新物业法

第一篇：新物业法

北京市人民政府令

第219号

《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。

市长 郭金龙

二〇一〇年四月二十日

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章 前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四章 物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第六章 法律责任

第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条 本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

第二篇：物业法

物业法

中华人民共和国国务院令

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。

第三篇：太原2014物业法收费标准 物业法收费新规定

太原2014物业法收费标准 物业法收费新规定

2014-12-31 13:58:03 点击：58

2014年5月19日，太原市物价局、太原市房产管理局联合发布物业费新规——《物业服务与收费管理暂行办法》(2014版)(下称《办法》)及《太原市住宅物业服务等级与收费标准》(下称《标准》)，并将于7月1日起实施。新规规定：住宅物业服务分为五个等级，对应的物业费收取标准为：一级每月每平方米0.3元;二级每月每平方米0.5元;三级每月每平方米0.8元;四级每月每平方米1.2元;五级每月每平方米1.6元。此次制定的住宅物业费收取标准为最高指导价，下浮不设限。与以往相比，如果物业服务不好，收费价格下浮不只是20%，可以更多。

太原市新物业法收费标准政策文件和法律依据

物业服务与收费管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范我市物业服务与收费行为，维护业主(物业使用人)、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等法律法规，结合我市实际制定本办法。

第二条 本办法适用范围为太原市城区(迎泽区、小店区、万柏林区、杏花岭区、晋源区、尖草坪区，高新开发区、经济开发区、民营开发区、不锈钢园区)。

古交市、清徐县、娄烦县、阳曲县的物业服务收费及其管理可以参照本办法执行。

第三条 本办法所称物业服务与收费是指具有物业服务资质的物业服务企业按照合同的约定，对住宅小区物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。

第四条 物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。住宅物业服务收费执行政府指导价，实行最高指导价管理;非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。

物业企业向业主、物业使用人提供产品、服务，属于《山西省定价目录》第十九条规定情形的，其产品及服务的价格实行政府指导价。

第五条 实行政府指导价的物业服务等级与收费标准，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。前期物业服务与收费由开发建设单位在规定标准内与物业服务企业在合同中约定，物业服务企业按此标准与业主签订物业服务合同。业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费，由业主大会参照规定标准确定。

实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第六条 物业服务与收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。

第七条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服企业开展正当的价格竞争，为业主、物业使用人提供质价相符的服务。

第八条 前期物业服务合同可以约定期限，超过三年未成立业主委员会的，按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)由物业所在地居民委员会(社区)在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

第二章 物业服务收费

第九条 本章所称物业服务收费，是指物业服务企业按照住宅物业服务等级包含的内容向业主提供服务所收取的费用，不含车辆停放收费、装修服务收费、电梯运行服务收费。

第十条 市级价格主管部门、物业主管部门负责住宅小区前期物业服务与收费的监督管理;区级价格主管部门、物业主管部门负责住宅小区业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费的监督管理。

第十一条 住宅小区物业服务收费实行分等级定价。市价格主管部门会同市物业主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的最高指导价，并向社会公布。

第十二条 物业服务包括以下内容：

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理;

(二)环境卫生、绿化管理;

(三)物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项;

(四)其他公共性服务内容。

第十三条 物业服务费的构成包括物业服务成本(支出)、法定税费和物业企业的利润。

物业服务成本(支出)包括：人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用中，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本(支出)。

第十四条 住宅小区建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当明确约定物业服务项目、内容、收费等级、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容。相关约定应当与前期物业服务合同保持一致，约定标准不一致的，收费标准择低执行。

第十五条 新建住宅销售和交付使用前，建设单位依法选聘物业服务企业进行前期物业服务;前期物业服务等级标准报市物业主管部门备案，收费标准报市价格主管部门备案并向社会公布。物业服务收费标准不得擅自超出政府指导价最高标准。

第十六条 住宅小区物业服务内容超出市物业主管部门制定的住宅物业服务等级的建设单位需报市物业主管部门同意，其超出部分的收费标准可向市价格主管部门提出申请，由市价格主管部门对申请的标准进行成本审核，单独核准。

第十七条 申请单独核准时，应提交以下资料：

(一)书面申请。书面申请应包括申请人的名称、地址、联系方式、小区及服务企业、物业的基本情况，拟定收费标准和理由等有关内容;

(二)提交有关物业服务内容及要求的资料;

(三)物业服务成本测算资料;

(四)政府价格主管部门要求提供的其他资料。

第十八条 住宅小区的物业服务企业申请调整物业服务等级与收费标准，由业主委员会或代行业主委员会职责的部门主持。

调价按以下程序进行：

(一)调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟定物业服务内容及调价方案(草案)，以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告，预告期应不少于7日。同时将物业服务企业近三年物业服务费的收支情况一并公示。物业服务企业应于调价预告5日前，将调价内容报告物业所在地的区政府价格主管部门、物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会。

业主可对调价方案(草案)提出建议和意见。物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案(草案)进行修改。

(二)书面征求业主意见。调价预告期结束后，物业服务企业应当采用书面形式，正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于15日，不超过60日。征求意见书(函)的内容应当包括：

1、物业服务内容;

2、调价方案：原收费标准，新收费标准，新标准拟执行时间等;

3、调价理由及其他需要说明的情况;

4、征求意见的截止时间;

5、业主意见的选项表。选项应按赞同、反对、弃权进行设置;

6、业主签名栏(应当包含楼、栋、房号等)。

征求意见书(函)应由业主本人签名。业主因故委托他人签名的，应当提交书面委托书。

征求意见书(函)无法送达业主的，物业服务企业应于征求意见期间在小区显著位置公告相关情况及原因。

(三)统计业主意见。物业服务企业应当按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书(函)送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。

物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、区政府价格主管部门和物业主管部门等部门工作人员监督查验统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。

(四)公示调价结果。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须 征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,并在住宅物业小区显著位置公示最终结果，公示期应不少于30日。确定调价的，公示内容应当包括：

1、物业服务内容、收费标准、执行时间;

2、业主的房号和专有部分面积，以及对调价方案的意见明细情况;

3、业主总人数、同意人数;建筑物总面积、同意人数所占建筑物面积;

4、征求意见书送达、回收的数量及其他需要说明的相关情况;

5、公示截止时间;

6、物业服务企业服务电话及区政府价格主管部门工作电话。

公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在2日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。上述复查和查验不影响公示期的计算。

以上程序完成之后，区政府价格主管部门可视小区实际情况对全部业主意见进行查验或抽样查验。抽样查验的，业主总数在500人以下的小区，抽样比例不少于50%;500以上(含500人)的小区，抽样比例不少于20%。区政府价格主管部门应邀请街道办事处(乡镇人民政府)和同级物业主管部门共同进行查验。

公示期届满后，物业服务企业应在5日内将服务内容和收费标准报告区物业主管部门和区价格主管部门备案后进行明码标价。

第十九条 物业服务企业应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。

第二十条 物业服务收费按住宅建筑面积计算，按月、季度或收取，预收费用最多不得超过一年并在合同中约定。

第三章 车辆停放收费

第二十一条 物业服务区域内配套停车场(位)车辆停放收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。

改变公共部位用途用于停放车辆的，由业主大会决定，其收费标准参照价格主管部门的规定确定，收入除补偿车辆停放服务费外，其余收益归全体业主所有。

物业服务区域车辆停放收费应符合以下条件：

(一)物业服务区域内有规划用于停放车辆的停车场、车库、车位和经业主大会同意并符合公安、消防规定增设的停车位;

(二)对各种车辆提供有序停放和管理服务，保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通;

(三)停车场所共用部位、共用设施设备和配套的设施设备保持完好，公共环境卫生保持清洁;

(四)停车区域监控全覆盖，24小时值班巡查，停放车辆发生损坏时，能提供真实影像并协助处理。

(五)有规范的服务标准并与车辆停放人签定服务合同。

(六)车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十二条 车辆停放收费标准应按照补偿合理经营成本、依法纳税、保本微利的原则核定。

第二十三条 前期物业服务期间，车辆停放收费按照规定标准在物业服务合同中约定。业主委员会成立后或前期物业超过三年的，车辆停放服务收费由业主大会参照规定标准确定。物业管理区域内车辆停放收费标准需要调整的，按本办法第十八条程序进行。

第二十四条 有下列情形之一的，不得向其收费：

(一)进入物业服务区域执行公务的公安、消防、救护、环卫、工程救险等特种车辆;

(二)为业主提供搬家服务的车辆;

(三)子女探望父母、父母看望子女前3小时的车辆。

第四章 装修服务收费

第二十五条 小区住宅装修服务收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。

(一)住宅小区物业服务企业收取装修服务费其服务内容包括：在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及使用电梯运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。

(二)业主不使用电梯运送装修材料的，按标准的30%收取住宅小区装修服务费。

(三)住宅小区物业服务企业收取装修服务费后，不得以电梯上料费和其它理由再向业主收取其它装修方面的服务及管理费用。

(四)住宅小区业主有超大物品，电梯不可运送的，由业主自行选择吊装或其他方式运送，费用由业主负担。吊装方案需报物业服务企业协商同意。

(五)住宅小区业主、物业使用人进行房屋装修时，应按《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令〔2002〕第110号)规定与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

物业服务企业以收取装修保证金作为管理措施的，应与业主在装修管理服务协议中约定装修保证金的收取金额和使用事项，明确相关的责任。

装修完工后，经物业服务企业按照装修管理协议约定进行装修验收。没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起5个工作日内全额退还给业主。

装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》，造成房屋结构共用部位、共用设施设备损坏等情况的，物业服务企业应视损坏情况主动向物业主管部门报告;装修业主应按装修管理服务合同(协议)及时修复，若装修业主不能及时修复的，可按装修管理服务合同(协议)约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有余额的，物业服务企业应将余额款在验收合格后的5个工作日内如数退还业主;约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应在验收合格后5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，按照《住宅室内装饰装修管理办法》和装修管理服务合同协议协商解决或通过司法途径解决。

第五章 电梯运行服务收费

第二十六条 小区住宅电梯运行服务收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。

电梯运行服务费应包括：电梯维保服务、电梯质检、运行用电等国家规定的其他费用，但不包 括电梯的大修和更新改造费用。

前期物业电梯运行服务收费按照规定标准在物业服务合同中约定，业主委员会成立后或前期物业超过三年的电梯运行服务收费标准由业主大会参照规定标准确定。

第六章 其他服务收费

第二十七条 物业服务企业采用IC卡管理的，不得收取工本费、押金。

由于业主的原因造成IC卡丢失、损坏需要补办的，可按照有关规定收取补卡费。

第二十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第七章 监督和管理

第二十九条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清全部物业服务费用。

第三十条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见，进行满意度测评。满意度低于70%的，不得申请上调物业服务费。

第三十一条 物业服务收费严格按《物业服务收费明码标价规定》执行，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

全市物业服务与收费的明码标价工作由市价格主管部门统一管理。

第三十二条 物业服务企业在收取物业服务费过程中严禁将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取、价外加价。

第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第三十四条 物业服务企业在经营管理和服务中，服务内容不达标、不规范和无资质经营的行为由物业主管部门依法进行处理;超规定标准收费、乱收费行为由价格主管部门依法查处。

第三十五条 本办法由市价格主管部门、市物业主管部门负责解释。

第三十六条 本办法自2014年7月1日起施行。太原市住宅物业服务收费标准

2014年新出台的物业费标准，公分五个等级，按由高到低依次为0.30、0.50、0.80、1.20、1.60元/平方米，详见下图。月。另外，住宅物业服务收费标准为最高指导价，下浮不限。绿化养护管理项目，以绿地率25%-30%为标准，低于则按百分比核减，增加则另行核定。自来水二次加压费用暂按实际发生的费用收取，并向业主定期公布实际成本。IC卡补卡费最高10元/卡;实际工本费超出10元/卡的，报市价格主管部门核定。

太原市住宅区域车辆停放收费标准

太原市住宅区域车辆停放收费标准为最高指导价，下浮不限。三轮摩托车、三轮电动车、三轮自行车的存放服务收费标准，按照同类车型的相应收费标准加收50%。大型车按照占用车位的数量，收取相应的费用。车辆临时停放：前半小时为免费时段，半小时后开始按 1元/车·半小时计费(不足半小时按半小时计费)，24小时为一个计费周期，最高指导价20元，下浮不限。子女探望父母，父母看望子女，前3小时为免费时段，3小时后按 1元/车·半小时计费(不足半小时按半小时计费)，24小时为一个计费周期，最高指导价10元，下浮不限。业主共有部位车位租赁费归全体业主所有。详细标准见下图。

第四篇：法眼看物业

法眼看物业

（一）与物业签订车位转让协议有效吗？

市中区颜女士来电咨询：我和小区物业签订了《车位转让协议书》，物业将位于该小区D栋的地面停车位出售给了我，车位总价8万元。该停车位位于该小区D栋的地面通行道上，是由小区物业改造建成。请问：我和物业签订的车位转让协议有效吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：地面通行道是小区建筑区划内的共有物业，依法应当属于小区全体业主共同所有。物业服务企业在未经业主大会讨论决定同意的情况下无权擅自占用和处理物业管理区域内属于全体业主共同所有的道路，无权擅自变更地面通行道的用途，更无权对该停车位进行处理，因而物业与颜某签订的转让停车位的《转让协议书》为无效合同，应当按照无效合同的处理原则来处理，颜女士可以要求物业服务企业返还收取的停车位转让费。

（二）业主能在小区内擅自占车位吗？

历下区张先生来电咨询：我所居住的小区部分业主想在小区内道路两侧设置停车位，请问：我们是否需要和物业服务企业协商？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：依据《山东省物业管理条例》第五十三条规定，汽车的停放需要占用小区的公共空间，必须遵守业主公约和物业管理规定。为了避免不必要的纠纷，业主在计划添置汽车并打算在物业管理区域内停放时，应当事前与物业服务企业商定停车位置。不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业进行特别约定。车主为停车支付的费用一般有三部分：1.租用车位，车库属于建设单位的要交车库租赁费，车位属于业主共有的要交车位场地使用费，自己购买车库的仅交纳停车服务费即可；2.车库是物业的一部分，也有各项公共服务要求，应交物业服务费；3.对汽车有看管要求是对财产权的特别约定，在看管期间汽车丢失、受损的，物业服务企业要按照约定承担赔偿责任，同时业主需要交汽车看管费。

（三）物业公司能自行撤出吗？

市中区马先生来电咨询：我们小区业委会和物业服务企业签订了物业服务合同，不久前，物业公司在没有提前通知小区业委会与业主的情况下就私自解除了物业服务合同，撤出了小区，请问：这种做法合法吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务是一种特殊的服务，应当持续、不间断进行，一旦出现物业服务间断，将会给业主工作、生活环境造成严重的影响，对物业及其附属设施本身也可能造成不应有的损害。同时，重新选聘物业服务企业或者其他管理人，需要经过招标、业主大会审议、物业交接等繁琐程序，这些都需要时间。因此无论合同哪一方解除或者终止物业服务合同，都应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

（四）未验收即入住承担物业费吗？

槐荫区王先生来电咨询：我与某房地产开发公司签订了某楼盘一期房产的购房合同，合同中约定，自房地产公司书面通知具体交付日期起，与该房有关的物业管理费由业主来交纳。当房地产公司通知我办理入住手续时，我发现房屋存在漏水问题，并拒绝办理入住手续，在随后的几个月里房屋漏水问题一直未得到解决。不久前，物业公司却向我催收物业服务费。请问：这几个月的物业费我该交吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：业主入住前的物业服务费由房地产开发公司承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。业主收到开发公司发出的书面入住通知后，如有正当理由未办理相关入住手续，且开发公司实际上也未将房产交付业主的，相关的物业服务费由开发公司承担，而不是业主来承担。

（五）小区内放鞭炮失火物业担责吗？

历下区胡先生来电咨询：我是小区业主，春节期间小区内燃放烟花爆竹的人很多，几天前，一业主在燃放鞭炮时造成火灾，我家财产也有损失。请问：火灾造成的损失谁承担，物业有责任吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：各个小区物业服务企业与业主约定的燃放烟花爆竹的情况不同，有的小区内禁止燃放烟花爆竹、有的小区允许在特定区域内燃放烟花爆竹。如果小区内燃放烟花爆竹发生火灾造成了人身或者财产损失，根据法律规定，由燃放烟花的业主承担侵权责任，赔偿损失。物业服务企业承担何种法律责任，除法律法规有明确规定的外，主要还是以物业服务合同约定为依据。如果物业服务企业没有履行或者适当履行其安全防范协助管理合同责任，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当依法承担相应的法律责任。反之如果物业服务企业完全履行了其安全防范协助管理合同责任，仍然没能避免业主人身、财产受到损害的，则物业服务企业不承担赔偿责任。有特别约定的从其约定。

（六）楼上装修楼下漏水物业承担维修义务吗

市中区胡先生来电咨询：楼上业主装修造成我家漏水，请问：物业是否应承担维修责任，维修费谁出？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：不少读者认为，楼上漏水与物业公司监管不力有关，所以引发损失就去起诉物业公司，但事实上房屋漏水应区分原因来认定责任，对于因第三人装修造成的业主房屋漏水，物业服务企业在履行物业服务合同的过程中不存在违约的情况下，不承担维修义务。《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”从上述规定中可以看出，物业服务企业仅负有将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务；室内装修作为业主自主进行的行为，其所引发的后果也应由业主负责。业主与第三人之间发生的纠纷应属于相邻权纠纷，属于另一法律关系，可另循法律途径解决。胡先生可与楼上业主协商，物业可以帮忙维修，但费用应由造成损失的业主承担。

（七）业主违反规定装修物业可否没收押金

历下区马先生来电咨询：我所在小区一业主在装修时违反了安全规范和管理规约，装修押金被没收了。物业公司有权没收业主的装修押金吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务企业要求业主装修房屋时应当先交纳一笔装修押金，装修押金的收取是为了保证业主在装修过程中遵守国家的有关安全规范和住宅小区的管理规定。

但是，物业服务企业无权没收业主交纳的装修押金。因为，从法律角度来讲，没收、罚款均属于强制措施，执行者应当经过法律的明确授权才可以。物业服务企业仅仅是一个企业法人，是接受业主委托为住宅小区提供物业服务的民事主体，他们无权采取没收措施。

第五篇：法眼看物业

开发商违约 业主能拒缴物业费吗？

——摘自“法眼看物业”第五十五期

历下区某小区马先生来电咨询：我是小区业主，我们小区提供物业服务的就是开发商本身，开发商违约逾期交房，我想问一下这种情况还需要缴纳物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务与房屋买卖是两个不同的法律关系，开发商在履行房地产买卖合同过程中存在违约行为，并不能构成业主迟交、拒交前期物业服务费的理由。当出售房屋的开发商与提供物业服务的企业是同一法人时，其与业主之间形成了两种截然不同的法律关系：签订房地产买卖合同时，其是开发商的身份，与购房者形成了房屋买卖的法律关系；房屋交付购房者使用后，购房者成为业主，其以物业服务企业的身份与业主形成物业服务法律关系。主体相同，身份不同，法律关系不同。

开发商违反房地产买卖合同的约定，业主可以根据房地产买卖合同的约定要求其履行义务并承担违约责任，但是，缴纳前期物业服务费是业主基于作为开发商的物业服务企业签订的物业服务合同或者临时管理规约等而应当承担的合同义务，只要物业服务企业在为业主提供物业服务的过程中没有违反法律法规的规定，也没有违反双方签订的物业服务合同的约定，业主就应当向物业服务企业缴纳物业服务费。

空置房屋的物业费谁承担

——摘自“法眼看物业”第五十七期

历下区马先生来电咨询：我是小区业主，我家房屋办理了入住手续，但并未对房屋进行装修使用，未在小区居住过，请问：我还需要缴纳物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出大都是针对整个小区全体业主而支出的费用，不能针对某一业主进行个体区分，物业管理费用大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，几乎没有针对某一业主专门的服务费用。因此，业主的房屋没有进行装修使用，并不影响物业服务有限公司对包括此房屋在内的整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。部分房屋的空置并不能明显减少物业服务有限公司的工作量，即使有可能在某种程度上减少物业服务有限公司一定的工作量，但也不能按减少的工作量计算出应减少的物业管理费。所以，马先生应当缴纳物业管理费。

健身队早上扰民物业可否制止？

——摘自“法眼看物业”第五十六期

历下区刘先生来电咨询：我们小区有一支老年健身队，每天早上6点就在小区楼下播放音乐健身，吵得我们无法入睡，请问我们能要求物业公司制止这种行为吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出物业管理公司的工作范围主要是对全体业主公共部分的管理、共用设施设备的维修。而业主之间最为常见的纠纷是相邻权纠纷，如正常通风、通行、采光、噪音等纠纷。业主常常将责任推向物业公司，要求物业公司赔偿损失或制止侵害等。但是物业公司对于业主的相邻权纠纷不一定负有法律责任。理由如下：1.受害业主与公司之间不存在房屋毗邻的情况；2.物业公司并非侵害业主权益的直接责任人。因此，受害业主不能以相邻为由要求物业公司承担管理职责。只有在物业公司与业主之间存在合同约定或物业公司处于特殊情境下而负有约定或者法定的义务时，物业公司才对业主之间的相邻权纠纷负有管理的职责。对于刘先生遇到的问题，物业公司可以进行劝说，但没有强行制止的权利。

房东与租客不交物业费谁担责？

——摘自“法眼看物业”第五十四期

槐荫区马先生来电咨询：其公司是小区的物业管理服务公司。小区业主王某自收房后就将房屋出租给张某，此后就一直拖欠物业费，多次催交，王某拒绝交纳，理由是根据其与张某的约定，由张某负责交纳物业费，而张某则声称自己不是房屋的业主不应负责交纳物业费。请问，公司应当向谁主张物业费？”

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：本案这种情况在现实中比较常见。租客不交物业费，房东又称物业费已约定由承租人交纳，两方互相推诿。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持。

因此，物业公司为了保障及时收取物业费，在房东与租客互相推诿收费无门的情况下，可选择要求房东即业主承担物业费的连带责任。建议物业公司遇到类似的情况时，可先对物业使用人进行书面催交，如果在催告的合理期限内或者物业使用人无正当理由仍拒绝交纳的，物业公司可通过法律途径要求物业使用人张某支付欠交的物业费，业主承担连带责任。

业主家中被盗物业是否担责

——摘自“法眼看物业”第五十期

某小区居民马先生来电咨询：我是小区业主，最近小区连续发生业主家中被盗事件，损失惨重，请问家中被盗，物业公司承担赔偿责任吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务企业的管理主要是维修、养护房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地，维护小区内的公共秩序等。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。

因此认定物业服务企业是否承担赔偿责任的关键就在于，物业服务企业在进行物业服务时，在安保措施和防范工作方面存不存在疏忽和过失，是否尽到了管理、保障义务。如果上述责任都尽到，则物业服务企业不承担案外人犯罪行为所致损害结果的民事赔偿责任。

业主欠费物业是否有权停水、停电？

——摘自“法眼看物业”第四十九期

某小区刘先生来电咨询：我是小区业主，小区部分业主以物业公司服务不到位、收费过高为由拒绝缴纳物业费。为此，物业公司为催缴物业费给这些业主停水停电了。请问物业公司有停水、停电的权利吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业公司与业主之间签订的是物业服务合同，业主与供电局、自来水公司之间签订的是供水、供电合同，这是两个相互平行、相互独立的法律关系。物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养，并不是水、电的供应方。水、电的提供者是自来水公司和供电局。依据我国《合同法》的相关规定，业主与自来水公司及供电局之间的供水、供电系一种合同关系，只有当业主出现合同约定和国家规定的情形时，自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。

虽然物业公司的物业服务中包含了对供水供电设备的维修和养护，但是该项服务是面向小区全体业主的，而并非是只针对某个业主的专项服务，在业主欠缴物业管理费的情况下，不仅不能采取停水、停电的措施进行催缴，也不能停止物业服务活动。

物业公司该赔我的摩托车吗？

——摘自“法眼看物业”第四十六期

市中区某小区周先生来电咨询：我是小区业主，我停放在小区楼梯口处的摩托车被人以捅电门锁等手段窃走。我发现后，随即向物业公司及派出所报案。我与物业公司存在物业服务合同关系，每月按时交纳物业费用。请问：物业公司该不该赔偿我的摩托车？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：根据《物业管理条例》规定，物业公司仅对小区负有安全防范义务，对物业买受人(业主)的家庭财产及其他自用财物不负保管、看管等责任。物业公司承担的安全责任大小应与其收取的物业服务费标准相适应。物业公司是否尽到安全保障义务，周某没有缴纳看车费，没有看管合同关系，物业公司履行双方合同约定，并有门卫值班记录、小区巡逻记录等记载证明，则应当认定尽到了安全保障义务。

因此，根据《人身损害赔偿司法解释》第六条规定，本案摩托车被盗系案外人直接侵权所致，物业公司没有过错。周先生应当向案外侵权人主张有关权利，其要求物业公司承担民事赔偿责任没有依据。

房屋易主，拖欠的物业费谁来付

——摘自“法眼看物业”第四十五期

市中区某小区业委会马先生来电咨询：王某是小区业主，2009年入住小区后一直未交纳物业管理费，物业公司多次催要，王某一直以种种理由拖延不交，2011年王某将房屋卖与张某，协议约定由张某负责补交拖欠部分的物业费。请问：物业公司可否要求王某、张某共同承担拖欠的物业费？原业主王某可否以与张某有协议约定为由拒绝？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：本案中王某与张某在协议中约定由张某负责补交拖欠的物业费，该约定为双方当事人的合意且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。但是该约定并没有物业公司的签章，属于我国《合同法》规定的向第三人履行，而非债务承担的约定。因此，原业主王某不能以与张某有约定为由拒绝向物业公司交纳拖欠的物业费用。

根据《合同法》有关规定：由于物业公司与张某之间没有合同关系，因此物业公司要求王某和张某共同承担拖欠部分物业费没有法律依据，只能要求前业主王某支付，而王某在向物业公司支付该款项后可以依据协议要求张某承担违约责任。

房屋质量有问题能否拒缴物业费

——摘自“法眼看物业”第三十八期 历下区某小区张先生来电咨询：今年初购住房一套，发现有漏水等质量问题。请问能以此为由拒缴物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：房屋买卖合同关系与物业服务合同关系是两个不同的法律关系，所以，通常保修期内的房屋质量问题应由开发商承担，而不能找物业公司解决。

《山东省商品房销售条例》中对房地产开发企业的物业保修责任作了明确规定：房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修。维修费可通过法律途径由业主向房地产开发企业要求其承担。

业主自聘保洁员能拒交物业费吗

——摘自“法眼看物业”第四十一期

市中区刘先生来电咨询：我们小区某一栋楼，裙楼整体属于一个富有的业主所有，他用于商业经营，该业主自聘保洁与秩序维护员对该楼进行服务，请问：这名业主可以拒绝给小区物业公司缴纳物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复答：一般而言，小区物业公司提供的服务是针对整个建筑区划的公共区域和公共设施设备而提供的，而非针对建筑区划内的某一具体物业或个人而提供。业主自聘的保洁员和执行维护员是针对业主个人自有物业，其在性质上不同于物业管理服务。综上可知，业主在享受自聘的保洁与秩序维护员对自有物业所提供的服务的同时，也享受了物业公司对建筑区划内物业公共部位及公共事务所提供的物业服务，因此，业主不能以自聘保洁与秩序维护员为由拒绝向物业公司交纳物业管理费。

物业有权禁止装修人员进小区吗

——摘自“法眼看物业”第二十四期 市民咨询：我们是新入住小区的业主，在住宅装饰装修中与物业产生纠纷，请问对此法律有哪些规定？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：近年来，因住宅装修引发的纠纷不断出现，住宅装饰装修问题成为物业管理活动中的一个重要问题。《山东省物业管理条例》第四十七条规定：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。本条赋予了物业服务企业一定的权力，即禁止装饰装修人员的进入。但是值得注意的是，本条禁止施工人员进入物业管理区域必须是按照管理规约或临时管理规约的规定。

所谓装饰装修需要办理的批准手续主要有：搭建建筑物、构筑物，改变建筑物使用功能、原外观设计或私开门窗等需经城乡规划行政主管部门批准；拆除与消防安全有关的建筑设施或改变建筑物耐火等级、防火分区等需经公安消防机构批准；设置各类广告牌匾的，要经工商、城市容貌主管部门等部门批准。

此外，业主或物业使用人还应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。该协议的内容应当包括：1.装饰装修工程的实施内容和实施期限；2.允许施工的时间；3.废弃物的清运与处置；4.住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；5.禁止行为和注意事项；6.装修保证金的收取和退还；7.违约责任；8.其他需要约定的事项。

物业到底该干哪些活

——摘自济南市物业协会网站

一个灯泡的换“法”：“物业吗？快来帮我换灯泡！”

楼道里的灯泡坏了，怎么办？找物业。家里的灯泡坏了，怎么办？也找物业。

“不错，都可以来找物业，但是这两个‘找物业’是不同的。”诚信行物业公司相关负责人高女士表示，想要解除部分业主对物业职能的误读，首先要弄明白“公共区域”这个概念。

以修灯泡为例。如果灯泡位于小区广场、楼道等公共区域(即两个或两个以上产权人共有的区域)，这个灯泡的维修就要由物业公司全权处理。如果这个灯泡位于小区居民的家里，小区居民在请物业帮忙更换时，就属于特约服务，物业应收取相应的服务费用。

据介绍，小区物业包括公共部位设施设备的维修、管理；公共部位保洁；公共部位绿化；公共秩序维护；安全防范的协助；禁止行为的告知劝阻；小区车辆的管理；业主房屋、小区管道等档案的管理等。

暖气片不热，应找专营单位

“物业代人受过的一大体现，就是代替专业经营单位受过。”业内人士表示，水管子坏了，暖气片不热等供电、供水、供暖、供气的问题，直接负责人应该是相关的专业经营单位。“如果居民的暖气片不热，为了提

高居民满意度，我们有责任积极联系专业单位为其维修，但是我们物业没有为其直接维修的义务。”高女士表示，冬季不少的矛盾就来源于暖气片。

房子质量有问题，到底应找谁？

房子出现漏水等质量问题，到底应该找谁？“我不知道找谁，但是我觉得找物业最近。”家住黄金时代小区6号楼的范先生说。“开发商向用户交付销售新建商品房住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”高女士表示，这“两书”中对房屋维修有明确的规定。

记者查阅发现，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门检验质量的等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位，答复和处理的时限。

“业主房屋内部出了问题，在报修期之内，由开发商负责修理；在报修期之外，由业主出钱维修。”高女士说。

收费与服务之恶性循环 物业收费难，服务质量难以保障

业内人士透露，目前，济南物业管理行业存在着一种尴尬局面，业主在无正常理由的情况下可以随意拖欠或随意少交、不缴纳物业管理费，而物业服务公司除了法律诉讼之外却别无他策，严重制约了行业的生存和发展。于是就出现了物业服务企业降低服务质量、业主不缴费的恶性循环。

今年春节，家住市中区某小区的王女士与物业公司负责人发生语言冲突，并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司无奈之下，停掉王女士家的水、电，催促缴费。“

物业的做法，在法律上是违法行为。”济南物业协会相关负责人表示，但是在停水停电的背后，我们应该看到物业收费时的无奈。

该负责人表示，现在还有一部分市民，认为享受物业服务是理所当然的，而对于交纳物业管理费感到不理解、不情愿。这种行为也会在一定程度上打击已交物业费的业主的积极性，从而造成其他业主的效仿，成为收费难的重要成因。

历史：员工最低工资8年涨3倍，物业费却8年不变

很多物业公司的负责人告诉记者，从历史衍变来看，物业费已经8年没有变化了。“员工工资都涨了好几倍了。” 1、2002-2012年济南最低工资标准（市内五区）最低工资标准 执行时间

410元 2002.10.01——— 2004.12.31 530元 2005.01.01——— 2006.09.30 610元 2006.10.01——— 2007.12.31 760元 2008.01.01——— 2010.04.30 920元 2010.05.01——— 2011.02.28 1100元 2011.03.01———2012.02.29 1240元 2012.03.01———

2、济南市住宅小区物业服务等级收费标准(单位：元/平方米)级别 多层住宅 小高层、高层等住宅 一级 0.70-1.00 1.20-1.80 二级 0.50-0.70 0.80-1.20 三级 0.30-0.50 0.60-0.80 业主：价格可上涨，但服务质量要提高“价格可上涨，但服务质量要提高。”记者在很多小区都听到了这样一句话。很多业主都表示，如果是物业服务水平能够提升的话，他们愿意多交纳一定的物业管理费。“其实

如果一半以上的业主都能这样想，那小区的物业管理就会进入一个良性的循环。”汇东星座物业负责人申恒珍表示。

家住雅居园小区的李女士告诉记者，0.6元/平方米的价格确实有些低，从2006年入住小区就没变过，现在物价飞涨，工资上升，这个物业管理费确实应该上涨一些。

李女士告诉记者，她家已经在小区里面居住了6年时间，是看着佳园物业经过3个月的试用期竞争留下的，现在佳园物业的人走了，她不知道业主们以后还能不能得到质量比较好的物业服务。

涨还是不涨？其实已经不是一个问题。要避免物业服务的“囚徒困境”，当事各方包括公共管理者都需要思考：如何维护我们共同的家园？

经营成本不断上涨，但物业服务费却止步不前，2011年，全国主要城市最低工资标准都有不停程度的提高，上海、深圳、广州涨幅均超过13.0%。济南从2004年的410元，到2012年的1240元，最低工资标准已是以前的3倍，物业服务费却从2004年至今一直没变。最低每平方米0.3元，最高每平方米1.8元。物业服务费涨幅与全社会物价涨幅不匹配，同时更是远远低于人员工资的涨幅水平。

随着济南人们生活水平的提高，业主对物业服务品质要求越来越高，这与物业服务费长期稳定在低水平之间的矛盾日益显著。

物业公司“无奈撤军”为哪般

——《济南时报》物业现状调查

1999年，济南拥有了第一家物业管理企业，从此，住宅小区、办公楼等开始有了专业“管家”。2007年，济南市物业管理行业协会正式成立，济南物业管理企业有了自己的组织。目前，济南有物业企业近500家，其中250多家是物业管理行业协会的会员。这些年来，物业企业和物业协会走过了风风雨雨，物业和居民的关系越来越无法分开。物业企业面临什么样的生存现状？物业服务又经历了哪些蜕变，并将有什么样的发展方向？本报对此进行了调查。

佳园物业撤出雅居园小区，宏泰物业撤出宏泰小区„„近期济南物业协会不完全统计数据显示，已有十余家物业撤离原服务小区。尽管与济南市庞大的物业市场相比，这样的“撤军”显得“波澜不惊”。但因为物业管理已经成为百姓日常须臾不离的服务，物业公司的撤出，还是给小区居民造成了不小的困扰。

记者在雅居园小区看到，没有了物业的小区开始脏乱。几乎小区内每个垃圾桶都是满满的，不少垃圾袋散落地上。炎热的高温下，股股异味飘散出来，熏得居民直掩鼻。没有及时浇灌的绿化带和植被也显得无精打采。

那么，物业缘何撤离？是服务不到位？还是有其他深层次原因？事关民生，记者展开了一番调查。

十余物业撤离，有些不撤的勉强度日

相连的两个小区，物业公司频频换，频频撤。有人戏称是不是风水有问题？记者实地调查发现，物业“撤军”，大多因为入不敷出。有些现在看起来风平浪静的小区，其实物业早已“捉襟见肘”。文明撤离，提前半月贴通知

“我家的下水道又堵了，你们派个人——— 咦，人呢？”7月初，和往常一样，家住高新区雅居园7号楼的王女士，到小区物业办公处报修。和往常不一样，今天再也没有物业服务人员跟随她入户维修，及时解决问题了。6月30日，在高新区雅居园小区服务长达3年之久的佳园物业公司，在贴出撤出告知的第15天，正式撤出小区。“这边的物业很少有待得长的。”家住雅居园小区的李娜表示，离雅居园小区只有一条街之隔的黄金时代小区，物业也是换了好几拨。

济南物业协会统计数据显示，今年已有十余家物业公司撤出原服务小区。以历下区为例，就有宏泰小区、华洋名苑、留园小区、燕东山庄4个小区。

微利转亏损，还能撑几时？

“其实，现在小区物业中更多的处在‘死撑’状态中。”一资深物业人士表示。7月5日，记者来到位于文化东路与燕子山交叉口附近的汇东星座采访。汇东星座只有一座16层高的办公楼，使用面积将近17000平方米，是一个商业性的办公写字楼，大多是租用型的小公司。汇东星座物业的一名负责人介绍，人工成本、物料成本持续增加，公司由原来的微利迅速转化为亏损后，资金缺乏，直接导致员工招聘难、设施设备维护滞后。为了

保障公司的正常运行，只能裁员。裁员之后，人员变少，服务质量势必下降。“为了维护公司的品牌，2011年11月1日，我们曾经计划核涨物业费，只有不到一半的业主同意，没有通过。”“打破头”才中标的物业项目，因为入不敷出不得不撤出，这仅仅是物业公司的“无奈”吗？

物业能亏本？很多业主不相信

对于物业公司亏本的说法，一些业主们并不买账。账目：物业一算账，还真亏了

“物业没说实话，每年交那么多物业费，怎么就亏损了呢？”家住雅居园小区的沈先生提出自己的质疑。沈先生表示，按照小区现在的物业收费标准，再加上每月收取的停车位管理费，怎么着也得上百万元，养活物业的几个人应该绰绰有余。记者采访时，小区大部分居民和沈先生有同样的观点。对此，佳园物业负责人给记者算了一笔细账。雅居园居住和商用面积大约10万平方米，其中按照多层(面积40000平方米)0.6元/平方米，高层(面积62000平方米)1.0元/平方米，年物业费为1032000元，年停车位(地上370个车位，每月80元，地下240个停车位，每月 60元)管理费收入为528000元。年总收入为1560000元。物业支出如下：职工(63人平均工资1700元)工资支出1285200元，每年电梯维修保养费12万，垃圾清运费(按高新区每车1000元计算)7万，从年初到现在的车辆划损补偿费也有12万，总额为1595200元。物料支持等其他支出，与电梯广告收益大体相抵，最终亏损35200元。

疑问：公示的账目，有没有“猫腻”？

有业主表示，即使物业费收支情况进行公示了，结果无外乎“亏损”这一结果，而其中各项支出项目，也是“物业公司自己说了算的”。

那么，“自己说了算”的支出中，物业公司有哪些“说不清道不明”的事儿？ 记者调查发现，多数旧小区没有房屋维修基金，经常需要物业公司从收入中支出。业内人士高女士表示，由于许多业主不大清楚物业公司在支出维修资金，所以认为物业公司有“猫腻”。“当物业项目比较新、不需要物业服务企业在维修修缮方面投入大的资金期间时，物业公司还能保本或微利运营。一旦项目老化，而大多数旧小区并没有房屋维修基金，又需要物业投入较大资金进行修缮时，物业公司将因为拿不出资金而不得不退出物业管理。”“随着员工工资的一涨再涨，佳园物业在我们小区确实挣不着钱。”雅居园小区业委会成员李先生表示。

分析：有多少误解还没有解开？

家住黄金时代小区的曹女士表示，物业养的“闲人”太多，能不亏损吗？保洁的还好，关键是保安。小区进出的人都很随意，我从来没看见他们上前阻拦。

“业主有这种想法是可以理解的。”业内人士刘女士分析，不过之所以很难看到保安阻拦入门人员，主要是因为不少保安刚入住小区的时候很尽职，阻拦次数多了，业主就心生不满，为什么进自己小区还要受盘查。

大型小区人员太多，保安很难把业主认全。保安是轮休制，某些业主出入时间变化较大时，保安也会把握不准。“这也是我们现在比较尴尬的地方，拦也不是，不拦也不是。