汕头物业管理行业发展对策的思考之五

第一篇：汕头物业管理行业发展对策的思考之五

汕头物业管理行业发展对策的思考之

（五）物业管理费赠送到何时？

许多开发商为了促销，不择一切可行之措施，什么配套费减免，实在不行了就搞出了物业管理费赠送，有的还一赠就赠了个终生免费。于是我在想，开发商为了卖房子而赠送终生物业管理费，不就是卖一套房子送一套了吗？这种承诺可实现性有多大？这样的优惠，业主真的受惠了吗？

物业管理费，在专业的定义上是由物业管理企业与业主达成一致的服务收费，是根据物业管理服务提供者与受服务者之间的市场买卖的一种交易。也是物业企业在实施专业服务过程得以维持的经济基础之一，而物业管理费的收费标准也不是由开发商来确定的，开发商不具备这种法律权力。为何开发商可以将物业管理费作为一种赠送？

其答案很简单，因为物业管理公司就是开发商的一个儿子罢了。这一种“父子”关系的物业企业在汕头还是绝大多数，于是将物业管理费赠送到底就是开发商与物业管理企业玩的游戏。

当然，这种形式对于开发商来讲是很理直气壮的，因为物业管理企业的钱都是老子给的，免去业主的物业管理费的这一部分最终还是由开发商给物业管理企业，没有什么不可以的。的确，这种形式只不过是老子与儿子之间的事，反正业主的物业管理费收不上来了，就找开发商要更容易的多了。

但是，笔者认为，开发商完全可以通过对房子质量的提升，通过开发理念的提炼，通过建立良好的口碑去提高自己在老百姓心目中的评价，而不是想方设法的今天打个折，送个电器，实在不行还赠送起物业管理费。这也是目前汕头市开发商所应考虑的一个问题，品牌才是房地产业持续发展的强道理。

其次，赠送物业管理费只会给物业管理行业带来更多的伤害。物业管理行业本身就是利润微薄的行当，汕头物业管理行业近两年的发展也是逐渐规范，其发展趋势乐观。但是仍存在着许多有待进一步完善的地方，行业的发展还有待于政府主管部门、开发商、行业自身及广大老百姓的支持与理解。然而，近期开发商却纷纷打出赠送物业管理费的促销活动，不仅是在偏低物业管理的价值，更是在错误的引导广大业主对物业管理的认识。

一、《广东省物业管理条例修订草案》中明确提出任何个人及单位都不得赠送物业管理费。物业管理费是物业管理企业持续服务的经济基础，也是物业管理企业与业主共同协商的收费形式，是一种市场经济行为。

二、赠送物业管理费，将会导致物业管理服务失去积极性，最终使物业管理服务水平下降。不利于物业管理行业，更不利于广大业主。

三、开发商赠送物业管理费，更容易引起纠纷。一旦开发商没有及时支付或诺现，那么物业管理企业无法维持下去，怎么办？业主的利益如何得以保障？

四、赠送物业管理费更容易使广大业主忽视了物业管理服务的关注与评定。不利于物业管理的正常发展及市场竞争。

五、物业管理是一种市场行为，业主有权选聘物业管理服务提供者，如果开发商将物业管理费作为一种赠送，那么广大业主的合法权益保障也将失去了主动性。

总而言之，赠送物业管理费将会对物业管理行业的健康发展带来极大的考验。这里呼吁广大业主谨慎衡量及政府有关部门采取有效措施给予考虑。

第二篇：汕头市物业管理行业发展对策的思考之一

汕头市物业管理行业发展对策的思考之

（一）专项维修基金，任重道远！

文/王伟雄

1月25日，汕头市房管局在魏丰副局长的主持下召开了市物业管理座谈会，会议提出了三个议题，即如何做好业主委员会的工作，如何提高物业管理收费率，如何提升物业管理服务质量。笔者就想，如果这三个问题解决了，那么天下就太平了。但是要解决这三个问题，其中重要的一点就是要先解决住宅专项维修基金的问题。因为物业管理服务质量好了，自然收费率高了，纠纷与矛盾少了，业主委员会的工作开展也就顺了。物业管理服务质量的优与劣，专项维修基金有着重大的影响。

一、什么是专项维修基金？

《住房专项维修资金管理办法》中规定了公共维修基金的定义，住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。专项维修基金的建全与完善，受益的当为广大业主，不仅如此，作为城市建设及物业管理行业都有着积极的重大意义。

二、为什么要有专项维修基金？

专项维修资金是业主在购房时按照国家规定缴纳的一笔资金。在我国的《物业管理条例》中有明文规定：住宅物业，住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的规定缴纳专项维修资金。对于该笔资金的用处该条例也有明确的规定：专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造。简单来说，专项维修资金就像物业公共部分、设施、设备的“养老保险”，一旦在物业保修期满后物业上述部分或设施发生问题，就应该动用物业专项维修资金来进行养护、维修、更新或改造。目前，汕头市物业管理行业尚未实施专项维修资金的收取与管理，在政策上，也是一片空白。

结果导致许多开发商，特别是物业管理企业，在没有专项维修基金且物业费收缴率及利润并不高的情况下，放弃了对物业的正常维护，许多小区老旧日益加快，公共部位如楼弟，外立面等等，都是破旧不堪。物业管理的本质是管理，服务是一种形式。而管理就是要管好物业，使物业增值保值，提高物业的使用周期。但纵观我市现状，物业管理行业还处于一种服务的初级形式，更多的仅仅体现于简单的安保等项目上，这是不足为取的。

专项维修基金的设立其目的其作用众所周知的，就是可以及时地对物业的设施设备及主体进行定期的维护和保养，最终达到物业的增值保值，延伸物业的使用周期及寿命。这才是物业管理的最根本目的。在没有这一笔基金的情况下，仅有的物业管理费用可以说，有些企业还不够发工资，怎么还有可能再拿出一笔不少的钱出来维护物业呢？

三、专项维修资金属于谁？应当由谁管理？如何使用？

钱缴出去了，缴给谁了？这笔钱属于谁？由谁管理？如何使用？对这一连串的问题，都是众人所会思考的问题。北京、南昌都有好的且运作十分成功的模式，这里笔者建议政府主管部门可以对这些地方的成功经验进行考察，最终结合汕头市的实际情况，制定出一套适合我市的行之有效的住宅专项维护基金管理办法及细则。

住宅专项维护基金在整个城市建设中，物业管理行业中，都将任重道远。

第三篇：我国物业管理行业发展现状及其对策

我国物业管理行业发展现状及其对策

物业管理在我国是一个新兴的服务行业,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾,本人这次调查是对目前我国物业管理的现状及存在的主要问题进行了分析研究,并提出了相应的发展对策。

调查内容包括我国物业管理行业发展现状和所存在的问题及发展趋势，调查目的是根据现状及问题进行分析研究，提出相应的发展对策，以便加深对本专业的了解，以及在以后的实习中能过更好的解决问题。

一、物业管理现状

近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达家的物业管理相比较,仍存在一些问题。

1、没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。

2、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后

我国现有物业服务企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立规范有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理纠纷。其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。我国的房地产市场近年来发展较快,《物业管理条例》已经颁布实施5年,但是与物业管理相配套的其他方面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,尤其是称职的职业经理人匮缺,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业

管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。

4、物业管理规模效益差,难以更好的生存发展

物业管理是风险小、利润低的行业。目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小,规模效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本,造成大部分物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。例如很多物业服务企业仅管理

一、两个物业项目,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。由于管理规模小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高服务质量,又解决自身生存问题,是物业服务企业不得不花气力研究的课题。这一问题已成为制约物业服务企业发展的难点问题。

二、物业管理发展中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：•

1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。•

2、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。•

3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。•

4、物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满。•

5、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。•

6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。•

7、物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。•

8、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。

9、建管之间缺乏有效衔接。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。

10、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。在大多数地区，物业管理的市场环境没有形成，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。

11、行业队伍素质偏低，人才短缺。物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。

12、地区间发展不平衡。从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。又因为普遍物业管理企业规模较小，缺乏市场竞争力，据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

三、解决物业管理所存在问题的对策

1、走专业化发展之路。物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2、走法制化发展之路。实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

3、走集团化发展之路。在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

4、走品牌化发展之路。品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

5、走智能化发展之路。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

6、走“以人为本”的发展之路。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

四、我国物业管理发展趋势

1、企业竞争已经进入了品牌时代。一方面，物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现，很多的物业管理项目被品牌企业接管，从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。另一方面，大量品牌物业管理企业，以品牌的优势逐步向全国范围主要城市进行战略布局和布点扩展。其中以上海、深圳最具有代表性。随着全国知名地产开发企业进军西安房地产市场，与之配套的物业管理企业也随之而来，参与到西安物业管理市场当中。

2、企业文化建设备受青睐。大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业，都非常重视企业文化的建设，把企业文化建设列在重中之重来抓。

3、物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈。人才优势是企业竞争力的核心，是企业发展的重要动力和保障。近年来，物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重，一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。同时，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。上海陆家嘴物业的经理培训机制就是很好的典型。

4、创新成为物业企业的核心竞争力。随着社会进步、生活水平的提高，人们对物业管理和服务需求的日益增长，物业管理必须在观念、内容、形式、方法、手段、质量等方面不断进行创新。例如，深圳市倡导的健康住宅示范区的健康式服务理念就是一个成功范例。

5、按质论价、菜单式服务成为趋势。根据住宅物业管理服务要求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维护养护、保洁服务、绿化养护管理，以及协助维护公共秩序等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了服务菜单，由业主自主选择，这种按质论价、菜单式服务将成为时尚。这样的做法已经在上海广泛实行。

6、物业企业民营化趋势明显。目前，民营物业管理企业尽管在行业中所占比例不是很大，还没有形成大的气候，但同2001年建设部的调查相比，已经有了很大的发展和提高。专家预测，今后几年将是我国民营物业企业进入快速发展时期，民营物业企业在物业行业中的地位将得到明显的提高和改善，并将成为我国物业管理行业的主力。上海、深圳等地一些知名大型物业企业已经陆续进行民营改革。

五、总结

当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展。

第四篇：物业管理行业改革发展30周年之思考（推荐）

物业管理行业改革发展30周年之思考

2010年，中国经济总量超过日本，成为全球第二大经济体。社会对此给予了极大的关注，央视摄制播出了一部大型电视纪录片“公司的力量”——其中解读了“公司”对于社会、经济、文化乃至精神生活等诸多层面的推动和影响。

2011年，我国内地物业管理迎来改革发展的30周年，业界陆续展开了隆重的总结思考、专题研讨以及纪念活动。在纷繁的各色活动中，纪录片“公司的力量”给予我们一种全新视角的启示：对于物业管理改革发展30年的回望中，以公司为切入点的观察，有着独特而深刻的意义。

物业管理的启蒙和传播

一定程度上来说，中国内地物业管理的诞生与发展由深圳、广州到全国，自沿海向内地的传播和发展，不管是出于业主满意度、收费率的提高愿望还是企业赢利的内在追求使然，物业服务公司每到一个项目，总是不遗余力地宣传现代物业服务理念、普及物业管理常识，并通过契约的形式实施物业服务，因此可以说，物业服务公司成长和发展的过程实际上就是物业管理启蒙和传播的一段历程。

1981年，当绝大多数内地人还不知“物业管理”为何物时，内地第一家物业服务公司——深圳市物业管理有限公司的创立开启了行业发展的序幕。在这之后的30年里，物业服务公司的星星之火，从广东逐渐发展到全国。据第二次全国经济普查数据显示，从1981年至2008年的27年间，我国内地注册成立物业服务公司58406家，分布于全国31个省市和自治区。

物业管理是一个舶来品，是随着住房成为大多数居民家庭的最主要财产，以及集合式住宅、产权多元化、区分所有权等的出现而产生的。正是在这样的背景下，从上个世纪80年代初开始，中国的物业公司借鉴香港和国外的经验，结合我国实际情况，改革旧的住房管理体制，走出了一条适合我国国情、适应市场经济体制的社会化和专业化的企业经营型住宅小区管理新路，使得社会化的物业服务公司得以登上历史的舞台，并开创了我国内地物业管理的先河。

据中物协2007年对全国31个省、自治区、直辖市的128个城市和地区的4600家企业的调查显示，1981年至1994年的13年间，有268家公司成立（均豪企业名列其中）；而1994年至2007年的13年间，有4332家公司成立，这13年正好是内地物业管理从萌发到传播的黄金时期，伴随着国家政策法规的建立健全和不断完善，作为物业管理的重要主体，作为业主家门口的服务提供者，物业服务公司在拓展业务的同时，不断将现代物业管理理念进行广泛传播。

社会化公司的充分发展

2010年，北京均豪物业管理公司早已发展成为一家集物业管理、热力供应、环境洁净、科技安防、专业维修的大型集成服务商，企业拥有遍布北京、上海、天津、山东、内蒙、广西、河北、湖南、湖北、江苏、四川等省市的分（子）公司近30家，专业公司5家，物业服务项目168个，拥有员工5200余人，介入咨询和接管物业的总建筑面积逾1700万平方米，服务业主8万余户。均豪物业的发展只是一个微缩的标本。业界的中海物业、长城物业、中航物业、金地物业等公司正积极开展全国业务扩张，区域布局遍布三大经济圈和重点二线城市，管业面积均突破了千万平方米，极大地推动了物业公司管理规模的增长。

而据搜房网2009年对内地100家物业服务公司的调查显示，被调查的100家公司在管项目数量均值达到57.9个；在管项目总建筑面积均值达到868.11万平方米。其中，服务规模前10名公司平均在管项目建筑面积则超过1500万平方米，平均管理项目个数更是超过150个。

30年来，从1981年深圳诞生第一家物业服务公司至今，全国的物业服务公司达到近6万家，有22个省份的物业服务公司数量超过1000家，其中，广东、北京、上海、江苏、辽宁和山东等6个省市的公司数量则超过了3000家。这近6万家公司在2008年主业创收达到2076亿元，超过了旅游业和铁路运输业，并在重大社会活动、构建和谐社会等方面发挥了重要作用，缘此，物业管理两次被国务院政府工作报告提及，并被赋予发展和转型的重任。

专业服务成就行业价值

伴随着30年改革开发和社会经济的快速发展，一大批品牌物业服务公司快速成长，并逐步由传统服务型向现代服务型转变，其在适应市场经济、知识经济发展和全球经济一体化进程中，这些公司站在了更高的起点上。事实证明，正是这些品牌企业在奥运、世博舞台上的大放异彩，使得越来越多的中国物业行业同仁参与到大型建筑群与大型活动的管理服务之中。

2010年12月，在中央和国务院对上海世博会的表彰大会上，多家物业管理公司负责人被表彰为“先进个人”，这是物业管理行业30年来个人获得的最高荣誉之一。在此之前，均豪企业与上海市20多家物业服务公司的1.3万多人参与上海世博会的物业服务，成为演绎“城市，让生活更美好”主题的重要力量，因此，物业服务公司被冠以了“超级管家”的称号。

2010年11月，广州某物业公司成为亚运会物业管理供应商，此次提供的物业管理服务，远远超越了传统物业服务——涵盖了普通住宅、智能住宅、体育场馆、公园、沙滩、河涌等多种不同的物业类型，且拥有大量高科技精密设备、复杂的给排水系统和电力系统，应用了9大高新技术体系：综合管沟、真空垃圾收集系统、分质供水及雨水综合利用、太阳能及水源热泵、建筑节能、数字化社区及智能家居、三维虚拟现实仿真系统、绿色交通、岭南水乡。

在此之前的北京2008年奥运会期间，均豪企业就为部分场馆和配套建筑、设施设备提供服务。如今，水立方、鸟巢等建筑设施依旧由物业服务企业提供专业服务管理。

企业公民的日益觉醒

今年，均豪企业提出了“成为一家受人尊重的物业服务企业”的企业愿景，赢得市场的尊重，赢得同行的尊重，赢得客户与合作商的尊重。尊重，本该是一种基本要求，对于物业服务企业来说，却曾是业界不少物业服务公司的奢望。

物业管理行业在内地诞生以来，因不少物业服务公司没有摆正位置，在工作中没有确立与业主的正确关系，要么把自己看作业主的“仆人”或“保姆”，要么自视为凌驾于业主之上的“管理者”，再加上长期以来业主没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，使得物业管理一度被纠纷和矛盾所累，更使得中国物业整体行业中的物业公司在相当长的一段时间内社会形象不佳，一定程度上制约了行业的发展。所幸的是，经过30年的发展，物业服务公司企业公民的角色逐渐觉醒，业界大多数物业服务公司不仅通过以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖，而且踊跃参加社区建设、城市管理，积极参与赈灾、公益等活动，在践行“三保一促”、贡献社会经济和民生等方面，承担了更多的社会责任，发挥了日益重要的作用。如近几年来北京、深圳、杭州、宁波、天津等地的物业服务公司积极参与老旧小区的管理和服务工作，获得广泛好评；成都市物业服务公司积极参与城乡统筹建设，将物业管理覆盖至城乡结合部的农村；郑州等地的物业服务公司则配合政府有关部门开展了“城市管理物业服务化”的有益探索。公司被称为至今为止最有效的经济组织形式，公司的出现被称作是“人类的成就”，尤其是股份公司惊人的崛起和当前无可争辩的统治性地位，被公认为是现代历史中最引人注目的现象之一。对于物业管理来说，行业30年来的发展，其实也可以说就是一段物业服务公司成长的历史。在今天，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，物业服务公司提供的社会化、专业化、市场化的物业管理已经成为多产权物业管理的主要选择。

依据国务院《物业管理条例》和《物权法》相关规定，物业服务公司是根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。因此，物业服务公司是与业主平等的民事主体，更是社会巨量不动产（既有建筑及其附属设施）的主要服务提供者，从这一点来看，作为具体服务产品的供应者，法律赋予了物业服务公司极其重大的职责。

温家宝总理在2010年的《政府工作报告》中再一次强调“要大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业”，这是对物业管理行业的地位和作用的高度肯定，同时也赋予了物业管理转变经济发展方式，调整优化经济结构和保障民生的历史重任——这其中，作为行业发展动力的载体和日益觉醒的企业公民，物业服务公司须将承担起更大的责任。

第五篇：全县物业管理行业发展现状及对策研究

全县物业管理行业发展现状及对策研究

阳新物业管理办公室

为深入贯彻落实党的十七届三中全会和今年我县“两会”精神，推进我县经济社会建设又好又快持续健康发展作出应有贡献，全面树立和落实科学发展观，加快县域物业管理行业的协调发展，使我县物业管理行业走向专业化、规范化、社会化和市场化的道路。在此次开展深入学习实践科学发展观活动中，县物业管理办公室在房产局党支部领导下，组织一班子人员对我县已经实施了物业管理和服务的“富川家苑”、“现代城”、“锦湖豪苑”等一些规模较大的小区进行了调查和走访。现将调查的情况报告如下：

一、我县物业管理行业现状与存在的问题

我县从2004年开始推行规范的物业管理以来，伴随着我县房地产市场的迅猛发展，物业管理行业也得以迅速培育和成长。目前，全县本土物业管理企业有资质的4家，无资质的3家；外来物业管理企业有2家，企业资质等级均为三级，从业人员达240余人，管理的各类物业建筑面积40多万平方米，主要以居住小区为主，共有六个规模级小区。如果单从企业数量、从业人数、管理小区的数量及管理的建筑面积这

1些表面数据上看，作为一个经济水平相对落后的国家级贫困县在物业管理行业发展上是取得了不小的成绩。但是和建设现代化秀美园林城市，推进物业管理行业向市场化、专业化、社会化进步还存在很大的差距。目前我县物业管理行业存在的主要问题有：

（一）物业管理行业发展的社会大环境不佳

1、广大业主对物业服务业提供服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，物业服务消费观念薄弱和存在偏差，在服务质量上要求尽善尽美，在交纳物业服务费上要求越少越好，二者得不到和谐统一，达到服务质价相符的水平。

2、社会上相当一部分人，包括已建立了业主大会的小区，未理顺业主与物业服务企业的关系，总认为他们是主人，物业服务企业是仆人，和物业服务企业是“雇佣保姆式关系”，动不动就故意找茬，联络其它业主以各种理由拒交物业服务费。

3、政府及其相关部门对物业管理行业不重视，不扶持。国家在物业管理方面的法律法规如《物权法》、《物业管理条件》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务收费管理办法》等已制定公布执行多年，但在我县还是刚刚起步。我县已建成的小区在规划方面，物业管理用房不配置，公共基础

性设施不配套，居住区与商业区混杂一起问题严重存在。由于物业服务企业是微利经营，地方税务部门在税收方面不给予一定的优惠扶持，一些物业服务企业苦不堪言。在公共治安、环境卫生、房屋装饰、供水、供电等方面，政府缺乏对这些部门的统一有效的协调，小区业主一旦在这些方面遇到问题，总是责难和追究物业服务企业。

（二）物业服务企业自身建设制约物业管理行业的发展

1、不少小区的物业服务企业与开发商存在隶属及利益关系，建管不分掩盖或转嫁前期矛盾，给以后的物业服务带来隐患和纠纷。开发商往往只注重其自身投资利益，不是真正重视物业服务，只是利用物业服务，为其开发的项目搞包装、作宣传，其真正目的是促进房屋销售，这些弊端制约了物业管理行业的发展。

2、物业服务企业从业人员素质低下，专业人员不是缺乏，而是根本没有。我县目前申报核准的4家企业，没有一个经过正规培训，持有合格上岗证件专业人员，拥有资质的企业没有一个物业管理师。从业的大部分人员为农民工，大部分为初、高中学历。

二、我县物业管理行业发展的对策措施和建议

根据以上调查分析出的我县物业管理行业发展的现状和

存在的问题，进行了充分的研究，从影响物业管理行业发展的相关行为主体入手，提出解决问题的方法和相关建议，共同推动我县物业管理行业走上又好又快发展的轨道。

（一）政府及相关部门要营造社会环境，加大协调力度，为我县物业管理行业发展保驾护航。

1、政府要在科学发展观的指导下，充分认识到物业管理在城市建设和发展中的重要地位。切实加强物业管理的领导工作，利用各种渠道和采取多种形式大力宣传物业管理，正确引导人们的物业管理的消费观念，树立现代物业管理理念。制定符合我县实际的《住宅专项维修资金管理细则》、《业主大会规程》、《前期物业管理的规定》、《物业服务项目招投标管理规定》等相关文件，努力营造一个有利于物业管理行业发展的社会环境。

2、政府要在治安、环境卫生、城市规划与建设、供水、供电等方面建立统一的协调体制和机制，加强协调能力，及时协调处理各种应急问题，避免矛盾积累和转嫁。在物价、税务管理上要适当放宽，坚持市场调节的原则，在执行政府指导价管理的基础上，尽量放开物业管理的收费标准，由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定。建议新成立的物业服务企业，在税收方面实行三年全免或适当减免的政策。

3、物业管理行业政府主管部门要严格把握物业服务企业的资质审核，推行公开透明、竞争上岗的物业管理从业原则，实行物业服务项目招投标制度，让房地产开发建设与物业服务彻底脱钩，培育完全竞争的物业管理市场，建立市场竞争机制。

（二）物业服务企业要苦练内功，加强自身素质建设，树立争创品牌思想

1、要加大企业从业人员的专业知识培训，提高从业人员的专业管理水平，实行执证上岗，提升企业资质等级，提高市场竞争力。

2、要理顺与业主、业主委员会、房地产开发商的关系，在思想上树立“以人为本、业主至上”的服务理念。在服务上，不断扩展和延伸服务内容。加强学习和借鉴国内外品牌企业的物业管理经验，不断改进创新服务方式，积极开展专项服务和特约服务，以满足业主不断增长和变化的需求。

3、狠抓企业质量管理，走标准化、规范化的发展道路 按照国际质量管理体系ISO9001的标准严格要求，寻求适合每个企业发展的最佳途径、手段、模式，以求让业主享受到高质量、高水平的优质服务，这样企业才能生存、发展和做强做大。

（三）其它方面

1、业主是物业管理的主体，业主自治管理是物业管理的本质。因此，在我县的一些规模较小，建成时间靠前的一些居民生活小区，应在如市容社区居委会、县物业管理办公室等，由业主进行自治管理有关部门的组织下，这样有效解决了物业服务的空白处和管理肓点。

2、房地产开发商要真正树立物业管理的思想，认识到物业管理的重要性，自觉引入和接受物业管理的早期介入，认真听取物业服务企业对小区物业在环境布局、功能规划、配套设施、施工质量、竣工验收等方面提供的有益意见，以避免埋下隐患和矛盾留给后期的物业管理。

3、充分发挥物业管理协会和房地产开发协会的桥梁纽带作用，为物业服务企业提供一个相互交流平台，鼓励物业服务企业之间的合作和经验分享，共同探讨、制订行业管理办法，解决物业管理企业与业主或业主委员会之间存在的各种矛盾纠纷和问题。

二00九年五月四日