业主家中财物被盗物业服务公司应当赔偿吗

第一篇：业主家中财物被盗物业服务公司应当赔偿吗

业主家中财物被盗物业服务公司应当赔偿吗.案例：

某城市住宅小区的王先生家中被盗，丢失财物价值达十万余元。王先生报案后，公安机关立案侦查，犯罪嫌疑人一直没有到案。王先生在关注公安机关破案进度的同时，考虑是否应当追究所在小区物业管理公司的责任。对于类似这种业主家中财物被盗，物业管理公司应否赔偿的问题，实务中争议很多，笔者通过本文予以探究。

一、物业管理公司的民事责任

民事责任是因违反民事义务，依法应承担的法律后果，这是民事责任的本质特征。正如我国《民法通则》规定：”公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。” 分析：

物业管理公司的民事责任，首先应当界定物业、物业管理及物业管理公司的概念。

物业是指己建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关共用设施设备和共有场地等的统称。

物业管理是指物业服务企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。物业管理公司是指从事物业管理的企业法人。其次，物业管理公司的民事义务包括法定义务和约定义务。法定义务是法律法规确定的物业管理公司的管理义务。如《贵州省城市住宅区物业管理条例》规定物业管理公司有如下义务：(一)按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法：(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；(三：)制止违反物业管理规定的行为；(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务；(五)按委托管理合同实施物业管理；(六)接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；(七)协助有关部门开展社区活动。

约定义务由物业管理公司与业主或物业使用人在物业管理委托合同中约定，如《大连市物业管理委托合同》示范文本中关于小区秩序维护员工作的职责约定，小区内实行24小时秩序维护员值班巡逻制度，秩序维护员人员值班有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项秩序维护员措旌落实。物业管理公司的法定义务和约定义务构成了其民事义务的全部，物业管理公司若违反民事义务，就应承担民事责任，当然，物业管理公司若没有违反其民事义务，也就无需承担民事责任。

二、物业管理公司与业主、物业使用人的民事关系

业主、物业使用人通过其自治管理组织——业主委员会选聘物业管理公司，物业管理公司与业主、物业使用人订立物业管理合同，物业管理公司依据物业管理合同提供服务，保持房子及其共用设施设备和共有场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。物业管理公司与业主、物业使用人之间也可以约定其他服务项目，如物业管理公司保证业主、物业使用人家中财物的安全，若发生火

灾、财物丢失由物业管理公司赔偿等。尽管业主、物业使用人家中的财物属于非物业范畴，但在法律未禁止的前提下，根据契约自由的原则，是可以由当事人双方进行约定的，这也是物业管理公司的约定义务。

由此可见，物业管理公司与业主、物业使用人之间形成的是委托管理的民事法律关系，这种民事关系具有如下特点：(一)物业管理合同受相关物业管理法规及《合同法》的调整。例如在贵州省行政区域内，城市住宅区的物业管理必须遵守《贵州省城市住宅区物业管理条例》，物业管理公司收取服务费必须与业主委员会协商，对收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。物业管理公司与业主、物业使用人之间要签订物业管理合同，制定物业管理公约，并严格遵守。同时物业管理合同受《合同法》调整，根据《合同法》第一百二十四条的规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。物业管理合同适用委托合同的规定。委托合同作为《合同法》规定的一种有名合同，其归责原则是过错责任原则。按其规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。对于物业管理公司的秩序维护员工作而言，其法定的义务是”保持公共秩序良好”，约定的义务在合同中标明。没有在合同中标明的义务对于属于物业范畴的，物业管理公司应负管理责任，如小区内的花坛被破坏，物业管理公司如果负有管理上的过错责任，需要承担赔偿责任，如果没有管理上的过错责任，不需要承担责任；对于不属于物业范畴的，如业主、物业使用人家中的财物，其毁损、灭失，物业管理公司不承担赔偿责任。但物业管理公司与业主、物业使用人有特别约定的除外。(二)物业管理合同不同于保管合同。如前所述，物业管理合同的管理人——物业管理公司的主要合同义务是管理职责；而保管合同的保管人的主要合同义务是保管职责。如果业主、物业使用人与物业管理公司订立保管合同，那么一旦被保管的物品被盗，物业管理公司就应承担赔偿责任。但物业管理合同没有约定保管义务内容，则无论如何也形不成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。实务中有人认为物业管理公司负有对业主、物业使用人家中财物管理的附随义务，笔者认为这种附随义务同样不是保管义务，难以确认物业管理公司应负赔偿责任。

三、业主、物业使用人的财物被盗由谁赔偿

首先，我们探讨以下几个问题：(一)如果一个人在大街上财物被抢劫是否应由公安机关赔偿公安机关负有保护公民生命、财产安全不受侵犯的职责和义务，公安机关维护社会公共秩序的费用也是由每位公民通过纳税缴付，再由国家统一划拨的，公民与公安机关形成的是一种社会公共秩序的委托管理关系。公民在大街上被抢劫，公安机关并不负赔偿责任。原因很简单，公安机关因管理职责并不必

然产生赔偿责任。但公安机关的运钞护运车队与银行建立了保管运输关系，若同样在大街上被抢劫，公安机关必当赔偿。(二)如果一个人在本住宅小区内或在家中被抢劫，是否应由物业管理公司赔偿呢物业管理公司的秩序维护员人员负责小区内的公共秩序，同时，也是协助公安机关维护社会治安，在没有与业主、物业使用人建立私人保镖、财物保管关系的前提下，同样不负赔偿责任。(三)物业管理公司秩序维护员人员值维护小区内公共秩序的具体职责，应当是遇有暴力等违法事件发生时及时制止、报警以及协助公安机关调查、履行其他职责等，物业管理公司的秩序维护员工作不具有保镖职责，也不是保管工作。其次，为了保障业主、物业使用人家中财物的安全，公安机关有义务加强社会治安管理、严厉打击违法犯罪活动；物业管理公司有义务加强小区内的秩序维护员工作，认真履行职责保一方平安；业主、物业使用人应加强防盗意识，采取参加财产保险等自我保护措施，并在物业管理公司具备保管家中财物、有损害赔偿能力的前提下，也可与其在物业管理合同中约定保管事项。

那么，像本文中类似王先生家中财物被盗，公安机关立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情况，王先生是否有权起诉物业管理公司要求赔偿笔者认为，王先生若家中财物己参加财产保险应及时报案，要求保险公司理赔。王先生也有权在公安机关抓到犯罪嫌疑人、法院审理刑事案件时，提起刑事附带民事诉讼，要求犯罪嫌疑人赔偿损失。王先生不应到法院起诉物业管理公司，王先生的诉讼请求不会得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若选择物业管理公司为被告提起民事诉讼，因刑事案件未经审理，王先生的被盗财物数额无法确定，民事诉讼只能中止，待刑事案件审结后再恢复审理；第二，即使法院审理王先生的起诉，通过本文前面的论述，我们不难得出结论，物业管理公司不负赔偿责任，王先生的诉讼请求只能被驳回。

第二篇：业主家中财物被盗物业公司应当赔偿吗

业主家中财物被盗物业公司应当赔偿吗？ 来源：考试大 【考试大：我的学习乐园,我的考试专家】 2008 年 5 月 12 日

案例： 某城市住宅小区的王先生家中被盗，丢失财物价值达十万余元。王先生报案后，公安机 关立案侦查，犯罪嫌疑人一直没有到案。王先生在关注公安机关破案进度的同时，考虑是否 应当追究所在小区物业管理公司的责任。对于类似这种业主家中财物被盗，物业管理公司应 否赔偿的问题，实务中争议很多，笔者通过本文予以探究。

一、物业管理公司的民事责任 民事责任是因违反民事义务，依法应承担的法律后果，这是民事责任的本质特征。正如 我国 《民法通则》 规定： ”公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。” 分析： 物业管理公司的民事责任，首先应当界定物业、物业管理及物业管理公司的概念。物业是指己建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关共用设施设备和共有场地等的统称。物业管理是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物 业使用人提供服务的活动。物业管理公司是指从事物业管理的企业法人。其次，物业管理公 司的民事义务包括法定义务和约定义务。法定义务是法律法规确定的物业管理公司的管理义 务。如《辽宁省城市住宅区物业管理条例》规定物业管理公司有如下义务：(一)按照合同要 求，制定本住宅区物业管理办法：(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；)(三： 制止违反物业管理规定的行为；(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务；(五)按委托管 理合同实施物业管理；(六)接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；(七)协助有关 部门开展社区活动。约定义务由物业管理公司与业主或物业使用人在物业管理委托合同中约定，如《大连市 物业管理委托合同》示范文本中关于小区保安工作的职责约定，小区内实行 24 小时保安值 班巡逻制度，保安人员值班有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻 记录，各项保安措旌落实。物业管理公司的法定义务和约定义务构成了其民事义务的全部，物业管理公司若违反民事义务，就应承担民事责任，当然，物业管理公司若没有违反其民事 义务，也就无需承担民事责任。

二、物业管理公司与业主、物业使用人的民事关系 业主、物业使用人通过其自治管理组织——业主委员会选聘物业管理公司，物业管理公 司与业主、物业使用人订立物业管理合同，物业管理公司依据物业管理合同提供服务，保持 房屋及其共用设施设备和共有场地完好，使

规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。物业管理合同适用委托合同的规定。委托合同作为《合同法》规定的一种有名合同，其归责原则是过错责任原则。按其规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。对于物业管理公司的保安工作而言，其法定的义务是”保持公共秩序良好”，约定的义务在合同中标明。没有在合同中标明的义务对于属于物业范畴的，物业管理公司应负管理责任，如小区内的花坛被破坏，物业管理公司如果负有管理上的过错责任，需要承担赔偿责任，如果没有管理上的过错责任，不需要承担责任；对于不属于物业范畴的，如业主、物业使用人家中的财物，其毁损、灭失，物业管理公司不承担赔偿责任。但物业管理公司与业主、物业使用人有特别约定的除外。(二)物业管理合同不同于保管合同。如前所述，物业管理合同的管理人——物业管理公司的主要合同义务是管理职责；而保管合同的保管人的主要合同义务是保管职责。如果业主、物业使用人与物业管理公司订立保管合同，那么一旦被保管的物品被盗，物业管理公司就应承担赔偿责任。但物业管理合同没有约定保管义务内容，则无论如何也形不成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。实务中有人认为物业管理公司负有对业主、物业使用人家中财物管理的附随义务，笔者认为这种附随义务同样不是保管义务，难以确认物业管理公司应负赔偿责任。

三、业主、物业使用人的蒙申财物被盗由谁赔偿

首先，我们探讨以下几个问题：(一)如果一个人在大街上财物被抢劫是否应由公安机关赔偿?公安机关负有保护公民生命、财产安全不受侵犯的职责和义务，公安机关维护社会公共秩序的费用也是由每位公民通过纳税缴付，再由国家统一划拨的，公民与公安机关形成的是一种社会公共秩序的委托管理关系。公民在大街上被抢劫，公安机关并不负赔偿责任。原因很简单，公安机关因管理职责并不必然产生赔偿责任。但公安机关的运钞护运车队与银行建立了保管运输关系，若同样在大街上被抢劫，公安机关必当赔偿。(二)如果一个人在本住宅小区内或在家中被抢劫，是否应由物业管理公司赔偿呢?物业管理公司的保安人员负责小区内的公共秩序，同时，也是协助公安机关维护社会治安，在没有与业主、物业使用人建立私人保镖、财物保管关系的前提下，同样不负赔偿责任。(三)物业管理公司保安人员值维护小区内公共秩序的具体职责，应当是遇有暴力等违法事件发生时及时制止、报警以及协助公安机关调查、履行其他职责等，物业管理公司的保安工作不具有保镖职责，也不是保管工作。其次，为了保障业主、物业使用人家中财物的安全，公安机关有义务加强社会治安管理、严厉打击违法犯罪活动；物业管理公司有义务加强小区内的保安工作，认真履行职责保一方平安；业主、物业使用人应加强防盗意识，采取参加财产保险等自我保护措施，并在物业管理公司具备保管家中财物、有损害赔偿能力的前提下，也可与其在物业管理合同中约定保管事项。

那么，像本文中类似王先生家中财物被盗，公安机关立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情况，王先生是否有权起诉物业管理公司要求赔偿?笔者认为，王先生若家中财物己参加财产保险应及时报案，要求保险公司理赔。王先生也有权在公安机关抓到犯罪嫌疑人、法院审理刑事案件时，提起刑事附带民事诉讼，要求犯罪嫌疑人赔偿损失。王先生不应到法院起诉物业管理公司，王先生的诉讼请求不会得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若选择物业管理公司为被告提起民事诉讼，因刑事案件未经审理，王先生的被盗财物数额无法确定，民事诉讼只能中止，待刑事案件审结后再恢复审理；第二，即使法院审理王先生的起诉，通

过本文前面的论述，我们不难得出结论，物业管理公司不负赔偿责任，王先生的诉讼请求只能被驳回。

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第三篇：业主室内财产被盗是否有权要求物业公司赔偿

业主室内财产被盗是否有权要求物业公司赔偿？

物业公司对业主室内财产被盗的责任认定

[要点提示]

物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

[案情]

抗诉机关：山东省人民检察院。

申诉人(一审被告、二审上诉人)：山东永大物业管理公司(以下简称永大物业公司)。

被申诉人(一审原告、二审被上诉人)：胡勇燕、吴澍。

1999年10月，吴澍、胡勇燕购买了山东永大房地产开发有限公司开发建设的济南市历城区洪楼南路23号永大百花园9号楼4单元302室房屋一套。山东永大房地产开发有限公司已将该小区的物业管理事宜委托永大物业公司。吴澍、韩勇燕在入住时，由该房地产开发公司与永大物业公司共同为其出具了永大百花园业主公约、永大百花园住户手册等入住手续。吴澍、韩勇燕入住该小区后，一直向永大物业公司交纳物业管理费。

2005年9月13日早，吴澍、谢胡勇燕发现其家中部分财产被盗，随即向永大物业公司的值班人员报警。次日上午，又向山大路派出所报警称：其家中被盗现金7000元左右、手提电脑一台、三星手机和摩托罗拉手机各一部，建行、中行卡各一张。另据永大物业公司提供的值班记录和值班人员的证言材料证实，事发前一天晚23时50分许，派出所工作人员曾到该小区查岗，认为永大物业公司的值班人员太少，要求增加人员。事发当日凌晨3时56分许，与吴澍、胡勇燕住在同一单元的101室业主曾向永大物业公司的值班人员报警称其家中被盗。值班人员又随即向110报警。2005年9月22日，永大物业公司针对该小区发生的盗窃事件召开了专门会议，会议的主要内容为进一步加强物业管理工作，加强小区的夜间巡逻。

就被盗财产的赔偿事宜，吴澍、谢胡勇在与永大物业公司协商未果的情形下，遂提起诉讼。

[审判]

山东省济南市历城区人民法院经审理认为，吴澍、胡勇燕和永大物业公司虽然未签订物业管理合同，但房地产开发商已把其所住小区的物业管理事宜委托给永大物业公司，事发前吴澍、胡勇燕一直向永大物业公司交纳物业管理费，双方之间存在事实上的物业管理关系。永大物业公司应按其对业主的服务承诺，负责小区内日常安全巡逻工作。永大物业公司安排的夜间值班人员较少，对此当地派出所工作人员也提出了批评和建议，要求其增加人员。事发后，永大物业公司召开专门会议，决定进一步加强物业管理工作，联系当地警务区和治保会，加强小区的夜间巡逻，说明永大物业公司在夜间巡逻这一环节上没有尽到职责，应当对吴澍、胡勇燕被盗的财产损失承担主要赔偿责任。吴澍、胡勇燕对住宅内的贵重

物品没有尽到切实的安全保障义务，应承担一定的责任。根据双方的过错程度和责任大小，酌情确定吴澍、胡勇燕承担20％的责任，永大物业公司承担80％的赔偿责任。

依照民法通则第一百零六条及第二款之规定，判决：被告永大物业公司赔偿两原告被盗的三星牌手机损失2304元、摩托罗拉手机损失1444.8元、笔记本电脑损失9719.7元、现金7000元，以上四项共计20468.5元，限被告永大物业公司于判决生效之日起10日内付清。

宣判后，永大物业公司不服一审判决，提起上诉。

山东省济南市中级人民法院经审理认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

二审判决后，永大物业公司又向济南市人民检察院提起申诉。

山东省人民检察院抗诉称：本案永大物业公司与吴澍、胡勇燕之间形成一般的物业管理合同。双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定。根据国务院《物业管理条例》，永大物业公司没有保护业主室内财产的义务，对业主室内财产丢失无须担负赔偿责任。参照济南市物业管理办法第17条规定，永大物业公司只是在责任范围内协助维护小区治安。再参照济南市物业服务收费管理实施办法(试行)第12条的规定，物业管理收费项目中并不包括对业主室内私人财产的保护或赔偿的费用。本案损害结果的发生系因犯罪行为所致，且本案涉及的盗窃案尚未侦破，对于是否发生过盗窃事件、被盗窃品的价值等事实均无法证明。法院根据单方报案记录作为定案依据，系认定案件基本事实缺乏证据证明。综上，一、二审判决由永大物业公司对业主室内财产被盗的损失承担主要责任系认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，请依法再审。

山东省高级人民法院经再审认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。本案永大物业公司与吴澍、胡勇燕虽未订立物业管理合同，但永大物业公司一直对该小区进行物业管理服务，并收取吴澍、胡勇燕的物业管理费，双方之间存在事实上的物业管理服务关系。由于双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定，根据国务院物业管理条例，永大物业公司没有保护业主室内财产的义务，不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。本案损害结果的发生系因犯罪行为所致，参照《济南市物业管理办法》第17条规定，永大物业公司只是在责任范围内协助维护小区治安，并不能取代公安机关的职能，且本案涉及的盗窃案尚未侦破，一、二审法院根据单方报案记录作为定案依据，证据不足。因此，检察机关抗诉理由充分，对于吴澍、胡勇燕关于永大物业公司应承担损失赔偿责任的诉讼请求，应予驳回。判决：

一、撤销一审、二审判决；

二、驳回吴澍、胡勇燕的诉讼请求。

[评析]

一、物业管理服务合同的性质和法律效力

物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。

1．物业管理服务合同的性质

我国合同法尚没有物业管理服务合同方面的规定，实践中多认为物业管理服

务合同是委托合同。就物业管理服务的内容来看，物业管理公司提供的大部分物业管理义务不是对单个业主而言，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物业管理义务，该义务由物业管理公司自行独立完成。

委托合同的性质，是委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，委托合同由委托人承担责任。由此，就导致业主可能要为物业管理公司的物管行为承担民事责任，这显然违背物业管理服务的目的。从合同目的进行解释，物业管理服务合同不是单纯的委托合同。在物业管理公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。这样极易造成物管服务合同的性质与保管、租赁、承揽、委托等法律关系相混同。

2．物业管理服务合同的法律效力

在物业管理法律关系中，物业管理服务合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订，然而物业管理服务合同的特殊性在于签约双方并不一定是合同当事人，物业管理服务合同的双方是作为委托方的业主委员会和受托方的物业管理公司。业主委员会签约的行为属表见代理，法律后果最终归结为全体业主。

二、无书面物业管理服务合同的效力认定

实践中，有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同。在无合同可依的情形下，法院在处理物业管理服务合同纠纷时，应注意审查以下问题：

1．物业管理公司的资质问题。物业管理公司从事物业管理服务，除应办理相关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门核发的相关证书。对不具备法定资质从事物业管理服务工作的物业管理公司发生物业管理纠纷的，在开庭审理前，物业管理公司若补办了相关证书，则视为具有从事物业管理服务的资质，按双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理。对于没有取得相关资质证明的，可以认定双方物业管理服务合同无效，也可认定双方存在事实上的物业服务关系，物业费用只能按合理成本收取。司法实践中，可以建议业主委员会解除物业服务关系，重新签订物业管理服务合同。

2．物业费用的收取。物业费用的收取应遵循合理、公开及收费与服务相适宜的原则，合理收取物业费，区别不同物业的性质和特点，按照行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中作出约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价，确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。如果未对收费标准、缴费方式进行约定，物业管理公司对小区进行了管理，实际支出了相关费用，应当给予相应的经济补偿。因此，在物业公司收取了合理的物业管理费用，并承担了物业管理服务义务的前提下，一般应认定合同有效。

三、物业管理公司的违约责任认定

合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。审判实践中，对于物业管理公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任则

不够明确。

双方当事人可以在合同中明确约定物业管理服务合同中的违约责任，没有约定的应按照实际损失的原则承担违约责任。业主委员会有权制止物业管理公司的违约行为，并督促其限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止或者解除物业管理服务合同；违约行为发生实际损失的，应赔偿损失或者降低物业管理费；还可以向有关部门申请对物业管理公司进行行政处罚。

本案虽然物业管理服务合同双方未订立书面物业管理服务合同，但可以认定双方形成了事实上的物业管理服务关系，参照永大公司与其它业主之间的物业管理服务合同，根据合同法和国务院物业管理条例，参照济南市物业管理办法，确定永大公司是否违约。

合同法的诚实信用原则规定，合同当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要按照合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。本案双方未就业主室内私人财产的保护进行特别约定，根据国务院物业管理条例，永大物业公司没有保护业主室内财产的义务，不应对业主财产丢失承担赔偿责任。本案损害结果的发生系因犯罪行为所致，永大物业公司只是在责任范围内协助维护小区治安，不能取代公安机关的职能。永大物业公司对吴澍、胡永燕的财产损失不存在故意和重大过失，不属于合同法第五十三条规定的情形。因此，明确排除了永大公司对住宅区业主及非业主使用人的人身、室内财产安全保护、保管等义务。

第四篇：物管案例：业主家中失窃物业公司应否赔偿

物管案例：业主家中失窃物业公司应否赔偿

家中财物被盗贼搜刮一空，到底物业公司有无责任，索赔是否获法院支持？梧州市市民黄先生认为小区物业管理公司应对此负责，于是把小区物业公司告上法庭，要求其承担自己家中失窃的相关赔偿责任。二审法院认为，小区物业管理公司存在一定过错，本应承担赔偿责任，但黄先生主张的财产损失数额缺乏确凿证据证实，故法院也无法确定物业公司应承担的赔偿份额。家中失窃4万多诉求物业公司赔

2010年6月的一天下午，家住梧州市西堤三路某住宅小区业主黄先生发现家中失窃，立即向公安机关报案，称被盗的财物包括金首饰、钻戒、宝石戒指、人民币现金、美金、港币、新台币等，总价值达42000多元。

与此同时，黄先生将住宅小区的物业服务公司诉至梧州市长洲区人民法院，要求物业公司对其财产失窃承担赔偿责任。

一审法院审理后认为，黄先生住所的财产安全保障，不属于物业公司提供的物业服务范围。而黄先生也无法举证，证明小区物业管理公司的过错与其住所被盗窃存在因果关系。另外，黄先生被盗财物的数额未得到公安机关确认。法院一审判决驳回黄先生的诉讼请求。

未尽安全保障物业公司应担责

黄先生不服，向梧州市中级人民法院提起上诉。市中院经审理后认为：首先，物业公司对小区的安全负有防范职责。根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《广西壮族自治区物业管理条例》等相关法律法规规定以及当事人双方签订的《前期物业管理服务协议》中的相关约定，物业公司于日常管理中在一定程度上负有保障小区安全的防范职责，包括对小区内公共物业和业主的人身、财产在合理限度内的安全保护义务。

其次，物业公司未尽安全防范职责应负相应责任。如果物业公司未尽到合理限度内的安全保障义务，在安全防范方面有所疏忽和过错，因而直接或者间接地造成小区业主人身或者财产权益损害的，应在合理限度内承担与其过错程度相当的损害赔偿责任。在黄先生住所失窃的案件中，小区物业公司明知小区的监控设备早已年久失修而不积极采取可行的维修和养护措施，未能尽到合理限度内的安全保障和管理义务，确实存在一定过错，应负与其过错相适应的赔偿责任。

案件尚未侦破失窃数额无法确认

在诉讼中，法院认为黄先生主张的财产损失数额缺乏确凿证据证实。他向公安机关报案称被盗财物价值为42000多元，仅为其单方主张，且警方对盗窃案件尚未侦破，无法确认失窃数额，故黄先生提供的现有证据尚不足以证明其财产损失的具体价值，法院无法确定物业公司应承担的赔偿份额。

二审法院认为，小区物业管理公司在履行物业管理服务职责过程中存在一定过错，本应负相应的赔偿责任，但由于黄先生主张的损失数额尚无足够证据证实，所以一审判决据此驳回上诉人的诉讼请求是正确的，故判决驳回上诉，维持原判。

相关法律释义：《物业管理条例》第36条：

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五篇：业主与物业服务公司的矛盾及解决办法

业主与物业服务公司的矛盾及解决办法

【摘要】中国物业管理服务起步较晚，从起步以来，在改善居民生活环境、提高城市管理水平、扩大就业和再就业等方面起到了积极而重要的作用。随着房地产业迅猛发展，物业管理服务不断进步，业主与物业服务公司仍存在一些不容忽视的问题。本文以商丘市市场为例，剖析物业管理服务公司与业主的矛盾及解决建议。

【关键词】业主；物业服务；矛盾及对策 1物业管理行业存在的问题

1.1对物业管理的重要性认识不足，市场发育不成熟

一方面，物业企业缺乏政府政策性指导。没有充分认识到物业管理在城市管理中的作用，仅仅将其视为实现住宅商品化的辅助手段。主管部门、社区及职能部门职责不清，物业属地管理原则未得到很好落实，重复管理，推诿现象时有发生。专业管理人员少，工作疲于应付，专业学习培训不够、政策、法律水平不高，工作指导不强。政策研究、指导不够，缺乏一套能充分体现商丘物业管理服务实际的系统配套的法规和工作规范。另一方面，受社会传统观念、经济、消费、物业管理服务水平不高等多种因素的影响，对市场经济条件下的物业管理服务认识不足，收费难、质价不符现象成为制约物业市场进一步发展的瓶颈。业主与开发建设单位、业主委员会、物业服务公司的矛盾突出。1.2相关主体关系不明确，矛盾突出

物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业服务企业、建设单位之间的关系，也涉及业主委员会与其他组织的关系。物业管理服务中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共同部位、共同设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等都是容易出现纠纷的热点问题。根源在于相关主体关系不明确，人们对责权利的界定不清晰。1.3物管企业规模小，服务内容单一

截至2012年底，商丘市共有物业管理企业一百多家，多数企业规模小，注册资金只有几万元，有的甚至更低，提供的服务项目少，如打扫卫生、治安服务等。

1.4新建小区物业管理设施不配套，旧居民区物业管理严重滞后

新建和在建住宅小区共用配套设施不全，存在着垃圾站点、公厕、公共停车棚、电子监控等公用配套设施没有按标准规划设计落实到位的问题。仅有约70%的物业管理小区设有电子监控，20%的小区修建有公厕。物业管理公共停车棚（场）配套不到位，造成物业服务难以实施，同时严重损害了业主的合法利益，也增加了物业服务工作的难度。旧居民区普遍存在基础设施陈旧，既缺乏物业管理用房等配套设施，又缺乏住宅专项维修资金。存在水、电没有分表到户现象，常常因停水、停电、房屋损坏无人、无钱维修。1.5物业服务费偏低，物业企业生存艰难。

相关调查显示，商丘80%以上物业服务项目的收费在每平方米0.50元以下，2012年全市有14家企业趋于亏损，有4家刚刚进入新开发楼盘、矛盾较少的物管企业盈利。目前实行小区管理的业主中，能主动自觉交纳服务费的业主约占60%，30%经过催讨能陆续收齐，但有10%的业主催讨无果，因各种理由欠费不交。2.6业主委员会不健全，业主对物业的作用和认识不全面

物业行业管理协会没有建立，不能有效地协调好政府与物业企业之间的关系、物业企业与企业之间的关系、物业企业与业主之间的关系；也不能及时组织物业企业的学习与交流活动，以提升物业企业的服务水平和管理能力。商丘市有近60%的物业还没有建立业主委员会，多数业主对物业法律法规不熟悉，对物业企业的服务内容和服务功能不了解，往往把房地产开发商的责任和物业服务功能混同，业主与物业企业之间存在一些纠分和矛盾；有一些的业主甚至以各种非正当理由拒交物业服务费用。物业管理的对象是房产，但服务对象是人，造成了许多社会问题交织在一起，及其复杂。很多业主与物业发生矛盾，一些问题在具体操作过程中超出了物业管理部门的权限，光靠物业管理和业主委员会不能很好的解决，还需要社会各部门的协调配合，许多小区在物管、业主委员会、相关部门这几方面的沟通还亟待完善、加强。1.7物业企业的从业人员综合素质有待提高。

物业管理从业人员存在服务态度和服务能力低、素质差、缺乏物业服务行业专业管理知识和经验等问题主要表现在：一是年龄偏大，多数人员的年龄在35－50岁之间，女性的平均年龄在40岁左右，男性的年龄在50岁左右；二是文化程度偏低，大部分从业人员的文化程度在高中以下，其中小学、初中文化程度的占80％左右；三是女性占多数，目前从事物业服务的女性占65％左右，男性占35％左右。商丘物业行业缺乏对物业服务人才、管理人才和专业技术人才的评定、评审和培训机制，无法为物业企业输送合格的管理人才和服务人才。2对缓解商丘市业主与物业服务公司矛盾的几点建议 2.1进一步完善规章制度，规范物业服务行为

建议相关职能部门结合商丘近年来的物业管理的实际，修订完善物业管理相关制度，建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，建管分离，严格实行物业管理招投标制度、市场准入与退出制度。按照国家相关的法律法规，建立健全商丘物业管理协会。制定物业服务行业的规范化管理政策和制度，开展物业行业协会各项活动，规范和引导商丘物业服务行业的发展方向，对物业企业的服务进行规范和指导；协调好政府与物业企业、物业企业与企业之间、物业企业与业主三者之间的关系，经常组织相关的学习与交流活动。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的开发企业或私营业主组建物业服务企业，通过外聘和招商引资等方式积极引进外地有资质、有经验的物业服务企业进入小区经营。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利义务，增强管理服务费用收支的透明度。房管等职能部门要对物业资质、服务质量等相关情况实行动态管理，对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业要进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。2.2拓宽服务领域，改善服务质量

物业管理企业应进一步创新思维，制定有利于企业加快发展的经营策略，一是要广开渠道，在扩大服务范围上下功夫，逐步开展家政服务、餐饮服务，包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务；二是把针对老年人的养老、医疗作为未来物业服务的重点；三是把服务作为企业品牌推向市场，在激烈的市场竞争中站稳脚跟。四是进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施，引导社区健康文化生活，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围，树立企业良好的形象。

2.3制定计划，逐步落实，推动旧居民区的物业管理工作

旧住宅区管理是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人居环境、提升城市功能、改善城市面貌。按照《业主大会规程》要求，负责指导各物业管理区域召开业主大会，选举产生业主委员会。争取此项工作纳入各区、市政府和各街道办事处及各社区工作考核的范围。协调物业服务公司、社区、业主之间关系。房管等相关职能部门要积极支持业主委员会对物业管理工作进行监督，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业管理有序发展。2.4提高物业管理人员的素质，强化服务意识

通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式，提高物业公司人员的业务能力和自身修养，使物业管理公司进一步走向成熟。保证从业人员持证上岗，为培养合格的物业行业服务人员和专业技术人员，建立物业服务行业人才管理制度和办法，建立物业培训中心；为物业企业输送各类专业技术人才和管理人才。2.5建立联席会议制度，形成共管合力

政府要进一步加强物业管理工作的组织领导。采取多种宣传方式，广泛深入地宣传《物权法》、《物业管理条例》等法规政策，大力普及物业管理知识，提高广大业主的物业管理消费意识、维权意识。提升物业服务企业依法经营、规范服务的意识。加大对物业服务企业的指导和监督力度，建立物业管理工作联席会议制度，定期对小区物业管理工作中出现的困难和问题进行专题研究，及时协调解决，形成由房管部门牵头，各相关职能部门积极配合支持的工作格局。要将小区物业管理纳入社区建设，建立由街道办事处牵头，社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参加的协商议事制度。按国家对物业服务项目创优的评定标准和办法，制定“商丘市优秀物业管理示范小区”评审标准和办法，建立规范的创优和评优管理体系，每年开展全市物业企业创优和评优活动，大力扶持企业的发展，树立典型，推动物业行业规范化发展。为维护广大业主的利益、规范物业服务行为，建立和完善业主投诉管理制度和办法。通过协调配合，齐抓共管，不断提高商丘住宅小区物业管理水平，促进物业管理行业健康有序发展。