云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法

第一篇：云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法

文政发〔2010〕73号

文山州人民政府关于印发

文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法的通知

各县人民政府，州直各委、办、局：

《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》已经第十二届州人民政府第41次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二O一O年七月二十七日

— 1— 文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条

为加强我州城镇住宅小区物业管理，规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善提高人民群众的居住生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《云南省物业管理规定》等有关法律、法规的规定，结合我州实际，制订本暂行办法。

第二条

本办法所称的物业，是指已建成的并经验收合格投入使用的各类房屋建筑和附属配套的设备、设施、建筑地块以及管理服务用房、会所等。

第三条

本办法所称的物业管理服务，是指物业服务企业(以下简称物业企业)按照物业服务管理合同约定，对各类房屋及配套的设施、设备、道路、绿化和相关场地等进行维修、养护、管理，维护环境卫生和公共秩序的服务活动。

第四条

本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主体功能配套齐全的住宅小区或住宅组团以及各单位的单元住宅楼、办公住宅混合楼，住宅、非住宅混杂居住区、工矿居民点等。

第五条

本办法所称的业主，是指房屋所有权人或单位。第六条

政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争— 2 — 机制选择合法的专业化物业企业。鼓励物业企业采用新技术、新方法、依靠科技进步提高物业服务和管理水平。

第七条

凡在文山州行政区域内的物业服务管理活动均适用本办法。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会、业主委员会

第八条

业主可以委托代理人参加业主大会会议，业主应当有签名的书面委托书给代理人。委托代理人应当具备完全民事行为能力，业主在物业服务管理活动中享有下列权利：

(一)按照物业服务管理合同的约定，接受物业企业提供的服务管理；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业服务管理的有关事项提出建议；

(三)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，享有投票权，享有业主委员会成员的选举权和被选举权；

(五)监督业主委员会工作；

(六)监督物业企业履行物业服务管理合同；

(七)监督物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理使用；

— 3—(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)法律、法规规定的其他权利。

第九条

业主在物业服务管理活动中，应当履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用，公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会做出的决定；

(四)按照国家和各级政府的有关规定交纳专项维修基金；(五)依法履行物业服务管理合同，按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益的自治组织。

第十一条

一个物业管理区域只能成立一个业主大会和一个业主委员会。物业管理区域应根据便于管理，相对集中的原则划分，但建筑面积在30万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。

属于城市建设中自然形成的，相对独立的住宅区和非住宅— 4 — 物业，可以划分为一个物业管理区域。

第十二条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县级以上房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条

物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主委员会：

(一)将物业交给业主的建筑面积达物业服务管理区域总建筑面积50%以上的；

(二)将物业交给第一个业主之日起满3年的；(三)占购房业主30%以上业主提议的。

第十四条

业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按下列标准确定：

(一)住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的1票；超过140平方米不足280平方米的为2票；280平方米以上的为3票。

(二)非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。

第十五条

业主大会履行下列职责：

(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则；

— 5—(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业企业；

(四)决定专项维修基金的使用、续筹方案，并申报、监督实施；

(五)审议物业企业有偿服务及其收费标准；

(六)制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

第十六条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面、表格征求意见的形式，但应当有本区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

第十七条

业主大会做出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，应当经本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十八条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

— 6 — 第十九条

召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开15日前通知全体业主，并告知相关的居民委员会、社区，同时做好业主大会会议记录。

业主大会的决议、章程、规章制度等不得与国家的法律、法规相抵触。

第二十条

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业服务管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务管理合同；

(三)了解、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业服务管理合同；

(四)监督业主遵守管理规约和监督管理规约的实施；(五)监督业主遵守物业服务管理合同，按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用；

(六)业主大会赋予的其他职责。

第二十一条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和居民委员会、社区、乡镇人民政府备案。

第二十二条

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员

— 7— 中推选产生，主任1人，副主任按照业主委员会成员人数的20%选举。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主担任。

业主委员会委员的任期每届为3年，可连选连任。业主委员会委员原则上不计发薪金，但是，为了加强其责任心，管理服务好物业、业主，可根据物业管理区域规模大小，物业服务管理质量等因素给予一定的工作补贴。工作补贴的标准应当由本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主商议确定。

第二十三条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理(包括餐饮、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共环境的生产经营活动)；共用部位、共用设施设备的使用、收益、维护、管理；业主的共同利益，业主应当履行的义务；违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规，不得损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

第二十四条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十五条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。

— 8 — 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十六条

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会、社区相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会、社区依法履行自治管理职责，支持居民委员会、社区开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会、社区，并认真听取居民委员会、社区的意见和建议。

第三章 物业服务企业资质管理

第二十七条

州人民政府房地产行政主管部门是州人民政府物业服务管理行业的行政主管部门，负责全州行政区域内物业企业的行政管理，负责一、二级企业资质的申报、年检的初审管理和三级企业资质以下等级的认证、审批和年检工作。

第二十八条

申请设立物业服务的企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还须按照国家建设部《物业管理企业资质管理试行办法》和《云南省物业管理企业资质

— 9— 等级管理办法》的规定办理。

在文山州境内从事物业服务管理活动的外地物业企业，应当备齐有关资料到当地房地产行政主管部门进行登记，同时报文山州人民政府房地产行政主管部门办理备案登记。

第二十九条

物业企业依法取得资质证书后方可接受委托，依法从事物业服务管理活动。在物业企业从事物业服务管理的从业人员，应当按照国家和省人民政府的有关规定，取得相应职业资格证书。业主委员会、房地产开发企业、机关、团体等单位不得聘请无物业服务资质的企业从事物业服务管理活动。

第四章 前期物业服务管理

第三十条

本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘的物业企业实施的物业服务管理。开发建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。

前期物业服务管理合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会成立后与物业企业签订的物业服务管理合同生效的，前期物业服务管理合同终止。前期物业服务管理合同期限最长不得超过3年。

— 10 — 第三十一条

将物业交给第一个业主之日起，满3年仍未成立业主委员会的，开发建设单位可以继续选聘物业企业实施物业服务管理，同时应当签订书面的物业服务管理合同，物业服务管理费用由开发建设单位与物业企业协商确定。从第4年开始，物业服务管理费用由物业买受人自行承担。

开发建设单位与物业企业签订的物业服务管理合同期限为暂定期限，最长不得超过3年。业主委员会成立后应当按照本办法的相关规定选聘物业企业，签订物业服务管理合同，并提前1个月书面告知原物业企业，原物业企业接到告知书后，应当在1个月的时限内与业主委员会办理清楚相关交接手续，并同时终止原物业服务管理合同。

第三十二条

开发建设单位在销售物业之前，应当制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制订的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十三条

开发建设单位制订的临时管理规约，应当在物业销售前向物业买受人明示，物业买卖合同（《商品房购销合同》）中应当包含前期物业服务管理合同约定的内容。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同（《商品房购销合同》）

— 11— 时，应当对遵守临时管理规约给予书面承诺。

第三十四条

业主依法享有物业的共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，开发建设单位不得擅自处置。

第三十五条

物业企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并进行书面登记，经有关人员签字认可后备案管理。

第三十六条

在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业企业移交下列资料，同时将下列资料(二套)报送同级房地产行政主管部门登记备案：

(一)小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，小区附属配套设施、地下管网工程竣工图，小区各项工程竣工验收和验收备案等资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。

物业企业应当在前期物业服务管理合同终止时5日内，将上述资料全部移交给业主委员会。

第三十七条

开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

第三十八条

开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配建必要的物业管理用房。物业管理用房配建标准如下：

— 12 —(一)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于15平方米；

(二)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以上3万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于40平方米；

(三)小区内房屋总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于60平方米，物业管理用房不少于两处；

(四)小区内房屋总建筑面积在5万平方米以上的，每超过1万平方米，物业管理用房在60平方米的基础上应当再增加15平方米，增加数量以此类推，物业管理用房应当为两处以上。

第三十九条

开发建设单位按照房地产开发与物业服务管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。

住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小(总建筑面积1万平方米以内)的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。

第五章 物业管理与服务

第四十条

一个物业管理区域只能由一个物业企业实施物

— 13— 业服务管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业订立书面的物业服务管理合同，物业服务管理合同的约定应当包括下列内容：

物业服务质量、内容、范围、费用（包括管理费用）；物业管理事项、区域、权限；小区内绿地、绿化管理；小区内道路、场地管理；小区内停车场地及收费管理；小区内共用部位、共用设施设备正常维护管理及经营收费管理；物业服务管理用房的使用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。

第四十一条

物业企业在承接物业服务管理时，应当向业主委员会交纳物业服务管理保证金5000元至10000元。该保证金作为物业企业使用物管用房、相关资料管理、共用部位、共用设施设备的正常维护管理等。

物业服务管理合同终止时，物业企业能完好、完整地按时交还物管用房、本办法规定的相关资料、共用部位和共用设施设备的正常运转等，业主委员会应当及时如数退还物业服务管理保证金，反之，物业服务管理保证金将作为违约损失补偿费，不予退还。

第四十二条

物业企业应当按照物业服务管理合同的约定，提供相对应的服务管理。物业企业未能履行物业服务管理合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担违约责任或者相应的法律责任。

— 14 — 第四十三条

物业企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业企业移交本办法第三十六条规定的资料。

物业服务管理合同终止时，物业企业应当在15日内将物业管理用房和本办法第三十六条规定的资料交还给业主委员会。

物业服务管理合同终止时，业主大会若另行选聘其他物业企业的，物业企业之间应当做好交接工作，不得相互刁难。

第四十四条

物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理用房的用途是保障本小区业主和物业的服务管理的必备用房，未经业主大会同意，物业企业不得改变物业管理用房的用途。业主、业主委员会和业主大会不得处置物业管理用房。

第四十五条

物业企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务管理委托给他人。

第四十六条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业企业应当制止，并及时向公安机关和有关行政管理部门报告。

公安机关和有关行政管理部门在接到物业企业的报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条

物业企业应当协助做好物业服务管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业企业在采取应急措施

— 15— 的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。

物业企业雇请的保安人员（应取得国家认可的保安资格上岗证）、清洁(保洁)工和其他工作人员、管理人员，应当遵守国家有关规定，对被雇请的人员身份情况、家庭情况、社会关系情况和个人一贯表现等情况进行甄别，并将详细登记的情况报送房地产行政主管部门备案。

第四十八条

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

物业企业在服务管理活动中，应当公示在本小区服务管理的全部工作人员基本情况和照片。工作人员应当相对固定，更换时间原则在1年以上，人员更换后须及时更换其基本情况和照片。

第四十九条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本管理办法和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五十条

小区内的环境卫生清洁和业主的垃圾统一由物业企业清扫、收集投放在业主委员会确定的本小区内的投放场地，城市垃圾清运机构每日须到小区内将所投放的垃圾彻底清运到城市垃圾处理场(厂)。

— 16 — 业主装修、改造房屋的建筑垃圾由业主负责自行清运。第五十一条

小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位，但应当征得所持投票权三分之二以上业主的同意，且规范有序，不得影响业主的正常生活，不得影响道路通畅等。物业企业可收取车位费，收取的车位费70%归小区全部业主所有，作为住宅专项维修基金存入专项账户内（从中抽出10%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴），30%归物业企业所有。

业主对停放的车辆有特殊保管要求的，须与物业企业单独签订相关车辆保管合同，双方协调确定车辆特殊保管费额，同时还应当交纳车位费，在车辆保管合同有效期限内发生车辆丢失、损坏的(自然损坏除外)，由物业企业按照合同约定承担责任。仅交纳车位费，未签订车辆保管合同的车辆丢失和损坏，小区业主和物业企业均不承担责任。车辆保管收入费用在扣出车位费后全部归物业企业所有。

第五十二条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业管理活动中的投诉。

第六章 物业的使用与维护

第五十三条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、— 17— 场地、绿化和共用设施设备，开发建设单位、物业企业和业主均不得擅自占用或者改变用途。

业主确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会三分之二以上代表的同意后，并报经规划、建设、房地产、消防等政府行政职能管理部门，依法办理有关手续后告知物业企业方可动工。

第五十四条

业主、物业企业等不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间等，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间的，应当征得业主委员会和物业企业的同意；物业企业确需临时占用、挖掘上述公共场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业企业必须将临时占用、挖掘的道路、场地、绿化用地及公共空间，在约定的期限内恢复原状。

第五十五条

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。以上单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿化用地的，应当征得业主委员会和物业企业的同意后方可施工并及时恢复原状。

第五十六条

业主在住宅室内装饰装修工程开工前，应当— 18 — 向房地产行政主管部门申报登记，或者委托物业企业向房地产行政主管部门申报登记，非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。

房地产行政主管部门应当根据申请业主的房屋结构、质量和毗邻房屋的影响关系等情况，告知业主房屋在装饰装修中的禁止行为和注意事项等，并签订住宅室内装饰装修管理协议。

第五十七条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照国家的相关规定办理有关手续，同时须向业主委员会签订租用协议，按期支付租金。租金收益80％用于补充小区内的专项维修基金，存入规定的住宅专项维修基金账户内；20%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴。

物业共用部位、共用设施设备的经营收入和资金使用支出，业主委员会应当每个季度向业主公布一次，并接受业主的监督。

第五十八条

严禁业主、业主委员会、物业企业等擅自改变房屋结构、房屋外观；严禁拆改房屋承重结构、墙体、梁柱、楼板、阳台等；严禁搭占共用阳台、天台、屋面、通道、绿化等。

第五十九条

物业管理区域不得建设污染环境的工业生产设施；建设其他设施，其污染物排放不得超过国家、省有关规定的排放标准；已建成的设施，其污染物排放超过规定排放标准的要限期治理。住宅、经营、生产、加工等混合的物业，经

— 19— 营人在经营、生产、加工时，昼间（凌晨6时至晚上22时）不得产生60分贝以上的噪声，夜间（晚上22时至次日凌晨6时）不得产生50分贝以上的噪声。

业主在装修物业时，在以上时段中应当参照上述规定办理。第六十条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业企业维修养护，费用由责任人承担。

第六十一条

业主在小区内饲养家畜、家禽和宠物等动物，须自行加以管束，不得放养及影响他人正常生活、安全及危害公共利益。严禁将家畜、家禽和宠物的粪便排放在小区内。

小区内不得停放2吨以上的载货车辆，不得停放工程车、拖拉机、农用车辆等。

第七章 物业维修基金

第六十二条

文山州人民政府房地产行政主管部门，是全州物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理部门。县人民政府房地产行政主管部门负责本县物业共用部位、共用设施设备的维修基金监管工作。

第六十三条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关— 20 — 规定交纳专项维修基金。

专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十四条

专项维修基金交存、使用、管理和监督的具体办法按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令〔2007〕第165号)和《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》执行。

第八章 物业服务管理收费

第六十五条

物业服务管理实行有偿服务管理的办法，物业服务管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务管理项目、水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主委员会和物业企业按照文山州价格主管部门会同建设房地产行政主管部门制订的物业服务管理收费办法，在物业服务管理合同中约定。

第六十六条

物业服务管理收费可按照政府指导价和市场调节价区别管理。

政府指导价的物业范围：未成立业主委员会前的前期物业服务管理，政府保障性住房的物业服务管理，危险房屋改造回迁小区的物业服务管理等。物业服务管理费标准不可上浮，下浮不限。

— 21— 市场调节价的物业范围：除政府指导价物业范围外的物业服务管理均可实行市场调节价。物业服务管理费标准由业主委员会与物业企业协商确定。

政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业；提倡物业企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务管理收费通过市场竞争形成。

第六十七条

物业企业向业主提供服务管理的，不论是否与业主和业主委员会合同约订服务管理项目的，都应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准、服务时限等情况。

物业企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实守信的原则，遵守国家价格法律、法规、政策和合同约定价格。

第六十八条

物业服务管理收费明码标价的内容包括：物业企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。

以上物业服务管理收费的内容应当在小区内显著位置和收费点，采取公示栏、公示牌等接受业主监督。

第六十九条

业主应当根据物业服务管理合同的约定按时交纳物业服务管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务管理费用的，由物业使用人交纳，物业使用人滞交或不交纳的，由业主负连带交纳责任。

— 22 — 第七十条

物业管理区域内，城市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、垃圾清运等单位应当自行向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，其代理手续费用由上述委托单位支付。

第七十一条

物业服务管理费用的构成主要包括物业服务管理成本、法定税费和企业法定利润。物业服务管理成本费用一般由以下内容构成：

(一)服务管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)办公费用；

(七)物业企业固定资产折旧；(八)经业主同意的其它费用等。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不属于该范畴内，应当通过专项维修基金予以管理列支。物业户内设施设备的维修、改造和疏通等费用需另外计算收取；

第七十二条

对于小区内二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，所有因此而受益的业主(或使用人)

— 23— 应当平均分摊支付。

第七十三条

物业服务管理收费的计算办法一般按法定的产权面积计算(以房屋所有权证登记的面积计费，未办产权证的以售房合同中的建筑面积计费)，按月计算收取。

别墅、单体、联体住宅可按幢或者分户计算包干收费。营业性商业物业可根据人流活动量多少，按法定产权面积或者分户计算收费。

第七十四条

县级以上人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门，是本辖区内物业服务管理收费的行政主管部门，应当加强对物业服务管理收费的监督管理。政府指导价的物业服务管理收费标准，原则上应当2至5年内结合当地市场物价水平做一次调整。

第九章 法律责任

第七十五条

开发建设单位在销售物业时未制订临时管理规约或者规约有侵害物业买受人合法权益的，以及未向物业买受人明示(签名)临时管理规约的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》有关规定处罚。

第七十六条

开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第五十八条— 24 — 规定处罚。

第七十七条

开发建设单位、物业企业等不移交小区有关资料的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第五十九条规定处罚。

第七十八条

未取得物业管理资质证书从事物业服务管理的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十条规定处罚。

第七十九条

物业企业聘用未取得物业管理等职业资格证书的人员或者雇请身份、家庭、社会关系不明的保安人员等从事物业服务管理活动的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十一条规定处罚。

第八十条

物业企业将一个物业管理区域内的全部物业服务管理一并委托给他人的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十二条规定处罚。

第八十一条

挪用专项维修基金的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十三条规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十二条

开发建设单位在开发建设的住宅小区内不按照规定配建物业管理用房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十四条规定处罚。

第八十三条

未经业主大会同意，开发建设单位、物业企

— 25— 业或者业主委员会等擅自改变物业管理用房用途的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十五条规定处罚。

第八十四条

有下列行为之一的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十六条规定处罚，给业主或他人造成损失或者侵害的，依法承担赔偿责任和法律责任：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内公用道路、楼梯间、屋面、通道、场地、绿化等，损害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(四)擅自在物业管理区域内放养家畜、家禽和宠物的；(五)不按规定时限，在物业管理区域内擅自制造昼间60分贝、夜间50分贝以上噪声及其他污染物的。

第八十五条

违反物业服务管理合同的约定，业主逾期不交纳物业服务管理等费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业企业可以向人民法院起诉追缴。

第八十六条

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

— 26 — 第八十七条

县以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第十章 附 则

第八十八条

本暂行办法由文山州人民政府法制办公室负责解释。

第八十九条

本暂行办法自2010年8月1日起施行。

— 27—

主题词：建设 物业管理△ 办法 通知

抄送：州委，州人大常委会，州政协，州纪委，州法院，州检察院。

文山州人民政府办公室

2010年7月28日印发 校对：阮誉

（共印190份）

云南省物业服务收费管理实施细则

第一条

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，制订本实施细则。

第二条

本实施细则适用于本省行政区域内物业管理企业的物业服务收费管理。

第三条

本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

本实施细则所称业主，是指房屋的产权所有人。

本实施细则所称物业管理企业，是指依法设立并取得相应资质，专业从事物业服务活动的企业。

第四条

政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；提倡物业管理企业开展正当的价格竞争，— 29— 禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条

省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门负责全省物业服务收费的指导监督管理。

州、市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第六条

物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与就服务水平相适应的原则。

第七条

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

物业管理企业按照与全体业主签定的物业服务合同的约定，为业主提供与住宅（不包含别墅）相关物业服务的，其收费实行政府指导价。

以下物业及服务实行市场调节价：

(一)别墅及其它非居住物业服务收费。

(二)物业管理企业接受个别业主委托，为其提供物业服务合同以外的特约服务。

(三)依法采用招标等市场规则选聘物业管理企业并同时约定物业服务收费标准的。

(四)按照《物业管理条例》第十条规定，已成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时自主选聘了物业管理企业并签订了物业服务合同的物业。

(五)虽然属于政府指导价范围内的住宅，但具备了上述第(三)(四)款其中任何一款条件的。

第八条

政府指导价由县(市)政府价格主管部门会同同级建设(房地产)行政主管部门制定和调整，并定期公布。

各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区的物业服务收费政府指导价由州、市政府价格主管部门会同同级建设(房地产)行政主管部门制定和调整,并定期公布.。

全省其余各县(市、区)的物业服务收费政府指导价由县(市、区)价格主管部门制定。

各地应当根据当地物业管理行业的发展水平、服务素质、标准等因素，制定、调整当地物业服务收费政府指导价基准价，并在不突破省确定的最高浮动幅度的前提下，制定、调整当地

— 31— 物业服务收费浮动幅度。

各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报省价格和建设行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，物业管理企业应及时将约定的物业服务收费标准有关文件向当地(县、区)政府价格主管部门和同级建设（房地产）行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业管理企业与业主大会协商确定。物业管理企业须将合同样本或与业主大会协商确定调整物业服务收费的文件的复印件提交物业所在地的价格主管部门和建设（房地产）主管部门。

第九条

前期物业管理阶段，开发商与物业买受人签订的买卖合同，可以约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式、计费起始时间及执行期限等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

前期物业收费属于临时性收费，当业主按照国家有关规定成立业主委员会并自主选聘物业管理企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。

— 32 — 第十条

对于业主和物业使用人重合的，物业服务费由业主交纳；对于业主和物业使用人相分离且双方有约的，物业服务收费从其约定，业主负连带交纳责任；没有约定的，业主负有交纳物业服务收费的责任。

物业产权发生转移时，业主(或物业使用人)应当结清物业服务费用。

业主(或物业使用人)应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业管理企业可依法追缴，亦可向人民法院起诉。

第十一条

实行政府指导价的物业服务收费政府推荐采用包干制。具体标准可在有权限的价格、建设(房管)部门制定的物业服务收费基准价格基础上，最高向上浮动20%，下浮不限。双方如有其它约定，则从其约定。

实行市场调节价的物业服务收费，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。具体收费方式由业主大会与物业管理企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，并由业主与开发建设单位、物业管理企业在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。

第十二条

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

— 33—

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部份：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，(二)物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；

(三)物业管理区域清洁卫生费用；

(四)物业管理区域绿化养护费用；

(五)物业管理区域秩序维护费用；

(六)办公费用；

(七)物业管理企业固定资产折旧；

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(九)经业主同意的其它费用。

— 34 — 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担，并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。

第十三条

对于二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，所有因此而受益的业主(或使用人)应平均分摊。

第十四条

物业服务收费按法定产权面积计算(以房屋产权证登记面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费)。一般按每月、每平方米建筑面积计收。

对于房改售房和由房管部门管理的公有住房，其计费面积按与其同处一个区域内建筑样式和规模完全一样的同类商品住房的面积计算。

除另有约定或征得业主(或物业使用人)同意外，不得提前累积预收。

第十五条

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

— 35—

物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况，并实行多退少补的结算。

按照物业服务合同约定确实对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行了保险的，物业管理企业应及时将与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费有关的单据进行公示。

业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况有权提出质询，但应当遵循《物业管理条例》和相关规定所确定的合法方式和途径提出；物业管理企业应当及时对质询给予答复。

第十六条

物业管理企业利用其建设费用已进入售房价格，产权由业主共同拥有的物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关合法手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，或者另行按照业主大会的决定使用，且收益每年至少向业主公布一次。

第十七条

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

— 36 — 第十八条

按规定应该实行政府指导价、依法成立了业主委员会且自主选聘了物业管理企业的住宅小区，由业主和物业管理企业参照本实施细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中自主约定物业服务收费标准。

按规定应该实行政府指导价，但未依法成立业主委员会(或者在相当一段时间内预计不可能成立)且当前对小区进行管理的物业管理企业也并非是业主自主选聘，物业管理企业和业主双方就物业收费标准不能依法协商达成一致的住宅小区，可由业主(超过50%)和物业管理企业分别向当地价格和建设(房地产)行政主管部门提出申请，由当地价格和建设(房地产)行政主管部门召集经业主选举产生的业主代表(最多不超过9名)及物业管理企业就物业收费有关问题按照本实施细则进行协商，最终结果由双方共同在住宅内进行公示；从公示之日起七天内如超过80%的业主未提出意见，则由经业主选举产生的业主代表同物业管理企业按照公示内容签定物业服务合同。

第十九条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。委托代收上述费用的，委托单位应当支付相应手续费。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条

物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服

— 37— 务。

第二十一条

物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置,将价格管理形式、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

第二十二条

物业管理企业有下列价格违法违规行为的，由价格主管部门依法进行查处：

(一)超出政府指导价标准制定价格的；

(二)擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；

(三)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；

(四)只收费不服务或不按照合同约定提供服务而收取费用的；

(五)其他违反本实施细则规定的行为。

第二十三条

各企业、事业或其它单位独立的住宅小区，其物业服务未实现社会化管理(即没有选聘本实施细则所称之物业管理企业的)，而是由本单位下属的某一部门进行管理服务的，由单位参照本实施细则的有关规定，并通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行— 38 — 说明，征得职工同意后再行执行。

第二十四条

本实施细则由省发展和改革委员会、省建设厅按各自职责负责解释。

第二十五条

本实施细则自2005年10月1日起执行。原《云南省物价局关于印发<云南省城市住宅小区物业管理服务收费管理办法>的通知》（云价房发[1999]150号）同时废止，之前凡与本实施细则相抵触的，以本实施细则为准。

— 39—

第二篇：物业管理暂行办法

物业管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《**省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。

未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条　市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条　市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条　房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条　物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条　建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章　物业管理区域

第十一条　建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《**省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物

第三篇：住宅小区物业管理暂行办法

中国石油集团东方地球物理公司公共事业部

涿州基地管理处文件

基管物字〔2006〕13号

关于印发《涿州基地管理处 住宅小区物业管理暂行办法》的通知

处属各单位：

现将《涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法》印发给你们，请各单位认真遵照执行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法

第一章

总

则

第一条

为规范涿州基地管理处小区物业管理和服务，为业主创造文明有序、优美和谐的生活、工作环境。依据《物业管理条例》、《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》和《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》，结合涿州基地管理处实际，制定本办法。

第二条

本办法所称物业，是指涿州基地管理处管理和服务的住宅小区内房屋建筑及相配套的设施、设备和场所（地）。

第三条

本办法所称物业管理，指按照公共事业部住宅小区物业服务委托合同，对住宅小区内房屋建筑及配套的设施设备和场所（地）进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生、绿化、美化等活动。

第四条

房屋及配套设施设备和场所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住户共用房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、楼顶、上下水管道、供暖管线、共用照明、单元防盗门等。

（二）公用设施设备和场所（地）：排污设施、道路、绿地、自行车棚、停车场、垃圾存放场地及设施、以及沟、2 池、井、配置的小品、公益性休闲设施、避雷设施、住宅小区照明和公共设施设备用房等；

（三）自用部位、自用设施设备：是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线等，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。

第五条

物业管理部是本办法的归口管理部门，负责制定住宅小区小区管理考核办法、服务标准及有关物业管理的各项规定；组织、指导住宅小区管理机构参加物业的接管验收及申报工作；监督、检查、考核小区物业管理工作；受理业主投诉，协调住宅小区与业主、其他共管等单位之间的关系。

第二章

业主和业主委员会

第六条

本办法所称业主为居住房屋和非居住房屋的所有权人。

第七条

本办法所称物业使用人是指物业的承租人和非业主的使用人。

第八条

涿州基地管理处管理和服务区域内的业主是指东方地球物理公司和小区居住房屋所有权人。

第九条

业主委员会是指在公共事业部指导下由居民委员会推荐，由业主代表选举产生的业主自治组织。

第十条

公共事业部是东方地球物理公司非居住房屋 产权人代表，依据东方地球物理公司的授权，行使下列权力：

（一）代表东方地球物理公司与涿州基地管理处签订小区物业管理合同。

（二）组织、指导、监督住宅小区物业的接管验收；

（三）决定专项维修项目、资金使用，并监督实施；

（四）指导、监督、检查住宅小区物业管理工作；

（五）批准成立物业管理机构；

（六）批准成立业主委员会组织；

（七）其它。

第十一条

公共事业部作为业主代表，依据东方地球物理公司的规定，履行下列义务：

（一）协调有关单位和业主支付物业管理费用；

（二）筹措专项维修项目资金；

（三）协调住宅小区内物业管理单位与业主及其他有关管理单位之间的关系；

（四）提供物业管理用房；

（五）其它。

第十二条

业主委员会的职权：

（一）代表居住房屋业主监督住宅小区物业管理活动，维护业主和非业主使用人的合法权益；

（二）召集业主委员会及业主代表会议，听取物业管理单位的汇报；

（三）审议物业管理单位制订的维修管理计划，并4 监督其执行，审议住宅小区物业管理服务的重大措施；

（四）监督住宅共用部位维修基金的使用；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行物业服务合同；

（六）监督业主履行业主公约的情况；

（七）其它。

第十三条

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开业主代表会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（二）提出制定和修改业主公约的建议；

（三）监督物业管理单位履行物业服务合同；

（四）对住宅共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（五）监督住宅共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称住宅维修资金）的管理和使用；

（六）法律、法规的规定；

（七）其它。

第十四条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理单位提供的服务；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主委员会做出的决定；

（五）按照国家有关规定交纳住宅维修资金；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）配合物业管理单位对公共设施设备的维修养护；

（八）法律、法规的规定；

（九）其它。

第三章

管理机构与职责

第十五条

涿州基地管理处受公共事业部委托负责东方地球物理公司涿州基地住宅小区的物业管理和服务工作，在各小区分别设立物业管理机构。

第十六条

住宅小区物业管理单位代表涿州基地管理处实施物业管理，职责如下：

（一）负责物业的接管验收；

（二）依据物业委托管理合同对住宅小区实施管理；

（三）依据东方地球物理公司物业管理收费标准收取物业管理费；

（四）与业主委员会共同制定小区公共管理制度；

（五）协助业主委员会制（修）订《业主公约》；

（六）依据服务项目需求与专业化中心签订《住宅小区物业项目内部服务协议》，并对服务质量进行监督；

（七）接受业主委员会及业主的监督；重大的管理措施经业主委员会认可，涿州基地管理处批准；

（八）受理业主投诉，协调驻小区内各单位在物业管理6 活动中的有关事项；

（九）定期与小区内其它管理部门沟通，每季度末召集业主座谈会，对业主提出的意见汇总、上报、整改、反馈；

（十）接受上级及处职能部室的监督、指导、检查、考核。

第十七条

供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务项目等按《住宅小区物业项目内部服务协议》实施专业化服务。

第四章 前期物业管理

第十八条

本办法所称前期物业管理是指业主入住之前，涿州基地管理处按照公共事业部要求，对物业管理的前期策划、交接验收、业主入住等事项进行的物业管理活动。

第十九条

成立前期物业管理领导小组，组建承接物业管理的组织机构。

第二十条

在业主入住之前，起草业主临时公约和物业管理公共契约，对有关物业的使用、维护、管理，以及业主的共同利益、应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出具体约定。

第二十一条

在业主入住时与业主签订业主临时公约，并予以说明。

第二十二条

在业主入住时与其签订物业管理公共契约。

第二十三条

承接物业时，对新建物业及配套设施设备 进行验收。

第二十四条

物业接管验收应具备以下条件：

（一）房地产开发建设工程施工完毕，并经当地政府行政主管部门竣工验收合格（或接到公共事业部的通知）；

（二）供电、供暖、供水、排水等配套设施设备经过调试达到正常使用功能；道路、绿化等公用基础设施、单项工程全部验收合格。

第二十五条

物业接管验收时开发建设单位应提交下列文件（或下列文件清单）：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各单项工程设计文件（图纸复印件）等；

（二）当地工程质量监督机构提供的竣工验收合格文件；

（三）消防部门提供的消防验收合格文件；

（四）当地技术监督部门提供的电梯验收合格文件；

（五）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（六）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（七）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（八）物业管理所必需的其它资料。

（九）接收资料应满足《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》要求。第二十六条

物业接管验收，应当按照以下程序进行：

（一）在接到接管验收通知15日内，物业管理部组织相关部门和物业管理单位组成接管验收小组，制订接管验收方案和验收表格，培训接管验收人员；

（二）物业管理接管验收在公共事业部组织下进行，听取开发建设单位有关物业的情况介绍，提出验收意见，审阅有关资料，现场检查验收，填写验收记录，进行资料移交，形成验收报告；

（三）在公共事业部组织下与房地产开发建设单位协商，达成协议，明确质保期内的维修事项、范围、联络方式、处理原则；

（四）在公共事业部主持下，办理物业移交手续。第二十七条

交接双方的责任

（一）物业接管交付使用后，如发现隐蔽性的质量隐患，报公共事业部，由公共事业部组织开发建设单位及相关设计、监理、施工单位共同分析研究，查明原因，提出解决方案。

（二）在正常使用条件下，建设单位依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》承担物业的保修责任：

1、基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体结构工程，为设计文件和合同规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年；

3、供热系统为2个采暖期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期2年。

新建房屋自验收接管之日起开发建设单位按建筑工程保修的有关规定承担保修责任。在验收接管时，开发建设单位若委托物业管理单位保修的事项，经双方达成协议，建设单位可一次性或分项、分期支付保修费用，由接管单位负责保修。保修费的标准双方协商确定。

第五章

物业管理服务

第二十八条

涿州基地管理处与公共事业部签订小区物业委托服务合同。内容包括：物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。

第二十九条

涿州基地管理处依据《物业管理条例》、《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》和合同约定的内容，与管理单位签订小区物业管理目标责任书，实施物业管理。

小区物业管理目标责任书包括：设备、设施完好率、业主满意率、投诉处理率等。

第三十条

小区物业管理单位可以将物业管理区域的电梯等维保业务委托给专业性服务单位；供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务等项目按住宅小区《物业项目内部服务协议》实施专业化服务。第三十一条 住宅小区物业管理单位建立健全内部管理制度和服务规范等。

第三十二条

根据物业服务合同的约定向业主和用户收取物业服务费用。

第三十三条

住宅小区物业管理单位代收管辖区域内水、电、暖费用。

第三十四条

住宅小区物业管理单位协助做好管理区域内的安全防范工作；物业管理人员不得侵害业主和物业使用人的合法权益。

第三十五条

住宅小区物业管理单位应建立突发事件应急预案，发生安全事故时，启动应急预案，采取应急措施，及时向HSE部报告，做好救助工作。

第三十六条

物业管理部和住宅小区物业管理单位应及时处理业主、物业使用人、承租人在物业管理活动中的投诉。

第六章

物业的使用及维修养护管理 第三十七条

物业维修养护的范围与责任

（一）房屋本体自用部位及设施（以下简称：自用部位）的维修责任人为业主；

（二）房屋本体共用部位及设施（以下简称：共用部位）的维修责任人为房屋本体内的全体业主；

（三）房屋毗连部位及设施（以下简称：毗连部位）的维修责任人为毗连业主。

（四）自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍住宅小区容貌及房屋外观或其他违反住宅小区物业管理规定的，物业管理单位督促其及时进行维修、整改，其费用由维修责任人承担；

住宅自用部位、毗连部位、共用部位及设施的维修养护费用，执行《东方地球物理公司住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》；

（五）住宅小区共用设施、设备和场所（地）维修责任人为涿州基地管理处。其中：日常维修项目由住宅小区物业管理单位制定计划，费用纳入预算指标，从处属单位的维修费用中支出；专项维修项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（六）住宅小区绿地、树木的养护责任人为涿州基地管理处。日常养护由小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；绿化专项项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（七）住宅小区公共场所、环卫设施的维修保养责任人为涿州基地管理处。日常维修保养由住宅小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；环境治理专项由计划财12 务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（八）保修期内住宅小区物业的维修养护按《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》执行。

第三十八条

房屋管理与维修养护

（一）住宅小区主出入口设有小区平面示意图，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

（二）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。

（三）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，报公共事业部批准，组织维修。

（四）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃、楼道灯等，并及时维修养护。

（五）住宅装饰装修管理按照建设部《住宅装饰装修管理办法》和业主公约（业主临时公约）要求，制定涿州基地管理处住宅小区住宅装饰装修管理规定。业主（使用人）在装修前，住宅小区物业管理单位应审核其装修方案，并告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

（六）每日巡查装修现场，对影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线、私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（七）保持房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装 饰材料不妨碍院容和观瞻；前后阳台封闭统一有序，不得在户外安装装物框及晾晒架；对安装防护网、遮阳蓬等要符合规定，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一、美观，无安全隐患或破损。

（八）房屋完好率达到98%以上。

第三十九条

公共设施、设备、场所（地）的管理

（一）对公共设施设备进行日常管理和维修养护（由专业部门负责的除外）。

（二）建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（三）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（四）对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向公共事业部提出报告与建议；根据公共事业部的决定，组织维修或者更新改造。

（五）载人电梯按规定年检，定期维修、保养，责任到人，操作人员持证上岗，确保正常运行。

（六）公用排污、排雨水管道通畅，设施完好无损。

（七）设备间保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（八）道路（含车行、人行）完好，路面平整，井盖无缺损，路面井盖不影响车辆和行人通行。

（九）路灯等公共照明设备完好, 路灯完好率98%以上。

（十）停车场、棚、房及其他公共场所、建筑小品、垃圾箱清洁完好无损。

（十一）消防设施完好。

（十二）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施设备事件有应急方案。

第四十条

环境卫生管理

（一）制定《住宅小区环卫管理规定》，每年制定环卫工作计划，划分责任区，明确责任人。

（二）在规定地点设置垃圾箱，垃圾日产日清，保持垃圾箱清洁、无异味。

（三）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。

（四）住宅小区道路、广场、停车场、绿地等每日清洁养护；电梯轿厢内每日清洁1次；楼道每日清扫1次、每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清洁2次；路灯、楼道灯每年清洁不少于2次；及时清除道路积水、积雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时处理。

（六）根据实际情况进行消毒和灭虫除害。

第四十一条

绿化养护管理

（一）制定《绿化管理规定》，划分责任区，明确责任人。

（二）根据《涿州基地管理处绿化养护月工作历》，及时组织修剪、补栽补种、清除杂草、浇灌、施肥、松土、喷药杀虫等养护工作。

第四十二条

物业管理区域内，按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当依法办理有关手续，告知小区物业管理单位；物业管理单位确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当征得业主委员会同意。如影响公共建筑和公共设施的安全性和功能性改造，及时报公共事业部组织评估，批准后实施。

第四十三条

住宅小区物业管理单位不得擅自占用、挖掘管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修或者公共利益的需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应告知业主委员会，完工后及时恢复。

第四十四条

供水、供电、供热、通讯、有线电视、燃气等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第四十五条

住宅小区物业管理单位实施物业管理后，其它施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程前，必16 须经住宅小区物业管理单位同意，并在明显位置设立安全防护标记，保证公共设施、设备和场所（地）完好及人员安全，同时接受住宅小区物业管理单位监督，对损坏小区公共设施、设备场所（地）的，应予修复或按有关规定赔偿损失。

第四十六条

业主或物业使用人不得有下列行为：

（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；

（二）损坏、变更房屋承重结构和外貌（外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状、规格），擅自改变房屋的设计用途、功能、布局；

（三）私自占用或损坏物业的共用和公共设施设备或移装、拆除、改造公共设备，改变其使用性质。

（四）私自封闭、拆改阳台，违规安装防盗窗（栏杆）及室外衣架；违规在阳台引入上、下水管线等。

（五）在天井、庭院、平台、屋顶、道路、空地或其它场地搭建任何建筑物、构筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定着物。

（六）践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施。

（七）在公共场所私设、乱设摊点，推销商品（广告）等活动。

（八）在公共部位堆放杂物、乱倒垃圾，将杂物投入排水管道、管沟使其堵塞或损坏。高空掷物对他人人身、财产造成危险的行为。

（九）在住宅门窗上安装私设广告牌或标志。

（十）在住宅小区内，建筑物内乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂。

（十一）占用房屋的公用部位（如楼道、自行车棚、院内空场地等）堆放杂物；

（十二）随意停放车辆，占用住宅小区内的道路、场地、绿地等；

（十三）在住宅小区内设点加工，经营危险品以及利用住宅从事危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；

（十四）谩骂、殴打、设置障碍，妨碍、阻挠小区物业管理单位管理人员、维修人员履行职责；

（十五）国家法律、法规、规章、《物业管理条例》、《业主公约》及东方地球物理公司禁止的其他行为。

第四十七条

业主和使用人违反本办法第四十六条所列规定之一的，由住宅小区物业管理单位予以制止、批评，并责令恢复原状、赔偿损失，情节严重交有关部门处理。

第七章

物业管理经费

第四十八条

经费来源

（一）向业主收取的物业管理费；

（二）公司费用补贴；

（三）专项费用补贴；

（四）其它。

第四十九条

收费依据 物业服务收费按公司公共字[2004]11号《中国石油集团东方地球物理有限责任公司职工住房物业费采暖费取费控制面积标准的暂行办法》、公司计字[2004]58号《东方地球物理公司内部物业服务收费管理办法》、公司计字[2004]142号《关于东方地球物理公司物业服务及其他收费办法通知》文件执行。

第五十条

物业管理经费支出

（一）住宅小区共用设施、设备和场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、物业用水电暖费、设备折旧费、市政和住宅小区环卫费用、排污费、设施维修费、绿化养护费等）；

（二）管理费、人员费用、劳动保护费和办公费等；

（三）住宅小区共用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

（四）其它费用。

第八章

附

则

第五十一条

住宅小区治安保卫、车辆安全管理、消防管理、饲养宠物管理、私搭乱建、院区精神文明建设等按公共事业部职责划分不属于涿州基地管理处职责范围，由公共事业部其他相关单位负责管理。燃气管道由燃气供应单位负责管理。

第五十二条

本办法由物业管理部负责解释。第五十三条

本办法自发文之日起实施。

主题词：物业小区

管理办法

通知 抄送：处领导，存档。

涿州基地管理处办公室

2006年6月20日印发

打字：谢

校对：李

(共印30份)20

第四篇：广州市物业管理暂行办法(2014)

广州市物业管理暂行办法

广州市人民政府令第100号

《广州市物业管理暂行办法》已经2014年1月27日市政府第14届101次常务会议讨论通过，现予以公布，自2014年5月1日起施行。

市长 陈建华 2014年3月13日

广州市物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条 市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条 市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章 物业管理区域

第十一条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。

第十二条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)建设单位营业执照；

(三)《建设用地规划许可证》及附图；

(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；

(六)地名批复文件。

第十三条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)物业服务合同；

(三)物业服务企业资质证书；

(四)《建设用地规划许可证》及附图；

(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积；

(七)地名批复文件。

物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

第十四条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)物业管理区域四至范围说明及附图；

(三)确定物业管理区域的理由和依据。

前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。

第十五条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；

(三)分割方案；

(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

第十六条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。

前两款所规定明示或者公告的内容包括：

(一)物业管理区域的四至范围说明及附图；

(二)公共场所、公共绿地的面积和位置；

(三)公共车位数量和位置；

(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；

(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；

(六)共用设施设备名称及权属；

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第三章 业主大会与业主委员会

第一节 一般规定

第十七条 业主可以成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十八条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。

业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。

第十九条 本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。

业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分列入部门预算。

第二节 业主大会筹备组

第二十条 物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：

(一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的；

(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。

符合前款规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

第二十一条 筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。

筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。

街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。

第二十二条 筹备组成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力；

(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。

街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当更换。

第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

第二十四条 拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。

经核实，拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换；拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。

更换筹备组成员的，应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。

第二十五条 筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服

务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：

(一)物业管理区域备案回执；

(二)房屋及建筑物面积清册；

(三)业主清册；

(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；

(六)已筹集的物业专项维修资金清册。

建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。

筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，按前款规定程序重新确定。

第二十七条 筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的，经1/3以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。

筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

第二十八条 筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。

第二十九条 筹备组应当做好以下筹备工作：

(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

(四)确定首次业主大会会议表决规则；

(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单；

(六)制定首届业主委员会选举规则；

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。

首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

第三十条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。

第三十一条 候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。

第三十二条 筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于7日。

公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出；经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。

第三十三条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长6个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定，重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。

第三节 业主大会

第三十四条 业主共同决定以下事项：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

(四)决定是否设立业主监事会；

(五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

(六)选聘和解聘物业服务企业；

(七)筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；

(八)改建、重建建筑物及其附属设施；

(九)改变共用部位、共用设施设备的用途；

(十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

(十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告；

(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

(十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第(七)项和第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：

(一)物业的使用、维护、管理；

(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用；

(三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配；

(四)业主共同利益的维护；

(五)业主共同管理权的行使；

(六)业主应当履行的义务；

(七)违反管理规约应当承担的责任。

第三十六条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：

(一)业主大会名称；

(二)业主委员会的职责；

(三)业主委员会议事规则；

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

(五)业主投票权数的确定方法；

(六)业主代表的产生方式；

(七)业主大会会议的表决程序；

(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等；

(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等；

(十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时，代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限，但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定；

(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

(十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

第三十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

(一)上一物业管理情况报告；

(二)上一业主委员会工作情况报告；

(三)上一业主大会收支情况报告；

(四)物业管理的其他有关事项。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内发布召开临时会议的公告：

(一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议；

(二)经业主委员会决定；

(三)经业主监事会提议；

(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十八条 业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。

20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定；业主委员会逾期未作出决定的，业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉，街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的，由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。

第三十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。

公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大

会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。

第四十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。

第四十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日。

第四十二条 采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进行监督。

表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。

未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。

第四十三条 业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。

采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。

业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第四十四条 业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

第四十五条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第四十六条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

(一)业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

第四十七条 1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。

业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

第四十八条 业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

第四十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

业主监事会每至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

第五十条 业主监事会主要履行以下职责：

(一)审核业主委员会的工作情况报告及工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算；

(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等；

(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议；

(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正；

(五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议；

(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案；

(七)可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议；

(八)发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作；

(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

第四节 业主委员会

第五十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第五十二条 业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人(含5人)的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

第五十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：

(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会的会议记录和会议决定；

(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。

业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则，同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

备案的有关事项发生变更的，任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。

第五十四条 业主委员会履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议；

(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布，接受业主质询；

(三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

(七)根据业主大会的授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

(八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第五十五条 业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料，接受业主监督：(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)物业服务合同；

(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况；

(五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况；

(六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

(八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息；

(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布，其他情况和资料应当及时更新。

业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第五十六条 业主委员会会议由主任召集和主持；主任因故不能履行职责的，由副主任召集和主持。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，委员具有同等表决权，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

业主委员会召开会议讨论重大事项时，可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处、镇人民政府备案。

第五十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任不召集的，由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

第五十八条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

第五十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工

作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议，业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主；审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第六十条 业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的，经业主委员会核实后中止其委员职务，并提请业主大会决定终止其委员职务。

业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的，其委员职务自行终止。

在一届业主委员会任期内，业主委员会委员职务终止，由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的情况通告全体业主。

职务中止或者自行终止的业主委员会委员应当及时将其保管的属于业主大会和业主委员会的档案资料、印章及财物交回业主委员会。

第六十一条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。

业主委员会未按照前款规定及时补选的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。

第六十二条 业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照本办法第三十一条和第三十二条的规定执行。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，经业主申请，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由业主监事会组织换届选举；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举。

业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第六十三条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约

定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的，居民委员会、村民委员会应当履行职责。

第四章 前期物业管理

第六十四条 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

前期物业管理招投标的具体实施办法，由市房地产行政主管部门另行制定。

第六十五条 前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

(一)前期物业管理中标备案申报表；

(二)物业管理区域备案回执；

(三)招标公告和招标文件；

(四)开标签到表；

(五)评标专家评分表；

(六)评标委员会的评标报告；

(七)中标单位资质证书；

(八)中标单位的投标文件。

新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价最高收费标准的，还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第六十六条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

(一)前期物业服务合同备案申报表；

(二)物业服务企业资质证书；

(三)前期物业服务合同；

(四)中标通知书。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第六十七条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

第六十八条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

第六十九条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

第七十条 建设单位应当在新建物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完

成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

建设单位在办理物业承接查验前，应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)物业专项维修资金清册；

(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

(六)物业及配套设施的产权清单；

(七)物业服务用房的清单；

(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第七十一条 房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询。

建设单位在出售物业时，应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。

按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施，属于建设单位所有的，建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用，并在同等条件下优先满足业主需要。

第七十二条 物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：

(一)物业承接查验备案申报表；

(二)前期物业服务合同备案回执；

(三)临时管理规约；

(四)物业承接查验协议；

(五)建设单位移交资料清单；

(六)查验记录；

(七)交接记录；

(八)其他承接查验有关的文件。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第五章 物业服务

第七十三条 业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执。

物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：

(一)物业服务合同备案申报表；

(二)物业服务企业资质证书；

(三)物业服务合同。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第七十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：

(一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话；

(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式；

(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。

第七十五条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况

提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第七十六条 住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对分摊情况提出异议时，供电企业或者物业服务企业应当及时答复。

第七十七条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料，应当建档保存：

(一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；

(二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

(三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；

(四)住宅装饰装修管理资料；

(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第七十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。

业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域；新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。

原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法

途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。

第七十九条 物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

第八十条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交居民委员会、村民委员会代管：

(一)建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料；

(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；

(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备；

(四)物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料；

(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；

(六)业主房屋产权清册等相关资料；

(七)其他应当移交的资料和财物。

物业服务收费实行酬金制的物业管理区域，物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。

第八十一条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任；环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能；街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当及时指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。

物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用，专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用而停止向用户

提供服务。

第八十三条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。

第八十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促仍拒不交纳的，物业服务企业可以依法追究其违约责任。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为，可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当依法调查核实后予以处理；对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。

第六章 物业的使用和维护

第八十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。

利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理消防等相关手续。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。

利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

第八十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第八十七条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

第八十八条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

(二)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

(四)破坏或者擅自改变房屋外观；

(五)违法搭建建筑物、构筑物；

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

(八)损毁树木、园林；

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

(十一)乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为；

(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

(十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树；

(十四)违反规定饲养动物；

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利

益的行为向人民法院提起诉讼。

第八十九条 业主应当按照有关规定交存物业专项维修资金，但是物业属于1个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。

第九十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊。

物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊相应费用。

第九十一条 物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。

第七章 法律责任

第九十二条 相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府直接负责查处物业管理违法行为的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的，由其所在单位、上级行政机关或者行政监察机关责令改正，拒不改正的，给予行政处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)违反本办法第八条规定，相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理，或者发现违法行为不予查处的；

(二)违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，区分局、县级市房地产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府未依法为申请人办理备案手续的；

(三)违反本办法第二十条第二款规定，街道办事处、镇人民政府收到书面申请后未按规定发布筹备组组建公告的；

(四)违反本办法第二十二条第四款规定，街道办事处、镇人民政府未更换不符合条件的街道办事处或者镇人民政府代表的；

(五)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责的。

第九十三条 违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，建设单位、物业服务企业、业主委员会或者街

道办事处、镇人民政府隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案、以及逾期报送备案或者逾期变更备案事项的，由备案实施机关按照《广州市行政备案管理办法》有关规定依法处理，并可以将处理情况向社会公布。

第九十四条 有下列行为之一的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期改正，并通告全体业主；造成损失的，责任人依法承担法律责任：

(一)业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的；

(二)组织召开业主大会的机构违反第四十三条第一、二款规定，拒不答复业主对表决结果的异议或者拒绝业主查验本人意见的。

第九十五条 业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、镇人民政府责令改正；拒不改正造成严重后果的，可以组织选举新的业主委员会；相关责任人员涉嫌犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的；

(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的；

(三)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的；

(四)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

第九十六条 违反本办法第六十四条第一款规定，建设单位未通过公开招投标的方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

第九十七条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，对其责任人处以500元的罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

(一)建设单位和物业服务企业违反本办法第二十五条的规定，拒不向街道办事处、镇人民政府提供相关文件资料，或者存在妨碍筹备组和业主大会活动行为的；

(二)物业服务企业未按照本办法第七十四条规定公开物业服务信息并及时更新的；

(三)共有物业的管理机构未按照本办法第八十五条第四款的规定设立专项账户管理共有收益并定期向业主公开，或者擅自挪用的。

第九十八条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政管理部门责令限期改正，有多收价款的，应当退回多收价款；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，并告知房地产行政主管部门在企业诚信档案中记录其违规行为；其行为违反价格法律、法规和规定的，由价格行政管理部门依法予以处罚：

(一)违反本办法第六十九条第一款规定调整物业服务收费标准的；

(二)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，物业服务企业拒不提供业主本人表决意见供查验的；

(三)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，经查验证实物业服务企业公示的表决结果与业主表决意见不一致的；

(四)违反本办法第七十五条第二款规定，未在规定时间内公布物业服务资金有关情况，或者未按规定答复业主、业主大会或者业主委员会的质询的。

物业服务企业违反本办法第七十五条第一款规定，将预收的物业服务资金用于物业服务合同约定以外的支出的，应当承担物业服务合同约定的违约责任；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业违反本办法第七十五条第三款的规定，转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料的，由财政行政管理部门按照《中华人民共和国会计法》的规定给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九十九条 对违反本办法的行为，当事人除按照本办法的规定承担相应的责任外，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第一百条 本办法自2014年5月1日起施行。

第五篇：家属区物业管理暂行办法

家属区物业管理暂行办法

双击自动滚屏 发布者：后勤管理处 发布时间：2009-3-25 阅读：2034次

河北北方学院家属区物业管理暂行办法

第一条 根据物业法和《张家口市物业服务收费管理规定》，结合学校实际情况，特制定本办法。

第二条 物业管理模式

家属区物业管理由后勤集团负责。后勤集团通过招投标招聘有资质的物业管理公司具体负责，并签订物业管理协议书，后勤管理处负责监督检查。

第三条 物业服务

（一）房屋管理

1、对家属院内违反规划私搭乱建及擅自改变房屋结构和用途现象及时劝告并制止，必要时报告房管部门依法处理。

2、制定房屋维修管理服务制度，对进出小区的车辆实行出入证管理。

3、对装修现场进行巡视与检查，并做好巡查记录。督促装修户及时清运装修垃圾。

4、对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理。

（二）卫生保洁

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫一次，垃圾道及院内垃圾每天清掏外运1—2次，保持干净整洁。

2、公共楼道每周清扫一次，扶手每周擦洗一次，保持干净整洁。

3、根据小区实际合理布设垃圾箱、果皮箱。

4、垃圾清扫日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象。

5、垃圾设施每周清洁一次，无异味。

6、公共区域玻璃每年擦洗一次。

7、对小区内主路、支路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

8、根据实际开展对公共区消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

9、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

（三）庭院绿化

1、适时修剪绿篱，保持花草树木长势良好。绿地无垃圾、树挂及堆物。

2、及时清除草坪杂草，有效控制杂草滋生。

3、根据气候状况和季节，适时对花草、树木浇灌、施肥和松土。

4、根据季节适时组织对苗木防冻保暖，预防病虫害。

5、根据庭院实际和经费情况，每年春季适时安排补植树木花草，努力为住户营造温馨舒适的生活环境。

（四）公共秩序

1、设立门卫室，门卫室配置15平米左右（安装电表、按表付电费），配备专人24小时值勤，对外来人员、车辆实行询问，协助维护公共秩序。

2、对小区内公共娱乐设施、危险部位，设置安全警示标志。

3、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

4、保持消防通道畅通，配备消防器材，保持消防器材处于良好的使用状态。

5、各小区负责规划本院住户存放自家汽车、摩托车、自行车存放区域。

（五）设施设备维修养护

1、住户室内自有设施维修按照院字[2004]51号文件执行。

2、保持公共设施设备运转正常，维护良好，保养检修制度完备，对设备故障及重大事故有处理记录。

3、严格遵守操作规程及保养规范。

4、公共照明设备完好率保持在85%以上。

5、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

6、雨水井、排水沟、渠、检查井、化粪池清掏清运，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

7、在接到相关部门停水、停电、停气通知后，按规定时间以文字形式提前通知各用户。

（六）综合管理服务

1、建立日常物业管理制度。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务收费标准。

3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

第四条 物业收费及开支

1、物业收费范围：

购买或租住校内各家属区的本院职工；购买和租住校内家属住宅的外校人员；租住单身教职工宿舍的人员。

2、物业服务收费标准

根据《张家口市普通住宅区物业服务指导价收费标准》，承租或购买我院住宅（含单身宿舍）的住户，每月每建筑平方米暂按0.2元收费，建筑面积计算方法：建筑面积等于使用面积除以百分之七十五。

3、物业服务费支出范围

物业服务费的支出范围是：人员工资（如：门卫人员工资、清洁工工资、绿化养护人员工资、泵房管护费、门卫暖气费等）；绿化费（如：住宅区花草树木栽种修剪、浇水、喷药和肥料等费用）；水泵维修费、储水罐清洗消毒费、水质检验等行业费等；庭院楼道照明灯具维修费，庭院照明用电费，门卫室电费；工具费；地方有关部门收取的垃圾带运费；雨水井、排水沟、渠、检查井、化粪池清掏清运费；消防、宣传经费等。

第五条 物业服务收费办法

1、家属住宅和单身教职工公寓的物业管理费由承租或购买人按月支付。本校教职工物业费由后勤集团造表，管理处审核，财务处按月从本人工资中代扣代转，非本校教职工（含停薪人员）由物业公司上门收缴。

2、个人欠缴物业管理费按天收取千分之三滞纳金。遇有个别住户故意拖欠、拒交物业管理费，可按照有关规定采取必要的措施，以维护各住户的利益和物业管理工作的正常运行。

第六条 本办法由后勤管理处负责解释。

第七条 本办法自2009年4月1日起执行。