创新如皋城区社区物业管理的对策思考

第一篇：创新如皋城区社区物业管理的对策思考

创新如皋城区社区物业管理的对策思考

中共如皋市委党校课题组

近年来，随着城市建设和房地产业的发展，城市化进程的加快推进，如皋社区物业管理的经营范畴逐渐扩大，业务量逐年增加，行业体系逐步形成，展现出广阔的发展前景，并涌现了一些比较优秀的物业管理企业。

但是，由于物业管理市场发育还不够健全，管理服务过程中存在的问题也日益突出，对物业管理的投诉也逐年增多，给我市和谐社会的建设造成一定的影响。妥善解决市民“衣食住行”中的“住”的环节，完善城市物业管理，给市民营造良好的居住环境乃至人际环境，成为摆在我们面前的一项重要任务。

一、我市城市社区物业管理中存在的问题

截至2012年11月底，我市物业管理企业不到20家，从业人员约500人，其中专业管理人员约200人，安全保卫人员等约300人，专业管理人员约占40%。2011年，浙江伟星物业管理有限公司南通分公司管理服务的如皋佳弘·龙游御境一、二、三期（住宅小区）被江苏省住房和城乡建设厅评为全省城市物业管理优秀项目；2012年，上海领行物业管理有限公司如皋分公司管理服务的如皋市丹桂园和华府御庭小区、江苏正大物业服务有限公司管理服务的如皋市鑫品佳园小区被评为2012年度南通市物业管理优秀项目。可见，如皋物业管理企业的发展与成长速度之快。

调查中，我们发现，虽然我市城区社区物业管理已经有了长足发展，但距离专业化的管理水平、与业主的期望值还有很大距离，主要问题表现在一下几个方面：

1、物业公司的产生方式有待进一步规范。调查中我们发现，目前如皋物业管理企业往往与房地产开发商之间存在着千丝万缕的联系，主要有两种产生方式，一是由房地产开发公司衍生出来的，是“老子和儿子”的关系；二是虽然是外来的，却是由房地产开发商选择确定的，以一种强加的方式出现和存在。无论哪一种方式，业主选择物业的权利都被剥夺了。房地产开发商在物业建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋质量、公摊面积、配套设施、房屋维修基金的预留等问题上暗中违规违约，导致业主一旦发生问题，就把所有板子打在了物业管理者头上为物业企业正常行使管理职能埋下了隐患。更重要的是，在缺乏竞争机制的前提下，物业管理企业漠视业主需求的现象在我市不同程度存在。

2、物业公司的管理方式有待进一步改进。物业管理企业的主要职能是服务，为业主提供职责范围内的基本服务和职责范围之外与物业管理有关联的力所能及的服务。调查中我们发现，我市城区的物业管理企业主要承担小区治安、环境、车辆、公用设施等管理与服务职能，不同小区的居民对以上服务项目的满意度是不一样的，即便是龙游御境、丹桂园等管理服务比较优秀的小区，居民的满意程度也只在85%左右，没有达到应有的程度。对居民的调查发现，不少物业公司在服务理念上普遍存在着服务便是守门、服务便是打扫、服务便是收费、服务便是公共维修等简易服务的认知偏差，对于用水用电、车辆疏通、安全监护、出租房屋管理等居民比较关注的服务项目，要么流行形式，要么简单应付，导致部分业主意见较大。

3、从业人员的服务素质有待进一步提升。调查发现，目前如皋物业管理企业非专业人员做物业管理比较普遍，其从业人员主要来自几个方面，一是房地产开发企业的分流和转型人员，二是从劳动力市场招聘的人员，三是物业公司负责的亲戚朋友，四是从单位退休的有一定管理经验的人员，总体素质偏低，人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面，与物业管理的发展要求有较大差距。根据国务院《物业管理条例》第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但目前如皋从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数极少，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，专业管理人才的不足，已经严重影响了我市物业管理行业的良性发展。

4、物业管理服务收费有待进一步规范。物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。《物业管理条例》规定，业主的义务之一是按时足额交纳物业服务费用。为了规范物业管理的收费问题，如皋市政府有关部门曾于2003年出台了《如皋市物业服务收费管理办法》，对物业管理的收费标准及使用途径等都作了具体要求，对普通住宅小区物业管理服务费的收取提出了政府指导价。此外，2009年以来，育贤花园等部分小区物业管理企业通过召开业主委员会会议进行协商的方式，对小区物业管理费用作了不同程度的提升。但是经我们调查发现，仍有部分物业管理企业并未完成按照政府指导价来收取物业管理费。调查发现，部分物业管理企业经营为了追求利润，乱收费、重复收费现象时有发生，有的公司收取物业费后，一些维修项目仍需要缴费；收费没有正式票据；服务标准与收费标准不符；物业费用支出不透明，业主委员会的监管流于形式。由于服务不到位，沟通渠道不畅，部分业主抵制收费，加上极个别业主恶意欠费，导致部分物业管理企业运作困难。今年6月至7月，阳光花苑就发生物业管理企业恶意逃离事件，导致大夏天小区垃圾成堆、苍蝇乱飞、蛆虫满地爬、业主关门封窗防臭味，给业主生活造成极大伤害。

5、物业管理人员的待遇有待进一步改善。调查中，物业管理企业从业人员普遍反映待遇比较低，滞后于本地经济社会发展水平，从业者的劳动价值得不到体现，导致从业人员不

断流失。目前，我市物业管理人员的净工资在一般在每月1600元左右，保安等其他人员在每月1200元左右，比一个普通泥瓦工的的工资水平要低得多。究其原因，一是由行业性质决定的，物业管理企业发展时间短、属于劳动密集型企业。二是物业公司属于微利企业，由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，只能压缩人员支出。由于物业管理行业人员工资低，招引不来高层次专业管理人才，影响了该行业的进一步发展。

6、物业管理的理念有待进一步普及。对业主的调查发现，很多业主对于物业管理企业能提供哪些服务都不是很清楚，对于自己能够享受的权利一无所知；有的业主除了年初缴纳一次费用以外，从来没有和物业管理人员打过交道；部分业主反而对车辆停放、安全监管等诸多问题对物业管理企业提出了质疑。特别是相当数量的业主对于业主委员会这个属于维护自己权益的组织也是一无所知，反映从来没有看见运行过。业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的自治性组织，它和物业管理公司之间是平等的契约关系。但是，就实地调研的结果来看，如皋城区的新建社区虽然都成立了业主委员会，但正常运作的不到50%，影响业主委员会正常运作的因素众多：业主委员会成员都是义务服务，不取分文报酬，全凭个人道德自觉在奉献；业主遇到问题往往绕过业主委员会，直接找物业管理企业；业主委员会成员责任意识不强，没有深入到业主中间宣传；业主委员会的活动没有及时通报给所有业主，导致业主对业主委员会没有认识；业主委员会组成复杂，利益难协调；业主委员会法律地位不明确。这些因素都导致业主委员会并不能在物业管理过程中发挥最大的沟通协调和监管监督效用。

对比如皋物业管理行业的发展状况，我们发现，凡是物业管理发展得比较好的小区具备有需求、有效益、服务规范、经营稳定的特点，比如光华苑、育贤花园、丽泽华庭、都市华庭等等；而越是物业发展得不好的小区，如颐园、锦绣苑、文定苑、武定苑小区等，问题就越多，行为就越不规范，服务质量跟不上，业主意见比较多。物业管理差异的存在，从表面上看是服务水平的差异，实质上是物业服务的观念问题没有解决好。

二、创新如皋城区社区物业管理的对策思考

物业管理作为一个新兴的行业，要保持与经济社会同步发展的良好势头，形成与如皋城市建设发展相适应的整体规模，就必须注重解决现实物业管理服务当中存在的问题，找到解决问题的对策措施，逐步实现物业管理服务的发展与创新。

１、走专业化发展之路

物业管理的专业化，是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。如皋有相当大的一部分物业管理公司

是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的主动性、积极性和创造精神，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

物业管理终要竞争，在市场经济的条件下，竞争的机制可以给企业更多的机会，行业发展要求全面推行物业管理的招投标，建立业主与物业管理企业双向选择、平等协商，根据服务内容和服务质量确定服务费用，通过签订合同明确双方权利、义务，开展平等竞争。物业服务无竞争，服务质量就难变化，物业服务就没有生命力。所以说，只看效益不讲服务的行为，是目光短浅、断送企业性命的行为，开展专业化的服务竞争才是物业管理企业的生存之本。

２、走法制化发展之路

本质上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立《物权法》的同时，尽快完善物业管理法规，真正做到依法管理，依法服务。

物业管理的法规体系必须健全。要切实贯彻《物业管理条例》，实施对物业管理公司的监督管理，明确开发商与物业企业的房屋质量责任。在业主委员会运作很比较困难的情况下，建立业主保护自己权益的条件和机制；建立业主对物业管理企业的综合评估制度；建立对物业管理服务的监督机制，建立业主委员会做出租赁或解除合同决定时能保证决定有效的体制。在保证双方合法的利益方面真正做到公开、公平、公正。

３、走集团化发展之路

由于物业管理是一种微利性行业，物业管理的规模效益就显得尤为重要。客观上也必然要求物业管理企业必须走规模化、集团化发展之路。如果兴建一个小区就成立一家专职的物业管理公司，必然造成物业管理的高成本低效益。鼓励建立“1+N”的管理模式，经营多个小区的物业管理企业分别派驻高级管理人员负责各个小区的日常管理服务，实现人员管理统一，分片服务，统一收支，分别核算，形成物业管理企业适度规模化的格局，管理成本就可能大大降低。

物业管理市场将面临重新洗牌，如皋物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面提高企业的注册门槛；另一方面严格清除制度，启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成大的物业管理集团。

４、走品牌化发展之路

品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

物业管理企业要实现承诺到户。实行承诺到户的基础是服务价格的公开化，公开的价格有利于公开的竞争，也有利于公开的接受公众评价。要建立物业服务品牌的价格分离制度，对住宅小区的多数基本项目，实现低价统一收费，对个别服务项目，实行区域内业主自主购买服务的新机制，而且要求做到基本项目不赢利，服务项目才盈利的价格品牌，做出低费高效的品牌。

５、走智能化发展之路

随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理、视频管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。建立“健康生存”的生活理念，为业主建造良好温馨的服务环境。通过智能化的配套设施，实现物业管理的“零打扰”服务。三表远程抄送、消防自动控制、自动巡逻系统、停车IC管理系统，使社区越来越多的运用智能技术。

６、走人本化发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质的服务。任何物业管理企业必须及时捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超

越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活氛围，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

物业管理的本质是服务，围绕着“服务”这一特性，物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新，做到与时俱进：物业管理提供的产品要与时俱进，物业管理的管理思想要与时俱进，物业管理的理论研究要与时俱进，物业管理的管理模式要与时俱进，只有这样才能适应时代飞速发展的要求。

当前，如皋城区社区物业管理企业正面临一个由初级阶段向高级逐步过渡的阶段，物业管理企业的内外部环境都在发生着很大的变化，如何更好的研究解决物业管理中存在的问题和发展的对策，需要我们作出更多更大的努力。

（课题组成员：沈薇、石伟、石海波、卢玉梅；执笔：卢玉梅）

第二篇：城市社区物业管理创新

城市小区物业公司管理创新

随着社会经济的飞速发展和居民生活水平的提高以及精神文明需求的扩大，对居住环境的要求也在快速的提高，因此对物业管理提出了很多新的要求。现今公司化进行专业的物业管理已经成为了一种较普遍的现象，但是其中不乏很多问题。随着中国社会经济的不断发展，城市化进程的不断加快，加强城市小区物业管理，改善居民生活环境，提高居民生活满意度，已经成为一个不容回避且无比重要的问题。

随着中国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，越来越多的现代化生活小区拔地而起，越来越多的居民住进了现代化新居。然而，随之而来出现了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，小区周边环境，小区内部居民素质的良莠不齐，小区居民对自身居住环境要求的参差不齐，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在中国这样一个城市化水平真正步入现代化不足二十年的国家来说，对城市小区实行良好的物业管理，有着很多制约和阻挠因素，其中很重要的一点就是国情决定的居民生活习惯，我们必须寻找适合我国国情的具有创新意义的物业管理模式，才能起到我们所希望的效果，进而促进城市化进一步健康快速发展。

一、城市小区物业管理滞后的原因

近几年城市化进程很快，城市小区如雨后春笋般大量出现，与之伴随的是住进现代化小区的居民再不仅仅是所谓的“有钱人”，普通群众包括众多原来生活在农村的群众，也随着城市发展的需要拆迁范围的不断扩大化而进入城市化小区的居民群体。如此一来，城市小区居民的复杂程度加深了，居民的需求也更加复杂和多样化了，此外随着中国房地产市场的持续升温，房子越来越多的成为很多人投资的一种途径而不再是居住的场所，加上城市化进程的加快尤其是东部沿海城市对大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房从原来的低端概念延伸到城市小区。种种这一切，均导致目前的城市小区物业管理严重滞后，居民普遍存在对小区物业管理的不满，综合来看，导致目前城市小区物业管理滞后的原因主要有以下两个：

1、城市小区住户日益复杂

以前城市化水平不高，现代化城市小区数量不多，大部分群众都是居住在各种类型的平房或者老新村，各种管理需求并不旺盛。现在城市化发展水平较十几年前有了质的变化，城市人口的大量增加，各类平房和老新村的大量拆迁，与之伴随的就是城市小区的迅速增多，以及小区居民的日益复杂化。之前居民大多都是本地人，生活习惯大致相同，物业管理也相对比较容易。现在由于城市小区已经成为了居住场所的主力军，其住户范围自然也有了很明显的扩大，并且越来越多的外来人员成为了各城市小区的居住者。住户复杂了，生活习惯也相差很大，对小区的物业管理需求自然也不尽相同，有些甚至差异很大。比如很多原先在农村生活的居民，习惯了自己种些蔬菜之类的农耕生活，住进城市小区后，看到某些楼房背后有空闲的草坪，就会喜欢重些蔬菜，有了第一个就会有第二个，在他们看来这是充分利用小区资源，可是在其他不习惯这种生活方式的居民眼中就是破坏他们生活的环境。再比如说现在城市中很多人喜欢饲养各类宠物，其中尤其以猫狗居多，几乎每天主人都会带着宠物出来闲逛，其排泄物有些人是及时处理掉，有些则视而不见，这在有饲养宠物习惯的人眼中稀松平常，可是在没有这种习惯的人眼中就是眼中破坏其生活环境。居民生活习惯的不同导致了其对小区物业管理的要求不同，这在很大程度上加大了物业公司进行管理的难度。

2、城市小区功能的改变，出租房的日益增多。

以前的城市化小区一般都是居民自己购买自己居住，自己对自己居住的环境自然会要求比较高，同时也会自发的加以维护。现在由于城市化进程的加快，各类城市尤其是东部沿海城市涌入了大量外来人口，这么多人口的涌入必然会大大增加对住房的需求，对住房的需求首先增加的肯定是购买房屋的需求，买房需求井喷后自然刺激了开发商建房子的欲望，买的人多了自然价格也会上涨，价格上涨必然导致投资行为的滋生。所以目前中国房产市场已经不再是单纯以提供居住为其功能的市场，而是很大程度上成为投资场所，投资的目的自然是不断增值而不是自己居住，于是各城市化小区的出租房现象越来越多。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说吗，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题，更不会对小区物业管理有太多的要求，这导致了目前我国很多城市小区物业管理困难。

二、城市小区物业公司管理模式创新的方向

1、政府进一步加强政策引导和健全各类机制。目前随着城市化发展而出现的各类城市化问题很多，小区物业管理滞后就是其中之一，由城市化发展导致的，政府就应当承担起提高城市小区物业管理的责任。通过进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰目前城市小区物业管理差的症结，进而全面提高城市小区的物业管理水平。具体来说，应该进一步明确对各类城市小区物业管理水平的要求，制定相关的标准，要求物业公司必须根据本小区的定位明确自己的物业管理必须达到何种程度的标准，并且设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任城市小区物业管理的公司既约束又激励的机制。此外，这一举措还能让居民对自己小区物业管理应达到哪些方面的要求有一个统一的认识，一定程度上也能强化居民对物业公司的监督。

2、城市小区物业公司集团化、统一化、专业化。同为城市小区，其质量和档次也有所区别，在此基础上的物业管理方式，必然也有所不同。作为政府需要根据各类城市小区的特点制定各自相关的物业管理标准。作为物业公司。应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，在这一基础上逐步集团化。如此就能做到术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式，从而大大提高管理效率和效果。

3、具体管理方式法制化、规范化。物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，尤其体现在住户对物业公司相关规定的遵守力不够以及小区周边环境物业公司无力管理这两方面。很多小区都多少存在着物业公司明文规定的条款，某些住户就是不遵守，物业公司对此除了一再通知尽快改进外并没有什么太好的办法。针对这些情况应该对具体管理方法进行规范化、法制化，并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，并且以具备法律效力的经济合同形式明确了违约责任，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

4、同步社会各类配套制度改革的深化

。小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰目前很多城市小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多。每到清晨和傍晚各种摊贩云集，严重拥堵小区出入口并且造成大量城市垃圾，对此住户怨声载道而物业公司却无力改变，因为小区外道路等并不在物业公司管理权限范围内。

对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度。另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

三、城市小区物业管理创新模式的几个关键点。

1、物业公司提供管理服务流程重点的改变

。物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，目前针对城市小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。

1.1充分做好前期的管理规划和计划。通过走访了多个不同类型城市小区，发现其物业管理都基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。

1.2充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，目前在走访调查中发现几乎所有的城市小区物业管理都没有后期调查这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

2、物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

。物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦。由于目前城市小区住户的日益复杂性以及越来越多的出租房现象，导致很多城市小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系。如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果。要真正提高城市小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

3、物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟。

3.1加大品牌物业公司市场占有份额，提升优质服务覆盖面。现物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：(1)解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。(2)全面提高自身的业务承接能力。目前很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大。物业公司应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。(3)取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。

3.2物业公司与其他行业进行联盟。目前越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务;比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务，比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，同时也可以更好的对诸如快递、外卖、小区医疗等现代化城市小区常规化程度很高的领域进行更好的管理，提供更好的服务，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。

综上所述，随着我国社会经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的城市小区物业管理问题，对这些问题的妥善解决是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须解决的问题，经济社会对现代化城市小区物业管理服务的要求将会越来越高，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市化水平飞速发展的需求。希望各类城市小区物业管理都能够做到尽然有序，有条不紊，为住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为我国城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

第三篇：加强城区社区文化建设的思考

加强城区社区文化建设的思考

副研究员 文化馆长 覃大军

社区文化是各项文化事业的基础，也是社区建设的重要方面，它对于塑造人、改造人、教育人，推进社会主义精神文明建设，营造良好的社区环境具有十分重要的意义。

近几年，张家界市xx区6个街道办事处38个社区通过日益丰富的社区文化活动，提高了居民的生活质量和文化素质，丰富了居民的业余生活，融洽了居民关系，得到了广大居民的支持和认可。

一、现状与特点

近年来，在区委、区政府的正确领导下，在宣传文化部门的指导下，各街道办事处社区从实际出发，紧紧围绕党的中心工作，以逐步满足群众日益增长的精神文明生活需要为宗旨，以宣传爱国主义、集体主义为核心内容，充分利用社区资源，调动各方面积极因素，因地制宜，精心组织，开展了一系列群众喜闻乐见、丰富多彩的社区文化活动，收到了较好效果。

1、开展了活动。38个社区自建制以来，以社区优势推动社区文化发展，目前社区有各类文艺宣传队28支1850人，民间职业团体10个210人，文艺骨干约370人，共计2430人。近几年，通过这些文艺团队和骨干在社区掀起了文化活动高潮。每年组织各类社区群众文化活动达21次以上，一年一度的春节文化活动周、元宵灯会、春节电视联欢晚会、社区文艺汇演等，特别是今年的元宵灯会上，为了增加“灯”成分，共展出12个大型灯组、2000个宫灯以及无数挂灯，所有灯具立足本地特色，生动展现了张家界的奇山异水和深厚的文化底蕴。“春之声”2009年张家界阳戏专场晚会，采取评比与重奖，激发了演员们的艺术创作创新的积极性。通过举办异彩纷呈的大型城市社区文化活动，不仅丰富了居民的精神文化生活，营造了健康向上的城市社区氛围，也受到了各级领导、广大市民、中外游客的赞赏和好评，而且有效保持了社区的稳定，推动了城市社区三个文明建设的和谐发展。

2、健全了网络。各文化站（室）作为社区文化活动大舞台的龙头，在社区先后成立了具有广泛群众基础的民间职业阳戏剧团、京剧票友协会、中老年健身舞协会、太极拳协会、老年文艺宣传队等。这些团、队、会的成立，是带动和深化社区群众文化工作的有力支点。通过组织培养一大批社区文化活动的骨干队伍，提高他们的素质，文化站（室）已日益成为社区文化活动的中坚。各街道的老年人占全辖区人口的10%以上，抓住他们中间热心于群众文化工作的骨干参与，已形成了各街道独特的优势，到目前为止，参加协会的会员已达数千人，协会以分布区域广、参加会员多、活动内容实、层次品位高的特点在城市社区文化中大显身手。

3、取得了实效。在构建社会主义和谐社会中,文化建设是基础,而社区文化更具基础性、先导性意义。通过社区文化建设，可以为构建社会主义和谐社会提供有力的思想保证、强大的精神支撑、坚实的道德基础和良好的文化条件。近年来，社区文化活动的蓬勃开展取得明显实效：一是活跃了社区群众的思想，创出了街道的名气；二是丰富了社区群众的生活，增强了街道的人气；三是宣传社区群众的典型，树立了街道的正气；四是激发了社区群众的热情，形成了街道的好风气。如官黎坪办事处的官黎坪、龙门，南庄坪办事处的机场等社区居委会的大姑大嫂们，原来走巷串户为征地拆迁补偿、修建违章建筑鼓动群众上访，通过开展社区文化活动，变成了政策法规的义务宣传员。大桥办事处的且住岗、西溪坪办事处的彭家巷等位于城乡结合部的社区居委会，其居民原来是面朝地背靠天的农民，现在变成了新型城市市民，通过开展丰富的文化活动，社区居民打牌买码的陋习没有了，相互间的感情加深了，基层党支部的凝聚力也加强了如xx办事处的金氏打击乐团所表演的“傩坛吹打乐”，被誉为张家界土家族交响乐，曾无数次为来张家界旅游观光的游客表演。并多次受著名音乐家谭盾先生的邀请，参加了英国巴比肯音乐艺术节的演出，以一曲欢快的毕兹卡乐章，给国际音乐界留下了深刻的印象。“神龙绝技艺术团”代表湖南省参加宁夏银川举行的第七届全国少数民族传统体育运动会，获全国民族民间绝技三等奖。连续3年参加香港国际武术大赛，获14金13银的好成绩。并成功的接待了美国科罗拉多州少林功夫团一行98人，所表演的鬼谷神功如；“三层破石”、“腹卧钢叉”、“银枪刺喉”、“头顶碎砖”等绝活，引来阵阵喝彩，加强了国际武术交流等。

二、存在的问题

1、人才匮乏。办事处文化站（室）虽有44人，但专业的文化辅导员寥寥无几，乡镇文化站也形同虚设，有的文化站甚至到了名存实亡的地步。部分民间团体演员属于半路出家，部分艺人年纪大文化功底差，节目编排内容不够丰富，老艺人不断老去，年轻人不愿接班，很多民间艺术濒临失传。

2、重视不够。一直以来，“种别人的田，荒自己的地”是我区文化站普遍现状，文化站工作人员长期以办事处的中心工作为中心，文化站一年到头唱“空城计”，无文化阵地、无文化活动场所已是我区普遍现象。6个街道办事处文化站仅有办公室，没有文化活动室，更谈不上有社区文化活动中心，仅有的文化站办公室也变成了综合办公室，致使文艺人员缺少归属感，组织文化活动没有排练的场所，节目质量难以提高，民间文艺的发扬与传承受到制约。如，三棒鼓、渔鼓、土地戏等具有我区特色的曲艺，由于没有专门的排练场所，很难吸引年轻人学习。

3、发展不平衡。虽然社区文化在近几年来有所发展，但发展并不平衡，老城区发展的快些，新城区发展的慢些；老年人参加的多些，年轻人参加的少些；健身活动多些，民间艺术活动少些；小规模活动多些，大规模活动少些等。

4、缺乏有力引导。其一，是部分干部对文化工作不理解，认识不到文化工作对于旅游核心服务区建设的重要意义，加之当前文化设施设备简陋、简易且滞后，没有吸引力，不利于群众文化活动的开展，社区成员缺乏认同感；其二，本土文化与外来文化，传统文化与现代文化，商业文化与公益性文化，民众文化与宗教文化相互交织，很多腐朽文化冲击较大，加之部分民间艺人的粗制滥造、随意编排，本土文化的意识被淡化；其三，社区文化社团队伍模式陈旧，活动层次单一，质量粗糙，仅停留在玩一玩、乐一乐的层次上，一些团队组合的随意性很大，活动质量一般，无法起到示范带动作用；其四，举办文化活动困难很大，一些文化活动没有赞助单位难以开展、参与单位没有排演费拿不出节目等。

三、几点建议

（一）提高认识。党的十六大指出：“文化的力量深深地熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中”，党的十七大也明确把文化作为国家软实力提出来，大力宣传十六大和十七大精神并积极贯彻，是提高社会各界对文化认识的根本途径。要发展文化，则必须从民族文化的基础—社区文化做起，发展社区文化不仅是人民群众的文化生活需要，更是推动整个民族文化必不可少的主阵地。我们要从深入领会党的精神的高度，从战略的角度认识加强城市社区文化建设的重要性，使之成为城市精神文明建设的组成部分、外观标志和实质内涵。

（二）加强建设。加强文化设施建设是开展社区文化活动的依托，是社区文化的物质形象。文化设施改变城市的气质。具有鲜明个性的社区公益文化设施是社区文化发展规模和水平的标志。加强文化设施建设为开展社区文化活动提供物质前提。随着城市的快速发展，社区日益成为广大居民工作时间以外的最主要的户外文化活动休闲娱乐场所。而开展社区文化活动需要有相应的文化设施作保证。离开了一定的文化设施，社区文化活动难以开展。当前要加强社区文化设施的建设，首先要将社区文化设施建设纳入社区乃至整个城市建设规划中来考虑，并根据不同社区经济和实际可能，有计划、有步骤地配备相应的文化设施，要有一个长、中、短期规划保证社区文化设施能不断满足社区居民精神文化生活的需要。其次，要加大公益性文化设施和场所建设的力度。譬如，建社区文化广场、宣传橱窗、文化体育活动中心（室）、图书阅览室、棋牌室、少儿游乐场、公园、社区书画活动中心、健身中心等，使社区居民有开展文化活动的场所依托。再次，要重视社区内现有文化资源的开发与利用。本着互利互惠的原则，推动社区内机关、企事业单位和学校向周边社区居民开放其文化场所，实现资源共享。

（三）开展活动。文化活动是社区文化的主体，社区文化的功能主要是通过文化活动来体现的。人民群众对文化的需求是通过参与多种文化活动而得到满足的。采取政府引导、群众参与、企业资助，公益性与商业性相结合的模式，以社区各街道、住宅小区、企事业单位的文化活动场所为阵地，以开展各种类型的文化活动为平台，以经常性举办社区歌舞大赛和文艺汇演纽带，使社区广大群众由欣赏走向参与，满足大家参与社区文化活动的积极性，为他们创造良好的社区文化活动氛围。同时结合社区实际，大力推进广场文化、企业文化、校园文化、楼院文化、家庭文化等建设，利用社区文化活动设施开展读书看报、书法绘画、摄影写作、以棋会友、少儿文艺表演、中老年舞蹈表演等，以及评选“五好文明家庭”、“五好文明小区”、“社区文化活动积极分子”等活动，提升城市社区居民的文化品位和生活情趣，使社区居民在高雅、健康、活泼的文化氛围中达到益智、娱乐、健身、竞技的目的，增强广大群众社区意识。

要提高社区居民在文化活动中的参与度。在选择好群众喜闻乐见的内容和方式上，要充分考虑传统文化和现代文化的结合，大力推进特色广场，如；曲艺广场、民间歌舞广场、现代歌舞广场、民间戏曲广场、民间音乐广场、现代音乐广场等，将我们区有特色的艺术在固定的广场进行分门别类的展演，这样，既有“阳春白雪”的高雅艺术，又有“下里巴人”的通俗文化。在文化活动的形式上，努力做到文化娱乐、休闲健身、环境美化、科技普及、思想教育、艺术培训、网络咨询多样化，防止单一化。以社区现有文化设施为依托，以企业文化为“龙头”，家庭文化为“细胞”、街道文化为“主体”、校园文化为“支柱”、形成我区区域文化特点的社区激情文化广场。另外，在服务方式上，要变等人参与为主动上门邀请参与，从而营造良好的社区文化活动氛围。

（四）加大投入。探索和建立多渠道、多途径的社区文化建设资金投入体系。目前我国城市社区文化建设资金主要来源于政府拨款，但是政府没有足够的财力来完全满足社区居民对文化建设的要求。因此，需要解放思想，积极探索和建立多渠道资金投入体系：一是建立社区文化建设经费与政府财政收入按一定比例同步增长的机制，确保社区公共文化设施所必须的资金。二是坚持“以文补文”的方针，采取市场化方式运作。譬如经营影碟出租、羽毛球馆、儿童智力游戏室、茶室、棋牌室、卡拉ok歌舞厅等文化项目。三是建立社区文化建设基金会。基金的来源可以从文化产业的盈利中提取一部分，也可以接受社会各方的赞助，然后按一定的程序投入到社区文化建设和文化活动中。四是开辟社区文化建设项目，鼓励和吸引集体、个人投资经营。五是对社区开展的部分有偿服务项目的税收给予适当减免，并专款用于补贴修建社区文化设施和开展文化活动等。

（五）完善队伍。做好社区文化工作，一是要有一批经过专业培训、事业心强、能适应社区文化建设需要的专业文化管理工作者队伍。可以通过公开招聘、民主选举、竞争上岗的办法对从事社区文化服务的人员进行严格的挑选和培训，使他们能够尽快承担起组织社区文化活动的任务，成为社区文化建设的骨干，可以充分利用社区内拥有的文化优势，如大专院校、文化名人、文艺人才、大学生等，让他们也加入到社区文化建设中去，既解决了社区文化的队伍建设问题，也提高了整个社区文化建设的层次和影响力，同时使社区文化工作者的队伍更加年轻化、知识化、专业化。二是要加强文艺表演者队伍的建设。通过举办各类艺术表演培训班和比赛来提高文艺人员的素质，使社区文化艺术团体走上规范化、精品化的道路。并强化措施吸引年轻人加入到文艺表演的队伍中来。

（六）加强领导。在市场经济条件下，政府应在社区文化建设中发挥主导作用。为此，在推进城市社区文化建设工作中，党委政府、宣传文化部门要加强对社区文化建设工作的领导，为方便指挥和调配，将文化站工作人员按照2002年以前的管理模式，统一纳入文化馆管理。要求文化馆（站）的专业人员要加大对社区文化室和文艺骨干的指导、辅导及培训力度，并制定城市社区文化发展规划，明确相关职能部门的职责，不断创新城市社区文化管理体制，形成推动城市社区文化建设的合力。要建立社区文化评比表彰制度，及时总结和推广先进文化建设社区经验，促进社区文化建设水平不断提高。要加强对城市社区文化建设的舆论宣传，利用广播、电视、书报刊、网络等媒体，对城市社区文化建设的重要作用和意义、取得的成绩，向社区居民进行深入广泛的宣传，努力营造全社会共同关心、支持和参与社区文化建设的良好氛围，从而促进城市物质文明和精神文明共同进步和社会的全面协调发展。

第四篇：如皋经济技术开发区安置房物业管理暂行办法

如皋经济技术开发区安置房物业管理暂行办法(建议稿)

陈宏斌

一、总则

为规范我区安置房小区的物业管理活动，营造整洁、有序、和谐的居住环境，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令〔2007〕第504号）、《竞速生省物业管理条例》、《如皋市安置房物业管理办法》规定，结合我区实际，制定本暂行办法。

（一）开发区范围内安置房小区的物业服务及其监督管理，适用本规定。

（二）本规定所称安置房，是指项目拆迁安置过程中由政府统一规划、投资、建设，向被征收人提供的回迁和异地安置住房。

（三）安置房小区物业管理工作坚持“政府指导、属地管理、齐抓共管”的原则。

（四）区物业管理领导小组对全区安置房小区的物业管理活动负总责，负责协调处理安置房住房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。

国土规划、交建、城管、财政、公安、经济、环保、民政、市场监督等部门依据各自职责做好与安置房和保障性住房小区物业管理有关工作。

（五）建立街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）、物业服务企业“四位一体”的工作机制，具体职责如下：

街道办事处（镇人民政府）具体负责辖区内安置房小区的物业管理工作，将安置房小区作为社区管理的重要组成部分，成立物业管理领导小组，建立物业管理联席会议制度，牵头组建小区管理委员会或业主委员会，协调解决小区物业管理相关事项及矛盾调处工作。

社区居委会（村委会）应将物业管理纳入社区公共管理服务范畴，配合街道办事处组建小区管理委员会或业主委员会，参与小区秩序维护、物业费收取等物业管理日常工作，引导安置房和保障性住房业主或使用人树立物业有偿服务意识，参与对辖区内物业服务企业监管、考评工作；引导安置户集中居住，整合剩余房源发展房东经济。

业主委员会（小区管理委员会）负责监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主自觉遵守《管理规约》（《临时管理规约》），履行义务，及时了解业主的意见和建议，协助社区委员会（村委会）做好相关工作。

物业服务企业应全面履行合同约定，提供质价相符的服务，接受市、街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）及业主的监督，协助社区居委会（村委会）积极开展活动，定期将小区住户信息反馈给社区居委会（村委会）及保障性住房管理机构，协助做好综治、安全等工作。

（六）开发区管委会每组织对各街道（镇）物业管理工作情况进行考核，对物业管理工作指导监督不力造成较大影响或失职、渎职的，追究相关单位和人员的责任，并在绩效考核时给予相应认定。

二、物业管理区域划分与物业交付

（一）安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。

保障性住房和以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下，一般划分为一个独立的物业管理区域。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房，应与商品房划分为同一个物业管理区域。

划分物业管理区域应以小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区布局等因素。

（二）建设单位在安置房住房申请办理建设工程规划许可证的同时，应持有关资料向房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起15个工作日内,会同街道办事处（镇人民政府）进行物业管理区域划分，并告知建设单位或居委会（村委会）。

（三）项目指挥部（业主单位）应在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有关资料向所在街道办事处（镇人民政府）申请确认行政管理归属，如需社区设置和调整，由所在街道办事处（镇人民政府）按照社区居委会设置、范围调整的要求和程序提出申请，民政部门审核后，报市人民政府审批。

（四）项目指挥部（业主单位）必须按《江苏省物业管理条例》等规定配足物业管理用房，并对物业管理用房进行普通装修。提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

民政、国土规划、财政部门应当统筹规划社区配套服务用房，建设单位或项目指挥部（业主单位）必须按规划要求比例配置社区配套服务用房。

（五）建设单位与街道办事处（镇人民政府）或项目指挥部（业主单位）办理安置房或保障性住房移交手续15日前，应当按照住建部《物业承接查验办法》及相关规定，与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作，并在承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

安置户与选房小组办理选房手续后，凭交房通知单等材料向物业服务企业办理入住手续。

（六）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

三、物业管理与服务

（一）安置房住房交付前一个月由属地街道办事处（镇人民政府）负责组织社区居委会（村委会）和业主代表成立小区管理委员会，代行小区业主委员会职责。具体成立办法由各街道办事处（镇人民政府）另行制定。

小区管理委员会履行下列职责：

1．在属地镇政府（街道办事处）、村（社区）的组织和参与下，代表小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位，由属地镇政府（街道办事处）与物业服务单位签订前期物业服务合同；

2．及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督物业服务单位履行物业服务合同；

3．对违反临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫；

4．协助所在地街道办事处（镇人民政府）做好物业服务费减免有关工作；

5．协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。

（二）安置房住房已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，所在地街道办事处（镇人民政府）应牵头组织召开业主大会选举产生业主委员会。市物业行政主管部门应加强对业主委员会成立工作的业务指导。

业主委员会成立后，小区管理委员会职责自行终止。

（三）廉租住房、公共租赁住房由住房保障中心负责管理，履行以下职责：

1．选聘物业服务单位，签订物业服务合同；

2．监督检查廉租住房、公共租赁住房的使用和物业服务；

3．会同物业服务企业做好廉租住房、公共租赁住房的动态管理和跟踪服务工作；

4．负责入住和退出时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立廉租住房、公共租赁住房使用管理档案，发布使用动态信息；

5．承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；

6．办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；

7．核拨物业服务费补贴；

8．受理举报和投诉，并及时依法处理；

9．委托的其它管理事项。

（四）安置房住房的物业服务由小区管理委员会（业主委员会），廉租住房、公共租赁住房的物业服务由专门管理机构，在市物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督指导下选聘有资质、诚信经营的物业服务企业，并按照以下规定时限完成：

1．经济适用住房、限价商品住房的新建物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租赁住房的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

3．重新选聘物业服务企业的，按原物业服务合同的约定完成；未约定的，应在原物业服务合同终止前60日完成。

未能及时选聘物业服务企业的，所在地社区居委会（村委会）要先行介入代管，为住户提供基本的物业服务。

（五）物业服务企业应当对管理区域内的共用物防、消防、技防设施进行维护管理，提供安全防范服务，并按合同约定向物业管理区域内全体业主提供以下服务：

1．房屋共用部位的维护与管理；

2．房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；

3．共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务；

4．小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；

5．房屋装饰装修管理服务；

6．房屋档案资料管理；

7．法律法规规定和物业服务合同约定的其他服务。

未按物业合同的约定或有关规定配置相关服务岗位人员的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。

（六）物业服务企业应在合同签订之日起30日内向项目所在地物业行政主管部门办理合同备案手续。物业服务合同应当明确约定物业服务人员配置详细情况，物业服务企业可优先聘用住户中符合条件的待业人员。

物业服务企业不得聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，物业管理项目经理须有两年以上的项目管理经验。若因工作原因物业项目经理需变更的，必须提前30天将变更情况报送安置小区所在街道（镇）审核，经同意后方可进行变更，并抄送物业主管部门备案；物业企业未经审核擅自变更或未按要求配置项目经理的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。

（七）街道办事处（镇人民政府）应建立物业管理联席会议制度，联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，市场监督、卫生局、国土规划局、交通建设局、城市管理局、环保局、消防大队、公安派出所、业委会（安置房小区管理委员会）、电力公司、自来水公司、物业服务企业、社区居委会等单位参加，每季度召开一次。

同时，加强对物业管理的监督检查和工作指导，每季度对物业服务企业的人员配置、服务内容等进行检查，确保向业主提供优质物业服务。

（八）鼓励街道（镇）自行组建具有独立法人资格、有资质的物业服务企业承接安置房或保障性住房小区物业管理工作。

（九）小区管理委员会负责拟定小区临时管理规约，业主委员会、专门管理机构负责拟定小区管理规约，依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。

（十）自首户业主办理交付手续之日起，街道办事处（镇人民政府）须指派社区（村）干部协同小区业委会或专门管理机构参与小区管理，同时应设置物业管理服务队伍，及时处理违规改扩建、装修、车辆停放等行为，要求行为人立即违法违规行为，并及时整改，行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。

市人事组织部门应根据安置房和保障性住房管理需要综合考虑安置房和保障性住房物业管理机构设置和人员编制问题。

四、物业使用与维护

（一）安置房和保障性住房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约（管理规约）的规定，不得有下列行为：

1．擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

2．违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为；

3．侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

4．随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

5．堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

6．占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

7．赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

8．法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。

小区管理委员会、业主委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。

（二）房屋交付后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。安置房的业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应向小区管理委员会或业主委员会提出书面申请，并经有利害关系的住户同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。保障性住房不得改变房屋使用性质。

（三）建设单位应当依法按照保修期限、范围承担安置房和保障性住房的保修责任。保修期限内，建设单位应督促施工单位组建维修队伍，及时对保修期内出现的质量问题进行处置。

（四）廉租住房、公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当赔偿损失。

廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由专门管理机构统一组织实施，承租人应当予以配合。

（五）安置房和保障性住房小区供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应向住房产权人或使用人直接收取有关日常费用，不得强行要求物业服务企业无偿代收相关费用。

安置房和保障性住房小区内供水、供电、供气、通信、有线电视等配套设施建成后交付上述单位。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当承担小区内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。

（六）安置房、经济适用住房、限价商品住房应当依据相关规定归集专项维修资金，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

五、物业服务收费及补助

（一）安置房住房前期物业服务等级统一按《如皋市普通住宅物业服务收费指导标准》的三级标准执行。

（二）享受最低生活保障的家庭，物业服务费减半收取。

符合享受减免政策的家庭，须向项目所在地居民委员会提出申请，居民委员会初审后上报街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）会同有关单位进行核定，每年核定1次，核定结果在物业管理区域内公示。

申请人家庭人均收入情况发生变化的，要及时向街道办事处（镇人民政府）报告。

（三）物业服务费自房屋交付之日次月起按月收取，经双方约定亦可预收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，其物业服务费由建设单位承担。已经交付的房屋，物业服务费由业主或物业使用人承担。

前款所称交付是指业主收到书面交付通知并办妥相关手续。业主收到书面通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。

（四）区财政对安置房物业服务费给予适当补贴。回迁第一年补贴业主应交物业费的60%，第二年补贴业主应交物业费的40%，第三年补贴业主应交物业费的20%，第四年开始由被征收人按物业服务合同约定的标准自行缴纳。补贴费用由物业企业每季度首月10日前提出申请，街道（镇）审核并提供经物业行政主管部门备案的合同向财政申请拨付，区财政审批后拨付至所在街道（镇）。

建立如皋市人民法院与开发区住建局的诉调对接制度。因业主无正当理由未缴交自付部分物业费导致物业服务企业向法院起诉，业主为过错方的，取消物业费政府补贴部分，业主应自行全额缴纳物业费。同时物业公司或业主委员会应当配合法院的送达工作。

（五）物业服务企业接管安置房或保障性住房后，开发区按小区计容建筑面积向街道（镇）拨付物业服务企业前期启动资金，计容建筑面积10万平方米以下的按10万元给与补贴，计容建筑面积10万平方米到20万平方米的，按15万元给与补贴，计容建筑面积超过20万平方米的，按20万元给与补贴用于物业服务企业参与分户验收、前期介入、承接查验等工作的费用，具体使用办法由街道（镇）制定。

（六）安置房或保障性住房建设单位在项目预算时，应对前期物业补贴所需费用进行认真测算并列入其中。

（七）安置房小区住宅专项维修资金按照《如皋市商品住宅专项维修资金管理暂行规定》规定标准由各项目指挥部在分房时统一收取、存入专户。

六、附则

（一）安置房小区剩余房源纳入国有资产统一统筹管理。

（二）安置房的共用配套设施，用于经营的，其经营收入扣除经营成本及有关税费后的收益，作为安置房住宅专项维修资金存入专用账户，全体业主共有。

（三）老旧小区整治后的物业管理可参照本规定执行。

（四）本暂行规定未尽事宜，按有关国家法律法规执行，本暂行规定由如皋经济技术开发区管理委员会负责解释。

（五）本暂行规定自印发之日起施行，试行两年。

第五篇：关于如皋招商引资工作的几点思考

关于如皋招商引资工作的几点思考

杨曹明

招商引资是经济社会全局工作的第一要事，是“保增长、促发展”的重要支撑。如皋要实现 “10月底前完成全年工商注册外资10亿美元、到帐外资5亿美元、市外民资60亿元”的目标，必须抢抓国家实施沿海开发和上海建设两个中心的战略机遇，充分放大如皋沿江开发与沿海开发的叠加优势，按照“组织方式精准化，过程控制精细化、招商队伍精英化”的要求，创新举措、强势推进，才能实现招商引资工作的持续腾飞。

一、聚焦招商重点，全力推动招商引资的质态提升。

充分利用如皋一类口岸开放优势、产业优势、区位优势和人文优势，高度聚焦重点产业、重大项目、重点区域，最大限度地吸纳国际国内优质资源要素，不断提升招商层次和水平。

1.紧扣重点产业招商。抢抓世界产业结构调整和国家大力实施产业振兴计划的有利时机，以如皋十大产业振兴规划出台为契机，按照建链、延链、补链的要求，找准上下游产业链的空白和薄弱环节，开展形式多样的招商活动，努力打造包括初级开发、精深加工、销售服务、相关配套在内的完整产业链，实现产业集群发展。一是加快推进主导产业延伸型招商。推动船舶及配套、汽车及零部件与石化及精细化工等三大主导产业，不断延伸产业链，迅速吸纳一批产业关联度高、上下游配套能力强的优势项目落户，大力引进船用配件、游艇制造、船舶修理、汽车零配件生产加工、精细化工、化工建材等产业企业。二是加快推进高新产业扩张型招商。推动新材料、新能源、电子电力电器等三大高新产业，着力扩大生产规模，注重招引龙头型、基地型等带动能力强的企业，大力发展高压电器、风力发电、电子零部件、通信设备及配件、光伏太阳能等产业。三是加快推进传统产业提升型招商。推动机械制造、纺织服装、特色食品、特钢冶炼等四大传统产业，加大产业链的前延后伸，积极引进先进技术和装备，加大结构调整和产品升级力度。四是加快推进现代服务业拓展型招商。加快对35平方公里科技城进行总体规划，完成8平方公里服务外包、软件产业和科技孵化园控制性详规，大力引进海内外跨国公司研发机构、新技术新产品研发中心、重点科研院所、服务外包企业以及为研发机构和创新企业提供技术服务、支持、认证及人才培训的中介机构，确保今年引进40家国内外知名软件研发和服务外包企业。

2.围绕重大项目招商。项目的水平彰显区域的实力，项目的较量决定区域的走向，始终把招大、选优、引强、转化作为招商引资的主攻方向，坚定不移的走增量式、吸纳式发展之路。一是注重“招大”。把招商的重点锁定世界500强企业、国内100强企业及国字号大企业大集团等，深入研究大公司的意向、大资本的动向和大项目的趋势，做好大项目的前期论证，力争下半年在引进1-2家世界500强企业、超亿美元和超5亿美元的重特大项目上实现新突破。二是突出“选优”。大力引进符合国家产业政策和节能减排要求的先进制造业和高新技术项目，确保今年引进高新技术项目占新引进项目的30%以上，市外民资中制造业项目占比达到70%以上，先进制造业占制造业比重达到70%以上；围绕发展现代农业的要求，引进一批具有较高科技含量的农业龙头企业，确保项目农业投入突破22亿元，工商注册、到帐外资分别达到1.5亿美元、7500万美元；主动策应产业结构升级和消费结构转型的变化，着力引进研发设计、现代物流、现代金融、现代商贸流通、信息服务等生产性服务业，突出引进服务外包、软件、特色旅游等潜力大的新兴服务业。三是着力“引强”。一个带动力强的项目落户，能够带动整个产业及各类资源要素的高度集聚，会不断为如皋经济社会发展增添动力和后劲，所以要着力引进关联度高、带动性强、发展前景好的基地型、旗舰型、龙头型项目落户，注重引进一批与现有大企业协作配套的前延后伸项目，努力形成招商引资的“葡萄串效应”。四是强推“转化”。发扬盯、抢、拼的精神，采取切实有效措施推动在谈项目快签约、签约项目快注册、注册项目快到帐、到帐项目快建设，重点对今年新签约、新注册和

待批项目逐个排查，加强与项目投资方的沟通联系，认真摸清项目推进情况，拿出针对性的推进举措，帮助投资者解决用地、环评、结汇、审批等难题，确保签约项目落地率达70%以上。

3.瞄准重点区域招商。要紧盯重点区域的重点对象和重点产业，有选择性地把招商的重心逐步转移到受金融危机影响较小的国家和地区，把招引的产业重点聚焦到受危机影响较小的现代农业、电子信息和现代服务业，集中精力，有的放矢，精准出击，不断提高招商引资的“命中率”。境外重点瞄准欧洲船舶产业、日本电子和服务外包、台湾电子和现代农业开展招商，着力在引进外资上取得突破性进展；境内加快形成以上海为龙头，以苏南、浙江为重点，以深圳和北京为南北两翼的招商格局。一要做好接轨上海的文章。抢抓上海建设两个国际中心和举办世博会的机遇，充分发挥与上海地域相接、人缘相亲、文化相通、经济相融的优势，主动服务上海、积极配套上海，更多地承接上海产业、资金、技术、人才等各类要素转移，加大对上海的跨国公司和先进制造业项目的对接和招商力度，加大与上海工业园区之间交流合作力度，努力把如皋建设成为上海的产业联合发展基地。二要下足承接苏南、浙江产业转移的功夫。紧紧抓住这些地区资本充裕、产业转移、加速扩张的有利时机，主动承接苏南产业整建制提升性转移，集中开展以企引商、驻点招商、推介招商，力争在引进内资上实现新突破。三要加大拓展北京、深圳招商空间的力度。借助北京、深圳等地商会及行业协会人脉网络，大力宣传推介如皋的环境优势、资源优势和产业特色，争取在引进北京中央企业与服务外包、软件业、科技孵化器，深圳IT产业上取得新进展。

二、创新招商方式，着力建立完善科学的招商体系。

积极探索新形势下做好招商引资工作的新路子、新办法，逐步实现由粗放式招商向专业招商、高层次招商转变，加快建立健全一套具有自身特色、符合形势发展、能够尽快见效的招商推进体系。

1.进一步强化驻点招商。驻点招商是推动招商引资高效突破最重要的方式方法之一。以上海招商联络处设立为契机，切实加强与驻点区域如皋籍能人的沟通联系，利用他们广博的人脉资源发掘相关信息，采取“促其考察、跟踪服务、洽谈签约”的工作方式，广泛宣传推介如皋优势，深度接触、邀请重要客商，扎实开创驻点招商工作新局面。驻沪联络处要着重统筹协调好驻上海、苏南、浙江三地12个点招商推进工作，确保做到有序招商、有效招商，驻点专职招商人员要深入研究驻点区域的产业转移态势，大力推动区区、区市、区镇间的合作；建立快速的信息反馈机制，及时准确上报有价值的信息，确保在项目洽谈前做好相关准备工作，提高成功率。

2.进一步强化网络招商。网络招商已经成为政府招商的一种发展趋势，必须配备专职网络招商人员，更务实、更灵活运用好互联网这个平台，加强对投资、财经类网站的资源检索，利用互联网领域的一切资源，积极寻找项目投资信息，定时反馈各类网络招商信息。加快健全完善本级招商网站，加强对网络招商的考核管理，专职网络招商人员在确保 “投资如皋”、“如皋招商”等综合招商网站正常运行的同时，还要及时完善镇（区）门户网站，充实更新船舶、软件、服务外包等专业招商网站，不断夯实网络招商的基础性工作。要加强与其他综合网站和专业网站的合作，多与其他专业招商、投资、财富、财经类网站做友情链接、新闻交换链接和广告位交换。

3.进一步强化以企引商。企业是市场经济的主体，也是招商引资的主体。依托现有企业，实行以商招商，是一种成本低、见效快、最容易形成几何倍数放大效应的招商方式。必须要加快完善奖励政策，加大对招商引资作出重大贡献企业的奖励力度，切实调动企业以企招商的积极性，努力形成市场化运作、企业为主体、政府积极推动的招商引资新格局。支持龙头型、基地型企业充分发挥行业领军优势，创造条件吸引中、下游配套及加工企业落实如皋，不断拉长产业链，增强竞争力；鼓励企业主动拿出好项目、好产品，积极与国内外大公司、大财团对接，敢于让外商参股、控股甚至整体收购，实现以产权换资金，以存量换增量，以市场换技术，加速膨胀发展；引导企业积极主动地与国内外客商、企业、科研机构合资合作，既引进资金，又引进技术、产品、人才和管理办法，迅速提高档次和水平。

4.进一步强化园区共建招商。各级各类专业园区要充分发挥各自产业基础优势，牢固树立“只求发展、不求所有、合作共赢”的理念，加强与上海、苏南等地区的政府和园区沟通交流，精心组织开展好园区共建招商活动。认真捕捉沪、浙及苏南产业转移的重大信息，重点加强对因产业政策调整、政府引导有序转移的项目；由于土地、劳动力、电力等成本上升迫切需要寻求新发展方向的项目；因产业分工的需要部分生产环节需要转移的项目；因企业扩张需要进行战略布点的项目等四大类信息进行综合研判跟踪，有针对性地开展共建招商对接活动。

三、提升招商能力，致力打造一流的招商专业队伍。

招商人员需要强化学习和实践锻炼，在提高自身素质上下功夫，实现知识不断更新、技能不断提高、本领不断增强。

一要始终保持昂扬斗志。招商人员要把驻外招商看成自己工作中的一次挑战，看成自己人生中的一次磨练，切实增强拼抢意识、责任意识，以积极的姿态、饱满的热情、必胜的信念，向外商展示最佳工作状态，最优的服务水平。大力弘扬锲而不舍的工作作风，真正扑下身子、沉下心来，走千山万水、吃千辛万苦、想千方百计、说千言万语，对每一条有用的信息、每一个有意向的项目，都要紧跟不放、穷追不舍，不达目的、誓不罢休，有的放矢地开展工作，尽早打开工作局面，确保招商引资全年任务圆满完成。

二要加强业务知识学习。牢固树立终身学习的理念，加强经济知识、金融知识、信息技术知识的学习，全面了解当前的国际国内经济形势、国家产业发展方向，深入研究如皋十大产业规划和重点招商项目，熟悉掌握如皋的产业基础、资源状况、区位交通、市场空间、劳动力成本等有关市情资料，对如皋和周边县市出台的相关优惠政策要了然于胸，确保在招商洽谈的过程中，准确把握尺度，进行项目推介。

三要注重把握谈判技巧。针对招商队伍中普遍存在的“不善推介”、“不会公关”的实际，悉心钻研招商实务和引资技巧，充分了解客商的思想理念、经营情况、投资愿望、发展方向，提高搜集筛选分析的能力和多层次、多角度思考问题的能力，研究谈判技巧、现代礼仪，谈判前要做好谈判对象的资料搜集整理分析工作，谈判中要把握谈判原则，巧妙应用谈判策略，学会凭借智慧和谋略开展招商，着力提高招商的成功率。

四要切实提高服务能力。政策的优惠是有限的，而优质服务的吸引力是无限的，招商人员必须切实为客商提供“保姆式”的服务，主动为客商出主意、想办法、当参谋，对客商提出的问题，及时协调解决，提高服务的针对性和实效性。特别在项目引进后，要热情为客商提供项目审批、证照办理、落户建设全过程的优质服务，以一流的服务赢得客商的认可，在服务客商的实践中提升经验、增长才干。

五要大力锤炼优良作风。招商引资工作是一项专业性很强的工作，也是一项极具挑战性的工作，招商人员优良的工作作风则是做好招商工作的前提基础。招商人员要牢记自己的职责和使命，无论走到哪里，都要把信息带到那里，把诚意带到那里，把形象树到那里，始终胸怀服务大局意识，规范言行举止，注重细小环节，不断提升自身对外的良好形象。作者系中共如皋市委副书记