明德物业交流材料新

第一篇：明德物业交流材料新

立足山东 面向全国 走向世界

打造中国高校物业服务第一品牌

山东明德物业管理有限公司成立于2004年，注册资金510万元，是国家一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位。经过短短7年的发展，目前，我公司在管项目面积达到1400余万平方米，涉及大学城、高档住宅区、写字楼、机关办公楼、工业园、医院、体育中心等多种物业业态。项目遍及山东、山西、河南、河北、重庆、云南、福建、黑龙江、北京、安徽等10个省市，在管项目186个，其中大学类项目占40%，是目前国内管理高校物业最多的物业管理企业，是我省唯一被国家教育部评定的“全国高校后勤优秀服务企业”。

公司坚持“立足山东、面向全国、走向世界”的战略目标，立志做大做强。目前，公司在全国投资的全资子公司有：北京明德伟业管理咨询有限公司、青岛明德物业管理有限公司、安徽明德物业管理有限公司、黑龙江明德物业管理有限公司、云南明德物业管理有限公司、山东明德文化传播有限公司、济南明德超市有限公司、济南明德杰瑞酒店管理有限公司等，并在河北、重庆、威海、东营等地设立22个分公司，目前在职员工达到5000余人，年收入1亿5千万元。

明德物业实施“专业化管理、集约化经营、集团化运作”的战略构想，力争成为集大成的“高校管家”。公司刚刚通过的“十二五”发展规划是：“

一、2014年即公司成立10周年之际成立‘山东明德集团’；

二、2015年，集团物业管理年收入达到5亿元；

三、明德集团拥有5家一级资质物业管理企业；

四、实现管理大学100所的目标；

五、2015年，年净利润达到3000万元。”

下面就公司的发展思路和做法，和与会代表做个交流。

一、立足山东、面向全国，走向世界

在去年两会《政府工作报告》中，温家宝总理谈到2010年要重点抓好八个方面工作时特别提到：“加快发展服务业。进一步提高服务业发展水平和在国民经济中的比重。大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域。”这是连续第二年将物业管理写入《政府工作报告》中，并赋予行业在转变经济发展方式，调整优化经济结构与保障民生中应承担的责任。

近几年的国家层面的发文也多次提到我们物业管理行业，2007年国办下发的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出“围绕城镇化，大力发展房地产和物业服务业”，2009年《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》提到“支持餐饮、旅游、休闲、家政、物业、社区服务等行业拓展服务领域，创新服务方式，促进扩大消费”。

2011年是“十二五规划”的开局之年，又恰逢中国物业管理行业发展的30周年，这对于我们这个行业来说是实现转型腾飞的大好契机。

因此，明德物业凭借“高校物业管理”一招鲜的优势，走出山东，面向全国，走向世界。从2005年服务于山东师范大学长清校区开始到今天，明德物业已经在全国管理了46所大学，遍及全国10几个省市，成为中国高校物业管理的第一品牌。我们用山东人“诚实、勤奋、聪慧”的人格魅力，打开了全国高校领导的心灵之门；用我们儒家文化中“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善”的企业理念撼动了高等教育之门。国家教育部领导多次在全国会议上点名推广“明德模式”；公司董事长刘德明先后6次受邀为国家教育部有关高校后勤会议做主讲嘉宾，受到高校领导的普遍好评。

未来五年，公司将凭借这一优势，完成100所大学的目标。目前公司正在武汉、福州、哈尔滨、昆明、合肥、天津、重庆几个重点城市进行布阵，依托国家教育部、各省教育厅的客户资源进行强有力的市场推广。

明德物业将自身定位于“高校管家”，极大地扩展了服务内涵。我们从单纯的物业管理，延伸到学校的超市、食堂、洗衣房、西餐吧、浴室、电子阅览室等的管理经营及资产运作，闯出了一条可持续化的发展道路。

二、优秀的企业卖文化

《竞争优势》这本书中有句话：“企业一旦占有了优势最大股，需要集体不断的创新”。这样看来，优势只是一个浪头，就像冲浪一样，在浪头上是站不住的，需要不断的再寻找更高的浪头。对企业来讲，创造顾客的需求永远是动态的，不是静态的。

明德物业的快速发展源于文化的创新。过去，企业是有了钱再做文化，而明德物业的理念是，先做文化才会有钱。明德物业出版的企业报《明德物业人》，每期印刷10000多份，寄给公司的大小业主。也正是这份不起眼的报纸敲开了很多高校领导的大门。“物业管理不仅是一项服务，更是一种文化。”这是五千明德人的文化观，也是五千明德人的价值观。

当很多物业公司还停留在为客户提供简单服务的时候，明德物业，却先于同行，将物业服务规范提升为一门科学，先后编著出版了《精典物业管理方案》、《物业管理纠纷精典案例》、《高校物业管理服务规范》、《高校物业管理招投标指南》等一系列物业专业书籍。这些书籍不仅给明德物业带来几万册的发行量，而且为中国物业行业的规范化建设奠定了坚实的理论基础，也赢得了全国同行业对我们山东人的尊重。用明德物业自己的话说：“一般的物业公司挣业主的钱，我们要挣物业公司的钱”。

立说，是明德之本；立行，为明德之专。

明德物业拥有北京明德咨询中心，定期举办“全国物业管理企业经理培训班”、“注册物业师考前培训班”和对物业从业人员的实操培训。目前，明德咨询的培训足迹已踏遍中国30多个省、市、自治区，累计受训学员达3万多人次，在业内建立了良好的口碑。为了打破业主固有的偏颇观念，推广“文化型”物业服务，公司在建立起企业精神文化的基础上，通过管理区域的公司标识等，将无形的物业管理“有形化”，感化更多的客户。“做事先做人”，明德物业为员工设计了系列的文化培训，文化一直是明德物业企业发展的“圣经”。

明德物业致力于建设完备的文化体系，从员工入职的手册和培训，到企业文化宣传的企业报纸、宣传画册、网站，到管理项目中各类企业文化墙，以各种渠道传递着明德人的精神内核。

三、人才至上，打造物业管理精英团队

多年来，物业管理行业存在的现状是：物业管理从业人员受教育水平较低，行业薪酬竞争力很低；在社会评价方面，物业管理行业的社会地位不高，人们对物业管理行业的偏见普遍存在；在物业服务企业方面，企业经济效益较低，专业人才缺乏，服务市场不够成熟。如今要想使得物业管理企业得到转型升级，关键在于人才。教育、科技和人才，是国家强盛、民族振兴的基石，也是行业健康发展的保障。物业管理承担着对价值量巨大的物业提供良好管理和服务、为业主资产保值增值、打造管理区域和谐稳定的重任，需要一大批懂经营、善管理的职业经理人和热爱服务业、经过专门技能培训的操作层员工为业主提供服务。明德物业秉承“人才至上”的理念，为提升员工队伍素质，公司主动与高校开展校企合作。我们先后与北京林业大学、山东青年政治学院、山东女子学院合作，开设“明德物业班”实施“订单式教育”、“零距离就业”，每年为公司培养150余名品学兼优的学生，为公司人才梯队建设奠定了良好的基础。并在10几所高校设立“明德奖学金”，奖励高校奋发有为的莘莘学子，以此回报高校、回报社会。在不断吸收高素质人才的同时，明德物业还充分挖掘内部员工潜力，明德物业在国内首创了“预备经理、预备主管制度”，对每一位晋职管理人员的职工都实行预备岗位制度，为员工提供了一个公平、公正的竞争平台。

为全面提升服务水平，公司大张旗鼓的开展“争当优秀经理、优秀主管、优秀员工”活动。通过开展活动，要让优秀人才脱颖而出，要让优秀人才光彩起来。

搞好争先创优活动，一方面是大力倡导争先创优的理念，积极营造力争上游的氛围。要把“宽容生活，计较工作”；“不干什么也要干活，不吃什么也要吃亏”；“干活就是最大的支持，奉献就是最好的礼品”；“逢优必争，逢奖必夺”；“既要学习先进，也要感恩先进”等等理念，变成明德文化的重要组成部分。另一方面是创新激励措施，力推先进典型。要让先进人物光彩起来。对于有功于明德的同志，对于我们的业务能手，可以重奖，可以外派旅游，还可以出国。明德物业拥有一支专业过硬、技术超强的“专家型团队”。2010年全国首次物业管理师资格考试一次性通过17人，列山东省物业管理企业之首。

作为民营企业，明德物业十分重视员工的生存状态。公司还成立了党总支，较好的发挥了企业党组织的先锋模范作用，提高了企业的战斗力。

四、塑企业品牌，做行业标准

《易经》里面说：一阴一阳谓之道。从大的角度说，企业的有形资产和无形资产就是一对阴阳，有形资产属阳，无形资产属阴。而真正想要做强做大的企业，最终的方向肯定是将有形资产逐步缩小，而把企业的无形资产逐步壮大，换句话说，也就是企业文化和品牌的价值。除了资源型企业以外，世界最优秀的大公司大企业，无一不是拥有了最具价值的品牌，把公司的无形资产做到极致，而相对的有形资产却分摊到了下游供应商上面。

公司成立以来，立足高起点，借鉴新加坡和香港的物业管理理念和经验，融入中国传统“德”文化，使先进服务理念与东方人文融会贯通，塑造出有中国特色的“明德物业”品牌。目前“明德物业”正在申请“山东省著名商标”。另外，公司为保护自己的品牌近期又在国家商标局注册了“学苑管家”、“大道明德”两个商标。

去年以来，公司先后荣获“中国物业行业突出贡献品牌企业”、“中国物业管理行业标杆企业”、“‘好管家杯’2010年中国物业管理百强企业”称号。2011年4月，公司被山东省工商局评为“重合同守信用企业”。明德物业董事长刘德明经中国质量诚信企业协会评审，授予“中国诚信企业家”称号，是山东省唯一获此殊荣的物业管理企业负责人。

一流企业做标准，二流企业做顾问，三流企业做产品。明德物业始终致力于服务标准化的研究。董事长刘德明被山东省质监局标准化研究院聘为“山东省服务业标准化委员会副秘书长”。公司在总结企业实践经验的基础上，为行业编著出版了近120万字的《高校物业管理服务规范》，为高校物业管理的标准化建设提供了专业性指导。如今，明德物业受山东省住建厅、省质监局邀请正在起草《山东省高校物业管理服务标准》。

五、行业发展的几点思考

明德物业的快速发展得益于国家大力发展服务业的政策，离不开省委省政府的扶持，离不开省住建厅、教育厅等行业主管部门一如既往的支持。现就做大做强房地产业谈一点自己的看法，仅供参考。

要强化政府干预。1.推进标准化建设。鼓励物业服务企业积极参与服务业国家标准和行业标准的制修订工作，加大服务业国家标准和行业标准执行力度。推动组建一批物业服务业标准化技术委员会，加快组织制定和修订具有山东特色的物业服务等行业地方标准。积极开展国家、省级标准化示范区及相关行业的服务业标准化试点示范项目建设，以标准化建设促进服务品牌建设。2.优化发展环境。各级政府、各相关部门要转变工作方式，增强服务意识，提高行政服务效能。严厉查处乱收费、乱罚款行为，切实减轻企业负担。加快培育独立公正、行为规范、运作有序、符合国际惯例的新型行业协会、商会。推进物业服务业信用体系建设，推动形成广泛的社会自律机制和信用评判制度。3.适当提高行业准入门槛，保持企业总量不变的动态平衡。有关资料显示，到目前为止，山东共有3700多家物业管理企业，物业公司的平均资质较低，而且物业管理规模小，这和先进发达国家和地区的物业管理相比存在较大的差距，不符合市场化、规模化和专业化发展的趋势和要求。目前已经进入我国物业管理市场的国际知名物业服务品牌企业，即使规模较小的香港戴德梁行物业顾问公司，也有125个办事处，管理着1000万平方米物业，年收入20亿元人民币，人均年创收67万元人民币，人均管理面积3万平方米。而山东可与国际知名物业品牌相比的只有管理面积和员工人数，其他则相去甚远。这恰恰说明山东物业企业管理的楼盘含金量还不高且劳动生产力较低。山东的物业管理企业，要想提高劳动生产力，降低成本，只能通过市场机制走企业整合之路，进行规模化和集团化经营，才能使整个物业管理行业做大做强。

要在税收、物价等方面给予政策支持。物业服务企业属劳动密集型企业，安置了大量下岗失业人员，解决了大批大学生就业，为和谐社会建设做出了极大贡献。税务部门应借鉴浙江等地的经验，出台扶持物业服务企业的相关税收优惠政策。对符合规定条件的省重点物业服务企业，经省有关部门认定后，可试行营业税差额纳税政策。对营业收入和纳税都增长特别突出的物业服务企业，由当地政府从该企业当年税收增量中给予一次性奖励。对省委省政府重点扶持的物业服务企业，建议免征或缓征企业所得税，以鼓励物业服务企业做大做强，支持更多的山东企业走出去。物价部门在出台物业服务类的价格政策时要充分考虑物业服务企业的诉求，平衡好企业与业主的利益，要“抓大放小”，切实解决“物价都涨，唯独物业费不长”的突出问题，为物业服务企业的生存创造好的环境。

要鼓励机关事业单位实行后勤社会化改革。推进生产经营性事业单位改制和机关、事业单位后勤服务社会化改革。鼓励机关、事业单位、社会团体采取公开招标采购方式，委托物业管理企业服务。同时，应改革现在的物业服务政府采购办法，即“最低价中标办法”，真正让中标企业有钱赚，未中标企业有希望。应积极推进国家和省级服务业综合改革试点，列入国家和省级服务业综合改革试点的城市和园区，优先享受各项扶持政策。

山东明德物业管理有限公司 2011年6月11日

第二篇：明德物业简介

明德物业，尊道明德

一、明德简介

山东明德物业管理有限公司注册资金510万元，是国家一级资质企业。中国物业管理协会常务理事单位。公司成立以来，立足高起点，借鉴新加坡和香港的物业管理理念和经验，吸纳物业管理的资深专业管理人员，顺利通过了ISO9001、ISO14001、GB/T28001国际质量体系认证。截止2010年12月底，累计管理面积达到1400余万平方米，涉及大学城、高档住宅区、写字楼、机关办公楼、工业园、医院、体育中心等多种物业业态。项目遍及山东、山西、河南、河北、云南、重庆、福建、黑龙江、北京、安徽、内蒙古等省市的29个地市，在管项目186个，其中大学类项目占40%，是目前国内管理高校物业最多的物业管理企业。公司下设北京明德伟业物业管理咨询公司、青岛明德物业管理有限公司、安徽阜阳明德物业管理有限公司和济南明明德超市有限公司四个全资子公司，并在河北、重庆、云南、哈尔滨、威海、烟台、东营等地设立22个分公司，目前在职职工达到5000余人。公司现有高中级技术职称的员工126人，部门经理以上人员均获得了建设部及山东省建设厅颁发的企业经理和部门经理上岗证书。在2010年全国组织的注册物业管理师考试中一次性通过32人，通过率98%。

2011年4月，公司被国家教育部评为“全国高校后勤服务优秀企业”，被山东省工商局评为“重合同、守信用企业”。明德物业的服务已经在全国范围得到了认可。

二、明德理念

（一）服务理念

公司信奉“站着做人，跪着服务”的理念，以“一流的培训，一流的人才，一流的管理，一流的服务”为职业目标，大力推行“学习型公司”为核心的崇尚业绩、注重改进的考核激励制度，公司员工始终以积极的心态苦练服务技能，为师生提供一流性价比的高品质、专业化服务。明德物业始终本着 “以自己的真心换取客户称心”的服务理念，将客户的家当做自己的家，将客户的事当做自己的事，时时为客户留心、事事为客户着想。

公司坚持“亲情化管理，个性化服务”的宗旨，奉行“满意无用，忠诚无价”的职业操守，为开发商、业主、师生策划并实施物业经营服务方案，发挥每一平方米物业的增值潜力，更好体现物业保值、增值；通过对物业整体开发，将物业管理从一般的维护、运行提升到对所辖物业全过程的营销、服务和管理，真正达到让业主和师生放心、省心、舒心的目的。

（二）人才理念

明德物业的每一位员工都是物业管理专家，这是明德人对客户的郑重承诺，而在这种自信的背后，是明德物业对“人才至上”用人理念的矢志追求。

为提升员工队伍建设，明德物业主动与高校开展校企合作。通过开设“明德物业班”，实施“订单式教育”、“零距离就业”，每年为公司输送数百名优秀人才，为公司人才梯队建设奠定了良好的基础。

在不断吸收高素质人才的同时，明德物业还充分挖掘内部员工潜力，在国内首创了“预备经理制度”，对每一位晋职管理人员的职工都实行预备岗位制度。

三、大学明德

明德物业多年以来致力于大学园区的物业管理，有较高的专业水准，受到了高校广大师生的一致好评，在高校本科教学评估等大型活动中贡献突出。经过近几年的发展，企业经济实力不断增强。在管的186个项目中，大学类项目占40%，探索并形成了具有明德特色的高校物业管理模式，并通过专业化、规范化、科学化、人性化物业管理和服务，为“和谐校园”的建设做出了积极的贡献，成为名副其实的“中国高校物业管理第一品牌”。大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。明德物业将继续尽心尽力推动中国高校后勤管理的变革，以“管理育人、服务育人、环境育人”，为中国高等教育的发展做出应有的贡献。

为了总结高校物业管理的经验,先后出版了《精典物业管理方案》、《物业管理纠纷精典案例》、《高校物业管理服务规范》等书，中国物业管理协会常务副会长徐俊达先生、教育部发展规划司后勤改革处处长朱宝铜先生分别写序。与此同时,公司董事长刘德明先后在《中国物业管理》、《现代物业》等杂志上发表了《大学城物业管理的模式及创新》、《我国物业管理行业人才需求趋势

分析和培养措施》、《对开放高校后勤服务市场、提升后勤服务质量，促进后勤产业升级的若干思考》等论文，在业内产生了较大的反响。2006年至今，公司董事长刘德明多次为中国高等教育学会高校后勤物业管理专业委员会和公寓管理专业委员会授课，得到了全国高校后勤领导的高度评价。

明德物业主动与高校开展校企合作。先后与北京林业大学、山东青年政治学院、山东女子学院合作，开设“明德物业班”实施“订单式教育”、“零距离就业”，每年为公司培养150余名品学兼优的学生，为公司人才梯队建设奠定了良好的基础。并在10几所高校设立“明德奖学金”，奖励高校奋发有为的莘莘学子，以此回报高校、回报社会。董事长刘德明兼任山东青年干部管理学院、济南大学等多所高校的客座教授，长期为高校学生讲授物业管理课程及就业指导课程，受到学生的普遍欢迎。

四、明德先锋

公司董事长刘德明先生，现任中国物业管理协会培训中心客座教授，中国物业管理协会常务理事，山东省直机关青年联合会常委，山东省公共关系协会副会长。2003年被聘为全国城建培训中心客座教授，几年来在全国30多个省市巡回讲授物业管理的相关课程，受训学员达5万多人。2007年被聘为中国物业管理协会培训中心客座教授并参与了国家《物业管理条例》的起草工作。先后在省级、国家级刊物上发表论文10余篇，主要著作有《经典物业管理方案》、《物业管理纠纷经典案例》、《高校物

业管理规范》等。1997年被评为山东省对外传播奖优秀工作者称号；2001年，荣获山东省“十佳”外宣工作者称号；2003年在全省后勤系统“创先评优”活动中被评为先进个人；2007年被聘为山东省青年管理干部学院物业管理专业客座教授；2007年被聘为济南市物业管理投标专家；2009年3月被聘为山东省服务业标准化技术委员会委员；2010年3月被聘为《物业设施设备管理指南》编委会委员；2010年12月被评为“中国诚信企业家”。2011年1月入选中共中央党校“中国领导管理艺术文库”。

另外，明德物业拥有一支专业过硬、技术超强的“专家型团队”，2010年首次物业管理师资格考试一次性通过17人，列山东之首。分公司总经理、部门经理100%取得了住建部颁发的物业管理企业经理岗位证书及省住建厅颁发的从业人员岗位证书，所有从业人员都是经过专门机构培训的专业人员，形成了强大的专业技术优势。

依托明德物业培训中心强大的培训优势和企业浓厚的学习氛围，明德物业全体员工树立终身学习的理念，充分挖掘内部员工潜力。明德物业在国内首创了“预备经理、预备主管制度”，为员工提供了一个公平、公正的竞争平台。

同时，公司还通过校企合作的方式，开设“明德物业班”，实施“订单式教育”、“零距离就业”，为企业人才梯队建设奠定良好基础，全力打造适应时代发展的高水平的物业管理专业人

才。

立说，是明德之本；立行，为明德之专。明德物业，尊道明德。2011年，明德物业正向着新的目标整装待发，去创造新的辉煌与奇迹！

第三篇：新交流

班主任工作是一项非常辛苦和琐碎的工作，不付出艰辛的劳动和辛苦的汗水是不会收获的。当然想培养一个积极向上的班集体，使每个学生德、智、体、美等方面都得到充分发展，形成良好的个性是每个班主任的愿望，也是所有科任教师的愿望。下面结合自身的工作实际，谈几点体会。

一、制定明确的班级目标，增强班级凝聚力

明确班级奋斗目标，结合学校组织的各项活动，如：运动会，各种竞赛，文明班级的评选等，对学生进行教育，牢固树立集体观念，视集体利益为重，懂得每个人都是集体的一员，都应该为这个集体增光添彩，增强班级凝聚力，最终目的是团结一致，共同努力，实现班级目标。

二、建立一支得力的班干部队伍

美国心理学家威廉?詹姆斯曾深刻指出：“人性中最深刻的禀赋是赏识的渴望。”赏识可以激发学生的自尊心和上进心，是学生进取的不竭动力。针对小学生这种特殊的心理要求，我在建立班委干部队伍时，采取竞争上岗制，帮助同学们树立“我能行”的竞争意识

.二、亲近学生，研究学生

高尔基说过：“谁不爱孩子，孩子就不爱他，只有爱孩子的人，才能教育孩子”。班主任要善于接近孩子，体贴和关心学生，和他们进行亲密的思想交流，让他们真正感受到老师对他的亲近和“爱”。这是主任顺利开展一切工作的基础。研究学生是教育取得成功的必要条件，最好的途径是通过活动观察，了解班风、学风，了解全班主要的优缺点并分析其原因所在，师生之间的距离缩短，班主任的工作也就会收到事半功倍的效果。

五、建立全面合理的班级管理制度

约束意味着保护。在班级常规管理方面，处处用《小学生守则》、《小学生日常行为规范》来要求学生，对早自习，课间，中午乃至放学的班级，走廊，都要提出严格要求，制定相应计划、措施，规范学生行为，形成良好习惯。

六、开展形式多样的活动推动良好班风的形成形式多样的活动，是维系班风和发挥班集体教育功能的思想基础，也是学生自我教育的手段。

配合班风建设，结合本班的实际情况以及同学们所存在的问题，明确目的，不适时机地、有针对性召开联系实际又贴近生活的主题班会；参加学校组织的各种有意义的活动；每月认真组织综合素质月评价，使学生学会批评与自我批评；充分利用班级评比栏，培养竞争意识，发扬进取精神；利用墙报这个主阵地，对学生进行法制安全教育，既给学生形象化教育，又给他们从理论上的灌输。

第四篇：新物业法

北京市人民政府令

第219号

《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。

市长 郭金龙

二〇一〇年四月二十日

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章 前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四章 物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第六章 法律责任

第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条 本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

第五篇：新整理物业相关法律法规

新整理物业相关法律法规，包括全国（大法及物业人员考试等略）、山东省、青岛市的。2010及2011年颁布实施的都已更新。制作日期：2011年3月8日

整理又不周的地方还请大家指正。发帖告知，以便我好整理补全。

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城市房屋白蚁防治管理规定

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定

城市市容和环境卫生管理条例

城市危险房屋管理规定

地理供应与使用条例

关于将强电梯管理的暂行规定实施细则

关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见

国有土地上房屋征收与补偿条例

建设部房屋接管验收标准

建设部关于改正《城市异产毗连房屋管理规定》的决定

建设工程质量管理办法

建设工程质量管理条例

建设工程质量监测管理办法

建筑工程建筑面积计算规范

民法通则的法条解释（最新版0

前期物业管理招投标管理暂行办法

商品住宅施行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度规定

特种设备安全监察条例解说

物业承接检验办法

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物业企业财务管理规定

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业主大会和业主委员会指导规则

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