(合肥市住宅小区物业收费管理办法)于2011年8月1日起正式实施

第一篇：(合肥市住宅小区物业收费管理办法)于2011年8月1日起正式实施

创新价格管理模式化解物业收费管理矛盾

——《合肥市住宅小区物业收费管理办法》于2011年8月1日起正式实施

我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则是2006年制定，与现行物业管理范围已经不相适应。经过充分调查研究、广泛征求各方面意见、反复修改完善，新修订的《合肥市住宅小区物业收费管理办法》(以下简称《办法》)经市政府批准同意，将于2011年8月1日起正式实施。现将公示及修改有关情况及新《办法》的执行意见通报如下：

一、《办法》公示及修改情况

2011年5月19日，市政府83次常务会议原则通过了《办法》。根据市政府常务会会议纪要要求，我局通过报纸、网站等媒体将《办法》（征求意见稿）进行了为期21天（6月1日—6月22日）的公示。公示期间，收到电子邮件、信件61封，电话反映意见百余次。从征集的意见看，主要涉及物业服务管理、物业服务等级标准、物业收费标准、停车收费标准以及政策咨询等方面。对新修订的《办法》比较认可，认为能结合合肥市物业管理中的实际情况，从管理方式、收费范围、收费标准等方面对原有的《物业收费实施细则》进行修订、完善，有利于加强和规范合肥市住宅小区物业服务收费行为，具有较强的操作性，希望尽快颁布实施。同时，一些业主和物业企业对物业服务管理、物业服务等级标准、物业收费、停车收费标准及收费管理方面也提出了积极的建议和意见。

针对社会公众提出的建议，我局办理意见是：

（一）属于物业管理、物业服务等级标准方面的意见和建议。我局负责整理汇总，转交市房产局，在《合肥市物业管理若干规定》（正在拟定）等管理意见办法中予以吸纳完善。

（二）属于收费管理方面。

1、对拟订的物业综合管理费收费标准不再调整。主要考虑：（1）新的《安徽省物业管理条例》明确物业管理行业利润水平为5%，决定了物业管理行业是微利行业；（2）根据物价部门对部分物业管理企业物业管理费用的成本监审，目前我市住宅小区公共设施设备运行公摊的综合能耗费用约在0.15元—0.20元/平方米。修订的《办法》对多层、高层物业综合服务费收费一级维持原标准，二至四级每平方米已提高了0.10元；（3）目前我市住宅小区多层物业收费基本在0.5-0.6元左右，高层在1.00-1.2元左右，离收费上限标准还有距离；

（4）物业服务收费实行政府指导价，不是最终定价，物价部门只是划定一个合理区间对物业收费标准作出规定。具体收费标准需通过招投标和业主大会或授权的业主委员会与物业公司通过合同确定。

2、对地下车位规划配比率大于75%的地面停车，考虑制定标准的一致性，调整为小型车160元/月/辆，中型车180元/月/辆。修订后的停车收费标准总体低于周边省会城市。

3、条款中对收费浮动幅度表述有矛盾、不一致的，进行了修改统一。

（三）属于政策咨询及有关意见建议，我局已通过电子邮件等方式予以回复解释。

二、《办法》如何贯彻执行

新《办法》以合肥市物价局、合肥市房产局联合行文，自2011年8月1日起正式实施。为确保新《办法》顺利实施，平稳过渡，采取不同时期、不同办法逐步推进。对本办法实施后新建的、首次移交的物业服务收费，严格按照本办法执行。对本办法实施前双方签订委托合同有明确期限，没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行；也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定；原合同到期后必须按照本办法执行。

三、《办法》的主要特点

新出台的《办法》在很大程度上区别于2006年颁布实施的《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，着重于根据最新出台的《安徽省物业管理条例》，结合合肥市实际，突出针对当前社会反应的物业服务收费管理相关热点难点问题，积极创新价格管理新模式，化解物业收费管理矛盾，推出了一些新举措，展示出一些新特点，呈现出一些新亮点。

（一）坚持“以人为本”，在统一中降低标准。近年来，价格水平上涨较快，一定程度上加重了群众生活负担。此次新修订的《办法》，将公共能耗统一纳入物业综合管理范围，通过调研和成本测算，多层、高层一级物业综合服务费，修订后维持原标准，二至四级物业综合服务费提高0.10元/平方米。从实质上来讲，对实行政府指导价的物业服务收费标准没有提高，反而有所降低，在一定程度上减少了群众生活开支。

（二）坚持“还权于民”，在指导中规范行为。《办法》中对物业服务收费实行政府指导价，而不是最终的定价。物价部门根据物业服务行业的社会平均成本、规定的利润率，制定基准收费标准和浮动幅度，划定合理区间对物业收费作出规定。而具体的收费标准，前期物业通过招投标确定，后期由业主大会或授权的业主委员会同物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况，在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同中予以约定。价格主管部门收费标准实行备案管理。此举是真正的“还权于民”，在实践中体现了“政府指导价”的根本内涵。

（三）坚持“一费缴纳”，在创新中强化管理。针对原物业服务收费项目繁多、杂乱的现实状况，新《办法》实施物业收费“一费制”，把原小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取公摊费用，在全省尚属首次提出并实施。此举一方面简化了收费方式，增加了收费透明度；另一方面，有助于加强物业服务企业内部管理，促使其在不降低服务质量的前提下，细算账、深挖潜、降能耗、促效益，减少公共设施设备运行费用支出。同时，“一费制”也有助于提高物业服务费的收缴率，减少物业服务涉费纠纷。

(四)坚持“杠杆调节”，在细化中缓解矛盾。随着社会不断发展和城市化的逐步深入，住宅小区停车矛盾逐渐成为当前社会普遍存在的重要问题。此次出台的《办法》对小区停车收费进行了细化统一，旨在充分运用价格杠杆，最大限度调节和缓解地面停车矛盾。将未规划地下车库、地下车位配比率低于30%、配比率在30%-75%之间和配比率高于75%的住宅小区，以优先地下停车的原则，分别归类确定统一的最高收费标准。一方面，确定地下停车最高收费标准180元/月/辆，较大幅度降低了之前开发企业、物业公司确定的200-400元/月/辆地下停车收费标准，解决了原先标准不

一、管理混乱的局面。同时，通过地面和地下停车收费标准的比价关系，鼓励车主选择地下停车，优化了小区停车环境，缓解了小区停车收费矛盾。

(五)坚持“市场运作”，在探索中完善管理方式。新出台的《办法》区别不同消费群体的消费理念，针对非住宅、别墅和实行酬金制的住宅小区，其物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。进一步推行物业服务收费市场化管理，扩大市场调节价范围，尽可能依靠市场规范化运作实施物业服务收费管理。

附：关于“合肥市住宅小区物业服务收费管理办法”有关问题的解答

合肥市物价局

二〇一一年七月二十八日

附件：

关于“合肥市住宅小区物业服务

收费管理办法”有关问题的解答

一问：为什么要重新修订《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》?

答：我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则是2006年制定。实施几年来，对推动物业市场发展，加强和规范住宅小区物业服务管理和收费行为等起了积极的作用。随着城市建设的迅速发展，住宅小区建设规模、标准、档次不断提升，业主对物业服务的要求也在不断提高，原实施细则与现行物业管理范围已经不相适应，不能全面包含物业服务的内容。2010年1月1日，省人大常委会颁布实施了新的《安徽省物业管理条例》，根据省条例有关规定内容，原实施细则需要进一步修改完善。因此，需要从政策法规、管理方式、收费范围、责任与义务以及我市实际情况等方面，重新修订出台《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）。

二问：物业服务收费的价格管理形式是如何规定的？

答：经国家发改委批准的《安徽省定价目录》（皖价法〔2010〕75号）规定：普通住宅小区物业服务定价形式属于政府指导价。新颁布实施的《安徽省物业管理条例》第五十七条规定：实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

三问：物业服务收费实行政府指导价，如何理解政府指导价？

答：指导价不是最终定价。具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同进行约定。物

业服务收费涉及千家万户，新的《安徽省物业管理条例》明确物业管理行业利润水平为5%，这就决定了物业管理行业是微利行业。物业服务收费实行政府指导价，物价部门根据物业服务行业的社会平均成本、规定的利润制定一个基准收费标准和一定的浮动幅度，划定一个合理区间对物业收费最高标准作出规定。价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行备案管理。

四问：物业服务收费实行政府指导价，具体包含那些项目？

答：根据《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）、安徽省物价局、建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》（皖价房〔2005〕154号）文件规定：住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

五问：物价部门与房产部门如何加强物业管理？

答：根据省条例规定，本《管理办法》进一步明确了物价和房地产行政主管部门的物业管理职责，房地产管理部门为物业小区的主管部门，负责制定物业服务等级标准并对其服务质量进行监督管理，物价部门根据等级标准制定各等级物业收费的指导价标准并对其监督管理。

六问：修订完善的《管理办法》（征求意见稿）基本原则是什么？

答：修订原则坚持服务质量与收费标准相统一、管理服务成本与实际收费标准相衔接，结合我市实际，综合考虑确定。

七问：物业服务收费水平总体是上升还是降低？

答：修订后的物业服务收费总体比现有收费标准有所降低。例如：我市多层、高层现一级物业综合服务费现收费中准价为0.70、1.20元/平方米，修订后维持原标准，二至四级每平方米提高0.10元。但修订后的物业综合服务费包含了原有的电梯、照明等公共设施设备运行所分摊的综合能耗费用。根据物价部门对部分物业管理企业物业管理费用的成本监审，目前我市住宅小区公共设施设备运行公摊的综合能耗费用约在0.15元—0.20元/平方米。

八问：修订完善的《管理办法》（征求意见稿）重点有哪些？

答：本次修订围绕近年来社会反映较多的问题、管理中发现存在的不足作为修改的重点，主要在收费管理方式、政府指导价管理范围、地面、地下停车收费标准以及涉及业主共同利益等方面。目的是通过市场竞争形成合理的服务收费标准，从而逐步规范物业服务行业收费行为。

九问：如何理解物业综合服务费的“一费制”？

答：针对目前物业收费管理中公摊费用收取不统一，操作不透明，收缴率不高，业主与物业企业矛盾较多的状况，把现在小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取公摊费用，实行物业服务收费“一费制”。一方面，简化了收费方式，增加收费透明度；另外一方面，也有助于强化物业管理公司内部管理，减少公共设施设备运行等方面费用支出。十问：对住宅小区停车收费是如何进一步规范管理的？

答：目前执行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》对地下停车收费没有具体规定，住宅小区停车管理中，地面车辆乱停放、地下车库闲置、地下停车收费价格混乱等问题比较突出。为加强住宅小区停车管理，规范收费行为，一方面，区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况和小区住户基本需求，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下、已售、未售车位的收费指导价标准。另一方面，为加强住宅小区停车管理，满足业主基本需要，规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

十一问：地面停车收费标准是否有所变化？具体如何确定的？

答：在统筹考虑住宅小区有车住户和没有车住户的不同利益，老旧小区和新建小区规划建设标准不

一、配套设施不同等情况下，区别对待，制定了不同的收费标准。充分利用价格杠杆，最大限度缓解停车管理中的突出问题。

1、未规划建设地下车库以及规划建设地下车库的配比率在30%以下（包括30%）的老、旧住宅小区，地面停车收费小车30元/月/辆，中型车50元/月/辆，维持原来收费标准不变。

2、规划建设地下车库的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下车库只能满足小区住户基本需求的住宅小区，小型车地面停车收费80元/月/辆，中型车100元/月/辆，地下停车180元/月/辆。提高地面停车收费，兼顾小区住户基本需求。

3、规划建设地下车库的配比率达到75%以上，能满足小区住户需求的住宅小区，地面、地下停车统一为180元/月/辆。大幅度提高地面停车收费标准，引导提高室内（地下、地上）车库的利用率。

十二问：物业收费管理范围方面是否有变化？

答：依据最新公布的《安徽省定价目录》（皖价法〔2010〕75号），参照外地经验做法，结合我市实际情况，在此次修订中把别墅物业收费纳入市场调节价范围，由双方协商解决。积极推进市场化管理，减小政府指导价管理范围。

十三问：对住宅小区利用物业公共部位、共用设施设备，从事经营性活动的收益处置是如何确定的？答：根据《安徽省物业管理条例》规定，首次把利用物业公共部位、共用设施设备进行经营活动的收益进行合理分配，保障业主的共同利益。即业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务，70%纳入专项维修资金。

十四问：物业费收缴起始时间是如何规定的？

答：在修订的《管理办法》中明确了物业费收缴起始时间。已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

十五问：前期物业服务收费标准是如何确定的？

答：为坚持物业服务市场化、专业化和社会化，大力推行前期物业服务招投标，鼓励通过市场竞争合理收费。我们在这次修订中明确：住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

十六问：目前物业收费在管理方式上是否有变化？

答：为进一步做好物业管理收费工作，将住宅小区物业收费的价格备案和申领《服务价格登记证》等日常管理、监督工作实行属地管理。

十七问：《管理办法》实施后，与原有办法如何衔接？

答：为确保新的物业服务收费管理办法能顺利实施，平稳过渡，我们采取不同时期、不同办法来逐步推进，力争在较短时间内全面完成。具体为：

1、对《管理办法》实施后新建的、首次移交的物业服务收费的审核备案，严格按照新颁布修订的物业服务收费管理办法执行。

2、对《管理办法》实施前双方签订委托合同有明确期限，并没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行，也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按新的《管理办法》重新约定；原合同到期后按照新颁布的物业服务收费管理办法执行。

十八问：对物业服务收费管理，物价部门有何总体要求？

答：物业服务涉及千家万户，逐步走进我们的工作、生活，在整个行业发展过程中，还亟须不断自我完善。为进一步做好物业服务收费管理工作，一方面要加大监管力度，严格执行服务等级标准和服务合同的相关规定，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，进一步提高物业服务水平。另一方面要积极培育、规范物业服务市场，实行市场竞争，在竞争中发展、在竞争中规范，通过市场竞争，使物业管理、物业服务更加规范，物业服务收费更加透明、公正，促进物业服务行业及房地产业长期稳定健康发展。

《合肥市住宅小区物业收费管理办法》于2011年8月1日起正式实施

来源：市物价局 发布日期：2011-07-29

第二篇：《合肥市住宅小区物业收费管理办法》于2011年8月1日起正式实施

索 引 号:OA***005 内容分类: 工作动态

文 号:发文日期:2011-08-0

1名 称: 《合肥市住宅小区物业收费管理办法》于2011年8月1日起正式实施

关 键 词: 物业收费办法

《合肥市住宅小区物业收费管理办法》于2011年8月1日起正式实

施

■ 发布时间：2011-08-01

在充分调研、广泛征求意见、反复修改完善的基础上，经市政府批准，《合肥市住宅小区物业收费管理办法》（下称《办法》）将于8月1日正式实施。《办法》针对当前社会反应强烈的物业收费管理方面存在问题，推出了新举措，体现了新特点。将更加有利于规范物业服务收费行为，缓解物业服务收费矛盾，促进行业健康发展。

一、坚持“以人为本”，在统一中降低标准。近年来，价格水平上涨较快，一定程度上加重了群众生活负担。此次新修订的《办法》，将公共能耗统一纳入物业综合管理范围，通过调研和成本测算，多层、高层一级物业综合服务费，修订后维持原标准，二至四级物业综合服务费提高0.10元/平方米。从实质上讲，对实行政府指导价的物业服务收费标准没有提高，反而有所降低，减少了群众生活开支。

二、坚持“还权于民”，在指导中规范行为。《办法》对物业服务

收费实行政府指导价，不是最终定价。根据物业服务行业社会平均成本、规定的利润率，制定基准收费标准和浮动幅度，而具体的收费标准则由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据小区物业服务内容、服务质量、服务标准等，在政府指导价范围以内确定，并在物业服务合同中予以约定。价格主管部门则根据双方合同约定的收费标准实行备案管理。是真正“还权于民”的举措。

三、坚持“一费缴纳”，在创新中强化管理。《办法》实施物业收费“一费制”，把原小区共用电梯、照明等公共设施设备运行收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，解决收费项目杂乱、繁多的情况。一方面简化了收费方式，增加了收费透明度；另一方面，在很大程度上有助于物业服务企业加强内部管理，深挖潜、降能耗、促效益。同时，“一费制”也有助于提高物业服务费收缴率，减少物业服务收费纠纷。

四、坚持“杠杆调节”，在细化中缓解矛盾。《办法》对小区停车收费进行了细化统一，根据小区地下车库规划及配比情况，以优先地下停车的原则，分别确定统一的最高收费标准。一方面，确定地下停车最高收费标准180元/月/辆，大幅降低之前开发企业、物业公司确定的200-400元/月/辆地下停车收费标准，解决原先标准不

一、管理混乱的局面。同时，通过地面和地下停车收费标准的比价关系，鼓励车主选择地下停车，优化小区停车环境，缓解停车收费矛盾。

五、坚持“市场运作”，在探索中完善措施。《办法》区别不同消费群体的消费理念，针对非住宅、别墅和实行酬金制的住宅小区，对

其物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。进一步推行物业服务收费市场化管理，扩大市场调节价范围，依靠市场规范化运作实施收费管理。

第三篇：合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章收费范围

第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

第九条实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

第十条物业服务一般包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）车辆停放服务管理；

（五）做好安全防范和秩序维护工作；

（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；

（七）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

（八）业主委托的其他公共性服务内容。

第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十三条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。

物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。

第三章收费管理

第十四条住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》（附件3）、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》（附件1），拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。

第十五条开发建设单位与业主（物业买受人）签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主（物业买受人）签字确认。

第十六条业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。

第十七条 物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

第十八条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

第十九条业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

第二十条出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

第二十二条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。

第四章停车收费

第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费（见附件2）。

业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。

第五章共用设施设备收费

第二十六条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。

第二十七条 非城市集中供暖（冷）单位直收到户的集中供暖（冷）系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。

第二十八条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章装饰装修收费

第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，并承担相关法律责任。

第七章 责任与义务

第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

第三十二条业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第八章监督管理

第三十四条 市、县、区价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

第三十五条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

第三十六条肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。

第三十七条本办法自2011年8月1日起施行，有效期5年。

2006年9月6日发布的《关于印发〈合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（合价房〔2006〕325号）同时废止

第四篇：内蒙古自治区物业管理条例(2018年8月1日起实施)

《内蒙古自治区物业管理条例》

内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会公告（第3号）

2018年5月31日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议修订通过《内蒙古自治区物业管理条例》，现予公布，自2018年8月1日起施行。

2018年5月31日《内蒙古自治区物业管理条例》（2003年9月30日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过根据2008年7月25日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈内蒙古自治区物业管理条例〉的决定》第一次修正根据2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定

（五）》第二次修正 2018年5月31日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议修订）第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。

第二条自治区行政区域内物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业是指房屋及与之配套的设施设备和相关场地等。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

第三条旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系，建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制。

第四条旗县级以上人民政府应当建立物业管理资金投入保障机制，加强老旧小区改造，对配套设施不全、不具备物业服务条件的物业区域进行综合治理，逐步实现住宅区域物业管理全覆盖。

第五条旗县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。旗县级以上人民政府住房和城乡建设、规划、价格、财政、生态环境、城市管理、公安、民政、卫生、市场监督管理、消防、自然资源、人民防空等部门按照各自职责，做好相关的物业监督管理工作。

苏木乡镇人民政府、街道办事处负责组织、指导、协调本辖区内物业服务区域业主大会的工作，督促业主大会依法履行职责，协调社区建设与物业服务的关系，处理物业服务纠纷。

嘎查村民委员会、居民委员会协助苏木乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理有关工作。

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当按照各自职责，做好相关物业服务工作。

第六条旗县级以上人民政府物业行政主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布投诉举报受理方式，及时受理业主和相关单位的投诉举报，依法调查处理违法行为。对实名投诉举报实行限时回复，为实名投诉举报人保密。

第七条物业管理实行联席会议制度。联席会议由苏木乡镇人民政府、街道办事处负责召集，旗县级人民政府物业行政主管部门、嘎查村民委员会、居民委员会以及建设单位、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表参加。未成立业主委员会的，由业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的；

（二）业主委员会选举和换届过程中出现问题的；

（三）物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的；

（四）物业服务企业在交接过程中出现问题的；

（五）需要协调解决的其他物业服务纠纷。

第八条物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，促进物业服务行业健康发展。

第二章业主及业主大会

第九条房屋的所有权人为业主。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋，但是尚未依法办理所有权登记的，房屋占有人在物业服务中享有业主的权利，承担业主的义务。第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业的服务；

（二）提议召开业主大会会议，就物业服务的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会和业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十二条物业使用人在物业服务活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

第十三条旗县级人民政府物业行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府制定。第十四条一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且全体一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

第十五条在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，应当筹备成立业主大会。

不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的，应当由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十六条同一个物业管理区域内的业主大会会议筹备组，由业主、建设单位、苏木乡镇人民政府、街道办事处和嘎查村民委员会、居民委员会的代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由苏木乡镇人民政府、街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表的产生，由苏木乡镇人民政府、街道办事处或者嘎查村民委员会、居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由苏木乡镇人民政府、街道办事处协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十七条筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主委员会成立后筹备组自行解散。

第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加，载明委托事项、委托权限以及期限。

第十九条业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会成员缺额人数超过半数的；

（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

需要召开业主大会临时会议时，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令业主委员会限期召开；逾期不召开的，苏木乡镇人民政府、街道办事处可以组织召开。

第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和服务产生的纠纷；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理并公布经营所得；

（九）监督广告、车位租赁经营收入以及使用情况；

（十）配合苏木乡镇人民政府、街道办事处、嘎查村民委员会、居民委员会、公安机关等做好物业服务区域的社区建设和社会治安等工作；

（十一）业主大会赋予的其他职责。

第二十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十三条业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会履行职责；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费，或者索取、非法收受建设单位、物业服务企业提供的利益、报酬；

（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（五）打击、报复、诽谤有关投诉、举报人；

（六）未经业主大会授权，擅自解聘或者选聘物业服务企业；

（七）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；

（八）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第二十四条业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至十一人的单数确定。

业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一至三人。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处备案。业主委员会备案有关内容发生变更的，应当重新备案。

第二十五条业主委员会每届任期三至五年，具体年限可在业主大会议事规则中约定。任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，并通知物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处派代表参加；逾期未换届的，业主委员会将自行终止。原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，与新一届业主委员会办好交接手续；没有产生新一届业主委员会的，与嘎查村民委员会、居民委员会办好交接手续。

第二十六条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经出席的委员过半数同意。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主委员会未按照法定程序作出决定造成损失的，由同意作出决定的委员共同承担责任。

第二十八条业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织协调能力，能够主动履行业主义务的业主担任。

业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系。

第二十九条业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）丧失履行职责能力的；

（四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（五）拒不履行业主义务的；

（六）向物业服务企业销售商品、承揽业务、牟取不当利益的；

（七）侵犯业主合法权益的；

（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的情形。

终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。

第三十条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

第三十一条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期由业主委员会以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。

第三十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并出具交纳物业服务费用的证明或者对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第三十三条物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。

业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业或者业主委员会可以催交；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，并自约定之日起十五日内告知物业服务企业。物业使用人不交纳物业服务费用的，业主承担连带交纳责任。第三章前期物业管理

第三十四条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。

第三十五条建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约，但不得侵犯房屋买受人的利益，并在申请房屋预售许可前将前期物业服务合同、临时管理规约报物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处。

建设单位应当在房屋销售现场向房屋买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对履行前期物业服务合同和遵守临时管理规约作出书面承诺。

房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。

第三十六条物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，分为公开招标和邀请招标。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的，经物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第三十七条招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和网站上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的方式等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第二款规定的事项。

第三十八条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门提交以下材料：

（一）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

第三十九条通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定时限完成物业服务招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

第四十条前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业，或者由物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织全体业主决定选聘物业服务企业。第四十一条物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。建设单位应当向物业服务企业移交有关资料；前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交业主委员会。未成立业主委员会的，移交所在地嘎查村民委员会、居民委员会。

物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

第四十二条新建住宅建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之三，且不低于一百平方米配置；业主委员会议事用房按照不低于三十平方米配置。

旗县级以上人民政府城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。旗县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和旗县级以上人民政府不动产登记行政主管部门在办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。物业服务用房、业主委员会议事用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何单位和个人不得擅自变更用途；不得分割、转让、抵押。

第四十三条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业签订委托协议。建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。第四章物业管理服务

第四十四条从事物业服务活动的企业应当依法向市场监督管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。

物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，到旗县级人民政府物业行政主管部门备案。

第四十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。

业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。第四十六条物业服务企业享有下列权利：

（一）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；

（二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；

（三）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。第四十七条物业服务企业应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务标准提供物业服务；

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

（三）落实安防人员、设施以及安保措施，确保安防监控设施正常运转；

（四）定期组织物业服务人员进行消防安全演练，确保消防设施正常使用；

（五）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（六）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；

（七）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（八）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（九）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第四十八条物业服务企业应当遵守法律法规和物业服务合同的约定。未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，不得将物业服务费用、公共水电分摊费用、车辆停放费用等捆绑收费；不得处分属于业主的共有财产。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，承担相应的法律责任。

第四十九条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；

（三）物业服务企业的权利和义务；

（四）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益；

（六）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；

（七）其他应当公示的内容。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第五十条物业服务企业退出物业服务项目的，应当提前三十日书面告知业主或者业主委员会，并按照规定和合同约定办理移交手续，同时移交下列资料：

（一）建设单位向物业服务企业移交的相关资料；

（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；

（三）物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料；

（四）物业服务期间配置的固定设施设备资料；

（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；

（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料；

（七）其他应当移交的资料。

物业服务企业未办理交接手续，应当维持正常的物业管理秩序，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第五十一条物业服务企业与业主委员会或者其委托新选聘的物业服务企业办理交接的，交接双方应当对物业服务区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业项目所在地的苏木乡镇人民政府、街道办事处备案。

电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当按照物业服务合同约定修复或者承担相应责任。

第五十二条物业服务企业有下列失信行为之一的，应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案，纳入企业信用信息公示系统：

（一）在物业项目招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

（二）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业服务混乱的；

（三）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的；

（四）泄露业主信息的；

（五）对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的；

（六）其他违反法律、法规规定的情形。

第五十三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价：

（一）廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定；

（二）普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；

（三）公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。第五十四条未实行物业服务的物业管理区域，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表会议选聘保洁人员，维护环境卫生，费用由全体业主承担；选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。

第五十五条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，但不得因部分最终用户未履行交费义务而停止已交费用户和共用部位的服务。

任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五章物业的使用与维护 第五十六条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌，超荷载存放物品；

（二）将无防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室和书房的上方；

（三）违章搭建建筑物、构筑物，挖掘地下空间；

（四）改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；

（五）擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，在规定区域外停放车辆；

（六）占用、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备；

（七）私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路；

（八）擅自设置摊点和集贸市场；

（九）随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；

（十）擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；

（十一）在楼道等业主共有部位堆放物品；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；

（十四）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十五）乱拉乱改电线，拆改智能化设施设备；（十六）将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡；（十七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主、物业使用人发现有前款所列行为之一的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关管理单位，有关管理单位应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第五十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第五十八条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业服务企业应当配合。

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，委托物业服务企业对物业管理区域内有关设施设备进行日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。

第五十九条物业管理区域内，为了满足业主的需求，根据国家和自治区有关规定，建设充电桩、快递柜等服务设施设备的，物业服务企业应当配合。

第六十条物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于长期废弃并严重影响消防通道的车辆，物业服务企业应当及时报告物业项目所在地消防机构。物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放，但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

第六十一条物业管理区域内，用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的，每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。规划建设的人民防空工程，平时用于停放汽车施划的车位，建设单位不得出售、附赠。

第六十二条物业服务企业根据业主大会决定或者物业服务合同约定，可以利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或者物业管理的其他需要。

第六十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金，不得由开发商代收、代缴。

住宅专项维修资金属于业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金的管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。第六十四条发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用住宅专项维修资金立即进行维修或者更新改造的，经业主委员会现场查验确认后，可以直接申请使用维修资金：(一)电梯故障；(二)消防设施故障；(三)屋面、外墙渗漏；(四)二次供水水泵运行中断；(五)排水设施堵塞、爆裂；(六)楼体外立面存在脱落危险；

(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会或者物业服务企业应当向物业项目所在地的住宅专项维修资金管理部门提出申请，住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用维修资金书面申请之日起两个工作日办结。应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

没有业主委员会或者物业服务企业的，由嘎查村民委员会、居民委员会提出申请，并组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。第六十五条使用住宅专项维修资金业主可以通过以下方式表决：

(一)委托表决：业主将一定时期内住宅专项维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

(二)集合表决：业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

(三)异议表决：在住宅专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。第六章法律责任

第六十六条违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》等国家有关法律、法规已经作出具体处罚规定的，从其规定。

第六十七条违反本条例第五十六条第七、八、九、十、十一项规定的，由旗县级以上人民政府物业行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可以处1000元以上1万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十八条违反本条例第五十八条第一款规定的，拒不承担物业管理区域内相关设施设备的维修、养护或者更新责任的，由旗县级以上人民政府有关行政管理部门责令限期改正；造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

第六十九条旗县级以上人民政府物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；(二)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；(三)未按照规定受理物业服务投诉，造成严重后果的；(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。第七章附则

第七十条本条例下列用语的含义是：

(一)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

(二)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等；

(三)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位；

(四)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。

第七十一条本条例自2018年8月1日起施行。

第五篇：《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

2014年02月14日09:39

车库的物业费怎么收？小区公共空间的经营收益归谁？垃圾清运费到底该不该交？物业费包含二次加压供水费吗？这些长期困扰市民甚至引发纠纷的问题终于有了规范。13日，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施，《办法》将保洁、公共设施设备的养护等业主最关心的收费标准进行了细化。强化了物业服务的考核标准，让业主在享受质价相符的物业服务同时，更大程度的维护了业主和物业的合法权益。物业服务包含

二次加压费 电子门维护

与过去不同，《办法》将物业服务等级倒置，由原来的一级为最高等级变成最低等级，逐级上升，开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。

新的物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。其中，基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护等5项服务内容。基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每平方米0.13元。这是所有物业企业必须达到的服务标准。级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四级（不含绿化）分别对应的定价成本为每月每平方米（多层）0.38元、（高层）0.39元；（多层）0.54元、（高层）0.56元；（多层）0.86元、（高层）0.89元；（多层）1.19元、（高层）1.23元。其中，清冰雪服务，一、二级每平方米0.01元，三、四级每平方米0.02元；公共秩序维护，一级和四级之间定价成本相差较大，四级是一级的4倍，主要是小区的封闭和智能化管理程度影响成本差异较大。此外，一级服务标准有所提高，定价成本（不含绿化）与原成本标准相比提高了0.14元，对提升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险等4项服务内容。其中，电梯管理服务费保留了原标准规定的每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。室内停车泊位物业服务费按照政府指导价标准，实行平面和立体车位两档价格，平面车位物业费80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位物业费110元/月，有塑胶地膜120元/月。立体车位要求有专业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则不允许使用。同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无法支付赔偿常常引发矛盾。《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费用按照物业服务面积分摊。服务项目侧重

清扫保洁 维修养护 绿化养护

《办法》除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基础物业服务的比重，“清扫保洁”、“维修养护”两个项目成本在各级服务成本构成比例中均有所提升。屋面维修、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这4个服务项目，是从原物业服务标准中“共用部位维修养护”部分单设出来的，此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护”8项服务成本标准的总和。并将“综合管理”项目成本，在各级服务成本构成比例中均有所降低。

此外，“绿化养护”项目成本也有所改变。以前按建筑面积计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的情况，很难有收支对应的实际问题。《办法》由原来按照建筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜绝收支不合理的问题。公共空间经营收益归全体业主

《办法》第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。《办法》规定装修管理费按照不超过5元/平方米（建筑面积）标准收取，并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的费用。

基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现，级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做降价调整。《办法》第十七条规定与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。

未解决小区内停车难问题，《办法》第十九条规定，经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理区域内的公共空间设置停车泊位，根据《关于印发机动车停放服务收费管理办法的通知》规定，每月每台60元至90元，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。

养护费和电梯基础费专款专用

《办法》第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。

共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向使用经费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。物业服务与信用挂钩 服务不合格将被清退

《办法》第六条规定，暂时未达到《办法》规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准（不含绿化费），例如，高层每平方米0.52元（0.13元＋高层0.39元）。对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元（0.13元＋0.10元＋0.04元）的定价成本。

《办法》第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。一般设定为半年或一年评定一次。对认真整改达到要求的物业企业，可回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标准，直至辞退。新规更注重服务结果

“《办法》对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服务。”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者，《办法》新增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的实施，降低了业主和物业的纠纷。

哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示，《办法》弥补了以往一些服务项目定价缺失的问题。同时，一些单体楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内容和价格标准，方便日后的服务。

哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量难以监督和衡量，缺乏可操作性行。新标准着重对每项服务应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考核。为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要依照《办法》调整物业价格，必须先行做好服务，试运行3个月，获得业主的满意及认可的才能调整，业主不满意的一律不能调整，擅自调价的要严厉查处。（记者 梁庚 张博）相关链接

《哈尔滨市物价局关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知》、《哈尔滨市物价局<关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知>的补充通知》、《关于进一步规范物业服收费工作的通知》同时废止。(责编：邹慧、夏彬彬)