瑞鑫物资实习总结[推荐阅读]

第一篇：瑞鑫物资实习总结

西宁瑞鑫物资有限公司

顶岗锻炼和调研总结

青海现代物流的社会化水平很低，物流组织布局分散，企业规模普遍偏小，缺乏有竞争力的大型物流企业集团，专业化和技术水平不高，传统仓储模式仍居主导地位，物流标准化和规范化滞后，技术装备和管理水平不高，导致物流成本仍然居高。

西宁瑞鑫物资有限公司主营业务收入逐年以10%以上的比例增长，资产运营状况良好，无任何长期负债。现有包括省内众多知名客户在公司办理业务，是我省物流行业中管理规范、信誉良好、服务质量上乘的储运企业。

为了能更好的发展青海省的物流行业，更好的培育符合企业发展的优秀人才，解决体制，政策，技术、管理、人才、观念等因素的制约，在2011年1月——2011年2月，我和张珺老师、马玉杰老师曾多次利用业余时间深入企业实习，并为2010全国物流职业技能竞赛赛总决赛做准备，希望能通过此次调研和锻炼，更好的运用于教学中，让学生能学有所成，学有所用，依托企业的建设和发展平台，很快的能适应工作岗位及技术操作。

在顶岗锻炼及调研期间发现了一些问题，具体内容包括：（1）仓储管理系统不完备

（2）装卸搬运过程中存在野蛮作业现象

（3）仓库的现代化程度低，设备陈旧落后

（4）仓库的布局不合理

（5）仓库管理信息系统不完备，其信息化和网络化的程度低 因此我们对瑞鑫物资进行了SWOT分析

优势:企业长期从事物流服务业务,拥有一支传统仓储管理及实际操作经验丰富的人员队伍,能为客户提供一系列物流服务;具有大型仓库;作业场地宽敞.劣势:人员配臵不尽合理,专业员工少，仓储人员普遍素质不高,影响企业效益;信息系统未能得到充分的利用;货仓的出租形式过于单一,死板,租金较低。企业仍然依照老旧的仓库出租模式收取租金,以至于使得仓库的利用率浪费,造成客户的流失,物流系统引入没有很好的为企业服务，手写纸质单据依旧。

机遇:中央振兴青海物流业带来前所未有的发展良机,物流园区的建设将更好的帮助物流企业.健全物流加工服务,流通加工也是物流的一项重要功能,作为非纯专业第三方物流企业应该重视流通加工,将其同其他服务一起视作一个重要的利润来源,提高服务的档次与水平,重点抓住有高附加值的商品进行加工整理,吸引住长期客户。

挑战:物流企业间的竞争日趋激烈,如何优化自身的作业流程,充分利用企业已有的设备设施降低成本.如何发展铁路运输课更好的降低企业的物流成本,提高商品的流通速度,将物流信息技术运用于实践，为企业服务。

此次深入企业，在发现了一些实质性的问题的基础上，可以让我们的老师在授课时就针对课程实际问题所涉及的内容提供良好的案例，并给学生以警示，避免学生在以后的工作中触犯类似的错误，并对我省物流行业将如何发展提供改良措施，应多重视专业人才的培养,提高学生的综合能力及素质.应多学习和借鉴先进技术,使企业更好地向前发展。

实习教师：曲燕2011年2月

青海省交通职业技术学院

管理工程系

实

习

总

结

马玉杰

2011年2月

第二篇：读后感李鑫瑞

读《站成一棵树》有感

明德小学六年级李鑫瑞

寒假中，我读了《站成一棵树》这本书，令我受益匪浅。

“让美好的文字陪伴这你走过生命中一个完整的春天。”正如封面上得这段文字，这本书就是有很多散文组成的，每一篇文章都有自己独特的“灵魂。”将小故事孕育于大道理之中。其中最令我印象深刻的是《闪光的一课。》

《闪光的一课》主要讲乐意一个小男孩用尽职尽责的态度对待送报给这这项别人看来很卑微的工作，他用懂事，勤奋和尽职尽责的态度打动了顾客，最后，所有的顾客为他------很贫穷，生活很困难的他，买了一辆非常漂亮的新自行车，以减轻他的工作难度。

“我总是把每份报纸放在应放的地方，如果遇到两层楼的门廊，第一次没投准，我就捡起来再投一次。遇到星期天，报纸又多又沉，我就报每一份报纸到台阶上，而不是一扔了事。下雨天，我就把报纸放到玻璃门里……”这是我最喜欢的一小段落,他体现了“小男孩”对送报纸这份工作认真与尽职的好孩子。

《站成一棵树》是一生必读的好书，他给我带来了智慧，给予了我精神粮食，让我充沛，是我开心，促我成长。愿我们经过自己的刻苦学习，取得优越的成绩，达到理想的目标，造就缤纷多彩的人生，站成一棵无比高大的树，永远屹立在自己的心中。

第三篇：考勤制度(鑫瑞通)

考勤管理制度

1.0 目的为确保公司进行有秩序的经营管理而制定

2.0 适用范围

适用于徐州市鑫瑞通税务师事务所有限公司所有员工

3.0 责任

各部门主管、经理

4.0 程序内容

4.1 出勤

 工作时间:-每周工作五天，上班时间为8:30—11:30，13:30—17:30。

 打卡: 员工每天上班、下班，午休出入均需打卡(共计每日4次)。员工应亲自打卡,帮助他人打卡和接受他人帮助打卡者,无论是否迟到, 均按C类迟到计算.忘记打卡的员工, 需要其直接上级把员工漏掉打卡的时间email给*@*, 人事部会给予补签. 公出: 一个工作日内的公出需在前台白板上登记,方便转接电话和留言。出差、事假等需事前得到部门经理批准,并到人力资源部登记. 请假: 任何类别的假期都需部门经理事前批准，并到人力资源部登记如有紧急情况，不能事先请假，应在两小时以内电话通知本部门

经理和人力资源部并在上班当日补办手续，否则以旷工计。

 迟到、早退和旷工的奖惩制度:

全勤奖:每月100元,以考勤卡为准.迟到早退线: 上班8:30以后到达，视为迟到，下班17:30以前离开,视为

早退

迟到处理：

A:迟到 0-15分钟/次,扣款个人月工资1%

B:迟到16-30分钟/次,扣款个人月工资2%

C: 迟到超过30分钟后,按旷工一天计，扣除个人月工资的10%

注：若9：00-11：00间致电直接上级请假者，可补假，否则按旷工计算。

早退细则：

A:早退 0-15分钟/次,扣款个人月工资1%

B:早退16-30分钟/次,扣款个人月工资2%

C: 17:00以前下班，按旷工一天计算，扣除个人月工资的10%。

注：有特殊事情，事后一天之内补假的，不做早退处理。

4.2 旷工

 连续三个工作日无故缺勤，或未经批准休假者将被视为连续旷工。直接主管将亲自联络本人查明原因，并于满三天后的二天内交出“辞退处分报告”。

4.3 考勤统计

 各种休假单，加班单应于每月月底前交至人力资源部，由人力资源部统计。5.0 本制度自2014年1月1日起执行。

第四篇：鑫瑞煤业汇报材料008

山西离柳鑫瑞煤业基本情况汇报材料

一、矿井概况

山西鑫瑞煤业是山西离柳焦煤集团下属的煤炭生产企业，隶属吕梁市营煤矿，2009年8月由晋煤重组办发（2009）23号文批准原新民二矿、宇航煤业、新民焦煤整合而成立，离柳鑫瑞煤业整合后生产能力为120万吨/年。井田面积4.2318K㎡，资源储量 5069万t，批准开采2、3、4、5、6、8、9煤层，现开采4煤层。矿井相对瓦斯涌出量2.08m/T，绝对瓦斯涌出量0.83m/min，属低瓦斯矿井。本井田4号煤层具有自燃倾向性,发火期为4-6月。

3#3

二、矿井人员情况

现鑫瑞煤业职工总人数为667人，其中正式工566人，临时工101人。

三、鑫瑞煤业有限公司证件情况。

采矿许可证

证号：C***0045894 有效期限：2010年4月28日至2012年4月28日

煤炭生产许可证

编号：201423260461 有效期限：2010年12月29日至2011年6月30日，延期手续生技处正在办理。

安全生产许可证 证书编号：

有效期限：2010年12月29日至2011年6月30日,延期手续生计处正在办理中。

企业工商营业执照

企业名称预核准的有效期至2011年5月9日

四、鑫瑞煤业生产系统设备情况

（一）提升系统

1、主井：井筒直径5M，井深208M，提升采用2JK—3绞车，电机功率450千瓦，4T双箕斗提升，主要担负提煤及进风任务。

2、副井：井筒直径3.8M，井深186M，提升采用JK—2.5绞车，电机功率200KW，担负升降人员及物料运输、排矸及进风任务。

3、风井：井筒直径2.5M，井深168M，担负独立回风任务。

（二）运输系统

1、西运输大巷和主运输大巷采用两部DTL100/63/2×90型管架式皮带机，带宽1M，西运输长度600m，主运输大巷长度520M，井底设有煤仓，容量200T。

2、综采工作面运输采用SGW-150型刮板，顺槽运输采用SGW-40型刮板和吊挂皮带运输机。

（三）通风

矿井通风系统完善，各种通风设施齐全。主通风机采用BD—Ⅱ—8NO21 / 2×160KW型轴流式风机两台、一台备用。电机功率2×160KW，风机负压3500pa，风量 40-110m3/s , 现矿井总进风2458m3/min，总回风2518m3/min。有效风量率达86%。掘进工作面均采用2BJK—NO0.5/2×11KW局部通风机，实现三专两闭锁自动切换，采用Φ600风筒进行导风。

（四）供电

矿井为双回路供电。一路来自临县林家坪变电站，10KV线路，一路来自柳林成家庄变电站10KV线路，井下使用KS9—2500/10变压器一台，井下备用变压器为两台KS9-1250/10.地面使用KS9—1250KVA变压器两台（其中一台备用），主绞车电机450KW，总装机容量4200KVA。

（五）排水

矿井采用二级排水。井底设主水仓，容量200M3，主水泵房安设D85—45×5水泵三台，两台备用，电机功率90KW，敷设Φ100㎜排水管路两趟；采区水仓安设排水泵两台，一台备用，电机功率30KW，敷设Φ75㎜排水管路两趟。

（六）采掘系统

1、综采：采面长度150M，采煤机采用无锡生产的MG—200W型双滚筒机组和鸡西煤矿机械有限公司生产的MG—132、320W型双滚筒机组，支架采用开滦生产的ZY—16/24型液压支架和ZY2800/10/23型液压支架。工作面运输采用SGW—150可弯曲刮板运输机，并设液压泵站，实现了综合机械化采煤。

2、掘进：掘进采用佳木斯煤机厂生产的S55、EBZ100、EBZ135型三台掘进机。并配有吊挂皮带机和40刮板机运输，支护采用锚杆挂网支护。

（七）监测监控系统

1、瓦斯监控系统：矿井设有综合监控室，采用重庆煤科院生产的KJ—90NA型瓦斯监测监控系统，配备瓦斯传感器16个，风门传感器3个，风速传感器3个，CO传感器6个和风压传感器1个、温度传感器8个，风机开停传感器12个，风筒开停传感器2个，共51个，运行正常。

2、人员考勤定位系统：型号KJ—251，入井人员都配备人员定位帽卡，井下设有分站10个。各工作面，各工作地点的人员实行定位管理，特别对入井人员的考勤实行了正规管理。

3、瓦斯检查读码系统：井下瓦斯检查人员全部配备MAJ—2P320型读码器，实行定位定点定时管理。杜绝检查人员空班漏检现象。全矿配备AZJ—2000型沼气检测报警仪60台，CJG10型光干涉甲烷检测仪15台。

4、防尘洒水系统：地面建有净化水处理厂，设有一个200M3静压水池，井筒内设一趟Φ100㎜静压钢管，大巷及采区敷设Φ75㎜玻璃钢水管，回采巷道内敷有Φ50㎜玻璃钢水管，整个巷道和转载点均实现喷雾洒水。

5、小灵通通讯系统：矿井地面及井下各工作地点均安装有KTW4无线通讯系统，班组长及特殊工种人员大部分配备了小灵通手机，可与吕梁市网通相接，通讯条件方便。

五、鑫瑞煤业主要存在的问题

1、主要巷道的压力大（西皮带、西回风、总回风、维护量大）

2、总回风、西回风的断面小

3、采掘失调（由于从2010年9月份以前无法确定矿井是否保留，2010年9月省政府将新民二矿定为保留矿井后才开始掘进，从而导致采掘失调。）

4、由于4207工作面在苏家坡村村庄下面，其中涉及28户居民搬迁，由于临县政府制定的有关办法和村民的要求差距较大，同时受白家峁煤矿的影响导致搬迁工作难度较大。

六、鑫瑞煤业技改矿情况介绍：

1、地质报告初计已经批复，环评、安全专篇、开工报告由环保处和生技处正在办理过程中。

2、井巷工程：分两期建设，工期为两年，工程量为2.6万米。第一期工程包括：井下3条大巷、峒室、水仓、付斜井、回风井。其中井下3条大巷共计10200m，造价11543.9万元，工期8个月，中标单位为中鼎国际工程有限责任公司。付斜井工程量为528m，工程造价866万元，工期6个月，中标单位为中冶集团有限公司。已中标工程的前期准备工作已基本就绪，等待开工。其他工程还未招标。第二期工程：设计还未出，第一期工程完成后，才开始第二期工程的施工建设。

3、付井工业场区主排洪涵总长度约为200m，施工单位为吕梁建设公司，集团公司基建处负责组织建设，工程已基本完工。

4、办公楼、公寓楼的装修7月15日前完工。基建处负责组织建设。

5、场区需扩建两条公路共计6公里，现在因土地问题不能施工。

6、地面管网设计已出，需尽快组织施工建设。

7、技改涉及三个村庄的土地问题需尽快解决。其中南庄村与原宇航煤业租赁合同于2011年12月底到期，涉及产权纠纷的问题。

8、原新民煤矿人行斜井按初设要求需关闭，但关闭后入井人员无法出入。如不关影响安全专篇的批复。

山西离柳鑫瑞煤业有限公司 2011年6月28日

基本情况汇报材料

山西离柳鑫瑞煤业有限公司

2011年6月

第五篇：瑞鑫商厦销售方案

瑞鑫商厦销售方案

前言

感谢贵公司对我们的信任与支持，使我们能有机会参与到“瑞鑫商厦”的推广、策划、销售工作之中。作为专业地产销售公司，通过长期的实践与探索，我们积累了大量经验，并逐渐形成了一套地产推广策划及销售理论，为此我们本着积极、务实、专业的态度，为本项目制定实效的营销策划案略，以期产生良好的广告效应，达到预期销售效果。

经过前期充分了解，我们对项目本身已有了初步的了解。本方案对项目的市场策划及营销策划做出调研与分析，希望与贵公司共同商讨，不当之处还望贵公司指正。

第一部分 市场分析

一、经济情况分析

虾子镇位于遵义市遵义县东部，遵义县为遵义市县级区划中第一大县，2007年GDP产值92.71亿，仅次于红花岗区，总人口122万人，居整个之首。人均GDP约0.75万元，仅次于汇川区、红花岗区、仁怀、赤水，居遵义市第五位。虾子镇的主要经济支柱为辣椒产业，拥有全国最大的辣椒交易市场，对整个镇的经济发展有着巨大的带动作用。其经济发展情况也处于遵义县乡镇中的前列。

二、房地产业发展情况分析

虾子镇的房地产业发展较晚，其城区改造比较缓慢，当然也与其常驻人口及流动人口较少有关，同时，就我国乡镇发展情况来看，非新建乡镇的常驻人口相对固定，其居住场所也主要以自有产业为主，对其房地产业的发展推动不大，乡镇房地产业的推动因子主要来源于农村人口向乡镇的迁移及部分老住宅的更新换代。

三、市场要素研究 消费者研究（６Ｗ＋１Ｈ）

（一）、消费者的购买行为：

1、谁来买房（who）： 农村向乡镇迁移人口（主要）乡镇二次购房居民（次要）

2、谁参与买家的购买行为（whom）：房产所具有的价值高的特点，在购买行为过程中还有很多参与者，且购买决策者可能不是最终的使用者。对于置业者而言，购买行为的主要参与者为决策者的家庭主要人员，主要包括配偶、父母及亲属。对于投资者而言，购买行为的主要参与者为决策者家庭及生活圈子中文化程度较高，具备良好投资意识者及物业的主要投资受益人。

3、为什么要买房产（why）：（1）、居住：

A、首次置业：本项目的市场定位为中档商住社区，区域位置比较复杂，首次置业者不具备雄厚的资金实力，其购买动机为由农村向乡镇发展对于住宅的基本需求。客户群体包括城内具备一定经济实力的农村外出务工人员、农村进城发展的生意人。

B、二次置业：二次置业者对住宅整体环境及附加值要求较高，项目的二次置业潜在客户的购买动机主要在于对于较高品质生活的追求。

（2）、投资者：我国的房地产发展正在逐步进入平稳增长期，升值空间不在如以前那么大。投资者的目的在于增值及相对较高的流动性，项目区域位置的中小户型及商业对于投资者具有一定的吸引力。

4、在什么地方买房产（where）：这里的“什么地方”指什么地点、什么样的场所、什么样的氛围更有利于消费者作出购买决定。就房地产本身的特点及本地购买群体来看，在大多数情况下，消费者都最终倾向于到现场进行了解、查看。因此，项目的施工现场环境、售楼部的布置、样板房的设计、宣传资料的视觉效果、销售过程中的人性化策略等都会对消费者的购买决策起到影响作用，以上影响因素都会在项目策划细案中进行分析制定。

5、在什么时候购买房产（when）：就房地产市场来看，房地产市场的销售旺季主要在春秋两季，此外，法定假日及年终的购买群体比平时更为活跃，项目的推广策略及广告投放要与此相紧密结合。

6、买什么样的房产（what）：从区域位置来看，项目处于虾子镇老收费站旁，处于三岔路口，具有较强的区域吸引力；从户型上看，项目的户型设计合理，涵盖了各种户型；从项目配套上来看，周边市政一般。

7、如何来购买房产（how）：目前大多数消费者购买房产的方式主要依赖于银行按揭。

（二）、消费者的购买力水平：遵义县的经济发展情况处于遵义地区上游水平，虾子镇的经济发展情况又处于遵义县上游水平，但就乡镇二言，其经济实力及居民购买力有限。

第二部分 产品分析及市场定位

第一章 产品分析

一、项目概览

项目总占地面积1856.14㎡，总建筑面积14019.45㎡，其中商业部分建筑面积1856.14㎡，住宅部分建筑面积12163.31㎡。

项目位于虾子镇老收费站三岔路口，临城镇道路，规划步梯多层商住建筑，总建筑层数为-1+7F，商业规划1层，住宅7层。

二、项目SWOT分析

1、优势:项目的优势主要体现在以下几个方面：

项目处于城镇内三岔路口，地段优势在整个虾子镇比较明显，尤其对于其商业部分而言；项目的住宅户型设计合理，主力户型设计适中，对于市场需求的满足度较高。

2、劣势：

项目部分户型面积较大，总价较高，乡镇总体经济发展情况不太理想，有一定的推广难度。

3、机会：

1）、随着国家宏观调控效应的逐步体现，2008年整个房地产行业正处于全面洗牌之中，众多的小型房开企业举步维艰，房地产行业逐步重组规范，资金链良好的房地产企业虽然受到波及，但从总体而言对于房地产行业的发展利大于弊，将逐步改善整个市场杂乱无章的局面，消费市场对于优质房地产开发企业的认知度进一步加深，对于本项目的开发商来说，未尝不是一件好事。

2）、虾子镇目前的老城区改造逐步加快，对于本项目来说，也是一个推广的机会。

4、威胁：

1）、随着国家宏观政策对房地产业调控政策的影响，2008年整个房地产业的发展不再欣欣向荣，沿海城市相继出现了房价下跌，并逐步波及到内地城市，贵阳等内地城市也出现了房价下降与上涨的波动。整个房地产需求市场当前的观望情绪比较严重，对于整个房地产业的销售都有一定的影响。2）、自07年以来，我国的物价上涨较快，CPI长时间处于高位运行，增加了居民的生活成本，在一定程度上削弱了市场接受能力。

3）、虾子镇的其他在建在售项目先入为主，分流了部分消费群体，将对项目的营销推广有一定的影响。

第二章 市场定位

一、项目市场形象定位

任何一个区域的房地产产品都会档次不一，良莠不齐，依据其产品质量，区域位置其价格也有很大的差别，任何一个房地产项目的价值，很大程度上取决于项目的区域位置，就本项目而言，具有一定的区位优势。

项目本身的规模来看，不具备规模优势，小区配套及物业管理相对较差。

就以上情况来看，将项目打造成满足基本需求的中档商住楼比较适合项目的开发与销售。

二、目标客户定位

依据项目的品质及区域位置，结合虾子镇房地产市场的发展情况来看，本项目的目标客户群体划分如下：

1）、农村向城镇迁移客户（主要）：。

2）、乡镇常驻二次置业消费群体（次要）：

3）、农村进城发展及乡镇生意人（商业部分主要）：

第三部分 营销推广

第一章 形象策划

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。

一 项目视觉识别系统核心部分 A、名称

项目名： 瑞鑫商厦

B、标志：项目的标志是包装及广告推广中不可或缺的部分，在一定程度上体现了项目所体现出来的特质，对于广告受众具有很强的第一视觉冲击力。

C、标准色：项目标准色的运用在广告推广中尤为重要，标准色在推广中的第一视觉效果从整体上的反映了项目的品味和气质，对于广告受众的吸引力最为强大。

D、标准字体：标准字体主要是指项目在推广及包装过程中 所使用的固定的字体，有利于项目对外的标准化宣传。

二 延展及运用部分

1、工地环境包装视觉 建筑物主体 工地围墙

2、营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心大门横眉设计 营销中心形象墙设计 展板设计 营销中心导视牌 销售人员服装设计提示 销售用品系列设计

3、公司及物业管理系统包装设计 办公功能导视系统设计 物业管理导视系统设计

第二章 广告策划

一、广告总体策略及广告的阶段性划分

1、广告总体策略

根据乡镇广告媒体的实际情况，结合本项目的特征及总体战略部署，主要采用采用户外媒体、印刷媒体、公关活动组合宣传策略。针对不同时期采取战术方面的调整，并及时反馈各种广告的效果，进行相应的修正和调整。

2、广告的阶段性划分

（1）、入市导入期：项目销售条件尚不成熟，投入一定比例的广告费用，通过广告推广，先在市场中建立一定的知名度和客户基础，同时能分流竞争对手的部分客户。

在本阶段主要采用户外媒体进行推广，在此期间，我们建议主要采用现场包装推广及相应户外广告为主的推广手段，同时搭配相应的DM单，集中在集市时发放。

（2）、入市认筹期：可在正式销售前笼络一批购买者，便于在开盘时营造热销的氛围，造就一片大好的销售形势。在初步确定开盘时间以后，主要可采取订购增值及认筹增值等操作模式，采用户外媒体及印刷媒体推广：

订购增值：缴纳一万元定金，可享受次日起至开盘日，每日增长200—500元，至开盘日签订《商品房买卖合同》时合 计总额抵冲房款。

订购增值：缴纳认筹金500元，可享受次日起至开盘日，每日增长50—100元，至开盘日签订《商品房买卖合同》时合计总额抵冲房款，如在开盘日不签订《商品房买卖合同》可退所缴纳认筹金。（细案略）

（3）、开盘热销期：将开盘仪式与其他各种促销活动相结合，营造热烈的销售氛围，需要保证项目的房源供应量。（开盘仪式及开盘促销活动方案略）

（4）、持续销售期：项目经过开盘热销及持续热销期过后，上门客户量逐渐趋于平稳，广告力度有所压缩。

（5）、尾盘销售期：进入尾盘销售期后，市场竞争力减弱，销售速度明显减缓，房号销售、交房入住等问题逐渐凸现出来，销售上应对价格进行控制，同时与物业管理公司配合，完成交房入住，社区文化塑造等工作。

二、广告主题

本项目的广告主题，需要着重体现项目实用，物有所值的品质，主要考虑以下广告语：

我们也许不是最好的也不是最贵的 但是是最实用的

第三章 销售策划

一、项目销售期

依据市场情况及项目的实际情况，我们认为在相关条件密切配合的情况下，项目的月均销售额为180—250万

二、项目推广策划

1、建议采用以下推广方式：（1）、住宅

买房送面积和买房免物业管理费 抽奖促销

竞争限售和限时特卖 定向让利和限量让利（２）、商业 A、直接销售 B、带租约销售 C、以租代售

2、销售控制：

（1）、价格控制：价格低开高走，提供多种付款方式以供选择，争取扩大按揭贷款年限；

（2）、客源控制：在销售过程中，进行客源心理控制、购买决 策过程控制、客量积累控制等；（3）、房源控制：

A、进度控制：结合项目施工进度、市场需求对项目的房源销售进度进行适当调整与控制；

B、销量控制：协调好房源供应量与市场之间的关系；

C、价格控制：将房源价格差异化；

D、时间控制：以及工程进度进行时间控制，确定与之相对应的销售和价格策略；

以上四种控制紧密结合、相互协调，产生协同效益。

三 价格定位及策略

1、可类比项目市场价格：虾子镇县城内多层住宅在建在售项目目前的价格区间为：900—1180元/平方米。

2、价格策略

定价方法：横向比较定位法

优惠条款：在不同的销售时期采用相应的优惠（略）

楼层差价：针对销售情况较好的楼层采用一定的差价策略

3、价格策略

认筹期价格：认筹增值优惠活动

入市价格：1080/平方米起价

价格升幅周期：起价升幅周期前期主要体现开盘后1月内，依据开盘销售情况适当上浮，后续升幅依据宏观及微观市场情况制定。

价格升幅比例：由于目前宏观政策调控的影响，09年房地产市场走势尚不明显，项目价格的升幅比例将依据市场情况制定。

价格技术调整：如项目开盘前期认筹量较大，开盘日成交量达到一定的量值，可在价格上做出向相应调整，同时在项目整个销售过程中，依据销售情况对价格做出相应变动。

四、入市时机规划

销售主题与入市策略

（1）、销售主题：给项目注入一个思想，展现出楼盘的“个性魅力”，力争楼盘品牌化并保持楼盘的发展方向，同时提高项目在市场中的正面形象。（在广告推广细案中体现）

（2）、入市策略，由于项目能达到销售条件的时间尚不明确，不能准确收集、分析入市时期市场发展状况，形成销售组织架构，我们提出相关的入市策略：（3）、入市前广告预热策略实施；

（4）、入市时机的选择：建议选择“开盘法”/“节假法”/“牛市法”。

第五部分 项目相关建议

1、基于项目的实际情况，不具备打造成为高档住宅的条件，项目整体的市场定位不宜过高，建议其着重点在于实用。

2、项目的商业部分进深太长，可将非临街部分划为库房，与临街部分搭配销售，或可将非临街部分搭配部分临街部分商业作为门头，规划为超市或专业市场推广。

3、项目的客户群体主要采用按揭贷款的付款方式，就乡镇客户群体、特别是农村客户群体而言，按揭贷款在相关手续审批上存在相当难度，如收入证明、担保人等问题。因此项目在销售时可适当放宽分期付款条件，同时需要与银行在按揭贷款上进行沟通，以便能加快销售回款速度。

2008年10月7日