关于物业管理招标的几点思考

第一篇：关于物业管理招标的几点思考

关于物业管理招标的几点思考

物业管理招投标是物业管理市场发展到一定阶段的产物，也是国家倡导和鼓励的物业管理行业的发展方向。通过公平、公正、公开的方式选聘物业管理企业是行业逐步走向成熟的表现，它有利于通过市场化手段实现招标人的利益最大化，同时能够促进物业管理企业优化资源配置，提高企业管理与服务质素，从而形成行业公平竞争的良性互动，逐步提高我国的物业管理水平，促进物业管理行业持续、健康的发展。

伴随物业管理行业在我国的迅猛发展，社会各阶层对物业管理的认识逐步提高，物业管理招投标行为正逐渐增多。但目前在中国，物业管理毕竟是一个只有20余年发展历史的年轻行业，物业管理行为中涉及的各项法律关系仍处在摸索阶段，反映在招投标活动中则出现了一些矛盾与混乱，各种不规范的行为更是屡见不鲜，本文将结合实际，谈谈目前我国物业管理招投标活动中存在的主要问题和一些思考。

一、目前我国物业管理三种招标方法分析

1、只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法的分析

通过几年全国物业管理招标投标的实践看，许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误，把评分拉出差距，再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查，以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平，综合评出最高分作为中标单位。这种方法有以下特征：

1)强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述，才会得到专家评委的赞许和通过。

2)企业强化了人才工程。各企业充分认识到物业管理招投标活动不仅仅需要实干家，更需要管理人才。一本十几万字的标书没有管理人才，没有技术人才，要想中标是不可能的，许多企业通过招标投标活动开始吸收培养高层次管理人才。

3)体现了企业的综合实力。一本标书就是一个企业的写照，一个企业的形象，评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。

4)这种方法不足之处是缺少风险意识。由于服务管理还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。从某种意义上来讲，相对建筑工程项目招投标对三材用量计划及资金测算与标底的比较看，似乎柔性大，无风险。

2、关于确立收费标准测算为重点的招标方法分析

2000年3月份，南京龙江高教公寓物业管理招标一改过去传统的招标思路，模仿建筑施工项目的招标方法，增加了费用测算和报价，评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。南京龙江高教公寓邀请12家物业管理企业投标，最后一家企业报价为每月0.35元/平方米，作为物业管理服务费的收取标准，比南京市政府规定的标准每个月0.5元/平方米还要低0.15元，业主非常满意。这种做法有以下特点：

1)增加了风险度，增加了硬指标的竞争。过去物业管理招标评标主要是服务策划（收费标准事先定下来），某种意义上来讲，主要靠文笔强的人，重点要把标书写好，写出特色就可以了。如今又增加了物业的公共服务费用的报价竞争，从而拉开了档次。通常报价是硬指标，报价太高（或太低）偏离标底，得分就低，竞争更加激烈了，对企业招标增加了“风险”。

2)充分调动积极性，更加注重成本核算。由于增加公共服务收费的报价竞标，对物业管理企业既带来了压力，又带来了动力，更加注意成本核算，更加注意人员结构优化，精打细算，从而定出一个服务优、价格廉的价位而中标，得到评委的认可。

3)促进了专业化管理，提高了规模效益。物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要一定面积的物业保证经费来源，然而投标中又要报价竞争，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各种支出外，需要提高企业的专业化管理水平，通过规模，促进效益，通过管理提高效益。

4)过分强调报价权重，招标投标活动容易出现偏差。一次评标即要看物业管理策划又要看价格报价时，要清楚的意识到，过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理企业以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主（住用人）来讲是非常欢迎的，但必须实事求是，不能以价格影响质量，否则就把物业管理引到一个怪圈中去，对物业管理行业发展是不利的，最终受害的还是业主。

3、关于物业管理无标底二步法招标方法的分析

根据我国目前物业管理实践，参照国际上服务行业的二步法招标方法，更能保证服务质量的优秀，价格合理，更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则，南京国际展览中心采用无标底二步法招标面向全国招聘物业管理企业，在中国物业管理招标投标活动中又做了一次新的尝试。所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，既按照当地政府对物业管理收费的标准，符合住宅小区（楼宇）服务定位前提下，由物业管理企业来制定服务质量保证优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。所谓二步法，就是达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进

入第二轮角逐，既第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。这种方法有以下特点：

1)首先保证了管理服务质量。物业管理二步法开标中，首先开管理服务质量标，这对从事物业管理的各个企业来讲，起到了一个好的向导，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。对于产权人来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证了服务质量，广大业主（住用人）是感到满意的。

2)既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。作为业主来讲，自然希望服务质量一流、收费价格低廉为最好，而企业经营者则希望服务质量越高价格越高，两者矛盾的统一则通过招标投标方式，有参加竞标的各物业管理公司对目标物业在完成达到物业管理定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主认可确定一家企业。物业管理第一次开标，则对服务质量首先进行评标，优胜者再开价格标，这样便防止了某些物业管理企业为了取得目标物业，迎合业主心愿，而过分把价格压的很低现象。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理企业在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理不正当竞争行为。

3)有利于促进物业管理整体水平提高，推进物业管理行业发展。参与竞争就是为了取得胜利，在物业管理市场中保持自己的优势，因此，各个物业管理企业都在不断总结经验，不断改进技术降低成本，在进行服务管理过程中不断的技术创新、管理创新。竞争促进了技术进步，因为运用了新技术，提供了优质服务，就可以获得业主的认可而中标。竞争同时也促进了物业管理新技术的推广和扩散，各个物业管理企业你追我赶从而推动整个行业的发展。

4)有利于与国际经济接轨，随着我国加入WTO进程的加快，更需要加快建立起具有生机活力的社会主义市场经济体系，物业管理市场化是我国市场经济体系的重要组成部分。国际上的服务行业进行招投标早就采用两步法方法，我国目前开展两步法试点就是为今后与国际经济接轨做一些有益的尝试，随着不断的总结经验与完善，更加有利于与国际经济接轨。

二、市场化的物业管理如何科学的开展招标投标

建设部1999年5月23日到24日在深圳召开了全国物业管理工作会议，提出了加快物业管理市场化建设，随着这次会议的胜利召开，全国许多城市都开展了物业管理招投标活动。从面上看，市场意识增强了，市场竞争出现了，同时还感到全国一些地区招投标的科学性不够，“公平”“公正”性还有待完善。我们必须从以下四个方面努力，使物业管理招投标活动市场化、规范化、科学化。

1、建立科学的考核指标体系

物业管理在我国还是一个新生事物，其服务质量、服务水平，还没有一个统一标准，不同于宾馆的服务管理，缺乏考核评估体系。虽然宾馆与物业管理同属于服务行业，但宾馆管理已形成了规范，形成了标准。根据宾馆的硬件、软件不同，按照考核要求，国际上已形成了一级至五级的星级宾馆标准，而我国物业管理评比体系较弱，一是目前仅有一个评选全国城市文明住宅小区的标准操作，细化不够；二是评比方法较粗，缺乏系统性；三是评比标准不统一，区域性很强，因此物业管理质量水平难于统一标准。随着物业管理市场化进展，建立科学化考核指标体系越来越重要的提在人们面前。物业管理考核指标体系应含以下六个方面：

1)服务内容全面完整。一个住宅小区（高层楼宇）以及其他类型的建筑群体，应注意把各类公共服务考虑周到，以便评价服务策划是否到位；

2)服务管理指挥系统要通畅。虽然管理服务内容制定较为详细，但为之操作的组织机构不通畅，指挥系统失灵，再好的方案也难于实施，造成很大损失；

3)各项管理制度完善到位。市场经济是法制经济，一切活动需要按程序办事，各类制度制定的正确与否、完善与否，是对物业管理到位的保证。考核指标应重视这块内容；

4)信息反馈系统、管理监控系统要健全。为了保证物业管理服务到位不走样，为了使各项政策、服务标准落实到实处，需要建立信息反馈系统、管理监控系统。这也是考核指标的一个重要内容，需要建立这一方面指标体系；

5)管理人员基本素质、培训计划的指标体系要建立。物业管理制度制定的再好，管理策划再圆满，也必须由人去操作完成。因此，必须建立人员基本素质、文化知识结构、专业技术职称、以及为之而达到一流管理考核指标体系。

6)管理服务经费测算的指标体系物业管理的各项内容都要靠服务人员及各种设备去完成，需要投入一定的资金，而这些资金测算是否科学、合理，是否符合实际，需要建立一个科学指标体系来检验。

2、加强有形市场建设与管理

根据《中华人民共和国招投标法》规定，物业管理招投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则，招标投标双方不得弄虚作假，如何保证招投标活动的公正性、公平性呢？这需要各级政府行政主管部门认真研究，除了制定相应的政策外，还需建立好招投标的有形市场。具体体现在以下三个方面：

1)强化物业管理招投标意识，强化业主自治、自律管理意识，改变目前一些地方对物业管理招投标工作认识不到位，招标工作不能开展起来的被动局面，使物业管理招投标走上正确轨道；

2)建立管理机构，发展中介服务。加强领导，建立切实可行的领导管理体制，使物业管理活动一开始便纳入法制轨道，要象建设工程招标一样，有一个招标机构从事此项工作，鼓励发展一些中介服务机构参与这项工作，同时，要充分利用地方政府已经建立起来的招投标中心，把物业管理的招标信息发布、招标的组织、评标等活动就此开展，资源共享，使其效益明显改善。业主可以因此而节约不少经费开支。

3)利用高技术进行网上评标。随着计算机网络时代的到来，物业管理招标可以通过有形市场中的计算机网络设备采用网上评标。

3、建立专家库

目前全国从事物业管理人数相对较少，而且发展不平衡，沿海地区、南方城市这方面人才相对集中。为了使物业管理招标投标活动中能掌握好政策，评出管理质量，评出服务水平，做到“公平”“公开”，需要一些专家把关。评标专家需要由一些技术、经济、管理专家组成，政府主管部门领导适当参与。为此，要建立专家库。考虑到目前物业管理行业情况，最好以省为中心建立专家库，在物业管理项目评标前从专家库中随机抽取。

4、尽快建立物业管理招投标规章。

社会主义市场经济是法制经济，物业管理招投标必须由招投标法规来约束、规范，尽快出台物业管理招投标规章，这样做有两点好处：

1)2000年元月实行的《中华人民共和国招投标法》主要是针对工程建设项目（包括勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关重要设备材料等的采购），而对物业管理等服务类型活动没有明确，而实际各地已开展这类招投标。为了使物业管理招投标合法化，有必要出台规章、规范。

2)在建设工程招标活动中，明确招标方法只有两种：公开招标及邀标，禁止议标，以防止腐败产生。而物业管理是第三产业服务业，又是一种微利行业，不会发生暴利，同时物业管理与工程建设又有不同点，建设工程项目来讲，建筑企业只有一次招标建设好就结束了，要重新换一个项目再投标；而物业管理对一个住宅小区（大厦）来讲，如果按三年为一个服务周期，则这个小区（大厦）如果按照30年安全期考虑，要开展10次招投标活动，每次招标活动要花费许多资金，这对物管活动开展不利，应按照产权理论，把招标的权利归还业主，因此，完全可以采用公开招标、邀标，也可以议标。这些做法必须通过物业管理招投标法规来规范形成合法性。

三、业主委员会与物业管理招标机构建设问题

完善的物业管理市场主体，应包括开发商、业主委员会（业主）、物业管理企业、中介机构及政府部门。当前，我国物业管理市场中，业主委员会的地位和作用显然偏低，中介机构仍是空白。从完善市场以及为在物业管理行业推行招投标制度的角度，应加快业主委员会及中介机构的建设。

物业管理超前介入的特点，决定了物业管理招标必须超前。即是说，对于新开发的物业，只能由开发商代理未来的业主委员会（业主）招聘物业管理单位。此时的招聘权掌握在开发商手中，此后，业主委员会一旦成立，即行使业主权益，对物业管理企业的服务与承诺作全面的评价、督促与检查，最终决定是否续聘或改聘。由此看来，物业管理的选聘权最终掌握在业主管理委员会（业主）手中。那么，物业管理委员会成员的素质及该机构的整体物业管理知识水平，即将对受托物业管理公司的“命运”产生重大影响。因此，加快业主委员会的建设，提高业主的业权意识，是开展物业管理招标工作的重要环节。

由于开发商或业主委员会并不直接从事物业管理，他们往往缺乏物业管理的专业知识，很难对投标单位作出科学的评价。因此，委托专业机构（中介）招标物业管理单位，是必然选择。从另一个侧面看，物业管理招标专业机构的存在，也是顺利推行物业管理招投标制的前提与基础。物业管理招标专业机构不但代理委托招聘业务，还可以为开发商、业主、物业管理企业及政府部门提供物业管理的专业咨询服务，承担物业管理市场中介的角色。可见，物业管理招标机构建设问题，应当引起国家及各地物业管理主管们的高度重视。

07级法律专业

金 晓 雅

第二篇：物业管理招标程序

物业管理的招标程序主要分为如下8个步骤： 1.成立招标领导小组

招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：制订相应的防范控制体系;编制招标文件;发布招标公告或投标邀请书;对投标人进行资格审查;向投标人发放招标文件和提供相关技术资料;组织投标人现场踏勘和答疑;制订标底和评标方法;发布中标结果等。

2.编制招标文件

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;(2)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内 容等;(4)评标标准和评标办法;(5)招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等;(6)物业服务合同的签订说明;(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

3.公布招标公告或发出投标邀请书

招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

4.发放招标文件

招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。

一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5.投标申请人的资格预审

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

6.接受投标文件

投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。

招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

7.成立评标委员会

招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的z/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

[FS:PAGE] 8.开标、评标和中标(1)开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推

选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

(2)评标

开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所

有投标被否决的，招标人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

(3)中标及签订合同

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合司。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

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第三篇：物业管理招标文件

华盛锦盈嘉园物业管理招标文件

第一部分 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和三水区建设局关于前期物业管理招投标的有关规定，现决定对华盛锦盈嘉园的物业管理服务进行邀请招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于佛山市三水区西南街道口岸大道与口岸二街交界处。本项目规划设计的物业类型为：以小高层为主的商住小区。

本项目总用地面积32508.6平方米。

本项目总建筑面积75179.08平方米。其中商铺及其他面积:2753.06平方米,首层架空面积:997.58平方米,半地下室车库:11056.38平方米,小车位:460个(地上166个,车库294个),摩托车位:69个.本项目共计建筑物14幢（其中11层住宅12幢，6层住宅3幢）； 本项目共计住宅单元：533个

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年 月竣工并交付使用；整个建设项目于年月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房：建筑面积为平方米；坐落位置：。

六、保证金的缴纳

1、投标人在领取招标书的同时缴纳投标保证金2000元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点：华盛锦盈嘉园售楼部

八、投标截止时间2009年5月20日，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会：2009 年5月10 日9 时30 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。

十一、开标时间、地点

1、开标时间：2009年5月25日9时30分

2、开标地点：佛山市三水区建设局6楼会议室

第二部分 技术规范及要求

本物业的环境设施设备具体技术规范与要求如下：

一、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务；

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；

二、物业管理服务的要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符；

三、物业管理服务标准

1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准

4、公共绿化的养护和管理标准

5、车辆停放管理服务标准

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准

7、装饰装修管理服务标准

8、物业档案资料管理标准

9、其他服务标准

四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。

五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件2)。

第三部分 投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方

1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

（四）投标费用

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

二、投标文件的编写

（一）投标文件格式

1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

2、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

6、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（6）消防应急措施。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、智能化设施的管理与维修方案。

9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

10、提供（《业主临时公约》/《业主公约》）的建议稿。

（二）投标报价

1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

（三）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共3套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

1、投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

2、投标文件的修改和撤销

（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。

（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

（3）未能按照招标文件要求编制的；

（4）逾期送达的；

（5）附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

2、评标标准和评标办法

（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设5人。其中，招标人指派1人，三水区建设局1人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员3人。

（2）评标标准

（3）评标办法

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1、招标方在投标截止之日起30日内（最长不超过30日）确定中标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

（二）悔标责任

中标人接到中标通知书7日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按赔偿；

（三）物业服务合同的签订说明

最低报价不是被授予合同的保证。

（四）物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

第四部分 其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

第五部分 附件

附件1：

本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计处；分设在路，路和路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

附件2：

本项目公建配套设施及说明

第四篇：体育馆物业管理招标公告

2015大港体育馆物业管理招标公告

大港体育馆物业管理现面向社会公开招标。

一、物业管理内容

（一）保安工作

1、负责24小时对体育馆监控中心、消防控制室的监控，场馆内外的安全巡视及重点部位的防火巡查。

2、采用电子巡更设备。夜间巡逻间隔不得超过40分钟，巡逻点位由业主设定。

3、遇有大型活动，根据需要应免费提供不超过30人的安保服务。

4、对闭馆期间的安全负全部责任。

（二）保洁工作

1、做好各场馆、走道、会议室、功能室、观众区（含座椅）、卫生间、停车场（含地下）、广场、台阶等所有控制区域内的保洁（对外出租场馆除外）。

2、每天8:40前完成对办公区（门厅、走廊、卫生间）的保洁；11:40前完成对其他场所的保洁。

3、做好7、8月份游泳馆开放期间的保洁工作。每天分别在8:00和12:00前完成对游泳馆的全面保洁；12:30至21:30，每间隔20分钟对游池周边、男女更衣室、淋浴间和卫生间的垃圾清理一次，并对卫生间进行一次冲洗，喷洒消毒液；及时做好休息区及走廊的保洁。

4、负责垃圾清运，做到垃圾“日日清”。

二、要求

1、保安年龄一般不超过46周岁；保洁人员年龄一般不超过50周岁。

2、消防控制室必须落实双人24小时值班制度，值班人员必须持有《江苏省建筑物消防员职业资格证书》。

3、保安、保洁人员必须经过岗前培训，掌握消防安全常识，会正确使用消防器材，举止端庄，文明服务。

4、对运动地板的保洁必须严格按照业主的要求实施。

5、人员调整必须经业主同意并备案，并按时发放工资。

6、中标单位不得以任何形式进行转包或分包。

7、负责垃圾袋、清洁剂、拖把等耗材的投入。

8、严格执行《大港体育馆物业管理考核细则》。

三、报名

1、有意者请将《标书》一式三份于2015年3月15日前报大港体育馆办公室。联系人：孙庆 80863586。

2、《标书》内容：

①物业管理资质证书、营业执照、税务登记证、法人身份证等证照复印件；

②针对大港体育馆的物业管理实施方案；

③业绩报告；

④标的（含职工待遇等各项金额的分解）。

四、开标

新区社会发展局将在2015年3月20日前组织有关人员按照单位资质、物业管理实施方案、业绩报告、标的和投标方陈述（或接受提问）等5个方面进行综合评定，确定中标单位。

特此公告

二〇一五年二月二十八日

第五篇：物业管理招标投标程序（推荐）

物业管理招标投标程序

2011/11/30

一、筹备招标

（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：

⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。

⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。

⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》）或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。

（二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。

二、招标备案

招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的物业管理主管部门备案。

（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；

（二）《招标公告》或《投标邀请书》；

（三）招标文件；

（四）招标小组人员情况表；

（五）法律法规规定的其他材料。

三、招标

（一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》；

（二）招标人收到投标申请人《投标申请》的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》。

（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

四、投标评标

（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。

（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》。

（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。

（四）招标人组织开标。

招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。

（五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。

（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。

（八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

五、中标备案

（一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的物业管理主管部门备案。

（二）项目所在地的物业管理主管部门自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》。