信息类 28.在以IT 行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是（）。A.品牌服装 B.电子邮件 C.打字复印 D.送餐

29.客户租赁虚拟办公室后，物业服务企业一般向客户提供（）。A.商务地址 B.邮件平台 C.共用电话 D.固定工作

30.某写字楼有100 个独立出租单位，每个出租单位内建筑面积均是500平方米，分摊共用建筑面积是15000平方米，则每个独立出租单位的可出租面积是（）平方米。A.150 B.350 C.385 D.650

31、写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对用相应的市场平均租金的定价方法是（）。

A.声望性定价 B.整数定价 C.比较定价 D.习惯性定价 32.商务物业的管理目标可概括为“六个统一”和“一个指导”，其中“一个指导”是指（）的指导。

A.质量 B.安全 C.权益 D.形象

33.商业物业经营管理中，能够反映出开发商前期管理运作能力的是（）。A.销售或招商情况 B.专业定位 C.开发商资信 D.管理模式

34.从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是以（）为主的活动。A.供应商 B.经销商 C.业主 D.商品

35.商业物业经营管理中，多层商店营业开门正确的流程是（）。A.自下而上的顺序 B.自上而下的顺序 C.按营业时间顺序 D.按商业类别顺序

36.一般而言，商场内商品损耗的大部分是由（）造成的。A.消费者不良行为 B.供应商不良行为 C.商品质量较差 D.内部员工不良行为 37.商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的（）。A.商业信誉 B.财务状况 C.不同层次 D.服务需要

38.住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系，体现了住宅小区的（）功能。A.社会 B.经济 C.文化 D.服务 39.某经济适用房小区位于城市近郊区，交通较便利，居民以工薪族为主，总建筑面积为20 万平方米，周边除一家川菜酒楼外无其他餐饮配套。如物业服务企业开展餐饮服务业务，开设（）较为适宜。

A.西餐厅 B.宫廷菜 C.快餐厅 D.私家菜 40.按照住宅小区一般经营服务项目的分类，物业服务企业开展的房屋买卖与租赁中介业务，属于（）服务。

A.便民 B.居间 C.基本 D.特约

41.经过业主许可和相关政府部门审批后，物业服务企业将住宅小区内一些利用效率不高的公共场地划定为停车位时，应不得占用（）。

A.社区广场 B.消防通道 C.社区道路 D.公共草坪

42.别墅物业的特约服务定价时，物业服务企业对服务成本要进行（）核算。A.机会成本 B.差异成本 C.目标成本 D.全成本 43.相对于普通酒店，酒店公寓的主要服务对象是（）。A.长住客户 B.大型企业 C.国外宾客 D.商务人士

44.在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（）主管部门密切沟通。

A.房地产 B.教育行政 C.城市规划 D.城市建筑园林 45.医院护理员的工作延续和补充了（）工作。A.药剂师 B.营养师 C.挂号员 D.护士

46.在体育场馆物业经营管理过程中，确保媒体正常直播的关键环节是（）。A.应急预案准备 B.正常秩序维护 C.确保电力供应 D.突发事件处理 47.相对于写字楼物业租赁和销售，产业园区物业租赁和销售要关注（）。A.产业政策的要求 B.潜在承租人的经营类型 C.获得产权方授权 D.租赁价格的确定

48.针对高校开设的各类短训班的特殊要求，在物业经营管理中，物业服务企业不需要协调和安排的是().A.餐饮服务 B.住宿服务 C.午间休息 D.购物服务 49.物业经营财务管理中，将长期投资的现金流量计划和管理过程称为（）。A.资本营运 B.资本预算 C.资本控制 D.资本筹集

50.长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策.债务结构决策.（）决策。A.资本营运 B.股利分配 C.直接投资 D.内部筹资 51.下列各方权益中，属于剩余权益的是（）。A.股东权益 B.职工薪酬福利 C.顾客得到的产品和服务 D.企业上缴的税款

52.反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表是（）。

A.利润表报表 B.现金流量表 C.资产负债表 D.财务状况变动表

53.在成本分析时，按照与决策的关系分类，在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是（）。

A.机会成本 B.沉没成本 C.可缓成本 D.可免成本 54.在成本分析的基础上，根据业务量.成本和利润之间的关系，按照预算期内可能的一系列业务量水平编制的系列预算方法称为（）预算法。A.增量 B.固定 C.弹性 D.滚动

55.在企业内部的责任中心中，同时控制生产和销售，既要对成本又要对收入负责，但没有责任或权利决定该中心的资产投资水平的内部组织是（）中心。A.成本 B.收入 C.利润 D.投资

56.用于财务绩效定量评价的总资产报酬率的计算公式是（）。A.利润总额/成本费用总额*100% B.净利润/平均资本*100% C.（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100% D.主营业务收入净额/平均资产总额*100% 57.物业服务企业自行组建专业服务公司为开发商提供前期服务.技术项目和工程管理等咨询服务，属于资产管理运作形式中的（）形式。

A.自营 B.合作经营 C.提供交易平台 D.投资管理

58.当今物业管理行业的核心竞争力，是传统物业管理与（）相结合而构成的核心产品。A.专业服务 B.资产管理 C.物业经营 D.电子商务

59.绿色建筑要求垃圾处理应遵循的原则是“无害化、减量化、（）”。A.节约化 B.环保化 C.再生化 D.资源化

60.绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企业节能降耗的目标主要是通过应用节能技术和（）技术来实现。

A.智能化 B.网络化 C.信息化 D.自动化

二.多项选择题（共20 题，每题2 分，每题有2 个或2 个以上备选项符合题意，至少有l 个错项，错选.本题不得分，少选，所选的每个选项得0.5 分）61.物业经营管理通常可分为（）三个层次。

A.物业管理 B.物业资产管理 C.物业租赁管理 D.物业组合投资管理 E.物业特约服务管理 62.下列资源中，属于物业服务企业无形资源的有（）。

A.品牌资源 B.管理技术资源 C.人力资源 D.社会关系资源 E.信息类资源

63.对于物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）。

A.销售收入 B.利息收入 C.贷款本金收入 D.还本付息 E.税金 64.在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括（）。A.周边配套设施 B.物权种类 C.房地产投机 D.城市规划的要求 E.周边交通条件

65.下列影响物业经营管理市场的因素中，属于徽观环境的因素有（）。A.地理位置 B.供应商 C.广告公司 D.客户 E.政府公众 66.物业经营管理市场细分的方法有（）因素法。

A.诱导 B.单一 C.综合 D.系列 E.体系 67.关于房以转租的说法，正确的有（）。

A.转租人是房屋使用权人 B.转租人不等于房屋出租人

C.转租等于出租 D.转租只是附属于出租的独立活动 E.转租需经过原出租人同意

68.物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有（）。

A.租赁收益 B.租赁规摸 C.租赁时间 D.租赁成本 E.租赁流程 69.写字楼物业经营管理中，联合经营模式的缺点有（）。

A.不利于降低经营成本 B.不利于分满足客户服务需求 C.不利于保证服务的专业性 D.两个管理团队需要磨合 E.易出现利益纷争

70.虚拟办公空客户群体所具有的特征有（）。

A.居家工作 B.经常往返各地，需要实际办公场地

C.需要工作环境和形象，但没育资金预算 D.需要一个市中心地址 E.需要在市中心举行会议，但不需要办公宝

71.在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有（）。A.进出通道管理 B.停车场管理 C.外来人员管理 D.顾客投诉处理 E.产品防伪打假

72.关于购物中心内承租商组合与位置分配的说法，正确的有（）。

A.珠宝店设置于距离商场中心较远的位置 B.家用器皿店设置于商场中心 C.快餐店设置于商场出入口 D.鞋店是服装店的自然补充 E.食品店设置离商场中心较远的位置

73.一般情况下，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有（）信息。A.交通 B.天气 C.购物 D.学校 E.住户

74.关于当前会所建设与经营管理存在问题的说法，正确的有（）。

A.社会对会所的认知度没有达到一定高度 B.会所运营维护成本高 C.功能配置近乎雷同，功能单一 D.人口构成复杂，需求多样 E.人员密集，服务时间长

75.在医院物业经营管理中，物业服务企业应特别注意随时保持（）通道畅通。A.消防 B.购物 C.急救 D.就餐 E.人行 76.下列资产中，属于流动资产的有（）。

A.应收票据 B.应付票据 C.预收账款 D.应收账款 E.存货

77.在管理会计中，按照成本总颇与业务量之间的依存关系，可以将成本分成（）。A.固定成本 B.定额成本 C.变动成本 D.实际成本 E.混合成本 78.下列财务绩效定量评价指标中，反映企业经营增长状况的有（）。A.主营业务利润率 B.总资产增长率 C.资产周转率 D.资本保值增值率 E.资本负债率

79.物业经营管理体现在绿色建筑运行管理的具体内容有（）。A.加强雨水.污水的排放.处理和再利用 B.控制绿色建筑物业经营管理的成木 C.控制空气质量，提高大气清洁度 D.注重采用新型建材饰材和自然能源 E.垃圾分类处理

80.大数据在物业服务企业内部运营中的作用包括（）。

A.提升顾客忠诚度 B.提升供应链效率 C.打通线上线下营销 D.改善客户服务 E.提升物业服务成本

参考答案：

一、单选：

1．C 2．C 3．D 4．B 5．A 6．B 7．C 8．B 9．B 10．A 11．C 12．D 13．D 14．B 15．D 16．D 17．B 18．B 19．B 20．D 21．C 22．B 23．D 24．B 25．C 26．C 27．C 28．D 29．A 30．D 31．D 32．C 33．A 34．D 35．A 36．D 37．C 38．A 39．C 40．B 41．B 42．D 43．A 44．D 45．D 46．C 47．A 48．D 49．B 50．B 51．A 52．C 53．B 54．C 55．C 56．C 57．A 58．B 59．D 60．A

二、多选：

61．ABD 62．ADE 63．ABC 64．BD 65．BCDE 66．BCD 67．ABDE 68．BC 69．BDE 70．ACDE 71．DE 72．CD 73．ABCD 74．ABC 75．ACE 76．ADE 77．ACE 78．BD 79．ACDE 80．ABCD__