《广州市物业管理暂行办法》正式出台 5月1日起实施

第一篇：《广州市物业管理暂行办法》正式出台 5月1日起实施

《广州市物业管理暂行办法》正式出台 5月1日起实施 ■新快报记者 陈齐

公共收益如何监管、业委会如何成立、物管费调价谁说了算„„这些关乎业主切身利益的事终于有了法规保障。昨日,广州市正式出台《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》),该办法将在5月1日实施,对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定,有望解决一系列物管方面的“顽疾”。

据广州市国土房管局相关人士介绍,广州作为国内最早引入物业管理服务的城市之一,目前物业管理中出现了一些亟待解决的问题。政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主之间权利义务不明晰,因物管质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多。而新出台的《办法》,将有望解决上述问题。

亮点1：无物管旧小区由街道指导成立业委会

针对广州市老城区众多旧住宅配套设施不全、环境较差,未实施专业物业服务的难题,《办法》规定,“对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域;指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业”。

亮点2：满五人即产生业委会,之后再补选委员

实践中,由于业主对业主委员会委员候选人了解不多,经一轮投票选举的委员往往不能达到规定或者议事规则约定的人数底线,导致业主大会反复投票而不能形成决议,无法产生业主委员会。为解决该问题,《办法》创新建立了多轮补选制度,并规定选举产生的委员人数达到五人即产生业主委员会。

《办法》第五十二条规定,“业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过五人(含五人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员”。

亮点3：小区公共物业收益归业主共有

据介绍,立法征求意见过程中,市民反映小区公共物业收益被侵占的情况较多,产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等。为解决上述问题,《办法》作出了明确规定。例如:《办法》第十六条规定,“新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”;其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

《办法》第七十一条规定,“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载,业主有权查询”。而对于小区公共物业的经营收益,《办法》规定,“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有,由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主”。

亮点4：禁止开发商私自将物管交给“自家”企业

在《办法》实施前,开发商将物管交给关联公司的做法非常普遍,但根据《办法》明确,前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业,禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同。为落实国务院《物业管理条例》关于提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,进一步规范前期物业管理招投标行为,保护小业主合法权益,《办法》明确前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业。《办法》第六十四条规定,“建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。

如开发商违反规定,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,予以通报批评,处以5万元罚款,并在企业诚信档案中记录其违规行为。

亮点5：物管费调价须业主“双过半”通过

为解决物业服务费调价程序不完善的问题,依据物权法的相关规定,结合工作实际,《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求,维护业主权益。《办法》第六十九条规定,业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,取得审计报告;在小区公告调整物业服务收费的相关事项,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门;调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过,表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。

业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果;业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

亮点6：物管不得以任何原因断业主水电气

为防止物业服务企业擅自收取业主有关手续费、水电周转金等费用,《办法》作出了明确规定:“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的,物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气”。

亮点7：业主大会提倡用电子投票来表决

《办法》创新建立业主决策电子投票系统,增加业主大会表决形式,用现代网络通信技术解决业主大会召开难、表决难和统计难的问题。实践中,因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难,导致召开业主大会难、形成决议难,《办法》创新提出建立业主决策电子投票系统。例如:《办法》第十九条规定,“本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策”。

《广州市物业管理暂行办法》昨出台，过半数业主同意才可涨物业费

利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益归全体业主共有，要设立专项账户管理并定期向全体业主公开。《广州市物业管理暂行办法》（以下简称《办法》）昨日出台，将从5月1日起正式实施。其中对业委会成立难、物管收费、共有物业收益等老百姓关注的焦点问题作出了回应。

业委会筹备期限由6个月延至1年

首次业主大会筹备组成立难、争议多等问题，已成为制约成立业主大会的瓶颈。

《办法》进一步完善了业主大会筹备制度，创新建立实操性强的有效机制。按照规定，筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生。筹备组成员名单应当向全体公示，并建立对公示名单有异议的处理机制。

建设单位和物业服务企业应当在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交成立业主大会所需的资料。逾期仍拒不提供的，由房屋登记机构免费提供业主姓名和房屋面积等资料。《办法》规定，街（镇）应当组织筹备组成员集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则；筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。《办法》还建立了筹备组会议议事制度，筹备组作出决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

《办法》规定，可以将筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年。因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难，形成决议难，《办法》创新提出建立业主决策电子投票系统。

公共物业收益纳入专项账户管理

有市民反映，小区公共物业收益被侵占的情况较多，产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等。

对此，《办法》作出了明确规定，“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”；其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

同时，“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用”。

领预售证前要公开招标物管公司

目前，有不少小区都出现开发商、物管是“一家人”，由此导致成立业委会难等种种矛盾。《办法》明确提出，建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。

对违反该规定的行为，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

物业服务收费调价过程不规范是目前业主投诉较多的问题。《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、业主表决人数、救济途径等程序要求。

业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部

门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。

第二篇：广州市物业管理暂行办法(2014)

广州市物业管理暂行办法

广州市人民政府令第100号

《广州市物业管理暂行办法》已经2014年1月27日市政府第14届101次常务会议讨论通过，现予以公布，自2014年5月1日起施行。

市长 陈建华 2014年3月13日

广州市物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条 市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条 市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章 物业管理区域

第十一条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。

第十二条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)建设单位营业执照；

(三)《建设用地规划许可证》及附图；

(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；

(六)地名批复文件。

第十三条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)物业服务合同；

(三)物业服务企业资质证书；

(四)《建设用地规划许可证》及附图；

(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积；

(七)地名批复文件。

物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

第十四条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)物业管理区域四至范围说明及附图；

(三)确定物业管理区域的理由和依据。

前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。

第十五条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；

(三)分割方案；

(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

第十六条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。

前两款所规定明示或者公告的内容包括：

(一)物业管理区域的四至范围说明及附图；

(二)公共场所、公共绿地的面积和位置；

(三)公共车位数量和位置；

(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；

(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；

(六)共用设施设备名称及权属；

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第三章 业主大会与业主委员会

第一节 一般规定

第十七条 业主可以成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十八条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。

业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。

第十九条 本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。

业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分列入部门预算。

第二节 业主大会筹备组

第二十条 物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：

(一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的；

(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。

符合前款规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

第二十一条 筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。

筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。

街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。

第二十二条 筹备组成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力；

(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。

街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当更换。

第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

第二十四条 拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。

经核实，拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换；拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。

更换筹备组成员的，应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。

第二十五条 筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服

务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：

(一)物业管理区域备案回执；

(二)房屋及建筑物面积清册；

(三)业主清册；

(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；

(六)已筹集的物业专项维修资金清册。

建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。

筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，按前款规定程序重新确定。

第二十七条 筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的，经1/3以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。

筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

第二十八条 筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。

第二十九条 筹备组应当做好以下筹备工作：

(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

(四)确定首次业主大会会议表决规则；

(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单；

(六)制定首届业主委员会选举规则；

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。

首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

第三十条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。

第三十一条 候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。

第三十二条 筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于7日。

公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出；经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。

第三十三条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长6个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定，重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。

第三节 业主大会

第三十四条 业主共同决定以下事项：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

(四)决定是否设立业主监事会；

(五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

(六)选聘和解聘物业服务企业；

(七)筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；

(八)改建、重建建筑物及其附属设施；

(九)改变共用部位、共用设施设备的用途；

(十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

(十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告；

(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

(十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第(七)项和第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：

(一)物业的使用、维护、管理；

(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用；

(三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配；

(四)业主共同利益的维护；

(五)业主共同管理权的行使；

(六)业主应当履行的义务；

(七)违反管理规约应当承担的责任。

第三十六条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：

(一)业主大会名称；

(二)业主委员会的职责；

(三)业主委员会议事规则；

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

(五)业主投票权数的确定方法；

(六)业主代表的产生方式；

(七)业主大会会议的表决程序；

(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等；

(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等；

(十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时，代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限，但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定；

(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

(十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

第三十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

(一)上一物业管理情况报告；

(二)上一业主委员会工作情况报告；

(三)上一业主大会收支情况报告；

(四)物业管理的其他有关事项。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内发布召开临时会议的公告：

(一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议；

(二)经业主委员会决定；

(三)经业主监事会提议；

(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十八条 业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。

20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定；业主委员会逾期未作出决定的，业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉，街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的，由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。

第三十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。

公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大

会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。

第四十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。

第四十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日。

第四十二条 采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进行监督。

表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。

未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。

第四十三条 业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。

采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。

业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第四十四条 业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

第四十五条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第四十六条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

(一)业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

第四十七条 1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。

业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

第四十八条 业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

第四十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

业主监事会每至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

第五十条 业主监事会主要履行以下职责：

(一)审核业主委员会的工作情况报告及工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算；

(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等；

(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议；

(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正；

(五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议；

(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案；

(七)可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议；

(八)发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作；

(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

第四节 业主委员会

第五十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第五十二条 业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人(含5人)的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

第五十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：

(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会的会议记录和会议决定；

(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。

业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则，同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

备案的有关事项发生变更的，任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。

第五十四条 业主委员会履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议；

(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布，接受业主质询；

(三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

(七)根据业主大会的授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

(八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第五十五条 业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料，接受业主监督：(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)物业服务合同；

(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况；

(五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况；

(六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

(八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息；

(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布，其他情况和资料应当及时更新。

业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第五十六条 业主委员会会议由主任召集和主持；主任因故不能履行职责的，由副主任召集和主持。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，委员具有同等表决权，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

业主委员会召开会议讨论重大事项时，可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处、镇人民政府备案。

第五十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任不召集的，由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

第五十八条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

第五十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工

作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议，业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主；审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第六十条 业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的，经业主委员会核实后中止其委员职务，并提请业主大会决定终止其委员职务。

业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的，其委员职务自行终止。

在一届业主委员会任期内，业主委员会委员职务终止，由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的情况通告全体业主。

职务中止或者自行终止的业主委员会委员应当及时将其保管的属于业主大会和业主委员会的档案资料、印章及财物交回业主委员会。

第六十一条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。

业主委员会未按照前款规定及时补选的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。

第六十二条 业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照本办法第三十一条和第三十二条的规定执行。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，经业主申请，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由业主监事会组织换届选举；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举。

业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第六十三条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约

定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的，居民委员会、村民委员会应当履行职责。

第四章 前期物业管理

第六十四条 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

前期物业管理招投标的具体实施办法，由市房地产行政主管部门另行制定。

第六十五条 前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

(一)前期物业管理中标备案申报表；

(二)物业管理区域备案回执；

(三)招标公告和招标文件；

(四)开标签到表；

(五)评标专家评分表；

(六)评标委员会的评标报告；

(七)中标单位资质证书；

(八)中标单位的投标文件。

新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价最高收费标准的，还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第六十六条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

(一)前期物业服务合同备案申报表；

(二)物业服务企业资质证书；

(三)前期物业服务合同；

(四)中标通知书。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第六十七条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

第六十八条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

第六十九条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

第七十条 建设单位应当在新建物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完

成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

建设单位在办理物业承接查验前，应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)物业专项维修资金清册；

(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

(六)物业及配套设施的产权清单；

(七)物业服务用房的清单；

(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第七十一条 房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询。

建设单位在出售物业时，应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。

按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施，属于建设单位所有的，建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用，并在同等条件下优先满足业主需要。

第七十二条 物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：

(一)物业承接查验备案申报表；

(二)前期物业服务合同备案回执；

(三)临时管理规约；

(四)物业承接查验协议；

(五)建设单位移交资料清单；

(六)查验记录；

(七)交接记录；

(八)其他承接查验有关的文件。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第五章 物业服务

第七十三条 业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执。

物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：

(一)物业服务合同备案申报表；

(二)物业服务企业资质证书；

(三)物业服务合同。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第七十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：

(一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话；

(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式；

(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。

第七十五条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况

提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第七十六条 住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对分摊情况提出异议时，供电企业或者物业服务企业应当及时答复。

第七十七条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料，应当建档保存：

(一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；

(二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

(三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；

(四)住宅装饰装修管理资料；

(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第七十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。

业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域；新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。

原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法

途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。

第七十九条 物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

第八十条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交居民委员会、村民委员会代管：

(一)建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料；

(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；

(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备；

(四)物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料；

(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；

(六)业主房屋产权清册等相关资料；

(七)其他应当移交的资料和财物。

物业服务收费实行酬金制的物业管理区域，物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。

第八十一条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任；环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能；街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当及时指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。

物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用，专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用而停止向用户

提供服务。

第八十三条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。

第八十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促仍拒不交纳的，物业服务企业可以依法追究其违约责任。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为，可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当依法调查核实后予以处理；对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。

第六章 物业的使用和维护

第八十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。

利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理消防等相关手续。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。

利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

第八十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第八十七条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

第八十八条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

(二)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

(四)破坏或者擅自改变房屋外观；

(五)违法搭建建筑物、构筑物；

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

(八)损毁树木、园林；

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

(十一)乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为；

(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

(十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树；

(十四)违反规定饲养动物；

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利

益的行为向人民法院提起诉讼。

第八十九条 业主应当按照有关规定交存物业专项维修资金，但是物业属于1个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。

第九十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊。

物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊相应费用。

第九十一条 物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。

第七章 法律责任

第九十二条 相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府直接负责查处物业管理违法行为的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的，由其所在单位、上级行政机关或者行政监察机关责令改正，拒不改正的，给予行政处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)违反本办法第八条规定，相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理，或者发现违法行为不予查处的；

(二)违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，区分局、县级市房地产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府未依法为申请人办理备案手续的；

(三)违反本办法第二十条第二款规定，街道办事处、镇人民政府收到书面申请后未按规定发布筹备组组建公告的；

(四)违反本办法第二十二条第四款规定，街道办事处、镇人民政府未更换不符合条件的街道办事处或者镇人民政府代表的；

(五)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责的。

第九十三条 违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，建设单位、物业服务企业、业主委员会或者街

道办事处、镇人民政府隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案、以及逾期报送备案或者逾期变更备案事项的，由备案实施机关按照《广州市行政备案管理办法》有关规定依法处理，并可以将处理情况向社会公布。

第九十四条 有下列行为之一的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期改正，并通告全体业主；造成损失的，责任人依法承担法律责任：

(一)业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的；

(二)组织召开业主大会的机构违反第四十三条第一、二款规定，拒不答复业主对表决结果的异议或者拒绝业主查验本人意见的。

第九十五条 业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、镇人民政府责令改正；拒不改正造成严重后果的，可以组织选举新的业主委员会；相关责任人员涉嫌犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的；

(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的；

(三)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的；

(四)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

第九十六条 违反本办法第六十四条第一款规定，建设单位未通过公开招投标的方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

第九十七条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，对其责任人处以500元的罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

(一)建设单位和物业服务企业违反本办法第二十五条的规定，拒不向街道办事处、镇人民政府提供相关文件资料，或者存在妨碍筹备组和业主大会活动行为的；

(二)物业服务企业未按照本办法第七十四条规定公开物业服务信息并及时更新的；

(三)共有物业的管理机构未按照本办法第八十五条第四款的规定设立专项账户管理共有收益并定期向业主公开，或者擅自挪用的。

第九十八条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政管理部门责令限期改正，有多收价款的，应当退回多收价款；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，并告知房地产行政主管部门在企业诚信档案中记录其违规行为；其行为违反价格法律、法规和规定的，由价格行政管理部门依法予以处罚：

(一)违反本办法第六十九条第一款规定调整物业服务收费标准的；

(二)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，物业服务企业拒不提供业主本人表决意见供查验的；

(三)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，经查验证实物业服务企业公示的表决结果与业主表决意见不一致的；

(四)违反本办法第七十五条第二款规定，未在规定时间内公布物业服务资金有关情况，或者未按规定答复业主、业主大会或者业主委员会的质询的。

物业服务企业违反本办法第七十五条第一款规定，将预收的物业服务资金用于物业服务合同约定以外的支出的，应当承担物业服务合同约定的违约责任；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业违反本办法第七十五条第三款的规定，转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料的，由财政行政管理部门按照《中华人民共和国会计法》的规定给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九十九条 对违反本办法的行为，当事人除按照本办法的规定承担相应的责任外，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第一百条 本办法自2014年5月1日起施行。

第三篇：5月1日起快递国家标准正式实施

5月1日起快递国家标准正式实施

2012-4-28 10:03|

摘要: 5月1日起，快递服务系列国家标准正式实施。今后，市民无论收、寄快件时都要先过一道验视关。寄快件时，先由快递员查验才会收件。

5月1日起，快递服务系列国家标准正式实施。今后，市民无论收、寄快件时都要先过一道验视关。寄快件时，先由快递员查验才会收件。如果拒绝验视，快递员可以拒绝收件。收快件时，市民要对外包装进行验视，外包装完好方能签收。

关于验收:“先签后验”还是“先验后签”

昨天，中国标准化研究院副研究员曾毅表示，原先验收快件时，快递和市民对此的理解不同。市民认为，只有打开快件，确认内件完好无损后才能签字，应该“先验后签”；而快递企业认为企业只负责寄递，应该“先签后验”。双方观点不一致，导致发生大量投诉、申诉。收件人在签收前，应对外包装进行验收，仔细检查外包装有无破损、重量有无减少或有无重新包装过的痕迹。如外包装完好，收件人应签字确认。如果外包装出现破损等异常情况，收件人应先验收内件再签收，快递员应予以配合。在外包装完好的情况下，若收件人还担心发生内件丢失、短少、损毁等问题，可以在签字后和快递员一起对内件进行拆包验收。

关于网购代收货款:收件人可先验收内件再签收

对于代收货款快件，诸如网络购物、电视购物和邮购等快件，收件人可先验收内件再签收。验收时，可对内件外观和内件数量进行清点，但不能对内件进行试用或进行产品功能测试。“商家，应在用户下单时，明确告知用户对该快件的验收方式，是‘先验后签’还是‘先签后验’，避免在投递环节，市民和快递员发生争执。”曾毅还强调，如果未经收件人同意，将快件交给单位的收发室、小区门卫签收，由此出现快件遗失等问题，快递公司应当承担全部责任。

关于时间:多久算彻底延误

针对“快递变慢递”现象，快递服务系列国家标准还规定了同城快递、省内异地快递的服务时限:同城快递24小时；国内异地快递72小时。如果同城3天、异地7天快递还没有，就算彻底延误。延误赔偿应为免除本次服务费用(不含保价等附加费用)，由于延误导致内件直接价值丧失，应按照快件丢失或损毁进行赔偿。

第四篇：广州市国家税务局能级培训管理暂行办法(正式下发)

广州市国家税务局能级培训管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 能级培训是根据《广州市国家税务局能级管理制度》和《广州市国家税务局培训管理制度》，以组织长远发展的需求为导向，以提高人员能力为核心，以改善队伍知识结构为目的而进行的针对不同能级、不同系列人员的分级、分类培训。

第二条 能级培训是能级管理体系中的子系统。其作用是使纳入能级管理的在职工作人员达到本能级、本系列所必须具备的知识、技能和能力；为工作人员实现职业生涯的持续发展提供条件；为组织的持续发展储备人才。

第三条 能级培训的对象为广州市国家税务局系统中纳入能级管理的在职工作人员(以下简称工作人员)。

第四条 能级培训实施分级管理，市局负责统筹全系统的能级培训管理，以及市局机关工作人员能级培训的实施。基层单位负责本单位工作人员能级培训的实施。能级中级以上工作人员的部分能级培训项目由市局统一实施。

第二章 课程分类

第五条 能级培训的课程体系根据不同时期的组织发展战略，针对不同能级、不同系列的不同要求，结合个人职业生涯发展的需要进行搭建和动态调整，并作为局属各单位开展能级培训工作的内容依据。

第六条 能级培训课程分为公共必修课、专业必修课和选修课三大类。

（一）公共必修课程是指为使工作人员达到所属能级级次所必备的知识、技能和能力而设置的课程，主要针对决策能力、基本办公能力、人际交往能力3种通用技能进行设置。包括“初级公共必修课程”、“中级公共必修课程”和“高级公共必修课程”3种。

（二）专业必修课程是指为使工作人员达到所属能级系列所必备的知识、技能和能力而设置的课程，主要针对专业技术能力进行设置。包括“征管系列（初级、中级、高级）专业必修课程”、“稽查系列（初级、中级、高级）专业必修课程”、“行政系列（初级、中级、高级）专业必修课程”和“信息系列（初级、中级、高级）专业必修课程”共12种。

（三）选修课是指为提高工作人员综合素质、实现职业生涯的持续发展所设置的，由工作人员自行选择学习的课程，主要针对创新能力和满足工作人员自我发展的需要进行设置。

第三章 培训管理

第七条 能级培训通过采用学分制的培训管理方式来评定干部的培训成绩和累计学习情况。由市局和基层单位给相应的能级培训课程确定分值，规定工作人员在规定期间内必须达到的学分，期末以累计学分的方式来评估干部的整体学习效果，并将所得学分与能级调整及周期评定挂钩。

第八条 市局教育处于每年第四季度组织全系统开展下一的能级培训需求调查工作。

第九条 市局教育处根据能级培训需求分析情况和实际需要制定并于每年年初公布能级培训计划。确定全局系统的公共必修课程、专业必修课程和选修课程。明确每门课程的学分、培训范围、培训形式、考核形式等。

第十条 基层单位按照市局公布的能级培训计划，并结合本单位岗位培训的实际需要，制定并公布本单位的能级培训计划。确定本单位工作人员的专业必修课程和选修课程，明确每门课程的学分、培训范围、培训形式、考核形式等，并报市局教育处备案。

第十一条 市局教育处在每年的培训过程中，如认为年内某些临时性培训课程有需要纳入能级培训的，可将其指定为全局系统能级培训课程。此类课程将在每月向全局系统公布的月度培训计划中注明，同时明确其课程类别、学分、培训范围、培训形式、考核形式等。基层单位需要将本单位临时性培训确定为能级培训课程的，在向本单位公布和向市局报送的月度培训计划中按

要求注明。

第十二条 各单位要根据市局和本单位制定的课程计划，落实好本单位能级培训的实施工作。能级培训实施过程中，不应随意更改计划内容。

第十三条 工作人员必须根据市局和本单位制定的能级培训计划，在相关能级培训课程考核前完成规定的公共必修课、专业必修课和选修课的学习。

第十四条 能级初级一档至初级三档的人员学习初级类课程，初级四档至中级三档的人员学习中级类课程，中级四档及以上的人员学习高级类课程。

第十五条 能级培训的实施方式主要包括网上自学和面授两种。公共必修课和选修课主要通过网上自学的方式进行；专业必修课则通过网上自学和面授相结合的方式进行。

第十六条 工作人员应正确处理好工作和学习的关系。网上自学主要利用工余时间为主。各单位可根据本单位的实际情况，安排适当的工作时间和培训场地专门用于工作人员的学习。

第十七条 在开展能级培训的过程中，各单位要充分利用本单位、本系统的人员作为培训师资。对于市局统一安排的面授课程，市局负责组织各单位相关人员作为师资进行培训，经培训的师资负责对本系统或本单位人员实施培训。各单位自行组织的面授培训首先考虑使用本单位或本系统的师资进行授课和辅导。同时，能级较高的人员有责任和义务对能级较低的人员进行培训和辅

导。

第十八条 各单位培训组织部门要做好每门能级培训课程的评估工作。充分利用网上培训管理系统功能落实培训评估表的公布、填报和汇总。能级培训评估的记录要妥善保存，以备市局检查。

第十九条 所有能级培训课程都必须经过考核，并达到规定要求才能取得相应学分。

第二十条 市局规定的课程，由市局统一以网上测试、集中考场测试、提交论文或学习心得等形式进行考核，基层单位负责考核的具体组织实施。基层单位规定的课程，各单位自定形式、自行组织考核，并报市局教育处备案。

第二十一条 本因特殊情况无法参加培训课程考试或考试不及格的工作人员，各单位可在下一年的能级调整或周期评定之前安排一次性的补考。

第二十二条 每人每年内必须修满5个学分才具备能级晋档资格;在每人每年修满5个学分的基础上，连续3年累计修满17个学分才具备能级晋级资格。

第二十三条 凡男性在职工作人员年龄达到52周岁，女性在职工作人员年龄达到47周岁的，可以申请免考本的能级培训课程。

第二十四条 市局实施的能级培训课程，免考申请由市局教育处审批；基层单位实施的能级培训课程，免考申请由各单位审批，并报市局教育处备案。

第二十五条 经审批同意免考的工作人员，必须参加培训、完成相应练习和课程评估，才能视同取得相应课程的基本学分。

第二十六条 由市局和基层单位分级负责建立健全全局系统工作人员能级培训学分登记档案。能级培训考核结果均应以书面形式反馈给本人并记入能级培训学分档案，为能级调整及周期评定提供依据。

第四章附则

第二十七条 本办法由广州市国家税务局负责解释。

第二十八条 本办法自公布之日起实施。

第五篇：物业管理暂行办法

物业管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《**省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。

未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条　市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条　市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条　房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条　物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条　建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章　物业管理区域

第十一条　建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《**省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物